Decisión de Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. de Caracas, de 9 de Febrero de 2015
| Fecha de Resolución | 9 de Febrero de 2015 |
| Emisor | Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. |
| Ponente | Zobeida Romero |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
Fue iniciado este procedimiento mediante libelo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO, interpuesta por el abogado M.C.P., actuando como apoderado judicial de la ciudadana G.B.D.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 2.932.133, en carácter de propietaria y arrendadora del local comercial distinguido como C2-17, situado en el Nivel Plaza (C-2) del Centro Comercial Manzanares Plaza, ubicado en la urbanización Manzanares, Parcela Nº 40, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda; contra el ciudadano A.A.G.O., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 24.899.194, en carácter de arrendatario, representado en el juicio por los abogados J.A.B.G. e Idalis Misset M.B., fundamentado en los siguientes hechos:
Que la ciudadana G.B.D.C. afirmó que el 1º de abril de 2010, ésta celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano A.A.G.O., autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 17 de junio de 2010, bajo el Nº 16, Tomo 79, sobre el local distinguido con C2-17, situado en el nivel Plaza (C-2) del Centro Comercial Manzanares Plaza, ubicado en la urbanización Manzanares, Parcela Nº 40, jurisdicción del Municipio Baruta, Estado Miranda, con duración de dos (2) años, contados a partir del 1º de abril de 2010 hasta el 31 de marzo de 2012 y que en ningún caso operaría la tácita reconducción y que el último canon de arrendamiento fue estipulado en la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00); que vencido el contrato el 31 de marzo de 2012, comenzó a correr la prórroga legal de un (1) año, que culminaría el 31 de marzo de 2013. Que en diferentes oportunidades, su representada solicitó la entrega del local, haciendo caso omiso a tales pedimentos, por lo que el 3 de junio de 2013, fue notificado a través de la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, recibida por el ciudadano A.A.G. y su abogado asistente, O.A.T.; y que la parte demandada no ha dado cumplimiento a desocupar el inmueble identificado.
Luego de citada la parte demandada, sus apoderados judiciales contestaron la demanda, exponiendo que luego del vencimiento de la prórroga legal, “NUESTRO REPRESENTADO envía a EL ARRENDADOR” un aviso de cobro de los cánones de arrendamiento de los meses de abril y mayo 2013, firmado por ella en su carácter de arrendadora, del siguiente tenor: … “Saldo deudor renta mes de abril de 2013 Bs. 13,000.00 Canon de arrendamiento Mayo 2013 Bs. 13,000.00 Total Bs. 26,000.00”.
Que la situación descrita hace ver que la voluntad manifiesta de la actora ha sido la de convertir la relación arrendaticia de tipo determinada en una por tiempo indeterminado al verificarse el siguiente comportamiento: 1) Permitir al arrendatario permanecer en el inmueble comercial, aun cuando haya expirado el tiempo fijado en el contrato de arrendamiento: 2) Se sigue cobrando el alquiler más allá de la prórroga legal, lo cual se evidencia del aviso de cobro entregado por su representado a el arrendador, en la dirección del local comercial.
Que desde el mismo día en que la actora decidió entregar el aviso de cobro a su representado, informándole la deuda de dos meses luego de vencida la prórroga legal, lo hizo con la plena voluntad de continuar la duración del contrato, por lo que ya no se está en presencia de un contrato a tiempo determinado, sino indeterminado.
Que de lo expuesto se puede concluir que la voluntad de las partes fue la indeterminación del contrato de arrendamiento, por lo que debe resultar infructuosa la intención de la demandante de solicitar el cumplimiento del contrato por expiración de la prórroga legal, ya que el contrato pasó de ser determinado a indeterminado, bajo la premisa de la prevalencia de la realidad sobre las formas o apariencias.
Posteriormente, fue celebrada la audiencia preliminar, a la que asistieron los apoderados judiciales de ambas partes y el 5 de noviembre de 2014 este juzgado dictó decisión mediante la cual fijó los hechos controvertidos de acuerdo a lo expuesto en el libelo y en la contestación, en los siguientes términos:
La parte actora demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado con la arrendataria, por vencimiento del término y del lapso de la prórroga legal que le correspondía de conformidad a la ley que regía entre las partes; mientras que la parte demandada se excepcionó alegando que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, por lo que no procedería la interposición de una demanda por vencimiento del término. Por cuanto la parte demandada alegó un hecho nuevo, como es la indeterminación del contrato de arrendamiento, tiene la carga de probar sus afirmaciones, de acuerdo a los hechos expuestos en el escrito de contestación.
Dentro del lapso probatorio, compareció el abogado J.A.B.G., en carácter de apoderado judicial de la parte demandada promovió pruebas documentales consistentes en copias de tres (3) facturas, para demostrar el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo 2013, para probar el monto en dinero que pagó el arrendatario por concepto de canon de arrendamiento del local comercial por esos meses y la variación que sufre el canon para el mes de abril, una vez vencida la prórroga legal; original de aviso de cobro emitido y suscrito por la arrendadora, para demostrar que la intención de la arrendadora de mantener la relación arrendaticia, exigiendo el pago del canon de arrendamiento de los meses subsiguientes al vencimiento de la prórroga legal, con el respectivo incremento por concepto de INPC; copias de tres (3) depósitos bancarios en una cuenta corriente de Banesco, a nombre de la demandante, correspondientes a los meses de abril, mayo y junio 2013, para demostrar la materialización del pago de exigido por la arrendadora; prueba de exhibición de los originales de las facturas promovidas en copia, para demostrar el monto del canon de arrendamiento pagado por el arrendatario, aumentado en el mes de abril de 2013, vencida la prórroga legal; prueba de exhibición del “Aviso de Cobro”, correspondiente al mes de mayo 2013, en el que se solicita al arrendatario el pago del canon de arrendamiento de los meses de abril y mayo 2013, para demostrar que la voluntad de la arrendadora siempre ha sido la de continuar la relación arrendaticia luego de vencida la prórroga legal; prueba de exhibición para que la demandante exhiba las declaraciones de Impuesto al Valor Agregado realizadas ante el SENIAT, correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2013, para demostrar las cantidades de dinero declaradas por la arrendadora, de las facturas emitidas como contribuyente, de los meses de enero, febrero, marzo y abril 2013; prueba de informes para que el SENIAT informe sobre las declaraciones de Impuesto al Valor Agregado de los meses de enero a abril de 2013, de la demandante, para demostrar el monto declarado por ese concepto, por las facturas promovidas en copia simple; prueba de informes a Banesco, Banco Universal, para que informase si en esa institución la demandante posee cuentas en depósito y en caso de ser afirmativo, informe si los depósitos promovidos en copia, por el monto de Bs. 12.359,99) fueron realizados en dicha cuenta, para demostrar que la arrendadora recibió el pago del arrendamiento, exigido mediante aviso de cobro.
El apoderado judicial de la parte actora ejerció oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada, fundamentando su oposición en que no guardaban relación con los hechos controvertidos, aportando nuevos hechos, pretendiendo confundir al tribunal utilizando tácticas dilatorias.
Este juzgado dictó auto el 17 de noviembre de 2014, mediante el cual declaró procedente la oposición ejercida, fundamentado en que era cierto lo indicado por la parte actora, en el sentido de que las pruebas promovidas por la parte demandada iban dirigidas a demostrar hechos nuevos que no fueron alegados en la oportunidad de contestar la demanda, como es el caso de la alegación de pago de cánones de arrendamiento. En base a ello, se negó la admisión de las pruebas documentales relacionadas, por no formar parte de los hechos controvertidos, aparte de que se trataba de copias simples de documentos privados y las de depósitos bancarios por pretender probar hechos nuevos no alegado en la contestación de la demanda; las pruebas de exhibición y de informes también fueron inadmitidas, por las mismas razones, suficientemente expresadas en el indicado auto. Fue admitido el recibo de cobro consignado en original.
En la oportunidad de celebrarse la audiencia de juicio intervino en primer lugar el apoderado judicial de la parte actora y expuso que: “estamos en un procedimiento de cumpli8miento de contrato de arrendamiento de local comercial, por expiración del término, cuyo objeto es un local comercial ubicado en el Centro Comercial Manzanares Plaza, con duración de dos años, sin prórroga, comenzando el 1º de3 abril de 2010, terminando el 31 de marzo de 2012, dejando constancia en su cláusula tercera que en ningún caso operaría la tácita reconducción por cuanto la intención de las partes es que no se convirtiera a tiempo indeterminado. Vencido el contrato comenzó a regir su prórroga legal, que era de un año, concluyendo la misma el 31 de marzo de 2013. En vista de la negativa de la parte demandada de entregar el local objeto de la presente demanda, se procedió a notificar solicitando la entrega del local y señalándole que el mismo había concluido. De lo antes expuesto, se desprende en la contestación de la demanda que la parte demandada reconoce el tiempo de duración del mencionado contrato y reconoce que se le otorgó su prórroga legal estipulada, por lo que podemos concluir que existe una confesión de reconocimiento por la parte demandada de lo alegado y probado en autos. Es importante señalar al tribunal que en ningún momento mi representada dejó en posesión pacífica a la parte demandada, del local comercial, y también es totalmente falso que mi representada haya cobrado alguna mensualidad del canon de arrendamiento posteriores al vencimiento del presente contrato, es todo”.
En el mismo acto, el apoderado judicial de la parte demandada, expuso lo siguiente: “De acuerdo a lo que establece nuestra norma adjetiva civil, el acto de contestación de la demanda permite determinar los hechos controvertidos, toda vez que está en obligación la parte demandada de señalar en cuáles hechos conviene, en cuáles no y cuáles contradice. Por lo que precisamente de manera contraria a lo expuesto por la parte actora en esta audiencia, no existe confesión alguna ya que solo reconocimos la existencia de un contrato de arrendamiento con la vigencia contractual del 1º de abril de 2010 al 31 de marzo de 2012, fecha a partir de la cual empezó a transcurrir la prórroga legal. Pero es el caso, que en la presente causa a pesar de que se nos ha dicho que hemos traído nuevos elementos a este proceso, desde un principio se ha alegado exactamente lo mismo y es que no estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, Este contrato, es decir, la arrendadora o parte actora dejó en posesión del inmueble al inquilino una vez culminada la prórroga legal, tal y como se evidencia no solo del hecho de la posesión que señala la parte actora, sino de las pruebas que corren inserta en los folios 84 y 81 del expediente, donde la arrendadora intimó al pago de los meses de abril y mayo de 2013. Si la arrendadora no quería más a su inquilino, es decir, si lo hubiese desahuciado de acuerdo a lo que establece el Código Civil, dentro de los plazos que establece también el propio contrato, estaríamos frente a otro escenario, inclusive esa manifestación de voluntad de no querer al inquilino se hace efectiva, tal como lo señala la parte actora en su escrito libelar, en fecha 9 de junio de 2013, 3 meses posteriores al vencimiento de la prórroga legal, por lo que insistimos, ha debido demandarse el desalojo por alguna de las causales del artículo 40 de la hoy vigente Ley de Arrendamiento de Inmuebles para Uso Comercial, visto que la relación se transformó de tiempo determinado a tiempo indeterminado, motivo por el cual solicitamos sea declarada sin lugar la presente demanda en todas y cada una de sus partes. No consta en las actas que conforman el expediente ningún elemento probatorio que demuestre los recientes dichos de la parte actora relativos a la posesión pacífica del inmueble, más sin embargo, sí se evidencia lo contrario, que la única conducta de la actora para manifestarle a mi representado su voluntad de no continuar la relación arrendaticia luego de haberse indeterminado en el tiempo, fue en fecha 9 de junio de 2013, tal como ya se dijo.”
Ahora bien, no son hechos controvertidos que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sobre el local comercial antes identificado, haya sido celebrado a tiempo determinado, que el último canon de arrendamiento estipulado fue la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), que el contrato venció el 31 de marzo de 2012 y que el lapso de la prórroga legal que le correspondía al arrendatario, era de un año, que también venció el 31 de marzo de 2013.
Para demostrar su alegato de que el contrato de arrendamiento se indeterminó, la parte demandada promovió como prueba documental un Aviso de Cobro que fue opuesto a la demandante, ciudadana G.B.D.C., dirigido al ciudadano A.A.G.O., mediante el cual le informa que adeuda los meses de abril y mayo 2013, por arrendamiento del local C2-08, del Centro Comercial Manzanares Plaza, cada uno por la cantidad de (Bs. 13.000,00), para un total de (Bs. 26.000,00), con una nota manuscrita que alude a: “segun(sic) el ultimo(sic) contrato firmado”… Dicha prueba documental no fue impugnada por la parte contraria, por lo que se le tiene por reconocida y por cierto los hechos contenidos en ella, ya relacionados. Sin embargo, ese aviso de cobro no es suficiente para demostrar que ocurrió la tácita reconducción del contrato, pues el arrendatario no alegó al momento de contestar la demanda que a r.d.e.a. de cobro, él hubiese seguido pagando el canon de arrendamiento vencido el lapso de la prórroga legal y que la demandante le haya aceptado el pago.
Mientras que la actora promovió como prueba documental la notificación efectuada al arrendatario, a través de la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, el 3 de junio de 2013, mediante la cual el demandado quedó notificado de que la prórroga legal había vencido el 31 de marzo de 2013 y en base a ello tenía la obligación de entregar el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas y hasta la fecha de la notificación no lo había hecho.
Con dicha notificación quedó expresada la voluntad de la arrendadora de que el arrendatario le devolviese el inmueble por haber terminado el lapso de la prórroga legal. En vista de que la parte demandada no alegó en la contestación que la arrendadora le hubiese seguido recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento luego del vencimiento del lapso de la prórroga legal, resulta forzoso para este tribunal concluir que no se produjo la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, a pesar del aviso de cobro que fue realizado antes de la indicada notificación. En consecuencia, actuando de conformidad a lo previsto en el artículo 8 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se declara que el arrendatario está obligado a devolver el inmueble arrendado, en las mismas condiciones en que lo recibió.
En el punto segundo del petitorio, la parte actora solicitó que el demandado pagase una indemnización hasta la entrega del inmueble. Al respecto se observa que habiendo resultado procedente lo solicitado en el punto primero del petitorio, también conlleva la consecuencia de que el demandado deba pagar por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados a su arrendadora, por el uso del inmueble durante el tiempo transcurrido luego del vencimiento del lapso de la prórroga legal, todo de conformidad a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, una cantidad de dinero equivalente al canon mensual de arrendamiento, pero no en los términos solicitados por la actora, esto es “hasta la entrega definitiva del inmueble”, por cuanto ello constituiría un parámetro indeterminado.
En razón a ello, se declara que la indemnización acordada sea desde el 1º de abril de 2013 hasta el último mes vencido a la fecha en que la decisión definitiva dictada en este procedimiento quede firme, a razón de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) por cada mes. Por cuanto el cálculo que haya de realizarse no requiere conocimientos especiales, dicha determinación la hará este mismo tribunal en la oportunidad que corresponda.
Con fundamento a las consideraciones que anteceden, administrando justicia en nombre de República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, este juzgado declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuso la ciudadana G.B.D.C. contra el ciudadano A.A.G.O., antes identificados. En consecuencia, se condena al demandado a lo siguiente:
ENTREGAR a la parte actora el local comercial C2-17, situado en el nivel Plaza (C-2) del Centro Comercial Manzanares Plaza, ubicado en la urbanización Manzanares, Parcela Nº 40, Municipio Baruta del Estado Miranda, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
PAGAR a la parte actora, por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por haber permanecido en el inmueble luego del vencimiento del lapso de la prórroga legal, la cantidad de dinero que resulte del cálculo realizado desde el 1º de abril de 2013 hasta el último mes vencido a la fecha en que la decisión definitiva dictada en este procedimiento quede firme, a razón de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) por cada mes.
No hay condenatoria en costas por cuanto a la parte actora no le fue concedido todo lo solicitado en el petitorio, de conformidad a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se publica dentro del lapso legalmente establecido para ello, en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, por lo que no es necesaria su notificación a las partes. De conformidad con lo dispuesto en los artículos 247 y 248 eiusdem, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los nueve (09) días del mes de febrero de dos mil quince (2015), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y de Ejecución de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,
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Z.R.Z.
LA SECRETARIA TITULAR,
V.R.C.
En la misma fecha (09-02-2015), y siendo las (2:30) de la tarde, fue publicada y registrada la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,
V.R.C.
EXPEDIENTE Nº AP31-V-2014-000118.
