Decisión de Juzgado Decimo Sexto de Municipio de Caracas, de 15 de Octubre de 2010
| Fecha de Resolución | 15 de Octubre de 2010 |
| Emisor | Juzgado Decimo Sexto de Municipio |
| Ponente | Edgar José Figueira |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
DEMANDANTE: G.J.V.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 4.707.955.
DEMANDADO: A.H.M., mayor de edad, extranjero, titular de pasaporte N° C.K.290281.
APODERADOS
DEMANDANTES: J.A.C.V., abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A, bajo el No. 36.481.
DEFENSOR
AD LITEM: H.J.C.G., abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A., bajo el No 115.940.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE No: AP31-V-2008-002774
- I –
- NARRATIVA-
Comienza el presente juicio mediante demanda presentada en fecha 18 de noviembre de 2.010 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio con sede en los Cortijos, el cual una vez sorteado correspondió su conocimiento a este Juzgado.
En fecha 25 de noviembre de 2.008 (folios 31 y 32) es admitida la demanda y se ordena su trámite por el procedimiento breve consagrado en el Código de Procedimiento Civil con las modificaciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose en consecuencia el emplazamiento del demandado para la contestación de la demanda al segundo día de despacho siguiente.
En fecha 28 de Enero de 2.009 (folio 43), comparece el Alguacil Grejosver Planas Rojas, indicando que le fue imposible practicar la citación personal del demandado.
En fecha 3 de febrero de 2.009, comparece la parte actora y mediante diligencia solicita el desglose de la compulsa, para poder nuevamente a realizar la citación personal.
En fecha 23 de abril de 2.009 (folio 63), comparece el alguacil M.B. y consignó compulsa sin firmar, en virtud de no haber podido realizar la citación personal.
En fecha 30 de abril de 2.009, se ordenó la citación del demandado por medio del procedimiento de carteles.
En fecha 12 de junio de 2.009, la Secretaria Titular del Juzgado Abg. Niusman Romero, dejó constancia de haberse cumplido con las formalidades relativas a la citación de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 07 de julio de 2.009, se dictó auto designando como Defensor Judicial de la parte demandada al abogado H.J.C.G..
En fecha 30 de junio de 2.010, comparece el ciudadano W.M. en su carácter de Alguacil, consignó recibo de citación debidamente firmado por el defensor Judicial.
En fecha 13 de agosto y 16 de septiembre de 2.010, comparece el defensor ad-litem del demandado y procede a consignar escrito de contestación al fondo de la demanda.
En fecha 29 de septiembre de 2.010 comparece el apoderado de la parte actora y consigna escrito de promoción de pruebas, las cuales son providenciadas en fecha 01 de octubre de 2.010.
Llegada la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, el Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:
.
-II-
- MOTIVA –
- DECISIÓN DE FONDO –
Alega la parte actora en su escrito libelar:
- Que la ciudadana G.J.V.C., celebró en fecha 01 de febrero de 2.006, contrato de arrendamiento con el ciudadano A.H.M..
- Que el contrato de arrendamiento tuvo por objeto un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el No. 1, que forma parte de la Quinta J.d.N., situado en la Urbanización Vista Alegre, calle 14 con calle E, Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital.
- Que el contrato de arrendamiento se estipulo que el canon mensual convenido es de TRECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.350.000,00) mensuales hoy TRECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 350,00), y que el arrendatario se obliga a pagar por mensualidades vencidas, dentro de los cinco días de cada mes a la arrendadora o la persona que autorizo en su domicilio, y la falta de pago de una mensualidad de arrendamiento dará derecho a la arrendadora, para solicitar la resolución del contrato y exigir la inmediata entrega del inmuebles, de conformidad con lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.
- Que el contrato de arrendamiento estableció que la duración del mismo sería de doce (12) meses, contados a partir del primero (01) de abril de 2.006, y que podrá ser prorrogado por períodos de un (01) año, a no se que una de las partes notifique a la otra por los menos con treinta (30 días de anticipación la no prorroga del contrato, de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera del contrato.
- Que en el contrato de arrendamiento, se estipulo una cláusula penal, donde el arrendatario se obliga a entregar desocupado el inmueble arrendado al vencimiento del contrato o cuando sea requerido, y si no lo hiciera, incurriría en pena, cuya compensación por daños y perjuicios pagaría la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (bs. 35.000,00) diarios, hoy TREINTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 35.00), sin perjuicio de los alquileres pendientes, gastos judiciales o extrajudiciales, inclusive los honorarios de abogados, esto de conformidad con la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento.
- Que el arrendatario se obligo a pagar los gastos ocasionados por el uso de la corriente eléctrica, teléfono, gas, agua, o cualquier otro servicio, con relación al agua, se obliga a pagar puntualmente 1/5 parte del total del monto del recibo del agua mensual, estipulado en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento.
- Que desde la fecha de terminación del contrato de arrendamiento, es decir, desde el primero (01) de abril de 2.007, empezó a correr en forma potestativa para el arrendatario, la prorroga legal establecida en el artículo 38, literal a), del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual culminó, en fecha 01 de octubre de 2.007, fecha esta en que el arrendatario debió hacer entrega del inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, lo cual hasta la fecha no lo ha hecho, agotándose todas las vías amistosas para lograr tal fin.
- Que en fecha 12 de noviembre de 2.007, fue citado el demandado para finiquitar la relación contractual y no quiso recibir la citación, a lo que se le envió otra vía de telegrama urgente, en fecha 21 de noviembre de 2.007, y no lo quisieron recibir.
- Que desde la terminación de la prórroga legal, un hermano de la parte demandada parece ser que es quien esta ocupando el inmueble con su concubina y un hijo, los cuales se han dado la tarea de gritar toda clase de improperios a los vecinos, riñas internas en el inmueble, y haciendo ruido en altas horas de la noche y la madrugada, con el fin de perturbar el derecho de los vecinos a descansar, todo lo cual consta en denuncia hecha ante la Jefatura Civil de la Parroquia El Paraíso, en fecha 27 de noviembre de 2.007, y Novedad No. 121, de fecha 05 de diciembre de 2.007, hecha por los funcionarios de la zona policial No. 8.
Ante estos hechos y la pretensión planteada, el demandado en la oportunidad de la contestación de la demanda alegó:
- Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada;
- Que niega, rechaza y contradice la demanda en contra del ciudadano A.H.M., y niega que el haya recibido una notificación de fecha 10 de marzo de 2.007, en el cual manifiesta que el contrato de arrendamiento no sería prorrogado, así mismo niega haber recibido una citación de fecha 12 de noviembre de 2.007, igualmente niega que se haya negado a recibir el telegrama urgente de fecha 21 de noviembre de 2.007.
- Que niega, rechaza y contradice que el inmueble dado en arrendamiento sea ocupado por el hermano del arrendatario, también niega que el demandado adeude una cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES, por concepto de daños y perjuicios.
- Que niega, rechaza y contradice que el demandado tenga que pagar el 1/5 por ciento de las facturas de agua desde el 01 de octubre de 2.007, septiembre-octubre 2.007, Bs. 31,00; octubre-noviembre 2.007. Bs. 31,00; noviembre-diciembre 2.007, Bs. 62,00, lo cual asciende a la cantidad de CIENTO VEINTE Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.124,00).
- Que se opone que el demandado haya sido notificado de Prorroga Legal alguna de la parte demandante, y por ende se opone a la demanda por Cumplimiento de Contrato, y se opone a que se decrete la medida de secuestro.
Así las cosas, hay que señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, en igual sentido el artículo 1.354 del Código Civil.
En este orden de ideas, a los folios 10 al 11 corre inserto original de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes de este juicio, y siendo que el mismo no fue impugnado ni desconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, otorgándosele el valor probatorio que establece el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, quedando plenamente demostrado que las partes la existencia de la relación jurídica contractual consistente en un contrato de arrendamiento.
Así las cosas, y como punto fundamental a determinar mediante la presente decisión esta la naturaleza jurídica del contrato en relación a su tiempo de duración, es decir, si el mismo es a tiempo determinado, si el mismo venció o si aún está vigente por el transcurso de una de las prórrogas convencionales, y a tales efectos se observa que las partes establecieron en la cláusula tercera:
Cláusula Tercera: La duración del presente contrato es de doce (12) meses, contados a partir de la fecha primero (01) de abril de 2.006, y podrá ser prorrogado por períodos de un (01) año, siempre y cuando alguna de las partes lo notifique, por lo menos con treinta (30) días de anticipación la no prórroga del mismo.
Ahora bien, la parte actora alega que en fecha 01 de marzo de 2.007 le notificó al demandado su voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento, y para demostrar esta notificación consignó junto al escrito libelar instrumento notificación juidicial practicada por el Juzgado Octavo de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, verificándose al folio 23, acta levantada por dicho Juzgado mediante la cual se deja expresa constancia que en fecha 01 de marzo de 2.007, ese Tribunal se trasladó y constituyó en la siguiente dirección: “Urbanización Vista Alegre, calle 14 con calle E, Apartamento Nro 1, que forma parte de la Quinta J.d.N., Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital”. Y que una vez en el lugar el Tribunal procedió a dar los toques de ley y no fue atendido por nadie, por lo que procedió a fijar una copia del escrito de solicitud de notificación en la puerta y otro lo introdujo debajo de la puerta. Al respecto hay que señalar que la Sala Constitucional de Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No 2294 del 14 de diciembre de 2.006, estableció que al ser entregado en el inmueble arrendado “un telegrama” contentivo de la notificación de no prórroga, la misma debe ser considerada como válida, aún cuando no hubiere sido recibida personalmente por el arrendatario ya que se presume que el mismo tenía conocimiento y “la simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque efecto jurídico determinado. En criterio de esta Sala, si bien el arrendamiento se ha entendido e, incluso, ha sido regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como un contrato que por su esencia presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia como lo propugna el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido”
Es por lo anterior que, la notificación practicada por el Juzgado Octavo de Municipio es válida y cumplió con su finalidad, la cual fue, poner en conocimiento del arrendatario que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de febrero de 2.006 terminaba el 01 de abril de 2.007 y que el mismo no le sería renovado, empezando la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.
De las otras pruebas de autos:
- Cursante a los folios 5 al 9, instrumento poder otorgado por la parte actora, y en virtud que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido tachado ni impugnado, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal. Así se decide.-
- Cursante a los folios 26 al 30, documentos aportados por la parte actora relativos a una denuncia por ruidos molestos, y que al tratarse la presente causa sobre el presunto incumplimiento del arrendatario por el vencimiento del término, dichas pruebas se tornan impertinentes, y por lo tanto son desechadas por este Tribunal. Así se decide.-
Así las cosas, en el contrato de arrendamiento se estableció que el mismo tendría una duración de un (1) año fijo desde el 01 de abril de 2.006, por lo que el mismo venció el 01 de abril de 2.008, comenzando a correr el lapso de la prórroga legal arrendaticia, la cual en el presente caso era de seis (6) meses por aplicación del literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, feneciendo la misma el 01 de octubre de 2.008. Así se establece.-
En este orden de ideas el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios establece que:
La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado..
Por otra parte hay que señalar que uno de los principales efectos de los contratos es que ellos tienen fuerza de ley entre las partes (artículo 1.159 del Código Civil), y que en caso de incumplimiento por una de las partes, la otra puede pedir a su elección el cumplimiento o la resolución (artículo 1.167 eiusdem).
Así las cosas, en el presente caso, ha quedado plenamente demostrado en autos que, el demandado, llegado el 01 de octubre de 2.008, fecha en la que feneció el lapso de la prórroga legal, no dio cumplimiento a su obligación contractual y legal de hacer entrega del inmueble arrendado, por lo que de conformidad a lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la presente pretensión se hace procedente en derecho. Así se decide.-
En relación con la pretensión relacionada con el pago de 1/5 por ciento de las facturas de agua del inmueble arrendado, se observa que la parte actora no aportó ningún tipo de probanzas de donde se evidenciara el monto ni la deuda que alega, por lo que éste particular de la pretensión debe ser desechado. Así se decide.-
- III -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato incoara la ciudadana G.J.V.C., en contra del ciudadano A.H.M., ambas partes ya identificadas en este fallo, y decide así: PRIMERO: Se condena al demandado a cumplir con su obligación contractual de entregar el inmueble arrendado constituido por un apartamento identificado con el No 1, ubicado en la Urbanización Vista Alegre, Calle 14 con Calle E, el cual forma parte de la Quinta “J.d.N.”, Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagarle a la actora la suma de DOCE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bsf.12.600,00) por concepto de daños y perjuicios ocasionados por el retardo en la entrega del inmueble, a razón de Trescientos cincuenta Bolívares fuertes (Bsf.350,00) mensuales, desde el mes de octubre de 2.008 hasta el mes de septiembre de 2.010.
No hay condenatoria en costas. Así se decide.-
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los QUINCE (15) días del mes de OCTUBRE del año DOS MIL DIEZ (2.010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-
El Juez Titular,
E.J.F.R.
La Secretaria,
Abg. Niusman Romero
En la misma fecha, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria,
Abg. Niusman Romero
EJFR/nr.-
