Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 22 de Julio de 2014

Comenzó el presente juicio con libelo de demanda presentado en fecha 24 de enero de 2013, por ante el Juzgado distribuidor de Municipio, correspondiéndole conocer al Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien admite la demanda por auto de fecha 14 de febrero de 2013.

La parte demandada, mediante diligencia de fecha 23 de mayo de 2013 se da por citada.

El 27 de mayo de 2013, la parte demandada contesta la demanda.

Ambas partes promueven pruebas, pronunciándose el Tribunal de Municipio sobre su admisión por autos del 4, 7 y 12 de junio de 2013 respectivamente.

Mediante sentencia dictada en fecha 2 de julio de 2013, el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, declaró con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento intentada por el ciudadano G.G.B. contra del ciudadano A.R.G.. Contra dicha decisión, la parte demandada ejerció recurso procesal de apelación que fue escuchado en ambos efectos por auto del 15 de julio de 2013.

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió conocer a esta superioridad dándole entrada al expediente el 17 de septiembre de 2013 y fijando lapso para dictar sentencia.

El 7 de octubre de 2013, la parte demandada presenta escrito de alegatos.

De seguida, pasa esta instancia a dictar sentencia y se procede al efecto en los términos siguientes:

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DEL DEMANDANTE:

La parte demandante narra en su escrito de reforma del libelo de demanda que en fecha 1 de enero de 1997 inició una relación arrendaticia con el demandado, sobre el local Nº 11 del edificio Isabella, ubicado en la calle Escalona, sector Candelaria, municipio Valencia del estado Carabobo, cuyo término fue acordado por un año contado a partir del 1 de enero de 1997 y al vencimiento de dicho término el contrato se consideraría terminado sin necesidad de desahucio o notificación alguna, a menos que las partes con anterioridad conviniere en prorrogar dicho término, sin embargo, de igual forma el contrato se entendería automáticamente prorrogado por períodos iguales y siendo que en el presente caso ninguna de las partes manifestó su voluntad de dar por terminado el contrato, se entiende que el contrato que vincula a las partes es a tiempo determinado.

Que el canon de arrendamiento inicial fue acordado en la cantidad de sesenta bolívares (Bs. 60,00) mensuales y para el momento de interponer la demanda quedó convenido en la cantidad de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) mensuales y el arrendatario declaró que recibía el inmueble en perfectas condiciones de aseo y conservación.

Alega que el demandando ha incumplido su principal obligación como es pagar el canon de arrendamiento y que le adeuda la totalidad de año 2010, todo el año 2011 y todo el año 2012, para un total de treinta y seis meses, a razón de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) mensuales, lo que da un total de cincuenta y cuatro mil bolívares (Bs. 54.000,00), por lo que el arrendatario violenta las cláusulas del contrato.

Afirma que el inmueble otorgado en arrendamiento se encuentra en franco estado de deterioro, observándose filtraciones y grietas, por lo que no le ha dado el cuido y mantenimiento necesario al inmueble.

Demanda para que el ciudadano A.R.G. convenga o a ello sea condenado por el tribunal en la resolución del contrato de arrendamiento y en consecuencia entregue el inmueble arrendado libre de personas y cosas y en el mismo buen estado en que lo recibió y para que pague los cánones de arrendamientos vencidos correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2010, de enero a diciembre de 2011, de enero a diciembre de 2012, para un total de treinta y seis meses, a razón de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) mensuales, lo que da un total de cincuenta y cuatro mil bolívares (Bs. 54.000,00), así como el canon de arrendamiento que se siga venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble y solicita la indexación o corrección monetaria.

Dada la ambigüedad del contrato demanda subsidiariamente conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el desalojo del inmueble arrendado, así como el pago de los cánones de arrendamientos vencidos correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2010, de enero a diciembre de 2011, de enero a diciembre de 2012, para un total de treinta y seis meses, a razón de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) mensuales, lo que da un total de cincuenta y cuatro mil bolívares (Bs. 54.000,00), así como el canon de arrendamiento que se siga venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble y solicita la indexación o corrección monetaria.

Fundamenta su demanda en los artículos 1.592 del Código Civil y en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Estima la demanda en la cantidad de cincuenta y cuatro mil bolívares (Bs. 54.000,00).

ALEGATOS DEL DEMANDADO:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte accionada niega, rechaza y contradice la demanda, que es falso que hubo incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento, ya que en los años anteriores se le canceló en efectivo, en mercancía y otros insumos.

Que resulta ilógico que el demandante manifieste que se le adeudan treinta y seis meses de pensión arrendaticia, ya que la lógica dice que debió hacer esa reclamación mucho antes y que no causó los daños al inmueble, ya que los mismos fueron causados por el grupo de personas que ocupan el edificio.

III

ANALISIS DE PRUEBAS

PRUEBAS DEL DEMANDANTE:

Produjo junto al libelo de demanda a los folios 5 y 6 instrumentales en copia fotostáticas simples, consistentes en impresiones del C.N.E. y SENIAT, las cuales al no poseer sellos ni firmas legibles, no pueden ser valoradas por no quedar demostrada su autenticidad.

Produjo a los folios 7 al 12, original de instrumento privado que al no ser desconocido o tachado, se tiene como reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y se valora a tenor del artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado con el mismo que las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la calle Escalona, edificio Isabela, la Candelaria, Valencia, distinguido con el Nº 11, destinado al funcionamiento de un supermercado de aves, por un término de un año contado a partir del 1 de enero de 1997, por un canon de sesenta bolívares (Bs. 60,00) mensuales

Produjo a los folios 19 al 21, copia fotostática simple de instrumento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Valencia, en fecha 23 de mayo de 1966, bajo el Nº 37, tomo 15, que al no ser impugnado se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando en evidencia que el demandante compró un terreno ubicado en el cruce de las calles Escalona y Silva en la Candelaria, distrito Valencia del estado Carabobo, prueba que resulta irrelevante ya que la propiedad del inmueble no es un hecho controvertido en la presente causa.

En el lapso probatorio, el demandante promueve a los folios 70 al 111, inspección judicial extra litem, evacuada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo el 17 de mayo de 2013. Con respecto a este instrumento, debe señalarse que el artículo 1429 del Código Civil establece la posibilidad de que los interesados puedan promover la inspección judicial extra litem, en los casos en que pudiera sobrevenir algún perjuicio por retardo y para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. En este sentido, ha sido reiterado y pacifico el criterio del Tribunal Supremo de Justicia, al considerar válida y eficaz dicha prueba, sólo cuando se haya dado cumplimiento al requisito exigido por el artículo 1429 del Código Civil, es decir, cuando se ha acreditado ante el juez que haya de practicar la inspección judicial extra proceso, la necesidad de dicha práctica por el peligro de que desaparezcan o se modifiquen los hechos sobre los que se quiere dejar constancia. Así en sentencia Nº RC-01244 de fecha 20 de octubre de 2004, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Expediente Nº 03-0563 dejó sentado el siguiente criterio:

Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata.

Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde.

Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.

Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada.

De la minuciosa lectura de la inspección judicial extra litem promovida por la parte demandante, se observa que la misma alegó fundado temor de que las circunstancias de hecho puedan cambiar, sin embargo, no demostró ni indicó cuál era el riesgo concreto, específico que haría eventualmente hacer desaparecer o modificar los hechos que se pretendían demostrar, ni en el tribunal que evacuó la prueba ni en el tribunal de la causa, estando impedida esta alzada, conforme a la doctrina desarrollada por nuestro m.T.d.J., de valorar la prueba en cuestión, por consiguiente, la misma se desecha del proceso.

Promovió las testimoniales de T.P.D. y B.A.O.L..

Al folio 129, consta la declaración de T.P.D. rendida el 13 de junio de 2013, verificando este Tribunal que se cumplieron las formalidades para este tipo de acto declarando la testigo que le consta que el demandado es un inquilino del edificio Isabella y que cancelaba de canon de arrendamiento mil quinientos bolívares; a las tercera y sexta preguntas. Que trabaja con la administración no con el demandante por lo que no tiene ningún conocimiento de sus contratos, a la sexta repregunta.

La declaración de T.P.D. no ofrece credibilidad, ya que es contradictoria, si la testigo afirma no tener conocimiento de los contratos del demandante, resulta una contradicción que afirme saber el monto del canon de arrendamiento, por lo que sus dichos se desechan del proceso.

Al folio 130, consta la declaración de B.A.O.L., rendida el 13 de junio de 2013, verificando este Tribunal que se cumplieron las formalidades para este tipo de acto declarando el testigo que el monto del canon de arrendamiento que debía pagar el demandado era de mil quinientos bolívares, lo que le consta porque lo escuchaba decir de la encargada de cobranza; a la sexta pregunta y quinta repregunta.

La dichos de B.A.O.L., no merecen confianza por cuanto son referenciales, es decir, no se trata de hechos presenciados por el testigo sino escuchados de terceras personas, por lo que no pueden ser valorados.

En el lapso probatorio, el demandante promueve la prueba de inspección judicial a ser practicada en el inmueble arrendado, la cual fue admitida por auto del 12 de junio de 2013. Al folio 131, consta el acta de inspección que sujeto a la doctrina de nuestra máxima jurisdicción debe valorarse como un instrumento público, quedando demostrado que el inmueble objeto de inspección se encontró en regular estado de mantenimiento, desprendimiento del friso y pintura de paredes, algunas con aparentes filtraciones y humedad, al igual que un área del techo con desprendimiento de la pintura por rastros de aparentes goteras, sin baldosas desprendidas, el baño y piezas sanitarias en mal estado, cableado eléctrico no empotrado.

PRUEBAS DEL DEMANDADO:

En el lapso probatorio, por un capítulo primero el demandado promueve a los folios 64 al 67 copias fotostáticas de instrumentos públicos, que poseen sellos húmedos y firma del funcionario público actuante, por tanto se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, quedando demostrado que fue consignado en el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo a favor del demandante por el inmueble arrendado la cantidad de setecientos bolívares (Bs. 700,00) correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2013.

Por un capítulo segundo promueve las testimoniales de D.R.M.B., L.C.R., H.J.R.L., G.A.A.R. y DEINNY ARVELO.

En los autos no consta que el ciudadano H.J.R.L. haya comparecido a rendir declaración, por lo que nada tiene que valorar este juzgador en ese sentido.

Al folio 114, consta la declaración de D.R.M.B., rendida el 10 de junio de 2013, verificando este Tribunal que se cumplieron las formalidades para este tipo de acto declarando la testigo que los presuntos invasores no han generado deterioro en el edificio; a la quinta pregunta.

Al examinar la declaración de D.R.M.B. se observa que sus dichos no concuerdan con las demás testimoniales, ya que el resto de los testigos promovidos y evacuados por el demandado afirmaron que los presuntos invasores sí han generado deterioro en el edificio, por lo que no puede ser apreciada, conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

Al folio 115, consta la declaración de L.C.R., rendida el 10 de junio de 2013, verificando este Tribunal que se cumplieron las formalidades para este tipo de acto declarando la testigo que conoce al demandado de la charcutería donde trabaja; a la segunda pregunta.

Aprecia esta alzada, que esta testigo tiene interés indirecto en las resultas del presente juicio, ya que presta servicios en el local objeto de controversia, por lo que su declaración debe ser desestimada de conformidad con el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil.

Al folio 117, consta la declaración de G.A.A.R., rendida el 10 de junio de 2013, verificando este Tribunal que se cumplieron las formalidades para este tipo de acto declarando el testigo que ha hecho muchas amistades trabajando en el sitio, incluyendo al demandado; a la segunda repregunta.

El testigo bajo análisis, afirma ser amigo del demandado lo que lo inhabilita para declarar a su favor conforme al artículo 478 del Código de Procedimiento Civil.

Al folio 118, consta la declaración de DEINNY ARVELO, rendida el 10 de junio de 2013, verificando este Tribunal que se cumplieron las formalidades para este tipo de acto declarando el testigo que los pisos superiores del edificio Isabel fueron ocupados por un grupo de personas desde hace cinco o seis años; a la segunda pregunta. Que hay basura por todo alrededor del edificio, el estacionamiento y el local de la charcutería por donde salían aguas negras y que no va a comprar a la charcutería desde hace dos semanas; a las segunda y cuarta repreguntas.

El testigo DEINNY ARVELO da razón fundada de sus dichos y no incurre en contradicciones, por lo que sus dichos se aprecian de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que los pisos superiores del edificio Isabel fueron ocupados por un grupo de personas y que hay basura por todo alrededor del edificio, el estacionamiento y el local de la charcutería por donde salían aguas negras.

Por un capítulo tercero promueve la prueba de inspección judicial, cuya admisión fue negada por el Tribunal de Municipio en auto de fecha 4 de junio de 2013.

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Pretende la parte actora la resolución de un contrato de arrendamiento que afirma haber celebrado con el demandado sobre el local Nº 11 del edificio Isabella, ubicado en la calle Escalona, sector Candelaria, municipio Valencia del estado Carabobo y al efecto alega que se ha incumplido con el pago del canon de arrendamiento y que se le adeuda la totalidad de año 2010, todo el año 2011 y todo el año 2012, para un total de treinta y seis meses, a razón de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) mensuales, lo que da un total de cincuenta y cuatro mil bolívares (Bs. 54.000,00) y que el inmueble otorgado en arrendamiento se encuentra en franco estado de deterioro, observándose filtraciones y grietas.

Por su parte, el demandado niega, rechaza y contradice la demanda, que es falso que hubo incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento, ya que en los años anteriores se le canceló en efectivo, en mercancía y otros insumos y que no causó los daños al inmueble, ya que los mismos fueron causados por el grupo de personas que ocupan el edificio.

Para decidir se observa:

Quedó plenamente demostrado con el instrumento privado traído a juicio por la actora que entre las partes se celebró un contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la calle Escalona, edificio Isabela, la Candelaria, Valencia, distinguido con el Nº 11, destinado al funcionamiento de un supermercado de aves, por un término de un año contado a partir del 1 de enero de 1997, por consiguiente, la existencia de la obligación del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento no está en duda y recae en la parte demandada la carga de demostrar haber cumplido con su obligación, máxime que alegó haber pagado en efectivo, en mercancía y otros insumos.

Al ser revisado el acervo probatorio contenido en las actas procesales, se observa que el demandado no logra demostrar haber cumplido su obligación de pagar el canon de arrendamiento, ya que las testimoniales promovidas en este sentido no pudieron ser valoradas y el único testigo que pudo ser apreciado (DEINNY ARVELO) no hace referencia alguna al pago del canon de arrendamiento, sumado a ello, en las consignaciones realizadas por el demandado a favor del demandante no consta que el consignante cumpliera sus obligaciones para lograr la notificación de rigor y sólo abarca los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2013, no así los que el demandante alega fueron incumplidos.

Como quiera que la existencia de la obligación del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento quedó plenamente demostrada sin que el demandado lograra demostrar haber cumplido con la misma, es forzoso concluir que la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento debe prosperar por incumplimiento de la cláusula tercera del contrato y del ordinal 2º del artículo 1592 del Código Civil, así como debe prosperar la pretensión del demandante para que se le pague la cantidad de cincuenta y cuatro mil bolívares (Bs. 54.000,00) por los cánones de arrendamientos vencidos correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2010, de enero a diciembre de 2011, de enero a diciembre de 2012, para un total de treinta y seis meses, a razón de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) mensuales, así como el canon de arrendamiento que se siga venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble, Y ASI SE DECIDE.

La parte actora solicita la indexación o corrección monetaria, lo que en criterio de esta alzada encuentra justificación en la pérdida del valor adquisitivo de la unidad monetaria nacional, lo que constituye un hecho notorio exento de prueba; y debido a que para ese cálculo se requieren conocimientos que este juzgador no posee, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo, debiendo designarse para ello en el tribunal de la causa a tres expertos, quienes deberán aplicar los índices de precios al consumidor dictados por el Banco Central de Venezuela, desde el 14 de febrero de 2013, fecha de admisión de la demanda, hasta el mes anterior al dictamen de los expertos, sobre la suma de cincuenta y cuatro mil bolívares (Bs. 54.000,00) correspondiente al canon de arrendamientos de los meses de enero a diciembre de 2010, de enero a diciembre de 2011, de enero a diciembre de 2012, Y ASI SE DECIDE.

Al haber prosperado la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento, resulta inoficioso analizar el alegato de deterioro del inmueble toda vez que si se llegara a demostrar la consecuencia sería la misma, vale decir, la resolución del contrato.

Asimismo, al haber prosperado la pretensión principal de resolución de contrato no corresponde entrar a conocer la pretensión subsidiaria de desalojo, Y ASI SE ESTABLECE.

V

DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadano A.R.G.; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 2 de julio de 2013, por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento intentada por el ciudadano G.G.B. contra del ciudadano A.R.G.; TERCERO: SE ORDENA al ciudadano A.R.G. hacer entrega del local Nº 11, ubicado en el edificio Isabella, calle Escalona, sector Candelaria, municipio Valencia del estado Carabobo; CUARTO: SE CONDENA al ciudadano A.R.G. a pagar al ciudadano G.G.B. la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 54.000,00) correspondiente al canon de arrendamiento de los meses de enero a diciembre de 2010, de enero a diciembre de 2011, de enero a diciembre de 2012, a razón de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) mensuales, así como el canon de arrendamiento que se siga venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble; QUINTO: SE ACUERDA la corrección monetaria de las cantidades adeudadas y condenadas a pagar, para cuyo cálculo se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo, debiendo designarse para ello en el tribunal de la causa a tres expertos, quienes deberán aplicar los índices de precios al consumidor dictados por el Banco Central de Venezuela desde el 14 de febrero de 2013, fecha de admisión de la demanda, hasta el mes anterior al dictamen de los expertos, sobre la suma de cincuenta y cuatro mil bolívares (Bs. 54.000,00) correspondiente al canon de arrendamiento de los meses de enero a diciembre de 2010, de enero a diciembre de 2011, de enero a diciembre de 2012.

Se condena en costas procesales a la parte demandada al haber resultado confirmada la decisión recurrida, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes.

Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los veintidós (22) días del mes de julio de dos mil catorce (2014). Año 204º de la Independencia y 155 º de la Federación.

J.A.M.

EL JUEZ TEMPORAL

N.R.R.

LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 11:45 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

N.R.R.

LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº 14.025

JAM/NRR.-