Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de Trujillo, de 22 de Abril de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,

MERCANTIL, TRANSITO, AGRARIO, BANCARIO Y CONSTITUCIONAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

200° y 150°

ACTUANDO EN SEDE CIVIL, PRODUCE EL PRESENTE FALLO DEFINITIVO

Expediente: 23.575

Motivo: Resolución de Contrato de Arrendamiento

LAS PARTES

DEMANDANTE: A.L.G.C., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 10.915.982, abogada, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 64.286; actuando en representación de la EMPRESA CENTRO INMOBILIARIO, C.A., empresa constituida originalmente como Sociedad de Responsabilidad Limitada, inscrita en el Registro de Comercio Primero que era llevado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en fecha 19 de agosto de 1980, bajo el Nº 36, tomo 51 de los libros de comercio respectivos, transformada en Compañía Anónima según Acta de Asamblea inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en fecha 12 de junio de 2002, bajo el Nº 10, Tomo 6-A.

DEMANDADA: EL SUEÑO DE LAS NOVIAS, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en fecha 06 de diciembre de 2006, bajo el Nº 74, tomo 19-A, representada por su presidenta Mayly del Valle Olmos Bastidas, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 11.134.712 y como coarrendataria la ciudadana N.P.L., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 14.329.133; con domicilio en la calle 9 con avenida 9, Centro Comercial Edivica III, segundo nivel, local 28, municipio Valera del estado Trujillo.

S Í N T E S I S P R O C E S A L

Cumplido el requisito administrativo de distribución de fecha 17 de marzo de 2009, se recibe la presente demanda incoada por la Empresa Centro Inmobiliario C.A., contra La Sociedad Mercantil El Sueño de las Novias, C.A, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, dándosele entrada en fecha 24 de marzo de 2009.

En escrito de demanda, cursante a los folios 01 al 03; la parte apoderada judicial de la parte actora manifiesta que su representada es la administradora de un bien inmueble consistente en un local signado con el Nº 28, ubicado en el primer nivel del Centro Comercial Edivica III, situado en la calle 9 con avenida 9, municipio Valera del estado Trujillo; comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: espacio fosa montacoches; Sur: pasillo de circulación y fachada sur del edificio colindante con la calle 9; Este: con local Nº 27; Oeste: con local Nº 29; Arriba: con local Nº 48 y Abajo: área de entrada al Centro Comercial y acceso de montacoches. Inmueble que es propiedad del ciudadano E.R.R., según consta en documento de propiedad registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los municipios Valera, San R.d.C. y Motatán del estado Trujillo, anotado bajo el Nº 17, tomo 6º, protocolo 1º, trimestre 4º.

Alega que su representada, haciendo uso de sus facultades de administradora mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del municipio Valera, estado Trujillo, de fecha 02 de febrero de 2007, bajo el Nº 76, tomo 19; arrendó, el local antes identificado, a la empresa El Sueño de las Novias, C.A.; y entre las cláusulas contractuales convino: 1) la duración del contrato por un lapso fijo de un año, contado a partir del 1º de diciembre de 2007 (sic); pero si al término fijo las partes no daban por terminado el mismo, éste se prorrogaría por un término igual. 2) el canon de arrendamiento fue por la cantidad de novecientos bolívares (Bs. 900,00) mensuales más IVA para los primeros 06 meses. 3) que la falta de pago de uno o más cánones de arrendamiento consecutivos daría derecho a LA ARRENDADORA a solicitar la resolución del contrato y el pago de lo adeudado junto con los daños y perjuicios derivados de su incumplimiento. 4) pagar junto con el canon de arrendamiento la totalidad de los gastos de condominio.

Señala que desde el mes de febrero de 2008 LA ARRENDATARIA ha incumplido las cláusulas contractuales, especialmente la cláusula cuarta, ya que desde el referido mes hasta la fecha no cumple con el pago de los cánones de arrendamiento, a pesar de haber realizado las gestiones de cobranza pertinentes, dándole suficiente oportunidad de ponerse al día con el pago, recibiendo a cambio dos cheques, de los cuales el primero, gira sobre fondos no disponibles y el segundo presenta defecto de firma o sello.

Resultando infructuosas las gestiones realizadas para que la arrendataria cumpla sus obligaciones y pese a las gestiones realizadas para hacer efectivo el cobro, es por lo que ocurre para demandar a la empresa El Sueño de las Novias, C.A., en su representante legal Mayly del Valle Olmos Bastidas y a la coarrendataria N.P.L.; por Resolución de Contrato de Arrendamiento.

Fundamentó la presente acción en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los artículos 49, ordinal 3 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Estimó la presente acción en la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00).

En fecha 24 de marzo de 2009, cursante al folio 05; se le dio entrada a la presente causa, instando a la parte actora a consignar los recaudos para pronunciarse sobre su admisión.

En fecha 26 de marzo de 2009, cursante a los folios 06 al 63, la parte actora consignó los documentos fundamentales de la demanda para su admisión.

En fecha 31 de marzo de 2009, cursante a los folios 64 y 65; se admitió la demanda, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada; para lo cual fue comisionado el Juzgado de los municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo.

En fecha 17 de noviembre de 2009, cursante a los folios 78 al 88; se recibieron y agregaron, debidamente cumplida, resultas de citación.

En fecha 03 de diciembre de 2009, cursante a los folios 89 al 91; el abogado C.A.G.R., apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 04 de diciembre de 2009, cursante al folio 92; se admitieron pruebas presentadas por el apoderado judicial de la parte actora.

En fecha 22 de enero de 2010, cursante a los folios 94 al 97; el Juez Provisorio, Abog. J.M.D.; se abocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de la partes para la continuación del juicio. Se libraron boletas y se remitieron con oficio al Juzgado de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de este Estado para la práctica de la notificación ordena.

En fecha 11 de marzo de 2010, cursante a los folios 98 al 105; se recibieron y agregaron, debidamente cumplida, resultas de notificación.

C O N S I D E R A C I O N E S P A R A D E C I D I R.

Puntos Previos

Esta Juzgado antes de pronunciarse sobre el fondo del asunto pasa a analizar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia, y a tal efecto lo hace:

Según documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del municipio Valera, estado Trujillo, de fecha 02 de febrero de 2007, bajo el Nº 76, tomo 19 la Sociedad Mercantil Centro Inmobiliario, C.A., celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil El Sueño de las Novias, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en fecha 06 de diciembre de 2006, bajo el Nº 74, tomo 19-A, representada por su presidenta Mayly del Valle Olmos Bastidas, y como coarrendataria la ciudadana N.P.L., estableciendo en su cláusula tercera que: “...la duración de este contrato será de un (01) año, que comenzará a regir de el día 01 de Marzo de 2007. No obstante, si al vencimiento del término fijo, las partes no expresan su deseo de darlo por resuelto, se considerará prorrogado automáticamente por un término igual al que se establece como plazo inicial y así sucesivamente; sin embargo, es potestativo de “LA ARRENDADORA” otorgar o no prorrogas al presente contrato, en el entendido de que el mismo día del vencimiento de la prorroga “LA ARRENDATARIA” entregará a “LA ARRENDADORA” EL LOCAL completamente desocupado de bienes y personas y en las condiciones establecidas en este contrato…”.

Según lo estipulado por las partes en dicha contratación dicha relación arrendaticia tiene fecha de inicio 01 de marzo de 2007 hasta el 01 de marzo de 2008, prorrogable automáticamente por un término igual al que se establece como plazo inicial y así sucesivamente; por lo la relación arrendaticia que vincula a las partes es a través de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Así se establece

Ahora bien, establecido como ha sido la relación arrendaticia existente entre las partes, este Juzgador considera oportuno exponer una serie de consideraciones sobre la validez de la cláusula en los contratos de arrendamiento que impone al arrendatario la obligación de pagar los gastos de condominio, y a tal efecto lo hace:

En este sentido, el local comercial dado en arrendamiento, forma parte de una edificación en propiedad horizontal; propiedad regulada por la Ley de Propiedad Horizontal y el respectivo Documento de Condominio.

La parte actora demanda el pago de condominio que para la fecha comprende el monto de Un mil setecientos ocho bolívares con ochenta y nueve céntimos (Bs. 1.708,89); y a tal efecto se observa que en el referido contrato de arrendamiento las partes contratantes establecieron en la Cláusula octava: “GASTOS DE CONDIMINIO: “LA ARRENDATARIA” se compromete expresamente a cancelar mensualmente conjuntamente con el canon de arrendamiento fijado y dentro de los cinco (05) días de cada mes, la totalidad de los gastos de condominio, que le correspondan a EL LOCAL que ocupa en calidad de arrendamiento”.

Si bien es cierto que de conformidad con el artículo 1264 del Código Civil se estatuye, que: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas….” También es cierto que ninguna obligación que contraigan las partes contratantes debe infringir disposiciones de orden público, de allí pues, que la autonomía de la voluntad está restringida a negociar todo aquello que no contravenga al orden público, la moral o las buenas costumbres. De allí se deduce, que el objeto de los contratos deben tener una causa lícita, protegida por la ley. Y por cuanto las normas que regulan los Arrendamientos Inmobiliarios bajo el ámbito de aplicación del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son de orden público, por lo que las mismas no pueden relajarse por convenio de los particulares, tal como lo dispone el artículo 7 del referido Decreto con Fuerza y Rango de Ley.

Aunado al hecho que, el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela autoriza al Juez a intervenir en la autonomía de la voluntad independientemente de que la obligación no sea contraria al orden público, cuando se trata de decidir más conforme a la Justicia que al derecho.

La obligación de pagar la alícuota de condominio, fijada en el documento de condominio, son a cargo del propietario responsable ante el condominio de los pagos en relación a la alícuota correspondiente por su propiedad, no pudiendo atribuírsele ese cargo a quien no tiene responsabilidad atribuida por la Ley, a tenor de lo señalado en los artículos 7, 12, 13, 14 y 15 de la citada Ley de Propiedad Horizontal

Por tales razones, conforme a lo establecido en los artículos 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 12 del Código de Procedimiento Civil, y 7, 12, 13, 14 y 15 de la Ley de Propiedad Horizontal se declara NULA la cláusula octava del contrato de arrendamiento que consta en documento autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Valera del estado Trujillo, de fecha 02 de febrero de 2007, bajo el Nº 76, tomo 19 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, y el cual corre inserto a los folios del 45 al 50 de este expediente, en lo que se refiere a que el arrendatario esta obligado a cancelar la suma por concepto de condominio que establezca la Junta de Condominio. Así se declara.

Del mismo modo, revisado como fue el escrito de demanda, la parte actora en su petitorio solicita que la demandada de autos le pague la cantidad de SEIS MIL CIENTO VENTIÚN BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 6.121,44) de gastos de cobranza más el Impuesto al Valor Agregado que comprende el cuatro (4%) sobre el monto neto de cada mensualidad, este Tribunal en uso de las atribuciones que le confiere el articulo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y Artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede a realizar un análisis matemático sencillo y se determina que el mencionado porcentaje de cada mensualidad corresponde o equivale a SESENTA BOLÍVARES (60,00) y multiplicado dicho monto por las catorce mensualidades solicitadas el cobro, da un total de OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (840,00), por lo que es este la cantidad que corresponde a cancelar a la parte demandada por el concepto anteriormente descrito. Así se establece

Hechas las anteriores consideraciones este Tribunal entra a analizar el fondo de la presente controversia, y observa que en la oportunidad procesal para ello, la parte demandada no dio contestación a la demanda, y abierta la causa a pruebas, únicamente la parte actora promovió pruebas, en los siguientes términos:

Informó y alegó que en la presente causa ha acaecido el primer elemento para que sea declarada la confesión ficta, que es la no comparecencia, de las demandadas de autos, al acto de contestación de la demanda, establecida en el artículo 362.

Promovió el valor y mérito probatorio del contrato de arrendamiento reconocido ante la Notaría Pública de Valera, estado Trujillo, de fecha 02 de febrero de 2007, bajo el Nº 76, tomo 19, cursante a los folios 44 al 51; específicamente la cláusula tercera donde quedó establecido: “La duración de este contrato es de UN (01) AÑO, contado a partir del 01 de marzo del 2007.- No obstante, si al vencimiento del término fijo, las partes no expresan su deseo de darlo por resuelto, se considerará prorrogado automáticamente por un término igual al que se ha fijado como plazo inicial y así sucesivamente; sin embargo, es potestativo de “EL ARRENDADORA” otorgar o no prorrogas al presente contrato, en el entendido de que el mismo día del vencimiento de la prorroga “LA ARRENDATARIA” entregará a “LA ARRENDADORA” EL LOCAL completamente desocupado de bienes y personas y en las condiciones establecidas en este contrato…”, documental que se aprecia de conformidad con el artículo 509 del código de Procedimiento Civil.

Promovió el valor y merito probatorio de los cheques que rielan a los folios 59 y 61, documentales que se aprecia de conformidad a lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Promovió el valor y mérito probatorio del contrato de propiedad inserto a los folios 10 al 43, documental que se aprecia de conformidad a lo dispuesto en el Artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, establece el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente “...Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca...”

La Sala Constitucional de este Tribunal Supremo, en decisión de fecha 29 de agosto de 2003, caso: T.D.J.R.d.C., expediente N° 03-0209; dejó sentado:

...en una demanda donde se afirman unos hechos y simplemente se niega su existencia, la carga de la prueba la tiene el accionante, sin embargo, si el demandado no contesta la demanda, el legislador por disposición establecida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, puso en su cabeza la carga de la prueba, siendo a él, a quien le corresponde probar algo que le favorezca...

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...Omissis...

...Para la declaratoria de procedencia de la confesión ficta, se requiere la verificación de los otros dos elementos como son, que la petición no sea contraria a derecho y que el demandado en el término probatorio no probara nada que le favorezca...

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Sentado por este juzgador lo atinente a la nulidad de la cláusula octava del contrato de arrendamiento que consta en documento autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Valera del estado Trujillo, de fecha 02 de febrero de 2007, bajo el Nº 76, tomo 19 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria; corresponda analizar si los demás pedimentos realizados por la parte actora en su escrito de demanda no sean contrarios a derecho, y a tal efecto considera que dichas peticiones no son contrarias a derecho, que fueron pactadas por las partes en dicho contrato de arrendamiento, del mismo modo se evidencia que la parte demandada en la oportunidad procesal para ello nada probó a su favor, por lo que lo procedente en derecho es declarar parcialmente con lugar la presente demanda. En consecuencia de las anteriores consideraciones se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intrevinientes en el presente fallo ante la Notaría Pública de Valera, estado Trujillo, de fecha 02 de febrero de 2007, bajo el Nº 76, tomo 19, cursante a los folios 44 al 51, se ordena a la parte demandada, EMPRESA EL SUEÑO DE LAS NOVIAS, C.A., representada por su presidenta Mayly del Valle Olmos Bastidas, y como coarrendataria la ciudadana N.P.L., a entregar a la demandante, A.L.G.C., abogada, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 64.286; actuando en representación de la EMPRESA CENTRO INMOBILIARIO, C.A., completamente desocupado y en las condiciones en que lo recibió, el bien inmueble que actualmente ocupa como arrendataria, identificado en actas; se ordena a la parte demandada, entregue a la parte demandante, las solvencias de los servicios públicos y al pago de las siguientes cantidades: veintidós mil doscientos treinta y seis bolívares (Bs. 22.236,00), por concepto de catorce mensualidades vencidas más el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A), más aquellas que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del bien inmueble arrendado, seis mil ciento veintiún bolívares con cuarenta y cuatro céntimos (Bs. 6.121,44), por concepto de gastos de cobranza más el Impuesto al Valor Agregado Así se decide.

D I S P O S I T I V A

Por los fundamentos de hecho y de derecho antes expuestos, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO propuso la ciudadana A.L.G.C., abogada, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 64.286; actuando en representación de la EMPRESA CENTRO INMOBILIARIO, C.A., contra EMPRESA EL SUEÑO DE LAS NOVIAS, C.A., representada por su presidenta Mayly del Valle Olmos Bastidas, y como coarrendataria la ciudadana N.P.L., las partes ya identificadas.

SEGUNDO

SE DECLARA NULA LA CLÁUSULA OCTAVA del contrato de arrendamiento que consta en documento autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Valera del estado Trujillo, de fecha 02 de febrero de 2007, bajo el Nº 76, tomo 19 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria.

TERCERO

SE DECLARA RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SUSCRITO ENTRE LAS PARTES INTERVINIENTES, por documento privado firmado por las partes y el cual corre inserto a los folios 16 y 17 del presente expediente, el cual versa sobre bien inmueble consistente en un local signado con el Nº 28, ubicado en el primer nivel del Centro Comercial Edivica III, situado en la calle 9 con avenida 9, municipio Valera del estado Trujillo; comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: espacio fosa montacoches; Sur: pasillo de circulación y fachada sur del edificio colindante con la calle 9; Este: con local Nº 27; Oeste: con local Nº 29; Arriba: con local Nº 48 y Abajo: área de entrada al Centro Comercial y acceso de montacoches. Inmueble que es propiedad del ciudadano E.R.R..

CUARTO

SE ORDENA A LA PARTE DEMANDADA, EMPRESA EL SUEÑO DE LAS NOVIAS, C.A., representada por su presidenta Mayly del Valle Olmos Bastidas, y como coarrendataria la ciudadana N.P.L., a entregar a la demandante, A.L.G.C., abogada, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 64.286; actuando en representación de la EMPRESA CENTRO INMOBILIARIO, C.A., completamente desocupado y en las condiciones en que lo recibió, el bien inmueble que actualmente ocupa como arrendataria, y el cual consiste en bien inmueble consistente en un local signado con el Nº 28, ubicado en el primer nivel del Centro Comercial Edivica III, situado en la calle 9 con avenida 9, municipio Valera del estado Trujillo; comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: espacio fosa montacoches; Sur: pasillo de circulación y fachada sur del edificio colindante con la calle 9; Este: con local Nº 27; Oeste: con local Nº 29; Arriba: con local Nº 48 y Abajo: área de entrada al Centro Comercial y acceso de montacoches. Inmueble que es propiedad del ciudadano E.R.R..

QUINTO

SE ORDENA A LA PARTE DEMANDADA, ENTREGUE A LA PARTE DEMANDANTE, las solvencias de los servicios públicos.

SÉXTO: SE ORDENA A LA PARTE DEMANDADA, AL PAGO DE LAS SIGUIENTES CANTIDADES:

1. VEINTIDÓS MIL DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 22.236,00), por concepto de catorce mensualidades vencidas más el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A), más aquellas que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del bien inmueble arrendado.

2. OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 840,00), por concepto de gastos de cobranza más el Impuesto al Valor Agregado.

SEPTIMO

NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS A LA PARTE DEMANDADA, por no haber vencimiento total.-

OCTAVO

NOTIFÍQUESE A LAS PARTES, de conformidad a lo dispuesto en el Artículo 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual se comisiona suficientemente al Juez de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de esta Circunscripción Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sede donde despacha este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo.- En Trujillo, a los Veintidós (22) día del mes Abril de dos mil diez (2010).- Años 200º.de la Independencia y 150º de la Federación.

El Juez Provisorio,

Abog. J.A.M.D..

La Secretaria,

Abg. M.C.T..-

En la misma fecha, cumplidas las formalidades de Ley, se publicó el fallo siendo las: _______

La Secretaria,

Abg. M.C.T.

JAMD/MCT/jairo.-.