Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 19 de Julio de 2007

Observa este Juzgador que en la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, dice lo siguiente: “ La duración del presente contrato de arrendamiento es de cinco años (5) años contados a partir del Primero de Enero de 1.998. Dicho contrato será a término fijo, no existiendo por tanto posibilidad de prórroga alguna, debiendo El Arrendatario, entregarlo totalmente desocupado, tanto de personas como de cosas el treinta y uno de Diciembre del año 2002”. La cláusula DÉCIMA SEXTA expresa: “ En todos los casos de este contrato, el Código Civil o las leyes especiales en materia de inquilinato, que EL ARRENDADOR deba hacer alguna notificación o citación a EL ARRENDATARIO, se entenderá ya cumplido con su obligación en cualquiera de los siguientes casos: 1) Remitiendo carta o telegrama con acuse de recibo en la dirección en que se encuentra el inmueble arrendado, bastando para acreditarlo la presentación del acuse de recibo, enviado a la dirección del inmueble; 2) Fijando a las puertas del inmueble arrendado la notificación mediante la presencia de un Juez o notario o de cualquier otro funcionario capaz de dar fe de tal acto; 3) Mediante la notificación personal que se haga a EL ARRENDATARIO en cualquier lugar que este se encuentre. “ Con respecto a ello, establecen los Artículos del Código Civil lo siguiente: Artículo 1.159 “ Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…. OMISSIS….” Artículo 1.160 “ Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. Artículo 1.167 “ En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” 1.599 : “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio.” Todo ello, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dispone: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.” OCTAVO: Establece nuestra Ley adjetiva Civil, que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de su obligación. Establecida la relación arrendaticia entre las partes le correspondía a la parte demandada demostrar que el contrato de arrendamiento suscrito a tiempo fijo con la actora, se había convertido en un contrato a tiempo indeterminado, situación que en el presente caso no ocurrió. De acuerdo a lo preceptuado en el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil que dispone: “ Los Jueces … deben atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. Es por ello, que éste Juzgador considera que esta pretensión es PROCEDENTE.

Por las razones expuestas paso a dictar sentencia en los siguientes términos:

PROCEDENTE la pretensión, intentada por los ciudadanos: J.D.C.G. y A.V.G., representados por el Abogado J.R.C., contra LIBRERÍA Y PAPELERIA MONOY S.R.L., representada por los abogados Helimenas Campos y Donahelsis Passarelli, todos identificados en autos, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. En consecuencia, se condena a la demandada perdidosa hacer entrega del inmueble tipo edificio, denominado “ VELASCO ” ubicado en la Avenida 20 con calle 23, Barquisimeto, Estado Lara, totalmente desocupado libre de personas y cosas; se le condena a pagar como indemnización por daños y perjuicios la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo) diarios, contados a partir del 01 de Enero del 2006, hasta la definitiva entrega del inmueble. Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida, ello conforme a lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil

COMPETENCIA DE ACTUACIÓN DEL JUZGADO SUPERIOR

En los casos de apelación de sentencias definitivas otorga al tribunal que conoce en alzada competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, por lo que tiene el deber de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelve la controversia planteada. Ahora es menester indicar que el Superior no puede agravar la situación del apelante único porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la resolución. Por lo que el principio “tantum apellatum quatum devolutum”. Por el cual quien ejerce el derecho de apelación no puede ver deteriorada su situación. Cuando ambas partes apelan, el Superior puede reformar la providencia en cualquier sentido, cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el Superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorable a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la resolución o providencia es favorable totalmente a una de las partes, con base en alguna de las razones alegadas por esta, y el Superior encuentra que esa razón no es valedera, entonces tiene el deber de examinar las otras razones expuestas. Los jueces tienen la obligación de pronunciarse sobre todo lo alegado por las partes, por tanto resulta viciada la sentencia que no resuelve en forma precisa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS

Se acompaño al libelo:

1) Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 02/04/1998 bajo el N° 15, Tomo 27 (f. 5 al 8), por cuanto la relación fue también convenida por el demandado esta juzgadora le da pleno valor probatorio en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia por el tiempo y bajo las condiciones estipuladas en el mismo, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.

2) Telegrama emitido por el accionado al actor en torno al uso de la prórroga legal sobre la convención en discusión (f. 09), esta juzgadora la valora no obstante la oposición del demandado, pues siendo una misiva avalada por un Organismo Público, el mismo goza de una presunción de legalidad que admite la prueba en contrario, por lo tanto correspondía a la accionada desvirtuar la misma y no simplemente impugnarla, por lo tanto, la misiva es valorada en cuanto a la intención inequívoca del arrendador en terminar la convención arrendaticia, de conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil. Así se establece.

3) Copia fotostática de Resolución emanada por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara (f. 10 al 24), y Recurso de Nulidad interpuesto ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara (f. 25 al 28), sobre regulación de los cánones de arrendamientos sobre los bienes en conflicto la cual se desecha pues el pago de los cánones de arrendamiento o su monto específico no es un hecho controvertido ni sometido a la consideración de este Tribunal. Así se decide.

4) Copias Fotostáticas de Sentencias dictadas por los Juzgados Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental y Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (f. 29 al 57); las cuales se valoran en cuanto a la declaratoria de Cosa Juzgada sobre la validez de la cláusula penal acordada por las partes, no obstante su relevancia en la presente decisión será expuesto con amplitud en la parte motiva de esta sentencia, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

5) Documento de Propiedad sobre los inmuebles objeto del arrendamiento suscrito por los ciudadanos SEBASTIÁN y E.V.B. y D.B.V.G. a favor de los demandantes (f. 59 al 64), así como el documento acompañado a la reforma de la demanda en la que el ciudadano A.E.V.G. da en venta pura y simple a la ciudadana J.D.C.G. (f. 162 al 166); si bien en términos generales la propiedad no es discutida en materia de arrendamiento, el documento recibe valor probatorio en cuanto a las personas que han ostentado la condición de arrendadores propietarios del inmueble discutido, en todo caso, será en la parte motiva de la presente decisión en la que se ampliará la relevancia del presente documento. Así se decide.

Se acompaño a la contestación:

Original de Inspección extrajudicial practicada por el Juzgado Segundo del Municipio iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara (f. 203 al 218), la cual se desecha puedes de su examen sólo puede constatarse la ocupación de la arrendataria y los trabajos aledaños sin que ninguno de estos sean hechos controvertidos, por lo tanto su aporte, a juicio de esta Alzada es irrelevante. Así se decide.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE:

1) Paso a explicar porque a su parecer la relación arrendaticia es a tiempo determinado en contravención a lo expuesto por el demandado y ratificó el contrato de arrendamiento como instrumento fundamental de la presente demanda. En cuanto a la determinación o no de la relación arrendaticia es un punto que pertenece al fondo de la controversia y será en la parte motiva de esta decisión en la que se establecerá la relevancia o no de los argumentos expuestos, sobre el valor del contrato ratificado esta Alzada ya se pronuncio en consideraciones que se dan por reproducidas. Así se establece.

2) Contrato de Arrendamiento suscrito entre la demandada y el Administrador de la Sucesión de S.V.O. (f. 222 al 230), esta juzgadora le da valor probatorio en cuanto a la condición de arrendataria de la demandada para la fecha 30/06/1.990, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.

3) Copias fotostáticas de demandas intentadas por la accionada en torno a Nulidad de Cláusulas Contractuales y Reintegro de Sobrealquileres (f. 231 al 247), las cuales reciben valor como indicio probatorio en cuanto a la existencia de la condición de arrendataria ostentada por la demandada sobre los inmuebles objeto del arrendamiento, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

Copias fotostáticas de recibos de pagos en Servicios Públicos (f. 250 al 269) y Copia Fotostática de sentencia emitida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara; y por cuanto las mismas no fueron impugnadas por la parte actora las mismas se valoran como indicio probatorio en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia para el año 1.972, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

CONCLUSIONES

Con la puesta en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se dio a los Tribunales la carga completa de solucionar los conflictos presentados entre los contratantes en materia de arrendamiento. Sin embargo, el procedimiento especial que se preparó, en armonía con la Constitución Nacional, tenía como característica fundamental la celeridad y el favorecimiento del arrendatario como el débil jurídico en el mantenimiento de su arrendamiento, evitando ser perjudicado por el accionar del arrendador y con varios beneficios legales; pero ese tratamiento especial por tener un carácter social, estaba regulado, es decir, la Ley especial no aplicaría a ciertos arrendamientos. En el caso de iniciarse el procedimiento con los extremos de ley llenos, la ley no resulta tan extensa para explicar con detalles las distintas situaciones que podrían presentarse, aunque no por ello queda el juzgador a la deriva pues las normas supletorias procedimentales y los principios constitucionales vienen a llenar cualquier posible vacío.

Parte de la doctrina es conteste en señalar que una de las características distintivas del contrato de arrendamiento sobre inmuebles regulados por la ley especial, es la denominación “intuitu persone”, es decir se toma en consideración la persona con quien se obliga, por lo tanto, sólo esas personas deben componer la relación arrendaticia. Sin embargo, esta no es una fórmula rigurosa pues en el caso del arrendador, su fallecimiento o el traslado de la propiedad no extingue ni hace ineficaz el arrendamiento, caso en el cual el nuevo adquiriente se subroga en los derechos del anterior; al contrario del arrendatario, este no puede ceder ni arrendar sus derecho de uso a “motu proprio” pues debe contar con la aprobación expresa del arrendador, según lo expresa el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esta consideración es útil pues nota esta juzgadora como la relación arrendaticia empezó por la demandada con personas distintas a las aquí demandantes, de conformidad con el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ese cambio de propietarios en nada afecta la condición del inquilino, pues el nuevo propietario se subroga en los derechos de su causante, en consecuencia al arrendatario le asisten todos los derechos que puedan derivarse de la relación anterior y la nueva, como una sola relación arrendaticia.

Siendo entonces que el demandante alega la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y el incumplimiento en la entrega del inmueble le corresponde al primero demostrarlo en virtud de la carga de la prueba, pero una vez que ha sido valorado el contrato de arrendamiento y reconocido por la accionada la carga de la prueba se invierte y corresponde ahora a esta última probar el cumplimiento o justificar legal o contractualmente el incumplimiento, así como la indeterminación del contrato pues es un hecho nuevo alegado. Debe esta Alzada terminar de delimitar la litis estableciendo que la solución se circunscribe a una cuestión de interpretación de derecho, pues la existencia de la convención suscrita no está discutida, ni siquiera la existencia de una relación más antigua, lo que si es discutido es la percepción que deba tenerse de la relación, es decir, si es a tiempo determinado o indeterminado.

CONTRATO A TIEMPO DETERMINADO E INDETERMINADO

En términos generales el contrato es a tiempo determinado cuando las partes han dejado entendido de manera específica e irrefutable la fecha en que ha de entregarse el bien objeto del arrendamiento; es a tiempo indeterminado aquellos en los que no se ha establecido un tiempo fijo de duración o que se estableció en principio un tiempo fijo y luego las partes manifiestan su voluntad de continuar la relación generalmente sin firmar un nuevo contrato, denominado por la Ley especial en materia de arrendamiento como Tácita Reconducción, mientras el arrendamiento sea de una casa para habitación este no tiene límite, de hecho puede ser hasta por la vida del arrendatario como establece el Código Civil supletoriamente. Como consecuencia de lo anterior, la doctrina y la Ley otorgan diversas consecuencias a las convenciones señaladas, así, a manera de ejemplo, la acción por desalojo es típica de los contratos a tiempo indeterminado y la de resolución para los contratos a tiempo determinado, esta clasificación influye de manera directa en las causales para pedir la desocupación de un inmueble y el tiempo que otorga la ley, como tal es el caso de la prórroga legal propia de los contratos a tiempo determinado. En este sentido, las partes pueden dar distintos tratamientos a la relación arrendaticia con el devenir del tiempo, sin embargo, para efectos de la norma aplicable es elemental determinar si la convención es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, por ello, la ley y la doctrina establecen varios supuestos que permiten fijar posiciones: debido a que los contratos a tiempo determinado debe evidenciarse de manera específica e irrefutable la fecha en que ha de entregarse el bien no puede descansar la misma en la palabra de las partes, por lo tanto, los contratos verbales de arrendamientos deben presumirse a tiempo indeterminado, como bien lo señala la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su artículo 34; si un contrato en principio es a tiempo indeterminado y las partes suscriben posteriormente un contrato para fijar la fecha de desocupación del inmueble, la relación arrendaticia comprenderá ambos períodos, sin embargo, para efectos judiciales será considerada a tiempo determinado, por la voluntad de la última convención en la que consta la voluntad de las partes en sujetar la obligación a un término extintivo; caso contrario, si se acuerdan prórrogas consecutivas, la relación tendrá tanto tiempo como prórrogas se den, pero siempre a tiempo determinado, pues cada período acordado es manifiesta la voluntad de desocupar el inmueble; como último ejemplo, sin que ello signifique el agotamiento de todos los supuestos legales, existe la tácita reconducción, más conocido y anteriormente esbozado.

De las anteriores consideraciones puede verse como yerra el apoderado judicial al interpretar la indeterminación del contrato. Ciertamente que el actor omitió en su libelo señalar que la relación proviene de décadas atrás, sin embargo, en el devenir del proceso ambas partes probaron que el arrendamiento por parte del inquilino proviene de mucho tiempo atrás, no obstante, una vez que la demandada suscribe un contrato por un período de cinco (05) años, la relación se determina y los años anteriores influyen solamente a los efectos de determinar la prórroga legal. Si la relación hubiese durado cinco (05) años, la prórroga legal sería hasta un máximo de dos (02) años, de conformidad con el artículo 38 de la Ley especial; de haber otorgado tres (03) años de prórroga legal sin un acuerdo escrito que especificara la voluntad de otorgar tal prórroga mayor, la relación se habría indeterminado en virtud de la tácita reconducción; pero es el caso que la relación arrendaticia tiene data muy superior a los diez (10) años, tiempo que hacia nacer los tres (03) años de prórroga legal a favor del arrendatario, según el artículo 38 ejusdem. Por lo tanto, al acordarse que la relación arrendaticia terminaría en fecha 31/12/2002, correspondía una prórroga legal de tres (03) años, pues esta se acuerda no en base al contrato sino en torno a todo el tiempo que ha durado el arrendamiento, así las cosas la prórroga legal expiraba el 31/12/2005 y dado que el arrendador interpuso la demanda por cumplimiento en enero de 2.006, es evidente que le asiste el derecho en exigir la entrega del inmueble, tal como la estableció el Tribunal A-quo. Así se decide.

En cuanto a la cláusula penal, ciertamente que es una potestad de las partes acordarlas, el hecho que la misma ascienda a la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) diarios no la hace contraria a derecho, pues en ninguna parte de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se establece regulación al respecto, tal como lo existe para otras disposiciones, como la regulación en los intereses por la mora en el pago de los cánones, entre otros. En virtud de lo anterior, el Código Civil faculta al juez de mérito para regular tales disposiciones penales cuando atenten contra las buenas costumbres, en el presente caso no encuentra este Tribunal obstáculo alguno para la disposición y más cuando por las copias consignadas y no impugnadas de sentencias anteriores evidencian que las cláusulas penales así como han sido establecidas son válidas y deben ser respetadas por sus contratantes. En conclusión resulta igualmente procedente el pago solicitado por el actor como cláusula penal por la no desocupación de los locales objeto del arrendamiento a razón de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) diarios hasta la total y definitiva entrega del inmueble. Así se decide.

DECISIÓN

En mérito de las precedentes consideraciones este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara Primero: SIN LUGAR la APELACIÓN interpuesta por la parte demandada Empresa mercantil LIBRERÍA Y PAPELERIA MONOY,S.R.L., inscrita en el Registro de Comercio que era llevado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Lara el 08 de Diciembre de 1972, bajo el N° 434, Folios 223 al 225 del Libro de Registro de Comercio N° 4, a través de su representante legal ciudadano HELIMENAS CAMPOS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 2.467.750 y de este domicilio, contra la decisión dictada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que declaró PROCEDENTE la demanda, en Juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, dictada en fecha 29 de Junio del año dos mil seis. Segundo: Consecuencialmente se declara CON LUGAR La demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por J.D.C.G. y A.V.G., contra la Firma Mercantil LIBRERÍA MONOY S.R.L., representada por el ciudadano HELIMENAS CAMPOS, y la apoderada judicial abogada DONAHELSIS PASSARELLI, todos antes identificados. Tercero: Se ordena a la parte demandada antes nombrada, a entregar a la parte actora el inmueble conformado por los locales comerciales Nº. 1 y 2, más el pequeño apartamento, ubicados en el Edificio “VELASCO”, situado en la Avenida 20 con calle 23, Barquisimeto, Estado Lara, totalmente desocupado libre de personas y cosas, Cuarto: Se condena a la parte demandada a pagar como cláusula penal establecida en el contrato de arrendamiento la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.150.000,00), diarios, contados a partir del 01 de Enero del 2006, hasta la definitiva entrega del inmueble. Quinto: SE CONFIRMA EL FALLO APELADO, en los términos expuestos en la motiva. SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado perdidosa en la interposición del recurso, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

NOTIFIQUESE A LAS PARTES, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA.

BAJESE OPORTUNAMENTE.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho de este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los diez y nueve (19) días del mes de Julio del año dos mil siete (2007). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación..

La Juez

Mariluz Josefina Pérez

La Secretaria Accidental.

Eliana Gisela Hernández Silva

En la misma fecha se publicó y se dejó copia siendo las 12:07 pm

La Secretaria Acc.