Decisión de Tercero De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry de Aragua, de 22 de Abril de 2008
| Fecha de Resolución | 22 de Abril de 2008 |
| Emisor | Tercero De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry |
| Ponente | Mary Fernández |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPUBLICA BOLIVARINA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y M.B.I. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
PARTE ACTORA: GIUSEPPINA TREMOLA DE GRADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.257.839 y de este domicilio.-
PARTE DEMANDADA: A.M.C.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-7.250.556 y de este domicilio.-
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: E.G.T., abogado en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 85.796 y de este domicilio.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: S.A.G., abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 21.240 y de este domicilio.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
EXP No. 9589.-
SENTENCIA DEFINITIVA.
Se inicia el presente proceso por demanda interpuesta por la parte actora admitida por los trámites del juicio breve en fecha 09 de Noviembre de 2007.-
Realizados los trámites para la citación personal y habiendo resultado infructuosa, se libró cartel de citación en fecha 07-12-07.
En fecha 10 de Enero de 2008, la parte actora, consignó carteles de citación publicados en prensa.
En fecha 18 de Enero de 2008, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda así como también reconvino en la misma. Igualmente en esta misma fecha este Tribunal por auto admitió escrito de reconvención. En fecha 25 de Enero de 2008, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 06 de Febrero de 2008, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA.
Alega la parte actora que es propietaria de un apartamento distinguido con el numero 03, ubicado en el piso 2, del edificio El Triunfo, situado en la avenida Universidad El Limón de esta ciudad de Maracay Estado Aragua, según título supletorio evacuado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 19-10-2004 y protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Estado Aragua en fecha 25-02-1987, bajo el N° 26, Protocolo Primero, tomo 5. Que el inmueble se encuentra ocupado por la ciudadana A.M.C.B.. Que en fecha 27-02-2007, el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I.d.e.A., notificó a la arrendataria de su voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento. Que la prórroga legal culminaría en fecha 15-07-2007. Que la arrendataria no ha cumplido con lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, la cual señala que una vez culminado el contrato y la prórroga legal la arrendataria entregaría el inmueble libre de personas y bienes. Por lo antes señalado solicita el cumplimiento del contrato de arrendamiento así como la entrega del inmueble. Fundamentó la demanda en el artículo 1.167, del Código Civil y los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Por su parte la demandada en su escrito de contestación expuso lo siguientes: Opuso cuestiones previas contenidas en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por haber omitido el actor en su libelo de demanda, señalar su domicilio; y omitir las pertinentes conclusiones de la demanda, según el artículo 340 ejusdem ordinales 2º, y 5º, respectivamente. Que no es cierto que en fecha 27 de Febrero de 2008 el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I.d.E.A., se haya constituido en el domicilio objeto de la causa a los fines de notificarle la decisión de la parte actora de no continuar con el contrato de arrendamiento; pero que sí es cierto que un hombre que dijo ser el Juez Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. le entregó una “presunta notificación judicial”. Que el Tribunal como tal nunca se constituyó en el domicilio, por cuanto la secretaria no estaba presente en el acto. Que el Juez no le notificó a ella, sino que a quién se notificó con dicho acto fue a su vecina de enfrente, la ciudadana María Josefina Sánchez de Echezuría. Que la notificación judicial que le fuera entregada, carecía de firma autógrafa de la secretaria del Tribunal y del sello húmedo del Juzgado. Impugnó la estimación de la demanda.
DE LAS PRUEBAS:
La parte actora, promovió
1) Original de Título Supletorio emanado del Juzgado Primero Civil y Mercantil del Estado Aragua. (folios del 05 al 24)
2) Original de notificación judicial emanada del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I.d.E.A.. (folios del 25 al 37).
3) Originales de instrumentos autenticados, de sendos contratos de arrendamiento (folios 30 al 34)
4) Copia simple de la notificación realizada a la ciudadana Giuseppina Tremola De Grado, del C.M.M. BRICEÑO IRAGORRY OFICINA DE INQUILINATO, sobre la solicitud de regulación. (folios 151 al 154)
Por su parte el demandado promovió:
1) Copia de Notificación Judicial (folios 62 y 63).
2) Originales de Recibos de pago de cánones de arrendamiento. (folios 64 al 87).
3) Copias certificadas del expediente de consignaciones N° 3030, emanado del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I.d.E.A.. (folios del 88 al 128).
4) Original de constancia de consignación arrendaticia de los meses de noviembre y diciembre de 2007, emitido por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I.d.E.A.. (folio131)
Para decidir se observa:
DE LAS CUESTIONES PREVIAS.
Opone en su escrito de contestación a la demanda, la parte accionada, la cuestión previa del ordinal 6to., del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado los requisitos del artículo 340 ejusdem, específicamente los señalados por los ordinales 2do., y 5to, de la mencionada norma adjetiva, referentes el primero: a la omisión que hace el demandado en su escrito libelar respecto de su domicilio; mientras que del segundo hace referencia a la omisión de las conclusiones pertinentes que de los hechos y el derecho debe hacer el actor.
Respecto al domicilio se puede observar que en el libelo el accionante expone, señalando como domicilio procesal: “Calle “E”, Casa número 20 Urbanización A.M., El Limón, Maracay, Estado Aragua…”, con lo cual queda lleno el requisito exigido por la norma adjetiva. En vista de lo expuesto anteriormente, se declara sin lugar esta cuestión previa, y así se declara.
Ahora bien, con referencia a la omisión de las conclusiones por parte del actor en su escrito de contestación, esta sentenciadora debe destacar, que si bien el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil señala que el libelo de la demanda se deben indicar tanto la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en los cuales se basa la pretensión, incluyendo la frase (sic): “…con las pertinentes conclusiones…” , no es menos cierto que dicha frase, no presenta carácter impositivo, de acuerdo a la intención del legislador, esto es, que de la mención que se hace respecto a las conclusiones, se le denota la calidad que ellas tienen de ser “pertinentes” o no; aspecto que decidirá el abogado al momento de redactar su libelo de demanda, exponiendo los hechos y haciendo mención de los fundamentos de derecho, ya que sólo de estos dos aspectos se atendrá el Juez al momento de decidir sobre el fondo de la controversia.
Efectivamente, es requisito sine qua nom, el mencionar los hechos en el libelo de la demanda, aspecto que sustenta las teorías de individualización y sustanciación que requiere nuestro sistema jurídico. Por otra parte, la fundamentación que debe hacerse sobre el derecho, es un asunto que la reiterada jurisprudencia, ha catalogado como un requisito menos estricto, ya que la sola mención de la norma basta para encuadrar los hechos al derecho, no obstante de que sean o no los alegatos jurídicos correctos, por ser el principio iura novit curia una vía que ampara el error del abogado demandante. Para concluir, cabe señalar que de los argumentos de hechos esgrimidos por el accionante, aunados a los fundamentos legales que de ellos realiza en su escrito libelar, se desprende perfectamente, para el Juez, las conclusiones sobre el particular . Es por esto que la omisión de las pertinentes conclusiones, que haga el actor en su libelo, no es asunto que implique, en el caso de marras, la interposición de la cuestión previa referente al defecto de forma de la demanda, es por ello que quien juzga debe declarar sin lugar la cuestión previa, y así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN.
Propone en su escrito de contestación a la demanda la accionada, la reconvención del actor basado en que la arrendataria violentó las disposiciones legales referentes a la congelación de los cánones de arrendamiento vigente desde abril de 2003, al aumentar en veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) la pensión arrendaticia en el último contrato celebrado en fecha 28 de diciembre de 2005, en base a estos alegatos reconviene al actor por el Reintegro de Sobrealquileres.
Ahora bien, del minucioso análisis que hace esta sentenciadora de los elementos probatorios que las partes promovieron al expediente, se observa que el accionante reprodujo copia simple de documento emanado de la Oficina de Inquilinato del Municipio M.B.I., de fecha 1º de septiembre de 1994cursante a los folios 151 al 154, el cual por tratarse de documento público administrativo goza de veracidad, y así se decide.
En el supra mencionado documento público, se constata que el inmueble objeto de la presente acción (sic): “…se trata de una obra nueva construida con posterioridad al 15 de junio de 1.989, por lo cual queda comprendida en la excepción contemplada en el Decreto Nº 298 de fecha 15 de junio de 1.989 dictado por el Presidente de la República de Venezuela Nº 31.262 del 14de julio de 1.989 en virtud del cual se autoriza al Ministerio de Fomento para que declare exceptuada de regulación a los inmuebles señalados en el artículo 1º de la Ley de Regulación de Alquileres, cuya construcción se hubiese iniciado con posterioridad al 2 de enero de 1.987…” . De lo trascrito anteriormente, se tiene que llegar forzosamente a la conclusión que el inmueble objeto del presente juicio, se encuentra exento de la normativa referida a la congelación de cánones de arrendamiento; es por todo lo antes expuesto que esta sentenciadora debe declarar sin lugar la reconvención, y así se decide.
DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO
La parte actora demanda el cumplimiento del contrato por vencimiento del término y de la prórroga. Para ello señaló que notificó la no prórroga del contrato, que la prórroga venció el día 15-07-07 y que la arrendataria no ha cumplido con la entrega del inmueble.
La arrendataria por su parte, señaló que después de vencida la prórroga el 15-07-07, continuó ocupando el inmueble son oposición de la propietaria, y que por tanto operó la tácita reconducción. Señaló que se encuentra consignando los cánones de arrendamiento.
Al respecto se observa:
Cursa a los folios 29 al 31 copias certificadas de instrumentos notariados, contentivos de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes los cuales no fueron impugnados por lo que deben ser valorados; quedando así plenamente comprobada la relación arrendaticia, y así se declara.
Del primer contrato se constata que la relación arrendaticia se inició en fecha 15-01-04, pues así lo acordaron las partes según la cláusula tercera, que reza: “la duración de este contrato es de seis meses (06) meses, contados a partir del Quince (15) de Enero de 2004 y culmina el día Quince (15) de Julio de 2004…” Luego en el segundo contrato se acordó en la cláusula tercera: “La duración de este contrato es de (01) año fijo, contado a partir del Quince (15) de Julio de 2005 y culmina el Quince (15) de Julio de 2006…” De acuerdo a esta cláusula el contrato finalizó el 15-07-06, siendo innecesario cualquier notificación, pues la cláusula así lo pactó.
En efecto, en principio de trata de una relación a término fijo, donde una vez vencido el contrato, comenzaba automáticamente la prórroga legal, que en el caso de marras, por tratarse de una relación de dos años, le correspondía, por aplicación del artículo 38, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una prórroga de un (01) año, la cual finalizó el 15 de julio de 2007, y así se declara.
Con respecto a la tácita reconducción debe acotarse: Para que opere la tácita reconducción deben existir ciertas condiciones concurrentes entre sí: 1.- La existencia de un contrato escrito a plazo determinado; 2.- Conclusión de la prórroga legal; 3.- Ocupación del arrendatario sin oposición del arrendador; 4.- Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita la prórroga automática del contrato
En cuanto si hubo consentimiento de la parte accionante, observamos:
De los folios 64 al 87 cursa originales de recibos de pago correspondiente a los cánones de arrendamiento desde julio de 2005 hasta el 15 de julio de 2007, los cuales se aprecian por no haber sido desconocidos, pero lo único que arrojan es el pago de los cánones hasta la fecha de culminación de la prórroga, lo cual no es un hecho controvertido, y así se declara.
Asimismo cursa a los folios 88 al 131 copia certificada de expediente de consignaciones arrendaticias, de donde se evidencia que la accionada consignó los cánones de arrendamiento desde el 15 de julio de 2007 al 15 de diciembre de 2007. Ahora bien de la revisión minuciosa realizado a los referidos documentales, no se constata que la accionante haya retirado las cantidades consignadas, por lo que en este sentido, no hay manifestación alguna de aceptación de cánones.
De igual manera, cursa a los folios 156 al 159, posición jurada, cuya respuesta dada por la absolvente, ciudadana Giuseppina Tremola de Grado, parte actora, no arroja nada en relación al punto controvertido, y así se declara.
También, cursa a los folios 160 al 164 las posiciones juradas de la ciudadana A.C.B., de cuyas respuestas tampoco se puede extraer nada relativo a los hechos controvertidos, por lo que se desecha, y así se decide.
De todo lo anterior concluye esta Juzgadora, que no existe ningún elemento demostrativo del consentimiento o aceptación de la accionante para establecer que operó la tácita reconducción.
De manera que finalizado el contrato y vencida la prórroga legal correspondía a la parte accionada cumplir con la entrega del inmueble, y por ello la acción por cumplimiento de contrato resulta ajustada a derecho según lo dispuesto en los artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.167 del Código Civil., y así se declara.
Por los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: Sin Lugar la Reconvención intentada por la ciudadana A.M.C.B. contra la ciudadana Giuseppina Tremola; y Con Lugar la demanda incoada por Giuseppina Tremola de Grado contra A.M.C.B., y condena a la parte demandada a:
La entrega del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 03, ubicado en el piso 2, del edificio El Triunfo, situado en la avenida Universidad El Limón de esta ciudad de Maracay Estado Aragua
En pagar las costas de este proceso
Publíquese, regístrese y notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. Maracay, a los veintidós días (22) días del mes de Abril de 2008. Años. 197° y 149° de la Independencia y de la Federación.
La Juez,
Abg. M.F.P.
La Secretaria,
T.S.
En la misma fecha, 22 de Abril del 2008, siendo las 03:00 p.m. se dio cumplimiento a lo ordenado.
La Secretaria,
Exp. 9589.-
MFP/MZ
