Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 17 de Enero de 2011

Se inició la presente causa por escrito contentivo de demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuesta en fecha 25 de marzo de 2010 por la ciudadana Grasia Di Biase de Ricci contra la ciudadana A.J.M.d.B., la cual se le dio entrada en fecha 8 de abril de 2010, absteniéndose el Tribunal de Municipio admitirla en virtud que la demandante no estimó el valor de la demanda.

La parte demandante en fecha 20 de abril de 2010, reformó la demanda, siendo admitida la misma el 27 del mismo mes y año, por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, ordenando la citación de la demandada para que diera contestación a la demanda intentada en su contra.

Mediante diligencia presentada el 12 de agosto de 2010, el Alguacil del Tribunal de Municipio deja constancia de haber practicado la citación personal de la demandada.

En fecha 20 de septiembre de 2010, la parte demandada da contestación a la demanda.

Ambas partes consignaron pruebas en el juicio, siendo admitidas y reglamentadas mediante autos del 28 de septiembre de 2010.

El 19 de octubre de 2010, el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva declarando con lugar la demanda intentada. Contra esta decisión, la parte demandada ejerció recurso de apelación que fue oído en ambos efectos por auto del 25 de octubre de 2010, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor.

Realizada la distribución correspondiente, recayó en este Juzgado Superior el conocimiento de la presente causa, dándosele entrada mediante auto del 14 de diciembre de 2010, fijándose el décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia, en el entendido que durante dicho lapso las partes podrían promover las pruebas procedentes en segunda instancia.

En fecha 14 de enero de 2011, la parte demandante presenta escrito de alegatos en esta instancia.

Siendo la oportunidad procesal correspondiente, pasa esta instancia a dictar sentencia en los siguientes términos:

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA DEMANDANTE:

La parte actora alega en el escrito de reforma de demanda que en fecha 15 de noviembre de 2004, celebró un contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad, con la ciudadana A.J.M.d.B., el cual se encuentra ubicado en la calle 137, Residencias Cecilia I, piso 2, apartamento 2-A, urbanización Camoruco de la ciudad de Valencia, estado Carabobo.

Manifiesta que en fecha 15 de noviembre de 2007, suscribieron un último contrato en el cual establecieron como tiempo de duración un (1) año fijo, el cual finalizaba el 14 de noviembre de 2008 y, que a partir de ese momento y por mandato del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios comenzó a correr de pleno derecho la prórroga legal de un (1) año, la cual venció el 14 de noviembre de 2009, fecha en la cual la arrendataria debía entregar totalmente desocupado de personas y cosas el inmueble arrendado.

Esgrime que ha pasado cinco (5) meses desde la fecha en que venció la prórroga y la arrendataria se ha negado a entregar el inmueble a pesar de los múltiples requerimientos que le ha hecho y; ha continuado depositando en el tribunal competente la cantidad de seiscientos bolívares (600,00 Bs.) mensuales por concepto de cánones de arrendamiento.

Fundamenta su pretensión en lo previsto en los artículos 1.167 del Código Civil y 38 literal “b” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que por lo antes expuesto, procede a demandar a la ciudadana A.J.M.d.B. para que convenga o a ello sea condenada por el tribunal en lo siguiente:

 En entregar sin plazo alguno el inmueble arrendado totalmente desocupado de bienes y personas por cuanto ha vencido la prórroga legal.

 En pagar la cantidad de seiscientos bolívares (600,00 Bs.) por concepto de daños y perjuicios causados por motivo de la ocupación ilegal del inmueble a partir del quince (15) de noviembre de 2009 y hasta la fecha en que se haga entrega de la propiedad arrendada.

Estima la demanda en la cantidad de siete mil doscientos bolívares (7.200,00 Bs.) que corresponde a doce (12) meses de cánones correspondientes a la prórroga legal.

ALEGATOS DE LA DEMANDADA:

En el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra, asimismo alega la falta de cualidad de la demandante para actuar en el presente juicio, señalando que la ciudadana Grasia Di Biase de Ricci, falsamente manifiesta que el 15 de noviembre de 2004, celebró con su persona un contrato de arrendamiento sobre un inmueble que en su decir es de su propiedad, ubicado en la calle137, Residencias Cecilia I, piso 2, apartamento 2-A, urbanización Camoruco de la ciudad de Valencia, estado Carabobo.

Aduce que el referido inmueble en el cual se encuentra en posesión, era para el momento que suscribieron el contrato, propiedad del ciudadano G.A.R.D.N. (fallecido) y, que fue con él con quien celebró dicho contrato; que el inmueble objeto de arrendamiento pertenece a la sucesión del mencionado ciudadano, y la demandante es coheredera junto con sus hijos, considerando que se requiere de la voluntad de la totalidad de los herederos para demandar, y que en ningún momento aparecen como demandantes.

De igual forma impugna el poder otorgado por la demandante a los abogados R.H.S. y B.G.S., en virtud que la demandante señala en el mismo que actúa en nombre propio y también en nombre de sus hijos quienes son mayores de edad, y que es de observar que la simple mención de actuar en nombre de los hijos, no es suficiente para actuar en juicio, ya que se requiere de acuerdo a la Ley, que los mismos le otorguen un instrumento poder para que los represente y poder actuar judicialmente, no constando a los autos dicho instrumento.

Relata que es cierto que en fecha 15 de noviembre de 2004, celebró contrato de arrendamiento, pero no con la demandante, sino con el ciudadano G.A.R.D.N. (fallecido), por un (1) año fijo, habiéndose prorrogado automáticamente hasta la fecha de su fallecimiento.

Que es cierto que en fecha 15 de noviembre de 2007, celebró un primer contrato de arrendamiento y el último por un tiempo de duración de un (1) año fijo, con la ciudadana Grasia Di Biase de Ricci, sobre el mencionado inmueble, y que dicho contrato finalizaba el 14 de noviembre de 2008.

Manifiesta que la demandante se equivocó al reclamar la entrega sin plazo alguno del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo previsto en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que en su decir, el plazo de la prórroga legal en la presente relación arrendaticia comenzó el 14 de noviembre de 2008 y terminó el 14 de mayo de 2009 (6 meses); que una vez vencido el contrato de arrendamiento el 15 de noviembre de 2008, su persona continuó cancelando, y entregó a la arrendadora el periodo comprendido entre el 15 de noviembre a 15 de diciembre de 2008, extendiéndole el recibo correspondiente; que su mayor sorpresa fue cuando acudió a cancelar el periodo del 15 de diciembre de 2008 al 15 de enero de 2009, y la arrendadora le manifestó que había un aumento en el canon de arrendamiento de seiscientos bolívares (600,00 Bs.) a tres mil bolívares (3.000,00 Bs.), negándose a tal aumento, y la arrendadora se negó a recibir el pago, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, precedió a la consignación del pago ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, expediente N° 7.830.

Igualmente indica que la arrendadora solicitó por ante el juzgado antes mencionado el retiro de los cánones de arrendamiento por el periodo de un (1) año, argumentando que era el periodo comprendido para la prórroga legal, sin embargo su persona considera que el periodo de prórroga era de seis (6) meses, y que habiendo terminado ese plazo y la demandante continuó retirando seis (6) meses más los cánones de arrendamiento, sumado al hecho que no le solicitó la entrega del inmueble, opera una aceptación de continuar con el contrato de arrendamiento, por lo que, en su decir, el contrato se indeterminó, operando la tácita reconducción, ya que se ha mantenido en posesión del inmueble legalmente, ha cumplido con todas sus obligaciones contractuales y no está en ninguno de los supuestos establecidos en el ordenamiento jurídico para tal acción.

Que en el presente caso operó la tácita reconducción y el contrato dejó de ser a tiempo determinado y se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, y que una vez vencida la prórroga legal, la arrendadora por ningún medio le solicitó la entrega del inmueble y, es once (11) meses después que acude ante el tribunal a solicitar la entrega material del inmueble, siendo improcedente la acción de cumplimiento de contrato, invocando a tal efecto las normas contenidas en los artículos 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.614 del Código Civil.

Finalmente rechaza, niega y contradice que se encuentre ocupando el inmueble objeto de arrendamiento en forma ilegal, ya que efectúa las consignaciones arrendaticias ante un tribunal y en forma puntual, sin encontrarse en estado de insolvencia; que esté obligada a cancelarle a la arrendadora la cantidad de seiscientos bolívares (600,00 Bs.) por concepto de daños y perjuicios causados por motivo de la ocupación ilegal del inmueble a partir del 15 de noviembre de 2009 y hasta la fecha en que se haga entrega de la propiedad arrendada, ya que no se encuentra ocupando el inmueble en forma ilegal por las razones antes señaladas y; rechaza el monto de la estimación de la demanda por la cantidad de siete mil doscientos bolívares (7.200,00 Bs.), en la cual la arrendadora argumenta que corresponde a doce (12) meses de cánones correspondientes a la prórroga legal, en virtud que la prórroga legal es de seis (6) meses de acuerdo a lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

III

PRELIMINAR

La pretensión de la demandante consiste en el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado con la ciudadana A.M.d.B., sobre un inmueble ubicado en la calle 137, Residencias Cecilia I, piso 2, apartamento 2-A, urbanización Camoruco de la ciudad de Valencia, estado Carabobo, argumentando que tanto la duración del contrato de arrendamiento como su prórroga legal se encuentran vencidos.

La parte demandada argumenta que en el presente caso operó la tácita reconducción y el contrato dejó de ser a tiempo determinado y se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, por lo que se hace indispensable a.l.n.d. contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, tomando en consideración que el Legislador, señala que cuando la relación arrendaticia entre las partes se encuentre pactada a tiempo indeterminado, sólo permite reclamar el desalojo del inmueble, cuando se trata de las causales contenidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En el caso de marras, nos encontramos con dos contratos de arrendamiento celebrados a término fijo, por un (1) año.

La cláusula segunda del primer contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15 de noviembre de 2004, establece:

La duración del presente contrato es de UN (1) AÑO fijo contados a partir del 15 de Noviembre del año 2004 hasta 14 de Noviembre del año 2.005.

(Resaltados del texto original)

Por su parte, la cláusula segunda del segundo contrato de arrendamiento celebrado el 15 de noviembre de 2007, establece:

La duración del presente contrato, es de UN (1) AÑO fijo contados a partir del 15 de Noviembre del año 2007 hasta 14 de Noviembre del año 2.008.

(Resaltados del texto original)

Del contenido de las cláusulas antes transcritas, indubitablemente se evidencia que las partes celebraron contratos de arrendamiento a tiempo determinado.

Ahora bien, la parte demandante sostiene que en fecha 14 de noviembre de 2008, terminó el último de los contratos suscritos, por lo que, a partir de ese momento comenzaría a correr la prórroga legal de un (1) año, prevista en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual concluía el 14 de noviembre de 2009, fecha en que la arrendataria debía entregar totalmente desocupado de personas y cosas el inmueble arrendado.

El artículo 1.600 del Código Civil, dispone:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Esta norma contiene y regula lo que la doctrina gusta denominar la “tácita reconducción”, que no es otra cosa, que la conversión de un contrato a tiempo determinado en uno sin determinación de término, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias:

1. - Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado.

2. - Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.

3. - Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario.

En este orden de ideas, a los fines de verificar si en el asunto sub examine operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento celebrado por las partes en litigio, este sentenciador verifica que conforme a la cláusula segunda de ambos contratos, trascritas ut supra, las partes celebraron inicialmente el contrato de arrendamiento por el término de un (1) año, por lo que resulta concluyente que se trató inicialmente de un contrato a tiempo determinado, estando satisfecho el primer requisito.

El segundo contrato celebrado entre las partes el 15 de noviembre de 2007, por el término de un (1) año, venció el 14 de noviembre de 2008, lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hace nacer la prórroga legal de un (1) año, habida cuenta que la relación arrendaticia tenía cuatro (4) años, venciéndose en consecuencia la prórroga legal el 14 de noviembre de 2009, ocupando el inmueble la demandada después de vencido el plazo estipulado contractualmente y la prórroga legal, lo que se traduce en la satisfacción del segundo requisito respecto a este contrato, vale decir, que el inquilino continuó ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.

El tercer y último requisito, para que opere la tácita reconducción consiste, en que a la circunstancia de que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término, no se oponga el propietario.

Sobre este aspecto, el tratadista E.C.B., en su análisis exegético al Código Civil, expresa que se requiere siempre y en todo tiempo que no exista una voluntad del arrendador contraria al mantenimiento del contrato para que pueda existir la presunción de renovación. Significa que a la expiración del término fijado en el contrato el arrendatario quede y se le deje, en posesión de la cosa arrendada sin oposición, sin que aparezca ninguna norma legal, que consagre cuánto de duración debe haber en ese goce de la cosa, para deducir que las partes han tenido la intención de hacer un nuevo contrato. (Obra citada: Código Civil Venezolano, Comentado y Concordado, Tomo II, Ediciones Libra)

Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 789 de fecha 21 de julio de 2010, Expediente Nº 2010-0517, dispuso lo que sigue:

…esta Sala advierte que de acuerdo con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta que no se presenta en el caso de autos, ya que los demandantes accionaron judicialmente de manera inmediata una vez que venció el término de la prórroga legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del inmueble arrendado.

Es claro, conforme a los criterios tanto doctrinario como jurisprudencial trascritos, que la inercia del arrendador ante la permanencia del arrendatario en el inmueble, una vez vencido el término natural del contrato y la prórroga legal configuran la tácita reconducción, sin embargo, no está determinado con cuanto tiempo cuanto el arrendador para interponer la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y así evitar la reconducción del contrato en uno sin determinación de tiempo.

En este sentido, el autor G.G.Q. sostiene que el arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción de cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De dónde obtenemos tal afirmación? Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal, y el arrendatario o cualquier otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil; de modo que para impedir la tácita reconducción el arrendador ha debido actuar para evitarla. (Obra citada: Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, Universidad Católica A.B.)

En el caso de marras, no consta a los autos elemento probatorio alguno que demuestre que la parte accionante efectuó algún acto para impedir que la arrendataria continuara ocupando el inmueble después de vencida la prórroga legal, si quiera alguna comunicación donde solicitara la entrega del inmueble o participara el vencimiento de la prórroga legal, tanto es así, que la presente demanda se interpone el 25 de marzo de 2010, vale decir, cuatro (4) meses después de vencida la prórroga legal, estando en conocimiento la parte demandante que la arrendataria continuó “depositando en el Tribunal competente la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00) MENSUALES por concepto de cánones de arrendamiento”, tal como lo afirma en el libelo de demanda, por lo que esta alzada considera que la inercia de la arrendadora durante los cuatro (4) meses siguientes al vencimiento de la prórroga legal, hizo que operara la tácita reconducción, deviniendo el contrato de arrendamiento en uno sin determinación de tiempo o a tiempo indeterminado, conforme al artículo 1.614 del Código Civil, Y ASI SE ESTABLECE.

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…

Sobre la interpretación de la norma in comento, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 28 de junio de 2005, Expediente Nº 047-1845 estableció:

Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda.

…omissis…

En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.

Como quiera que en el decurso del presente fallo quedó establecido que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo correcto era intentar una acción de desalojo y no de cumplimiento de contrato por vencimiento del término.

En este orden de ideas, es oportuno indicar que aun cuando el efecto principal del desalojo y de cumplimiento de contrato por vencimiento del término es el mismo, vale decir, la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de cumplimiento de contrato de arrendamiento, teniendo por una parte presupuestos de hecho diferentes y por la otra que sólo una de ellas accede a casación.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril de 2004, Expediente Nº 04-000220, deja sentado el siguiente criterio sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber:

...El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento , que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.

En efecto, la acción escogida por la demandante, que lo fue la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prórroga legal, no resultaba idónea para la satisfacción de su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato que es a tiempo indeterminado, por lo que de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta manifiestamente inadmisible la demanda por ser contraria al orden público procesal, razón por la cual se revoca la sentencia proferida el 19 de octubre de 2010, por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. ASI SE DECIDE.

Al declararse la inadmisibilidad de la demanda, conforme al criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisiones Nros. 1.118 de fecha 22 de septiembre de 2004 y 684 de fecha 22 de octubre de 2008, debe forzosamente condenarse en costas procesales a la parte demandante, tal como se hará en el dispositivo del fallo.

IV

DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadana A.J.M.d.B.; SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia definitiva dictada el 19 de octubre de 2010, por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: INADMISIBLE la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por la ciudadana GRASIA DI BIASE de RICCI en contra de la ciudadana A.J.M.d.B..

Se condena en costas a la parte demandante.

Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la Sala del despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los diecisiete (17) días del mes de enero de dos mil once (2011). Año 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

J.A. MOSTAFÁ P.

EL JUEZ TEMPORAL

D.E.

LA SECRETARIA

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 3:05 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

D.E.

LA SECRETARIA

Exp. Nº 13.007

JAMP/DE/yv