Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 13 de Diciembre de 2010

Compete a esta Alzada conocer en segundo grado de jurisdicción vertical del recurso de apelación interpuesto por el abogado J.L.F.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 90.794, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana G.E.C.V., contra la sentencia dictada en fecha 18 de marzo de 2010, por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara: 1) Sin lugar la cuestión previa contenida en el numeral 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; 2) Parcialmente con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuso la ciudadana G.M.M. contra la ciudadana G.E.C.V.; en consecuencia, ordenó la entrega material del inmueble arrendado; y 3) Negó el pago de las cantidades reclamadas por concepto de cláusula penal, gastos de notaría y honorarios de abogado.

Se dictó auto en fecha 03 de junio de 2010, mediante el cual se le dio entrada al expediente, ordenándose la notificación de las partes, con el apercibimiento de que una vez conste en autos la ultima notificación que de ellas se hiciere, comenzaría a transcurrir el término de diez (10) días de despacho para la reanudación de la causa, de conformidad con lo establecido en los artículos 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil; y precluido dicho término, comenzaría a transcurrir un lapso de tres (03) días de despacho a los que hace referencia el artículo 90 ejusdem.

En fecha 19 de julio de 2010, me aboque al conocimiento de la presente causa, dejando transcurrir un término de diez (10) días de despacho a los que hacen referencia los artículos 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil, y perecido dicho lapso, se dejó transcurrir tres (03) días de despacho, de conformidad con lo previsto en el artículo 90 ejusdem.

Así pues, consumados como sean dichos lapsos sin que se intentara recusación alguna, esta Alzada se encuentra en estado de sentencia, por lo que procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán, dejando constancia que el presente fallo se dicta fuera de la oportunidad procesal correspondiente, por exceso de causas en estado de sentencia, por ser este Tribunal único Superior del Estado Miranda con competencia en las materias que le han sido atribuidas.

Capítulo II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 03 de diciembre de 2009, la representación judicial de la parte actora reformo la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PRÓRROGA LEGAL intentara en contra de la ciudadana G.E.C.V., de conformidad con lo establecido en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, donde entre otras cosas alegó:

Que, su representada es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, que forma parte del Edificio bajo régimen de propiedad horizontal denominado “EDIFICIO MAIO”, identificado con el No. 2, piso 1, ubicado en el Caserío el Cují, San A.d.L.A., Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, según consta del documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 24 de enero de 2007, anotado bajo el No. 24, Tomo 02, Protocolo Primero, anexado al expediente marcado con la letra “B”.

Que, el citado inmueble esta ocupado por la ciudadana G.E.C.V., en calidad de arrendataria según consta del Contrato de Arrendamiento celebrado de manera privada en fecha 01 de abril de 2005, entre los antiguos propietarios del inmueble, ciudadanos M.G.M. y M.G.D.G. y la ciudadana antes identificada.

Que, en fecha 01 de abril de 2006, los antiguos propietarios del inmueble, ciudadanos M.G.M. y M.G.D.G., suscribieron un nuevo Contrato de Arrendamiento con la ciudadana G.E.C.V., por un lapso de tres (03) meses y cuyo vencimiento fue el 01 de julio de 2006.

Que, este último contrato suscrito entre los ciudadanos M.G.M. y M.G.D.G. con la ciudadana G.E.C.V., se prorrogó automáticamente por el lapso de tres (03) meses, en virtud del contenido de la Cláusula Tercera del mismo, por cuanto las partes no manifestaron su deseo de no prorrogarlos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo estipulado, venciéndose este último en fecha 01 de octubre de 2006.

Que, en fecha 20 de septiembre de 2006, los ciudadanos M.G.M. y M.G.D.G., conjuntamente con la ciudadana G.E.C.V., acudieron por ante el Centro Municipal de Asistencia Jurídica de la Sindicatura Municipal del Municipio Los Salias, organismo ante el cual acordaron la prórroga legal establecida en el artículo 38, literal “b”, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, según consta del acta que a tal efecto levanto dicha instancia, el cual se encuentra marcado con la letra “C”.

Que, la prórroga legal concedida venció en fecha 01 de octubre de 2007, oportunidad en la cual debió la arrendataria hacer entrega material del inmueble arrendado.

Que, para la fecha de presentación del presente escrito, la ciudadana G.E.C.V., se ha negado a hacer entrega material del inmueble dado en arrendamiento, a pesar de que su representada se lo ha requerido en diversas oportunidades.

Que, la ciudadana G.E.C.V., fue demandada por desalojo por ante el Tribunal de la causa, lo cual consta en el expediente signado con el No. E-2007-033 (de la Nomenclatura interna de ese Tribunal), cuya decisión fue apelada y sobre la cual el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dictó sentencia en fecha 27 de octubre de 2009.

Que, en el escrito de contestación de la demanda cursante en el expediente signado con el No. E-2007-033, la ciudadana G.E.C.V. reconoce la existencia de un Contrato de Arrendamiento suscrito el 01 de abril de 2005, sobre el inmueble objeto de la demanda.

Que, según se observa de la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, la ciudadana G.E.C.V. al negarse a entregar el inmueble arrendado, una vez vencido el lapso establecido para la prórroga legal, se comprometió a cancelar a la arrendadora la suma de cuarenta bolívares con cero céntimos (Bs. 40,00) por cada día transcurrido desde el 02 de octubre de 2007, siendo ello setecientos noventa y tres (793) días hasta el día 03 de diciembre de 2009, por lo que alcanza la suma de treinta y un mil setecientos veinte bolívares con cero céntimos (Bs. 31.720,00), mas las sumas que sigan venciéndose hasta la definitiva entrega del inmueble objeto del litigio, por concepto de los daños y perjuicios causados por la demora en la entrega del inmueble dado en arrendamiento.

Fundamentó su demanda en los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De esta misma forma, solicitó la entrega del inmueble arrendado por cuanto venció la prórroga legal acordada; así como también el pago de la suma de treinta y un mil setecientos veinte bolívares con cero céntimos (Bs. 31.720,00), mas las sumas que sigan venciéndose hasta la definitiva entrega del inmueble, por concepto de daños y perjuicios ocasionados por la demora en la entrega; y de la suma de un mil cien bolívares con cero céntimos (Bs. 1.100,00) por concepto de redacción, timbres fiscales y gastos de notaría para la autentificación del poder con el cual se ejerció la presente acción. Asimismo, solicitó la cancelación de los honorarios de abogados los cuales estimó en la suma de ocho mil doscientos cinco bolívares (Bs. 8.205,00), calculados a la tasa del 25% de la sumatoria de las cantidades antes señaladas y hasta el 03 de diciembre de 2009, mas el 25% de las sumas que sigan venciéndose, hasta la definitiva entrega del inmueble.

Solicitó, se decretara medida de secuestro sobre el inmueble objeto de la presente demanda, de conformidad con lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Estimó el monto de la demanda en la suma de cuarenta y un mil veinticinco bolívares con cero céntimos (Bs. 41.025,00), suma esta equivalente a setecientas cuarenta y cinco con noventa y un Unidades Tributarias (745,91 U.T.).

Concluyó solicitando, se admitiera y se declarara con lugar la acción interpuesta en contra de la ciudadana G.E.C.V..

Por su parte, la ciudadana G.E.C.V., debidamente asistida de abogado, presentó escrito de contestación a la demanda donde alegó:

Que, en fecha 01 de abril de 2005 suscribió Contrato de Arrendamiento con los ciudadanos M.G.M. Y M.G.D.G., quienes eran los propietarios del inmueble constituido por un apartamento que forma parte del “EDIFICIO MAIO”, por un periodo de un año, en julio de 2006 celebró un nuevo contrato por un periodo de 3 meses y en julio se le otorgó un nuevo contrato verbal que vencía en octubre de 2006.

Que, el contrato que suscribieron contiene una cláusula que establece, que el mismo se renovará automáticamente si alguna de las partes no notifican por escrito a la otra, su intención continuar la relación arrendaticia con por lo menos 30 días de anticipación al vencimiento del contrato.

Que, desde el 16 de mayo de 2006 comenzó a hacer los trámites pertinentes para adquirir el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, por cuanto se le hizo una notificación informal de oferta arrendaticia, en la cual, el 20 de septiembre de 2006, a diez días de que venciera su contrato, se le daba el derecho de preferencia, pero fue sorprendida por cuanto no se le respetó ni su derecho de preferencia para la adquisición del inmueble ni el lapso de notificación con 30 días de anticipación a la fecha del vencimiento.

Que, a partir del mes de enero de 2007 comenzó a pagar los cánones de arrendamiento a través de consignaciones en un Tribunal.

Que, en fecha 07 de mayo de 2007, antes del vencimiento de la supuesta prórroga legal que alega la parte actora, se inició un juicio de desalojo en contra de su mandante, alegando las causales contenidas en los literales a, b y c del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, juicio el cual se declaró sin lugar y que actualmente se encuentra en Alzada, a fin de que se resuelva la apelación del mismo.

Que, es cierto que suscribió un Contrato de Arrendamiento en fecha 01 de abril de 2005, con una duración de un año fijo.

Que, existe una cuestión prejudicial por cuanto cursa ante el Tribunal de la causa un juicio de desalojo en contra de su mandante en el expediente signado con el No. E-2007_033, en el cual no se ha dictado una sentencia definitivamente firme.

Negó, rechazó y contradijo que el documento al cual hace referencia la demandante como Acta levantada por el Centro Municipal de Asistencia Jurídica de la Sindicatura del Municipio Los Salias, cumpla con los requisitos para ser considerado como un documento autentico, por lo que lo desconoció.

Negó, rechazó y contradijo que la hayan notificado de no continuar el Contrato de Arrendamiento con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del mismo.

Negó, rechazó y contradijo que la hayan notificado del comienzo de la prórroga legal, por lo que mal podría pretenderse el pago de lo contenido en la cláusula penal.

Negó, rechazó y contradijo que deba cantidad alguna derivada de la existencia de algún daño y perjuicio por falta de la entrega del inmueble, por cuanto este se ocupa de forma legal y se hacen consignaciones en el Tribunal.

Negó, rechazó y contradijo que deba los gastos de notaría, los cuales no han sido contraídos por su persona, y los cuales sólo son exigibles mediante sentencia con lugar y definitivamente firme.

Negó, rechazó y contradijo que deba los gastos de abogados no contratados por su persona, sin que exista una sentencia sobre esta causa declarada con lugar y definitivamente firme por el Tribunal competente y mediante el procedimiento legal establecido por la Ley de Abogados.

Que, la demandante alegó que la prórroga legal culminó el día 01 de octubre de 2007, la demanda fue admitida en fecha 19 de mayo de 2009, fue reformada en fecha 03 de diciembre de 2009 y, ésta fue admitida mediante auto de fecha 08 de diciembre de 2009, es decir, desde la finalización de la supuesta prórroga hasta la fecha de citación han transcurrido dos años, cuatro meses y dieciocho días, tiempo mas que suficiente para la prescripción de la acción por falta de interés procesal.

Fundamentó sus defensas en el contenido de los artículos 35 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Solicitó, se declarara la prejudicialidad conforme a lo establecido en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, numeral 8°, y en consecuencia se suspenda el procedimiento hasta que exista sentencia definitivamente firme. Asimismo, se declare la inexistencia del vencimiento de la prórroga legal, por cuanto no existe documento autentico de notificación en el que la arrendadora manifieste por escrito su decisión de no querer continuar con la relación arrendaticia y, en consecuencia se dé inicio a la prórroga legal.

Concluyó solicitando, se declare sin lugar los daños y perjuicios, por cuanto ha cancelado el canon de arrendamiento puntualmente, ocupando el inmueble de forma legal, puesto que no ha comenzado a computarse el lapso de inicio de la prórroga legal; así como también, se condene en costas a la parte demandante.

Capítulo III

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:

Conjuntamente con el libelo de la demanda, la parte demandante consigno los siguientes recaudos:

Marcado con la letra “A”, instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de octubre de 2008, bajo el No. 47, tomo 77, de los Libros de autenticaciones. (f. 06 y 07 del expediente)

Marcado con la letra “B”, copia del Documento de Propiedad del inmueble objeto de la demanda, protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 24 de enero de 2007, bajo el No. 24, Tomo 02, Protocolo Primero, cuyo original se presentó a efectum videndi. (f. 08 y 09 del expediente)

Marcado con la letra “C”, copia certificada de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en el expediente signado con el No. 27085 (Nomenclatura de ese Tribunal) con motivo de la apelación de la decisión emitida por el Tribunal de la causa en el expediente No. E-2007-033 (Nomenclatura de este Despacho), y Acta levantada por el Centro Municipal de Asistencia Jurídica de la Sindicatura Municipal del Municipio Los Salias. (f. 10 al 97 del expediente).

Marcada con la letra “D”, original de un (1) recibo por pagos de timbres fiscales. (f. 98 del expediente).

Posteriormente, mediante escrito de reforma de la demanda presentado en fecha 03 de diciembre de 2009, consignó marcado con la letra “E”, copia certificada de la decisión de fecha 27 de octubre de 2009 proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en el expediente signado con el No. 27085 (Nomenclatura de ese Tribunal). (f. 117 al 128 del expediente).

Abierta la causa a pruebas, la parte actora ejerció tal promoción mediante escrito de fecha 05 de marzo de 2010, donde reprodujo el mérito favorable de las actas procesales que cursan en autos, consignadas junto al libelo de demanda, para que sean admitidas y sustanciadas conforme a derecho y apreciadas en la sentencia definitiva en su justo valor probatorio.

PARTE DEMANDADA:

De la revisión de las actas que conforman el presente expediente, esta Juzgadora observa que la parte demandada no consignó prueba alguna, ni por sí ni por medio de apoderado judicial.

Capitulo IV

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 18 de marzo de 2010, por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

…omissis…

De la cuestión previa contenida en el numeral 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil concerniente a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un juicio distinto

La parte accionada peticiona al Tribunal que: “…Declare la prejudicialidad conforme a lo establecido en el Artículo 346 del código de Procedimiento Civil, numeral 8º en consecuencia suspenda el procedimientos (Sic) hasta que exista sentencia definitivamente firme sobre la conclusión del caso, que alega la actora y que se encuentra en Alzada, por recurso interpuesto por ella.”

Visto dicho petitorio, resulta oportuno reproducir parcialmente la doctrina vertida sobre esta figura por el especialista E.C.B. en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, cuando citando a otros autores expresa: “…Borjas la conceptualiza como “…todas las cuestiones que deben ser resueltas con precedencia o anterioridad a lo principal de un proceso porque dada la estrecha relación que guardan con él, su decisión previa tiene que influir de modo sustancial sobre el fallo por recaer”. La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto no afecta el desarrollo del proceso, sino que éste continúa su curso hasta llegar al estado de dictarse la sentencia de mérito, en el cual se detiene el pronunciamiento de ésta, hasta que se resuelva la cuestión prejudicial que debe influir en la decisión de mérito.”

Así, en aplicación a la doctrina expuesta al caso bajo examen, se aprecia que ciertamente estaba pendiente de decisión una controversia que involucraba a las partes de este juicio en su relación arrendaticia, no obstante tal como consta de copia certificada (….) en fecha 27 de octubre de 2009 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, decidió la causa que alega la demandada como base de la cuestión previa, con lo que se patentiza que no existe pendencia de decisión alguna, de cuya actuación procesal está perfectamente en cuenta el sujeto pasivo de la relación procesal, por cursar en autos la referida decisión, motivo por el cual se apercibe a dicha representación judicial por deducir una defensa manifiestamente infundada, conducta ésta catalogada en el artículo 170 del texto adjetivo civil, como temerario o de mala fe.

En consecuencia de lo expuesto y por cuanto no existe ninguna causa pendiente, pues el Tribunal Superior emitió su decisión sobre el asunto, se estima improcedente la cuestión previa alegada y así se declarará en el dispositivo del fallo.

…omissis…

Así las cosas y efectuada como fue la valoración del Acta contentiva de un acuerdo suscrito ante la Sindicatura del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, para quien aquí decide se confirmó el término de la prórroga legal, por lo que correspondí a la parte accionada hacer entrega del inmueble objeto del presente juicio el 1º de octubre de 2007, pues con dicho acuerdo las partes en uso de la autonomía de la voluntad establecieron la fecha del vencimiento del contrato.

En tal sentido advierte quien aquí decide reiterando, que en el Acta objeto de análisis se dispuso lo siguiente: “Así mismo, se observa que la prorroga (Sic) establecida por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de un (1) año contado a partir del vencimiento del contrato, es decir. 1º de octubre de 2006. Se deja constancia que lo precedentemente expuesto es aceptado por la arrendataria y los propietarios.”, Ergo considera esta Juzgadora que quedó claramente pactado entre los intervinientes de este juicio la fecha en que según la ley comenzó a correr la prórroga legal del contrato, por lo que debía la parte demandada hacer entrega a la parte acora (sic) el inmueble objeto de la presente demanda en fecha 1 de octubre de 2007, por lo que la demanda incoada en el presente juicio deberá prosperar en derecho y así deberá ser declarado en el dispositivo del presente fallo.

Ahora bien, en cuanto al petitorio de que la parte demandada cancele la cantidad de TREINTA Y UN MIL SETECIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 31.720, ºº), mas las sumas que se sigan venciendo hasta la definitiva, por concepto de daños y perjuicios en virtud de la mora en la entrega del inmueble arrendado, según lo pactado por las partes en la cláusula tercera del contrato objeto de la presente litis, este Tribunal observa que la cantidad a pagarse por tal concepto resulta inequitativa e irracional, por lo que quien aquí decide acoge los razonamientos asentados por la Sala Constitucional del máximo tribunal de la República en sentencia de fecha 24 de enero de 2002 (…)

…omissis…

“En consecuencia, y por ser la materia inquilinaria de interés social, niega este petitorio, por constituir la cantidad reclamada (….) una ganancia inequitativa e irracional.

En cuanto al petitorio del pago por conceptos de redacción, timbres fiscales, gastos de notaría así como honorarios de abogados, este Tribunal lo niega por cuanto el modo de cobrar tales conceptos solo procede en caso de que la parte perdidosa fuere condenada en costas, siguiendo para ello el procedimiento especial establecido.

(Fin de la cita)

Capítulo V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 18 de marzo de 2010, por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara: 1) Sin lugar la cuestión previa contenida en el numeral 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; 2) Parcialmente con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuso la ciudadana G.M.M. contra la ciudadana G.E.C.V.; en consecuencia, ordenó la entrega material del inmueble arrendado; y 3) Negó el pago de las cantidades reclamadas por concepto de cláusula penal, gastos de notaría y honorarios de abogado.

Antes de cualquier consideración, resulta necesario advertir que el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 884, relativo al procedimiento breve –procedimiento éste por el cual debe ventilarse este tipo de juicios según indica, tanto el referido Código en su artículo 881, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el artículo 33-, dispone lo siguiente:

Artículo 884. En el acto de la contestación el demandado podrá pedir verbalmente que el Juez que se pronuncie sobre alguna de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1 al 8 del artículo 346, presentando al efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el Juez, oyendo al demandante si estuviera presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo acto, dejando constancia de todo lo ocurrido en acta que se levantará al efecto. Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación

(Negrillas y subrayado de esta Sala).

En la anterior disposición normativa, se establece ello como un mecanismo de depuración del proceso de tramitación sumaria, por tratarse de cuestiones previas que no rozan siquiera el mérito de asunto; limitándose a corregir los errores de tipo procedimental como la jurisdicción, competencia, acumulación, legitimidad de las partes y sus representantes, falta de caución, corrección del libelo, falta de mora, o como las que nos ocupa en el caso concreto, esto es la prejudicialidad.

Estableciéndose también en dicho artículo, la obligación de las partes de acatar lo decidido por el Juez, a favor o en contra de los planteamientos hechos por la parte demandada, en relación a las cuestiones previas contenidas en los numerales 1 al 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sin posibilidad de apelación al respecto; prohibición de apelación ésta ratificada y complementada con el contenido del artículo 357 del mismo Código adjetivo, el cual si bien se encuentra consagrado en el capítulo relativo al procedimiento ordinario, se aplica con mayor énfasis en el procedimiento breve donde la sumariedad del proceso sin incidencias constituye su finalidad primordial.

Por tanto, considera quien aquí decide que lo ajustado a derecho, es confirmar la declaratoria sin lugar de la cuestión previa relativa a la prejudicialidad de la acción, contenida en el numeral 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con lo cual no se le transgrede su derecho a la tutela judicial efectiva, a la defensa y al debido proceso, pues las disposiciones normativas aplicables al caso imponen la prohibición de apelación al respecto; ello en procura de la celeridad y premura que exige el procedimiento breve, el cual rige en juicios como el de autos relativos al CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, del estudio realizado a las actas que conforman el presente expediente, quien hoy decide observa del escrito de contestación a la demanda que, la ciudadana G.E.C.V. denunció que la arrendadora no le respeto su derecho de preferencia para la adquisición del inmueble arrendado.

Siendo así, el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

(Subrayado y negrilla de este Tribunal)

Al respecto, puede constatarse del documento de propiedad que cursa en copia certificada a los folios 8 y 9 del expediente que, los ciudadanos M.G.M. y M.G.D.G. dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana G.M.M., el inmueble que hoy es objeto de litigio; siendo además que, el documento fue debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 24 de enero de 2007.

Conforme a ello, se observa que para la fecha de la venta del inmueble, la relación arrendaticia que poseía la ciudadana G.E.C.V. con los arrendadores, era de un (01) año, nueve (09) meses y veinticuatro (24) días, lo que denota que la arrendataria no tenía derecho a la preferencia ofertiva que estipula el artículo en comento. Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, precisado lo anterior, esta Juzgadora considera que constituye como principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir en base a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. Asimismo, establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

A tales efectos, se evidencia de las actas procesales que ambas partes admiten haber suscrito en forma privada un Contrato de Arrendamiento, sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el No. 2, situado en el edificio 36, calle Panorámica, El Cují, Colinas de la Mariposa del Estado Miranda; de manera que, queda establecido por esta Alzada que entre las partes existe una relación arrendaticia, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido Contrato de Arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia.

Por consiguiente, a la letra de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo necesario destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas.

Determinada la fuerza de ley que de los contratos se emana, es de acotar que ésta siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 06 del Código Civil, esto es no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres, observándose de la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, que:

(…) La duración del presente contrato será de A 3 Meses fijo a partir de la fecha de inicio del presente contrato; mas si al vencimiento del termino fijo algunas de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato al vencimiento del plazo fijo o de las posibles prorrogas que pueda sufrir este contrato, se considera que desea prorrogarlo automáticamente y de pleno derecho, por un termino igual al que se establece como plazo inicial de duración. Este aviso este aviso (sic) debe darlo cualquiera de las partes por escrito, por lo menos, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de las prorrogas que pudiera haber sufrido el Contrato. (…)

(Subrayado y negrilla de este Tribunal)

Asimismo, en su Cláusula Cuarta se estableció:

(…) El presente contrato de arrendamiento empezara a regir el día Primero de Abril del año 2006.

Por su parte, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 33 establece lo siguiente:

Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento (...) y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independiente mente de su cuantía

A tales efectos, señalada la normativa que rige la presente acción, este Juzgado Superior observa que, la parte demandante ciudadana G.M.M. interpuso la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en virtud de que, a su decir, la arrendataria ciudadana G.E.C.V., no hizo entrega material del inmueble arrendado una vez finalizado el lapso establecido en el Acta suscrita por el Centro Municipal de Asistencia Jurídica del Municipio Los Salias, para la prórroga legal.

De este modo, se aprecia que la parte demandada en la oportunidad de contestación a la demanda, desconoció el Acta levantada por el Centro Municipal de Asistencia Jurídica de la Sindicatura del Municipio Los Salias, por cuanto alega que no es un documento auténtico.

En este sentido, el Código de Procedimiento Civil en su artículo 429 dispone:

Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.

La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el Juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere.

(Subrayado y negrilla de este Tribunal)

En consecuencia, al realizarse el análisis del material probatorio, esta Juzgadora comienza por observar que, el Acta suscrita en fecha 20 de septiembre de 2006 por el Centro Municipal de Asistencia Jurídica del Municipio Los Salias, la cual cursa en copia certificada al folio 17 y 18 del presente expediente; que aun cuando es un documento emanado de la Administración Pública, no autoriza de manera alguna al cumplimiento de la relación existente, ya que la notificación de manera formal es la realizada por un órgano jurisdiccional.

En reiteradas jurisprudencias se ha señalado que los documentos de los funcionarios públicos en ejercicio de su competencia específica, constituye un genero de prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversas índoles su contenido tiene valor de una presunción respecto a la veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de la ejecutividad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y que por tanto debe considerarse cierto hasta prueba en contrario, y al no haber sido la misma impugnada por parte de la demandada al momento de la contestación de la demanda, tal y como lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

Este Juzgado Superior lo valora como cierto. No obstante a ello, cabe acotar que de ninguna manera prueba la relación arrendaticia y, que aun cuando se acordó que la prórroga legal sería de un (01) año, contado a partir del vencimiento del Contrato de Arrendamiento, no se puede pasar por alto lo establecido en la Cláusula Tercera del mismo, con respecto a la notificación. Y ASÍ SE DECIDE.

En este estado, se considera entonces necesario revisar el Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 01 de abril de 2006, a los fines de determinar su naturaleza, para lo cual se observa que:

En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. G.G.Q., sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia.” (Citado por J.L.V. en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. Pág. 99).

En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto, de si la acción se encuentra fundamentada en un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.

La doctrina ha clasificado los Contratos de Arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.

Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.

Por su parte, en una sentencia de vieja data dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las siguientes consideraciones: “El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron. El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…” (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).

Ahora bien, en fecha 01 de abril de 2005 los ciudadanos M.G.M. y M.G.D.G. suscribieron con la ciudadana G.E.C.V. un Contrato de Arrendamiento, sobre un bien inmueble constituido por un apartamento identificado con el No. 2, situado en el edificio 36, Calle Panorámica, El Cují, Colinas de la Mariposa del Estado Miranda, cuyo lapso de duración lo fijaron en un (01) año fijo.

Posteriormente, una vez finalizado el anterior contrato en fecha 01 de abril de 2006, suscribieron uno nuevo sobre el mismo bien inmueble, con un canon de arrendamiento convenido por la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00), hoy cuatrocientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 450,00) mensuales que la ARRENDATARIA, se obligó a cancelar los primeros cinco (05) días de cada mes; y cuya duración sería de tres (03) meses fijo.

Cumplido ese segundo contrato, el mismo se renovó por tres (03) meses más, por cuanto ninguna de las partes notificó con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo estipulado, su deseo de no seguirlo prorrogando, tal y como lo convinieron en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento.

Seguidamente, cumplido el tercer contrato, decidieron en fecha 20 de septiembre de 2006 dirigirse al Centro Municipal de Asistencia Jurídica del Municipio Los Salias, donde acordaron que la prórroga legal sería de un (01) año, contado a partir del vencimiento del contrato en fecha 01 de octubre de 2006. No obstante a ello, esta Juzgadora observa que en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, las partes contratantes establecieron que si desearan dar por resuelto el contrato al vencimiento del plazo fijo, deberán darlo a conocer por escrito, por lo menos con treinta (30) días de anticipación a su vencimiento, lo cual no ocurrió; y como quiera que se ha empatado por mas de cuatro (04) años un contrato con el otro de tiempo determinado con otros, estamos ante una tácita reconducción. Y ASI SE DECIDE.

Por lo antes transcrito, la tácita reconducción opera de pleno derecho, ya que las normas establecidas antes transcritas son de orden público y no pueden ser relajadas por voluntad de las partes contratante. De allí pues, esta Juzgadora observa que, al examinar la naturaleza del contrato, en base a las razones anteriormente expuestas pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado.

Por consiguiente, la parte actora intentó una acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO cuando no es procedente, ya que debió demandar el DESALOJO y fundamentar su acción en algunas de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

Artículo 34:

Solo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales (…)

De la Ley en comento, puede claramente constatarse que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de Inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de nuestro mas alto Tribunal de la República en sentencia No. 834, expediente No. 02-0570, de fecha 24 de abril de 2002, caso J.J.C.P., con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H., donde entre otras cosas se señala que:

“(…) En efecto consta en el expediente que el demandante pretendía entre otras cosas que el demandado conviniera “... en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.”

…omissis…

(…) lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.

Por consiguiente, es evidente que la acción escogida por la demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al intentar una acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y no una acción de DESALOJO, debe declararse inadmisible; pues tal como se dijo antes, al existir una relación arrendaticia mediante un Contrato de Arrendamiento que se inicio a tiempo determinado, pero que hubo la tácita reconducción en razón de que se renovó el contrato en varias oportunidades, es decir, que no podía demandar la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por su vencimiento. Por tal motivo, es forzoso para este Juzgado Superior declarar con lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada; y consecuencialmente, sin lugar la demanda interpuesta por la ciudadana G.M.M. en contra de la ciudadana G.E.C.V., por ser contraria a la esencia de la naturaleza jurídica de la acción y en consecuencia contraria a derecho. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo VI

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: