Decisión nº PJ0042014000844 de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 11 de Noviembre de 2014
| Fecha de Resolución | 11 de Noviembre de 2014 |
| Emisor | Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Carlos Alberto Rodriguez Rodriguez |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 11 de noviembre de 2014
204º y 155º
ASUNTO: AP11-V-2013-000918
PARTE ACTORA: G.M.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-3.634.603.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: L.S.J.L., A.F.L. y M.O.J., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 68.248, 81.166 Y 195.250, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: TINTO SEBUCAN C.A, sociedad mercantil de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 16 de noviembre de 2005, bajo el Nº 60, Tomo 1216A, representada por su Presidente, ciudadana M.C.T.H., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-6.661.291.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: YOLIMAR Q.V., abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 66.473.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA (Cuestión Previa del Ordinal 1º, art 346 CPC)
-I-
Se dio inicio a la causa mediante libelo de demanda presentado por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos, por el abogado L.S.J.L., actuando en su carácter de apoderado Judicial de la ciudadana G.M.L., mediante la cual demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO a la sociedad mercantil TINTO SEBUCAN C.A., todos debidamente identificados en el encabezado del presente fallo.
Alegó la representación judicial de la parte actora que en fecha 13 de mayo de 2011 la ciudadana G.M.L. dio en arrendamiento a la empresa TINTO SEBUCAN C.A., un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el número 01, el cual forma parte del Edificio denominado Residencias Oriente, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización Sebucán, Los Dos Caminos, jurisdicción del Municipio Sucre, Estado Miranda, todo lo cual consta en documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao en fecha 13 de mayo de 2011 quedando anotado bajo el Nº 44, Tomo 94 de los Libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaría.
Que en la Cláusula Segunda de esta convención se pactó que el término de duración del mismo sería de un año fijo, contado a partir del día 16 de mayo de 2011, pudiendo ser prorrogado por períodos iguales o diferentes, a voluntad de ambas partes.
Que en la cláusula tercera del contrato de marras la arrendataria se comprometió a pagar puntualmente el canon de arrendamiento el décimo quinto (15º) día de cada mes calendario, pactado en la cantidad de DOCE MIL QUINIENTOS SEIS BOLÍVARES (Bs. 12.506,00) MENSUALES. Y que de igual forma se estipuló la obligación de la arrendataria de cancelar puntualmente mes a mes los recibos de condominio en donde se reflejara la alícuota correspondiente al local objeto del contrato, estableciéndose que el incumplimiento de la arrendataria de estas obligaciones, sería causal suficiente para que la arrendadora considere rescindido el contrato y pudiese exigir la desocupación del inmueble arrendado, su devolución y el pago de los cánones pendientes hasta la culminación del período contractual, así como cualquier otra obligación que subsistiera por causa de la arrendataria.
Que en la cláusula cuarta la arrendataria se comprometió a utilizar el local dado en arrendamiento única y exclusivamente para la explotación directa del formato de la franquicia LA RETOUCHERIE DE MANUELA y 5 A SEC, obligándose a no cambiar el destino del mismo sin la aprobación previa y dada por escrito de la arrendadora. Así mismo se estableció que todo lo concerniente a documentación y permisología sería de la única y exclusiva cuenta y responsabilidad de la arrendataria.
Que en la cláusula séptima contractual, la arrendataria declaró conocer suficientemente el local, y se comprometió a mantenerlo en perfectas condiciones de limpieza, aseo, funcionamiento y conservación de sus partes y accesorios, obligándose a devolverlo en las mismas óptimas condiciones en que lo recibió, al finalizar por cualquier causa el contrato.
Que en la cláusula octava se estableció que las reparaciones menores a la cantidad de Bs. 4000.00 serían por cuenta de la arrendataria, así como las reparaciones menores que por su negligencia se hubieren convertido en mayores, quedando obligada a reparar todos los daños y perjuicios originados por la falta de atención en la respectiva oportunidad.
Que en la cláusula décima sexta la arrendataria se comprometió a contratar y mantener vigente con dinero de su propio peculio y a sus únicas expensas, una póliza de seguros con una compañía de seguros de reconocida solvencia, aprobada por la arrendadora, contra riesgos de incendio, terremoto, responsabilidad civil, daño malintencionado, daños a terceros, motín, conmoción civil, humo, inundación, saque y/o riesgo locativo, a favor de la arrendadora, quien debería ser la única beneficiaria.
Que la arrendataria no ha cumplido las obligaciones contenidas en las cláusulas tercera, cuarta, séptima, octava y décima sexta del mencionado contrato de arrendamiento, motivo por el cual y conforme a lo previsto en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios pierde el derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal que otorga la ley a los arrendatarios que sí cumplen sus obligaciones contractuales.
Fundamentó la presente demanda en los artículos 1.160, 1.592, 1.596 y 1.597 del Código Civil, así como los artículos 33, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que expresados los hechos anteriormente, procede a demandar a la sociedad mercantil TINTO SEBUCAN C.A., en su carácter de arrendataria del inmueble, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal por los conceptos especificados por la parte accionante en su escrito libelar.
En fecha 26 de junio de 2013 el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó decisión por medio de la cual se declaró incompetente para conocer de la presente causa, y en consecuencia declinó la competencia a los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial.
Remitido como fue el expediente a este Circuito Judicial, y cumplida la distribución de ley, recayó el conocimiento del mismo a este Juzgado Cuarto, el cual por medio de auto de fecha 13 de agosto de 2013 le dio entrada al expediente, avocándose al conocimiento de la causa.
Por auto de fecha 7 de octubre de 2013 este Juzgado admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, en la persona de su Presidente, para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la práctica de su citación, a fin de dar contestación a la demanda.
En fecha 15 de octubre de 2013 la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos requeridos para la elaboración de la compulsa de citación, la cual fue librada en fecha 18 de octubre de 2013.
En fecha 22 de octubre de 2013 la representación judicial de la parte demandada consignó los emolumentos requeridos para la práctica de la citación.
En fecha 1 de noviembre de 2013 el ciudadano R.H., actuando en su carácter de Alguacil Titular del Circuito, consignó recibo de citación librado a la parte demandada, sin firmar, por no haber podido localizar a la representante de la empresa demandada.
Mediante diligencia de fecha 7 de noviembre de 2013 la representación judicial de la parte actora solicitó el desglose de la compulsa de citación, a los fines de que el Alguacil se dirija a la dirección señalada en la diligencia. Dicho pedimento fue proveído por el Tribunal mediante auto de fecha 14 de noviembre de 2013, librándose nueva compulsa de citación.
En fecha 29 de noviembre de 2013 el ciudadano W.B., actuando en su carácter de Alguacil Titular del Circuito, consignó diligencia por medio de la cual expuso que entregó recibo de citación a la ciudadana M.C.T., Presidente de la empresa demandada, quien manifestó que no firmaría el recibo.
Mediante diligencia de fecha 14 de enero de 2014 la representación judicial de la parte actora solicitó al Tribunal que libre boleta de notificación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Dicho pedimento fue proveído por el Tribunal mediante auto de fecha 16 de enero de 2014.
En fecha 22 de enero de 2014 la representación judicial de la parte actora consignó los emolumentos requeridos para el traslado del Secretario, a los fines de la práctica de la notificación prevista en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27 de enero de 2014 el Secretario del Tribunal dejó constancia de haberse dado cumplimiento a las formalidades exigidas por el artículo antes señalado.
En fecha 29 de enero de 2014 la representación judicial de la parte demandada promovió las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1º, 6º y 7º del artículo 364 del Código de Procedimiento. Subsidiariamente contestó la demanda y finalmente, reconvino a la demandante.
En fecha 11 de febrero de 2014 la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.
- II -
Por cuanto el presente juicio se rige por el procedimiento establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento de interposición de la presente demanda, debe aplicarse en consecuencia lo dispuesto en el Artículo 35 del mencionado Decreto, el cual dispone que en el caso de ser opuestas las cuestiones previas por falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal debe pronunciarse sobre las mismas, con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. Y en el caso que las partes ejerzan el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto. Y siendo que en el presente caso la representación judicial de la parte demandada opuso la incompetencia del Tribunal, es por lo que este Juzgado pasa a decidir dicha cuestión previa, y para ello observa.
Alega la representación judicial de la parte demandada que en fecha 29 de noviembre de 2013 entró el vigencia el Decreto Nº 602, emanado de la Presidencia de la República, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.305 de la misma fecha, mediante el cual se estableció un “…régimen de transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción…”, previéndose en el artículo 6 de dicho Decreto que las controversias surgidas por la aplicación del mismo -entre ellas, las relativas a la regulación de los cánones de arrendamiento de inmuebles constituidos por locales o establecimientos en los que se desarrollen actividades comerciales- se resolverían “…a solicitud de la parte interesada con la intermediación del Ministerio con competencia en comercio, o la instancia bajo su adscripción que este señale”.
Ahora bien, de la lectura del libelo de demanda, se desprende que la pretensión de la demandante se circunscribe a lograr la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con la sociedad mercantil TINTO SEBUCAN C.A., el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao en fecha 13 de mayo de 2011, quedando anotado bajo el número 44, Tomo 94 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, condenándose a la parte demandada al pago de los daños y perjuicios causados por la resolución del contrato; así como la aplicación de la cláusula penal y el pago de las mensualidades que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble.
Ante la pretensión de la demandante, se impone atender a lo dispuesto en los artículos 10 y 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999, aplicable ratione temporis, los cuales son del tenor siguiente:
Artículo 10: La competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales Juzgados del interior de la República se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia inquilinaria. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos será competencia de la jurisdicción civil ordinaria
.
Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía
.
De las normas transcritas, se observa que bajo la vigencia de la precitada ley, la competencia para conocer de los procedimientos judiciales en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos, correspondía a la Jurisdicción Civil ordinaria, salvo que se tratase de la impugnación de los actos administrativos emanados de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del área.
Así mismo, se evidencia que las demandas interpuestas “…por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos”, debían ser sustanciadas ante los órganos jurisdiccionales conforme al procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil.
La determinación sobre la jurisdicción y la competencia expuesta supra, fue recogida en términos similares en el reciente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 del 23 de mayo de 2014, el cual establece en su artículo 43 que el conocimiento de los procedimientos jurisdiccionales “….en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria…”, salvo que versen sobre la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia.
De allí que, al haberse demandado en el presente caso la resolución de un contrato de arrendamiento, debe tenerse que estamos ante una causa de derecho común, cuyo conocimiento y decisión corresponde a los órganos de la Jurisdicción Civil ordinaria, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1º del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 10 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, aplicable ratione temporis. En consecuencia la cuestión previa opuesta por la parte demandada no debe prosperar en derecho debido a que este Juzgado es completamente competente para conocer de la presente causa. Y ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.
-III-
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, se pronuncia en esta oportunidad por declarar:
Se declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el Ordinal 1° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referente a la falta de competencia por la materia, opuesta por la representación Judicial de la parte demandada en la presente acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana G.M.L. contra la sociedad mercantil TINTO SEBUCAN C.A.
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte accionada por haber sido vencida en la presente incidencia.-
De conformidad con lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes del presente fallo, por haberse dictado fuera de su oportunidad legal correspondiente.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 11 días del mes de noviembre de 2014. Años 204º y 155º.
El Juez,
Abg. C.A.R.R.
El Secretario
Abg. Luis Eduardo Rodriguez
En esta misma fecha, siendo las 2:48 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
El Secretario
Abg. Luis Eduardo Rodriguez
Asunto: AP11-V-2013-000918
CARR/LERR/jc
