Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 31 de Julio de 2012

BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, Treinta y Uno (31) de J.d.D.M.D. (2012)

202º y 153º

ASUNTO: AP11-V-2009-000730

(DENTRO DEL LAPSO)

SENTENCIA DEFINITIVA

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil GONZÁLEZ & DE CASTRO HNOS., C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 15 de Octubre de 1996, bajo el Nº 74, Tomo 62-A-Qto., representada por el ciudadano J.A.G.D.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-6.562.262, en su condición de Presidente.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos J.C.G., J.R.A.A. y M.C.P., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 43.135, 92.937 y 36.039, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil PRADOS DE TUSMARE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 15 de Diciembre de 1988, bajo el Número 7, Tomo 85-A-Pro, con posterior modificación de fecha 16 de Febrero de 1998, bajo el Nº 70, Tomo 29-A-Pro., representada por el ciudadano P.A.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-3.753.791, en su condición de Director Ejecutivo.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos N.M.L. y Y.M.S., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 36.102 y 105.976, respectivamente.

Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio por libelo presentado en fecha 12 de Junio de 2009, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado, contentivo de demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

En fecha 29 de Junio de 2009, previa verificación de la legalidad de los instrumentos fundamentales de la pretensión, el Tribunal admitió la demanda interpuesta y ordenó el emplazamiento de la parte accionada conforme las reglas del procedimiento ordinario.

En fecha 10 de Julio de 2009, la representación accionante consignó fotostátos a fin que se libre la compulsa y se aperture el cuaderno de medidas, compulsa que fue acordada por el Tribunal en fecha 20 de julio de 2009.

En fecha 28 de Septiembre de 2009, la representación judicial de la parte accionante consignó libelo de la demanda y auto de admisión, protocolizado ante la Oficina de Registro Público en fecha 07 de Septiembre de 2009, bajo el Nº 24, Tomo 14, Protocolo Primero.

En fecha 21 de Noviembre de 2011, previo cumplimiento de la actividad citatoria correspondiente, los abogados N.J.M.L. y Y.J.M.S. se constituyeron en autos como apoderados de la parte accionada, presentaron escrito donde reconocen la relación contractual, se adhieren estrictamente a las cláusulas contractuales e invocan a su favor la obligación alternativa estipulada en la Cláusula Octava, consignan pago mediante cheque de gerencia a favor de la actora y presentaron poder.

En fecha 25 de Noviembre de 2011, el apoderado judicial de la parte accionante rehúsa la oferta de pago hecha por la representación judicial de la parte demandada. En fecha 28 de Noviembre de 2011, el apoderado judicial de la parte actora ratificó el rechazo de oferta de pago presentada por la representación demandada.

En fecha 06 de Diciembre de 2011, la representación accionada consignó escrito en el insiste se tome como válido el pago realizado y se ordene el levantamiento de la medida de prohibición de enajenar y grabar.

En fecha 12 de Diciembre de 2011, el Tribunal indicó en relación al pedimento realizado por ambas partes respecto la consignación de pago ocurrida, que su pronunciamiento en esta etapa de proceso atañe a la sentencia de fondo, motivado a ello ordenó la prosecución el juicio.

En fecha 14 de Diciembre de 2011, el apoderado judicial de la parte demandada consignó Escrito de Contestación a la demanda.

En fecha 30 de Enero de 2012, la representación judicial de la parte demandada consignó Escrito de Pruebas, las cuales fueron agregadas a los autos en fecha 07 de Febrero de 2012.

En fecha 16 de Febrero de 2012, los abogados de la parte accionante consignaron Escrito de Oposición a las pruebas de la parte antagónica, el cual fue desechado por el Tribunal en fecha 23 de Febrero de 2012 y como consecuencia de lo anterior admitidas todas las pruebas documentales promovidas por la parte accionada.

En fecha 18 de Abril de 2012, el Tribunal fijó el décimo quinto (15º) día de despacho siguiente a fin de la consignación de Informes conforme lo dispone el Artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.

En fechas 10 y 11 de Mayo de 2012, ambas representaciones judiciales consignaron Escritos de Informes.

En fecha 21 de Mayo de 2012, el apoderado judicial de la parte demandada consignó Escrito de Observaciones a los Informes de su antagonista.

En fecha 25 de Mayo de 2012, el Tribunal dijo “Vistos”, conforme lo establece el Artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.

Con vista a la narrativa procesal anterior y estando el presente asunto en estado de dictar sentencia de fondo, este Órgano Jurisdiccional pasa a administrar la justicia propuesta para resolver el mérito de la litis, a fin de dirigir el proceso hasta su formal culminación, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, que:

Artículo 4. A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador. Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicarán los principios generales del derecho

.

Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad

.

Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Artículo 1.161.- En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado

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Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo

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Artículo 1.264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas

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Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.474. La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

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Artículo 509. Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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Artículo 510. Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

.

Verificada la normativa que rige el presente asunto, es menester explanar los términos en que ha quedado planteado el mismo, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal como se desprende del libelo de demandada, el abogado de la parte actora indicó que sus mandatarios en fecha 24 de Octubre de 1997, suscribieron CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA sobre un lote de terreno ubicado en el sector conocido como Boyera, en jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, con una superficie de Mil Trescientos Treinta y Cuatro Metros Cuadrados con Dos Centímetros ( 1.334,02 Mrts2), según documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador, bajo el Nº 4, Tomo 58 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

Adujo que de común y mutuo acuerdo ambas partes acordaron como precio de la operación la cantidad hoy equivalente de Setenta y Tres Mil Trescientos Setenta y Un Bolívares (Bs.F 73.371,10) a razón de Cincuenta y Cinco Bolívares (Bs.F 55,00) por metro cuadrado, de la cual la compradora en el momento de la firma del DOCUMENTO DE PROMESA DE COMPRA VENTA pagó a la vendedora la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs.F 20.000,00) y que la diferencia sería pagada dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes a la protocolización del documento de definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro respectiva.

Arguyó que ambas partes establecieron en el DOCUMENTO DE PROMESA DE COMPRA VENTA, una Cláusula Penal en la que se indicó que en caso de incumplimiento por parte de la compradora, ésta pagaría a la vendedora una suma equivalente al cincuenta por ciento (50%) de las cantidades recibidas y que si el incumplimiento era imputable a la vendedora ella devolvería a la compradora las cantidades que hubiese recibido, más una suma equivalente al cincuenta por ciento (50%) de lo entregado.

Señala que la vendedora se comprometió a incorporar todos los servicios como pavimentación, electricidad, agua y cloacas al lote de terreno objeto de la PROMESA DE COMPRA VENTA y que una vez fuesen estos incorporados, otorgaría dentro de los sesenta (60) días siguientes el documento de compra venta.

Sostuvo que la vendedora incumplió con la obligación pautada por cuanto no protocolizó el documento definitivo de compra venta, encontrándose incursa en el Artículo 1.159 del Código Civil.

Finalmente solicitó que se condene a la demandada a otorgar el documento definitivo de compra venta, en recibir simultáneamente la cantidad de Diecinueve Mil Ciento Ochenta y Cinco Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs.F 19.185,50).

Estimó la demanda en la cantidad hoy equivalente de Ciento Ochenta y Un Mil Quinientos Bolívares (Bs.F 181.500,00) equivalente a Tres Mil Trescientas Unidades Tributarias (Bs.F. 3.300UT) a razón de Cincuenta y Cinco Bolívares (Bs.F. 55,00) por cada Unidad Tributaria.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En el acto de contestación de la demanda que tuvo lugar el día 14 de Diciembre de 2011, los abogados de la empresa demandada reconocieron expresamente todo el contenido y valor jurídico que como documento público le otorga la Ley al DOCUMENTO DE PROMESA DE COMPRA VENTA, otorgado en fecha 24 de Octubre de 1997, en la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 04, Tomo 58 de lo libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública.

Del mismo modo indican que de adhieren estrictamente a lo estipulado en las cláusulas contractuales y las hacen valer en beneficio de su patrocinada.

Señalaron que en el caso sub examine, se trata de una obligación alternativa, ya que existe la posibilidad de cumplir con el contrato con el cumplimiento del pago de las cantidades establecidas en la Cláusula Penal del contrato.

Adujeron que como consecuencia de lo anterior y con fundamento a lo dispuesto en el Artículo 1.283 del Código Civil, en fecha 21 de Noviembre de 2011, consignaron a los autos el pago total de las obligaciones contraídas con la actora en Cheque de Gerencia Nº 00022684 librado por BANESCO, Agencia la Trinidad, contra la Cuenta Corriente Nº 0134-0041-51-2120210001, a favor del Tribunal Tercero de Primera Instancia en los Civil, Mercantil, Transito y Bancario por un monto de Ochenta y Ocho Mil Setecientos Siete Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs.F. 88.777,50), cantidad que corresponde a la devolución del capital de Cincuenta y Nueve Mil Ciento Ochenta y Cinco Bolívares (Bs.F 59.185,00), más la cantidad de Veintinueve Mil Quinientos Noventa y Dos Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs.F 29.592,50) equivalente a la penalidad del Cincuenta por Ciento (50%) por concepto de indemnización de daños y perjuicios.

Negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPROMISO DE COMPRA VENTA por ser completamente falsos los argumentos de hechos aducidos por la parte actora como también la aplicación, interpretación y extensión de los fundamentos de derecho invocados en la misma.

Negaron que su mandante deba otorgar documento definitivo de compra venta sobre el inmueble de marras, ya que en el contrato de compra venta establecieron una Cláusula Penal en caso de incumplimiento, a la cual dan estricto cumplimiento por no cumplir con el contrato, acogiendo y señalando al Tribunal su falta de interés de continuar con el juicio.

Negaron y se opusieron en todas y cada una de sus partes a lo alegado por la actora en relación a que sus mandantes reciban la cantidad de Diecinueve Mil Ciento Ochenta y Cinco Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs.F 19.185,50) simultáneamente con el otorgamiento del documento de compra venta, por cuanto la demandada dio estricto cumplimiento a la Cláusula Penal.

Finalmente solicitaron la suspensión de la medida decretada en virtud que cumplieron con el pago de la Cláusula Penal y la declaratoria sin lugar de la pretensión de la actora.

Planteada como ha sido la controversia, este Órgano Jurisdiccional en atención al principio de la comunidad de la prueba, pasa en consecuencia a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, y al respecto observa:

DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

 Consta a los folios 12 al 14 del expediente COPIA SIMPLE DEL PODER autenticado en fecha 17 de Octubre de 2002, ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 19, Tomo 67, de los libros respectivos; y en vista que tal prueba no fue cuestionada en modo alguno, se valora conforme los Artículos 12, 150, 151, 154, 155, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, y se tiene como cierta la representación ejercida por los mandatarios en nombre de su poderdante, y así se decide.

 Consta a los folios 15 al 19 del expediente COPIA CERTIFICADA DE DOCUMENTO DE PROMESA DE COMPRA VENTA autenticado en la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de Octubre de 1997, bajo el Nº 04, Tomo 58 de los libros respectivos, a la cual se adminiculan la COPIA CERTIFICADA DEL DOCUMENTO DE PROPIEDAD, protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo, en fecha 08 de Noviembre de 2002, bajo el Nº 15, Tomo 9, Protocolo Primero, que consta a los folios 20 al 64 del expediente; la COPIA CERTIFICADA DEL DOCUMENTO DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA, registrada en fecha 21 de Mayo de 2008, en la misma oficina de Registro Público bajo el Nº 48, tomo 7, Protocolo Primero, que consta a los folios 65 al 69 del expediente y la COPIA CERTIFICADA DE DOCUMENTO DE ADJUDICACIÓN, registrado en fecha 08 de Noviembre de 2002, bajo el Nº 14, Tomo 9, Protocolo Primero, en la Oficina de Registro de Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, que consta a los folios 72 al 97 del expediente; y en vista que tales pruebas no fueron cuestionadas en modo alguno, se valoran conforme los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.384 del Código Civil, y se aprecia que este último CONTRATO DE PROMESA constituye el documento fundamental de la pretensión principal tal como fue reconocido así por la representación demandada, donde en su conjunto se evidencia que la Sociedad Mercantil PRADO DE TUSMARE, C.A., adquirió en fecha cierta la propiedad del lote de terreno objeto de la pretensión, por vía de adjudicación directa, ubicado en el sector conocido como la Boyera, en jurisdicción del Municipio el Hatillo del Estado Miranda y que con tal facultad otorgó a la actora PROMESA DE COMPRA VENTA sobre el inmueble antes indicado, por la cantidad hoy equivalente de Setenta y Tres Mil Trescientos Setenta y Un Bolívares (Bs.F 73.371,00) a razón de Cincuenta y Cinco Bolívares (Bs.F 55,00) por metro cuadrado (mts2), de los cuales la compradora pagó en ese mismo acto la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs.F 20.000,00) y la diferencia, es decir, la cantidad de Cincuenta y Tres Mil Trescientos Setena y Un Bolívares Con Diez Céntimos (Bs.F 53.371,10) sería pagada a los cuarenta y cinco (45) días siguientes a la protocolización del documento definitivo de compra venta, con una penalidad en caso de no realizarse la PROMESA que si es imputable a la VENDEDORA, ésta debía devolver las cantidades recibidas en concepto de arras, más un 50% de dicha cantidad por concepto de indemnización por daños y perjuicios y que si por el contrario la venta no se realizare por causa imputable a la COMPRADORA, la VENDEDORA debía devolver el capital entregado y pagar por concepto de indemnizaciones de daños y perjuicios una suma equivalente al 50% de las cantidades de dinero recibidas; Cláusula esta que fue promovida por la parte demanda en la oportunidad probatoria; así como también la vendedora se comprometió a entregar el inmueble con la dotación de todos los servicios básicos, vialidad interna asfaltada, electricidad y agua en un plazo de seis (6) meses a partir del otorgamiento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro Publico, entre otras determinaciones, y así se decide.

 Consta a los folios 70 y 71 del expediente RECIBOS DE PAGO EN ORIGINALES, el primero de ellos sin fecha, por la cantidad hoy equivalente de Veinte Mil Bolívares (Bs.F 20.000,00) y el segundo de fecha 15 de Octubre de 1999, por la cantidad de Diecinueve Mil Ciento Ochenta y Cinco Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs.F 19.185,50), ambos librados a favor de la Sociedad Mercantil accionante; y en vista que tales pruebas no fueron impugnadas, tachadas ni desconocidas en modo alguno por la representación demandada, se valoran como documentos privados conforme los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.363 y 1.378 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que la Sociedad Mercantil GONZÁLEZ & DE CASTRO HNOS., C.A., pagó a la Empresa demandada las cantidades antes descrita, en concepto de parte del precio de la operación de PROMESA DE COMPRA VENTA, ya que las mismas enuncian formalmente un pago que ha hecho la deudora a su acreedora, quedando entendido que para la fecha de suscripción del segundo recibo de pago, el saldo pendiente por pagar se redujo a la cantidad Diecinueve Mil Ciento Ochenta y Cinco Bolívares (Bs.F 19.185,00), que sería pagado dentro de un lapso de sesenta (60) días siguientes a la incorporación de los servicios a la parcela, y así se decide.

 Consta del folio 115 al 132, del expediente COPIA CERTIFICADA DEL LIBELO DE LA DEMANDA Y DEL AUTO DE ADMISIÓN, protocolizada ante la Oficina Registro Publico del Municipio El hatillo del Estado Miranda, en fecha 07 de Septiembre de 2009, bajo el Nº 24, Tomo 14, Protocolo Primero; la cual a no ser cuestionada por la parte antagónica se valora conforme lo dispuesto en los Artículos 429 y 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359, 1.384 y 1.969 del Código Civil, y aprecia conforme a la sana critica que con tal protocolización se busca impedir el curso de la prescripción de esta pretensión, y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

 Consta al folio 180 del expediente COPIA FOTOSTÁTICA DEL CHEQUE DE GERENCIA Nº 04100022684, girado contra la cuenta Nº 0134-0041-51-2120210001 de la Entidad Bancaria BANESCO, por la suma de Ochenta y Ocho Mil Setecientos Setenta y Siete Mil Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 88.777,50), al cual se adminicula la PLANILLA DE DEPOSITO Nº 68163907, que consta al folio 187 del expediente y la COMUNICACIÓN emanada de dicho Banco; y en vista que tal actividad no fue objeto de impugnación alguna se aprecia conforme a la sana crítica, que la cantidad ofrecida por la representación demandada a la parte actora respecto del presente asunto, fue depositada y hecha efectiva en fecha 22 de Noviembre de 2012, en la Cuenta que a tales efectos mantiene este Tribunal en el Banco Industrial de Venezuela, con el Nº 0003-0023-33-0001007493, quedando a disposición de la parte a quien corresponda, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y así se decide.

 Costa a los folios 181 al 185 del expediente PODER otorgado en fecha 04 de Diciembre de 2009, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 13, Tomo 131 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria Pública; y en vista que tal prueba no fue cuestionada en modo alguno, se valora conforme los Artículos 12, 150, 151, 154, 155, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, y se tiene como cierta la representación ejercida por los mandatarios en nombre de su poderdante, y así se decide.

Ahora bien, planteada como ha sido la controversia bajo estudio y analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales que conforman el presente expediente, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto pasa a decidir el mérito de la causa, y lo hace de la siguiente manera:

De autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia del CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA ni las obligaciones que se derivaron del mismo para los contratantes en lo que concierne el bien inmueble de marras, ya que fue expresamente reconocido en autos haberse suscrito la convención bajo estudio, y así se decide.

No obstante lo anterior y a fin de darle cumplimiento al auto de fecha 12 de Diciembre de 2012, respecto al pago que pretenden hacer los abogados de la Empresa accionada a la Empresa demandante y al rechazo proferido por la representación de esta última, el Tribunal pasa a emitir el pronunciamiento correspondiente en la forma siguiente:

El abogado de la Empresa accionada en el Escrito de Contestación de la Demanda, otras cosas, reconoció el contenido del DOCUMENTO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, donde las partes establecieron las obligaciones para cada una de ellas y que en el caso de autos, se está en presencia de una obligación alternativa, al existir la posibilidad de que su representada cumpla con el pago de las cantidades estipuladas en la Cláusula Penal y que como consecuencia de ello consigna Cheque de Gerencia N° 00022684, librado por BANESCO, BANCO UNIVERSAL, Agencia La Trinidad contra la cuenta corriente N° 01340041512120210001, a favor de este Juzgado por la suma de Ochenta y Ocho Mil Setecientos Setenta y Siete Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs.F 88.777,50), la cual incluye el pago que comprende la devolución del capital recibido y la cantidad estipulada en dicha Cláusula Penal equivalente al Cincuenta por Ciento (50%) de dicha suma por concepto de indemnización de daños y perjuicios, solicitando a su vez la suspensión de la cautelar decretada.

Por su parte, el abogado de la demandante manifestó su rechazo a la oferta de pago hecha por su antagonista, alegando que la misma no guarda relación con el petitorio del libelo ya que en el lo que se solicitó fue que la demandada conviniera o fuese condenada a otorgar el documento definitivo de compraventa del inmueble de marras y a recibir simultáneamente la cantidad de Diecinueve Mil Ciento Ochenta y Cinco Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs.F 19.185,00) como remanente de tal operación.

Así las cosas, considera este Tribunal oportuno analizar por separado la Cláusula Octava de la PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA bajo estudio a fin de determinar el contenido y alcance de lo pactado por las contratantes en la misma, cuyo tenor es el siguiente:

…OCTAVA: CLAUSULA PENAL En caso de que la PROMITENTE COMPRADORA incumpla cualquiera de las obligaciones asumidas en este documento, deberá cancelar a la PROMITENTE VENDEDORA, por concepto de indemnización de daños y perjuicios, una suma equivalente al cincuenta por ciento (50%) de las cantidades de dinero recibidas por ésta en razón del presente acuerdo hasta la fecha del incumplimiento, salvo que el incumplimiento hubiese sido producido por caso fortuito o fuerza mayor.(---) Asimismo, si LA PROMITENTE VENDEDORA incumple cualquiera de las obligaciones que asume en este documento, deberá devolver a LA PROMITENTE COMPRADORA las cantidades recibidas en el acto de otorgamiento de este documento más una suma equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dichas cantidades por concepto de indemnización de daños y perjuicios, salvo que el incumplimiento hubiese sido producido por caso fortuito o fuerza mayor. Ambas partes renuncian a la exigibilidad de la demostración de los daños y perjuicios eventuales, con reserva de las acciones previstas en el Art. 1.167 del Código civil vigente.- …

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De lo transcrito y conforme a la soberanía de los Jueces en la interpretación de los contratos, teniendo en mira las exigencias de la Ley, la verdad, la buena fe y la intención de los contratantes, se juzga objetivamente que dentro de ese consenso de voluntades lo pretendido en dicha Cláusula fue la aplicación de una penalización indemnizatoria de tipo pecuniaria en caso de incumplimiento imputable a cualquiera de las partes respecto de las obligaciones que asumieron, sin necesidad de demostrar los daños y perjuicios eventuales, no siendo ello una obligación alternativa ya que solo una de las cosas prometidas puede ser objeto de obligación en dicha Cláusula para el momento de la exigibilidad, como lo es, la pena por el incumplimiento tal como lo pauta de manera expresa el Artículo 1.218 del Código Civil, como una obligación pura y simple, puesto que las obligaciones alternativas son aquellas en que existen varios objetos sobre los cuales el deudor se obliga a cumplir determinada prestación y el deudor se libera ejecutando la prestación sólo sobre uno de ellos, sin obligar al acreedor a recibir parte de la una y parte de la otra, tal como es definido en el Artículo 1.216 eiusdem, siendo obligatorio demostrar la causa que hace exigible la ejecución del contrato o la resolución del mismo a fin que pueda configurarse la aplicación de la referida Cláusula Penal a tenor de lo pautado en el Artículos 1.167 ibídem y siendo que lo pretendido por la representación accionante es que se otorgue el documento definitivo de compraventa del inmueble de marras, simultáneamente con el pago a su antagonista de la cantidad de Diecinueve Mil Ciento Ochenta y Cinco Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs.F 19.185,00) como remanente de tal operación, puesto que puede pedir la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada, tal como lo contempla el Artículo 1.259 de la referida norma sustantiva civil y en vista que la representación de esta última no demostró subrogarse en la Cláusula Penal en referencia, ni alguna otra circunstancia que la liberara de lo exigido, lo ajustado a derecho es DECLARAR IMPROCEDENTE TANTO LA APLICACIÓN DE LA CLÁUSULA PENAL COMO LA OFERTA DE PAGO INVOCADAS, y así se decide.

La anterior determinación se hace en atención al criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Sentencia de fecha 09/07/2009, con ponencia del Magistrado LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, en el Expediente Nº 2009-000051, cuyo tenor se transcribe parcialmente a continuación:

“…Ahora bien, ya esta Sala estableció en la denuncia anterior que estamos en presencia de un contrato de promesa bilateral de compraventa y no ante un contrato de opción de compraventa como lo señala la parte recurrente en casación, es por ello, que en razón de la denuncia planteada, corresponde a esta Sala determinar si ante la existencia de un contrato de “promesa bilateral de compraventa”, en el que se ha pactado una cláusula penal en caso de incumplimiento de alguna de las partes, le está permitido a cualquiera de ellas demandar el cumplimiento del contrato. Para decidir la Sala observa: Nuestra ley civil sustantiva prevé un sistema para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en los contratos preparatorios, que consiste en la predeterminación de los daños y perjuicios, mediante una cláusula penal, por la inejecución de la obligación principal (Artículo 1.258 del Código Civil). Es muy común en lo contratos preparatorios la estipulación de una cláusula penal en la cual tanto el promitente vendedor como el promitente comprador se comprometen a indemnizar a su contraparte, mediante el pago de una suma de dinero, en caso de incumplimiento de alguna de ellas. Ahora bien, uno de los elementos esenciales para la existencia y validez de los contratos de compraventa es el consentimiento. Ello se desprende de la norma contenida en el artículo 1.161 del Código Civil que establece: “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado…”. (…) Al mismo tiempo, la normativa prevista en el artículo 1.259 eiusdem, relativo a las obligaciones con cláusula penal, le otorga al acreedor la posibilidad de pedir al deudor constituido en mora, el cumplimiento o ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada. (…) De la anterior transcripción del fallo recurrido se evidencia que el juez superior erró al establecer que las obligaciones garantizadas con cláusula penal sólo pueden verse satisfechas por la exigencia o la demanda del pago acordado en la misma y no por una demanda por cumplimiento de contrato, siendo que con tal desatino infringió por falta de aplicación lo dispuesto en las delatadas normas civiles sustantivas que otorgan la facultad, a la parte afectada por el incumplimiento del contrato, de ejercer a su elección la acción por cumplimiento o ejecución de contrato, en lugar de solicitar la pena estipulada...”. (Énfasis del Tribunal)

Ahora bien, en cuanto a los alegatos y defensas que se opusieron en este juicio respecto la ejecución o no del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA en cuestión, considera este Despacho oportuno destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN, fijó posición en relación a lo que parcialmente se extrae a continuación:

“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.

Por efecto de lo anterior, queda evidenciado en el presente asunto, que en el contrato celebrado en fecha 24 de Octubre de 1997, en la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 04, Tomo 58 de lo libros respectivos, entre las partes de autos, establecieron una serie de Cláusulas Contractuales de Obligatorio Cumplimiento donde la COMPRADORA se comprometió a pagar el saldo del precio dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes a la protocolización del documento de definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro respectiva, entre otras cosas, con motivo del convenio y la VENDEDORA se obligó a incorporar todos los servicios como pavimentación, electricidad, agua y cloacas al lote de terreno objeto de la PROMESA DE COMPRA VENTA y que una vez fuesen estos incorporados, otorgaría dentro de los sesenta (60) días siguientes el documento de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva, y así se decide.

Ahora bien, siendo que a las actas procesales que conforman el presente asunto se comprobó que la Empresa accionante cumplió con su obligación de pagar la primera y la segunda cuota a fin de lograr la protocolización del Documento Definitivo, tal como lo reconoció en forma expresa la representación de su antagonista y en vista que también quedó probado en dichas actas procesales que no se verificó el otorgamiento del documento definitivo en la fecha pautada para ello; por lo tanto se juzga que esta última con su incumplimiento imposibilitó hacer la tradición legal del inmueble objeto de la pretensión, tal como lo consagra el Artículo 1.265 del Código Civil, lo cual constituye una prestación derivada de la obligación de transferir que se cumple con el otorgamiento del instrumento definitivo de propiedad, de acuerdo con las formalidades que exige la Ley que rige la materia, ya que solo se limitó a argumentar la alternabilidad de un pago mediante una Cláusula que no quedó probada en autos; por tanto, al haber quedado probado en autos que la actora cumplió con su deber de pagar parte del precio del inmueble y demás obligaciones sin que dicho argumento haya sido desvirtuado por la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad legal para ello, la acción de ejecución o cumplimiento de CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA que origina estas actuaciones, debe prosperar conforme al marco legal antes descrito, dado que dichas normas reguladoras son de estricto orden público, y así lo decide formalmente este Órgano Jurisdiccional.

En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de este, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de Noviembre de 2003.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana Sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los Órganos Jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.

En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la señalada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas y con vista a los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente se debe DECLARAR CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO e IMPROCEDENTE LA ARGUMENTACIÓN DE ALTERNABILIDAD Y LA OFERTA DE PAGO opuestas por la representación demandada, con todos los pronunciamientos de Ley, conforme los lineamientos expuestos en este fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 ibídem, y así finalmente lo determina éste Operador de Justicia.

DE LA DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la Empresa GONZÁLEZ & DE CASTRO HNOS., C.A., contra la Sociedad Mercantil PRADOS DE TUSMARE, C.A., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo; por cuanto quedó probado en autos que esta última no dio cumplimiento a los parámetros establecidos en el referido contrato, puesto que no incorporó en tiempo oportuno todos los servicios de pavimentación, electricidad, agua y cloacas al lote de terreno objeto de la PROMESA DE COMPRA VENTA, ni otorgó dentro de los sesenta (60) días siguientes a tal in corporación el documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva, ya que nada riela en contrario al expediente, conforme los lineamientos señalados Ut Supra.

SEGUNDO

SE CONDENA a la Empresa demandada a que CUMPLA VOLUNTARIAMENTE con el otorgamiento del documento definitivo de compra venta del inmueble de marras, constituido por un Lote de Terreno ubicado en el Sector conocido como Boyera, en jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, con una superficie de Mil Trescientos Treinta y Cuatro Metros Cuadrados con Dos Centímetros (1.334,02 Mrts2), el cual presenta los siguientes linderos particulares, de conformidad con el Sistema de Coordenadas con referencia a Loma Quintana: Por el NORTE: Partiendo del Punto 102 al Punto 101 en una distancia de 22,30 metros, cuyas coordenadas son las siguientes: PUNTO 102: NORTE -7937,97; ESTE: 9.877,36; PUNTO 101; NORTE: -7.921,57; ESTE: 9892,46, FINALIZANDO EN EL PUNTO 100 EN UNA DISTANCIA DE 2,45 METROS CUYAS COORDENMADAS SON LAS SIGUIENTES: PUNTO 100: NORTE 7.923,98; ESTE 9.892,90. POR EL ESTE: PARTIENDO DE PUNTO 100 AL PUNTO 97, CON UNA LONGITUD DE CUERDA DE 23,33 CUYAS COORDENADAS SON LAS SIGUIENTES: PUNTO 100: NORTE: -7.923,98; ESTE 9.892,90; PUNTO 97: NORTE -7.940,08; ESTE 9.909,80 SIGUIENDO AL PUNTO 106 EN UNA DISTANCIA DE 21,59 METROS, CUYAS COORDENADAS SON LAS SIGUIENTES: PUNTO 106; NORTE: -7.954,10; ESTE 9.926,21. POR EL SUR: PARTIENDO DE PUNTO 106 AL PUNTO 105 EN UNA DISTRANCIA DE 18,24 METROS, CUYAS COORDENADAS SON LAS SIGUIENTES: PUNTO 106; NORTE: -7.954,10; ESTE: 9.926,21: PUNTO 105; NORTE: -7.956,52; ESTE: 9.907, 94, CONTINUANDO CON EL PUNTO 104 EN UNA DISTANCIA DE 19,14 METROS, CUYAS COORDENADAS SON LAS SIGUIENTES; PUNTO 103 EN UNA DISTANCIA DE 18,85 METROS CUYAS COORDENADAS SON LAS SIGUIENTES: PUNTO 103; NORTE: -7.984,98; ESTE: 9.883,90. POR EL OESTE: PARTIENDO DEL PUNTO 103 AL PUNTO 102, EN UNA DISTANCIA DE 47,47 METROS, CUYAS COORDENADAS SON LAS SIGUIENTES: PUNTO 103; NORTE: 7.984,98; ESTE: 9.883,90; PUNTO 102; NORTE: -7.937,97; ESTE: 9.877,36, el cual pertenece a ella en propiedad según documento protocolizado en fecha 11 de Agosto de 1993, ante la Oficina Subalterna de Registro del Quinto Circuito del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, bajo el N° 15, Tomo 9, Protocolo Primero de los libros respectivos. En el entendido que si no cumple voluntariamente con dicha condena, se ordena protocolizar la presente Sentencia en la referida Oficina Registral, para que, conforme al Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor de la demandante, previo el pago de la cantidad de Diecinueve Mil Ciento Ochenta y Cinco Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs.F 19.185,50) por concepto de diferencia del precio de venta a cargo de la COMPRADORA.

TERCERO

IMPROCEDENTE TANTO LA APLICACIÓN DE LA CLÁUSULA PENAL COMO LA OFERTA DE PAGO opuestas por la representación demandada.

CUARTO

SE IMPONEN las costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese y déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 eiusdem.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Treinta y Un (31) días del mes de J.d.D.M.D. (2012). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA TEMP.,

ABG. J.C.V.R.

ABG. I.P.B.L.R.

En la misma fecha anterior, siendo las 02:21 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.

LA SECRETARIA TEMP.,

JCVR/IPBLR/DAY-PL-B.CA

ASUNTO: AP11-V-2009-000730

SENTENCIA DEFINITIVA

MATERIA CIVIL-CONTRATO