Decisión nº PJ0152009000148 de Juzgado Vigesimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 18 de Septiembre de 2009

con fundamento en el numeral 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y significa que existe el decreto 31 del Municipio Libertador que prohíbe el desalojo en ese Municipio.-

con fundamento en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alega que el lapso de la prorroga se computo mal pues se incluyo en el mismo el día del vencimiento del contrato.-

con fundamento en el numeral 6 del artículo 346 en concordancia con el numeral 5 del artículo 340 todos del Código de Procedimiento Civil alega que la actora invoca en su demanda los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero omite el 41 y ha debido demandar el cumplimiento de la prorroga legal.-

con fundamento en el numeral 6 del artículo 346 en concordancia con el numeral 9 del artículo 340 todos del Código de Procedimiento Civil ya que la actora no indico su domicilio procesal.-

Por último alega que es falso que se niegue a entregar el inmueble, pero que se ha producido violencia verbal y física de la arrendadora en su contra, llegando a retirarle el medidor de luz, por lo que se inicio un procedimiento por ante la Jefatura de la Parroquia San Pedro.-

Así garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes en el curso del iter procesal ha quedado planteada la controversia y definido el tema decidemdum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, a tal efecto observamos:

II

PRUEBAS

1. Cursa del folio cinco (5) al folio (8) del expediente instrumento autenticado por ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, contrato de arrendamiento celebrado por las partes.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la relación locativa y en especial que en cuanto a su duración las partes de la misma estipularon en la cláusula tercera: “…La duración del presente contrato es de seis meses fijos (6 meses) a partir del veintiocho 28 de febrero de 2008 hasta el veintiocho (28) de agosto de 2008 fecha que finaliza el término del contrato. Al vencimiento del lapso fijo, comienza la prórroga legal de seis (06) meses, establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o sea hasta el veintiocho (28) de febrero de 2009…”.-

2. Cursa del folio dieciséis (16) al folio diecisiete (17) copia simple de instrumento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 18 de agosto de 1988, bajo el número 38, tomo 21, protocolo primero, el que contiene la compra venta por la cual los actores adquieren el inmueble del cual forma parte el objeto del arrendamiento.- Esta instrumental se valora conforme a la norma del artículo 1.357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la propiedad del mismo por los actores.-

3. Comunicación dirigida por la arrendataria a la Sindicatura Municipal del Municipio Libertador en la cual señala que el contrato y la prorroga legal se encuentran vencidos y que al tratar de mediar con los arrendadores para que le den un plazo para desocupar estos le han retirado el medidor de luz, concluye pidiendo se le garantice su derecho a una vivienda.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1.363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la circunstancia de la haber ocurrido el vencimiento del contrato y de la prorroga legal y de haberse denunciado los hechos irregulares en el transcurrir de la relación locativa por ante la referida autoridad administrativa.-

4. Cursante del folio noventa y cuatro (94) al folio ciento nueve (109) del expediente, copia simple de Boleta de Citación expedida por la por la Sala de Denuncia y Resguardo de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador, Oficina de Registro Civil de la Parroquia San Pedro, en relación a denuncia sobre violación a la ordenanza de convivencia ciudadana y actuaciones del expediente correspondiente a tal denuncia.- Estas probanzas se desechan por impertinentes ya que no guardan relación con el tema probatorio de la causa.-

5. Al folio ciento diez (110) un folio de papel sin firma en el cual está escrita una nota según la cual el propietario pidió para que no le den servicio eléctrico al mismo y aparece un sello de Electricidad de Caracas.- Esta instrumental nada aporta, no solo por cuanto no se determina a que inmueble se hace referencia, sino que además carece de firma que avale su contenido.-

6. Cursante del folio ciento once (111) al folio ciento diecisiete (117) del expediente, copia simple de la Gaceta Municipal 3119-2 en la que se publico el Decreto 31 del Alcalde del Municipio Bolivariano Libertador. Esta probanza se desecha por impertinente ya que el Derecho Nacional no es objeto de prueba.-

Adminiculando las probanzas aportadas se establece que entre las partes en conflicto existe un contrato de arrendamiento pactado por tiempo determinado y que el mismo venció en fecha 28 de Agosto de 2008 y que a partir de esa fecha transcurrió una prorroga legal de seis meses la cual también se encuentra vencida.-

III

CUESTIONES PREVIAS

La parte demandada opone la cuestión previa a que se refiere el numeral 8 del artículo 346 del Código Procedimiento Civil indicando que en v.d.D. 31 del Alcalde del Municipio Bolivariano Libertador, no es posible decretar el desalojo.-

Al respecto es necesario advertir que la cuestión previa que prevé el numeral 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, está dirigida a controlar la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto y ello en virtud de que la otra decisión de algún modo tiene incidencia en el conflicto en el que se hace valer la defensa.-

En el caso que nos ocupa no se ha señalado que exista otro proceso, pues la indicación que se hace es en general a que se ha dictado una norma municipal que en interpretación de la parte que la invoca prohíbe el desalojo, así resulta incompresible el alegato de la misma y lo procedente es desecharla y así lo hace este Juzgado.-

Estima el sentenciador necesario además advertir aquí que una recta interpretación del Decreto Mediante el cual se Protege el Derecho Humano a una Vivienda y Habitad Adecuados a las Familias que Habitan en el Territorio del Municipio Bolivariano Libertador, no permite afirmar que se han prohibido los desalojos en este Municipio, pues ello equivaldría a sostener que con tal norma se han derogado las previsiones del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, circunstancia que resulta imposible no solo por la jerarquía de las normas aplicables, pues mientras una tiene el rango y fuerza de Ley Nacional, la otra es un acto Administrativo de Efectos Generales espacialmente aplicable al Municipio Libertador, sino que además ello equivaldría a sostener que es posible que coexistan en el marco de las competencias concurrentes de la República los Estados y Los Municipios, regulaciones contradictorias y ello no es admisible en Nuestro esquema Constitucional que impone la colaboración para lograr los f.d.E..-

Debemos significar inicialmente que la práctica de desalojos forzados se considera una violación de los Derechos Humanos de los individuos y en este sentido la doctrina internacional interpreta que se consideran “desalojos forzados” los traslados de grupos de individuos que ejecutan los Estados bien sea prestando asistencia para el reasentamiento o sin ella y en contra de la voluntad de los afectados, constituyen formas de desalojos que violentan el derecho de las persona a una vivienda.-

Esta práctica suele ocurrir en los casos de ejecuciones de obras de grandes dimensiones como suelen ser la construcción de represas o en los casos de programas de reordenamiento urbano.-

Lo caracterizador del desalojo forzado es la circunstancia de que la necesidad de práctica del mismo derive de una decisión del Estado y que se ejecuta en contra la voluntad de los individuos y con el empleo de medios coactivos.-

El desalojo forzado es una grave violación a los Derechos de los individuos que resultan afectados por el mismo ya que pierden su casa, su tierra y su comunidad y resultan perdidas de los trabajos para los adultos y de sus escuelas para los niños, generando pobreza u excusión de los afectados.-

En nuestro esquema Constitucional la posibilidad de la práctica del desalojo forzado queda excluida, no solo por vía de la previsiones de los pactos sobre Derechos Humanos que ha suscrito la República, sino porque se reconoce el derecho a una vivienda y habitad adecuado (art. 82) se reconoce el derecho de los pueblos indígenas sobre los territorios ocupados ancestralmente (art. 119) y se el Estado asume la ordenación del territorio reconociendo la realidad existente en todo orden incluido en poblacional, social y cultural y la vincula a la información, consulta y participación ciudadana.-

En este sentido, y como bien ha señalado el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de Naciones Unidas ha considerados que "los casos de desalojos forzosos son prima facie incompatibles con los requisitos del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales y sólo pueden justificarse en las circunstancias más excepcionales y de conformidad con los principios pertinentes del derecho internacional".-

El Decreto del Alcalde del Municipio Bolivariano Libertador en reconocimiento de estas circunstancias se impone límites concretos que previenen que puedan ocurrir desalojos forzados en el territorio de esta Municipio y así en el artículo 10 dispone:

…Todos los órganos y entes adscritos a la Alcaldía del Municipio Libertador se abstendrán de formular o ejecutar planes o proyectos urbanos, así como aprobar cambios de uso o emitir permisos que afecten inmuebles en arrendamiento destinados a vivienda…

Desde la óptica del problema inquilinario se considera que la falta de pago reiterada del canon de arrendamiento constituye una de las circunstancias excepcionales que permite un desalojo.-

En este sentido, la protección de los Derechos Humanos impone a los Estados el formular una legislación clara sobre los supuestos y procedimientos aplicables para los casos de desalojos y evitando que los mismos queden al libre arbitrio del arrendador.- En Venezuela hemos contado sucesivamente con el Decreto Sobre Desalojo de Viviendas y el Vigente Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios.-

Así, para que un desalojo forzado excepcionalmente admisible no sea considerado como violatorio de los Derechos Humanos, no debe ser arbitrario.-

En este sentido, debe significarse que lo que se denomina desalojo arbitrario es definido en el artículo 7 del Decreto 31 del Alcalde del Municipio Bolivariano Libertador como aquellos que contravienen las normas constitucionales o legales aplicables, incumplen los procedimientos aplicables administrativa o judicialmente o se emplea la fuerza de forma pública de forma ilegitima o desproporcionada.-

En este sentido, el Decreto del Alcalde del Municipio Libertador, establece un conjunto de normas que tienen a evitar que las autoridades de esa entidad participen de un desalojo arbitrario y establece mecanismos que basados en la cooperación entre los Poderes Públicos, sirven de garantías a los ciudadanos para poder hacer valer eficazmente sus derechos en el marco de los procesos judiciales en los que se discute el desalojo.-

En tal virtud se desecha la cuestión previa opuesta.-

La parte demandada opone la cuestión previa prevista en el numeral 6 del artículo 346, en concordancia con el numeral 4 del artículo 340 todos del Código de Procedimiento Civil, para lo que afirma que se cuenta la prorroga desde la fecha de la terminación de la vigencia del contrato y que desconoce la notificación que invoca la actora.-

La cuestión previa que prevé el numeral 6 es la de defecto de forma del libelo o también llamada de oscuro libelo y con ella se trata de evitar que por no cumplirse los requisitos previstos en el artículo 340 del Código, el demandado vea limitado el uso de su derecho a la defensa.- Ahora, en el caso que nos ocupa se señala que se opone la cuestión previa en relación al requisito previsto en el numeral 4 que es el relativo a la determinación del objeto de la pretensión.- Pero los hechos alegados en nada guardan relación con tal previsión por lo cual lo procedente es desechar esta cuestión previa por infundada.-

Opone también la parte demandada la cuestión previa del numeral 6 del artículo 346, en concordancia con el numeral 5 del artículo 340, invocando que la actora procede “…obviando lo dispuesto en el artículo 41 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, que tuvo que demandar por cumplimiento de prorroga legal…”

El requisito del numeral 5 del 340 es relativo a la relación de los hechos y los que se fundamentos de derecho.- Respecto a éstos últimos reiteradamente se ha señalado que el principio “iura novit curia” edulcora el rigor con el que puede formularse esta exigencia, pero además, el artículo 41 no consagra una acción especial, sino que fija una condición para el ejercicio de la acción de ejecución de contratos del derecho común.- Siendo así es improcedente la cuestión previa opuesta y así se declara.-

Opone igualmente la parte demandada la cuestión previa del numeral 6 del artículo 346, pero ahora en concordancia con el numeral 9 del artículo 340 alegando que no se indicó el domicilio procesal.-

La falta de señalamiento del domicilio procesal de una de las parte queda subsanada con la disposición que determina que a falta de indicación, se tendrá como tal la sede del Tribunal.- Vale además, advertir que tal omisión no constituye un defecto del libelo que limita a la parte demandada el ejercicio de su derecho a la defensa por lo que se estima improcedente la cuestión previa opuesta y así se declara.-

Aclarado lo anterior debemos ahora resolver respecto a la pretensión de la actora y en este sentido es pertinente iniciar recordando lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil que prevé:

Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”

La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor G.G.Q. en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña:

En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.

En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…

En sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto el punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere:

Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber:

1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civi : “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”.

Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la m.r. “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).”

Ahora bien, respecto a que ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que recordar la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que a la letra es:

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prorroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.- Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado:

(Gilberto G.Q. en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid.prórroga legal).”

El que las partes hayan incorporado la previsión legal en su contrato en nada afecta la situación fáctica que nos plantea el caso “subjudice”.

Ahora bien, conforme a la previsión contenida en el artículo 1594 del Código Civil el arrendatario tiene al finalizar el arrendamiento la obligación de restituir al arrendador la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió. En efecto se dispone en esa norma:

Artículo 1.594.- El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor

.

Tal obligación es a que se ha denunciado en la presente causa como incumplida por el demandado y así ha quedado establecido.- En tal virtud lo procedente en el caso bajo examen, en derecho y en justicia es estimar procedente la acción propuesta.-

Ahora bien, además pretende la actora la ejecución de la cláusula penal que obliga a la arrendataria a pagar la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES (BS.50,00) por cada día de retardo en la entrega del inmueble.- Siendo que tales estipulaciones son formas de cuantificación de las indemnización de daños y perjuicios que se deben las partes en los casos de incumplimiento y dado que la indemnización de daños y perjuicios es acumulable a la acción de ejecución conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, se estima pertinente y dado que el retraso en la entrega es de doscientos un días (201) hasta la presente fecha se determina en DIEZ MIL CINCUENTA BOLÍVARES (BS.10.050,00).

IV

DISPOSITIVA

En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por los ciudadanos G.M.Z. y A.Z.E., en contra de la ciudadana C.J.A.F., ambas parte plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión.- En consecuencia se condena a la parte demandada a los siguiente:

A la ejecución del contrato de arrendamiento haciendo entrega a la parte actora del inmueble constituido por la Planta Baja que forma parte de la casa 427, ubicada en la calle L.M., Parroquia San Pedro, Urbanización Las Acacias, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, totalmente libre de bienes y personas y en el mismo estado de conservación que lo recibió.-

Al pago de la cantidad de DIEZ MIL CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 10.050,00) como indemnización a tenor de lo previsto en la cláusula penal contenida en la estipulación novena del contrato de arrendamiento.-

Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandada perdidosa al pago de las costas procesales.-

Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los dieciocho días del mes de Septiembre del año dos mil nueve (2.009).- Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-

El Juez,

Abg. V.M.D.S..-

La Secretaria,

Abg. N.T.J..-

En esta misma fecha 18 de Septiembre de 2009, siendo las 11:42 a.m., se dictó y publicó sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,

La Secretaria,

Abg. N.T.J..-

VMDS/ntj

Exp. Nº AP31-V-2009-000421