Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 9 de Octubre de 2006

1. En el libelo de demanda se lee:

   …NARRACION DE LOS HECHOS

   Nuestro mandante suscribió el día 12 de Diciembre de 1995, un (1) contrato de Reserva signado con el Nº 0901 con la Sociedad Mercantil "MERCAINMUEBLES, C.A.", la cual forma parte del Grupo “MERCA”, igual que la Sociedad Mercantil “INVERSIONES RIVER, C.A. y canceló la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 428.000,00) por concepto de reserva de Un (1) cupo en el plan de afiliación y crédito para el desarrollo y asignación de Una (01) Unidad de Vivienda, según copia que acompañamos marcada con la letra “B”. Posteriormente suscribió Un (01) Contrato Innominado de Preventa entre “MERCAINMUEBLES, C.A.” y nuestra mandante, ambos plenamente identificados anteriormente, por ante La Notaría Pública del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, en fecha Dieciséis (16) de enero de 1.996, bajo el N° 56, tomo 4 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría… para la adquisición de una unidad de vivienda ubicada en terrenos de los que fue parte de la Hacienda El Cuji, jurisdicción del Municipio Tocuyito del Distrito V.d.E.C., con las siguientes características: área aproximada de construcción Noventa y Un (91) metros cuadrados, correspondiéndole a esta vivienda un área aproximada (…). En la cláusula Segunda de dicho Contrato, se establece que el desarrollo de las etapas del conjunto se llevará a cabo en un lapso correspondiente entre Nueve (09) y Treinta y Seis (36) meses a partir de la fecha del documento, es de hacer notar que han transcurrido 69 meses hasta la fecha. La Cláusula Tercera establece que: "EL ADQUIRIENTE" declara que acepta cualquier inmueble de similares características constructivas, a las señaladas en las cláusulas Primera y Segunda dentro del precitado desarrollo, razón por la cual acepto la Unidad de Vivienda, ubicada en El Condominio “G”, casa Nº 14, perteneciente a “INVERSIONES RIVER, C.A.”, la cual se encuentra inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el catorce (14) de Noviembre de Mil Novecientos Ochenta y Nueve (1.989), bajo el Nª 48, tomo 9-A, según consta de Documento de condominio debidamente protocolizado por ante el Registro Subalterno, Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia, Estado Carabobo el Treinta (30) de Septiembre de 1.999, bajo el Nº 25, folios del 1 al 11, tomo 35, protocolo Primero y cuya copia acompañamos marcado con la letra “D”, en donde se señala en su cláusula Sexta (De la Administración), que la administración de la “URBANIZACION CAMPESTRE CONDOMINIOS LA PRADERA del CONDOMINIO PRIVADO “G” es ejercida por la empresa “ADMINISTRADORA MERCAINMUEBLES, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo el día 10 de Agosto de 1.995, bajo el Nº 31, tomo 92-A expediente 36451 y la cual forma parte integral también del grupo "MERCA" y cuyos directivos son los mismos tanto de “MERCAINMUEBLES C.A.”, “INVERSIONES RIVER, C.A” y “ADMINISTRADORA MERCAINMUEBLES C.A.”. Dicha adjudicación fue autorizada por la ciudadana E.S., en su carácter de Gerente de Adjudicaciones de “ADMINISTRADORA MERCA, C.A.”, también perteneciente al grupo "MERCA", en comunicación sin fecha que acompañamos marcada con la letra “E”, igualmente en fecha 28 de Abril del 2.000 nuestra mandante fue autorizada a realizar la mudanza, en la vivienda ubicada en el Condominio “G” casa Nº 14, según consta de comunicación enviada al Servicio de Seguridad, igualmente firmada por la ciudadana E.S., en su condición de Gerente de Adjudicaciones de “MERCAINMUEBLES C.A.”, y del Grupo "MERCA", tal como consta en carta que acompañamos marcada “F”. (…) y cuyo valor atribuido a esta Unidad de Vivienda asciende a la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS DIECINUEVE MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 1.219.866,48) según consta en el documento de condominio anteriormente identificado. En la cláusula Cuarta del Contrato Innominado de Preventa, se establece que el precio de venta enunciado para la Unidad de Vivienda tipo, descrita en las cláusulas Primera Y segunda, será de TRES MILLONES SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 3.780.000,00), que"EL ADQUIRIENTE" se obliga a pagar de la siguiente manera: a) la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 378.000,00) que deberá entregar simultáneamente con el otorgamiento de este Contrato, y b) el saldo de TRES MILLONES CUATROCIENTOS DOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.402.000,00) que en el plazo máximo de (06) años, será la cantidad de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 4.861.200,00), que incluirá el saldo del precio e intereses en el término concedido a la tasa del doce por ciento (12%) anual. Debemos señalar honorable Juez que, ya han transcurrido Cinco (5) años y Once (11) meses desde la suscripción del mencionado Contrato y aun no han procedido a la Protocolización de dicho documento en el Registro Subalterno respectivo, también queremos destacar Ciudadano Juez, que nuestra representada ha cancelado hasta la fecha, la cantidad de OCHO MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 8.269.684,00), lo que indica que nuestra mandante ha cancelado la cantidad de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 4.389.684,00) de más del valor convenido en el citado Contrato tal como consta de los recibos que acompañamos copia y detallamos a continuación: recibos N° 0627; 18731; 21562; 22495; 18733; 18732; 22496; 25199; 27753; 29162; 29722; 28931; 30260; 31333; 1074; 2333; 6505; 6506; 7322; 09754; 09755; 09756; 12291; 13189; 13751; 13996; 34173; 16202; 18500; 18499; 21293; 22560; 25141; 27063; 32881; 5290; 5288; 5289; 5769; 6660; 25651; 26924; 27947; 39336; 40288; 42885; 42884; 43198; 44245; 44155; 44343; 44791; 45735; 2169; 47762; 2658; 2659; 3187 y 3368 desde el 12-1995 hasta el 11-06-2001 ambas fechas inclusive; por lo anteriormente señalado esta fehacientemente demostrado que nuestra mandante no solo ha cumplido y cancelado la totalidad del inmueble en cuestión sino que ha pagado en exceso lo convenido y que la empresa demandada aun pretende cobrarle a nuestra representada más de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,00) para proceder a protocolizar dicha venta, sin ningún basamento legal que lo justifique.

   Ciudadano Juez, la empresa demandada pretende indexar este crédito, lo cual ya el EL INDECU determinó que estos créditos indexados son USUREROS, y no solamente eso sino que están violentado el ordenamiento Jurídico tales como la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 34 y lo establecido en el Código Civil vigente en sus artículos 1.474; 1.479 y 1.488, normas que son de orden público y de estricto cumplimiento, que no pueden ser violentadas de común acuerdo entre las partes, ni aun con la autorización del juez.

   DERECHO

   Ciudadano Juez, los supuestos de hecho que se mencionan en la narración de los hechos, encuadran dentro de los supuestos del artículo 1.167 del Código Civil, el cual señala que:

   En los contratos bilaterales, si una de las partes

   No ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato

   O la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   En el caso que nos ocupa, La Empresa MERCAINMUEBLES, C.A., plenamente identificada anteriormente, además de no cumplir con lo pautado contractualmente, Ley entre las partes según las previsiones del artículo 1.159 ejusdem, además que obligan a cumplir no solo lo expresado en ellos, sino a sus consecuencias y derivados, tal como lo prevé el artículo 1.160 del mismo Código Civil, de lo que se infiere que, el patrimonio económico y familiar de nuestra mandante se ha visto disminuido con la conducta empresarial, al beneficiarse con el capital dinerario de la representación que ejercemos.

   Igualmente el artículo 1.474 establece que: La venta es un Contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

   Este Contrato tiene como características: ser consensual, pues el dominio se transmite con el solo consentimiento de las partes; ser sinalagmáticos, porque surgen de este Contrato obligaciones reciprocas para el vendedor y el comprador; ser oneroso y conmutativo, porque se presume haber reciprocidad entre la cosa y el precio; y ser principal, toda vez que tiene sustantividad y autonomía propia, no dependiendo de ningún otro contrato. Los elementos del Contrato de Compra Venta son: el consentimiento, la cosa y el precio.

   Es pertinente precisar, que este Contrato se perfecciona, toda vez que las partes, nuestra representada y la Empresa Mercantil "MERCA INMUEBLES, C.A.", manifestaron la voluntad, tanto La Empresa de vender el inmueble, como la voluntad de nuestra mandante en comprar el mencionado inmueble, es decir, esta claro que entre las partes contratantes existió consentimiento en vender y comprar, así como un acuerdo preciso en cuanto al objeto y al precio, razón por la cual, al llenarse los extremos del artículo 1.474 ejusdem, se debe concluir que de el Contrato autenticado, ya señalados, es un Contrato de Compra Venta.

   El artículo 1.479 del Código Civil, establece: El precio de La Venta debe determinarse y especificarse por las partes.

   Se puede evidenciar del Contrato, que el precio de la venta se determinó y especificó entre los contratantes.

   Por lo antes expuesto sería contrario a lo pautado en El Contrato suscrito entre la demandada y nuestra mandante, el cual tiene fuerza de Ley entre las partes, la pretensión del vendedor, referente al hecho de coaccionar a la compradora para que se comprometa a pagar montos diferentes para la adquisición de dicha vivienda, cuando se había acordado de manera clara y precisa cual sería el monto de venta del inmueble.

   El artículo 1.488 establece que: El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.

   En referencia a esta obligación que tiene el vendedor ha establecido la doctrina que la forma de tradición más perfecta, la más accesible a los sentidos y la que compendia mejor la suma de derechos que el vendedor transfiere al comprador al ponerle en poder y posesión de la cosa vendida, es la de la ocupación material de ésta con entrega de los títulos de propiedad y con el registro de los mismos.

   Para pormenorizar mas minuciosamente la presente demanda, señalamos que El vendedor no ha otorgado por ante La Oficina Subalterna de Registro del Municipio V.d.E.C., el documento definitivo de venta, lo cual en buen derecho implicaría la validez del Contrato con relación a terceros, constituyéndose un instrumento público, oponible efectos erga omnes y también exigible.

   El vendedor más allá de lo pactado en El Contrato, de las múltiples e infinitas, diligencias realizadas por nuestra mandante, para que se ejecute lo acordado, y del hecho que se han cumplido las gestiones post construcción, la empresa vendedora, se ha negado a suscribir los documentos definitivos de venta por ante El Registro correspondiente.

   PETITUM.

   Por cuanto el Contrato, fundamento de la presente acción tiene fuerza de Ley entre Las partes, debe ejecutarse de buena fe y tiene por objeto la transmisión de la propiedad por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, ello de conformidad con lo previsto los artículos 1.159, 1.160 y 1.161, del Código Civil, en concordancia con lo establecido el artículo 1.167 ejusdem, es por lo que venimos a demandar por CUMPLIMIENTO del Contrato de Compra Venta, como en efecto demandamos, en nombre y presentación de nuestra mandante, a La Sociedad Mercantil "MERCAINMUEBLES, C.A.", inscrita en El Registro Mercantil de La Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui en fecha 08 de Noviembre de 1.988, bajo el N° 24, tomo A-44 y posteriormente por ante El Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo el día 25 de Junio de 1.996, bajo el N° 31, tomo 73-A, posteriormente modificado a manera de documento Reconstitutivo por ante El Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 14 de Mayo de 1.988, bajo el N° 19, tomo 42-A y nuevamente modificado por ante el mismo Registro el día Ocho (08) de Febrero de 1.999, bajo el N° 48, tomo 8-A, para que convenga o en su defecto sean condenados por este Juzgado a:

   PRIMERO: A otorgar por ante La Oficina Subalterna de Registro del Municipio V.d.E.C. respectivo, el Documento definitivos de Venta.

   SEGUNDO: A cumplir con lo pactado sobre el precio de Venta del inmueble.

   TERCERO: Al pago de Las Costas y Costos de la presente causa, debidamente indexadas.

   DE LA CUANTIA

   De conformidad con lo previsto en El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil estimamos la presente acción en la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.20.000.000,00)...

2. Asimismo, en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, el Apoderado Judicial de la accionada, abogado A.G.C., presentó escrito en el cual se lee:

   …PRIMERO: Rechazo y contradigo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, en tal virtud rechazo que mi representada haya incumplido de acuerdo a los hechos narrados por la demandante, por lo tanto tampoco le es aplicable el derecho en la forma y condiciones en que la parte actora quiere amoldar los hechos al derecho, por lo tanto rechazo que mi representada tenga que convenir en otorgar el documento definitivo de venta, especialmente en consideración a que la vivienda, como lo expresa la parte actora no es propiedad de mi representada, sino de otra empresa a la cual representó MERCAINMUEBLES C.A. para el momento de la negociación, en tal virtud, con fundamento al Art. 361 del Código de Procedimiento Civil, opongo la falta de cualidad para sostener el juicio, especialmente por el hecho de que el traspaso del inmueble por documento registrado es un acto de disposición. Además MERCAINMUEBLES C.A. para solicitar a INVERSIONES RIVER C.A. que otorgue el documento debe constatar y estar conforme con el cumplimiento de la negociación por parte de la compradora, lo cual no hizo, como lo expresaremos más adelante. SEGUNDO: Igualmente rechazo que tenga que convenir en cumplir con el precio de venta del inmueble como lo quiere hacer ver la parte actora, ya que el precio de venta está ajustada a los términos del contrato, especialmente con el contenido de la CLAUSULA CUARTA donde se establece que el precio estará sujeto a la inflación que determine el BANCO CENTRAL DE VENEZUELA, dada la inestabilidad económica, hecho notorio plenamente reconocido por innumerables sentencias del Tribunal Supremo de Justicia. Además, también previo el contrato en la CLAUSULA PRIMERA. Las obras adicionales o el excedente en el terreno, dos factores que incidieron, igualmente, en el aumento del precio. TERCERO: Rechazo que mi representada tenga que convenir en reintegrar cantidades de dinero por algún excedente en el precio. CUARTO: Rechazo que mi representada tenga que convenir en pagar costas procesales.

   DE LOS HECHOS

   Consta de documento que corre marcado “C”, que mi representada celebró un contrato de preventa con la ciudadana G.D.V.H.R., … mediante el cual la demandada adquiriría en plena propiedad posesión una unidad de vivienda, bajo la modalidad de propiedad horizontal, que forma parte integrante del proyecto de edificación multifamiliares de desarrollo progresivo, que mi representante está ejecutando en terrenos ubicados en lo que fue parte de la hacienda “El Cuji”, jurisdicción del municipio Valencia, antes Distrito Valencia, del Estado Carabobo, en un lote de terreno cuyas determinaciones se evidencian del mencionado documento. El precio inicial de venta se estableció en TRES MILLONES SETECIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 3.780.000,00), el cual se incrementaría por el ajuste inflacionario mensual establecido en la Cláusula CUARTA y que se corresponde con el suministrado por el Banco Central de Venezuela. En la Cláusula CUARTA se establecen los pagos necesarios para la adjudicación y entrega material de la vivienda, que en el presente caso es el equivalente a 370 puntos. Entendido como un punto, a la unidad de medida innominada utilizada para precisar e identificar a la trescientos setentava porción en que se ha fraccionado el monto de la cuota inicial del precio de venta indexado.

   CUMPLIMIENTO DE MERCAINMUEBLES C.A.

   Por declaración de la misma parte actora mi representada le hizo entrega de la vivienda y la autorizó para que se mudara. Ello es cierto. Sin embargo, lo anterior estaba sujeto a la firma de un documento de FINIQUITO PARA PROTOCOLIZACION y al otorgamiento del documento en el registro. EL FINIQUITO PARA PROTOCOLIZACION, el cual anexo marcado “i”, fue firmado el 11 de Abril del año 2.000. En este documento la demandante da su conformidad al saldo pendiente, a los elementos constructivos adicionales y al terreno adicional, también a los gastos de registro, que corren por cuenta de ella, tanto por la Ley como por el contrato en la CLAUSULA NOVENA. La entrega de la vivienda y la autorización de la mudanza tenían que efectuarse después del registro del documento. Sin embargo, algo funcionó mal y la señora se mudo antes. Presumo que todo esto sucedió por la situación que vivía Mercainmuebles C.A. y que es de todos conocida. La demandante empezó a hacer sus pagos irregularmente, no entregó los gastos necesarios para el registro, ni se presentó para que se cumpliera con el requisito de protocolización, no obstante que se le llamo y fue citada en varias oportunidades por el departamento legal. Es decir, que incumplió y desde la fecha del finiquito y de la mudanza, los pagos han sido irregulares, no ha hecho los pagos especiales de las anualidades. Se encuentra en total mora desde el 11 de junio del año 2.001. De acuerdo con la CLAUSULA QUINTA del contrato de preventa, si deja de pagar más de dos cuotas, el contrato se considera de hecho y de pleno derecho resuelto por incumplimiento y así pido sea declarado por el Tribunal, con las consecuencias que más adelante señalare.

   DEL DERECHO

   PRIMERO: EL CONTRATO: De conformidad con el Art. 1.159 del Código Civil “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”. El Art. 1.160, eiusdem, determina que “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”. La fuerza de Ley del contrato dimana del documento autentico que corre en autos.

   Como expresamos anteriormente, el contrato tiene por objeto la adquisición de una unidad de vivienda que se construye bajo la modalidad de desarrollo progresivo, la cual le será adjudicada al adquiriente, según la cláusula Décima Primera una vez que éste cumpla los requisitos y pagos establecidos en el contrato, de manera regular y puntual, ya que si deja de pagar más de dos meses, se considera que el adquiriente desiste de la negociación y por lo tanto el contrato se tendrá por resuelto de hecho y de pleno derecho, conforme a la cláusula Quinta del contrato, perdiendo en esta forma el beneficio del término para efectuar sus pagos, quedando la totalidad de la deuda como de plazo vencido. En todo caso, mi representada tendrá derecho, como penalidad al deudor moroso o que ha desistido en forma voluntaria o por morosidad del contrato, a retener el diez por ciento (10%), del precio de venta inicial convenido en la cláusula Quinta del contrato, o sea la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 378.000,00), que es el diez por ciento del precio inicial convenido, el cual se estableció en la cantidad de TRES MILLONES SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 3.780.000,00).

   SEGUNDO: EL DESARROLLO PROGRESIVO: la modalidad del desarrollo progresivo aceptado por el adquiriente en la cláusula Primera del contrato, determina las circunstancias de construcción y venta de las unidades de viviendas. Los proyectos de urbanismo progresivo, conforme a la resolución del Ministerio del Desarrollo Urbano Nº 533, publicada en la Gaceta Oficial Nº 4085 extraordinario, del 12 de Abril de 1989, establece en sus consideraciones “QUE ANTE LA CRECIENTE DEMANDA HABITACIONAL SE HACE IMPRESCINDIBLE INCORPORAR MASIVAMENTE AL SECTOR PRIVADO A LA PRODUCCION DIRECTA Y FLUIDA DE VIVIENDAS DENTRO DE PLANES QUE, COMO EL DESARROLLO DE URBANISMO PROGRESIVO, CONTEMPLEN FORMULAS Y RECURSOS DE EXCEPCION” …..” QUE PARA LOGRAR EFECTIVA PARTICIPACION DEL SECTOR PRIVADO EN LOS PROGRAMAS DE URBANISMO PROGRESIVO SE REQUIERE, HASTA DONDE SEA COMPATIBLE CON LOS NIVELES MINIMOS DE HABITABILIDAD, UNA REDUCCION DE LOS COSTOS, LA CUAL SOLO SERA POSIBLE ADOPTANDO REGULACIONES APROPIADAS”. En base a ello “RESUELVE DICTAR LAS SIGUIENTES REGULACIONES TECNICAS DE URBANIZACION Y CONSTRUCCION DE VIVIENDAS APLICABLES A DESARROLLOS DE URBANISMO PROGRESIVO” …… El Art. 2, segundo aparte establece: EL PROCESO DE URBANIZACION POR DESARROLLO PROGRESIVO ES AQUEL POR MEDIO DEL CUAL SE MODIFICA UN TERRENO Y SE EJECUTA EN UNA ETAPA INICIAL LAS OBRAS DE VIALIDAD E INFRAESTRUCTURA CON UN NIVEL DE CONSTRUCCION BASICO PRE-ESTABLECIDO Y SE PROGRAMA LA EJECUCION DEL RESTO DE LAS OBRAS EN FORMA GRADUAL, HASTA ALCANZAR EN LA ETAPA DE CONSTRUCCION FINAL, LOS NIVELES DE INFRAESTRUCTURA SIMILARES A LAS URBANIZACIONES DE DESARROLLO INMEDIATO. EL PARCELAMIENTO O URBANIZACION ES OCUPADO ANTES DE QUE LOS SERVICIOS Y OBRAS DE INFRAESTRUCTURA ESTEN TOTALMENTE TERMINADOS”. Como podemos notar, esta norma define el proceso de urbanización por desarrollo progresivo y prevee y autoriza la ocupación antes de que los servicios estén totalmente terminados. El Art. 147 eiusdem, establece: “LA EJECUCION DE LAS OBRAS DE VIALIDAD E INFRAESTRUCTURA HASTA EL NIVEL DE CONSTRUCCION FINAL CORRESPONDERA A LA COMUNIDAD ORGANIZADA, QUIEN LA EJECUTARA POR AUTOGESTION CON LA COLABORACION DE LOS CONSEJOS MUNICIPALES, OBRAS PUBLICAS DEL ESTADO, FUNDACOMUN Y OTROS ORGANISMOS COMPETENTES SOBRE LA MATERIA.”. De este artículo se desprende que el desarrollo progresivo es mixto entre el constructor, la comunidad o sean los compradores y los organismos públicos, dado el interés social. Aunado a lo anterior, la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, en su Capítulo IV, prevee y regla los desarrollos urbanísticos progresivos en cuanto a su objeto, definición, orientación, ejecución por el sector público o privado, registro de la documentación, selección de áreas y el desarrollo por etapas con la participación mixta de empresarios, compradores o comunidad y organismos públicos en cuanto a obras viales, de infraestructura y la dotación de equipamientos, por lo cual se entregará al municipio al estar totalmente terminada la obra.

   TERCERO: Fundamento además, la presente acción, en las siguientes normas: Art. 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Art. 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Art. 1.168: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”. Art. 1.527 del Código Civil: “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinado por el contrato.”.

   PETITORIO

   En virtud a lo expuesto anteriormente, es por lo que ocurro, por ante su competente autoridad, en nombre y por cuenta de mi mandante, a reconvenir, como en efecto lo hago, a la ciudadana G.D.V.H.R., ya identificada para que convenga, o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: 1) Que el contrato ha quedado resuelto de pleno derecho por incumplimiento de la adquiriente en hacer los pagos en forma regular y puntual, COMO LO RECONOCE LA DEMANDANTE EN EL LIBELO DE LA DEMANDA. 2) A pagar a mi representada la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 378.000,00), por concepto de daños y perjuicios pactados, para el caso de incumplimiento, en la cláusula Novena del contrato. 3) A pagar los daños y perjuicios por la ocupación de la vivienda desde la fecha de la mudanza el 28 de Abril del año 2.000 hasta que la casa sea efectivamente entregada a mi representada. Solicito que estos daños y perjuicios sean determinados con una experticia complementaria del fallo. La cantidad de los daños pactados pido sea indexada y que se determine con experticia complementaria del fallo. 3) a pagar las costas y costos, incluidos honorarios de abogados, de la presente causa…

3. la Sentencia de fecha 30 de Marzo del año 2004, dictada por la Juez del Juzgado “a quo”, expresa:

   …IV

   MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

   La presente acción es de Cumplimiento de Contrato de Compra Venta, no obstante que las partes le dieron el nombre de Contrato de Preventa, con una modalidad: la reservación del inmueble la denominaron reservación de cupo, y la modalidad de venta o plazo que a la larga constituyó un pago anticipado del inmueble, lo denominaron plan de afiliación con una clasificación por puntos. Se trató de una Venta Perfecta donde las partes se pusieron de acuerdo sobre el objeto del Contrato, el pago del precio, sus modalidades; y, el vendedor se obligó a través del Contrato a transferir la propiedad del inmueble vendido; Todo en conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.474 del Código Civil, el cual cito: "La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio". La acción esta fundamentada en el Contrato suscrito entre ambos contratantes, demandante y demandado, el cual fue valorado plenamente en el análisis que se le hizo a las pruebas aportadas acompañadas como documento marcado "C", el cual examinado; su contenido resulta subsumible en la norma anteriormente transcrita concatenada con lo dispuesto en el artículo 1.479 y 1.159 del Código Civil; en virtud de la cual se establece en aplicación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, de que el Contrato cuyo cumplimiento se demanda, es de Compra Venta y ASÍ SE DECLARA.

   Procedemos ahora a resolver sobre la procedencia o nó del Cumplimiento demandado y tenemos:

   Primero: Alega la parte demandante que: "En la cláusula Cuarta del Contrato Innominado de Prevenía, se establece que el precio de venta enunciado para la unidad De Vivienda Tipo, descrita en las cláusulas Primer y Segunda, será de TRES MILLONES SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.780.000,00), que EL ADQUIRIENTE" se obliga a pagar de la siguiente manera: a) La cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 378.000,00) que deberá estregar simultáneamente con el otorgamiento del Contrato, y b) El saldo de TRES MILLONES CUATROCIENTOS DOS MIL BOLÍVARES (3.402.000,00) que en plazo máximo de seis (06) años será la cantidad de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 4.861.200,00) que incluirá el saldo del precio e intereses en el término concedido a la tasa del doce por ciento (12%) anual". Que a la fecha de la demanda han transcurrido cinco (05) años y once (11) meses desde la suscripción del mencionado Contrato y aun no han procedido a la Protocolización del Documento de Compra Venta, no obstante que canceló la cantidad de OCHO MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 8.269.684,00), lo que indica que canceló mas del precio convenido por el valor del inmueble, conforme a la cláusula citada. El demandado a través de su representado, admitió este hecho, alegando que incluso se puso a la actora en posesión del inmueble autorizándole la mudanza; alega que no se cumplió con el requisito de la protocolización por que la señora no se presentó a pesar de que se le llamó por el departamento legal, y no entregó los gastos necesarios para el registro; es decir, que incumplió; y, desde la fecha del finiquito y de la mudanza sus pagos han sido irregulares. Alega que de acuerdo a la Cláusula Quinta del Contrato si deja de pagar más de dos cuotas, el contrato se encuentra de hecho y de pleno derecho resuelto por incumplimiento y así solicita lo decida el Tribunal. Por su parte el Tribunal afirma en conformidad con la norma establecida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que, "Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe probar por su parte el pago o el hecho extintivo de la obligación ". Así las cosas, corresponde a la Accionante, probar que cumplió con su obligación contractual y al Demandado, el o los hechos extintivos que lo conducen a solicitar la resolución del Contrato por incumplimiento de la Actora, lo que a su vez le extingue la obligación de otorgar el documento de propiedad de la Accionante; en lo que respecto a ésta, si bien es cierto consignó unos recibos de pago extemporáneamente, fuera del lapso probatorio, desde luego no valorados, cuenta a su favor con la confesión del actor admitiendo tácitamente, que la ciudadana canceló el precio de la Venta, cuando esgrime que no se otorgó el documento de Registro debido a que la Actora no respondió a los llamados del Departamento legal, hechos estos que no fueron probados en virtud de que la demandada no hizo uso del derecho a probar que se aperturó inmediatamente de la contestación de la demanda, razón por la cual se establece que la parte demandada MERCAINMUEBLES, C.A., no probó ninguno de los hechos afirmados en su defensa, por no haber promovido pruebas, y al admitir que sólo faltó respecto a la Adquiriente y Demandante de autos, el otorgamiento del documento por ante el Registro, estaba admitiendo a su vez que la parte actora cumplió con su obligación contractual como Compradora, y ASÍ SE DECLARA,

   Segundo: A pesar de su promoción extemporánea esta Sentenciadora dió una revisión a los recibos de pagos consignados por la actora, no impugnados por la representación de la parte demandada, y puede observar que realmente la accionante realizó pagos suficientes como para acreditarse la propiedad, motivo por el cual se establece el hecho de la Confesión de la accionada en cuanto que la parte actora canceló la obligación de pagar el Inmueble vendídole, pues no otra razón podía conducir a la empresa demandada para otorgar autorización para que se mudara para el inmueble adquirido; unido a ello, no fue probado que la demandante incumpliera posterior al finiquito con mas de dos pagos mensuales, ni tampoco fue probado que no asistió al acto de otorgamiento del documento definitivo de Compra Venta, por lo que la alegada Resolución de Contrato por Incumplimiento de esta obligaciones es Improcedente; y en consecuencia resulta no aplicable la norma contenida en el artículo 1.167 eiusdem el cual reza: "En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del Contrato o la Resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiese lugar a ello", y ASÍ SE DECLARA.

   Tercero: Al establecer conforme al particular anterior, que la parte actora ciudadana G.D.V.H.R., canceló a la parte demandada MERCAINMUEBLES, C.A., el monto del precio en los términos estipulados en la Cláusula Cuarta del Contrato ya analizado en particulares anteriores, corresponde ahora a su contraparte y demandada de autos, a cumplir con el perfeccionamiento de la Venta, en virtud, de que el poner en posesión y goce p.d.B.I. a la Accionante, sólo falta a la Demandada realizar el otorgamiento por ante la Oficina respectiva de Registro, esto es, a transferir la propiedad mediante documento y debido a que no convino en realizarlo sino que asumió una conducta de resistencia y dada la contumacia de la misma, se le condena conforme a lo solicitado a otorgar el Documento definitivo de Compra Venta por ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva y ASÍ SE DECIDE.

   En mérito a las razones expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en Civil. Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la presente acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, propuesta por la ciudadana G.D.V.H.R., contra la Sociedad Mercantil "MERCAINMUEBLES, C.A.", identificados suficientemente en autos, y en consecuencia, se condena a la parte demandada perdidosa, ya identificada, a otorgar el Documento definitivo de Compra Venta, sobre el inmueble ubicado en la Urbanización Campestre Condominios La Pradera del Condominio Privado “G”, casa N° 14, la cual tiene una superficie de terreno de Ciento Noventa y Tres Metros Cuadrados con Cincuenta Centímetros (193,50 Mts2), con los siguientes linderos: NORTE: En nueve metros (9 mts) con el muro de cerramiento que la separa de la zona verde; SUR: En nueve metros (9 mts) con la vía interna del condominio; ESTE: En veintiun metros con cincuenta centímetros (21,50 mts) con la Unidad de Vivienda N° 13; y OESTE: En veintiun metros con cincuenta centímetros (21m,50 mts) con la Unidad de Vivienda N° 15, el cual deberá otorgarlo por ante la Oficina de Registro Subalterno respectiva, en virtud de que la ciudadana G.D.V.H.R., canceló la totalidad del precio convenido por el valor del inmueble, y ASÍ SE DECIDE.

   Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   SEGUNDA.-

   El Código Civil, establece en sus artículos:

   1.140.- “Todos los contratos, tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas en este título, sin perjuicio de las que se establezcan especialmente en los Títulos respectivos para algunos de ellos en particular, en el Código de Comercio sobre las transacciones mercantiles y en las demás leyes especiales.”

   1.141.- “Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:

   1ª Consentimiento de las partes;

   2ª Objeto que pueda ser materia de contrato; y

   3ª Causa licita.

   1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

   1.167.- “En el Contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”

   1.474.- “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprado a pagar el precio”

   Asimismo El Código de Procedimiento Civil, en su artículo 12 establece:

   Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

   En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe

   .

   De la revisión exhaustiva de las actuaciones que conforman el presente expediente, observa este Sentenciador el contrato bilateral suscrito entre la ciudadana G.D.V.H.R. y la Sociedad Mercantil MERCAINMUEBLES, C.A., siendo este un acto jurídico celebrado con pleno consentimiento y acuerdo de voluntad entre las partes, impreso bajo las condiciones legales requeridas para la elaboración de un documento contractual, tales como: el consentimiento de las partes, el objeto materia de contrato y la causa lícita; concurriendo asimismo los tres (3) elementos esenciales para los contratos de compra venta como lo son: Consentimiento, la cosa y el precio; lo que hace que dicho documento se convierta en objeto jurídico protegido por la Ley, y por ende con fuerza de Ley entre las partes. Por otra parte, se constata que la accionada procedió a dar contestación a la demanda dentro del término legal respectivo, sin embargo, en la oportunidad legal para promover las pruebas no hizo uso de este derecho, no trayendo a los autos los elementos de convicción sobre los cuales fundamento los alegatos explanados en su escrito de contestación de la demanda. Dentro de este marco de ideas, aprecia quien aquí decide lo esgrimido por la Juez del Juzgado “a quo” en la sentencia recurrida, en cuanto a que la demandada acepto tácitamente que la actora canceló el precio de la venta al expresar en el referido escrito de contestación, que no se otorgó el documento de Registro debido a que la actora no respondió al llamado del Departamento legal, admitiendo así el cumplimiento de la obligación por parte de la compradora, aunado a la revisión de los recibos de pago consignados por la actora, en los cuáles se demuestra que la accionante realizó pagos suficientes para acreditarse el referido inmueble, dichos recibos no fueron impugnados en su oportunidad por la contraparte, tal y como lo establece el artículo 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, los cuales establecen:

   429.- “Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copias certificadas expedidas por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.- Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de este instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.- La parte que quiera servirse de la copia impugnada podrá solicitar su cotejo con el original, o falta de este con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella...”

   444.- “La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el Acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto dará por reconocido el instrumento”.

   Finalmente es necesario precisar que en la oportunidad legal para presentar el escrito contentivo de Informes, el apelante tampoco hizo uso de este derecho, por lo que es lógico concluir que de la conducta omisiva del apelante de comprobar sus respectivas afirmaciones ante el Juzgado “a quo”, durante el lapso probatorio, así como de producir ante esta alzada el informe respectivo, siendo una carga procesal del mismo la de transmitir los puntos y motivos en los que se basa para ejercer sus acciones, a los fines de poder verificar y analizar los alegatos en que fundamenta su apelación, limitándose a presentar una diligencia , la cual fue impugnada por la parte contraria por extemporánea, destacando este Juzgador que dentro del proceso, existen lapsos en las cuales se realizan ciertos y determinados actos que no podrán ser realizados en ningún otro, dado su carácter preclusivo, es por todo lo anteriormente expuesto que quien aquí decide comparte la decisión de la Juez del Juzgado “a quo”, y en consecuencia confirma la sentencia recurrida. Y ASI SE DECIDE.

En merito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACION interpuesto en fecha 25 de Mayo del 2004, por el abogado A.G.C.M., en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil MERCAINMUEBLES C.A., parte demandada en el presente juicio, contra la sentencia dictada el 30 de Marzo del 2004, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: en consecuencia queda confirmada la Sentencia objeto de la presente apelación.

Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281, del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE y REGISTRESE

DEJESE COPIA

Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los nueve (09) días del mes de Octubre del año Dos Mil Seis (2006). Años 196° y 147°.

El Juez Suplente Especial,

Abog. F.J.D.

La Secretaria,

M.G.M.

En la misma fecha, y siendo las 11:00 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia.

La Secretaria,

M.G.M.