Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 23 de Marzo de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, Veintitrés (23) de M.d.D.M.D. (2010)

199º y 151º

ASUNTO: AH13-V-2005-000037

ASUNTO ANTIGUO: 2005-29.127

(Materia Civil-Arrendamiento)

(FUERA DE LAPSO)

Vistos

sin Informes

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadana G.I.M.C., colombiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° E- 81.606.476.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos H.H. y R.M.D.G., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 34.213 y 64.326, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES OBELISCO, C.A., inscrita en fecha 26 de Febrero de 1986, ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (ahora Capital) y Estado Miranda, bajo el N° 75, Tomo 45-A.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos I.A.R.P., L.A.R. y R.S.B., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 19.736, 10.420 y 768, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio por libelo de demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, presentado en fecha 19 de Octubre de 2005, por la ciudadana G.I.M.C., asistida por el abogado H.H., ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Distribuidor de Turno, contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES OBELISCO, C.A., por presunto incumplimiento de obligaciones contractuales.

Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa bajo estudio a este Órgano Jurisdiccional, el cual, previa la verificación del escrito libelar y de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 07 de Noviembre de 2005, de acuerdo con las reglas del procedimiento breve según lo establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

En la referida fecha la parte demandante consignó a los autos los fotostátos relativos para la elaboración de la compulsa y le otorgó poder apud acta a su abogado asistente.

En fecha 16 de Noviembre de 2005, fue librada la respectiva compulsa.

En fecha 21 de Noviembre de 2005, el apoderado actor solicitó se fije oportunidad procesal para practicar inspección judicial solicitada en el libelo de la demanda como prueba anticipada, la cual fue fijada en fecha 05 de Diciembre de 2005, para el tercer (3er) día de despacho siguiente a los f.d.L.. En la referida fecha, el ciudadano Alguacil del Tribunal dejó constancia que le proporcionaron las expensas para la práctica de la citación en comento. En fecha 09 de Diciembre de 2005, el referido Alguacil dejó constancia que hizo efectiva la citación personal de la Empresa demandada en la persona del ciudadano F.V.P..

En fecha 13 de Diciembre de 2005, el representante legal de la parte demandada asistido por la abogada I.A.R.P., presentó escrito donde contestó la demanda y opuso reconvención, la cual fue admitida en fecha 10 de Enero de 2006 y fijado el segundo (2°) día de despacho para su contestación.

En fecha 24 de Mayo de 2006, el apoderado judicial de la parte demandada solicita se notifique de la reconvención a la parte actora lo cual fue providenciado en fecha 27 de Julio de 2006.

En fecha 17 de Octubre de 2006, el ciudadano Alguacil dio cuenta de haber hecho efectiva la referida notificación y en la misa fecha la Secretaria del Tribunal dejó constancia del cumplimiento de tales formalidades.

En fecha 31 de Octubre de 2006, el apoderado de la parte demandada solicita se declare la confesión ficta de la parte actora respecto la reconvención planteada.

En fecha 08 de Mayo de 2007, la ciudadana G.I.M., confirió poder apud acta al abogado R.M.d.G., y consigna recaudos relacionados con el local objeto del la pretensión.

En fecha 01 de Agosto de 2008, el Juez que con tal carácter suscribe el presente fallo se abocó al conocimiento de la causa bajo estudio, de lo cual tuvieron conocimiento las partes mediante el procedimiento de establecido en el Artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, en vista la presente controversia no fue resuelta dentro de su lapso legal, el Tribunal pasa a pronunciarse sobre ello y, consecuencialmente, procederá a notificarlo a las partes, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:

Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...

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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo…

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Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

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Por su parte la Ley de Arrendamiento Inmobiliario señala

Artículo 33.- Las demandas por…, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, … y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester explanar los términos en que han quedado planteadas las controversias, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal y como se desprende del escrito libelar, la parte actora, ciudadana G.I.M.C. alegó que en fecha 15 de Mayo 1998, suscribió contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil INVERSIONES OBELISCO, C.A., por ante la Notaria Pública Undécima de Caracas, bajo el N° 63, Tomo 110 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, por el inmueble constituido por un Local comercial distinguido con la letra “C”, el cual forma parte de un Edificio propiedad de la arrendadora situado en la Urbanización Guaicaipuro con frente a la Avenida A.B. y la Calle Primera Norte de la misma Urbanización, Manzana C, en Jurisdicción del la Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital.

Alega la actora que en dicho contrato quedó establecido que el local estaba dotado de todos los servicios básicos, es decir, electricidad, aguas negras y blancas; que así mismo establecieron que se podrían realizar modificaciones no estructurales siempre con autorización de la arrendadora y que quedó igualmente prohibido realizar obras que de alguna u otra manera pusieran en peligro la estructura del local.

También señaló que han trascurrido más de cinco (5) años a voluntad de partes, por lo que ha operado la tacita reconducción y que habida cuenta de la complejidad en la redacción del contrato, pocas han sido las oportunidades que en el transcurso del tiempo se han tenido para realizar reparación que no fuesen configuradas de envergadura.

Propuso la demanda con apego a lo dispuesto en los Artículos 1 y 3 de Código de Comercio en virtud que en materia mercantil las responsabilidades son recíprocas entre los contratantes, lo que a su vez lleva al análisis del contrato en comento, que no pueden ser consideradas o están constreñidas las cláusulas que impiden la realización de reparaciones, a la voluntad de uno solo de los contratantes, por cuanto aquél que de buena fe se sirva de la cosa inmueble que requiera para el desarrollo de sus actividades comerciales, es el que soporta o asume los riesgos que pueden definirse de la falta de mantenimiento del establecimiento donde ejerce tal actividad comercial, de manera que la contumacia del arrendador ha repercutido considerablemente en perjuicio de la arrendataria.

De igual forma invocó lo dispuesto en los Ordinales 2° y 3° del Articulo 1.585 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 1.587, 1.596 y 1597, eiusdem, por cuanto es inherente al arrendatario poner en conocimiento al arrendador de la urgencia de las reparaciones que se deben hacer, como responsable de la pérdida del deterioro que sufra la cosa arrendada, por ello solicitó la reparación de toda el área del techo, todas las paredes, tuberías de aguas blancas y negras, la reparación de la taquilla de aguas servidas y la puesta en marcha del sistema de alumbrado eléctrico del local comercial.

Asimismo solicitó se realice como medio de prueba anticipada Inspección Judicial en el local identificado Ut Supra, se declare la condenatoria de daños y perjuicios a que hubiere lugar y la condenatoria de las costas y costos a la parte perdidosa del proceso.

Finalmente estimó la acción en la cantidad hoy equivalente de Quince Mil Bolívares (Bs.F 15.000,00), estableció el domicilio procesal de su mandante y pidió la declaratoria con lugar de la pretensión.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En el acto de contestación de la demanda que tuvo lugar el día 13 de Diciembre de 2005, el ciudadano F.V.P., actuando en su condición de Director Gerente y Representante Legal de la Sociedad Mercantil INVERSIONES OBELISCO, C.A., parte demandada en la presente causa, dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

Presentó objeción en cuanto a la cuantía de la demanda incoada; negó que el local se encuentre en condiciones físicas inapropiadas; que la inquilina halla solicitado a la arrendadora reparación alguna sobre el inmueble; que la arrendadora halla tenido aptitud contumaz al no permitir la realización de reparaciones urgentes; negó igualmente que los pagos de los cánones de arrendamiento hallan sido pagados de manera religiosa.

Negó los recibos cursantes a los folios 16 y 17 de expediente por ser copia fotostáticas y por referirse a lapsos muy anteriores a los invocados en el libelo; negó que la arrendataria hubiese sufrido pérdidas económicas como consecuencia del estado físico del local arrendado. Se opuso a que se realice la inspección judicial como medio de prueba anticipada en el local comercial y que en virtud a lo dispuesto en el Artículo 813 de Código de Procedimiento Civil, por consiguiente apeló del auto que la admitió.

DE LA RECONVENCIÓN

En el mismo acto de contestación de la demanda la citada representación demandada opuso formal reconvención contra la parte actora al considerar que la ciudadana G.M. ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre de 2005, a razón de la cantidad hoy equivalente de Cien Bolívares (Bs.F 100,00) por cada mes, ya que se encuentra haciendo uso de inmueble en la actualidad; invocó en su contra lo dispuesto en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, donde la arrendataria se obliga a pagar el canon de arrendamiento pactado para cada período y se estableció que la falta de pago de tres (3) mensualidades consecutivas se tendría como resuelto de pleno el contrato suscrito.

Por lo expuesto solicitó se declare que ha incumplido con el contrato de arrendamiento por cuanto ha dejado de pagar los cánones de Septiembre a Noviembre de 2005 a razón de Cien Bolívares (Bs. 100.00) actuales, por lo cual opera la resolución contractual y en consecuencia se ordene la entrega inmediata del local comercial objeto del litigio y que se condene en pagar por los cánones insolutos, la cantidad hoy equivalente de Cien Mil Bolívares (Bs.F 100.000,00) por la ocupación durante los citados meses, así como la cantidad hoy equivalente de Cinco Bolívares (Bs.F 5,00) diarios por el valor de la ocupación del local a partir del mes de Diciembre de 2005 hasta la ejecución de la sentencia y solicitó que a dicho monto se le establezca experticia complementaria del fallo de conformidad a lo dispuesto en la Cláusula Tercera del contrato locativo y el Articulo 249 del Código de Procedimiento Civil.

Fundamentó la reconvención en base a lo estipulado en los Artículos 1.160, 1.167, 1.274, 1.275 y 1.276 del Código Civil, la estimó en la cantidad hoy equivalente de Diez Mil Bolívares (Bs.F 10.000,00) y pidió que la misma fuese declarada con lugar.

Finalmente solicitó se decrete medida de secuestro, por cuanto es evidente el incumplimiento por parte de la actora.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN

Por su parte la demandante reconvenida no dio contestación a la reconvención en la oportunidad procesa respectiva, y siendo así, se configuró de esta manera el primer (1er.) requisito necesario para que opere la confesión ficta en su contra a tal respecto, según lo contemplado en los Artículos 362 y 887 eiusdem, y así se decide.

Explanados los términos en que han quedado trabadas ambas controversias, este Despacho pasa pronunciarse previamente sobre el monto de la estimación del juicio principal, y al respecto observa:

DEL LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA

El abogado de la parte accionada en el escrito de contestación a la demanda objetó la cuantía de la demanda incoada, al considerarla exageradamente alta y desproporcionada de acuerdo a los pedimentos realizados, por lo cual consideró que priva la regla de competencia legal del Artículo 36 del Código de Procedimiento Civil y que la demanda a lo sumo tendría un valor de Mil Doscientos Bolívares (Bs.F 1.200,00), por tanto, observa lo siguiente:

Se infiere que en el presente caso lo que se acciona es el cumplimiento de obligaciones por mejoras derivadas de un contrato de arrendamiento, de allí que, no se pueden acumular pensiones para determinar la cuantía, siendo aplicable lo dispuesto en el Artículo 38 del Código Adjetivo en el sentido que al no constar el valor de la demanda, la parte accionante la estimará, pudiendo el apoderado de la parte demandada rechazarla por insuficiente o exagerada, debiendo necesariamente alegar un hecho nuevo, que obligatoriamente debe probar en juicio; y no habiendo probado en autos la procedencia de la estimación que a su entender debe ser la cuantía del juicio, en consecuencia queda firme la estimación hecha en el escrito libelar, dado que el apoderado de la demandada solo se limitó a señalar un monto contenido en los recibos que impugnaría, sin ningún tipo de determinación al respecto, ni aportó elemento de convicción alguno que permita a este Tribunal crearse la certeza de su dicho en ese sentido, por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la norma en comento, tal como ha sido sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Sentencia de fecha 13 de Abril de 2000, y así se decide.

Resuelto el punto anterior, este Órgano Jurisdiccional en atención al principio de la comunidad de la prueba; pasa a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, a fin de determinar si se cumplieron los presupuestos procesal de las pretensiones principal y si la parte accionante probó a su favor algo que le favorezca en la reconvención, en atención al segundo requisito que exige el citado Artículo 362 eiusdem, y al respecto observa:

Riela a los folios 5 al 7 del expediente marcada con la Letra “A” copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de autos, en fecha 15 de Mayo de 1998, al cual se le adminicula su original cursante a los folios 42 al 46 del expediente, y por cuanto no fueron cuestionados en modo alguno el Tribunal les otorga valor probatorio conforme los Artículos 12, 429 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 13.60 del Código Civil, y aprecia como cierta la relación obligacional invocada en el escrito libelar, y así se decide.

Del mismo modo observa que la relación contractual en principio se estipuló en el tiempo en una forma clara por espacio de dos (2) años fijos, contados a partir del otorgamiento, a saber, 15 de Mayo de 1998, por lo que tal lapso venció en fecha 15 de Mayo de 2000; el cual podría ser objeto de una prórroga convencional de tres (3) años, siempre y cuando de manera expresa, por lo menos con tres (3) meses antes de tal finalización del plazo establecido, convinieran expresamente en dicha prórroga, y en vista que a los autos no consta ninguna prueba que evidencie tal prórroga convencional, es obvio que operó de pleno derecho la prórroga legal de un (1) año que establece el Literal b) del Artículo 38 de la novísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que entró en vigencia el día 01 de Enero de 2000, cuya prórroga legal culminó el día 15 de Mayo de 2001; entendiéndose con ello que el contrato se indeterminó al continuar la inquilina en la ocupación del inmueble, tomando en consideración que la acción fue intentada en fecha 19 de Octubre de 2005, ya que nada consta en contrario a los autos, y así se decide.

Riela al expediente marcada con la Letra “B” factura de fecha 07 de Enero de 2005, por concepto de reparaciones de techo, filtraciones y limpieza del mismo, por la cantidad total hoy equivalente de Cuatrocientos Veintitrés Bolívares (Bs.F 423.000,00) elaborada a nombre del ciudadano G.Á. por el ciudadano U.E.; y en vista que la misma versa sobre un prueba doméstica que no hace fe a favor de quien la ha producido, ya que este tipo de probanza solamente puede hacer fe a favor del promovente cuando enuncia formalmente un pago que el inquilino le hizo al arrendador, se desecha del proceso al no haber sido traída a las actas procesales conforme los medios de pruebas establecidos en la ley, para que la misma pueda ser oponible a la parte demandada, aunado a que no fue ratificada por los terceros que intervienen en ella, mediante la prueba testimonial, y así se decide.

Rielan a los folios 8 al 15 del expediente reproducciones fotográficas distinguidas como “C”, las cuales si bien no fueron objeto de impugnación alguna, este Tribunal considera que al ser instrumentos que por si solo no ameritan carácter de plena prueba ya que no fueron producidas en juicio conforme a los lineamientos previstos en el Artículo 502 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, es decir, a través de la inmediación del Juez y con el apoyo de un Práctico Fotógrafo, deben ser desechadas del proceso por ilegales, y así se decide.

Cursan a los folios 16 y 17 del expediente marcados con la letra “D” copias fotostáticas de recibos de pago del canon de alquiler relativo a los meses de Noviembre y Diciembre de 2004, Enero y Febrero, así como Mayo y Junio de 2005, y en vista que las mismas no aportan ningún elemento que pueda probar la obligación demandada en este juicio, el Tribunal las desecha de proceso por cuanto los mismo no se encuentran controvertidos, y así se decide.

A los folios 18 y 19 del expediente rielan copias fotostáticas de una cédula de identidad, de una constancia de presentación de recaudos para la tramitación de la nacionalidad venezolana y de un comprobante de cédula de identidad de residente relativos a la ciudadana G.I.M.C., las cuales si bien el Tribunal las valora por verificarse la nacionalidad de la parte demandante, no las aprecia por cuanto no ayudan a resolver el thema decidendum y así se decide.

A los folios 39 al 41 del expediente marcado con la letra “A” riela poder que otorgó el Director Gerente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES OBELISCO, C.A. en fecha 07 de Diciembre de 2005, a los abogados I.A.R.P., L.A.R. y R.S.B., ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 7, Tomo 76 de los libros de autenticaciones, y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151 y 154 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante, y así se decide.

La representación accionante en fecha 08 de Mayo de 2007, consignó como medios de prueba para tratar de enervar la reconvención opuesta en su contra copia simple de comunicación emitida por la Junta parroquial de la Candelaria con el respectivo informe de inspección en el que se determinó que el inmueble no se encuentra apto para habitarlo, así como también consignó copia de los recibos de hidrocapital dejados de pagar, todo ello a fin de demostrar la insolvencia de la arrendadora en el cumplimiento de sus obligaciones y nueve (09) originales de recibos validados por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, en ocasión al canon que ha venido consignando; de lo cual se observa que si bien no fueron cuestionados en modo alguno, también se infiere que los presentaron en forma extemporánea por tardíos ya que para esa fecha había vencido íntegramente la oportunidad probatoria para ello, tomando en consideración que estamos en presencia de un juicio breve, cuyo el lapso de contestación, promoción y evacuación de pruebas que comenzó a correr a partir del día 17 de Octubre de 2006, según certificación de secretaría que riela al folio 55 del expediente, venció en fecha 10 de Noviembre de 2006, conforme al calendario judicial que rige a este Despacho para tales efectos, por consiguiente tales instrumentales quedan desechadas del proceso, y así se decide.

Respecto los daños y perjuicios ha que haya lugar que reclama la abogada accionante en el escrito libelar, se observa que a ella le correspondía probar dicha indemnización a fin que causen así el efecto reparador del daño y la indemnización de los perjuicios establecidos en el Artículo 1.185 del Código Civil, y siendo que solo se limitó a solicitarla sin ningún tipo de determinación al respecto, es obvio que no cumplió con dicha disposición, se declaran improcedentes los mismos, y así se decide.

Ahora bien, planteadas como han sido las controversias bajo estudio y analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales que conforman el presente expediente, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, y a los fines de pronunciarse sobre el mérito de ambas litis, concluye, respecto la primera de ellas, en que bajo la óptica del derecho inquilinario, no puede darle crédito a la existencia de algún deterioro que requiera ser objeto de reparación que no quedó probado en autos, tales como, toda el área del techo, las paredes, tuberías de aguas blancas y negras, la reparación de la taquilla de aguas servidas y la puesta en marcha del sistema de alumbrado eléctrico del local comercial, puesto que la representación actora no demostró a las actas procesales que el inmueble alquilado requiera de las mismas puesto que las reproducciones fotográficas que trajo al juicio a fin de demostrar tal alegato se desecharon del proceso ya que no fueron producidas en el juicio conforme a los lineamientos previstos en el Artículo 502 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, es decir, a través de la inmediación del Juez y con el apoyo de un Práctico Fotógrafo, conforme los lineamientos establecidos en el presente fallo, por lo que las alegaciones contenidas en el escrito libelar no pueden ser oponibles a la parte demandada en la forma como se hizo, dado que en materia probatoria se hace imperativo que todas las pruebas promovidas por la parte actora para sustentar y demostrar los alegatos contenidos en el escrito libelar, deben quedar fácticamente evidenciadas en los autos, y así se decide.

Conforme las anteriores determinaciones éste Sentenciador debe concluir en que, no basta con que un medio probatorio pueda trasladar los hechos del mundo exterior a un proceso judicial, pues se requiere que el medio de prueba se encuentre en capacidad de incorporar debidamente los hechos al proceso para que los mismos cumplan con su función primordial, lo cual no es otra que demostrar la veracidad o falsedad de los hechos controvertidos, dado que el medio de prueba debe, por si mismo, bastar para que los hechos que trae al juicio y especialmente la prueba de los hechos, cumplan con la tarea de fijar como ciertos dentro de la mente sentenciadora del Juez, su existencia y veracidad, pues, para que esta labor de fijación se cumpla, se requiere que el medio de prueba contenga en sí dos elementos fundamentales, como son la identidad y la credibilidad del medio, en relación a los hechos del proceso, lo cual en este caso no se cumplió, ya que la representación demandante alegó la existencia de un deterioro y unos daños y perjuicios que no quedaron probados en este proceso en particular, lo cual hace imposible determinar a ciencia cierta sobre la existencia o no de la obligación demandada, y al ser así, la demanda principal que origina las actuaciones bajo estudio no debe prosperar en derecho conforme a lo establecido en el Artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella, y que en caso de duda sentenciará a favor del demandado en igualdad de condiciones, siendo esta última circunstancia el caso de autos, y así formalmente queda establecido.

Resuelto como ha quedado el juicio principal pasa el Tribunal a dilucidar lo concerniente a la reconvención opuesta, de lo cual observa:

DEL FONDO DE LA RECONVENCIÓN

En el caso bajo estudio, la representación judicial de la parte demandada reconvino formalmente a la parte actora por resolución de contrato de arrendamiento al considerar que ésta última no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005, así como las indemnizaciones por ocupación que reconviene simultáneamente.

No obstante lo anterior, determina quien aquí suscribe que si bien la acción de reconvención por resolución de contrato de arrendamiento por presunta falta de pago del canon de alquiler, está dirigida a que por vía jurisdiccional se decrete su resolución, también es cierto que la controversia que se intente debe ceñirse al procedimiento correspondiente dada la naturaleza de lo convenido por las partes, a fin de no afectar sobre lo fundamental del litigio; y en razón de la propia naturaleza indeterminada de la relación arrendaticia bajo análisis, conforme quedó determinado Ut Supra, es evidente que los abogados de la parte demandada reconviniente, no pueden probar los presupuestos procesales pautados en los Artículos 1.167, 1.274, 1.275 y 1.276 del Código Civil, invocados por dicha representación como base legal de la reconvención, dado que en materia arrendaticia no le es posible acudir a juicio y pretender la resolución de un contrato que se indeterminó con el transcurso del tiempo, siendo ello evidentemente violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público, pues a juicio de este Juzgado, solo procede la resolución de un contrato indeterminado por vía de excepción, cuando la acción judicial es interpuesta por otras causales distintas a las previstas en el Artículo 34 de la Ley Especial; de lo cual cabe destacar que lo que ha dejado a salvo el Legislador Patrio en el Parágrafo Segundo del referido artículo, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos, no siendo estos supuestos el caso reconvenido, lo que lleva a la improcedencia de la pretensión, por consiguiente habrá que declararla sin lugar, y así se decide formalmente.

En este orden es necesario destacar, que si bien quedó establecido en autos que la parte actora reconvenida no dio contestación a la reconvención en la oportunidad fijada para hacerlo ni promovió prueba alguna a su favor dado que las mismas quedaron desechadas del proceso por extemporáneas; pero esto no significa que haya operado la confesión ficta de la pretensión reconvencional, por cuanto a las actas procesales también quedó evidenciado que la reconvención no prosperó por ser contraria a derecho, por ende, no se verifica el cumplimiento en forma concurrente de los tres (3) requisitos de procedencia para que obre tal confesión ficta, y así se decide.

En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de Noviembre de 2003.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.

En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la comentada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas y con vista a los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional debe declarar sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de alquiler opuesta como acción principal y sin lugar la pretensión de reconvención incoada, con todos los pronunciamientos de ley, conforme los lineamientos expuestos en este fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 ibídem, y así finalmente lo determina este Tribunal.

DE LA DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTE la defensa previa de IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA ACCIÓN opuesta por la representación demandada; por cuanto no probó en autos la procedencia de la estimación que a su entender debe ser la cuantía del juicio.

SEGUNDO

SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la ciudadana G.I.M.C. contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES OBELISCO, C.A., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo; ya que no quedó demostrado en las actas procesales la existencia de algún deterioro del inmueble alquilado que requiera ser objeto de reparación alguna ni se probó la indemnización de daños y perjuicios solicitada.

TERCERO

SIN LUGAR la figura de la CONFESIÓN FICTA de la parte actora reconvenida, surgida en el proceso, por cuanto no se configuraron los tres (3) requisitos en forma concurrente para que pudiere haber obrado la misma en su contra respecto de la reconvención.

CUARTO

SIN LUGAR la acción de RECONVENCIÓN por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES OBELISCO, C.A. contra la ciudadana G.I.M.C.; por cuanto en materia inquilinaria no es posible acudir a juicio bajo los presupuestos procesales pautados en el Artículo 1.167 del Código Civil y pretender la resolución de un contrato que se indeterminó con el transcurso del tiempo tal como quedó determinado en la pretensión principal, siendo ello evidentemente violatorio del debido proceso y, por ende, contrario a normas de orden público.

QUINTO

Dada la naturaleza del presente fallo el Tribunal condena en costas a la parte actora y a la parte demandada de conformidad con el Artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, ya que al haber resultado totalmente vencidas en las acciones que intentaron se configuró el denominado vencimiento recíproco o mutuo por la improcedencia de ambas pretensiones.

Regístrese, publíquese, notifíquese de ella a las partes en aplicación a lo pautado en el Artículo 251 eiusdem, y, en su oportunidad, déjese la copia certificada a la cual hace referencia el Artículo 248 ibídem.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintitrés (23) días del mes de M.d.D.M.D. (2010). Años 199° y 151°.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

J.C.V.R.

C.Y. BETHENCOURT CHACÓN

En la misma fecha anterior, siendo la 12:38 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.

LA SECRETARIA,

JCVR/CYBC/PL-B.CA

Asunto AH13-V-2005-000037

Asunto Antiguo 2005-29.127

Materia Civil. Arrendamiento

Cumplimiento y Resolución de Contrato