Decisión nº 3-6 de Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes. de Tachira, de 16 de Septiembre de 2015

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana G.M.C.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 4.628.562.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados B.C.M., P.M.U.G., G.I.T.J., P.J.P.H., L.J.C.R. y M.B.A.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 129.288, 129.278, 178.324, 96.792, 180.702 y 176.969, en su orden.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano R.M.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 26.787.544.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados L.A.F.G. y A.M.M.C. inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 32.346 y 52.869, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXPEDIENTE: 010

CAPÍTULO I

NARRATIVA

Se inicia el presente procedimiento mediante escrito de demanda que corre a los folios 01 al 07, presentado para distribución en fecha 05 de junio de 2014, por la ciudadana G.M.C.S., asistida por el abogado P.M.U.G., en el que en su condición de arrendadora solicitó se sirva citar al ciudadano R.M.R., para que en su condición de arrendatario del inmueble localizado en la esquina carrera 5 con calle 6 N° 5-171, La Concordia, Municipio San Cristóbal, del Estado Táchira, para que convenga o sea condenado por el Tribunal a la resolución del contrato de arrendamiento sobre dicho inmueble con base al incumplimiento de la cláusula Segunda del contrato privado presentado como anexo D. Estimó la demanda en Un Mil Ciento Setenta Bolívares (Bs. 1170,00) equivalente a 9,213 unidades tributarias.

Al vuelto del folio 7 la secretaria dejó constancia que fueron consignados por la parte actora los recaudos correspondientes a la demanda, en fecha 11 de junio de 2014, constante de 35 folios útiles.

A los folios 44 y 45, corre auto de admisión de la demanda de fecha 13 de junio de 2014, y acordó la citación del demandado ciudadano R.M.R.. En cuanto la medida solicitada ese Tribunal se pronunciará por auto separado.

Al folio 46, corre diligencia de fecha 16 de junio de 2014, en la que la ciudadana G.M.C.S., asistida de abogado, confirió poder apud acta, a los abogados B.C.M., P.M.U.G., G.I.T.J., P.J.P.H., L.J.C.R. y M.B.A.B..

Al folio 48, auto de fecha 16-06-2014, en el que el a quo acordó tener como apoderados de la ciudadana G.M.C.S., a los abogados B.C.M., P.M.U.G., G.I.T.J., P.J.P.H., L.J.C.R. y M.B.A.B., para que la representen y sostenga sus derechos e intereses en todas y cada una de las actuaciones de la presente demanda, a partir de la presente fecha.

De los folios 49-53, escrito presentado en fecha 27-06-2014, por el abogado P.M.U.G., actuando con el carácter acreditado en autos, en que reforma el libelo de demanda.

Al folio 54, este Tribunal dictó auto de fecha 01 de julio de 2014, en el que admitió la reforma de demanda.

Al folio 58, diligencia de fecha 10-07-2014, en la que el Alguacil del Tribunal dejo constancia que hizo entrega de la boleta de citación al ciudadano R.M.R..

Al folio 60, corre diligencia de fecha 10 de julio de 2014, en la que la abogado B.C.M., actuando con el carácter de autos, solicitó se librara cartel a que se refiere el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

Al folio 61, corre auto de fecha 11 de julio de 2014, en el que se acordó que la secretaria librara boleta de notificación.

Al folio 64, corre diligencia de fecha 29 de julio de 2014, en la que el ciudadano R.M.R., otorgó poder apud acta a los abogados L.A.F.G. y A.M.M.C..

Al folio 67, corre auto de fecha 24 de julio de 2014, en el que este Tribunal acordó tener como apoderados del ciudadano R.M.R., a los abogados L.A.F.G. y A.M.M.C., para que lo representen y sostenga sus derechos e interese en todas y cada una de las actuaciones de la presente demanda, a partir de la presente fecha.

A los folios 68 al 79, se encuentra inserto escrito presentado en fecha 05 de agosto de 2014, suscrito por el abogado L.A.F.G., actuando en nombre y representación del ciudadano R.M.R., en el que opuso la cuestión previa contentiva en el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento, es decir la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, dio contestación a la demanda y solicitó sea condenada la parte actora al pago de las costas y costos correspondiente en ese proceso y de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil; presentó recaudos.

A los folios 115 al 119, corre escrito presentado en fecha 11 de agosto de 2014, por la abogado B.C.M., actuando con el carácter de autos, en el que contradice conforme a lo establece el artículo 866, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa opuesta por el ciudadano R.M.R., a través de su apoderado L.A.F.G..

A los folios 120 y 121, corre escrito de pruebas de fecha 23 de septiembre de 2014, presentado por el abogado L.A.F.G..

Al folio 131, corre auto dictado por este Tribunal en fecha 23 de septiembre de 2014, admitió las pruebas promovidas por el abogado L.A.F.G..

A los folios 132 al 141, corre decisión dictada por este Tribunal en fecha 08 de octubre de 2014, en la que declaró: “PRIMERO: SE DECLARA SIN LUGAR, la cuestión previa relativa al ordinal 11 artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, opuesta por la representación de la parte demandada abogado L.A.F.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 32346. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil”.

Al folio 142, corre auto dictado en fecha 09 de octubre de 2014, en el que se fijó el cuarto día de despacho siguiente a ese, para llevar a cabo la audiencia preliminar en la presente causa.

A los folios 143 y 144, corre diligencia de fecha 10 de octubre e 2014, en la que el abogado L.A.F.G., actuando con el carácter de apoderado del ciudadano R.M.R., apeló de de la sentencia dictada por ese Tribunal en fecha 08-10-2014.

A los folios 145 al 147, corre escrito presentado en fecha 13 de octubre de 2014, suscrito por el abogado L.A.F.G. actuando con el carácter acreditado en autos, en el que solicitó revocara por contrario imperio el auto emitido por esa instancia en fecha 09 de octubre de 2014.

A los folios 192 al 196, corre decisión dictada en fecha 03 de noviembre de 2014, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.; en la que ordena a este Juzgado oir en doble efecto la apelación; revoca el auto de fecha 16 de octubre de 2014 dictado por este Tribunal y remite copia fotostática certificada de la presente decisión.

Al folio 199, corre auto dictado por este Tribunal de fecha 12 de noviembre de 2014, en el que repuso la causa al estado de oír nuevamente la apelación interpuesta por la representación de la demandada en contra de la sentencia de fecha 08 de octubre de 2014, en ambos y efectos y anula todos los actos procesales y actuaciones desde el folio 148 hasta el 191, ambos inclusive.

Al folio 200, corre auto de fecha 17 de noviembre de 2014, en el que este Tribunal visto el auto dictado en fecha 12-11-2014, este órgano oyó dicha apelación en ambos efectos, y acordó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor.

A los folios 203 al 234 corren actuaciones relacionadas con la apelación ante el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los fines de que sea resuelta la cuestión previa opuesta.

A los folios 235 al 237 corre sentencia dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el que declara: Sin lugar la apelación propuesta en fecha 10 de octubre de 2014, por el abogado L.A.F.G., actuando con el carácter de apoderado del ciudadano R.M.R. contra la decisión dictada en fecha 8 de octubre de 2014, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira y confirma la decisión de fecha 8 de octubre de 2014, dictada por este Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira; condenando en costas a la parte recurrente.

A los folios 238 al 246, corren actuaciones relacionadas en el Juzgado a quem.

Al folio 247, este Tribunal dictó auto en fecha 09 de junio de 2015, en el que le dio entrada al expediente, avisó recibo y canceló su salida.

A los folios 248 al 251, corre auto de fecha 12 de junio de 2015, dictado por este Tribunal, en el que revoca por contrario imperio lo dispuesto en el segundo aparte del auto dictado en fecha 12 de noviembre de 2014, manteniéndose con fuerza de ley lo actuado y consignado por las partes y los autos dictados por este tribunal en los folios 148 al 191 ambos inclusive; en consecuencia fija el tercer día de despacho siguiente al de hoy a las nueve de la mañana a los fines de llevar a efecto la inspección judicial de la parte demandante.

Al folio 252, corre diligencia realizada por el abogado L.A.F. con el carácter acreditado en autos de fecha 16 de junio de 2015, en la que apela del auto de fecha 12 de junio de 2015.

A los folios 253 al 260, corre escrito presentado por la abogada G.I.T., con el carácter acreditado en autos, contentivo de la promoción de la prueba de cotejo de fecha 16 de junio de 2015.

Al folio 261, corre diligencia de fecha 16 de junio de 2015, suscrita por la abogada G.T., con el carácter acreditado en autos, en el que apela del auto dictado en fecha 12 de junio de 2015; y al folio 262, corre Inspección Judicial de fecha 17 de junio, practicada por este Tribunal.

A los folios 263 al 266, corre auto de fecha 19 de junio de 2015, en el que niega la admisión de la prueba de cotejo promovida por la parte demandante.

Al folio 267, corre auto dictado por este Tribunal de fecha 26 de junio de 2015, en el que oye la apelación en un solo efecto, interpuesta por los abogados L.A.F., parte demandada y G.T., parte demandante instando a las partes a señalar las copias y consignar el costo de los fotostatos de las mismas en un lapso de diez (10) días de despacho siguiente a la fecha.

Al folio 268, corre diligencia de fecha 01 de julio de 2015, presentada por la abogada G.T., con el carácter acreditado en autos, en el que expone que a los fines de interponer recurso de hecho contra el auto de fecha 26 de junio de 2015, solicita copia certificada del folio 235.

Al folio 271, corre auto dictado por este Tribunal de fecha 14 de julio de 2015, en el que declara desistida la apelación oída, en virtud de que transcurrieron los diez (10 ) concedidos en el auto anterior.

Al folio 273, corre auto dictado por este Tribunal de fecha 14 de julio de 2015, en el que fija el lunes 3 de agosto de 2015, para que tenga lugar la audiencia o debate oral.

Al folio 276, corre auto dictado por este Tribunal de fecha 29 de julio de 2015, en el que declara desistida la apelación oída, en virtud de que transcurrieron los diez (10) días de despacho concedidos para señalar las copias y la consignación del costo de los fotostatos a fin de remitir las mismas al Juzgado Superior Distribuidor, sin que la parte interesada haya dado cumplimiento al mismo.

Al folio 277, corre diligencia realizada por la abogada B.C., de fecha 30 de julio de 2015, en la que pide se difiera la audiencia de juicio por cuanto no consta en autos las resultas del Recurso de hecho.

Al folio 278 corre auto dictado por este Tribunal de fecha 30 de julio de 2015, en el que niega el pedimento de diferimiento de la audiencia por cuanto la interposición del recurso de hecho no tiene efecto suspensivo sobre el procedimiento.

A los folios 279 al 286, corre audiencia oral celebrada el día 3 de agosto de 2015, en la que la parte demandante y demandada asistieron, dejándose expresa constancia de lo expuesto por ellos, así como de la declaración de los testigos, posiciones juradas; la Juez dejó expresa constancia que el íntegro de la presente con su motiva y dispositiva será dictada y publicada dentro de los diez (10) días de despacho siguientes y si fuere publicada fuera de ese lapso se notificará a las partes.

Al folio 287 corre diligencia de fecha 3 de agosto de 2015, suscrita por la abogada en ejercicio G.T., en la que apela del auto de fecha 29 de julio del año 2015.

A los folios 288 al 291, corre sentencia dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 27 de julio de 2015, en la que declara sin lugar el recurso de hecho interpuesto por la abogada G.I.T.J., en representación de la ciudadana G.M.C.S. contra el auto de fecha 26 de junio de 2015, dictado por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira

Síntesis de la Controversia

Del libelo de la demanda se desprende:

Alega la parte demandante que es propietaria de un inmueble consistente en un local comercial constante de un salón, cocina, dos (2) baños, área de servicio y una mezanina, ubicado en la esquina de la carrera 5, con calle 6, N° 5-171, La C.M.S.C., estado Táchira, conforme se desprende de documento debidamente inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal de fecha 31 de julio de 1988, bajo el N° 41, Tomo 007, Protocolo 01 folios 1/3.

Aduce que dicho local comercial está alquilado al ciudadano R.M.R., mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V.- 26.767.544, en su condición de arrendatario, de dicho inmueble desde el año 2005. Que dicha relación arrendaticia se regularizó mediante contrato debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta en fecha 29 de julio de 2011, por ante la misma notaria, bajo el N° 02, tomo 128, folios 14 al 17 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria y nuevamente en el año 2012 pero por vía privada, en el que se estableció un lapso de un año, que correrían a partir del 01 de agosto de 2012.

Señala que el demandado paga por concepto de alquiler la cantidad de Un Mil Trescientos Diez bolívares (Bs. 1.310,00); que ya incluye el impuesto al valor agregado a pesar haber sido notificado oportunamente de la voluntad de aumentar el canon de arrendamiento a Bs. 1.521,00 más el IVA (sic).

Alega que por vía privada le notificó al ciudadano R.M.R., de la voluntad de no querer renovar la relación arrendaticia y por ende que la misma finalizaba el día 31 de julio de 2013, notificación que no quiso ser recibida por el arrendatario, por lo que se vio obligada a solicitar si realizarse la misma por la autoridad competente, por lo que el 28 de octubre de 2013, (Exp.8683); el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a través del alguacilazgo participó lo conducente al ciudadano R.M.R., por lo que la relación arrendaticia se encuentra bajo prorroga legal de conformidad con el derecho aplicable, esto es el decreto con rango valor y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en su escrito 38, anexa marcado E, notificación realizada certificada.

Señala que a pesar de encontrarse en prorroga legal, el ciudadana R.M. le participó en forma verbal que tenía el derecho de adquirir el inmueble por estar habitándolo y en virtud de esa flagrante irregularidad, se vio forzada a solicitar a la Delegación del Municipio San Cristóbal, a los fines de que realizara una inspección de dicho inmueble, con el objeto de verificar que tal como lo indico R.M., el miso se encontraba habitando el inmueble, Que en fecha 23 de mayo de 2014, a las 10 hors con 25 minutos de la mañana, esa dependencia adscrita a la Dirección de Política y Participación ciudadana se constituyó en dicho inmueble, y ante la presencia de su persona y del inquilino y de la misma acta de inspección identificada con N° DMSC005, (anexo F); en original se observa que la autoridad ya indicada el ciudadano L.E.R.O., en su condición de Delegado Municipal de la Alcaldía de San Cristóbal, constató lo siguiente: “instalaciones para local comercial tipo restaurante con sillas, mesas y cocina, baño, 1 mezanina donde se verifica enceres (sic) de uso personal para dormitorio en la cual de acuerdo al contrato presentado por la denuncia es único exclusivamente para local comercial el cual es desvirtuado el destino del mismo.

Señala de la propia acta de inspección ejecutada por la Delegación del Municipio San Cristóbal, a su solicitud, deja constancia de lo siguiente: “El Sr. Mogollón Rojas Rodrigo, presenta un Registro de Comercio firma personal expone que el solicita la oferta de venta del local comercial alegando de que el tiene desde el año 1981 dicho local funcionado como restaurante lo cual no coincide con el contrato de arrendamiento de fecha 27 de julio de 2011, cuya firma del mismo fuera certificada por el denunciado. El Sr. Mogollón Rojas Rodrigo, se negó a firma dicha inspección.

Aduce que en los contratos adjuntos, se evidencia claramente que el destino dado a la relación arrendaticia fue el de un contrato de arrendamiento sobre local comercial, el cambio del uso es una vulneración al letra del contrato, que al estar en prórroga legal se entiende incólume en sus disposiciones, siendo esta condición clara en la cláusula segunda de todos los contratos que presenta como anexo. Por lo que solicita la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano R.M.R., por haber incumplido la cláusula segunda del contrato privado del año 2012, dispuesta como segunda en los contratos anteriores y por ser esta una relación arrendaticia a tiempo determinado y que se encuentra en prorroga legal. Así mismo en virtud de la resolución del contrato sea entregado el inmueble libre de personas y cosas.

Alega que el cambio unilateral del uso al que ha sido destinado el inmueble es una infracción no solo a la contratación que se basa en la buena fe en el cumplimiento de las obligaciones sino que a su vez, hoy día con la nueva regulación que rige los arrendamientos comerciales de fecha 24 de mayo de 2014, es una actuación prohibida al inquilino que pretende burlar la voluntad de el arrendador, para obtener un beneficio distinto y ajeno a la probidad con la que deben actuar los intervinientes en una relación jurídica arrendaticia comercial.

Fundamenta la acción en los artículos 51,257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; artículos 1159, 1160, 1167 del Código Civil y en los artículos 33, 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y artículo 16 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial.

Petitorio:

Por lo narrado es que G.M.C.S., en su condición de arrendadora solicito se sirva citar al ciudadano R.M.R., para que en su condición de arrendatario del inmueble localizado en la esquina carrera 5 con calle 6 N° 5-171 La C.M.S.C.d. estado Táchira, para que convenga o sea condenado por este Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: Resolución del contrato de arrendamiento sobre dicho inmueble con base al incumplimiento de la cláusula SEGUNDA del contrato privado presentado como anexo D. (sic)

Del escrito de reforma de la demanda se desprende:

De las pruebas documentales: Promueve las siguientes documentales:

• Promueve en copia fotostática simple, documento de propiedad del inmueble objeto de la pretensión, debidamente inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal de fecha 31 de julio de 1998, bajo el N° 41, tomo 007, Protocolo 01, folio 1/3 marcado como “A”, con esta documental demuestra la propiedad que detenta sobre el inmueble objeto de la pretensión.|

• Contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta en fecha 9 de julo de 2010, anotado bajo el N° 30 Tomo 126 folios 137 al 140.

• Contrato de arrendamiento de fecha 29 de julio de 2011, por ante la misma notaria, bajo el N° 02, Tomo 128, folios 14 al 17 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria.

• Documento privado de arrendamiento en original, suscrito en el año 2012, por vía privada en el que se estableció un lapso de un año, que corrían a partir del 01 de agosto de 2012.

• Documento consistente en notificación practicada por vía judicial el 28 de octubre de 2013, por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira a través del alguacilazgo.

• Promueve Acta de Inspección identificada con el N° DMSC005, practicada por la Delegación del Municipio San Cristóbal en fecha 23 de mayo de 2014, a las 10 horas con 25 minutos en dicho inmueble y ante la presencia de su persona y del inquilino.

• Promueve la testimonial de los ciudadanos Z.C.M.d.R. y V.A.M..

• Posiciones Juradas de conformidad con el artículo 403 y 406 del Código de Procedimiento Civil.

• Solicita Medida Preventiva innominada consistente en la prohibición al demandado de cambiar el uso del inmueble para que el mismo siga fungiendo única y exclusivamente como local comercial.

Estimaron la demanda en la cantidad de Un Mil Ciento Setenta bolívares (Bs. 1170,00) equivalentes a 9213 unidades tributarias.

Contestacion de la demanda

El abogado L.A.F.G., inscrito en el inpreabogado bajo el N° 32.346, actuando en su condición de apoderado del ciudadana R.M.R., titular de la cédula de identidad N° V.-26.767.544, presentaron escrito de contestación a la demanda, en la que desconoce el documento privado en su contenido marcado con la letra “D”; y a todo evento y sin convalidar la acción que aquí se intenta expone lo siguiente:

Propone las cuestiones previas, referente al ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda.

Del fondo de la demanda, fundamento en lo dispuesto en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, como en efecto lo hace, rechaza, contradice en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda propuesta en contra de su mandante por no ser ciertos los hechos alegados y el derecho invocado, por lo que contradice, rechaza y niega el fondo de la demanda y sus alegatos, así como la pretensión esgrimida y sus conceptos en virtud que lo alegado por la parte demandante en su libelo carece de veracidad y por el contrario entra en contradicciones incluso en su propio argumento evidenciándose con ello una manifiesta temeraria infundada e improcedente demanda incoada en contra de su poderdante, al tergiversar los hechos y el derecho alegado, al deducir pretensiones o defensas infundadas alterando y omitiendo deliberadamente y con toda mala fe, hechos esenciales a la causa, como en efecto quedará suficientemente demostrado, haciendo caso omiso a los deberes que le impone la norma consagrada en el articulo 170 del Código de Procedimiento Civil inherente a las partes, sus apoderados y abogados asistentes el deber de actuar en el proceso con lealtad y probidad ya que por razón a la verdad las apreciaciones esgrimidas por el demandante constituyen un flagrante mentira procesal.

Acepta que es cierto que la ciudadana G.M.C.S., es propietaria de un local comercial constante de un salón, cocina dos baños, área de servicio y una mesanina, ubicada en la esquina carrera 5, con calle 6, N° 5-11 La Concordia, Municipio San Cristóbal, estado Táchira; que es cierto que dicho local comercial se encuentra alquilado al ciudadano R.M.R.; que es cierto que existe documentos notariados de fecha 9 de julio del 2010, 29 de julio de 2011; que es cierto que su mandante paga Bs. 1.300,00 mensuales que incluye el impuesto al valor agregado; que es cierto que su mandante R.M.R., le participó de manera verbal que tenía el derecho de adquirir el inmueble por estar habitándolo; que es cierto que el ciudadano R.M.R., le presentó al delegado del Municipio San Cristóbal un Registro de Comercio firma personal y le expuso que le ofertara la venta del local comercial alegando de que tiene desde el año 1981 laborando en dicho local como restaurant; que es cierto que en los contratos notariados el destino dada a la relación arrendaticia fue el de un contrato de arrendamiento; es cierto que el día 28 de octubre de 2013, el Juzgado Primero de Municipios San Cristóbal y Torbes a través del alguacilazgo participo a su mandante escrito donde la propietaria del local comercial manifiesta su voluntad de no querer renovar la relación arrendaticia.

De los hechos negados, que no es cierto que su mandante se encuentre en condición de arrendamiento desde el año 2005; que no es cierto que dicha relación arrendaticia se regularizo mediante contrato debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal el día 9 de julio del año 2010; que no es cierto que exista un contrato privado del año 2012; que no es cierto que su mandante haya sido notificado oportunamente de aumentar el canon de arrendamiento a Bs. 1.521,00 más IVA, que no e cierto que se le haya notificado a su mandante por vía privada la voluntad de no renovar la relación arrendaticia; que no es cierto que la relación arrendaticia finalizaría el día 31 de julio del 2013; que no es cierto que la relación arrendaticia se encuentra bajo prorroga legal de conformidad con el decreto con rango Valor y fuerza de ley de arrendamiento inmobiliario, en su artículo 38; no es cierto que la relación arrendaticia sea a tiempo determinado; no es cierto que su mandante pretenda burlar la voluntad del arrendador para obtener un beneficio distinto y ajeno a la probidad con que deben actuar los intervinientes en una relación jurídica arrendaticia comercial.

Por otra parte alega que desde el día 18 de agosto del año 1981, a su demandante le fue dado en alquiler un restaurant denominado Eliza, con sus respectivos enseres por la madre del que hoy en día es dueña del local ciudadana G.M.C.S., parte demandante en este juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento.

Que tiene de estar sirviéndose del local comercial 34 años, y es en el año 1998, en que la ciudadana G.M.C.S., compra las mejoras construidas sobre terreno ejido perteneciente a la Alcaldía de San Cristóbal, dentro de esas mejoras se encuentra incluido el local comercial que en la actualidad ocupa como arrendatario.

Alega que es notoria la vaga proyección del objeto de la demanda, propuesta por la parte actora, dicha demanda no proyecta de forma clara y especifica el objeto de la misma cuando en su petitorio solicita que se sirva citar al ciudadano R.M.R., para que en su condición de arrendatario convenga o sea condenado por este Tribunal

Que de la minuciosa revisión al citado escrito de demanda se evidencia que el mismo no cumple con los extremos exigidos en el artículo transcrito en su numeral 4°, 5° y 6° del Código de Procedimiento Civil, toda vez que al tratarse de una demanda con carácter autónomo, con la cual pretende trabarse una litis procesal debe bastarse así misma bajo los lineamientos y formas procesales exigidos por el legislador en los aspectos inherentes a un escrito libelar.

De manera que no describió específicamente el objeto de la pretensión, el cual debió determinarse con precisión, tal cual como lo establece el ordinal 4° del Artículo 340 del Código de procedimiento Civil.

Aduce también que en dicho escrito no se cumplió con lo previsto en el numeral 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no expresó con claridad la relación de hecho, así como del derecho aplicable y las conclusiones pertinentes.

Alega que en dicho escrito no se cumplió con lo previsto en el numeral 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, los instrumentos que se fundamente la pretensión, esto es aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido los cuales deberán producirse con el libelo. Promueve las testifícales de los ciudadanos Eulala Portilla Carbajal y P.S.Z.N..

Promueve copia fotostática de documento privado, donde la ciudadana E.F.C., le da en alquiler el inmueble con sus respectivos permisos sanitarios. Promueve copias fotostática de documento público en el que la ciudadana E.F. vende a la ciudadana Maruja Hurtado Duran el fondo de Comercio denominado Restaurante Edilcia; Promueve copia fotostática de documento público Registro Mercantil (firma Personal) propiedad de su mandante ciudadano R.M.R. del año 1996. Posiciones Juradas, de conformidad con el artículo 403 al 406 del Código de Procedimiento Civil. Pide que la presente acción se declare sin lugar la misma por temeraria, infundada y procesalmente improcedente.

CAPITULO II

PARTE MOTIVA

PUNTO PREVIO

DESCONOCIMIENTO DE DOCUMENTO PRIVADO

Opuesto como ha sido en el escrito de contestación de la demanda el desconocimiento del documento privado en su contenido; esta sentenciadora pasa a resolverlo como punto previo a tal efecto tenemos:

La parte demandada en las primeras líneas de la contestación de la demanda, desconoció el documento privado marcado como “D” en cuanto a su contenido.

La doctrina señala con respecto a los instrumentos privados, lo siguiente:

…el acto por el cual el otorgante o sus herederos o causahabientes hacen auténtica la firma que lo autoriza, o su escritura, si no estuviere firmado. Los instrumentos privados, como obra que son de los particulares que los otorgan, no tienen valor probatorio mientras su firma o su escritura no estén justificadas, pues de la verdad de ellas depende toda su eficacia. De dos formas puede tener lugar el reconocimiento de documentos privados, voluntaria y/o judicialmente y éste último puede efectuarse por vía principal o incidental, con respecto a la forma y oportunidad en que se efectúa se encuentra consagrada en el Código de Procedimiento Civil, en los artículos 444, 450 y 631 del Código de Procedimiento Civil…

Al respecto la Corte Suprema de Justicia en Sentencia de 20 de marzo de 1970, expresó lo siguiente: omissis…

…" Por otra parte, la autenticidad de las firmas es bastante para apreciar positivamente el contenido de dichos documentos, pues si bien el apoderado de los demandados desconoció esos contenidos, ocurre que, según nuestra ley, el presentante solo tiene que probar, por medio del cotejo, la autenticidad de la firma, sin que deba hacer lo propio en relación al contenido…". CSJ. Sent. 20-3-70. Ramírez & Garay. Tomo XXV. N° 24-b.

Por su parte el conocido procesalista colombiano, Parra Quijano, al referirse al desconocimiento del documento privado, expresa lo siguiente:

…Omissis…

..." Reiteramos, cuando se solicita que una persona sea citada para que reconozca un documento, es porque éste es privado y sin presunción de autenticidad; en tal caso, a la persona citada le basta desconocer el documento, sin necesidad de tacharlo, para que el interesado en hacerlo valer, solicite la aplicación del artículo 275 del C de P.C."… "Manual de Derecho Probatorio". P.P. 500 y 501.

Así las cosas tenemos que, el desconocimiento puro y simple de un documento privado conlleva al desconocimiento de la firma que lo autoriza, y el reconocimiento de ésta entraña el del contenido del documento. Sobre esta materia, la doctrina nacional sostiene que el desconocimiento o reconocimiento de un documento privado, se refiere exclusivamente a la firma, sin que pueda desconocerse en lo que respecta a su contenido, sustentando que si la parte reconoce que la firma que aparece al pié del instrumento es la suya se perfecciona el acto de reconocimiento, adquiriendo así la fuerza probatoria señalada en el artículo 1363 del Código Civil.

Ahora bien, en los juicios de reconocimiento de contenido y firma, lo que se solicita es una pretensión mero declarativa y para su admisión basta que haya falta de certeza de la eficacia y del valor del instrumento, por ello, el demandado, debe limitarse a reconocer o desconocer la firma; si la reconoce, pagará las costas procesales causadas hasta ese momento, si realmente ha habido un hecho de su parte que ponga en duda el instrumento en su validez formal; si por el contrario, en el acto de contestación de la demanda el demandado desconoce la firma, sea suya o de un causante o representante suyo, según el caso, la causa quedará circunscrita a demostrar, a través de la prueba de cotejo, que la firma si es auténtica. En el caso que nos ocupa, la parte demandada no desconoce la firma del documento privado que les fue opuesto por la actora, sino, se limitó a desconocer el contenido del mismo, no alegando el porque de su desconocimiento y en la audiencia preliminar nada objeto al respecto, tampoco en el transcurso del proceso, ni en el debate probatorio, nada probó la parte demandada, sobre quien pesaba la carga de probar tales afirmaciones, por cuanto, contrario sería si hubiesen desconocido la firma, correspondía en ese caso a la parte actora probar mediante la prueba de cotejo o de testigo, la autenticidad de la misma, ya que, tal y como se señaló precedentemente el reconocimiento de la firma entraña el contenido del documento.

Con fundamento en las anteriores consideraciones, resulta forzoso para esta Juzgadora, declarar CON LUGAR la pretensión de la parte demandada y como consecuencia de ello, RECONOCIDO EL INSTRUMENTO PRIVADO, marcado con la letra “D”, el cual corre a los folios 23 y 24; Y así se decide.-

Del fondo de la controversia

La presente causa se encuentra referida a demanda que por resolución de contrato de arrendamiento interpone la ciudadana G.M.C.S., antes identificada, asistida por el abogado P.M.U.G.; inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 129.278, en contra del ciudadano R.M.R., antes identificado en su condición de arrendatario del inmueble localizado en la esquina carrera 5 con calle 6, N° 5-171 La Concordia, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, para que convenga o sea condenado por este Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: Resolución de contrato de arrendamiento sobre dicho inmueble con base al incumplimiento de la cláusula SEGUNDA del contrato privado presentado como anexo D. SEGUNDO: La subsecuente entrega del inmueble libre de personas y cosas en virtud de la resolución por incumplimiento. TERCERO: Al pago de costos y costas procesales.

Por su parte el demandado mediante escrito de contestación a la demanda desconoció el documento privado en su contenido marcado con la letra “D”; asi mismo no aceptó que su mandante se encuentre en condición de arrendatario desde el año 2005; no aceptó que su mandante haya sido notificado oportunamente de aumentar el canon de arrendamiento; que no es cierto que la relación arrendaticia se encuentra bajo prorroga legal de conformidad con el decreto con Rango Valor y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario; que no es cierto que la relación arrendaticia sea a tiempo determinado.

De la audiencia preliminar

En el acto de la audiencia preliminar, la parte demandante expuso que su mandante es propietaria del inmueble, que celebraron contrato y éste último es privado; que la relación arrendaticia es a tiempo determinado y se encuentra en prorroga legal, que la razón por lo que demanda es por el uso del inmueble con base a la cláusula segunda del contrato privado y por ser el decreto ley inmobiliario la legislación aplicable y que el cambio de uso lo sustento mediante acta de inspección de delegación de parroquia que se encuentra en el expediente por ende la resolución de contrato; por su parte el abogado de la parte demandada, en el momento de su exposición solicitó el diferimiento o la nulidad del acto que fijó día y hora para que se realizará la audiencia y posterior reposición de los actos procesales ya que existe en el expediente dos escritos uno el de apelación y otro solicitándole la revocatoria por contrario imperio lo cual esta audiencia no debería de hacerse por considerarla violatoria al debido proceso y al derecho que tiene su poderdante a la defensa; no conviene por no ser cierto que su mandante se encuentre en calidad de arrendataria desde el año 2005; que tampoco es cierto que la relación arrendaticia se encuentra en prorroga legal.

Concluida como fue la audiencia preliminar, este Tribunal dentro del lapso legal establecido procedió mediante auto a fijar límites de la controversia el cual quedó establecido como hecho controvertido: “el cambio de destino del local comercial alquilado, en base a la cláusula segunda del contrato privado.”

De la audiencia oral:

El día 03 de agosto de 2015, siendo las diez y cero minutos de la mañana (10:00a.m.), día y hora fijada por este Tribunal mediante auto de fecha 14 de julio del presente año, para que tenga lugar la celebración de la Audiencia Oral, tuvo lugar con la presencia de las parte demandante y demandada, quienes expusieron sus respectivos alegatos; habiéndose evacuado las pruebas promovidas por las partes, tales como testimoniales y posiciones juradas.

Establecido lo anterior corresponde a esta Juzgadora resolver el fondo de lo planteado y vistos los términos en que quedó trabada la litis, se da por admitido entre las partes la existencia de la relación arrendaticia que une a la demandante G.M.C.S., antes identificada y al ciudadano R.M.R., quien asumió la contestación a la demanda, cuyo objeto lo constituye un local comercial ubicado en la esquina carrera 5 con calle 6 N° 5-171 La C.M.S.C.d. estado Táchira, de manera que este Tribunal da por sentado la existencia de una relación arrendaticia sobre el inmueble descrito.

Sin embargo, la parte accionada rechazó, negó y contradijo, en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en su contra por la ciudadana, G.M.C.S., mediante la cual pretende la resolución del contrato de arrendamiento alegando el cambio de destino del local comercial alquilado a vivienda, en base a la cláusula segunda del contrato privado; asimismo, rechazó, negó y contradijo el alegato de la actora por el cual pretende la resolución.

Ahora bien, ante el alegato expuesto por la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda, mediante el cual manifiesta que estan en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, es necesario para esta Operadora de Justicia, a.l.n.d. contrato que vincula a las partes involucradas en este proceso, ciudadanos G.M.C.S. Y R.M.R., quien pasa hacerlo de la siguiente manera:

Del aservo probatorio

La parte demandante, promovió lo siguiente

A.- con el escrito libelar:

Documentales:

• A los folios 11 al 14, corre documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el 27 de febrero de 2012., bajo el N°. 41, Tomo 07, Protocolo 1, el cual fue aportado en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que el inmueble de autos le pertenece a la parte demandante y así se decide.

• A los folios 15 al 22, corren documentos pertenecientes a contratos de arrendamientos debidamente notariados ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, estado Táchira de fechas 09 de julio de 2010 y 27 de julio de 2011, insertos bajo los Nros N° 30 y 02 Tomo 126 folios 137 al 140., y Tomo 128, folios 14 al 17 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria. los cuales fue agregado en original conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido tachado dicho instrumento dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que éste fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe, de que entre los ciudadanos G.M.C.S. y Mogollón Rojas Rodrigo, existió contrato de arrendamiento sobre un local comercial el cual consta de un salón, cocina, baño, área de servicios y mezzanina, ubicado en la calle 6 esquina de carrera 5 N° 5-171 La Concordia, Municipio San Cristóbal estado Táchira.

• A los folios 23 al 24, corre documento contentivo de Contrato de arrendamiento suscrito de manera privada entre G.M.C.S. Y R.M.R.; esta documental fue analizada en el punto previo de la presente habiéndose declarado como reconocido dicho instrumento por las razones explanadas en el referido punto previo, por lo que en consecuencia adquirió la fuerza probatoria de documento público por lo que se valora plenamente conforme el artículo 1363 del Código Civil, en tal razón hace plena fe de demostrar la existencia de una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la litis, con las estipulaciones referidas a término, canon mensual, causales de incumplimiento y demás convenciones que las partes indicaron como reguladoras de su relación locaticia.

• A los folios 25 al 41, corre actuaciones relacionadas con la notificación practicada por vía judicial el 28 de octubre de 2013, por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el cual no siendo impugnado, desconocido o tachado por la parte demandada, es apreciado por este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, y del mismo se observa, que el ciudadano R.M.R., firmó la boleta de Notificación (folio 40).

• A los folios 42 y 43 corre Acta de inspección identificada con el N° DMSC005, practicada por la Delegación del Municipio San Cristóbal en fecha 23 de mayo de 2014, en el establecimiento denominado Restaurant Edilsa, ubicado en la esquina de la calle 6 con carrera 5 N° 5-17;siendo atendido por el ciudadano Mogollón Rojas Rodrigo; al cual por ser documento administrativo, se le concede el valor probatorio de conformidad con la ley.

• Al folio 262, corre inspección judicial, la cual fue solicitada y practicada conforme al dispositivo legal que la regula y que la misma guarda estrecha relación con los hechos narrados en el escrito libelar y con otras pruebas que obran en los autos, por lo que el Tribunal la estima como una prueba que tiene eficacia jurídica probatoria a favor de la causa que representa la parte demandante, en los puntos señalados, valorándose la misma conforme a lo indicado en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil; y se dejó constancia que se trata de un local comercial compuesto por un área de cocina, área de servicios y baño, y un área donde se observan mesas y sillas para fines de expendio de alimentos. En cuanto al particular segundo el tribunal deja constancia que se encuentra presente el ciudadano R.M.R., quien manifestó que se encuentra en carácter de inquilino; Al numeral tercero, el tribunal deja constancia que se encuentra contenida en el particular segundo. Al particular cuarto el tribunal observa quedentro del presente local hay bienes propios para uso de restaurante, como mesas y sillas destinado a uso comercial exclusivamente.

La parte demandada promovió lo siguiente:

Documentales:

• Promueve copia fotostática de documento privado, donde la ciudadana E.F.C., le da en alquiler el inmueble con sus respectivos permisos sanitarios. Promueve copias fotostática de documento público en el que la ciudadana E.F. vende a la ciudadana Maruja Hurtado Duran el fondo de Comercio denominado Restaurante Edilcia; Promueve copia fotostática de documento público Registro Mercantil (firma Personal) propiedad de su mandante ciudadano R.M.R. del año 1996. Documentos estos a los cuales se les confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

• A los folios 178 al 187 corren recibos de pago de las empresas CADAFE y CANTV. Estos documentos son de los que la doctrina denomina documentos administrativos, los cuales detentan una presunción de ejecutividad y ejecutoriedad, conforme lo dispone el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por lo que se aprecian para demostrar lo establecido en los mismos; más no como demostrativos del tema decideum.

• A los folios 174 y 175, corre declaración de testigos evacuada ante el Notario Público Tercero de San Cristóbal estado Táchira, de fecha 23 de mayo de 2014, a la cual no se le confiere valor probatorio por cuanto la misma no fue ratificada en juicio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

• Al folio 176, corre C.d.R. expedida por la Dirección de Política Delegación La Concordia de fecha 02 de mayo de 2006; en la que hace constar que el ciudadano R.M.R., mantiene su domicilio o residencia en la carrera 5 calle 6 n° 5-171 La Concordia; a la cual no se le confiere valor probatorio alguno, por cuanto la misma está limitada solamente para la renovación de cédula (ONIDEX); no pudiendo ser empleada para fines distintos. Y así se decide.

• Al folio 177, corre Carta de Residencia firmada por el ciudadano R.E., en su carácter de Coordinador General C.C.P.V., a la cual no se le confiere valor probatorio alguno, por cuanto la misma no fue ratificada en juicio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

Testimoniales promovidas por ambas partes:

A los folios 279 al 286 se encuentra acta de audiencia de juicio de fecha 03 de agosto de 2015, donde consta los testimoniales rendidos por el ciudadano V.A., Murillo Sosa, titular de la cedula N° V-5.664.151; a quien la ciudadana Juez procedió a tomarle el Juramento de Ley.

La declaración de este testigo no la aprecia ni valora el Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, ya que por una parte, sus deposiciones son contradictorias pues primero declaró que no trabajaba para la ciudadana Gladys; que la inspección no se la pagaron y en la pregunta segunda realizada por la Juez respondió: ““El Tribunal como si no me ordeno a mi le dijo a la señora Gladys que necesita las fotos y cuando fue el momento me movilice con ellos, es un Tribunal que esta en el Edificio Nacional en el Segundo Piso.” ; y por otra parte, el testigo no tiene precisión en sus respuestas; no demostró tener conocimiento suficiente de los hechos que afirmaba.

A los folios 282 renglones 34 y folio 283 corre declaración de la ciudadana E.P.C.; titular de la cédula de identidad Nº V-10.162.417, a quien la ciudadana Juez, procedió a tomarle el Juramento de Ley. Seguidamente el Tribunal le lee los particulares de ley, así como el artículo 49 numeral 5 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela a la testigo y una vez leídos se le pregunta si tiene algún impedimento para que rinda su testimonio y la misma respondió: “no tengo ningún impedimento”.

La declaración de esta testigo la aprecia y valora el Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, pues sus deposiciones concuerdan con otros elementos probatorios, y si bien e cierto en la pregunta segunda manifiesta que el demandado de autos es su patrono, en la tercera pregunta manifiesta haber trabajado con él en el año 92 y haberse retirado en el año 94; asimismo fue conteste la testigo al ser repreguntada por la Juez quien aquí decide en cuanto a sí existe alguna relación laboral en la actualidad entre ella y el Sr. R.M., ante lo cual manifestó clara y contundentemente que “NO”, se observa además que la testigo tiene conocimiento directo sobre los hechos declarados, razón por la cual con esta prueba se demuestra que el demandado ha ocupado durante muchos años el local comercial objeto de la presente controversia y que vive en las Vegas de Táriba con su hijo.

Al folio 283 corre acta de audiencia de juicio donde fue evacuado el testimonio del ciudadano P.S.Z.N., titular de la cédula de identidad Nº V-26.955.524, la ciudadana Juez, procedió a tomarle el Juramento de Ley.

La declaración de este testigo la aprecia y valora el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, pues sus deposiciones concuerdan con los elementos probatorios aportados al proceso, además que se observa que el mismo tiene conocimiento directo de los hechos declarados y su confesión no es contradictoria; razón por la cual esta prueba se demuestra que la propietaria del local es la ciudadana G.M.C.S. y que el demandado ocupa el mismo y lo utiliza como su lugar de trabajo; así mismo demuestra que el ciudadano R.M. no habita el local comercial ya que su domicilio lo tiene establecido junto a su hijo y que no ha cambiado en ningún momento el destino del local comercial a vivienda.

Posiciones Juradas:

A los folios 284, corre acta de audiencia de juicio de fecha 3 de agosto de 2015, donde se evacua la prueba de posiciones juradas absueltas por el ciudadano R.M., parte demandada ya identificado, procediendo la co-apoderada judicial de la parte demandante a formular las mismas, previo el juramento de Ley tomado de conformidad con lo previsto en el artículo 49 numeral 5 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Declaración a la cual se le confiere valor probatorio por cuanto la misma fue realizada conforme a la ley, es decir directa y categóricamente de conformidad con el artículo 414 del Código de Procedimiento Civil; razón por la cual con esta prueba quedó demostrado que el ciudadano R.M. utiliza la mezzanina que posee el local comercial objeto del presente juicio como depósito para almacenar productos propios del ramo comercial, como lo es la venta de comida asimismo se demuestra que si bien es cierto que al momento de que la delegación Municipal realizó la inspección se observaban enseres personales en la mezzanina, ello obedeció a que por razones de transporte debió quedarse allí; lo cual en criterio de esta juzgadora no implica cambio de destino del inmueble, quedando demostrado con la presente prueba que el demandado de autos siempre ha destinado para local comercial el inmueble dado en arrendamiento y que nunca ha vivido ahí.

A los folios 284 del acta de la audiencia oral corre posiciones juradas evacuada por la ciudadana G.M.C.S., parte demandante, procediendo el apoderado judicial de la parte demandada a formular las mismas, previo el juramento de Ley tomado de conformidad con lo previsto en el artículo 49 numeral 5 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Declaración a la cual se le confiere valor probatorio por cuanto la misma fue realizada conforme a la ley, es decir directa y categóricamente de conformidad con el artículo 414 del Código de Procedimiento Civil; con e4sta prueba se demuestra que el inmueble objeto de la controversia fue construido con fines comerciales y que el mismo posee una mezzanina que siempre ha sido utilizada como depósito; ahora bien la demandante manifestó que recuerda que el Sr. Mogollón una vez le dijo que por razones de seguridad, había tenido que quedarse a dormir; hecho este que en criterio de esta jurisdiciente no implica un cambio de destino del inmueble, pues que en forma muy esporádica halla pernotado en el local, no implica que le haya cambiado el destino de local comercial a vivienda.

La parte demandante opone en la audiencia oral como prueba la confesión, del demandado en su escrito de contestación al folio 73, (sic) en el que confiesa que él habita el local comercial, así como las cartas de residencia acompañadas al escrito de contestación; misivas éstas que ya fueron valoradas.

Con respecto a la confesión judicial contenida supuestamente en escritos de demanda y contestación a ésta, el Tribunal Supremo de Justicia, a través de la Sala de Casación Civil se pronunció en fecha 19 de mayo del 2.005, con ponencia de la Magistrada ISBELIA P.D.C., quien expuso expresamente lo siguiente:

La confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra.

En una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de pruebas”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal. En otras palabras, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”.

En resumen, no toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa….

(Subrayado del Tribunal).

La jurisprudencia trascrita y acogida por este Juzgado es meridianamente clara, con lo cual es evidente que los alegatos expuestos tanto en los escritos de demanda como de contestación, no constituyen un medio probatorio, dado que para que sea considerado así, debe existir el animus confitendi de quien realiza la exposición de hechos y alegatos.

Valoradas como han sido las pruebas, esta sentenciadora pasa analizar los presupuestos de procedencia de la acción.

Presupuestos procesales para la procedencia de la acción:

Previo al pronunciamiento de fondo, esta juzgadora pasa a analizar los presupuestos procesales para la procedencia de la acción, pues el juez está obligado a constatarlos para poder emitir una sentencia de fondo, conforme lo ha establecido la jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, al indicar:

Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes. Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.

En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.

(Subrayado y negritas de este Juzgado). (Sentencia N°.779 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 10 de abril de 2002, expediente N°.01-0464).

Del análisis de lo anterior se concluye, que el juez está facultado para a.l.p.d. los presupuestos procesales que fundamentan la pretensión, para poder así cumplir con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, a lo que aclara esta Juzgadora que el fundamento de derecho invocado por la parte actora no se encuentra fuera de la esfera procesal a la que se circunscribe el objeto de la pretensión, y que además la normativa contenida en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario sirve de complemento de la misma y viceversa.

La doctrina ha establecido dos métodos de interpretación de los contratos, estos son: a) Método Subjetivo y b) Método Objetivo o Social.

1. El Método Subjetivo: Este método, hace un examen en parte histórico y en parte psicológico de lo que persiguen las partes al contratar, es el estudio de la autonomía de la voluntad y considera que la buena fe es el elemento esencial que las partes han querido para contratar es lo que se llama la tácita voluntad de las partes, a pesar de tratarse de intereses contrapuestos, sin embargo al expresar la intención de cada parte, al unirse ambas intenciones debe producir un resultado favorable.

2. El método Objetivo: A diferencia del anterior, determina que al existir ya una deficiencia o ambigüedad en un contrato, cada parte habrá pensado en la solución que le sea más favorable. En este caso el juez en vez de buscar una común intención de las partes, debe enfocarse en buscar el bien común, los usos contractuales y la equidad, basándose en otros contratos similares y lo que otras personas hubieren hechos al encontrarse en una misma situación.

Ambos métodos los han complementado la jurisprudencia y la doctrina para una adecuada interpretación de lo que ha sido la común intención de las partes. Ahora bien, EL CONTRATO ha sido y será el producto de la voluntad de las partes, no pueden prescindirse de lo que ellas han querido, no pueden fundamentarse en razones abstractas, e imponer una conducta ajena de la común intención que han tenido las partes para contratar.

En este sentido, conviene ahora precisar la naturaleza del contrato que vincula a las partes de la presente relación jurídico procesal, al efecto traemos a colación la siguiente jurisprudencia, recopilada por el autor G.C.B., en su obra Casos Prácticos Inquilinarios, pág 48, la cual expresa lo siguiente:

“...los contratos en que se prevé su renovación por contratos determinados, siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de ponerle fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que se confieren a ambas partes o alguna de ellas el derecho de resolver anticipadamente el contrato por voluntad unilateral....en el caso de estudio, se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato de arrendamiento una vez fenecido el termino fijo de un año, por cuanto en cada una de esas prorrogas, por periodos fijos en un año, ninguna de las partes contratantes notifico al otro “antes del vencimiento del plazo fijo de cualesquiera de las prorrogas, su voluntad de no prorrogarle más. No puede hablarse en el caso de autos, como pretende el demandado en una de sus defensas, que por el hecho de las sucesivas prórrogas hasta alcanzar un número de años de cierta significación, un contrato de arrendamientos, inicialmente convenido a termino fijo, por influencia de las mencionadas prórrogas automáticas ha devenido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado...Por consiguiente, en el caso de autos no tiene aplicación la tesis de la táctica reconducción...”.

Por consiguiente, y en observancia al contenido de la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento, aunado a la jurisprudencia referida, se desprende del contrato que la duración es de un año contado a partir del 01 de agosto de 2012. Si al vencimiento de dicho termino una de las partes contratantes no hubiere dado aviso a la otra por escrito, expresando su deseo de dar por terminado este contrato, se considerará prorrogado por tiempo igual al establecido en la presente contratación quedando incólumes las cláusulas contempladas en el contrato a excepción del canon de arrendamiento.

Ahora bien, la duración del presente contrato de arrendamiento es de un año, contado a partir del 01 de agosto de 2012, con fecha de vencimiento de 31 de julio de 2013; y vencido el lapso la arrendadora le participó mediante notificación simple la voluntad de la no renovación de la relación arrendaticia, por lo que a partir del primero de agosto de 2013, empezó a correr el termino establecido en el articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliario, para la prorroga legal; la cual le fue debidamente notificado mediante boleta de fecha 09 de octubre de 2013; habiendo sido firmada por el ciudadano R.M. (folio 40); operando de esta manera, la prorroga legal del mismo.

En el caso que nos ocupa, LA ARRENDADORA demostró que le manifestó por escrito al arrendatario su intención de resolver el contrato de arrendamiento y de exigir la entrega del local arrendado, por el contrario, de las actas procésales se desprende que si existía contratos anteriores los cuales no fueron desvirtuados por la parte demandada, lo que hace suponer que la relación arrendaticia existía mediante contrato; estipulándose en estos las condiciones.

De manera que el contrato marcado como “D”, el cual fue debidamente firmado por las partes especifica en las cláusula cuarta la duración del contrato, el cual era de un año; lo que arrojo que la parte actora notificará mediante un tribunal competente la no renovación del contrato y que a partir del 1° de agosto del 2013, empezaba a correr la prórroga legal; por lo que la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original y en los contratos anteriores los cuales corren en el expediente; salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. En tal virtud queda establecido que el contrato celebrado entre las partes es a tiempo determinado en consecuencia si hay lugar a la demanda de resolución de contrato y así se decide.

La acción de cumplimiento de contrato, así como la resolución del mismo está consagrada en el Código Civil Venezolano en el artículo 1.167 el cual dispone:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

La anterior disposición, en lo que se refiere a la ejecución del contrato debe necesariamente analizarse conjuntamente con lo establecido en los artículo 1.159 y 1.160 del Código Civil, los cuales señalan:

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Conforme a las anteriores disposiciones legales, quien se obliga en virtud de un contrato, está en la obligación no sólo de cumplir las prestaciones expresamente establecidas a su cargo, sino a todas las consecuencias derivadas de él.

En el presente caso, las partes celebraron contrato de arrendamiento, sobre un inmueble consistente en un local comercial constante de un salón, cocina, dos (2) baños, área de servicio y una mezanina, ubicado en la esquina de la carrera 5, con calle 6, N° 5-171, La C.M.S.C., estado Táchira obligándose el arrendatario en la cláusula SEGUNDA del contrato privado a utilizar dicho inmueble exclusivamente para comercio y a no cambiar dicho destino sin la previa autorización por escrito de la arrendadora, que el incumplimiento de esta cláusula daría lugar a la inmediata resolución del presente contrato.

Ahora bien, en el presente caso la demandante aduce que en fecha 23 de mayo de 2014, a las 10 horas con 25 minutos de la mañana, la Dirección de Política y Participación ciudadana se constituyó en dicho inmueble, y ante la presencia de su persona y del inquilino y de la misma acta de inspección identificada con N° DMSC005, que anexa en original se “”observa que la autoridad ya indicada ciudadano L.E.R.O., en su condición de Delegado Municipal de San Cristóbal, constató lo siguiente: “instalaciones para local comercial tipo restaurante con sillas, mesas y cocina, baño, 1 mezanina donde se verifica enceres (sic) de uso personal para dormitorio en la cual de acuerdo al contrato presentado por la denuncia es único exclusivamente para local comercial el cual es desvirtuado el destino del mismo…”

Seguidamente se realizan unas consideraciones previas, a objeto de determinar la carga de la prueba en el presente caso y determinar de esa manera, si de las pruebas aportadas han demostrado las partes los hechos alegados en defensa de sus alegaciones.

PRIMERA CONSIDERACIÓN:

Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el principio de la carga de la prueba, en los términos que a continuación se transcriben:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.

La norma antes comentada, desarrolla dentro de su contexto tal principio y, en el plano procesal la norma sustantiva contenida en el artículo 1354 del Código Civil, señala:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

En el caso subjudice, la accionante persigue la declaratoria de resolución de un contrato de arrendamiento suscrito con el demandado. Tal circunstancia la existencia del contrato aparece probada del propio documento acompañado por la demandante y de la propia confesión espontánea del demandado que es cierto que dicho local comercial se encuentra alquilado al ciudadano R.M.R.; que es cierto que existe documentos notariados de fecha 9 de julio del 2010, 29 de julio de 2011.

SEGUNDA CONSIDERACIÓN:

La resolución del contrato la solicita la parte actora, aduciendo que la hoy demandada incumplió lo establecido en el contrato de arrendamiento respecto al uso del inmueble objeto de la presente acción.

A tal efecto se observa, que las cláusulas: SEGUNDA: del contrato de arrendamiento, establece:

“SEGUNDA: EL ARRENDATARIO se obliga a utilizar dicho inmueble exclusivamente para comercio y a no cambiar dicho destino sin la previa autorización por escrito de la arrendadora; el incumplimiento de esta cláusula dará lugar a la inmediata resolución del presente contrato más el pago por parte de el ARRENDATARIO de los daños y perjuicios a que hubiere lugar.

De la cláusula en comento se puede extraer, sin duda, que las partes convinieron que el inmueble objeto de la litis fuera utilizado como local comercial únicamente.

Así las cosas, exigida la resolución del contrato por parte del arrendador bajo el alegato de que su arrendataria había incumplido con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, al destinar el inmueble para vivienda, y en aplicación del principio de la carga de la prueba, conforme a la pretensión deducida, a la accionante correspondía probar el hecho de la relación arrendaticia, lo cual quedó evidenciado, además le correspondía probar que su arrendataria incumplió lo establecido en el contrato al destinar el inmueble arrendado a un uso distinto al pactado, esto es, que lo utilizaba como vivienda, y como el arrendatario negó contradijo la demanda en todas sus partes le correspondía la carga de la prueba a la parte actora y así se decide.

Referente a la Resolución del contrato de arrendamiento con fundamento al cambio de uso la actora no demostró durante el iter procesal que el ciudadano R.M.R., hubiera cambiado el uso del inmueble en contravención a lo pactado, ya que del cúmulo de pruebas las cuales fueron analizadas no quedo evidenciado el incumplimiento de la cláusula segunda del contrato; muy por el contrario con la inspección judicial evacuada por este Juzgado la cual corre a los folios 262 del presente expediente, en fecha 17 de junio de 2015, con la cual esta sentenciadora pudo apreciar con inmediación los hechos constatados en la misma, quedando evidenciado que se trata de un local comercial compuesto por un área de cocina, área de servicios y baño, y un área donde se observan mesas y sillas para fines de expendio de alimentos, destinado a uso comercial exclusivamente. De manera que mediante la Inspección judicial evacuada se comprobó que el inmueble de autos funciona como local comercial, no quedó demostrado la existencia de muebles y enseres personales que demuestren a esta sentenciadora que el demandado este ocupando el local comercial como vivienda; tampoco se evidencia que la representación judicial de la parte actora haya insistido o promovido particulares que llevaran al convencimiento de esta juzgadora a determinar si efectivamente el demandado cambió el uso al inmueble arrendado. No encontrándose en criterio de esta jurisdiscente configurada el incumplimiento de la causal segunda del contrato de arrendamiento celebrado por las partes.

Por otra parte no quedó demostrado con la declaración del testigo promovido por la parte demandante ciudadano V.A.M.S., que el demandado haya cambiado el uso del inmueble es decir el incumplimiento del contrato; En cuanto a las posiciones juradas rendidas por el demandado al ser preguntado por la co-apoderada de la parte actora en su pregunta numero cuarta contestó: “no, yo nunca he vivido ahí yo vivía frente a un apartamento del Sr. A.M.; y en la pregunta octava al ser preguntado que cual es la dirección de su habitación actual contesto: “ Las vegas de Táriba, parte alta casa sin numero”; con la declaración rendida no quedó evidenciado que el demandado haya cambiado el uso del local comercial para vivienda; tal como quedó a.a.m.d.l. valoración de las pruebas. De tal manera que la demanda por cambio de uso del local objeto de marras, no puede prosperar por cuanto la accionante no demostró de forma alguna el cambio de uso del referido inmueble; en consecuencia la demanda debe ser declarada sin lugar y Así se decide

A los fines de determinar la procedencia o no de la condenatoria en costas en este proceso, el Tribunal realiza las siguientes consideraciones:

El artículo 274 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:

Artículo 274. A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia se la condenará al pago de las costas.

En el presente caso, la parte demandante no logró demostrar que el demandado incumplió en el contrato lo que determina que la parte demandada no resultó vencida en este juicio, sino que por el contrario la parte demandante fue quien resultó totalmente vencida en su pretensión, razón por la cual procede la condenatoria en costas en su contra, conforme al citado artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

CAPITULO IV

PARTE DISPOSITIVA

En fuerza de las razones que anteceden, este TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando Justicia, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:

PRIMERO

SIN LUGAR, la demanda interpuesta por la ciudadana G.M.C.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 4.628.562; representa por los abogados Abogados B.C.M., P.M.U.G., G.I.T.J., P.J.P.H., L.J.C.R. y M.B.A.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 129.288, 129.278, 178.324, 96.792, 180.702 y 176.969, en su orden; en contra del ciudadano R.M.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 26.787.544; representado por los Abogados L.A.F.G. y A.M.M.C. inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 32.346 y 52.869, respectivamente; sobre el inmueble constituido por un local comercial ubicado en la esquina carrera 5 con calle 6 N° 5-171, La Concordia, Municipio San Cristóbal, del Estado Táchira.

SEGUNDO

Conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora al pago de las costas del presente proceso, por haber resultado totalmente vencido.

Regístrese y Publíquese la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. San Cristóbal, dieciséis de septiembre de dos mil quince. Años 205° de la Independencia y 135° de la Federación.

Juez Titular

Abg. R.M.C.Q.

Secretaria

Abg. Norma Magally Ontiveros Chacón

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) del día de hoy.

Abg. N.M.O.C.S.T.

Exp. 010

Z.A.