Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Merida, de 4 de Agosto de 2014

REPÚBLICA BO LIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA

VISTOS

SUS ANTECEDENTES.-

El presente expediente fue recibido por distribución en esta Alzada, en virtud de la apelación interpuesta el 18 de julio de 2014, por la abogada en ejercicio G.D.Á., en su condición de apoderada judicial de la ciudadana C.L.S.P., contra la sentencia definitiva pronunciada el 2 del citado mes y año, por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en el juicio a que se contrae el presente expediente, incoado por el ciudadano G.D.G.T., por desalojo y cobro de bolívares, mediante la cual dicho órgano jurisdiccional declaró sin lugar la demanda de desalojo del inmueble por falta de pago y de manera subsidiaria con lugar la demanda por desalojo por necesidad del inmueble, ordenando a la demandada la entrega del mismo.

Por auto del 14 de julio de 2014 (folio 335), el a quo admitió en ambos efectos la apelación interpuesta y remitió al Juzgado Superior distribuidor de turno el presente expediente, correspondiéndole su conocimiento a este Tribunal, el cual, mediante auto de fecha 21 del citado mes y año (folio 339), dispuso darle entrada y el curso de ley, lo cual hizo en esa misma fecha, asignándole el guarismo 04285 de su numeración particular, asimismo fijó para el tercer día de despacho siguiente a esa fecha, a las diez y treinta de la mañana, para que se celebrara la audiencia de apelación en la presente causa.

El 28 del mes y año en curso, a la hora fijada, se celebró la audiencia de apelación, sometida al conocimiento de esta alzada, conforme consta acta inserta a los folios 341 y 342, en los términos que ad literam se citan a continuación:

En el día de despacho de hoy, 28 de julio de 2014, siendo las diez y media de la mañana, día y hora fijados por este Tribunal mediante auto de fecha veintiuno de julio del corriente año, para que tenga lugar la presente audiencia oral y pública, de conformidad con lo previsto en el artículo 123 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda. El Juez de esta Superioridad, abogado J.R.C.Q., solicitó a la Secretaria Temporal informara sobre el objeto del presente acto y verificara si se encontraban presentes las partes. Seguidamente, dicha funcionaria informó que el objeto del acto es llevar a efecto la audien¬cia oral a que se contrae el artícu¬lo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en v.d.R.D.A. interpuesto por la coapoderada judicial de la parte demandada, abogada G.C.D.Á., contra la sentencia pronunciada en fecha 2 de julio de 2014, dictada por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, mediante la cual, declaró sin lugar la demanda de desalojo del inmueble por falta de pago; asimismo declaró de manera subsidiaria con lugar la demanda por desalojo por necesidad del inmueble; ordenando a la demandada la entrega del mismo, en el juicio incoado por el ciudadano G.D.G.T., contra la apelante, en el expediente signado con el Nº [sic] 7720 numeración propia de ese Juzgado. Asimismo, la Secretaria Temporal informó que se encuentra presente el profesional del derecho, abogado R.S., actuando en su carácter de coapoderado judicial de la parte demandada, ciudadana C.L.S.. Igualmente, informó que se encuentran presentes los profesionales del derecho L.T. y N.R., actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora. Seguidamente, y, en ejercicio de su potestad de dirección de la audiencia, estableció las pautas conforme a las cuales se desarrollaría la audiencia, disponiendo que la intervención de la representación de la parte actora debía efectuarse en forma oral y que no tendría límite de tiempo, pero lo exhortó a que fuese breve, claro y conciso. Acto seguido, el prenombrado jurisdicente concedió el derecho de palabra a la representación de la parte demandada, abogado R.S., a fin de que expresara de viva voz las razones y argumentos respecto del recurso de apelación interpuesto, expuso verbalmente los alegatos fácticos y jurídicos en que se fundamenta dicho recurso interpuesto. Seguidamente, el profesional del derecho L.T., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, tomó el derecho de palabra exponiendo las razones y argumentos de la demanda intentada. Seguidamente las partes presentaron las contrarréplicas a los argumentos expuestos. Como actuación seguida, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, pronunciaría oralmente en esta misma audiencia el correspondiente fallo, a cuyo efecto, de conformidad con este dispositivo legal, siendo las once y quince minutos de la mañana (11:15 a.m.), suspendió el acto por un máximo de sesenta minutos, y se trasladó a la sede del Tribunal, a los fines de elaborar, en privado, el dispositivo del fallo y, hecho lo cual, redactar junto a la Secretaria Temporal, la presente acta.- Siendo las doce y quince minutos de la mañana (12:15 a.m.), se reanudó el acto y el Juez procedió a dictar en forma oral los términos del dispositivo de la sentencia, de la manera siguiente: ‘Con fundamento en las consideraciones de hecho y de derecho que se expresarán en la reproducción de la sentencia que se publicará dentro de la oportunidad legal, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la coapoderada judicial de la parte demandada, abogada G.C.D.Á., contra la sentencia pronunciada en fecha 2 de julio de 2014, dictada por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, mediante la cual, declaró sin lugar la demanda de desalojo del inmueble por falta de pago; asimismo declaró de manera subsidiaria con lugar la demanda por desalojo por necesidad del inmueble; ordenando a la demandada la entrega del mismo, en el juicio incoado por el ciudadano G.D.G.T., contra la apelante, en el expediente signado con el Nº [sic] 7720 numeración propia de ese Juzgado. SEGUNDO: Se declara por orden público INADMISIBLE la demanda interpuesta, por el ciudadano G.D.G.T., por desalojo. TERCERO: Se revoca el fallo dictado por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA. CUARTO: Dada la naturaleza del presente fallo, no hay condenatoria en costas respecto al recurso intentado’. Acto seguido, el Juez que presidió el acto, advirtió que, por cuanto la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no establece un lapso para publicar la decisión, se aplica analógicamente el lapso de cinco (5) días para la publicación del texto integro de la sentencia definitiva. Se deja constancia que se reprodujo en forma audiovisual la presente audiencia. Transcurrido el tiempo estipulado, siendo las doce y veinte minutos de la tarde (12:20 p.m.), se dio por terminado el acto y se leyó el contenido del acta, que conformes firman los asistentes

(sic)

Encontrándose la presente causa dentro del lapso de cinco (5) días establecido en el artículo 165 de la Ley Orgánica Procesal del Trabajo, para dictar el texto íntegro de la sentencia definitiva, cuyo dispositivo fue proferido en la audiencia oral de apelación, lapso aplicado supletoriamente en virtud del vacío legal que en tal sentido se deriva de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual no obstante en su artículo 98, remite supletoriamente a “las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil” (sic), éstas resultan a su vez incompatibles –en cuanto a la segunda instancia— con la naturaleza oral del procedimiento al que se contraen las presentes actuaciones, en virtud que su artículo 879 dispone que “[e]n segunda instancia se observarán las reglas previstas para el procedimiento ordinario” (sic); y siendo ésta la oportunidad prevista para emitir y publicar la sentencia escrita, procede a hacerlo, en los términos siguientes:

I

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

El procedimiento en que se dictó la decisión de cuya apelación conoce esta Superioridad, se inició mediante libelo presentado en fecha 30 de octubre de 2013 (folios 53), cuyo conocimiento correspondió por distribución al entonces JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, hoy TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, por la profesional del derecho CARLAURA MOLERO CONTRERAS, venezolana, titular de la cédula de identidad nº 11.147.004, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el número 84.482 y con domicilio procesal en la calle 25 con avenida 3 edificio Don Carlos, oficina 3F, de ésta ciudad de Mérida estado Mérida, en su carácter de coapoderada judicial del ciudadano G.D.G.T., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº 10.717.902, domiciliado en esta ciudad de Mérida, Municipio Libertador, mediante el cual interpuso contra la ciudadana C.L.S.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.753.673, y del mismo domicilio, formal demanda por desalojo y cobro de bolívares, con fundamento en los artículos 91 numerales 1 y 2 de la “Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y subsidiariamente la señalada en el numeral 2º del mismo artículo 91” (sic), y en atención de los hechos que de seguida se singularizan:

Que como había sido agotado el procedimiento previo a las demandas, establecido en los artículos del 7 al 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, solicitado por su patrocinado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, en contra de la ciudadana C.L.S.P., antes identificada, por cuanto existía una relación arrendaticia, sobre un inmueble de su propiedad que se encontraba ubicado en el sector El Campito, La Otra Banda, Conjunto Residencial San Eduardo, Edificio 2B, Apartamento 2B 2-3, Municipio Libertador, Parroquia Spinetti Dini del estado Mérida, propiedad que consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida, en fecha 21 de septiembre de 1982, inserto bajo el nro 38, tomo 9 ADC, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del mismo año, y que acompañó al presente escrito en siete (7) folios marcados con el literal “B” y por no haberse logrado resolver por la vía pacifica el mencionado conflicto es por lo que la Superintendencia habilitó la vía judicial.

Que su copatrocinado G.D.G.T. había dado en arrendamiento al ciudadano G.A.V., un apartamento de su propiedad distinguido con el número 2B 2-3, que era parte integrante del edificio 2B del Conjunto Residencial San Eduardo, identificado ut supra.

Que el arrendatario había fallecido en el mes de enero de 2007 por lo que el arrendador se había comunicado con la ciudadana C.L.S.P., antes identificada por tratarse de la cónyuge y familiares del arrendatario fallecido, quedando en continuar con la relación arrendaticia en los mismos términos en que había sido suscrito el último contrato, y continuando así tal relación en las condiciones en que se había establecido en el contrato inicial, “cumpliendo con atraso la arrendataria con los pagos correspondientes al canon de arrendamiento, por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 300.000,00), para la fecha, luego con la conversión monetaria fue la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 300,00), así como los gastos por concepto de condominio y servicios básicos, cuyo monto es variable mes a mes, todo esto establecido en la cláusula CUARTA del referido documento contrato de arrendamiento; sostengo con atraso, en el sentido de que no pagaba conforme lo estableció la cláusula TERCERA del referido documento, que indica, cito: (…) ‘durante los primeros días siguientes al mes vencido’ (…) puesto que se atrasaba hasta 4 meses para hacer efectivo el pago del canon de arrendamiento; conforme consta en el último recibo otorgado en fecha doce (12) de mayo de 2010 donde consta que pago la cantidad de ‘un mil doscientos bolívares (Bs. 1.200,00), correspondiente a la cancelación de arrendamiento de apartamento de G.D.G.T. correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2010’, recibo que acompaño en un (1) folio marcado ‘F’.

Que en vista de su constante incumplimiento, su copatrocinante le había notificado en fecha 14 de julio de 2007, su voluntad de no renovación de la relación arrendaticia.

Que la hija de su mandante en fecha 1º de agosto de 2012 había celebrado contrato de arrendamiento de un anexo ubicado en San R.d.T., sector Vista Bella, casa 2-23, Municipio S.M.d. estado Mérida, estableciéndose una vigencia de un (1) año fijo, contados a partir de la fecha indicada.

Que acompañó por escrito del vencimiento del contrato de arrendamiento donde le otorgan a la hija de su representado un plazo de tres meses para su desocupación, por cuanto la arrendadora requería el inmueble para su hija e igualmente acompañó en dos folios útiles constancia médica y examen de laboratorio donde se evidenciaba que la ciudadana Karolimar Di G.V. se encontraba embarazada, con 11 de semanas de gestación.

Que desde el mes de julio del año 2010, la arrendataria incumplió con el pago oportuno de las consignaciones del canon de arrendamiento, “adeudando hasta la presente fecha la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIIMOS (Bs. 12.000,00), correspondiente a los cánones de arrendamiento insolutos, conforme lo señala el contrato, siendo que contados desde el mes de julio de 2010 hasta la presente fecha, se han acumulado CUARENTA (40) MESES continuos, a razón de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00). Es decir, la demandada ha dejado de cumplir sus obligaciones contractuales establecidas en el referente contrato” (sic).

Que por las razones de hecho expresadas, procedía a demandar el desalojo por incumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 9 de diciembre de 2005.

Que del incumplimiento en el pago “desde el mes de julio del año 2010 hasta la presente fecha, la parte demandada se encuentra insolvente respecto de las obligaciones contraídas con el contrato, lo que configura un incumplimiento de la cláusula TERCERA del Contrato de Arrendamiento de fecha 09 de diciembre de 2005” (sic)

Que a su mandante “le urge la necesidad de ocupar el inmueble por parte de la hija del Arrendador propietario, por encontrarse actualmente viviendo en un inmueble Arrendado, todo de acuerdo a la luz de la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda se encuentra configurado el numeral 2 del artículo 91” (sic).

Que de manera subsidiaria, por cuanto eran hechos sobrevenidos durante el tiempo de la relación arrendaticia y el transcurrido en el procedimiento administrativo, instaurado por ante la Superintendencia Nacional de Vivienda, urgía a su patrocinado la restitución del inmueble de su propiedad a los fines de solucionar el problema habitacional de su hija Karolimar Di Giorgi Vivas, todo conforme a los medios probatorios acompañados, y la prueba promovida como testifical de la declaración jurada de la ciudadana Y.V.R..

Que como acción principal demandaba el desalojo del inmueble objeto de esa acción con fundamento en la causal 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y a su vez subsidiariamente y conforme al artículo 98 eiusdem, demandó subsidiariamente el numeral 2 del artículo 91 Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Que “por cuanto desde el mes de julio del año 2010 hasta la presente fecha, la parte demandada se encuentra insolvente respecto de las obligaciones contraídas con el contrato, lo que configura un incumplimiento a la cláusula TERCERA del Contrato de Arrendamiento de fecha 09 de diciembre de 2005, la cual estipula, cito:

…EL ARRENDATARIO, pagara a EL ARRENDADOR, un canon de arrendamiento por la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 300,00) MENSUALES, durante los cinco días siguientes al mes vencido; así mismo cancelara la cuota de condominio que le corresponde mensualmente al apartamento antes señalado…

(sic)

Que a su mandante “le urge la necesidad de ocupar el inmueble por parte de [su] hija del Arrendador propietario, por encontrarse actualmente viviendo en un inmueble Arrendado, todo de acuerdo a la luz de la novísima Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda se encuentra configurado el numeral 2 del artículo 91, cuya primera parte fue ut supra transcrita, establece: “2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado” (sic).

Que de manera subsidiaria, por cuanto eran hechos sobrevenidos durante el tiempo de esa relación arrendataria y el transcurrido en el procedimiento administrativo, instaurado por ante la Superintendencia Nacional de Vivienda, “urge a [su] patrocinado la restitución del inmueble de su propiedad, a los fines de solucionar el problema habitacional que tiene con su hija Karolimar Di Giorgi Vivas, ya identificada, todo conforme consta en los medios probatorios acompañados, y desde ya promuevo como testifical la declaración jurada de la ciudadana Y.V.R., ya identificada, a los fines de ratificar contenido y firma del contrato de arrendamiento privado y de la carta misiva de solicitud de desocupación del inmueble arrendado” (sic).

Que demandaba por vía principal el desalojo del inmueble “objeto de esta acción con fundamento en la causal 1º del artículo 91 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamiento de Vivienda, toda vez que el mismo se encuentra vencido y desde el mes de julio de 2010, no se recibieron por parte de la demandada las consignaciones respecto del pago de los cánones de arrendamiento. A su vez, subsidiariamente y conforme al artículo 98 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se demanda la acción de Desalojo por la causal contenida en el numeral 2 del artículo 91 eiusdem, entiéndase que no se realiza de manera conjunta” (sic).

Que demandaba el desalojo “con fundamento al numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, según la doctrina debe la parte actora cumplir tres (3) requisitos concurrentes a saber: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, la cualidad de propietario del inmueble por parte del arrendador y comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Aunado a ello, y con la novísima legislación arrendaticia, la actora no podrá arrendar el citado inmueble por un periodo de tres (3) años” (sic).

Que con respecto a la pretensión de su mandante era necesario precisar que la ley exige como presupuestos procesales para interponer el desalojo de un inmueble objeto de un contrato de arrendamiento que: “a) exista la indeterminación del tiempo de la relación contractual y b) que el actor haya agotado la vía administrativa. En el entendido que, la causal deberá sobrevivir en el contradictorio” (sic).

Que, “Por su parte, la principal obligación del arrendatario es pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos” (sic).

Que, “por todas estas razones de hecho y fundamentos de derecho acudo a su competente autoridad para demandar como en efecto formalmente demando a la ciudadana C.L.S.P., ya identificada, por DESALOJO con fundamento en la causal 1º del artículo 91 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, y subsidiariamente la señalada en le numeral 2º del mismo artículo 91” (sic)

Que, demandaba de “conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, los conceptos demandados alcanzan la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS, equivalente a CIENTO DOCE UNIDADES TRIBUTARIAS (112UT), cantidad está en la que estimo la presente acción” (sic).

Que, finalmente, solicitó que la presente demanda sea admitida, sustanciada, providenciada conforme a derecho y declarada en definitiva con lugar con los pronunciamientos legales correspondientes.

…/…

II

PUNTO PREVIO

En el procedimiento administrativo de desalojo existen ciertas pautas procedimentales a cumplir previo a la demanda por desalojo en sede judicial, las cuales se encuentran establecidas en el Título III; Capítulo I de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda como en la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, tramitada por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, y cuyo artículo 96 establece que el procedimiento administrativo es el establecido en el “Decreto Nº [sic] 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10.

En tal sentido, el procedimiento previo debe ser tramitado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda tal como lo prevé el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que por razones de método se transcribe:

Artículo 94.- Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reíntegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.

En cuanto al agotamiento del procedimiento administrativo previo, el autor J.G.E., en su obra “Los nuevos Procedimientos Administrativos y el P.J.A. (Inquilinario) en Venezuela” (sic), Vadell Hermanos Editores, Caracas-Valencia, Venezuela, páginas 188 y 189, refiere lo siguiente:

[Omissis]

3.3 Procedimiento Administrativo previo a las demandas arrendaticias.

3.3.1 Procedencia.

De conformidad con lo establecido en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el arrendador que pretenda incoar una demanda derivada del contrato de arrendamiento bien sea por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de la relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento administrativo previo de conformidad con lo regulado en los artículos 7 al 10 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que hemos comentado en el subcapítulo 3.1 del presente ensayo jurídico, que se da íntegramente por reproducido en este subcapítulo 3.3.

El legislador en forma expresa determina en el artículo 95 eiusdem, que el futuro accionante deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada.

Consideramos que el Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda, una vez verificada la solicitud del futuro accionante y si la misma no contuviere omisiones, errores o defectos o si los mismos fueron subsanados, ordenará el inicio de procedimiento administrativo previo, la designación del funcionario instructor, la notificación de las partes interesadas y del Defensor Publico en materia inquilinaria, para la celebración de la audiencia de conciliación y demás actuaciones que se sustanciarán en el expediente abierto a tal fin, de conformidad [sic] lo regulado en [sic] Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

3.3.2 Finalidad del procedimiento administrativo previo inquilinario.

Aplicando, por analogía, la finalidad del procedimiento administrativo previo (antejuicio administrativo), establecido en el artículo 54 del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, que exige a quienes pretendan demandar por daños patrimoniales a la República Bolivariana de Venezuela, seguir el procedimiento administrativo previo ante el órgano competente donde expondrán sus pretensiones concretas en el caso; a los procedimientos administrativos previos a las demandas judiciales inquilinarias, concluimos que se estableció en protección de los arrendatarios para que estos conozcan de la pretensión que puede ser alegada en su contra, para poder así convenir en la solución extrajudicial del conflicto y evitar las cargas que implicaría un potencial litigio, o simplemente desecharlas para que el futuro accionante acceda a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer vales sus pretensiones.

[Omissis]

(Negrillas y subrayado añadido por este Tribunal Superior).

Ahora bien, el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, señala las causas para el desalojo de un inmueble, estableciendo al respecto lo siguiente:

Artículo 91.- Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de arrendamiento de Vivienda, para tal fin.

2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.

3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para él previó.

4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.

Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2 el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.

Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.

Por otra parte, el artículo 95 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece que “El interesado debe consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada” (negrillas y cursivas fueron agregadas por ésta Superioridad)

Tal y como se desprende de los contenidos normativos transcrito, existe para quien pretende solicitar el desalojo de algún inmueble arrendado, la necesidad del cumplimiento de determinados requisitos, los cuales en general para cualquier tipo de causal, versan sobre el agotamiento administrativo previo, el cual se activará mediante solicitud motivada en la que se expondrán los motivos que le asisten para solicitar la restitución (artículo 95), pero que especialmente, cuando se alegue la causal segunda, es decir, la necesidad justificada del inmueble, según el parágrafo único del artículo 91, deberá demostrarse con prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial, tal necesidad.

En el caso que nos ocupa, éste Juzgador atendiendo a lo dispuesto de las citas legales y doctrinales transcritas ut supra y adminiculando éstas con lo visto en las actas procesales observa, que en la narrativa de la resolución de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en su expediente número 073/12 (folios 25 al 28), de fecha 13 de septiembre de 2013, uno de los considerando manifiesta que la parte accionante pide al inicio de tal procedimiento previo, que se “[le] RESTITUYA LA POSESIÓN DEL INMUEBLE BASADO EN EL ARTICULO [sic] 91 NUMERAL 1 DE LA LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA” (sic). Luego de la fase de la audiencia conciliatoria, se aprecia también que tal órgano manifestó que “[la] parte accionante expreso [sic] en la audiencia conciliatoria que en razón del excesivo tiempo transcurrido han surgido nuevos elementos que hacen imperiosa necesidad de insistir en la solicitud de entrega del inmueble por la causal primera del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas y actualmente por causa sobrevenida alego [sic] la causal segunda.

Ahora bien, teniendo claro lo establecido por el artículo 95 de la Ley de Alquileres de Vivienda, anteriormente transcrito, se destaca la motivación de la solicitud consignada por ante la Superintendencia, la cual expondrá “los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada” (sic), infiriendo éste Juzgado que la causal de desalojo establecida en el numeral 2º del artículo 91 transcrito ut supra, como motivo de tal solicitud fue alegada en la fase de la audiencia, y no al inicio de tal procedimiento, como si fue alegada la causal primera del referido artículo. Y así se decide.

Por otra parte, el parágrafo único del artículo 91, establece como requisito sine qua non para alegar la causal de desalojo del numeral segundo, que “el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años…”. En tal sentido, de lo anterior se concluye que se debe demostrar con “prueba contundente” la filiación en los dos órganos tanto administrativo como judicial, ya que el legislador es claro utilizando la conjunción copulativa “y”, deduciendo éste Juzgador que no se llevó a cabo en la fase administrativa tal procedimiento probatorio, es más se comprueba en dicha sede, se menciona el ordinal segundo de manera sobrevenida y no principal, y además en la fase de la audiencia, por lo que éste Juzgador lo considera alegado de forma extemporánea y por consiguiente inexistente. Y así se decide.

No obstante ello, la parte actora ciudadano G.D.G.T., acude al órgano jurisdiccional a interponer demanda por desalojo, fundamentándola en las mencionadas causales contenidas en los numerales 1 y 2, pero lo hace sin antes agotar respecto del numeral 2 el antejuicio administrativo, ya que fue hecho de manera sobrevenida, contraviniendo así lo estipulado en el artículo 95 y parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y así se observa.

En consecuencia, por cuanto la petición interpuesta ante el órgano judicial, no es congruente con la realizada ante el órgano administrativo, pues la causal número 2, fue alegada de manera sobrevenida en esa instancia administrativa, obviando lo establecido en el artículo 95 y parágrafo único del 91, es por lo que a todas luces resulta inadmisible la acción propuesta, por la insatisfacción de las exigencias o requisitos legales que permiten su tramitación. Y así se declara.

Con fundamento a los razonamientos esbozados, normativas y criterios doctrinales y jurisprudenciales invocados, este Tribunal Superior, concluye en la inadmisibilidad de la demanda interpuesta, se revoca el fallo apelado y se declara sin lugar el recurso de apelación, tal y como se hará en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide.

Por último, dado los motivos en que se fundamenta la presente decisión, se considera inoficioso pronunciarse sobre los argumentos en que se fundamentó el recurso de apelación interpuesto.

DISPOSITIVA

Este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando en sede civil, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la coapoderada judicial de la parte demandada, abogada G.C.D.Á., contra la sentencia pronunciada en fecha 2 de julio de 2014, dictada por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, mediante la cual, declaró sin lugar la demanda de desalojo del inmueble por falta de pago; asimismo declaró de manera subsidiaria con lugar la demanda por desalojo por necesidad del inmueble; ordenando a la demandada la entrega del mismo, en el juicio incoado por el ciudadano G.D.G.T., contra la apelante, en el expediente signado con el Nº 7720 numeración propia de ese Juzgado.

SEGUNDO

Se declara por orden público INADMISIBLE la demanda interpuesta, por el ciudadano G.D.G.T., por desalojo.

TERCERO

Se revoca el fallo dictado por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA.

CUARTO

Dada la naturaleza del presente fallo, no hay condenatoria en costas respecto al recurso intentado.

Publíquese, regístrese y cópiese.

Bájese el presente expediente al Tribunal de origen en su oportunidad. Así se decide.

Dada, sellada, firmada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en la ciudad de Mérida, a los cuatro días del mes de agosto del año dos mil catorce.- Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.-

El Juez,

J.R.C.Q.

La Secretaria Temporal,

Yosanny C.D.O.

En la misma fecha, y siendo las tres de la tarde, se publicó la anterior sentencia, lo que certifico.

La Secretaria Temporal,

Yosanny C.D.O.

JRCQ/mctg.