Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 14 de Agosto de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 14 de Agosto de 2009

199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2009-000090

PARTE ACTORA: G.D.A.D.S., peruana y titular de la cédula de identidad No. E-81.353.080.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: I.E.Y.P. inscrito en el Inpreabogado bajo el Nos. 33.619.

PARTE DEMANDADA: C.B.D.D., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, casada y titular de la cédula de identidad No. 6.518.419.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: H.R.T., F.E.B.W. y C.A.D.O. inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 60.114, 112.744 y 106.821 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

Conoce este órgano jurisdiccional del presente expediente proveniente del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, plenamente identificado, contra la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 25 de diciembre de 2008.

Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado en fecha 03 de agosto de 2006, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado I.E.Y.P., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, la cual luego de sufrir los tramites de rigor, fue distribuida al Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Expone la parte actora en su escrito libelar: Que el día 04 de mayo de 2005, junto con la demandada suscribieron un contrato según el cual se le otorgaba a ésta un año de plazo para la devolución del inmueble identificado como D-11, situado en la Urbanización el Cementerio, parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital, Ubicado en el Centro Comercial La Hormiguita BCA, planta baja, en la Calle El Degredo o/a aislamiento y Callejón El Degredo, contado a partir del 01 de junio de 2005, al 31 de mayo de 2006, término éste equivalente a un año dando cumplimiento al literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la demandada ocupa el inmueble desde el 01 de junio de 2001. Que por cuanto la demandada se ha negado a entregar el inmueble arrendado una vez vencido el lapso antes establecido, procedió a interponer demanda en su contra para que ésta sea condenada a hacer entrega del inmueble en cuestión.

En fecha 07 de agosto de 2006, el Juzgado segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial dictó providencia mediante la cual declaró inadmisible la demanda.

En fecha 14 de agosto de 2006, la parte actora ejerció recurso de apelación contra la decisión antes mencionada, la cual fue oída mediante auto de fecha 18 de septiembre de 2006.

En fecha 28 de septiembre de 2006, este Juzgado dio entrada el presente expediente, ordenó su anotación en el libro de causas respectivo, se abocó a su conocimiento y fijo oportunidad para dictar sentencia. Ocasión en la cual dictó decisión mediante la cual fue revocado el auto apelado y se ordenó al Juez A-Quo, admitir la demanda.

Remitido como fue el expediente al Juez de la causa, éste en fecha 25 se septiembre de 2007, se inhibió de seguir conocimiento del presente juicio, una vez redistribuido el expediente le correspondió su conocimiento al Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

En fecha 02 de octubre de 2007, fue admitida la demanda.

Agotados como fueron los tramites pertinentes para lograr la citación personal de la parte demandada, e inclusive la citación mediante carteles, siendo infructuosas las mismas, previa solicitud de la parte interesada, fue designado defensor judicial a la parte demandada, quien fue notificado, aceptó el cargo, prestó el respectivo juramento de Ley, y en fecha 24 de octubre de 2008, presentó escrito de contestación ala demanda a través del cual negó, rechazó y contradijo la demanda.

En fecha 28 de octubre de 2008, la representación judicial de la parte demandada presentó poder que la acreditara y procedió a contestar la demanda en los siguientes términos: Alegó el hecho que la parte actora no podría exigir la entrega material del inmueble por cuanto la relación arrendaticia que las une comenzó el 01 de junio de 2001, hasta el mes de mayo de 2006. que su intención no fue establecer el lapso de goce de la prorroga legal al suscribir el contrato anexo al escrito libelar. Planteó la cuestión previa contenida en el ordinal 6to., del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en razón que según su dicho, la parte actora no cumplió con el ordinal 2do., del artículo 340 eiusdem, por cuanto no señalo su domicilio procesal. Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes. Alegó que la relación arrendaticia existente es a tiempo indeterminado, por cuanto se ha mantenido ocupando el inmueble arrendado una vez vencido el lapso estipulado en el contrato, y ha ido consignando el canon de arrendamiento respectivo, el cual ha sido retirado por la parte actora, lo que constituye la tácita reconducción del contrato.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.

Admitidas como fueron las pruebas, y llegada la oportunidad para dictar sentencia, el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 25 de noviembre de 2008, dictó sentencia mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa interpuesta por la parte demandada, declaró sin lugar la demanda.

En fecha 16 de enero de 2009, la representación judicial de la parte actora ejerció recurso de apelación, el cual fue oído mediante auto de fecha 22 de enero de 2009.

En fecha 01 de abril de 2009, este Juzgado dio entrada al expediente, ordenó su anotación en el libro de causas respectivo, se avocó a su conocimiento y fijo el 10º día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia.

Estando en la oportunidad procesal pertinente para emitir pronunciamiento de mérito en la presente causa, este Tribunal de Alzada como punto previo a ello pasa a hacer las siguientes consideraciones:

Primeramente esta Alzada deja constancia que de conformidad con lo establecido en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, la incidencia de cuestión previa resuelta por el Juez A-Quo, esta exenta de análisis y revisión ante esta Instancia. Así se establece.

Dicho esto, pasa esta Alzada a analizar el material probatorio cursante a los autos:

De las pruebas de la parte actora:

 Poder autenticado ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de mayo de 2006, bajo el No. 44, tomo 33, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con los artículos 150, 151 y 154 del Código de Procedimiento Civil, del cual se desprende la representación judicial de la parte actora. Así de decide.

 Documento de fecha 04 de mayo de 2005, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose de éste la existencia de la relación contractual que vincula a los hoy litigantes, así como las obligaciones entre ellos asumidas. Así se decide.

De las pruebas de la parte demandada:

 Copia simple de poder autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 21 de diciembre de 2007, bajo el No. 58, tomo 166, la cual al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal la tiene como fidedigna, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 150, 151 y 154 eiusdem, del cual se desprende la representación judicial de la parte demandada. Así de decide.

 Legajo de copia certificada del expediente signado con el No. 2006-0926, de la nomenclatura del Juzgado 25° de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, la cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, desprendiéndose de ésta la existencia de la relación locativa que vincula las partes, la cual data desde el 01 de junio de 2001, las consignaciones de los cánones de arrendamiento de los meses de junio de 2006, hasta septiembre de 2007, así como el retiro de las mismas por parte de la actora, con excepción de la correspondiente al último mes consignado, es decir, septiembre de 2007. Así de decide.

Del análisis efectuado al material probatorio traído a los autos, observa quien aquí sentencia que la parte actora consignó documento de fecha 04 de mayo de 2005, del cual se constata el hecho que las partes dejaron sentado que el lapso allí previsto de un año contado desde el 01 de junio de 2005, hasta el 31 de mayo de 2006, equivaldría al lapso de prorroga legal por tener la relación arrendaticia que los vincula una duración superior a un año y menor a cinco, la cual data del 01 de junio de 2001, circunstancia ésta que se consolida con las probanza aportada por la parte demandada, de cuyo contenido se desprende la veracidad de dichas afirmaciones. Así se establece.

En este orden de ideas, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación. Asimismo, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.

Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.

Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.

Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el Derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen. Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.

En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

Como se dejo anteriormente establecido, el contrato de arrendamiento tiene un significado muy amplio, pues denota no solo el pago de las pensiones arrendaticias, sino también de entrega de la cosa arrendada, tal como ocurre con la obligación del arrendatario de devolver el inmueble al arrendatario, al vencimiento del plazo prefijado como de duración del contrato, aun cuando esta obligación está limitada por la fuerza obligatoria de la prorroga legal a que se refieren los artículos 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.

No obstante a lo anterior, al haber la parte demandada consignado a los autos Legajo de copia certificada del expediente signado con el No. 2006-0926, de la nomenclatura del Juzgado 25° de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, de la cual efectivamente se constata la existencia de las obligaciones asumidas por las partes, se evidencia igualmente las consignaciones de los cánones de arrendamiento de los meses de junio de 2006, hasta septiembre de 2007, así como el retiro de las mismas por parte de la actora, con excepción de la correspondiente al último mes consignado, es decir, septiembre de 2007, lo cual a todas luces constituye una aceptación tácita por parte del actor en que su antagonista arrendatario continuara ocupando el bien inmueble arrendado, lo cual consecuencialmente, tal como lo estableció la Juez A-Quo, acarrea la indeterminación del contrato por haberle permitido a la arrendataria ocupar el inmueble con posterioridad al vencimiento del convenio de prorroga entre ellos suscrito, y percibiendo los pagos por ésta efectuado, tal como se constata de las solicitudes de retiro y sus respectivas autorizaciones efectuadas ante el Juzgado de consignaciones. Así se decide.

Ahora bien, uno de los mayores puntos de interés que presenta la relación arrendaticia es en relación al tiempo de duración, pues en muchas circunstancias tanto el arrendador como el arrendatario se preguntan sobre el tipo de contrato otorgado en cuanto al tiempo; y de presentarse el conflicto de intereses en cuanto a si el contrato de arrendamiento celebrado es a plazo fijo o indeterminado, ante tales circunstancias, tal como es el caso que hoy nos ocupa, surge inevitablemente la necesidad de efectuar la interpretación de la naturaleza del contrato, ya que la pretensión del actor es “el cumplimiento del contrato de arrendamiento, en el sentido que el arrendatario le entregue el local objeto del contrato, totalmente desocupado de bienes y personas”.

En el presente caso, la demandante al haber intentado una demanda de cumplimiento de contrato presumiblemente ante el vencimiento de la Prorroga otorgada al demandado, fundamentada en un contrato de arrendamiento que se convirtió a tiempo indeterminado, hizo una errónea interpretación de la temporalidad arrendaticia, lo que puede conducir a la improcedencia de la acción; y como ha sido afirmado por nuestra doctrina, si el actor escogió mal la vía, es importante mencionar que se trata de un problema de calificación de la acción. Así se declara.

Calificar la acción es dar a la misma la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la ley, es decir, determinar que una acción sea exactamente tal o cual conforme a derecho, de modo que tratándose de la “calificación de la acción”, pueden observarse varias posiciones. Para saber cual es la acción ejercida, el elemento fundamental es la CAUSA PETENDI, la razón de pedir, tomando en cuenta las normas legales correspondientes, siendo también importante mencionar que al actor no le está permitido escoger la vía más conveniente para sus intereses, pues es facultad de los jueces calificar la acción y apartarse de la escogida por el actor.

En efecto, es necesario determinar que el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, es aquel mediante el cual el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, tal como es la contienda que hoy aquí se dirime, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal. Así se establece.

Como se ha dejado suficientemente establecido estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, ya que si bien es cierto las partes al momento de suscribir el documento de fecha 04 de mayo de 2005, plasmaron su voluntad que el lapso allí previsto de un año contado desde el 01 de junio de 2005, hasta el 31 de mayo de 2006, equivaldría al lapso de prorroga legal por tener la relación arrendaticia que los vincula una duración superior a un año y menor a cinco, no es menos cierto que una vez vencido dicho término, es decir, la prorroga acordada por las partes, la arrendataria se mantuvo ocupando el inmueble, y la arrendadora percibió el pago respectivo, motivos suficientes para concluir y determinar que la demandante yerro al ejercer la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal fundada en una convención contractual arrendaticia a término indefinido. Así se decide.

En este orden, es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003, en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A.,.

Desde tal perspectiva, siendo evidente la existencia de una anomalía procesal, la cual hace necesario para quien aquí sentencia, siendo el director de la contienda que aquí se dirime, en aras de mantener y procurar la estabilidad del juicio, quien sentencia, en apego a lo preceptuado en el artículo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, donde se constituye una de las más importantes de las garantías constitucionales “EL DEBIDO PROCESO”, el cual debe ser aplicado en todas las actuaciones judiciales y administrativas de la república, siendo mandato constitucional, así como a lo establecido en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, de donde deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses; debe determinar en atención a los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, que la acción idónea a ejercer sería aquella que nuestro ordenamiento jurídico permita ejercer cuando se está en presencia de un contrato de arrendamiento a término indefinido o indeterminado, y no la que de manera errónea ejerció la demandante de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal, todo ello en contravención a lo previsto por nuestro legislador patrio en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde quedo plasmado que toda acción fundada en un contrato verbal o de plazo indeterminado de arrendamiento inmobiliario debe ser ejecutada dentro y bajo las premisas de la figura del desalojo. Así se decide.

Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a los alegatos esgrimidos por el accionante en su escrito de demanda, inevitablemente este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, debe declarar SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, contra de la decisión de fecha 25 de noviembre de 2008, dictada por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y en tal sentido la improcedencia en derecho de la acción por ser contraria a la ley, y la consecuencia legal de dicha situación es declarar SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL incoada G.D.A.D.S., contra C.B.D.D., ambas partes plenamente identificadas en autos.

Se confirma la decisión apelada en los términos antes expuestos.

De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora recurrente.

Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia, y una vez cumplidas con las presentes formalidades remítase el presente expediente al Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los (14) días del mes de agosto de 2009. Años 199° y 150°.

EL JUEZ

JUAN CARLOS VARELA RAMOS

LA SECRETARIA

CAROLYN BETHENCOURT

En la misma fecha anterior, siendo las 12:24m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

CAROLYN BETHENCOURT

Exp. AP11-R-2009-000090

JCVR/cb/pn