Decisión de Juzgado Decimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 18 de Febrero de 2008
| Fecha de Resolución | 18 de Febrero de 2008 |
| Emisor | Juzgado Decimo Cuarto de Municipio |
| Ponente | Juan Carlos Varela Ramos |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
197° y 148°
Vistos
, sin informes.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE ACTORA RECONVENIDA: Ciudadana G.R.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad Número V-3.626.467.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: Ciudadanos G.V.I., E.C.C.B. y C.H.G., abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Números 9.826, 45.481 y 28.247, respectivamente.
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Ciudadano R.Á.T., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad Número V-3.981.493.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Ciudadanos P.S.E., W.R.V. y YELLITZE P.C., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Números 3.194, 28.577 y 72.623, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
ASUNTO: N° AN3L-V-2006-0000001
SENTENCIA: DEFINITIVA
RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS
Se inició el presente juicio, por libelo de demanda de resolución de contrato de arrendamiento, presentado en fecha 08 de marzo de 2006, por el abogado C.H.G., en su carácter de co-apoderado judicial de la ciudadana G.R., ante el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, en contra del ciudadano R.Á.T., por presunto incumplimiento de las obligaciones contractuales relativas al pago del canon de alquiler.
Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa bajo estudio al Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, lo admitió por auto de fecha 20 de marzo de 2006, ordenando el emplazamiento de la parte accionada, para el segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación durante las horas comprendidas entre las 8:30 a.m. y 3:30 p.m., de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo pauta el Artículo 33 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En cuanto a la medida solicitada acordó proveer sobre la misma por auto separado en el cuaderno correspondiente.
En fecha 21 de marzo de 2006, la representación accionante mediante escrito ratificó la cautelar de secuestro solicitada sobre el bien inmueble de autos.
En fecha 27 de marzo de 2006, el citado Tribunal decretó la medida de secuestro en comento, librando exhorto junto con oficio Nº 0106 al Tribunal Distribuidor de Municipio Ejecutor de Medidas, a los fines de ley, la cual se llevó a efecto el día 05 de abril de 2006.
En fecha 06 de abril de 2006, la parte demandada se dio expresamente por citada en el presente asunto. En fecha 21 del mismo mes y año confirió poder apud-acta a los abogados P.S.E. y W.R.V., y presentó escrito donde dio contestación a la demanda, reconvino a la parte actora y consignó recaudos.
En fecha 24 de abril de 2006, el referido Juzgado admitió dicha reconvención, y fijó el segundo (2º) día de despacho siguiente a tal providencia para la contestación correspondiente. En esa misma fecha el co-abogado actor, presentó escritos donde impugnó documentales, y se opuso a la reconvención.
En fecha 26 de abril de 2006, la representación actora reconvenida dio contestación a la reconvención. En fecha 27 del comentado mes y año la Juez Provisoria del Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio de la referida Circunscripción Judicial, se inhibió de seguir conociendo de la presente causa, conforme a lo pautado en el Numeral 12º del Artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, y ordenó su remisión al Juzgado Distribuidor así como las copias certificadas correspondientes, a los fines de ley.
En fecha 12 de mayo de 2006, previa la distribución respectiva, el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, dio por recibido el presente expediente, cuyo titular se abocó al conocimiento de la misma, ordenando la notificación de las partes a los fines de ley.
En fecha 08 de junio de 2006, el abogado de la parte accionante presentó escrito donde rebate las defensas contenidas en la contestación de la demanda, y promovió pruebas.
En fecha 30 de junio de 2006, el mencionado Juzgado Décimo Noveno de Municipio, declaró la reposición de la causa al estado de llevarse a cabo el acto de contestación de la demanda, para el segundo (2º) día de despacho siguiente a la última notificación que de la partes se haga, a las once horas antes meridiem (11:00 a.m.).
En fecha 25 de julio de 2006, la representación judicial de la parte demandada se dio por notificada tácitamente de la referida reposición.
En fecha 21 de septiembre de 2006, el bogado de la parte actora se dio expresamente por notificado de la decisión en cuestión y en fecha 25 del mismo mes y año ejerció recurso de apelación sobre ella. En esta última fecha los abogados de la parte demandada consignaron escrito de contestación de la demanda y de reconvención, y el co-apoderado actor mediante diligencia cuestionó las defensas y argumentaciones que se opusieron en dicho escrito.
En fecha 26 de septiembre de 2006, siendo las once horas antes meridiem (11:00 a.m.) tuvo lugar el acto de contestación de la demanda, dejándose constancia mediante acta sobre la comparecencia de ambas representaciones judiciales, la consignación del escrito de contestación y de reconvención, así como escritos mediante los cuales el apoderado accionante cuestionó las defensas y argumentaciones que opusieron los abogados del demandado; en ese mismo acto se admitió la reconvención y se fijó el acto de contestación de la reconvención para el segundo (2º) día de despacho siguiente, a las once horas de la mañana (11:00 a.m.). Por auto de esa misma fecha el citado Tribunal oyó en un (1) solo efecto la apelación opuesta por el abogado actor sobre la decisión de fecha 30 de junio de 2006, y ordenó la remisión de los fotostátos certificados al Tribunal Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, a los fines legales consiguientes.
En fecha 28 de septiembre de 2006, siendo las once horas de la mañana (11:00 a.m.) tuvo lugar el acto de contestación de la reconvención, donde se dejó constancia mediante acta, sobre la comparecencia de los apoderados judiciales de ambas partes y sobre la consignación del escrito correspondiente.
En fecha 03 de octubre de 2006, el abogado de la parte actora consignó escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas el día 05 del mismo mes y año, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva.
En fecha 09 de octubre de 2006, la representación de la parte accionada mediante diligencia promovió las pruebas que consideró pertinentes, cuya admisión se llevó a efecto el día 10 del referido mes y año.
En fecha 25 de octubre de 2006, el Juzgado en referencia dejó constancia de haber vencido el lapso para sentenciar la presente causa conforme a lo previsto en el Artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, y difirió la oportunidad de dictar la misma para dentro de los tres (03) días de despacho siguientes a tal providencia.
En fecha 09 de febrero de 2007, el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia mediante la cual declaró con lugar la cuestión previa opuesta por el abogado de la parte actora reconvenida, y suspendió el curso de la causa, hasta que la parte demandada reconviniente, subsane los defectos u omisiones.
En fecha 14 de marzo de 2007, el comentado Tribunal ordenó notificar mediante boleta a las partes, de la citada sentencia.
En fecha 10 de mayo de 2007, el demandado reconviniente debidamente asistido de abogado, se dio por notificado del referido fallo y otorgó poder apud acta a la abogada Yellitze P.C., cuya representación fue acreditada en ese mismo día de despacho por el Secretario Titular del mencionado Juzgado. En fecha 15 del mismo mes y año la referida representación solicitó la notificación de la demandante reconvenida, lo cual fue acordado el día 18 del mismo mes y año.
En fecha 04 de junio de 2007, el apoderado del actor reconvenido se dio por notificado de dicha decisión.
En fecha 11 de junio de 2007, la abogada de la parte demandada reconviniente presentó escrito donde, entre otras argumentaciones, procedió a subsanar la cuestión previa declarada con lugar, y solicitó sanción disciplinaria para la parte accionante y su representación judicial.
En fecha 29 de junio de 2007, el Juez Titular del Juzgado Décimo Noveno de Municipio en referencia, se inhibió de seguir conociendo el presente asunto conforme a lo pautado en el Ordinal 20º del Artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 84 eiusdem, y ordenó la remisión de las copias certificadas correspondientes y el expediente, a los fines de ley.
En fecha 18 de julio de 2007, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial en comento, recibió la presente causa proveniente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En esa misma fecha quien suscribe el presente fallo se abocó a su conocimiento, y ordenó notificar mediante boleta a las partes, dejando a salvo lo previsto en el Artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, a los fines legales consiguientes.
En fecha 25 de julio de 2007, el apoderado judicial del accionado reconviniente se dio por notificado en autos del citado abocamiento.
En fecha 28 de septiembre de 2007, el ciudadano H.G.S.G., en su condición de Alguacil Titular de la Unidad de Alguacilazgo del mencionado Circuito, dio cuenta de la imposibilidad de practicar la notificación de la parte accionante. En fecha 05 de octubre de 2007, la apoderada de la parte demandada señaló domicilio a fin que se notifique en el mismo a la parte demandante del referido abocamiento, lo cual fue providenciado por este Tribunal el día 09 del comentado mes y año.
En fecha 08 de noviembre de 2007, este Despacho ordenó agregar a los autos las resultas de la sentencia definitivamente firme donde el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 26 de mayo de 2006, declaró con lugar la inhibición formulada en la presente causa por la Juez Provisoria del Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial en referencia.
En fecha 16 de enero de 2008, la representación actora reconvenida se dio por notificada del citado abocamiento, y desistió de la apelación formulada sobre la decisión de fecha 30 de junio de 2006.
En fecha 21 de enero de 2008, este Tribunal homologó el citado desistimiento y declaró definitivamente firme el fallo en referencia.
En fecha 19 de enero de 2008, este Tribunal previa revisión de las actas procesales, dejó constancia de que ambas partes se encuentran debidamente notificadas del abocamiento ocurrido en la presente causa, y determinó que la etapa procesal de la presente causa es la establecida en el Artículo 890 del comentado Código de Procedimiento Civil, contada a partir de tal providencia.
En fecha 11 de febrero de 2008, se difirió la publicación de la sentencia por un lapso de cinco (5) días de Despacho contado a partir de la citada fecha, exclusive, en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil; advirtiéndole a las partes que, si la misma no fuere dictada dentro de dicho lapso, se procederá a notificar a las partes con la finalidad de garantizarles el derecho a la defensa y el debido proceso, por lo que, estando dentro de la oportunidad legal para ello, pasa a decidir sobre la correcta o no subsanación de la cuestión previa que hiciera la representación demandada reconviniente, o sobre la extinción del proceso en caso de que no sea debidamente subsanada la misma, tal como lo contempla el Artículo 354 ibídem, o en su defecto, pasará a decidir el merito de la causa, y lo hace en los términos siguientes:
DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, que:
Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad
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Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico
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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley
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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello
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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación
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Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...
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Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente
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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: …6°. El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78…
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Artículo 354.- Declaradas con lugar las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5° y 6° del artículo 346, el proceso su suspende hasta que el demandante subsane dichos defectos u omisiones como se indica en el artículo 350, en el término de cinco días, a contar del pronunciamiento del Juez. Si el demandante no subsana debidamente los defectos u omisiones en el plazo indicado, el proceso se extingue, produciéndose el efecto señalado en el artículo 271 de este Código
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Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…
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Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:
Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos
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Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía
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Artículo 35.- En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía
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Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: …b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año...Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original…
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Artículo 41.- Cuando estuviere en curso la prórroga legal a la que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales
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Verificadas como han sido las distintas etapas de este procedimiento, así como la normativa que lo rige, y visto el escrito de subsanación de la cuestión previa que fuera declarada con lugar por el Tribunal Décimo Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el día 09 de febrero de 2007, presentado por la abogada de la parte demandada reconviniente, es menester pasar a explanar los términos en que quedó planteada la misma, de la siguiente manera:
DE LA CUESTIÓN PREVIA
En fecha 26 de septiembre de 2006, siendo las once horas antes meridiem (11:00 a.m.) tuvo lugar el acto de contestación de la demanda; en ese mismo acto el Juzgado Décimo Noveno de Municipio, admitió la reconvención opuesta por la parte demandada y fijó el acto de contestación de la misma para el segundo (2º) día de despacho siguiente, a las once horas de la mañana (11:00 a.m.).
La representación accionante durante el acto de contestación de la reconvención, verificado en fecha 28 de septiembre de 2006, previo señalamiento del criterio doctrinario sostenido por el Tratadista Ricardo Henríquez La Roche, opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la reconvención, al considerar que no se encuentran llenos los requisitos exigidos en los Ordinales 2º, 4º, 5º y 6º del Artículo 340 eiusdem, ya que no expresaron con claridad y precisión el objeto de la pretensión en que basan la misma, ni señalan el domicilio de la demandante, al igual que omiten los fundamentos de derecho, y las pertinentes conclusiones, aunado a que no indican el carácter que tiene la demandante reconvenida.
En este orden, el día 09 de febrero de 2007, el referido Tribunal Décimo Noveno de Municipio, previo el cumplimiento de las etapas procesales correspondientes, dictó sentencia donde declaró con lugar la referida cuestión previa; y le estableció a la parte demandada reconviniente, un lapso perentorio de cinco (5) días de despacho, para que procediera a subsanar el defecto u omisión que presenta la pretensión reconvencional.
En fecha 11 de junio de 2007, previa la notificación del fallo correspondiente, y estando dentro de la oportunidad para ello, la apoderada de la parte demandada reconviniente, presentó escrito, cursante a los folios 61 al 67 de la segunda pieza del expediente, a los fines de subsanar la citada cuestión previa, entre otras argumentaciones, determinó la relación de los hechos; adujo que el objeto de la pretensión lo constituye el cobro de bolívares por la cantidad de Cuatrocientos Once Mil Ochocientos Ochenta y Seis Bolívares (Bs. 411.886,oo) que se le adeudan a su patrocinado por haber pagado la totalidad de las alícuotas del condominio mensual del apartamento de marras, cuando el contrato de arrendamiento lo obligaba a pagar solamente el cincuenta por ciento (50%) de las mismas.
En cuanto al domicilio procesal de la demandante reconvenida señaló expresamente la dirección que aparece como tal en el escrito libelar; en relación a los fundamentos de derecho subsumió los hechos en los Artículos 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.178 y 1.179 del Código Civil; en lo que atañe a las conclusiones expresó que según la Cláusula Sexta del contrato de arrendamiento se ve claramente que su representado tenía la obligación de pagar solamente el cincuenta por ciento (50%) de la alícuota mensual por concepto de condominio; que de los recibos aportados se evidencia que pagó el cien por ciento (100%) de la referida deuda; que por tal razón se encuentra facultado en derecho para que la demandante reconvenida le repita las cantidades pagadas sin deberse; y que es por ello que la reconviene a fin que sea condenada al pago de Cuatrocientos Once Mil Ochocientos Ochenta y Seis Bolívares (Bs. 411.886,oo), así como a los intereses causados por dicha cantidad a razón del doce por ciento (12% ) anual, contado a partir de la fecha de pago de cada una de las alícuotas señaladas en el escrito de contestación y reconvención, al igual que su indexación mediante experticia complementaria del fallo.
Ahora bien, con vista a lo anterior destaca este Órgano Jurisdiccional que la doctrina ha expresado que en relación al libelo reconvencional, se exige que se especifiquen los fundamentos fácticos que exige el Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, y siendo que del escrito de subsanación a la cuestión previa presentado por la representación demandada reconviniente se desprende la expresión y determinación de cada uno de dichos requisitos, a saber, el nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado, y el carácter que tienen; el objeto de la pretensión; la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones, así como los instrumentos en que se fundamenta tal pretensión, y las causas que a su entender las motivan, este Juzgador considera que en este asunto, ha quedado debidamente subsanado el defecto u omisión que afectó la demanda de reconvención mediante una narración de las situaciones que constituyen el fundamento para tal reclamo, dando cumplimiento a las exigencias de los Ordinales 2º, 4º, 5º y 6º del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; por tanto resulta forzoso declarar debidamente subsanada la cuestión previa opuesta por defecto de forma de la reconvención, prevista en el Ordinal 6º del Artículo 346, eiusdem, independientemente del resultado favorable o no de las acciones de fondo intentadas, y así queda establecido.
Resuelta como ha quedado la cuestión previa bajo análisis, considera este Despacho que se le ha dado cumplimiento a las determinaciones establecidas en la Sentencia dictada el día 09 de febrero de 2007, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, por lo cual, pasa a pronunciarse sobre la acumulación prohibida opuesta por la parte demandada reconviniente, en los términos siguientes:
DE LA ACUMULACIÓN PROHIBIDA
Invocó el demandado reconviniente que el Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, veta la acumulación de pretensiones que se excluyen mutuamente, por lo que la actora no puede demandar la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 31 de enero de 2005, pactado por el término de seis (6) meses y al mismo tiempo el cumplimiento mediante la existencia de unos presuntos faltantes de los cánones de arrendamiento, incurriendo en una desnaturalización de la acción, y que por ello pide se anule el auto de admisión, se revoque y se suspenda la medida de secuestro decretada en esta causa, restituyéndole la posesión. Por otra parte señala que el demandante debió solicitar la entrega del inmueble de conformidad con el Artículo 39 de le Ley especial, y no mediante dos (2) acciones contradictorias.
Ahora bien, del escrito libelar se evidencia que la causa bajo estudio está dirigida expresamente a la resolución del vínculo obligacional celebrado sobre el inmueble descrito en los autos por haberse dejado de honrar en forma correcta el monto exacto de los respectivos cánones de arrendamiento cuya diferencia de pago también se demanda a tenor de lo establecido en el Artículo 1.167 del Código Civil, y no por vencimiento de término alguno, siendo necesario destacar que la falta de pago constituye el incumplimiento del deber de una de las principalísimas obligaciones de todo inquilino conforme lo determina el Artículo 1.579 eiusdem, y puede ser reclamado subsidiariamente con la acción principal y no mediante un juicio autónomo para ello, ya que atentaría contra el principio de la economía procesal, la justicia breve y eficaz y la garantía constitucional de la tutela judicial efectiva, aunado a que las pretensiones de resolución y cumplimiento de contrato de arrendamiento, si bien constituyen dos (2) acciones distintas, también tenemos que, en materia inquilinaria ellas pueden ser acumuladas en un solo libelo ya que el legislador les ha dispuesto de un mismo procedimiento para su sustanciación y decisión, como lo es el procedimiento breve previsto en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo pauta el Artículo 33 de la Ley Especial; en consecuencia, resulta forzoso para este Tribunal declarar improcedente la inepta acumulación a que se contrae el Artículo 78 del Código Adjetivo, opuesta por el demandado reconviniente como excepción de fondo, y así queda establecido.
En cuanto a la defensa de que el demandante debió solicitar la entrega del inmueble de conformidad con el Artículo 39 de le Ley especial, y no mediante dos (2) acciones contradictorias, considera oportuno este Órgano Jurisdiccional transcribir un extracto de la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental, de fecha 10 de agosto de 2006, en el asunto Nº BP02-R-2006-000051, relativo al juicio de resolución de contrato de arrendamiento interpuesto por la Sociedad Mercantil Marina y Varadero El Morro, C. A., contra la empresa Bongo Club Privado, C. A., cuyo tenor es el siguiente:
…Por otra parte, siendo claro que la demanda de especie contiene la pretensión de que se resuelva el contrato de arrendamiento (ello debido al incumplimiento de obligaciones de la arrendataria), no encuadra la demanda en el supuesto de prohibición del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sea que estuviere en curso o no la prórroga legal del contrato. En tal virtud, ni la demanda ni la acción son de prohibida admisión, como lo determinó el juez de la recurrida al resolver la cuestión previa…
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Con vista a lo anteriormente expuesto, y siendo que la pretensión procesal planteada por la representación actora reconvenida es la resolución de la relación arrendaticia fundada en el incumplimiento de obligaciones contractuales, como lo es la falta de pago del canon de alquiler tal como fue pactado, estando en pleno disfrute de la prórroga legal, y no por haber vencido la misma, se puede juzgar que la acción no se encuentra subsumida en la prohibición de admisibilidad establecida en el Artículo 41 del Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual se declara improcedente tal defensa, y así queda establecido.
Ahora bien, resuelto el punto anterior, es menester pasar a decidir lo relativo al mérito de la causa, en los términos siguiente:
DE LOS ALEGATOS DE FONDO
Tal y como se desprende del petitorio del escrito de demanda la representación judicial de la parte actora en el capítulo primero demanda la resolución del contrato derivado de una relación arrendaticia, suscrito el día 31 de enero de 2005, entre su mandante ciudadana G.R. en su condición de arrendadora y la parte demandada ciudadano R.Á.T., en su carácter de arrendatario del bien inmueble propiedad del primero de los mencionados, el cual está constituido por Un (1) Apartamento distinguido con el Número y Letra 7-C, situado en el Séptimo Piso del Edificio denominado Residencias Riazor, ubicado en la Calle Este Cinco (5) entre las Esquinas Mirador y Teñidero, Parroquia La C.d.M.L.d.D.C., con un canon establecido en la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (BS. 450.000,oo), por el término de seis (6) meses fijos e improrrogables, debido a que ha realizado pago defectuoso e inexacto de los cánones de alquiler correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2005, enero y febrero de 2006, estando en curso la prórroga legal correspondiente de un (1) año contada a partir del día 01 de agosto de 2005 hasta el día 01 de agosto de 2006, mediante constancia escrita, por cuanto la relación arrendaticia originaria comenzó por razón de dos (2) contrataciones escritas de fecha 30 de enero de 2003 y 31 de enero de 2004, por el término de un (1) año cada una, cuyas instrumentales alega consignar marcadas con las Letras “A”, “B”, “C”, “D” y “E”, respectivamente.
Que en fecha 05 de octubre de 2005, el demandado de autos realizó el pago del mes de octubre de 2005, en la cuenta Nº 0108-0174-54-0100015673, que mantiene la arrendadora ante el Banco Provincial, por la cantidad de Doscientos Setenta y Cuatro Mil Novecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 274.950,oo); en fecha 14 de noviembre de 2005, el canon del mes de noviembre del mismo año en la cuenta Nº 01340053910532041678 que mantiene la parte actora en el Banco Banesco, por la cantidad de Trescientos Treinta y Un Mil Ochocientos Veinte Bolívares (Bs. 331.820,oo), en lugar de la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,oo) tal como fue acordado en la Cláusula Segunda de la convención.
Que ante esa irregular situación, la arrendadora ordenó cerrar dichas cuentas bancarias, siendo que el inquilino comenzó a efectuar tales pagos ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, pero igualmente defectuosas e inexactas, puesto que el día 06 de diciembre de 2005, mediante comprobante bancario distinguido con el Nº 0760393 consignó el canon del mes de noviembre de dicho año, por un monto de Trescientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 320.000,oo), luego el día 12 de enero de 2006, el del mes de enero de 2006, mediante comprobante Nº 0760395 por la cantidad de Doscientos Setenta y Dos Mil Ciento Ochenta y Nueve Bolívares con Diez Céntimos (Bs. 272.189,10) y el día 10 de febrero de 2006, el canon del mes de febrero de 2006, según comprobante Nº 802365 por la cantidad de Trescientos Cuarenta y Cuatro Mil Trescientos Sesenta y Cinco Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 344.365,50) todos en la cuenta Nº 12-10-3759-2 del Banco Industrial de Venezuela, cuando debió pagar la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,oo) conforme al contrato, cuya instrumental alega consignar marcada con la Letras “F”.
Concluye demandado en consecuencia el pago de tales diferencias, y que suman la cantidad de Setecientos Seis Mil Seiscientos Ochenta y Cinco Bolívares con Cuarenta Céntimos (BS. 706.685,40).
Fundamentó la pretensión en base al contenido de los Artículos 1.167, 1.212, 1.264, 1.585, 1.586, 1.592 y 1.616 del Código Civil, en armonía con lo pautado en los Artículos 33, 38, 41, 51, 53, 54 y 56 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Solicitó se decrete medida cautelar de secuestro sobre el inmueble arrendado y su designación como depositario del mismo, consignando a tales fines documento de propiedad marcado con la Letra “G”. Estimó la acción en la suma de Setecientos Seis Mil Seiscientos Ochenta y Cinco Bolívares con Cuarenta Céntimos (BS. 706.685,40). Pidió que la citación del demandado se efectúe en la dirección del inmueble alquilado. Estableció el domicilio procesal de su mandante; y por último pidió su declaratoria con lugar en la definitiva.
DE LAS DEFENSAS OPUESTAS
En fecha 21 de abril de 2006, se verificó el acto de contestación de la demanda donde la parte accionada, conjuntamente con sus apoderados judiciales, mediante escrito rechazaron, negaron y contradijeron en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la acción intentada.
Que en el contrato consignado por la parte actora marcado con la letra “C”, de fecha 31 de enero de 2003, a la arrendadora, según la Cláusula Sexta, le correspondía pagar el condominio, siendo que dicho rubro lo pagó él, cuya afirmación alega sostener y demostrar en la fase probatoria, alegando consignar copia certificada del Expediente Nº 89.297, donde consta la resolución Nº 010056 de fecha 08 de marzo de 2006, emanada de la Director General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, donde se fijó un canon de alquiler por el inmueble de marras en la cantidad de Trescientos Cinco Mil Bolívares (Bs. 305.000,oo) y la suma de Sesenta y Dos Mil Ochocientos Noventa y Tres Bolívares con Noventa Céntimos (Bs. 62.893,90) como contribución para el pago de los gastos comunes.
Que en el contrato marcado “D”, presentado por la misma actora, convinieron en un canon por la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,oo) mensuales, y que en el contrato señalado por la actora marcado “C”, también se establece que el condominio era por cuenta del arrendador, el cual comenzó a regir por un (1) año fijo el día 31 de enero de 2004.
Que en lo atinente a la medida de secuestros señala que de la copia certificada emanada de la Director General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, se evidencia que él es acreedor y no deudor, aunado que en la demanda no se invocó expresamente la falta de pago, siendo ilegal e improcedente el decreto de dicha medida, que en la Cláusula Sexta del contrato opuesto por la actora marcado con la letra “B”, cuya resolución se pretende, se estableció un canon en la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,oo), donde el inquilino se obligó a pagar el cincuenta por ciento (50%) de los gastos de condominio, y que no encontrándose obligado a pagar la totalidad del mismo, lo pagaba debido a que la arrendadora no cumplía con esa obligación recíproca de pagar el cincuenta por ciento (50%) que le correspondía, y a tales efectos consigna legajo de recibos de condominio emanados por la Administradora Danoral.
Señala que la parte actora confiesa al afirmar en el libelo que cerró las cuentas donde se efectuaban los depósitos del canon de alquiler deduciendo por supuesto el cincuenta por cientos (50%) del monto de los recibos de condominio pagados debido al proceder negligente de la arrendadora al no pagar su cincuenta por ciento (50%) que le correspondía.
DE LA RECONVENCIÓN Y SU CONTESTACIÓN
En el mismo acto de contestación de la demanda el accionado y sus apoderados judiciales, opusieron formal reconvención en contra de la parte actora al considerar que ella debe reintegrarle el cincuenta por ciento (50%) de la totalidad que él pagó por concepto de recibos de condominio durante todo el año 2005, cuyo monto alcanza la suma de Cuatrocientos Once Mil Ochocientos Ochenta y Seis Bolívares (Bs. 411.886,oo), o a ello sea condenada por el Tribunal, cuyos recibos alegan que cursan a los autos, ratificando y reproduciendo su contenido.
Estimaron la reconvención en la cantidad de Cuatro Millones Cuatrocientos Cincuenta y Un Mil Ochocientos Ochenta y Seis Bolívares (Bs. 4.451.886,oo), piden que sea admitida de conformidad con el Artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, y por último solicitan la declaratoria sin lugar de la demanda y con lugar la reconvención.
Por su parte la representación actora, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la reconvención opuesta; negó, rechazó e impugnó que su poderdante deba reintegrar el cincuenta por ciento (50%) de la totalidad de los recibos de condominio del año 2005, identificados con los Números del “1” al “12”; negó, rechazó e impugnó que su mandante deba pagar la cantidad de Cuatrocientos Once Mil Ochocientos Ochenta y Seis Bolívares (Bs. 411.886,oo) como suma de dichos recibos de condominio, ya que el pago se ha efectuado con el dinero de la propietaria arrendadora a expensas de los montos de los cánones de arrendamiento que el demandado disminuyó en detrimento de su obligación.
En cuanto al canon de alquiler fijado mediante la Resolución Nº 010056 de fecha 08 de marzo de 2006, sostuvo que la misma Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, declaró la nulidad absoluta de dicho acto administrativo así como todas las actuaciones que involucraron tal procedimiento, cuya copia certificada afirma que riela a los folios 193 al 198 del expediente.
Impugnó los recibos de condominio cursantes a los folios 69 al 92 del expediente de conformidad con el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, así como los documentos que rielan a los folios 93 al 129 del mismo expediente, de conformidad con los Artículos 1.358 y 1.384 del Código Civil, en armonía con los Artículos 429 y 431 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 4 Literal b) del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que en el contrato de arrendamiento a tiempo determinado de seis (6) meses fijos celebrado en fecha 31 de enero de 2005, se estableció en su Cláusula Sexta el pago del cincuenta por ciento (50%) del condominio por parte del arrendatario, con lo cual no cumplió ya que lo que se ha pagado ha sido con dinero de la demandante, por ello pide que se declare sin lugar la reconvención opuesta. En el mencionado escrito la representación accionante reconvenida señaló todos los alegatos contenidos en el escrito libelar, sosteniendo lo relativo a la insolvencia del inquilino, lo que concierne a la prórroga legal, y lo que sostuvo sobre la medida cautelar de secuestro.
Planteadas como han sido ambas controversias, es menester pasar a analizar las pruebas traídas a los autos por las partes; con el objeto de resolver los conflictos planteados y así poder emitir pronunciamiento definitivo en la parte dispositiva del presente fallo, y a tales respectos observa:
DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO
La representación actora reconvenida acompañó a los autos junto con el escrito libelar los siguientes recaudos:
Poder otorgado por la ciudadana G.R.C., a los abogados G.V.I., E.C.C.B. y C.H.G., en fecha 07 de marzo de 2006, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 86, Tomo 30 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cursante a los folios 15 y 16 del expediente marcado con la Letra “A”; al cual el Tribunal le otorga valor probatorio conforme lo prevén los Artículos 150, 154 y 155 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, al no haber sido cuestionado por la representación demandada reconvincente, en ninguna forma de derecho, y tiene como cierta la representación que ejercen los citados abogados en nombre de su poderdante, y así queda establecido.
En estos mismos lineamientos este Órgano Jurisdiccional pasa a verificar un conjunto de circunstancias relacionadas concretamente con el inicio, la temporalidad y la vigencia de la relación arrendaticia bajo estudio, así como las obligaciones asumidas por ambas partes, a los fines de determinar si ambas acciones cumplen o no con el presupuesto procesal exigido por la Ley para demandar, con base al principio Iura Novit Curia, establecido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC Nº 00-376, de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, y ratificado en la actualidad, del cual se desprende la potestad que tiene el Juez de comprobar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración, todo ello en ocasión de garantizar los derechos de la arrendataria consagrados en el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y al respecto observa:
Riela a los folios 20 al 23 del expediente marcado con la letra “C” contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos G.R., en su carácter de arrendadora y los ciudadanos R.Á.T. y A.M.Q.C., en su condición de arrendatarios del bien inmueble de autos identificado up supra, autenticado en fecha 30 de enero de 2003, por ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 24, Tomo 04 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, con un canon mensual por la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,oo), pagadero por mensualidades anticipadas los primeros cinco (5) días de cada mes contados a partir de la entrada en vigencia de la convención, conforme la Cláusula Segunda, y por el lapso de un (1) año fijo, e improrrogable contado a partir del día 31 de enero de 2003, no operando en ningún caso la tácita reconducción, de acuerdo con la Cláusula Cuarta; el cual fue opuesto por la representación actora como prueba de la relación obligacional originaria.
Igualmente riela a los folios 24 al 27 del expediente marcado con la letra “D” contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana G.R., en su carácter de arrendadora y los ciudadanos R.Á.T. y A.M.Q.C., en su condición de arrendatarios del mismo bien inmueble, con un canon por la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,oo), pagadero por mensualidades anticipadas los primeros cinco (5) días de cada mes contados a partir de la entrada en vigencia de la convención, conforme la Cláusula Segunda, y por el lapso de un (1) año fijo, e improrrogable contado a partir del día 31 de enero de 2004, no operando en ningún caso la tácita reconducción, de acuerdo con la Cláusula Cuarta de la convención; el cual fue opuesto por la mencionada representación actora como prueba de la continua de la relación obligacional.
Del mismo modo corre inserto a los folios 17 al 23 del expediente marcado con la letra “B” contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana G.R., en su carácter de arrendadora y los ciudadanos R.Á.T. y A.M.Q.C., en su condición de arrendatarios del referido bien inmueble, con un canon por la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,oo), pagadero por mensualidades anticipadas los primeros cinco (5) días de cada mes contados a partir de la entrada en vigencia de la convención, conforme la Cláusula Segunda, y por el lapso de seis (6) meses fijos e improrrogables contado a partir del día 31 de enero de 2005, no operando en ningún caso la tácita reconducción, de acuerdo con la Cláusula Cuarta de la convención; estipulando en la Cláusula Sexta que el pago de los servicios de electricidad, gas, agua, y aseo serán cancelados por los arrendatarios, así como el cincuenta por ciento (50%) de los gastos de condominio especificados en los recibos que pase la Administradora del Condominio; a la cual se le adminicula la prorroga legal establecida por escrito cursante al folio 28 del expediente marcada con la Letra “E”, y que fueron opuestos por la representación actora como instrumentos fundamentales de la pretensión libelar, e invocado por la parte demandada con respecto a la Cláusula Sexta como soporte de la reconvención que opuso.
Riela al folio 38 del expediente recibo de depósito bancario Nº 000001068 de fecha 05 de octubre de 2005, efectuado por la ciudadana A.R. en la cuenta Nº 0108-0174-54-0100015673, ante el Banco Provincial a favor de la ciudadana G.M.R.C., por la cantidad de Doscientos Setenta y Cuatro Mil Novecientos cincuenta Bolívares (BS. 274.950,oo); al cual se le adminicula el recibo de depósito bancario Nº 116922308 realizado en fecha 14 de noviembre de 2005, en la cuenta Nº 01340053910532041678 a favor de la citada ciudadana en el Banco Banesco, por la cantidad de Trescientos Treinta y Un Mil Ochocientos Veinte Bolívares (Bs. 331.820,oo), relativos al canon de alquiler correspondiente a los meses de octubre y noviembre de 2005.
Las anteriores pruebas se concatenan con las copias certificadas del Expediente de Consignaciones emanadas del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, relativas al Expediente Nº 2005-9071, contentivas entre otras actuaciones, del comprobante bancario distinguido con el Nº 0760393, de fecha 06 de diciembre de 2005, relativo al canon del mes de noviembre de dicho año, según su auto de ingreso por un monto de Trescientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 320.000,oo), así como del comprobante Nº 0760395 de fecha 12 de enero de 2006, por la cantidad de Doscientos Setenta y Dos Mil Ciento Ochenta y Nueve Bolívares con Diez Céntimos (Bs. 272.189,10) correspondiente al canon del mes de enero de 2006, según su auto de ingreso; al igual que el comprobante de deposito bancario Nº 802365 de fecha 10 de febrero de 2006, por la cantidad de Trescientos Cuarenta y Cuatro Mil Trescientos Sesenta y Cinco Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 344.365,50), correspondiente al pago del canon del mes de febrero de 2006, todos efectuados a favor de la parte actora, en la cuenta Nº 0003-0012-87-000137592 del Banco Industrial de Venezuela, adscrita al citado Despacho, para tales efectos. Estas pruebas se concatenan con las actuaciones que en copias certificadas rielan a los folios 188 al 193 del expediente.
Durante la etapa probatoria la representación actora reconvenida indicó de manera específica el mérito favorable que se desprende de las pruebas anteriores.
Revisadas cuidadosa y detalladamente como han sido las anteriores pruebas instrumentales, el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con lo dispuesto en los Artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, y aprecia en derecho que existe un tiempo de la relación inquilinaria que por imperio de la ley debe ser computado desde el día 31 de enero de 2003, con vencimiento al día 31 de enero de 2004, el cual continuó generando sus efectos obligacionales entre las mismas partes y sobre el mismo bien inmueble dada su continuidad, tal como se evidencia de la precisa determinación temporal que emergió cuando las partes acordaron la contratación determinada escrita de fecha 31 de enero de 2004, por el término de un (1) año fijo, sin ningún tipo de prórroga, opuesta por la representación actora, y que finalizó para el día 31 de enero de 2005, así como la suscrita el mismo día 31 de enero de 2005, por el término de seis (6) meses fijos e improrrogables que vencieron el día 31 de junio de 2005, puesto que allí los efectos de la prestación no cesaron, por tratar de derechos irrenunciables que la Legislación Especial establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios, de modo que esa prolongación haga que el vínculo continúe produciendo los efectos obligacionales iniciales, y así queda establecido.
La anterior determinación se hace en atención al criterio doctrinario sostenido por los Doctores G.G.Q. y G.A.G.R., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I: Parte Sustantiva y Procesal, que objetivamente comparte éste Juzgador en relación a la determinación o indeterminación de los contratos de arrendamiento, cuando, entre otras cosas, expresan que:
“…En efecto, como la relación arrendaticia puede aparecer por el solo consentimiento interpartes, sin necesidad de escrituración alguna, ese hecho concurrente de voluntades podría determinar allí mismo una dirección precisa, pero de difícil prueba. …La “indeterminación temporal” no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación; pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las partes han acordado una duración determinada (ommisis)…Nos referimos, de modo específico, únicamente a “indeterminación de la duración…”. En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. …pues, entonces, allí los efectos no cesan y el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue, sino que este acontecimiento se producirá con posterioridad al vencerse el tiempo establecido, en los términos indicados en la ley o según el acuerdo de los contratantes. De modo que esa prolongación del lapso temporal, hace que el contrato continúe produciendo los efectos: éstos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia…”.
También se observa que de autos no consta que las partes hayan suscrito un nuevo contrato al vencimiento del último de los mencionados, por lo que es notorio que a partir del día 31 de junio de 2005, exclusive, operó de pleno derecho la prórroga legal que preceptúa el literal “b” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en forma obligatoria para la arrendadora y potestativamente para los arrendatarios por un lapso máximo de un (1) año, debido a que la relación arrendaticia bajo estudio tuvo una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, y así se decide.
Del mismo modo infiere éste Juzgador que si bien es cierto que el término de un (1) año de dicha prórroga legal vencía para el día 31 de junio de 2006, es cierto igualmente que para el momento de la interposición de la acción, la misma se encontraba en plena vigencia, tomando en consideración que la demanda fue deducida por el Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el día 20 de marzo de 2006, por lo cual, es inobjetable calificarlo, como un vínculo locativo con determinación de tiempo, y así se deja establecido.
En estos mismos lineamientos, se observa de las Cláusulas Segunda y Sexta de la convención privada de fecha 31 de enero de 2004, marcada con la letra “B”, que tanto el canon de alquiler mensual por la ocupación del inmueble de marras establecido en la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,oo) así como el cincuenta por ciento (50%) de la alícuota por concepto de condominio reflejado en las planillas de gastos comunes, fueron estipulados expresamente para ser pagados por cuenta de los arrendatarios, no evidenciándose en ninguna forma de derecho de las pruebas instrumentales bajo análisis, obligación recíproca sobre el pago de este último rubro, ni que los inquilinos debían descontar del canon de alquiler mensual el porcentaje equivalente del condominio, puestos que ambos conceptos son para honrarlos en forma autónoma e independientes uno del otro, y así se decide.
Cursa a los folios 48 al 54 del expediente marcado con la Letra “G” copia fotostática de la C.d.C. Nº 01126-G de fecha 27 de agosto de 1998, del Edificio Residencias Riazor del cual forma parte el inmueble de marras, emanada de la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador, adjunta al reglamento de Condominio del mencionado edificio; a los cuales se les adminicula el documento donde la ciudadana G.R.C., adquiere la propiedad del apartamento alquilado, cuya protocolización se realizó en fecha 29 de marzo de 2001, por ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 03, Tomo 17, Protocolo Primero, conjuntamente con la copia fotostática de dichos documentos cursante a los folios 140 al 145 del expediente; siendo que el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículo 429 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.357 del Código Civil, por no haber sido cuestionadas por la parte demandada reconviniente, y aprecia que el citado edificio fue construido con posterioridad al día al 2 de enero de 1987, y que inmueble de marras pertenece en propiedad a la parte actora, y así se decide.
Por su parte el demandado de autos ciudadano R.Á.T. trajo a las actas procesales los siguientes documentos:
Cursantes a los folios 69 al 92 del expediente consignó Planillas de Relación de Gastos Condominiales emanadas por la Administradora Danoral, que generó el inmueble de autos durante el transcurso de los meses de enero a diciembre de 2005, como fundamento de la reconvención opuesta, y reproducidas como pruebas durante el evento probatorio correspondiente. Las anteriores pruebas fueron impugnadas por la representación actora reconvenida de conformidad con el Artículo 1.358 del Código Civil en armonía con lo dispuesto en los Artículos 429 y 431 del Código de Procedimiento Civil, al considerar que son documentos emanados de terceros.
Con vista a lo anterior, observa el Tribunal que a los autos no consta que la parte demandada reconvenida haya promovido la ratificación de dichos documentos mediante la prueba testimonial por ser emanados de un tercero que no es parte en el presente juicio, tal como lo pauta el citado Artículo 431 eiusdem, para que puedan tener el valor probatorio que se pretende demostrar, aunado a que si bien de su contenido se desprende que los montos generados por tales rubros fueron pagados en su totalidad, no se verifica en ninguna forma de derecho en el presente juicio que tales pagos los haya realizado el demandado reconvenido, por tal razón y en fuerza de la ley quedan desechados del proceso, y así se decide.
La parte demandada reconviniente consignó a los folios 93 al 130 del expediente actuaciones relativas al expediente Nº 89.297, donde la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, dictó Resolución Nº 010056 de fecha 08 de marzo de 2006, donde le fijó un canon de alquiler por el uso del inmueble de marras en la cantidad de Trescientos Cinco Mil Bolívares (Bs. 305.000,oo) y la suma de Sesenta y Dos Mil Ochocientos Noventa y Tres Bolívares con Noventa Céntimos (Bs. 62.893,90) como contribución para el pago de los gastos comunes. Estas instrumentales fueron impugnadas por la representación actora reconvenida de conformidad con los Artículo 1.358 y 1.384 en concordancia con el Literal b) del Artículo 4 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la edificación donde se encuentra el inmueble de marras fue construida con posterioridad al día 02 de enero de 1987.
Con vista a lo anterior el Tribunal observa que las pruebas aportadas por la parte demandada reconviniente al ser documentos administrativos que emanan de funcionarios competentes de acuerdo a las leyes, no son susceptibles de impugnación ni de desconocimiento, siendo atacables solo por la vía de la tacha de falsedad, por lo que se valoran de conformidad con el Artículo 1.384 del Código Civil. Sin embargo también se observa que la parte actora reconvenida acompañó copias certificadas a los folios 170 al 174, al igual que a los folios 193 al 204 del expediente, de la Resolución Nº 010137 de fecha 05 de mayo de 2006, e instrumentales relativas al acto administrativo sobre la solicitud de reconsideración cursante en copia fotostática al folio 135 del expediente y en original en señal de recibido al 137, mediante el cual la referida Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en la citada fecha declaró la nulidad absoluta de Resolución Nº 010056 de fecha 08 de marzo de 2006, así como todas las actuaciones administrativas que involucraron el procedimiento, a las cuales les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 429 y 510 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto las pruebas cuestionadas quedan desechadas del proceso, y así se decide.
Durante el evento probatorio el abogado de la parte demandada invocó el mérito favorable del escrito de contestación de la demanda y de reconvención y piden que la demanda sea declarada inadmisible en virtud de la acumulación de acciones. Sobre este punto en particular, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, a través del expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, de O.R.P.T., páginas 642 y 643, tomo 7, año IV, julio 2003, precisó que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte; razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, este Tribunal considera que es improcedente valorar tales alegaciones en el presente fallo, y así se decide.
En relación a la acumulación prohibida destaca el Tribunal que esta defensa ya fue resuelta en punto previo de esta sentencia.
En cuanto al contenido previo del escrito de subsanación de cuestiones previas presentado en fecha 11 de junio de 2007, por la representación judicial de la parte demandada, cursante a los folios 61 al 67 del la segunda pieza del expediente, relativo a la aseveración de que el contrato opuesto como instrumento fundamental de la pretensión libelar es a tiempo indeterminado, al igual que la defensa de falta de cualidad pasiva de su representado, y por tanto sostiene que la acción resolutoria es improcedente, observa este Órgano Jurisdiccional que tales defensas fueron opuestas en forma extemporáneas, puesto que de autos se evidencia que para la referida fecha ya se había plenamente verificado el cumplimiento de las distintas etapas previstas en este tipo de procedimiento, y a cuyo efecto el Tribunal Décimo Noveno de Municipio pasó a dictar sentencia donde en fecha 09 de febrero de 2007, declaró con lugar la cuestión previa opuesta en por el abogado de la parte actora reconvenida, con fundamento en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la reconvención planteada no llenó los requisitos que exigen los Ordinales 2º, 4º, 5º y 6º del Artículo 340 eiusdem, siendo absolutamente expreso en suspender el curso de la causa, hasta que la parte demandada reconviniente, subsanare los defectos u omisiones dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última notificación que de las partes se haga, en aplicación supletoria a lo pautado en el Artículo 354 ibídem, por lo tanto dicha representación debió limitarse a cumplir con tal pronunciamiento, y así se decide.
En relación a la sanción disciplinaria de la parte demandante reconvenida y su representación judicial, que fuera solicitada en dicho escrito conforme los Artículo 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil, infiere este Despacho, sobre la improcedencia de la misma, debido a que de autos no se patentiza la figura del fraude o dolo procesal que contemplan dichas normas, así como tampoco se evidencia que el proceso haya sido utilizado para dar una apariencia de legalidad a maquinaciones o artificios algunos que pudiesen ir dirigidos mediante el engaño, a sorprende la buena fe del otro sujeto procesal e impedir la eficaz administración de justicia en beneficio de la parte accionante reconvenida en perjuicio del demandado reconviniente, por cuanto el desenlace del juicio se ha desarrollado de manera correcta sin que medie en la causa tal intención por parte de la actora, y en razón de ello no se verifica la utilización del proceso para fines contrarios a los que le son propios, supuesto éste necesario para su procedencia, y así se decide.
Ahora bien, analizadas como han sido las probanzas anteriores, pasa este órgano jurisdiccional a pronunciarse sobre el fondo de las controversias planteadas, en los términos siguientes:
De conformidad a lo establecido en los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, le correspondió a la representación judicial de la parte actora probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que persigue, lo cual era su carga desde el momento en que la parte demandada reconviniente desconoció y rechazó la pretensión, y que a juicio de este Tribunal así lo hizo conforme a derecho, tomando en consideración el resultado obtenido del análisis probatorio realizado en el presente fallo, de donde se desprende que ha quedado comprobado en autos la existencia de la relación arrendaticia que por imperio de la Ley debe tomarse en cuenta a partir del día 31 de enero de 2003, de acuerdo al contrato autenticado en fecha 30 del mismo mes y año, ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 24, Tomo 04 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya prestación se encuentra determinada en el tiempo por haberse venido renovando mediante escritos hasta la actualidad, dado que de autos no consta lo contrario, y así queda establecido.
Con respecto al pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2005, así como la de enero y febrero de 2006, a razón de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,oo) cada mensualidad, observa este Despacho que de autos quedó plenamente comprobado que el demandado al haber depositado en las cuentas particulares de la parte actora como ante el Tribunal Especial de Consignaciones, dichos pagos por unas cantidades totalmente distintas e inferiores contraviniendo al monto pactado convencionalmente, se evidencia claramente que las honró pero en forma irregular e incompleta, adeudando una diferencia que alcanza la suma de Setecientos Seis Mil Seiscientos Ochenta y Cinco Bolívares con Cuarenta Céntimos (Bs. 706.685,40), en la creencia que debía descontar un cincuenta por ciento (50%) de su principalísima obligación equivalente al monto reflejado en la planilla de condominio mensual pasada por el Administrador del inmueble para satisfacer este otro rubro, lo cual, consecuencialmente hace que se encuentre inmerso en incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales, como lo es la insolvencia en el pago, haciendo procedente en derecho la acción resolutoria accionada, así como el pago de tal diferencia, y así queda establecido.
Resuelto como ha quedado el juicio principal pasa el Tribunal a dilucidar lo concerniente a la reconvención opuesta, de lo cual observa:
En el caso bajo estudio, la parte demandada reconvino formalmente a la parte actora para que le pague la cantidad de Cuatrocientos Once Mil Ochocientos Ochenta y Seis Bolívares (Bs. 411.886,oo) que se le adeuda por haber pagado la totalidad de las alícuotas del condominio mensual del apartamento de marras, cuando el contrato de arrendamiento lo obligaba a pagar solamente el cincuenta por ciento (50%) de las mismas, cuya defensa fue objetada por la representación actora al considerar que tales pagos los efectuó con dinero de su peculio al descontarlo del canon de alquiler; y en vista que a las actas procesales si bien se demostró que el demandado descontaba del canon de alquiler lo relativo al porcentaje para el pago de la alícuota condominial, también es igualmente cierto que al haber quedado desechadas del proceso las planillas pasadas por el Administradora del inmueble de marras, no quedó comprobado en autos que dicho inquilino haya realizado por su cuenta la totalidad del pago de las alícuotas condominiales alegadas en esta causa, por lo tanto la reconvención opuesta en este asunto debe sucumbir, y así queda establecido formalmente.
Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a toda la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar con lugar la acción de resolución de contrato de arrendamiento y sin lugar la reconvención opuesta; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así lo decide finalmente este Tribunal.
DE LA DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara:
DEBIDAMENTE SUBSANADA la cuestión previa contenida en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que la parte accionada reconviniente dio cumplimiento a las exigencias de los Ordinales 2º, 4º, 5º y 6º del Artículo 340 eiusdem, en la pretensión de reconvención, ello en franca observancia a la sentencia dictada en fecha 09 de febrero de 2007, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.
IMPROCEDENTE la inepta acumulación a que se contrae el Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada reconviniente.
IMPROCEDENTE la defensa de admisibilidad de la acción resolutoria, opuesta por la parte demandada reconviniente.
IMPROCEDENTES por extemporáneas las defensas de indeterminación contractual y de falta de cualidad pasiva, opuestas por la representación demandada reconviniente.
CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por la ciudadana G.R., contra el ciudadano R.Á.T., y en consecuencia queda así resuelto jurisdiccionalmente el contrato locativo de fecha 31 de enero de 2005, que inició originalmente en fecha 31 de enero de 2003; por haber quedado demostrado en autos que el inquilino realizó el pago del canon del mes de octubre de 2005, por la cantidad de Doscientos Setenta y Cuatro Mil Novecientos cincuenta Bolívares (Bs. 274.950,oo); el del mes de noviembre del mismo año por la cantidad de Trescientos Treinta y Un Mil Ochocientos Veinte Bolívares (Bs. 331.820,oo); el del mes de noviembre de dicho año, por un monto de Trescientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 320.000,oo); el del mes de enero de 2006, por la cantidad de Doscientos Setenta y Dos Mil Ciento Ochenta y Nueve Bolívares con Diez Céntimos (Bs. 272.189,10) y el del mes de febrero de 2006, por la cantidad de Trescientos Cuarenta y Cuatro Mil Trescientos Sesenta y Cinco Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 344.365,50), cuando debió pagar la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,oo) por cada mensualidad tal como fue convenido en la Cláusula Segunda de la convención.
Como consecuencia de la anterior declaratoria se entiende jurisdiccionalmente entregado a la parte actora el inmueble de autos constituido por Un (1) Apartamento distinguido con el Número y Letra 7-C, situado en el Séptimo (7º) Piso del Edificio denominado Residencias Riazor, ubicado en la Calle Este Cinco (5) entre las Esquinas Mirador y Teñidero, Parroquia La C.d.M.L.d.D.C., desde el día 05 de abril de 2006, cuando se le puso en posesión en ocasión de la medida de secuestro decretada y practicada en esta causa, una vez que quede definitivamente firme el presente fallo.
Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la suma de Setecientos Seis Bolívares Fuertes con Sesenta y Nueve Céntimos (Bs.F 706,69) por concepto de complemento o faltante de las pensiones de alquiler correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2005, así como las de los meses de enero y febrero de 2006, por haber sido honradas en forma irregular e incompleta.
SIN LUGAR la RECONVENCIÓN opuesta por la parte demandada, por cuanto no quedó comprobado en autos que dicho inquilino haya realizado por su cuenta la totalidad del pago de la alícuota condominial alegada en este juicio
Se imponen las costas a la parte demandada reconviniente de conformidad con el Artículo 274 eiusdem.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Dieciocho (18) días del mes de Febrero del año Dos Mil Ocho (2008). Años 197° y 148°.
EL JUEZ
LA SECRETARIA
JUAN CARLOS VARELA RAMOS
DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO
En esta misma fecha siendo las tres horas post meridiem (03:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA
JCVR/DJPB/PL-B.CA.
Asunto: Nº AN3L-V-2006-0000001.
Materia Civil. Resolución de Contrato.
Arrendamiento Inmobiliario.
