Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 15 de Diciembre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

199° y 150°

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: S.M. GLOBAL BIENES & RAICES, C.A., representada por su Presidente J.J.D.M., con Inpreabogado No. 44.307, actuando conforme consta de poder especial amplio y suficiente en cuanto a derecho se requiere autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano, de fecha 23 de mayo de 2005, inserto bajo el No. 86, tomo 25 de los libros de autenticaciones, otorgado por la propietaria del inmueble arrendado objeto de Resolución de Contrato, ciudadana G.V.S.C., venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-10.160.179, domiciliada en la ciudad de Caracas, Distrito Capital.

PARTE DEMANDADA: M.R.L., venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-6.239.583, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira y hábil.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: J.V.N.A., con Inpreabogado No. 55.727.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – apelación del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira.

EXPEDIENTE No.: 20.060

PARTE NARRATIVA

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Mediante escrito recibido por Distribución por ante el Juzgado Primero de Los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 26 de junio de 2008 (fls. 1 al 8), manifiesta el apoderado actor que su representada le confirió poder especial de administración a la S.M. PLATÓN S.R.L., debidamente inscrita en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira bajo el No. 45, del día 12 de agosto de 1969, con domicilio en la 5ª Avenida con calle 13, Edificio Platón, Oficina 2-D de esta ciudad de San Cristóbal representada por R.V.D.B.C., con cédula de identidad No. V-953.560. Que esta sociedad mercantil celebró contrato privado de arrendamiento con el demandado de autos en fecha 01 de junio de 2003, sobre apartamento propiedad de su poderdante G.V.S.C., signado con el No. 1-10, piso 1, edificio Torre “F” 7ª Avenida, entre calles 10 y 11, la cual tiene un área de 84,74 m2. Que dicho inmueble se encuentra bajo la modalidad de Propiedad Horizontal, tal como consta de documento de propiedad original y de condominio y le corresponde un porcentaje de Condominio sobre las cosas comunes, derechos y obligaciones en la conservación y administración del Edificio del 1,16% donde se estableció un canon de arrendamiento de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,oo), hoy CIENTO SETENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 170,oo), que deben ser cancelados por mensualidades anticipadas los cinco (5) primeros días de cada mes según se demuestra en cláusulas SEGUNDA Y TERCERA. Que en fecha 27 de mayo de 2005 su poderdante G.V.S.C. revoca poder de representación y administración que fuera conferido a la S.M. PLATÓN S.R.L., tal y como se evidencia en documento de revocatoria de poder autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano, quedando inserto bajo el No. 32, tomo 28 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Que en fecha 15 de junio de 2005 el arrendatario procede a presentar escrito de consignación de canon de arrendamiento correspondiente al mes de JUNIO de 2005, a favor de la extinta administradora y para ese entonces arrendadora S.M. PLATÓN S.R.L., ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta misma Circunscripción Judicial, tal y como se evidencia del Expediente de Consignaciones signado con la nomenclatura No. 397 del cual se anexa copia certificada expedida por Secretaría del mencionado Tribunal. Que hasta el mes de agosto de 2007 el arrendatario venía cancelando el canon de arrendamiento en forma puntual de conformidad con la cláusula tercera del contrato y al artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y sus respectivas planillas de depósito del Banco Regional Los Andes (BANFOANDES). Que por diligencia de fecha 18/10/2007 el arrendatario consigna de manera extemporánea el alquiler del mes de septiembre de 2007 y octubre de 2007. Que igualmente notifica y consigna de manera extemporánea ante el Tribunal el depósito correspondiente al alquiler del mes de noviembre de 2007. Que por diligencia de fecha 16/01/2008 consigna el alquiler de diciembre de 2007 y enero de 2008 en una sola diligencia violando lo establecido en el artículo 51 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y del mencionado contrato de arrendamiento. Que por diligencia de fecha 06/05/2008 consigna los alquileres de febrero y marzo 2008. Que por diligencia de fecha 06/05/2008 consigna el canon de arrendamiento de los meses de abril y mayo de 2008, violando nuevamente lo establecido en el artículo 51 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el contrato de arrendamiento. Que para la fecha de admisión de la presente demanda el arrendatario no había consignado en el expediente No. 397 el canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio de 2008. Que ante tales incumplimientos se ve obligado a realizar la presente acción. Fundamenta su derecho en el artículo 1.159, 1.167, 1.592 ordinal 2° y 1.264 del Código Civil. La cláusula segunda del contrato privado de arrendamiento de fecha 01 de junio de 2003 y en el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que ante tal conducta la actuación del demandado ha ocasionado daños y perjuicios al impedir el derecho de percibir los frutos que genera la propiedad del inmueble y en este caso el percibir el canon de arrendamiento en los términos fijados en el mismo contrato y el artículo 51 ya mencionado, por tal razón y conforme al artículo 1.167 del Código Civil y 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como apoderado de la ciudadana G.V.S.C. procede a demandar al ciudadano M.R.L. como arrendatario del inmueble descrito para que convenga o sea condenado por el Tribunal a: 1) la resolución del contrato privado de fecha 01 de junio de 2003; 2) como consecuencia de la resolución del mencionado contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones a que se contrate, a la inmediata entrega material de la Oficina signada con el No. 1-10, ubicada en el piso 1, edificio torre “F”, de la avenida I.M.A. o 7ª avenida, entre calles 10 y 11, Parroquia San J.B.d.M.S.C.d.E.T.; 3) que por defecto de la resolución entregue la oficina 1-10 en las mismas condiciones de pintura y reparaciones menores que lo recibió, del mismo modo entregue los recibos de solvencia actualizadas de los servicios de agua, energía eléctrica, aseo urbano y condominio que se comprometió a cancelar en la cláusula sexta del contrato; 4) el pago del mes de junio de 2008 por la cantidad de Bs. 170; 5) una justa compensación por daños y perjuicios por el retardo en la entrega del inmueble que lo conlleva al pago de tres (3) mensualidades vencidas, es decir, la cantidad de QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 510,oo). Estima la presente acción en la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 680,oo).

ADMISIÓN

Mediante auto de fecha 02 de julio de 2008 (f. 129), el Juzgado Primero de Los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira o Tribunal de la causa, admite la presente acción y ordena la citación del demandado de autos ciudadano M.R.L..

CITACIÓN

Mediante diligencia de fecha 08 de julio de 2008 (f. 131), el Alguacil del Tribunal de la causa consigna recibo de citación debidamente firmado por el demandado de autos.

CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Mediante escrito de fecha 10 de julio de 2008 (fls. 132 al 135), la parte demandada contesta la demanda en los siguientes términos: Que es cierto que el actor y su persona existe un vínculo contractual de arrendamiento pero a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción. Que en el contrato objeto de marras no se trató prórroga automática convencional, que disfrutó de la prórroga legal y culminada esta continuó ocupando el apartamento y la arrendadora ha sido consecuente en ello, pues hasta la fecha no ha realizado negociaciones a fin de levantar otro contrato de arrendamiento, ya que como el propio actor lo reconoce, el contrato está vigente pero a tiempo indeterminado. Que no es cierto que los cánones de arrendamiento hayan sido consignados en forma extemporánea o con el atraso que indica la actora. Que manifiesta el actor que con la conducta del demandado ha ocasionado daños a su representada al impedirle el derecho de percibir los frutos civiles que genera el apartamento en los términos fijados, pero el actor oculta el hecho de haber retirado del tribunal fedatario lo correspondiente a diez (10) mensualidades válidamente consignadas, lo que significa que la arrendadora estaba al tanto de los depósitos efectuados y sencillamente no era su voluntad disponer de su dinero y en consecuencia no le ha causado daño y perjuicio alguno a la propietaria. Que el actor no dice en su libelo que el 04 de abril de 2008 depositó en su cuenta Bs. 170,oo en efectivo según consta de depósito No. 19043307, tampoco dice que el 02 de mayo de 2008 depositó en su cuenta Bs. 170,oo en efectivo y que consta de depósito No. 19043310, tampoco que el 05 de junio de 2008 depositó en su cuenta Bs. 170,oo en efectivo como se acredita en depósito No. 26071907, tampoco le conviene a la actora decir en su demanda que el día 03 de julio de 2008 depositó en su cuenta Bs. 170,oo en efectivo y así siempre ha procedido. Que es irresponsable y poco serio que el actor acuda a un órgano jurisdiccional con un escrito literalmente fabuloso. Que si existiere extemporaneidad en los pagos puntuales, por qué el actor no procede según lo previsto en la cláusula quinta del contrato objeto de marras?. Que el demandante ha reiterado la vigencia del contrato y quien le demanda debe observarlo. Que esa cláusula subsume el entrecomillado de las dos primeras líneas del párrafo e incurrir en el pago de intereses de mora causados por las mensualidades no pagadas. Que esa cláusula le da un período de gracia para pagar una vez exigible la mensualidad y le penaliza. Que la presente acción no debe prosperar por falta de pago, ya que se previó en el contrato que a falta de pago se cancelarían intereses de mora y por ende si existiese algún atraso, se aplicaría lo contenido en dicha cláusula y no el artículo 1.167 de la Ley Civil sustantiva, ya que la voluntad contractual suple lo dispuesto en dicha norma civil. Que dicha cláusula fue incluida por su condición de débil jurídico y la invoca a su favor como defensa. Que no está incurso en causal alguna de desalojo a la Luz de la Ley especial así como tampoco está incurso en causal de resolución previsto en la cláusula décima tercera del contrato. Que no es procedente la compensación por daños y perjuicios porque no están especificados ni causados. Solicita que la demanda sea declarada sin lugar y condenada en costas a la parte actora.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS

PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Mediante escrito de fecha 14 de julio de 2009 (fls. 136 y 137), la parte demandada promueve escrito de pruebas, promoviendo: 1) el mérito favorable de la litis contestación en los siguientes términos: a) si el contrato de arrendamiento es reconducido a la resolución del mismo, queda estrictamente circunscripta de manera imperativa a las causales del artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios; 2) solicita prueba de informe para que se oficie a BANFOANDES para que informe al Tribunal los movimientos de la cuenta de ahorros de la S.M. GLOBAL BIENES Y RAICES, C.A. cuyo número de cuenta aparece en el expediente No. 11.503 referido a los meses desde septiembre de 2007 a julio de 2008, información esa que está en la precitada entidad bancaria; 3) con la pretensión de demostrar la improcedencia de la ACCIÓN RESOLUTORIA y que lo procedente es la APLICACIÓN DE LA CLÁUSULA QUINTA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, presenta 3 extractos de sentencias a la Sala de Casación Civil de nuestro m.T. de donde se infiere que en un caso como el de autos debe aplicarse la voluntad contractual querida por las partes y contenida en ese contrato; 4) las posiciones juradas de la ciudadana G.V.S.C. y él se dispone librar la misma prueba a fin que la propietaria absuelva y pregunte bajo fe de juramento en la oportunidad que fije el Tribunal para ello; 5) que para demostrar que no se causaron daños y perjuicios a la actora, solicita que BANFOANDES rinda prueba de informes, a fin que informe en cuantas oportunidades se efectuaron retiros de la cuenta de la que es titular la compañía GLOBAL BIENES Y RAICES, C.A.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Mediante escrito de fecha 15 de julio de 2008 (fls. 146 al 152), la representación judicial de la parte demandante presenta escrito de pruebas donde promueve: 1) contrato de arrendamiento; 2) El documento de revocatoria de poder autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano de fecha 27/05/2005, inserto bajo el No. 32, tomo 28 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; 3) copia certificada del expediente de consignación judicial signado con el No. 397, que cursa ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 15/06/2005; 4) el poder especial conferido a su representada GLOBAL BIENES Y RAICES, C.A., en el cual el Tribunal reconoce y autoriza a la empresa antes mencionada como la nueva administradora del bien inmueble objeto de la relación arrendaticia; 5) expediente No. 7.830 decisión emanada del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del área metropolitana de Caracas, referente al desalojo caso INVERSIONES VASANO, C.A. a los ciudadanos B.G.P. y E.B.D.G., con motivo de apelación interpuesta en fecha 11/06/2006; 6) solicita prueba de informe para que el Tribunal oficie al Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira para que éste de respuesta inmediata de: a) la fecha de la diligencia en que fue consignado judicialmente el canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio de 2008; b) la fecha de la diligencia en que fue consignado el canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio de 2008; y c) como consecuencia de lo anterior si se han retirado los cánones de arrendamientos consignados desde el mes de septiembre de 2007 hasta la presente fecha.

ADMISIÓN DE LAS PRUEBAS

Mediante auto de fecha 15 de julio de 2008 (fls. 164 y 165), el Tribunal admite las pruebas presentadas por las partes.

DECISIÓN DEL A QUO

Mediante decisión que riela del folio 178 al folio 196, el a quo en fecha 01 de agosto de 2009, declaró: 1) parcialmente con lugar la demanda y en consecuencia resuelto el contrato de arrendamiento; 2) entregar a la parte demandante el inmueble arrendado.

APELACIÓN

Mediante diligencia de fecha 4 de agosto de 2008 (f. 197), la representación de la parte demanda apela de la decisión proferida por el a quo en fecha 01 de agosto de 2009, la cual fue oída en ambos efectos mediante auto de fecha 07 de agosto de 2008 (f. 198).

ACTUACIONES EN ESTA ALZADA

El expediente llega por distribución en este Tribunal en fecha 12 de agosto de 2008 y se realizó el auto de entrada en fecha 14 de agosto de 2008 (f. 201).

INFORMES

Mediante escrito de fecha 22 de septiembre de 2008 (fls. 202 al 207), la representación judicial de la parte demandada presenta escrito de informes donde consigna: copia certificada de planillas de depósitos Nos. 26071876 y 26071907 de fechas 03/07/2008 y 05/06/2008, por Bs. 170,oo c/u, depositados en la Cuenta No. 0001-10-00057768-4 a nombre de Global Bienes Raíces, escrito de solicitud de dichas copias certificadas y copia del auto que las acordó, así como la respectiva certificación.

Mediante escrito de fecha 24 de septiembre de 2008 (f. 230), la representación judicial de la parte demandada presenta pruebas donde consigna fotocopia del libro diario del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, donde confirma que los días lunes y martes 04 y 05 de febrero de 2008, fueron días no laborables por feriado de carnaval, razón por la cual el depósito correspondiente al mes de febrero de 2008, lo realizó el día miércoles 06 de febrero de 2008, primer día hábil antes del quinto día del mes, lo cual no fue valorado por el a quo.

Mediante escrito de fecha 30 de septiembre de 2008 (f. 237), la representación judicial de la parte demandada presenta escrito de conclusiones en esta alzada.

Mediante auto de fecha 30 de septiembre de 2008 (f. 238), esta alzada admite las pruebas presentadas por la parte demandada.

PARTE MOTIVA

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

El actor manifiesta ser administrador de una oficina comercial signada con el No. 1-10, ubicada en el primer piso del edificio denominado Torre “F” de la Séptima Avenida de esta ciudad de San Cristóbal y que su inquilino consignó varios meses en forma extemporánea violando la normativa legal que regula este tipo de situaciones, tales como el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el propio contrato de arrendamientos privado celebrado y objeto de la presente resolución.

Por su parte el demandado manifiesta que en ningún momento ha incurrido en ninguna causal de desalojo, puesto que ha cancelado a tiempo y conforme a la Ley, todas sus consignaciones de cánones de arrendamiento. Que la presente acción es por resolución de contrato, sin embargo, la acción debió ser de desalojo, puesto que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Con respecto a la apelación, manifiesta que el canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2008, lo consignó el día 06 y no el día 05, porque lunes y martes de carnaval fueron computados para el día 04 y 05 de febrero de 2008, por tanto es válido la consignación de alquileres el primer día hábil siguiente, es decir, el día 06 de febrero de 2009. Que el mes de junio de 2008 fue depositado el día 05/06/2008 según planilla de depósito No. 26071907 que riela al folio 208 del expediente.

Vista la controversia planteada y el motivo de apelación, el Tribunal pasa a valorar las pruebas aportadas por las partes.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

A la original inserta del folio 09 al folio 12, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que en fecha 01 de junio de 2003, la S.M. INMOBILIARIA PLATÓN, S.R.L. por una parte y por la otra M.R.L., celebraron contrato de arrendamiento de apartamento identificado con el No. 1-10, ubicado en el Piso 1, del Edificio Torre “F”, ubicado en la 7ª Avenida de esta ciudad de San Cristóbal, estableciendo cláusulas entre las partes.

A las copias certificadas insertas del folio 13 al folio 128, el Tribunal las valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y de ella se desprende, todas las actuaciones contenidas en el expediente No. 397 nomenclatura del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, donde aparece como actor el ciudadano REQUEIJO L.M. y beneficiario INMOBILIARIA PLATÓN S.R.L., en un expediente de consignación de alquileres.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Al mérito favorable de autos invocado por la parte demandada, el Tribunal lo valora de la siguiente manera:

Cabe destacar que el mérito favorable de los autos, no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, tal y como lo ha establecido nuestro m.t. en sentencia del 30 de julio de 2002, dictada por la Sala Político-Administrativa, que señala:

Respecto al mérito favorable de los autos promovidos como prueba por los apoderados de la parte demandada, se observa que dicho mérito no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse. Así se decide.

(Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, O.P.T., Tomo 7, Año 2002, página 567).

Acogiéndose al criterio jurisprudencial antes trascrito, este Operador de Justicia no le confiere ningún valor probatorio al mérito favorable de los autos, invocado por la parte demandante en su escrito de promoción de pruebas.

A las copias simples insertas del folio 138 al folio 140, el Tribunal las valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, sentencia No. 294 de la Sala de Casación Civil, Expediente No. 00-864 de fecha 11/10/2001, descargada de la página web del Tribunal Supremo de Justicia.

A las copias simples insertas del folio 141 al folio 144, por cuanto el Tribunal observa que es la misma documental inserta en original del folio 9 al folio 12 y por cuanto ya fue objeto de valoración, el Tribunal da por reproducida dicha valoración.

A la copia certificada inserta del folio 208 al folio 212, el Tribunal las valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y de ella se desprende, las planillas de depósitos Nos. 26071876 y 26071907 de fechas 03/07/2008 y 05/06/2008, por Bs. 170,oo c/u, depositados en la Cuenta No. 0001-10-00057768-4 a nombre de Global Bienes Raíces.

A las copias simples insertas del folio 212 al folio 229, el Tribunal las valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, diferentes jurisprudencias o decisiones descargadas de la página Web del Tribunal Supremo de Justicia.

A la copia certificada inserta del folio 231 al folio 236, el Tribunal las valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y de ella se desprende, fotocopia del libro diario del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, donde confirma que los días lunes y martes 04 y 05 de febrero de 2008, fueron días no laborables por feriado de carnaval.

Valoradas como han sido las pruebas corresponde en primer lugar a éste Operador de Justicia determinar los elementos para la procedencia de la Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento propuesta. En éste sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, reza:

Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

Se concluye entonces, a tenor de la norma citada y aplicado al caso de autos, que el ejercicio de la acción de Resolución del contrato de arrendamiento presupone: 1.- La existencia de un contrato bilateral. 2.- Que el contrato sea por tiempo determinado y 3.- La existencia de un incumplimiento por alguna de las partes.

El primer requisito, relacionado con la existencia de un contrato bilateral, se encuentra satisfecho, pues se está en presencia de un contrato de arrendamiento, que se caracteriza por la bilateralidad, pues ambas partes se obligan recíprocamente, cada una de las partes es deudora y acreedora al mismo tiempo, tiene obligaciones recíprocas de acuerdo al contrato de arrendamiento.

En lo relativo al segundo requisito; el Tribunal pasa a examinarlo.

El artículo 1.579 del Código Civil, señala:

Artículo 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

De acuerdo al tiempo, es decir a la duración del contrato de arrendamiento, éstos pueden ser de dos clases: a) Contrato de arrendamiento a tiempo determinado; o en su defecto, a tiempo indeterminado siempre y cuando exista legalidad en la acción y b) Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado.

Los primeros (a tiempo determinado), son aquéllos que tienen un principio y una fecha exacta, o aunque ese contrato tenga prórroga se debe tener conocimiento de la fecha cierta en que comienza una prórroga y cuándo termina la misma. Los segundos (a tiempo indeterminado), se dan cuando existe fecha cierta de inicio y no tiene una fecha de término, es decir, pasada la fecha en que finaliza el contrato de arrendamiento, sin que el arrendador notifique al arrendatario su deseo de no continuar con el arrendamiento, y éste sigue haciendo efectivo el cobro de los cánones de arrendamiento, entonces queda incierto el final del contrato de arrendamiento, convirtiéndose a tiempo indeterminado.

La parte demandada produjo un Contrato de Arrendamiento que data desde el año 2003, celebrado entre ellos en forma privada, del cual se conviene a analizar en cuanto al lapso de duración del mismo, así:

1. - El Contrato de Arrendamiento supra indicado en sus cláusulas Tercera y Cuarta, establecieron (fls. 9 al 12):

TERCERA

“El presente contrato tendrá una duración de SEIS MESES (6) MESES FIJOS contados a partir del 01 de junio de 2003.”

CUARTA

“La falta de pago de dos mensualidades dará por vencido el término acordado, pudiendo LA ARRENDADORA proceder a solicitar la desocupación del inmueble y al cobro por vía judicial o extrajudicial de los cánones de arrendamiento, tanto vencidos como los que faltan por vencer, conviniendo EL ARRENDATARIO en que pagará los gastos y costos de la demanda o juicio que LA ARRENDADORA pretenda en uso de sus derechos.”

De ello se concluye que el primer período de vigencia del contrato, es de seis (6) meses, contado a partir del 01-06-2003 hasta el 01-11-2003. Así se establece.

2. - Por su parte el Artículo 1.159 del Código Civil, establece:

   Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.

   De la redacción dada de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento cuya Resolución se demanda, que conforme al artículo 1.159 ejusdem, tiene fuerza de ley entre las partes, se observa claramente que su duración inicial era de seis meses, sin mencionar en el cuerpo del mismo algún tipo de prórroga.

   Sobre este particular el artículo 1.600 del Código Civil, establece:

   Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

   El legislador previó este tipo de situación, la cual es concurrente para el caso de marras, lo que da una clara visión que al continuar el inquilino en posesión del inmueble, es concluyente que el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado. Así se establece.

   Ahora bien, determinado como ha sido, que el contrato objeto de resolución es un contrato a tiempo indeterminado, se debe ahora verificar la procedencia de la acción incoada.

   El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; establece:

   Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:...

   Esta norma establece claramente que se debe demandar solo el desalojo de un inmueble arrendado solo cuando dicho contrato sea verbal o a tiempo indeterminado, sin embargo y por la interpretación de la norma en contrario, es claro que la acción a demandar cuando se tenga la existencia de un contrato a tiempo determinado es la acción de cumplimiento de contrato o en su defecto la acción de resolución de contrato.

   Esta afirmación es apoyada en parte por la doctrina tal como la autora venezolana I.E.O.C., en su obra PROBLEMÁTICA DE LOS JUICIOS DE RESOLUCIÓN CUMPLIMIENTO y DESALOJO EN LOS CONTRATOS ARRENDATICIO, en su página 46 y 47, manifiesta:

   ...1.13 Juicios por Resolución de contrato de arrendamiento.

   Los juicios de resolución de contrato de arrendamiento, es un tipo de acción, la cual debe ser intentada por ante el órgano jurisdiccional, en contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, y debido al incumplimiento de alguna de las partes, a fin de resolver el contrato pactado entre éstas.... (omisis).

   Para poder demandar por la acción de resolución de contrato, se hace necesario que se trate de un contrato a tiempo determinado, y se podrá solicitar válidamente, y ser decretada la medida de secuestro prevista en el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, siempre y cuando se den las causales establecidas en el ordinal 7° del referido artículo. Las demás causales del artículo en referencia, serán objeto de estudio en otro trabajo, y las cuales se desglosan a continuación: a) Resolución de contrato por falta de pago; b) Resolución de contrato por deterioro del inmueble; y c) Resolución de contrato por haber dejado de hacer las mejoras a que está obligado según el contrato. En consecuencia, de lo anteriormente expuesto, fácil es de advertir que no es procedente la acción de resolución en contratos a tiempo indeterminado

   .

   La misma autora en la misma obra y en su página 48, expresa:

   “Para que proceda la acción resolutoria, según el código adjetivo y sustantivo, y la práctica de la autora, se deben cumplir con los siguientes requisitos:

1. Debe ser un contrato bilateral

2. Debe ser a tiempo determinado

   Pese a lo anterior, existen otras doctrinas que manifiestan lo contrato, tal como el Dr. G.G.Q. lo manifiesta en su obra TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, el cual en su página 131, en el título LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, establece:

   “...Es decir, que aún cuando la relación sea verbal o por escrito a tiempo indeterminado, el contrato es resoluble por cualquier otro motivo distinto a los indicados por el artículo 34 ejusdem, pues así lo confirma su parágrafo segundo al contemplar lo siguiente: “queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”, entre las cuales se encuentra, indudablemente, la resolución del contrato como derecho o facultad que tiene la parte cumpliente, o que ofrece eficazmente cumplir, de solicitar la terminación judicial del contrato, si la otra no cumple con su correspectiva obligación (vid. Nuestra Resolución del Contrato, pp. 54 y ss. 3a edic. 1985).

   A todas luces, tal como lo establece esta última doctrina, es lógico aceptar en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, la acción de Resolución de Contrato, siempre y cuando la causal del incumplimiento no esté descrita en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario. Así se establece y decide.

   Así las cosas, sobre el caso de marras, el accionante trae a colación la presente acción basando su petición en el incumplimiento del demandado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, ya que ha consignado los cánones de arrendamiento en forma extemporánea a lo establecido en dicha cláusula y en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual dicha causal no esta inmersa en los literales mencionados en el artículo 34 Ejusdem, es por ello que este Tribunal considera válida la acción incoada en la presente causa . Así se decide.

   Es por lo antes expuesto que a pesar que no existe un contrato a tiempo determinado, es válida la presente acción y se considera satisfecho el segundo requisito para la procedencia de la acción resolutoria solicitada y Así se establece.

   En cuanto al tercer requisito, relacionado con el incumplimiento contractual por parte del arrendatario; el Tribunal observa:

   La acción de Resolución del Contrato, tiene por finalidad atacar el contrato mismo para que éste sea cumplido o en su defecto, impedir su continuación, sobre la base del incumplimiento del demandado.

   Tal como fue precisado anteriormente, el contrato de arrendamiento de autos, es a tiempo indeterminado y por ende procede este sentenciador, valorar el incumplimiento invocado por el actor, quien en su libelo manifiesta que el demandado hasta el mes de agosto de 2007 venía cancelando el canon de arrendamiento en forma puntual de conformidad con la cláusula tercera del contrato y al artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero que por diligencia de fecha 18/10/2007 el arrendatario consigna de manera extemporánea el alquiler del mes de septiembre de 2007 y octubre de 2007, así como consigna de manera extemporánea ante el Tribunal el depósito correspondiente al alquiler del mes de noviembre de 2007, y así sucesivamente los meses de diciembre de 2007, enero de 2008 hasta el total de mayo de 2008 y que al momento de admitir la presente demanda, el demandado no había consignado lo correspondiente al mes de junio de 2008.

   Ante tal denuncia, el a quo resolvió:

   • “...siendo por ende válido el pago del canon de arrendamiento del primer mes demandado como extemporáneo, este es el mes de septiembre de 2007...” (f. 191).

   • “...siendo por ende válido el pago de arrendamiento del segundo mes demandado como extemporáneo, este es el mes de noviembre de 2007...” (f. 191).

   • “...siendo por ende válido el pago de arrendamiento del tercer mes demandado como extemporáneo, este es el mes de diciembre de 2007...” (f. 191 y 192).

   • “...siendo por ende válido el pago de arrendamiento del cuarto mes demandado como extemporáneo, este es el mes de enero de 2008...” (f. 192).

   • “...Planilla de depósito de BANFOANDES N° 19043308, de fecha 06 de febrero de 2008, por la cantidad de CIENTO SETENTA BOLÍVARES (Bs. 170,oo), inserta al folio 123, teniéndose como no válido dicho depósito, en virtud de haber sido realizado fuera del lapso pactado por las partes contratantes en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, por lo que el quinto mes demandado como extemporáneo, este fue, febrero de 2008, se tiene como tal, y así se considera....” (f. 192).

   • “...siendo por ende válido el pago de arrendamiento del sexto mes demandado como extemporáneo, este es el mes de marzo de 2008...” (f. 192).

   • “...siendo por ende válido el pago de arrendamiento del séptimo mes demandado como extemporáneo, este es el mes de abril de 2008...” (f. 192).

   • “...siendo por ende válido el pago de arrendamiento del octavo mes demandado como extemporáneo, este es el mes de mayo de 2008...” (f. 192).

   • “...Respecto al mes de junio de 2008, demandado como no pagado, se tiene que consta en las actas procesales que dicho pago fue consignado el día 08 de julio de 2008, según informe rendido por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, bajo oficio No. 5790-702, de fecha 28 de julio de 2008, por lo tanto, al no constar en las actas procesales documento en contra, debe ser considerado como no válido, pues fue realizado en contravención a lo pactado por las partes y por la Ley que rige la materia, y así se considera....”

   Es claro para quien aquí juzga que la sentenciadora entonces consideró como pagos extemporáneos los meses de febrero y junio de 2008, puesto que el mes de febrero de 2008, fue consignado el día 06 de febrero de 2008 en las arcas de la entidad bancaria BANFOANDES y que el pago correspondiente al mes de junio de 2008, el mismo fue considerado como no válido por no existir en autos prueba o documento que demuestre lo contrario a lo informado en el oficio No. 5790-702, de fecha 28 de julio de 2008, por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes.

   En cuanto al depósito realizado en el mes de febrero de 2008 y ante lo manifestado por la parte demandada sobre este particular, el Tribunal hace necesario ordenar a la secretaria del Tribunal a realizar un cómputo sobre lo sucedido en el calendario judicial los días lunes y martes 04 y 05 de febrero de 2008, el cual se demuestra a continuación:

   Los días lunes y martes 04 y 05 de febrero, fueron feriados de carnaval, razón por la cual no hubo despacho judicial.

   Verificado que los días lunes y martes de carnaval se configuraron para el pasado 04 y 05 de febrero de 2008 e invocando las máximas de experiencia del sentenciador, se comprueba que en estas fiestas carnavalescas no existe actividad bancaria en los diferentes establecimientos de este ramo, razón por la cual se considera válido la consignación de alquiler siempre y cuando el mismo haya sido consignado el día hábil inmediato al último día del feriado antes mencionado.

   La consignación del pago de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2008, se realizó el día miércoles 06 de febrero de 2008, vale decir, el día hábil inmediato después del día martes de carnaval, lo cual no fue valorado por el a quo, lo cual forza a quien decide a revocar la extemporaneidad considerada por el a quo en la sentencia de fecha 01 de agosto de 2008 (fls. 178 al 196) y declarar válidamente consignado el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2008. Así se decide.

   Ahora bien, con respecto al mes de junio de 2008, a pesar que el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes en su oficio No. 5790-702, de fecha 28 de julio de 2008 informó al a quo que: 1) la fecha de diligencia de consignación fue el 08/07/2008; 2) la fecha de la diligencia que consignó dicho canon de arrendamiento es de fecha 08/07/2008; y 3) los retiros realizados sobre los arrendamientos consignados.

   El Tribunal viendo la historia de la forma en que el demandado ha consignado los depósitos desde septiembre de 2007, puede verificar que en cada diligencia, consigna el mes inmediato anterior y el mes en curso, sin embargo, los depósitos fueron realizados dentro del plazo establecido en la cláusula segunda del contrato objeto de marras, razón por la cual, a pesar que el tribunal en el que cursa el expediente de consignación arrendaticia manifestó la fecha de consignación de los depósitos, se hace necesario verificar el cuerpo de la planilla de depósito a fin de verificar la fecha exacta de consignación en la cuenta correspondiente.

   Este depósito, vale decir, el correspondiente al alquiler del mes de junio de 2008, así como el depósito correspondiente al mes de julio de 2008, rielan en copia certificada al folio 208 del presente expediente, cuya copia certificada no fue objeto de impugnación, desconocimiento o tacha y la cual fue valorada por el Tribunal en su momento oportuno y tal como lo establece la Ley.

   En dicha documental, se puede verificar que el depósito correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de junio de 2008, fue realizado en fecha 05 de junio de 2008.

   Ahora bien, la cláusula segunda del contrato objeto de la presente acción, establece:

   SEGUNDA: El canon de arrendamiento mensual ha sido convenido en la suma de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,oo), que EL ARRENDATARIO se compromete a pagar puntualmente por mensualidades anticipadas los cinco (5) primero días de cada mes a LA ARRENDADORA en sus propias oficinas.

   Así las cosas, el depósito realizado el día 05 de junio de 2008 y correspondiente al canon de arrendamiento de dicho mes, fue consignado legalmente, ya que la información suministrada por prueba de informes debió ser acompañada con copia certificada o al menos copia simple, del depósito fechado junio de 2008, a los fines de verificar con exactitud, la fecha de depósito.

   Al verificar que el depósito correspondiente al mes de junio de 2008 fue consignado en forma no extemporánea, no encuentra este Tribunal ningún incumplimiento por parte del arrendatario y demandado de autos, por lo que el tercer requisito para la procedencia de la acción de resolución de contrato no se encuentra satisfecho. Así se establece.

   Así las cosas, visto que no existe incumplimiento por el demandado, le es forzoso para quien aquí juzga revocar la sentencia proferida por el a quo, en relación al incumplimiento o extemporaneidad de los meses de febrero y junio de 2008, declarando con lugar la apelación interpuesta y por ende sin lugar la presente acción de resolución de contrato, tal como se hará en forma expresa positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Con fuerza de los razonamientos antes expuestos, tanto de hecho, como de derecho, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

con lugar la apelación interpuesta por el abogado J.V.N.A. actuando como apoderado judicial de la parte demandada, sobre la sentencia proferida por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 01 de agosto de 2009.

SEGUNDO

sin lugar la acción de resolución de contrato intentada por la S.M. GLOBAL BIENES & RAICES, C.A. representada por su Presidente J.J.D.M., con Inpreabogado No. 44.307, actuando conforme consta de poder especial amplio y suficiente en cuanto a derecho se requiere autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano, de fecha 23 de mayo de 2005, inserto bajo el No. 86, tomo 25 de los libros de autenticaciones, otorgado por la propietaria del inmueble arrendado objeto de Resolución de Contrato, ciudadana G.V.S.C., venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-10.160.179, domiciliada en la ciudad de Caracas, Distrito Capital en contra del ciudadano M.R.L., venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-6.239.583, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira y hábil.

TERCERO

se condena en costas a la parte demandante tal como lo establece el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencido en esta alzada.

CUARTO

Queda así revocada la sentencia apelada proferida por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 01 de agosto de 2008.

QUINTO

notifíquese a las partes sobre la presente decisión.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los quince (15) días del mes de diciembre de dos mil nueve (2009). Año 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

J.M.C.Z.

El Juez Anamilena R.Z.

Secretaria Accidental

Exp. 20.060

JMCZ/cm.-

En la misma fecha, previas formalidades de ley, se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las 11:00 horas de la mañana y se libraron las boletas de notificación a las partes.

Anamilena R.Z.

Secretaria Accidental