Decisión de Superior Civil Mercantil Transito y Trabajo de Aragua, de 5 de Agosto de 2008

Suben las presentes actuaciones provenientes del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, y las mismas se relacionan con el recurso de Apelación que fuera interpuesto por el ciudadano W.J.C., titular de la cédula de identidad N° V-4.310.153, asistido por el abogado L.G.S.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 30.329, en contra de la sentencia dictada por el mencionado Juzgado de fecha 19 de Diciembre de 2006.

Dichas actuaciones fueron recibidas en este Despacho según nota estampada por la Secretaría el día 7 de Julio de 2.008, constante de una (01) pieza de ochenta y ocho (88) folios útiles. El Tribunal mediante auto dictado el día 10 de julio del mismo año fijo oportunidad procesal para dictar la respectiva decisión en el décimo (10) día de despacho siguiente de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.-

2. CONSIDERACIONES PREVIAS.

   Siendo la oportunidad legal a fin de que esta superioridad se pronuncie sobre el recurso de apelación planteado, sometido a conocimiento de esta alzada, seguidamente pasa hacerlo previa ciertas consideraciones de orden jurídico:

   Se inicia el presente juicio por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, por demanda presentada por los ciudadanos J.C.G.B., A.G.B., MARIA GRACIETE GOMES DE NABO DE BATISTA y JULIAO F.B., los tres primeros de nacionalidad portuguesa y el cuarto de nacionalidad venezolana, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° E-81.103.811, E-81.103.812, E-81.104.052 y V-9.698.724, representados en aquella oportunidad por la abogada en ejercicio Ninoska Mizrahi de Rossi, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 39.579, por resolución de contrato de arrendamiento, en contra del ciudadano W.J.C., titular de la cédula de identidad N° V-4.310.153.

3. DE LA SENTENCIA APELADA.-

   En fecha 19 de Diciembre de 2006, el Tribunal de la causa procedió a dictar sentencia, en el cual se puede observar lo siguiente:

   ....se observa que la parte accionante demanda la Resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano W.J.C.…, por falta de pago, reclamando como consecuencia de ello el pago de los siguientes conceptos…

   …previamente hay que determinar la naturaleza del contrato de arrendamiento, para cuyo efecto se observa, que con la demanda se acompañó el contrato de arrendamiento que dio origen a la pretensión, documento que al no haber sido impugnado, tachado ni desconocido produce todo el efecto jurídico que le inficiona el artículo 1357 del Código Civil, por el contrario, fue reconocido por el propio accionado-arrendatario al dar contestación a la demanda, cuando señaló que debe entregar el inmueble desocupado y que adeuda los cánones de arrendamientos reclamados. Reconocida la relación contractual se desprende del contenido del contrato de arrendamiento que las partes contratantes estipularon en la cláusula tercera el término de duración… …conforme al contenido de la cláusula transcrita en contrato de arrendamiento, el mismo es a tiempo determinado, es decir, por un (1) año, término que en el caso bajo examen, se prorrogo automática por períodos iguales, al continuar el arrendatario ocupando el inmueble y el arrendador haberlo permitido.

   Corresponde ahora determinar la falta de pago como causas invocada para que se declare judicialmente la resolución, observando al efecto que este hecho fue admitido por la parte demandada cuando reconoce que adeuda a parte accionante-arrendatario los cánones de arrendamiento insolutos, por lo que a “confesión de parte relevo de prueba”, lo que indefectiblemente hace procedente la resolución del contrato de arrendamiento por el incumplimiento en que incurrió el arrendatario al no pagar en su oportunidad las pensiones de arrendamiento, tal como lo establece el artículo 1592, ordinal 2° del Código Civil… …Esta circunstancia trae a su vez como consecuencia, que el arrendatario deba entregar inmediatamente a los arrendatarios el inmueble totalmente desocupado, pues no goza del derecho a la prorroga legal que le confiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por así expresamente determinarlo la norma contenida en el artículo 40 de la referida ley, cuando sobre la prorroga legal establece: “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal”.

   …se observa, en cuanto a los cánones de arrendamiento insolutos, es procedente el pago al quedar plenamente demostrado que la parte demandada le adeuda la suma reclamada…

   …en cuanto a la cancelación de la suma reclamada por concepto de cláusula penal… al respecto se observa que la ley que rige la materia señala en el artículo 28 que las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario en cuanto a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo, norma que invoca la parte actora para reclamar dicho monto; sin embargo, las partes contratantes en la cláusula décima tercera del contrato estipularon… …del análisis de la cláusula se desprende que en el caso sub iudice, fue pactado el pago de una suma adicional al canon de arrendamiento, supuesto este que no se subsume a lo previsto en el artículo 28 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por cuanto se refiere a un supuesto distinto, es decir, al atraso en la entrega del inmueble arrendado, que no es el caso, toda vez que, para la fecha en que se interpone la demanda, el contrato de arrendamiento como consecuencia de las prorrogas automáticas, estaba vigente, lo que hace inaplicable al caso bajo examen, lo estipulado en la cláusula décima tercera del contrato, pues la misma no esta referida al retardo en la entrega del inmueble como lo señala el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino al retardo en el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que tal reclamación con fundamento en lo dispuesto en la cláusula décima tercera del contrato no es procedente, pues para el arrendatario no había nacido la obligación de entregar el inmueble menos aún la cláusula penal por ellos estipulada.

   En lo atinente a las mensualidades que faltan por vencerse reclamadas de conformidad con lo establecido en el artículo 1616 del Código Civil… este Tribunal observa: La parte demandada al dar contestación a la demanda rechaza esta reclamación, sin embargo, para la fecha en que se interpone la demanda, es decir, “16 de julio de 2003” la parte actora demanda el pago de dieciocho (18) pensiones arrendaticias vencidas, contadas a partir del mes de diciembre de 2001 hasta el mes de julio de 2003”, lo que se traduce en que encontrándose el contrato vigente, para la fecha en que fue instaurada la demanda y finalizado el contrato el 15 de noviembre de 2003”, la parte demandada adeuda cuatro (4) mensualidades que corresponden a los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2003”, por cuanto la relación contractual arrendaticia terminó el “15 de noviembre de 2003”, como consecuencia de la acción judicial instaurada contra el arrendatario, de allí que el monto a cancelar por este concepto es la suma de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,oo), a razón de doscientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 250.000,oo) que representan el monto de las cuatro (4) mensualidades que faltaban por vencerse. En cuanto a los daños y perjuicios reclamados en el numeral cuarto los mismos tampoco son procedentes, por cuanto no fueron determinados en la demanda, aunado al hecho de que se ordeno la cancelación de los cánones de arrendamiento adeudados hasta la fecha de expiración del contrato, tampoco se ordena el pago de los servicios públicos y privados, por cuanto los mismos no fueron determinados ni cuantificados en la demanda. Se ordena la indexación de las sumas antes señaladas y no hay condenatoria en costas debido a que la parte demandada no resulto totalmente vencida…

   …la parte demandada durante el iter procesal no promovió prueba alguna a los fines de desvirtuar los hechos alegados por la parte accionante, por el contrario, al dar contestación a la demanda convino en la relación contractual que mantiene con la parte demandante como consecuencia del contrato de arrendamiento, en la entrega del inmueble objeto del contrato y en adeudarle por concepto de cánones de arrendamiento vencidos la suma reclamada en el numeral primero del capitulo III de la demanda; por otro lado, alega como defensa para desvirtuar las reclamaciones contenidas en el numeral tercero, cuarto y sexto del mencionado capitulo, que el contrato no es nulo y por ende no produce sus efectos, por haberse pactado el pago de los cánones de arrendamiento de manera anticipada, la cual no tiene asidero jurídico y por ende improcedente, pues en modo alguno tal estipulación contraviene el orden público, ya que las partes contratantes pueden perfectamente establecer la forma como debe materializarse el pago del canon de arrendamiento, sin que ello pueda conducir una vez suscrito por las partes, a que lo invoquen como defensa para evadir las obligaciones que le impone la ley. De manera que conforme a los argumentos antes expuestos, es procedente la pretensión de la parte actora tal y como quedará establecida en la parte dispositiva del presente fallo.

   PRIMERO: …Parcialmente CON LUGAR la demanda intentada… SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a los demandantes el inmueble arrendado… TERCERO: Se condena a la parte demandada a cancelar los siguientes conceptos… CUARTO: Se ordena la indexación de las cantidades condenadas a pagar…

   Mediante diligencia de fecha 10 de Diciembre de 2007, el ciudadano W.J.C., parte demandada, asistido por el abogado en ejercicio L.G.S.V., apeló de la decisión dictada por el Tribunal de la causa.-

5. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.-

   Ahora bien, analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente y estando dentro del lapso previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, siendo la oportunidad legal para decidir la apelación, este Tribunal lo hace con base a las siguientes consideraciones:

   El presente caso, surge a través de la demanda interpuesta ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, por la abogada Ninoska Mizrahi de Rossi, inpreabogado N° 39.579, apoderada en aquella oportunidad de los ciudadanos J.C.G.B., A.G.B., M.G.G.N.d.B. y Juliao F.B., plenamente identificados en autos, en contra del ciudadano W.J.C., igualmente identificado en autos, por resolución de contrato de arrendamiento.

   El Tribunal anteriormente mencionado, a través de sentencia de fecha 19 de Diciembre de 2006, declaró parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento y condenó al ciudadano a entregar a los demandantes el inmueble arrendado constituido por una casa de habitación, ubicada en la Urbanización M.B.I., y a su vez condenó a la parte demandada a cancelar las cantidades señaladas en la parte dispositiva del fallo; igualmente ordenó la indexación de las cantidades condenadas a pagar, y declaró improcedente las sumas reclamadas por concepto de cláusula penal y pago de servicios públicos y privados.

   La parte demandada mediante diligencia de fecha 10 de diciembre de 2007, que corre inserta al folio 84 de las presentes actuaciones, apeló de la sentencia expresando lo siguiente: “Apelo de la sentencia de fecha 19 de diciembre del 2006 por estar en el lapso legal”.

   Ahora bien, revisadas las actuaciones contenidas en el presente expediente, se pudo constatar que no existe en autos escrito por parte del recurrente en el cual se observe los alegatos por los cuales fundamenta su apelación, por lo que esta Juzgadora entrara a revisar la legalidad y constitucionalidad de la sentencia proferida por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en Lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

   En tal sentido, bien como se mencionó al principio de esta motiva estamos ante la presencia de un juicio de resolución de contrato de arrendamiento que instauró la parte demandante, motivado a que el ciudadano W.C. cancelaba con regularidad el canon de arrendamiento, sin embargo, luego de transcurridos varios meses, específicamente a partir del 15 de diciembre de 2001, dejo de cancelar sin explicación alguna los cánones de arrendamiento, procediendo por tal motivo a demandar por resolución de contrato.

   Ahora bien, en la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada compareció y rechazó el monto reclamado por cláusula penal, así como el monto relacionado a los cánones de arrendamiento que continuaran venciéndose; igualmente rechazó la indexación solicitada por el demandante. Así mismo, indicó que en el contrato de arrendamiento no aplica lo dispuesto en el artículo 1616 del Código Civil, en virtud de que el contrato fue celebrado por un lapso de un (1) año fijo a partir del 15 de noviembre de 2000, siendo que tuvo su efecto hasta el 15 de noviembre de 2001, por lo que indica que para que tuviera validez la norma indicada, debían las partes haber fijado un nuevo lapso de duración. Por otro lado, admitió como cierto que efectivamente debía cancelar los cánones de arrendamientos que debía, así como la entrega del inmueble arrendado en buen estado y con el respectivo pago de los servicios públicos y privados.

   De acuerdo a los argumentos planteados, la parte demandante esgrimió sus alegatos, ratificando los argumentos expuestos en el libelo de demanda.

   Ahora bien, quien aquí decide, realizó un estudio exhaustivo tanto de la sentencia como de las demás actuaciones contenidas en el expediente, y en tal sentido se pudo observar lo siguiente:

   La Juez A Quo verificó la naturaleza del contrato de arrendamiento, el cual consta a los folios 24 al 26, siendo éste a tiempo determinado, pues se evidencia de la cláusula tercera que expresa: “El presente contrato tiene una duración de UN año (01) fijo a partir del Quince (15) de Noviembre del 2000; y puede prorrogarse por períodos iguales, mayores o menores, por voluntad de las partes… es entendido que si al vencimiento del término de duración inicial, o de cualesquiera de las prórrogas que se produjeron, ninguna de las partes hubiere dado aviso a la otra por escrito, y con no menos de treinta (30) días de anticipación, manifestándole su voluntad de dar por terminado el contrato, la duración del mismo se entenderá prorrogada por un período igual al vigente para entonces, a cuyo efecto se tendrá por recibida la notificación por el ARRENDATARIO, cuando conste haberse remitido telegrama a la dirección del inmueble arrendado, indicada en el presente contrato”. Por lo que conforme a lo trascrito, se constató que las partes fijaron el tiempo de duración de la relación arrendaticia, siendo su culminación el 15 de noviembre de 2001, contrato de arrendamiento que ostenta todo el valor probatorio, de acuerdo a lo expuesto en el artículo 1357 del Código Civil, por no haber sido ni impugnado ni tachado por la parte demandada.

   Posteriormente el Tribunal de la causa, luego que determinó la naturaleza del contrato de arrendamiento, verificó si realmente existía una falta de pago, hecho éste que fue admitido por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, cuando expresó: “…admito el hecho demandado en el punto primero del petitorio en lo que se refiere: a entregar el inmueble arrendado conforme a derecho (en buen estado, pago de servicios públicos y privados), e igualmente el pago de los cánones de arrendamiento pendientes por cancelar…”; lo que en tal sentido, demuestra la falta de pago tanto de los cánones de arrendamiento como los servicios públicos y privados que ostentaba el inmueble por parte del demandado, incumpliendo de esta manera con las obligaciones pautadas en el contrato de arrendamiento, lo que arroja la procedencia de la resolución del contrato de arrendamiento, y en consecuencia de la entrega del inmueble sin gozar de la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por así disponerlo el artículo 40 de la misma ley cuando señala: “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal”; así como también el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, todo ello por no haber cumplido con las obligaciones contractuales y legales como arrendatario, tal y como lo plasmó la sentenciadora A Quo en la motiva de su sentencia.

   Ahora bien, en cuanto a la reclamación de la suma de dinero por concepto de cláusula penal, es decir, Tres Millones Novecientos Veintisiete Mil Bolívares (Bs. 3.927.000,oo), que comprenden el período entre el 21 de diciembre de 2001 hasta el 01 de julio de 2003, se observa que el accionante solicita ese pedimento basándose en la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento que estipula: “El arrendatario se obliga a cancelar a EL ARRENDADOR adicionalmente al canon de arrendamiento, la cantidad de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,oo) por cada día de atraso en el pago del canon de arrendamiento, contados a partir del sexto día inclusive antes del vencimiento de cada mes”. Sin embargo, es importante resaltar que aún cuando las partes hayan suscrito cláusula penal, la misma es en relación al atraso en el pago. Por otra parte, la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su artículo 28 establece que las partes podrán implantar cláusula penal pero indica que este supuesto solo se refiere a la entrega del bien inmueble, y así lo expresa: “Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo”; por lo que en consecuencia en el presente caso, no opera la cantidad reclamada por concepto de cláusula penal por no estar subsumida en el artículo 28 arriba trascrito, motivación que fue debidamente estudiada y analizada por la Juez A Quo, criterio éste que comparte esta Juzgadora Superior.

   Ahora bien, en relación al pedimento que hace la parte actora en el punto cuarto del libelo cuando indica: “…A pagar de conformidad con el artículo 1616 del Código Civil el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración judicial del contrato a través de la presente demanda de resolución del mismo…”; se puede observar que para el momento en que fue interpuesta la demanda en fecha 16 de julio de 3003, el contrato de arrendamiento se encontraba vigente, siendo el caso que éste finalizó el 15 de noviembre de 2003, por lo que el arrendatario debía solo cuatro (4) mensualidades correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2003, siendo el monto a cancelar por este concepto en la suma del Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 1.000,oo), a razón de doscientos cincuenta Bolívares (Bs. F 250,00) mensuales por canon de arrendamiento, tal y como lo señaló la Juez A Quo en su sentencia, por lo que se encuentra ajustado a derecho la valoración realizada por el Tribunal de la causa en cuanto a las mensualidades que faltaban por vencerse.

   En cuanto a los daños y perjuicios reclamados por el demandante en el mismo punto cuarto, los mismos son improcedentes por no haberlos determinados, ni haber especificado de que manera le fue causado un daño por parte del arrendatario, ya que es deber del demandante especificarlos.

   Así mismo, es de señalarse que la parte demandada, durante todo el procedimiento llevado a cabo ante el Tribunal de la causa, no promovió prueba alguna que le favoreciera o demostrara lo contrario a lo expuesto por el accionante, al contrario aceptó la relación arrendaticia que mantenía con la parte demandante, así como la cantidad adeudada por concepto de cánones de arrendamiento y servicios públicos y privados del inmueble, en razón de ello y de lo expuesto arriba por esta Sentenciadora se puede concluir que la sentencia recurrida se encuentra ajustada a derecho, en donde se estudiaron y valoraron cada uno de los alegatos presentados por las partes y de las pruebas aportadas por la parte actora, de acuerdo a la pretensión deducida, conforme a lo estipulado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

   En base a lo expuesto, y de a.l.p.d.l. sentencia de primera instancia, esta Superioridad llegó a la conclusión de que se debe declarar sin lugar la apelación interpuesta y confirmar la sentencia dictada por el Juez de la causa, motivado a que no existe sustento legal en la apelación interpuesta, lo cual se hará de seguidas en la parte dispositiva de esta sentencia. Así se decide.

4. DISPOSITIVA.

   Con fundamento en las consideraciones de hecho ut supra, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y T.d.l.C.J. del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: