Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 15 de Abril de 2008
| Fecha de Resolución | 15 de Abril de 2008 |
| Emisor | Juzgado del Municipio Zamora |
| Ponente | Alberto José Freites Deffit |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
Guatire, 15 de abril de 2008.
197º y 149º
Por recibida la anterior demanda por RESOLUCION DE CONTRATO, incoada por L.J.L., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Número V- 13.636.190, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 33.318, actuando en su carácter de apoderada judicial de M.G.A.G., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 5.283.024, contra el ciudadano W.H.A.O., désele entrada y anótese en el Libro respectivo. En consecuencia, visto el libelo de demanda y los recaudos acompañados a la misma, este Tribunal pasa a pronunciarse acerca de la procedencia o no de su admisión y en tal sentido, OBSERVA:
La representación judicial de la demandante, en términos generales, plantea lo siguiente:
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Que su representada tiene suscrito contrato de arrendamiento POR TIEMPO DETERMINADO con el demandado, según instrumento autenticado en la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 9 de diciembre de 2005, inserto bajo el Nº 10, Tomo 86 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
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Que el contrato tuvo por objeto un inmueble propiedad de su mandante, constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con la letra y números 9A-33, del edificio “9A”, piso 2, de la Urbanización L.M.O., Etapa 7, Lote “A” de la Parcela Etapa 3 de la Urbanización Parque Alto, Municipio Z.d.E.M..
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Que la duración del contrato sería de seis (6) meses prorrogables, si alguna de las partes no le avisa a la otra su voluntad de rescindir el contrato al vencimiento del año o alguna de sus prórrogas.
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Que el contrato accionado venció el 09 de junio de 2007, y su representada le notificó al arrendatario su voluntad de no prorrogarlo según se desprende de escrito de fecha 09 de mayo de 2007, la cual se negó a firmar.
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Que a pesar de la notificación el inquilino no quiere rotundamente abandonar el inmueble a pesar de la manifestación de voluntad de su representada.
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Que además de ello existe incumplimiento del pago del canon de arrendamiento desde hace ocho (8) meses por un monto de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,oo) sin cobrar el incremento establecido en el contrato, por lo que es evidente y clara la falta de pago.
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Por lo expresado procede a demandar para que el demandado convenga en dar por resuelto el contrato de arrendamiento celebrado con su mandante, haga entrega de la cosa arrendada en las mismas condiciones en que la recibió.
Acompaña a su escrito libelar los siguientes recaudos:
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Original del instrumento poder que acredita la representación de la abogada de la demandante, otorgado en la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., el 24 de agosto de 2007, inserto bajo el Nº 27, Tomo 123 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
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Copia fotostática del contrato de arrendamiento accionado, suscrito ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de diciembre de 2005, inserto bajo el Nº 10, Tomo 86 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
Ahora bien, para emitir pronunciamiento acerca de la admisibilidad o no de la presente solicitud, estima necesario este Juzgador hacer las siguientes consideraciones:
PRIMERA CONSIDERACION: La pretensión deducida del escrito libelar es la RESOLUCION DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con fundamento en los artículos 1167, 1599 y 1618 del Código Civil, por el supuesto vencimiento del término de duración del mismo, así como por la presunta falta de pago de cánones de arrendamiento, sobre la premisa de que se trata de un contrato A TIEMPO DETERMINADO.
Ahora bien, según el dispositivo del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, las demandas resultan admisibles si no son contrarias al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley.
No obstante lo anterior, resulta imperativo para este Tribunal revisar y determinar la naturaleza del contrato accionado, en lo que respecta al término de duración, sobre la base de los elementos acompañados al libelo y de las propias afirmaciones de la parte accionante, toda vez que en la legislación especial – Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios – existen disposiciones legales cuya aplicación exige se realice dicha determinación, antes de la tramitación de algunas acciones.
Así, dispone el artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que a continuación se transcribe:
…SÓLO podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…
(Resaltado del Tribunal).
De la norma supra transcrita se coligen una serie de supuestos que limitan, de forma imperativa, el ejercicio de la acción de DESALOJO, a saber:
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Que el contrato de arrendamiento accionado en DESALOJO sea uno verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
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Que se fundamente la acción en una cualquiera de las causales previstas en la norma.
Empero lo anterior, la norma no sólo limita la acción de desalojo basada en contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado, a aquellos casos expresa y taxativamente establecidos en ella, sino que además, por interpretación extensiva, restringe el ejercicio de acciones distintas al DESALOJO, en caso de contratos cuya naturaleza sea de la dispuesta en la mencionada norma; ello significa que no puede demandarse el DESALOJO de un inmueble arrendado mediante contrato escrito a tiempo determinado, y – mutatis mutandi – tampoco resulta admisible el ejercicio de una acción distinta al DESALOJO para el caso de un inmueble arrendado mediante contrato verbal o escrito por tiempo indeterminado. De allí la imperiosa necesidad de a.l.n.d. contrato accionado de acuerdo a su término de duración. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
SEGUNDA CONSIDERACION: En el caso que nos ocupa, para determinar la naturaleza del contrato accionado, y sin que ello signifique adelantamiento de opinión respecto del fondo del asunto debatido, debe analizarse el contenido del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en lo atinente a su cláusula temporal, y en tal sentido este Juzgador observa:
El contrato en cuestión fue suscrito el 09 de diciembre de 2005, con vigencia a partir de su autenticación, conforme se evidencia de su cláusula PRIMERA, con una duración de seis (6) meses contados a partir de la fecha cierta del documento, es decir, de su autenticación, prorrogable por seis (6) meses más, siempre que se notifique por parte del arrendatario, con 30 días de anticipación al vencimiento el deseo de prorrogarlo y dicha solicitud fuese aceptada por escrito por la ARRENDADORA, y el arrendatario, en tal caso, hubiere cumplido con todas las obligaciones asumidas en el contrato.
Para el caso que la arrendadora no tuviese intención de renovar el contrato a su vencimiento, tendría que notificar con el mismo tiempo de anticipación, aplicándose en consecuencia el artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Aduce la representación judicial de la actora, en forma errónea, que el contrato tenía una duración de seis meses prorrogables si alguna de las partes no diera aviso a la otra de su voluntad de rescindirlo al vencimiento del año o alguna de sus prórrogas, y que éste venció el 09 de junio de 2007 en razón que su representada notificó al arrendatario su voluntad de no prorrogarlo el 09 de mayo de 2007, notificación que éste se negó a firmar. La premisa utilizada para concluir que el contrato continúa siendo a tiempo determinado es falsa y por consiguiente la conclusión también lo es.
El contrato accionado tenía una duración de seis (6) meses contados a partir del 09 de diciembre de 2005, término que concluyó el 09 de junio de 2006. Ahora bien, la condición para que éste se prorrogara por un plazo único de seis (6) meses más, y no un año como pretende la representación de la demandante, era una notificación dirigida por el arrendatario manifestando su deseo de continuar el arrendamiento, con 30 días de anticipación al vencimiento; no obstante, la condición para que no se prorrogara por dicho lapso, era que la arrendadora le notificara con el mismo tiempo de antelación al inquilino su deseo de no renovarlo. No se aduce que el inquilino hubiere solicitado la prórroga contractual en la forma prevista en el contrato, ni tampoco se aduce que la arrendadora hubiere notificado por escrito con treinta días de antelación al día 09 de junio de 2005, su intención de permitir la prórroga contractual, condición prevista para la ocurrencia de la prórroga en cuestión, o por el contrario su voluntad de no renovarlo a su vencimiento, por lo que indefectiblemente el contrato expiró de manera natural al vencimiento del término inicial, toda vez que, muy por el contrario del criterio explanado por la representación de la actora, éste no es susceptible de prórrogas indefinidas. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
Desde el día 09 de junio de 2006, comenzó a transcurrir de pleno derecho la prórroga legal que, para el caso de marras y conforme lo `previsto en el literal “a” del artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de seis (6) meses, que concluyeron el 09 de diciembre de 2006. ASI SE DECLARA.
Ahora bien, sin lugar a dudas, a partir del día 09 de diciembre de 2006, fecha en que efectivamente culminó la mencionada prórroga legal, y hasta ocho (8) meses antes de la interposición de la demanda (11-04-2008), es decir aproximadamente hasta el mes de agosto de 2007, el demandado continuó ocupando el inmueble arrendado en forma pacífica pagando el canon de arrendamiento, lo que forzosamente produjo la TACITA RECONDUCCION del contrato de arrendamiento, conforme las previsiones del artículo 1600 del Código Civil, convirtiéndose forzosamente en uno sin determinación en el tiempo de duración. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
TERCERA CONSIDERACION: Habida cuenta de lo anterior, y como quiera que el contrato accionado resulta uno escrito a tiempo indeterminado, la acción que se intente debe ser la de DESALOJO y subsumirse necesariamente en alguna de las causales taxativamente expresadas en la ley especial.
En ese sentido la acción de RESOLUCION DE CONTRATO incoada resulta a todas luces INADMISIBLE ya que contraviene los postulados que imperativamente consagra el artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por ende deviene como contraria a la citada disposición legal, como en efecto ASI SE DECLARA.
EL JUEZ,
A.J.F.D..
LA SECRETARIA,
R.S.M..
AJFD/RSM.
EXP. 2504-08.
