Decisión nº BP12-R-2008-000154 de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Trabajo de Anzoategui (Extensión El Tigre), de 29 de Septiembre de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de El Tigre.

El Tigre, veintinueve de septiembre de dos mil ocho

198º y 149º

ASUNTO PRINCIPAL: BP12-V-2008-000174

ASUNTO: BP12-R-2008-000154

DEMANDANTE: G.F.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.967.097, de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES

L.M.N.S.M. y FELIBETH DEL C.D.S.Q., inscritos en el Inpreabogado bajo los N°s 93.057 Y 100.147, respectivamente.-

PARTE

DEMANDADA:

SOCIEDAD MERCANTIL AUTO PARTE Y REPUESTOS ORINOCO, C.A (AUPARO, C.A), registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 27 de agosto de 2001, bajo el Nº 01, Tomo 9-A de los Libros de Comercio, representada por el ciudadano M.A., árabe, titular de la cédula de Identidad Nro. E-81.165.389, de este domicilio.-

APODERADOS: H.C.C. y L.R., abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 1.900 y 84.991, respectivamente.-

MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN).-

BREVE RESEÑA DE LA CONTROVERSIA.-

La presente causa se contrae al Recurso de Apelación incoado por el abogado H.C.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en el juicio por DESALOJO intentado por el ciudadano G.F.F., en contra de la empresa AUTO PARTE Y REPUESTOS ORINOCO, C.A (AUPARO, C.A),, a través del cual apela de la decisión de fecha 07 de junio de 2.008, manifestando fundamentar dicha apelación en Alzada, consignando posteriormente en fecha 13 de agosto de 2008, sentencia de amparo constitucional que decide asunto similar, afirmando que no tiene mas que argumentar como fundamento a la apelación intentada.-

Expone la apoderada judicial de la parte actora en su libelo de demanda: Que en fecha 01 de abril del año 2004, se firmó contrato de arrendamiento privado entre los ciudadanos G.F.F. en su carácter de arrendador y M.A., en su carácter de Gerente General de la Sociedad Mercantil Auto Parte y Repuestos Orinoco, C.A, como arrendatario, que este contrato versa sobre un local comercial propiedad de su representado… que de común acuerdo entre las partes fue convenido que el canon de arrendamiento seria por Ochocientos Bolívares (Bs.f 800,oo), siendo condición expresa que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas da a el arrendador el derecho de solicitar la resolución del contrato y pedir la desocupación del inmueble…que el canon fue aumentado progresivamente a la cantidad de Mil Trescientos Bolívares (Bs.F. 1.300,oo)…que el pago debe efectuarse dentro de los Treinta (30) días de cada mes por anticipado, cuestión que el arrendatario no cumplió…que el contrato comenzó a regir desde el 01 de abril de 2004 por un tiempo determinado de Tres (3) años, por lo que debió finalizar el 01 de abril de 2007 que por el silencio de las partes se convirtió a tiempo indeterminado… que el arrendatario ha incumplido dando motivo al desalojo en virtud del atraso, su última fecha de pago fue en el mes de noviembre de 2007, que hasta la fecha tiene vencido Tres (3) meses.

En fecha 10 de marzo de 2008, se admitió la demanda ordenándose la citación de la parte demandada.

En fecha 17 de abril de 2008, el Alguacil del Tribunal de la causa dejó constancia de haberse trasladado a la dirección señalada para practicar la citación y el ciudadano M.A., se negó a firmar. En fecha 12 de mayo de 2008, el Tribunal ordenó librar Boleta de Notificación a la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 28 de mayo de 2008, la Secretaria del Tribunal dejó constancia de haber hecho entrega de la boleta de notificación a la parte demandada.

En fecha 03 de junio de 2008, compareció la parte demandada otorgando poder apud acta a los abogados H.C.C. y L.R..

En fecha 03 de junio de 2008, la parte demandada presenta escrito de contestación a la demanda, alegando la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y la falta de regulación.

En fecha 11 de junio de 2008, la parte actora presenta escrito contentivo de contestación a la cuestión previa alegada.

En fecha 12 de junio de 2008, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas en fecha 13 de junio de 2008.

En fecha 18 de junio de 2008, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 07 de julio de 2008, el Juzgado del Municipio S.R.d. la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, dictó sentencia declarando sin lugar la cuestión previa alegada y con lugar la demanda y ordenando en consecuencia el desalojo del inmueble arrendado.

-II-

Este Tribunal a los fines de decidir el Recurso ejercido, previamente observa:

Se desprende de la sentencia recurrida que el Tribunal a quo, consideró en relación a la falta de regulación, que ésta es potestad de los interesados según la Ley de arrendamientos, y que la accionada solo se limitó a señalar lo relativo a la supuesta regulación sin demostrar que existiera procedimiento administrativo relativo a la misma, asimismo consideró que el asunto de la regulación del canon es competencia administrativa.

Ahora bien, del análisis del escrito de contestación a la demanda se observa que la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la inadmisibilidad de la demanda contraria al orden publico y prohibiciones expresa de la Ley.

Conforme a lo establecido por la Doctrina El Desalojo arrendaticio no es más que aquella acción que tiene el arrendador en contra del arrendatario, dirigida a poner fin al contrato de arrendamiento, sea éste verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, amparado en cualquiera de las causales establecidas taxativamente en la ley.

A todo evento, quien sentencia observa, que el presente proceso se contrae al Juicio de Desalojo, basando la pretensión en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual conforme a lo antes señalado, la persona a la que considere que se le ha lesionado su derecho en este caso la falta de pago de mas de dos (2) mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento, está facultado para ejercer su derecho previsto en la norma antes citada, la cual contempla el derecho para accionar contra el arrendatario deudor.-

La Sala Político Administrativa en Sentencia de fecha 12 de Agosto de 1.998, dejó establecido “La excepción contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder en criterio de esta Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la acción jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción”, también consideró la Sala en la sentencia citada que hay otros supuestos en los cuales si bien el legislador no establece de manera expresa su voluntad de que la acción proceda mediante la expresión “… no se admite…la ley no da acción” puede extraerse que ella efectivamente no debe prosperar.

De conformidad a la sentencia antes citada, deja establecido este Tribunal de Alzada que por cuanto la admisión del presente procedimiento no se encuentra prohibida por la ley, sino que por el contrario se encuentra amparada y tutelada por nuestro Ordenamiento Jurídico y no existiendo disposición expresa de la ley de no admitir la demanda propuesta, declara improcedente la cuestión previa promovida, ya que las disposiciones procesales citadas le consagran el derecho de incoar el presente procedimiento, no existiendo ninguna disposición en la Ley que obligue a regular el alquiler para poder alquilar un inmueble, en consecuencia este Tribunal confirma en este sentido la decisión del Tribunal A-quo. Así se declara.-

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

En primer lugar considera pertinente esta Juzgadora hacer alusión a lo siguiente, se desprende la apelación formulada por la parte demandada que este señaló expresamente que apela de la decisión de fecha 07 de junio de 2008, no constando en autos decisión alguna dictada en dicha fecha, sino en fecha 07 de julio de 2008, fecha en la cual el Tribunal de la causa procedió a dictar sentencia definitiva declarando con lugar la demanda y por vía de consecuencia el desalojo del inmueble objeto de demanda.

De la revisión de las actas procesales se evidencia que la pretensión de la parte actora no es más que el desalojo de un inmueble contentivo de local comercial que dio en arrendamiento a la empresa demandada a partir del 01 de abril de 2004 por un lapso de tres (3) años, pasando a ser un contrato a tiempo indeterminado por el silencio de las partes una vez vencido el contrato en fecha 01 de abril de 2007, pero que la arrendataria en incumplimiento del contrato celebrado dejó de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a tres (3) meses consecutivos; en la oportunidad de contestación a la demanda la parte demandada argumentó en su defensa que el inmueble está sujeto a regulación, que la habitabilidad del inmueble arrendado data de fecha anterior al día 2 de enero de 1987, que su representada no está obligada a pagar canon de arrendamiento.

Así las cosas, esta Juzgadora a los fines de emitir su correspondiente pronunciamiento, hace las siguientes consideraciones:

Establece el artículo 1133 del Código Civil: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico” (Negrilla nuestra).

Observa quien sentencia, que la norma antes citada refleja como elemento esencial en la formación de los contratos, la libre voluntad de las partes, cuando hace referencia inicial en el dispositivo legal, de ser el contrato una convención, lo que supone un acuerdo de voluntades.-

Asimismo observa este Tribunal que el artículo 93 del Decreto con rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala:

Por el presente Decreto-Ley quedan derogadas:

Ley de Regulación de Alquileres del 1º de Agosto de 1.960….

Decreto Legislativo sobre Desalojo de viviendas del 27 de Septiembre de 1.947.-

Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas…

Con este dispositivo de la normativa especial que entró en vigencia el 1º de enero del año 2000, quedó sin efecto la obligación a cargo del arrendador, de ser él que antes de arrendar el inmueble o dentro de los treinta (30) días siguientes a su ocupación, solicitara la Regulación o fijación por parte del Órgano administrativo del canon de arrendamiento.- Esta disposición aparecía amparada con la facultad de ser el arrendatario, que luego de haber convenido sin fijación previa por parte del Órgano Administrativo del canon de arrendamiento, solicitar él la regulación y que en caso de ser inferior del monto convenido, otros dispositivos de la Legislación que era aplicable, le garantizaba el derecho a que le fuese reintegrada la suma que había pagado de más.-

Establece el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos de los cánones de arrendamiento… b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria… cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 02 de enero de 1987. (Subrayado y negrilla del Tribunal)

En relación a este literal, es importante traer a colación extracto publicado en la obra Del arrendamiento y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado por el Dr. A.E.G.F., quien en las páginas 110 y 111del mismo expone: En el caso de los inmuebles señalados en el literal b), es decir, los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1.987, es bueno aclarar que en la reforma de la Ley de Regulación de Alquileres, promulgada el 30-12-86 y publicada en Gaceta Oficial Nro 3.950, Extraordinaria del 02-01-87, en su artículo 5, parágrafo segundo, se le dio potestad al Presidente de la República, en Consejo de ministros, para autorizar, al Ministerio de Fomento, considerando la situación social y económica del país, y teniendo en cuenta las particularidades de las diversas regiones y el destino de los inmuebles, a exceptuar de la regulación de alquileres, por el plazo y conforme a las condiciones y modalidades que estimare convenientes, a los nuevos inmuebles a ser construidos a partir de la vigencia de esta Ley, y a los que estén en proceso de construcción para dicha fecha, no considerándose incluidos en esta exención los inmuebles objeto de remodelación, refacción, ampliación o mejoras. En cumplimiento de esta formalidad se dictó el Decreto Nro 298 del 15-06-89, publicado en la Gaceta Oficial Nro. 34.262 del 14-07-89, mediante el cual el Presidente de la República, en C.d.M., autorizó al Ministro de Fomento para que declare exentos de regulación a los inmuebles cuya construcción se hubiere iniciado con posterioridad al 02-01-87 o que para dicha fecha se encontrasen en construcción, siempre que la certificación de habitabilidad o su equivalente fuese posterior a la fecha del Decreto; debiendo el interesado formular solicitud ante el organismo encargado de la regulación en la respectiva jurisdicción, acompañando copia certificada del permiso de construcción expedido por la autoridad municipal correspondiente o del permiso de habitabilidad o su equivalente en el supuesto de haberse construido dicha construcción.(subrayado y negrilla del Tribunal)

Ahora bien, observa este Tribunal de Alzada que en la oportunidad de fundamentar el presente Recurso de Apelación, la parte apelante consignó copia de sentencia emanada del Juzgado Superior en asunto similar, según expresa, manifestando no tener otro argumento de defensa, igualmente se observa de autos que se acompaño al libelo de la demanda poder general conferido a las ciudadanas L.N.S. y Felibeth Dos Santos, el cual corre inserto al folio7 y 8, copia del documento de compra- venta el cual corre inserto al folio 10 al 12 copias de recibos de pago por concepto de canon de arrendamientos, los cuales corren insertos a los folios 13,14,15, 16, 17 y 18 , pero no consta en autos que la parte apelante o la parte demandada haya consignado en autos copia certificada del permiso de construcción expedido por la autoridad municipal correspondiente o del permiso de habitabilidad o su equivalente en el supuesto de haberse construido dicha construcción al cual se refiere al contenido del articulo 4 literal b, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Ahora bien, no constando en autos permiso de habitabilidad o su equivalente no quedo demostrado para quien aquí juzga que dicho inmueble su cedula de habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 02 de enero de 1987 por lo que este Tribunal considera que resulta forzoso declarar sin lugar el presente recurso de apelación .Sin embrago se hace necesario traer a colación sentencia traída a los autos por la parte apelante dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, por sentencia de fecha 15 de julio de 2008, el cual toma en cuenta para el caso de autos que “El documento equivalente a la Cédula de Habitabilidad en este caso, es el documento contrato de arrendamiento”,tal y como se evidencia de la sentencia supra señalada (Subrayado y negrilla del Tribunal) siendo en el caso de marras, si tomamos el criterio del superior antes mencionado tampoco prosperaría ya que el contrato de arrendamiento fue suscrito en fecha 01 de abril de 2004, es decir, posterior al 02 de enero de 1987, lo cual indica que no se encuentra sometido a regulación alguna, y en consecuencia no se encuentra excluido del régimen de la aplicación de esta Ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento, tal y como lo dispone el articulo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , ni tampoco se encuentra excluido de la aplicación de esta Ley, la cual contempla como causal de desalojo la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas.

Considera este Tribunal, que ante una situación como la de autos, en donde existe un contrato de arrendamiento, bien puede el propietario arrendador, señalar al arrendatario cual es la cantidad que fija como canon de arrendamiento y es en todo caso el arrendatario quien de estar interesado en ello y pretendiendo que se trata de un inmueble sujeto a regulación como a señalado ante este Tribunal, es el que debe acudir ante el Órgano Administrativo para solicitar sea regulado el monto a pagar como canon de arrendamiento y mientras el organismo regulador no se pronuncie al respecto, está obligado el arrendatario a pagar la cantidad fijada por el arrendador so pena de incumplir con su obligación principal, quedando a salvo el derecho a que el arrendador le reintegre lo pagado en exceso de fijar el órgano administrativo una cantidad menor, sin embargo, debiendo el interesado formular solicitud ante el organismo encargado de la regulación en la respectiva jurisdicción, acompañando copia certificada del permiso de construcción expedido por la autoridad municipal correspondiente o del permiso de habitabilidad o su equivalente en el supuesto de haberse construido dicha construcción en la fecha supra mencionada y no constando en autos dichos recaudos es criterio de este Tribunal que el inmueble objeto de la presente demanda no quedo demostrado que no se encuentra sujeto a regulación tal como lo ha dejado previamente señalado, y en caso contrario la parte demandada no presentó actuación alguna por ante los órganos administrativos competentes que hayan determinado que dicho inmueble si está sujeto a regulación, razón por la cual este Tribunal desestima los alegatos expresados por la parte accionada y así se declara.-

La doctrina sostiene que El Desalojo arrendaticio no es más que aquella acción que tiene el arrendador en contra del arrendatario, dirigida a poner fin al contrato de arrendamiento, sea éste verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, amparado en cualquiera de las causales establecidas taxativamente en la ley.

En ese orden de ideas, la causal en que el accionante fundamenta el desalojo solicitado, está contenida en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referido a: “Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas”, causal ésta que puede ser alegada cuando el arrendatario deje de cumplir con su obligación al pago convenido.-

Ahora bien, la ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 34 los requisitos y causales por las cuales puede solicitarse el desalojo de un inmueble, siendo tales requisitos los siguientes:

1) Que se trate de un contrato a tiempo Indeterminado

2) Que se trate de un contrato escrito o verbal; y

3) Que se subsuma dentro de cualquiera de las causales señaladas en dicho artículo desde la letra a hasta la g.

Se observa de autos que el demandante alegó que es un contrato que si bien inició a tiempo determinado de tres (3) años, se convirtió a tiempo indeterminado por el silencio de las partes, como así lo aceptó la parte demandada, al no contradecir tal alegato, estando contestes ambas partes, es evidente que se cumple con el primero de los requisitos exigidos para la procedencia de la presente acción.

En cuanto la forma del contrato, es decir, que éste sea verbal o escrito, consta en autos en los folios 9 y su vuelto documento contentivo de contrato de arrendamiento privado suscrito por ambas partes intervinientes en el presente juicio, lo cual indica que estamos en presencia de un contrato escrito, como lo exige la norma supra señalada.

Por otra parte, se observa que el actor fundamentó su acción en la causal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por la falta de pago tres (3) cánones de arrendamiento desde Diciembre de 2007; enero y febrero de 2008, cuya obligación debía cumplir el arrendatario según el contrato de arrendamiento suscrito objeto de demanda el cual consta en autos.

Establece el artículo 1.354 del Código Civil, el cual establece “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Al tenor de la norma antes citada, demostrando el actor la obligación de pago del arrendatario, contenida en el contrato de arrendamiento aportado al presente juicio, la parte demandada tenía la carga de demostrar en juicio que había pagado las mensualidades y en consecuencia no procediera el desalojo, sin embargo, sólo se limitó a señalar la falta de regulación a la cual supuestamente se encontraba sujeto el inmueble objeto del contrato sin presentar prueba alguna de su solvencia en cuanto al mismo, en caso de estarlo; señalando al respecto que está obligado al pago de los cánones, en virtud de la fuerza de Ley entre las partes que tienen los contratos tal como lo dispone la norma sustantiva en su artículo 1159, habiendo establecido ambas partes en la cláusula quinta la obligación de pago por parte de la arrendataria.

De acuerdo a todo lo antes expresado, se evidencia de las actas procesales que conforman el presente asunto, que la empresa demandada no cumplió con la obligación relativa al pago de las pensiones de arrendamiento siendo esta una de sus obligaciones principales a tenor de lo dispuesto en el artículo1.592 del Código Civil, subsumiéndose dicha conducta en la causal contenida en el ordinal “a” del artículo 34 de la ley de Arrendamiento Inmobiliarios, con lo cual es forzoso para quien sentencia declarar procedente la presente acción, como así será declarado en el dispositivo de este fallo.- Así se decide.-

-III-

Por todas las razones antes expuesta, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui de El Tigre, actuando como Tribunal de Alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por el abogado H.C.C., en su carácter de apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil AUTO PARTES Y REPUESTOS ORINOCO, C.A,, interpuesto en contra de la decisión dictada en fecha 07 de julio de 2.008, por el Juzgado del Municipio S.R.d. esta Circunscripción Judicial, en el juicio por DESALOJO intentado por el ciudadano G.F.F. en contra de la Sociedad Mercantil AUTO PARTES Y REPUESTOS ORINOCO, C.A,, identificados en autos; en consecuencia, CONFIRMA la sentencia dictada por el mencionado Juzgado, en tal sentido, se ordena a la Sociedad Mercantil AUTO PARTES Y REPUESTOS ORINOCO, C.A, el desalojo del inmueble constituido por un local comercial ubicado en la intercepción de la Avenida España con la tercera carrera norte de la ciudad de El tigre del Estado Anzoátegui, libre de personas y bienes.- Así se decide.-

Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Asimismo se ordena notificar a las partes de la presente decisión, para lo cual se ordena remitir el presente expediente al Juzgado A-quo de conformidad con el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los f.d.L..-

Déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo de este Tribunal.- Así también se decide.-

Regístrese y publíquese.-

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui Sede El Tigre, en El Tigre, a los veintinueve (29) días del mes de septiembre de Dos Mil Ocho (2.008) - Años: 197° de la Independencia y 149° de la Federación.-

LA JUEZ TEMPORAL,

Dra. KARELLIS ROJAS TORRES

EL SECRETARIO ACC,

Dr. A.N.

En esta misma fecha, siendo la una y cincuenta minutos de la tarde, se dictó y publicó la presente sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,

EL SECRETARIO ACC.,