Decisión nº 751 de Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 10 de Julio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Expediente No. 44.273

Se le dio entrada al presente expediente, mediante auto de fecha cuatro (4) de Mayo de 2009, en el cual, a los fines de emitir pronunciamiento sobre la admisión de la acción, se instó a la parte actora a exhibir ante el Tribunal, el Libro de Actas de Asamblea de la Junta de Condominio del EDIFICIO RESIDENCIAS MARTIN, a los fines de verificar la identidad y cualidad que poseen los sujetos a los cuales se hace mención en el libelo de la demanda.

El día siete (7) de Mayo de 2009, compareció el ciudadano G.B.M., venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº 4.516.557, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 21.779, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, CONDOMINIO CENTRO RESIDENCIAL INTEGRAL MARTIN, que se encuentra inscrito ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el día diez (10) de Enero de 1978, bajo el Nº 5, Protocolo 1, Tomo 18, de los folios 16 al 37, el cual a su vez se encuentra representado por el ciudadano J.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.147.410, del mismo domicilio y presidente de la mencionada junta condominial.

Por la diligencia de la mencionada fecha, el apoderado actor pretendió dar cumplimiento a la instancia de este Tribunal al momento de darle entrada, exhibiendo –ad efectum videndi– el Libro de Actas de Asamblea de la Junta de Condominio del EDIFICIO RESIDENCIAS MARTIN, consignando copia del acta levantada en la junta de condominio de fecha veintitrés (23) de Agosto de 2008. La ciudadana Secretaria de este Tribunal, las certificó con vista a la original y fueron agregadas a las actas del expediente.

Corresponde pues a este Tribunal determinar si los documentos consignados, satisfacen los requerimientos necesarios para admitir este especial juicio de cobro de cuotas de condominio, por la vía ejecutiva, procedimiento que fue seleccionado por la representación judicial de la parte actora, en el libelo de la demanda, cuya admisión o no, se decide conforme a las siguientes consideraciones:

La intención de este Tribunal cuando dictó el despacho saneador contenido en el auto de entrada de la causa, de fecha cuatro (4) de Mayo de 2009, fue verificar la verdadera naturaleza ejecutiva de los recibos de condominio cuyo cobro se pretende. Esa naturaleza dimana de la oponibilidad del título, porque en un juicio tan expedito, en el cual ocurre el adelantamiento de la fase de ejecución, que causa gravámenes irreparables a la parte ejecutada y presuntamente deudora, no basta que los instrumentos contengan sumas líquidas y exigibles, sino además que se hayan causado efectivamente contra quienes se oponen y que esa persona coincida con la identidad del demandado en juicio ejecutivo.

En el presente caso, se demanda el cobro de las cuotas de condominio que van desde el mes de abril del año 2000, hasta la presente fecha, del EDIFICIO RESIDENCIAS MARTIN, cuya gestión se encuentra a cargo del demandante, CONDOMINIO CENTRO RESIDENCIAL INTEGRAL MARTIN, cuyo presidente, como se indicó, es el ciudadano J.A.. Cobro que se pretende contra el ciudadano E.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.059.711, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, quien según afirma la representación de la parte actora en el libelo de la demanda, es el propietario de un inmueble constituido por un (1) apartamento signado con el Nº 8-10, módulo 8, piso 10, ubicado en el edificio del CENTRO RESIDENCIAL INTEGRAL MARTIN, situado en la Avenida 2 (El Milagro), jurisdicción de la Parroquia S.L.d.M.M.d.E.Z..

Encuentra oportuno este Tribunal, destacar que la pretensión que de la demanda se deduce, consigue la sugerencia de llevarse por los trámites del procedimiento ejecutivo a que se contrae el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, por así disponerlo el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, que a la letra impone:

Artículo 14º: Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, h.f. contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.

Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.

(Énfasis agregado).

Una interpretación coherente de la mencionada norma, lleva a este Tribunal a hacer cita de los artículos referidos a la forma de administración de los inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal. El primero de ellos es el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, que dispone:

Artículo 18º: La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente. La junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento de todos los edificios regulados por esta Ley…

De la mencionada norma, habrá de destacar este Tribunal que la misma contempla la necesidad de que además de la Asamblea General de Copropietarios y la Junta de Condominio, existan la figura del Administrador, el cual, según el artículo 19 ibidem, será una persona natural o jurídica, designada por la por mayoría de votos de la Asamblea de Copropietarios, y desempeñará sus funciones por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales. Pero aparte de este cargo, dispone el artículo 18 que la Asamblea de Copropietarios elegirá de su seno un presidente, cuyas funciones se limitan a dirigir las sesiones en las cuales deliberará la asamblea. El Administrador, en cambio, tiene un prisma mucho más amplio de funciones, y se encuentran claramente establecidas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo tenor es el siguiente:

Artículo 20º: Corresponde al Administrador:

a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;

b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;

c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;

d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;

e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.

f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;

g) Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.

h) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.

Parágrafo Único: La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar.

(Subrayado agregado).

Destaca el Tribunal una de las atribuciones que tiene asignada el administrador, relativa a la recaudación de los gastos y expensas comunes entre los propietarios. Esta norma consigue una clara complementación con el antes citado artículo 14 de la ley, que establece la fuerza ejecutiva de las liquidaciones o planillas respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, siempre que las mismas sean pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios.

Esa última aseveración, cobra particular interés para el caso de autos, en el cual corren insertas a las actas un legajo de facturas constante de ciento siete (107) folios, supuestamente correspondientes a las cuotas de condominio de los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2000; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2001; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2002; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2003; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2004; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2005; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2006; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2007; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2008; y Enero, Febrero y Marzo del presente año 2009. Adicionalmente, se presentan al cobro dos (2) cuotas relativas a la empresa estatal de hidrológica y uno (1) referente a los ascensores.

Los mencionados instrumentos se emiten contra el ciudadano E.B., constan del sello húmedo del EDIFICIO RESIDENCIAS MARTIN, y en ellas se dispone el membrete del CONDOMINIO CENTRO RESIDENCIAL INTEGRAL MARTIN. En el texto de los instrumentos, se observa una firma ilegible, graficada en la parte superior de la leyenda “firma”, sin que se indique a quien corresponde la misma, cuya identidad se supone coincidente con el sujeto que emitió en nombre de la administración, las mencionadas facturas. Revisadas las actas del expediente, se observa que el mismo grafismo que constituye la firma de las facturas, repetida en cada una de ellas, tiene una importante asimilación visual a las expuestas de forma auténtica en el instrumento poder, por ejemplo, en el renglón que corresponde al otorgante, que no se supone otro sino el ciudadano J.A., presidente del CONDOMINIO CENTRO RESIDENCIAL INTEGRAL MARTIN.

Igualmente ocurre con las copias de los libros de asamblea presentados al Tribunal, que en el fotostato que riela al folio ciento cincuenta y siete (157), en la línea veintiséis (26) del documento, se lee “Jorge Acosta”, y a su lado derecho, una firma similar a la rubricada en las facturas de las cuotas de condominio. Conciente está este Tribunal que el estudio de las firmas y los trazos corresponde a la grafotecnia, pero las simples observaciones que aquí se formulan, no buscan determinar su autenticidad, sino simplemente, en ausencia de la leyenda que lo indique, tener los indicios acerca de quién firmó y, en consecuencia, quién libró los recibos de pago de las cuotas de condominio.

Y ese dato es interesante, en la medida de que los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, deben respetar y cumplir las disposiciones extendidas en la ley que regula esa materia condominial. Por eso es que este Tribunal fijó los límites del aparato administrador que debe figurar en todo inmueble, porque en el presente caso se advierte de la existencia de un presidente de la asamblea de condóminos, que es quien viene a representarlos en este juicio, pero no se vislumbra la figura del Administrador, cargo que ocupa la mayor responsabilidad en términos de la ley.

De allí que entiende este Tribunal, que siendo la ley benevolente con la posibilidad de presentar el cobro de las cuotas de condominio por la vía ejecutiva, es deber que los recibos por los que se extienden las mencionadas cuotas, sean el reflejo exacto de los caracteres que la ley le impone. Uno de esos requisitos, es que el mismo sea pasado por el administrador a los copropietarios. Dos consecuencias se extraen de esa acepción.

En primer lugar, que el compelido a librar los recibos y planillas es el administrador del inmueble y no otro. En el presente caso, en cambio, la firma que se presume se impronta en las facturas, es del presidente de la Asamblea de Copropietarios. No tiene este Tribunal que entender que en el CONDOMINIO CENTRO RESIDENCIAL INTEGRAL MARTIN, las funciones del Administrador, señaladas por imperio de la Ley, las asume el presidente, porque así lo hayan dispuesto los integrantes de la asamblea, pues ello equivaldría a que este mismo Tribunal desconozca los designios del legislador, los cuales está obligado a seguir conforme el principio de legalidad, no le es dable a los copropietarios del EDIFICIO RESIDENCIAS MARTIN, modificar el contenido de la ley, trasladando las competencias del Administrador al Presidente de la Asamblea, que tiene funciones de naturaleza distante, y si lo llegara a hacer, tendrían que asumir las consecuencias negativas que desde ya se denotan, como lo serían la imposibilidad de extraer efectos ejecutivos de los instrumentos usados para el cobro de las cuotas de condominio.

Es cierto que el in fine del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, le otorga fuerza ejecutiva a las planillas libradas por el administrador, pero cuando esas planillas no las extiende el administrador, sino el presidente de la asamblea condominial que pretende hacer las veces de aquél, surge el inconveniente de que esos títulos, al no haber sido elaborados conforme a la ley, pierden el carácter monitorio que les da la ley, si bien no prejuzga los dicho sobre la validez de los mismos.

Adicional a ello, el Tribunal observa que el espíritu de la ley, no se conforta con que las planillas sean libradas, sino que deben ser pasadas al propietario contra el que se opone el cobro de la cuota o cuotas respectivas, tal y como se desprende de la interpretación exegética de la norma, a que se da lugar en uso del artículo 4 del Código Civil, que obliga a que a la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador. Cuando el legislador dispone que sean “pasadas” a los propietarios, significa que las mismas deben ser presentadas al cobro en tiempo hábil, para el pago de las cuotas que se pretenden.

Al revisar exhaustivamente los instrumentos que se pretenden cobrar, fácilmente se colige que las mismas no pudieron ser presentadas al cobro en la fecha que correspondía, de hecho es posible afirmar que las ciento siete (107) facturas de condominio y las tres (3) de cuotas extraordinarias, fueron elaboradas en un mismo periodo de tiempo y no en los meses que se supone se causaron; y es así porque las facturas o planillas de cobro de cuotas, disponen de un número de control y de factura, y al revisar uno por uno este Tribunal los mencionados guarismos, advierte que los mismos tienen un orden consecutivo e ininterrumpido, cuando la lógica advierte que los números de control y de factura debían ser aleatorios, pues las únicas cuotas causadas no podían ser las de un solo propietario. Asimismo, el estado las facturas que, se supone, tienen más de ocho (8) años de emitidas (las de los últimos meses del año 2000), es idéntico a las que se emitieron recientemente para el cobro de los primeros meses del año en curso. Se destaca, además, que aunque la demanda se incoó en fecha veintitrés (23) de Marzo de 2009, cuando aun no había finalizado ese mes, ya junto a ella se produjo la factura de la cuota del condominio que aun no se había consumado, llegando al punto de verificarse estampada la fecha del treinta y uno (31) de Marzo de 2009, día que no había transcurrido cuando la demanda y sus anexos fue presentada en la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial.

Asimismo, en las cuotas correspondientes a los años 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2006 y 2007, los cobros se causaron en bolívares fuertes, cuando para esas fechas no había sido reconvertido el cono monetario, incluso en los primeros de esos años ni siquiera existía la expectativa de que ocurriera el proceso de reconversión monetaria.

Todos estos datos arrojan la inverosimilitud de los documentos que sostienen la pendencia de una litis que se propone transitar por un proceso de adelantamiento de ejecución, que sólo tiene lugar cuando las planillas libradas consigan el carácter ejecutivo que les da la ley, carácter este que en la presente demanda se encuentra ausente.

Igualmente, se reconoce que la intención de este Tribunal cuando libró el despacho saneador de fecha cuatro (4) de Mayo de 2009, era precisar la condición de copropietario del ciudadano E.B., que es contra quien se libran las cuotas de condominio, pues en el libelo de la demanda se lee que la mencionada condición se extrae de un documento que se acompaña a la misma marcado con la letra “C”, pero luego de la revisión integral de las actas, se encuentra este Tribunal con que el susodicho documento no reposa en el expediente, por no haber sido realmente consignado; mientras que luego de ser leídas las actas que se acompañaron a la diligencia del día siete (7) de Mayo de 2009, no arrojaron datos que llevaran al convencimiento de este Tribunal, de que la obligación cuyo cobro se pretende es líquida, exigible y oponible al demandado, todos presupuestos concurrentemente necesarios para sustanciar el juicio por la vía ejecutiva y en cuya ausencia la demanda deberá ser declarada inadmisible, tal y como lo hará este Juzgado de manera expresa, positiva y precisa, por ser obligación de esta Juzgadora examinar cuidadosamente el instrumento presentado, por así disciplinarlo el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Por los razonamientos de hecho y de derecho planteados, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA INADMISIBLE la demanda de cobro de cuotas de condominio por vía ejecutiva, intentada por el abogado G.B.M., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, CONDOMINIO CENTRO RESIDENCIAL INTEGRAL MARTIN, contra el ciudadano E.B., ya identificados.

REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, sellada, y firmada, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los diez (10) días del mes de Julio del año dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

La Juez,

(Fdo.)

Dra. E.L.U.N.

La Secretaria,

(Fdo.)

Abg. M.H.C.

En la misma fecha, siendo las ___________, se dictó y publicó la resolución que antecede, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, quedando anotada bajo el No. ________, en el libro correspondiente.- La Secretaria, (Fdo.). Quien suscribe, La Secretaria de este Juzgado, Abg. M.H.C., hace constar que la presente copia es fiel y exacta de su original, correspondiente al fallo dictado en el Expediente No. 44.273, lo Certifico en Maracaibo a los diez (10) días del mes de Julio de 2009.

ELUN/yrgf