Decisión de Juzgado Segundo De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil de Aragua, de 3 de Junio de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.

Maracay, 03 de junio de 2008

EXPEDIENTE Nº 46911-08

DEMANDANTE: GRECIEN FUENTES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.264.800, de este domicilio.

APODERADOS DE LA Abogado E.B.V.G. y R.J.U.

DEMANDANTE: VILORIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 122.992 y 41.097.

DEMANDADA: T.J.L.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.601.740.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DECISION: SIN LUGAR APELACIÓN y CONFIRMADA SENTENCIA

En fecha “14 de mayo de 2008”, esta Alzada le dio entrada al presente expediente contentivo del recurso de apelación interpuesto por el abogado L.A.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 14.909, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana T.J.L.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.601.740, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha “21 de febrero de 2008”, que declaró CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana GRECIEN FUENTES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.264.800, de este domicilio, contra la ciudadana T.J.L.C., antes identificada. En esta misma fecha se fijó la oportunidad para dictar sentencia; por lo que encontrándose la causa en estado de dictar sentencia, pasa esta Alzada a pronunciarse en los términos siguientes.

- I -

De la revisión de las actas procesales, se desprende que la parte actora alegó que es legítima y exclusiva propietaria de un (1) inmueble constituido por un (1) apartamento signado con el N° 5-C, ubicado en el Conjunto Residencial Los Chaguaramos, Torre II, Piso 5, en Maracay, Jurisdicción del Municipio del Estado Aragua, según se evidencia de Documento de Propiedad debidamente otorgado por ante la Oficina del Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot del Estado Aragua, de fecha 16 de agosto de 1.993, bajo el N° 2, folios 8 al 11Vto., Tomo 13, Protocolo Primero. Que otorgó y celebró contrato de arrendamiento inicialmente fijo y a tiempo determinado con la ciudadana T.J.L.C., en fecha 03 de julio de 2003, por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, Estado Aragua, quedando inserto bajo el N° 22, Tomo 145, un apartamento signado con el N° 5-C, ubicado en el conjunto Residencial Los Chaguaramos, Piso 5, Torre II, de la Urbanización Los Chaguaramos, en Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua y cuyos Linderos y Medidas específicas son los siguientes: NORTE: Con Fachada Norte del edificio; SUR: Con Pasillo de Circulación; ESTE: Con Comedor y Balcón del Apartamento N° 5-B; y OESTE: Con Vacío Externo. Que en el precitado contrato de arrendamiento, en la CLAUSULA SEGUNDA se estableció originalmente como una de las obligaciones de la ahora LA DEMANDADA que “EL CANON DE ARRENDAMIENTO ES LA SUMA DE DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00). LA ARRENDATARIA SE OBLIGA A CANCELAR EL CANON SEÑALADO POR MENSUALIDADES ADELANTADAS, LOS DIAS QUINCE (15) DE CADA MES, MAS LA CUOTA DE CONDOMINIO POR ANTE LA ADMINISTRACION DEL EDIFICIO ANTES REFERIDO”. Que posteriormente una vez vencido el inicial término del Contrato ambas partes acordaron prorrogar el precitado contrato de arrendamiento en forma fija, por un total de tres (3) años más en forma consecutiva, ajustado el canon mensual de arrendamiento a la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 384.000,00) a lo que ahora es TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 384,00), que es el monto actual de la mensualidad por dicho arrendamiento. Que luego de vencido el tercer año de vigencia del contrato “LA ARRENDATARIA, prometió hacerle entrega del inmueble arrendado en forma pública y extrajudicial. Que en fecha 23 de julio de 2006, la notificó formal y expresamente su voluntad como propietaria de no renovarle el precitado contrato de arrendamiento. Que la razón fundamental de no renovar ni prorrogar el contrato de arrendamiento, es ser madre soltera y son no tener donde vivir en la actualidad, pues el inmueble donde viven en calidad de comodatarios es objeto de venta y deben hacer entrega del mismo, no teniendo otro lugar donde residir, siendo la única propiedad que posee y donde debe acudir. Que de igual manera manifiesta que la arrendataria a pesar de conocer la situación no hizo entrega del mismo y canceló por demás en forma irregular los cánones de arrendamiento vencidos. Que la demandada adeuda por los cánones de arrendamiento la cantidad de UN MILLON CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.152.000,00) o UN MIL CIENTO CINCUENTA Y DOS BOLIVARES FUERTES (BF. 1.152,00) desde el 15 de noviembre de 2007 hasta el 15 de enero de 2008, y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. Que es evidente el incumplimiento reiterado de estas y todas las demás obligaciones conexas y derivadas del contrato de arrendamiento por parte de la arrendataria, lo que ha violado flagrantemente las estipulaciones contractuales derivadas de la relación arrendaticia. Por ello y en razón de que a pesar de que en muchas oportunidades se le conminó a la mencionada arrendataria a que depusiera su actitud irresponsable e incumplidora en la honra de sus obligaciones contractuales, inclusive, fueron múltiples las gestiones hechas a través de notificaciones privadas extrajudicialmente, debidamente recibidas y firmadas personalmente por la hoy demandada amén de reiteradas peticiones como telefónicas para que hiciera entrega del inmueble arrendado, siendo nugatorias y negativas todas las gestiones extrajudiciales hecha a tales fines.

- II -

Al pasar a decidir la causa, el Juez de la primera instancia, se pronunció sobre la cuestión previa opuesta con fundamento en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, declarando al efecto SIN LUGAR la cuestión previa, por considerar que quedó plenamente determinado y establecido que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento es a tiempo determinado al coexistir en las actas judiciales notificación de la prorroga del arriendo, en la que se indicó que la misma es intempestiva y extemporánea, siempre la esencia de la convención locativa ha sido de los Seis (6) meses fijos. En este sentido esta Alzada observa, que la parte demandante pretende en términos generales la Resolución del Contrato de Arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil en concordancia con lo establecido en los artículos 33 y 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así como la desocupación libre de personas y bienes del inmueble objeto de la relación locativa y el pago de los cánones de arrendamientos vencidos y los que se sigan venciendo hasta la entrega de la definitiva; y al pago de las costas de Ley, por lo que indefectiblemente conlleva a declarar sin lugar la cuestión previa, como así fue decido en la sentencia dictada por la primera instancia, por lo que esta alzada concluye que la decisión dictada por el Juez a quo estuvo ajustada a derecho.

Por lo que resuelto todo lo antes planteado el Juez aquo declaró CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento bajo los argumentos siguientes: “Por las razones de hecho y de derecho que antes se explicaron este Tribunal, ve viable que la demanda que da inicio a estas actuaciones judiciales debe prosperar, de acuerdo a lo contemplado en los artículos 1.167 del Código de Procedimiento Civil, 33 y 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así queda plenamente determinado y plenamente decidido.”. (Omissis). La decisión antes transcrita tiene su asidero en el análisis de lo aportado en el proceso por las partes, cuando al efecto el Juez A quo rechazó las probanzas producidas por la parte demandada y le dio todo su valor probatorio a lo demostrado por la parte actora cuando señala lo siguiente:

…Tenemos que la parte que accede a esta Instancia Judicial, en su escrito libelar, fundamenta la demanda en la insolvencia de los meses de arrendamiento que van desde el Quince (15) de Noviembre de Dos Mil Siete (2007), Quince (15) de Diciembre de Dos Mil Siete (2007) y Quince de Enero de Dos Mil Ocho (2008), de las pruebas que se vislumbra copia certificada de las actuaciones de consignación arrendaticias llevadas por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. de esta misma Circunscripción Judicial, Expediente N° 43225, nomenclatura interna de ese Juzgado (folios 54 al 76, ambos inclusive), así como las copias simples presentada en el escrito de pruebas del folio 80 al 86 ambos inclusive, de tales copias se extrae, que la arrendataria del inmueble, en fecha, Catorce (14) de Febrero de Dos Mil Ocho (2008), realiza la consignación arrendaticia, de Tres (03) mensualidades, acude al órgano jurisdiccional a efectuar los pagos, dentro de este norte es preciso indicar el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos que prevé: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguiente al vencimiento de la mensualidad”.

En adecuación de la norma arrendaticia al caso concreto presentado asumimos que es deber de la arrendataria consignar el pago consignar el pago Quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad, es decir, el pago o cancelación del mes de Noviembre de Dos Mil Siete (2007) venció el Quince de Diciembre de Dos Mil Siete (2007) para efectuar el pago correspondiente del período que comprende del Quince (15) de Noviembre al Quince (15) de Diciembre del año Dos Mil Siete (2007), más los quince (15) días consecutivos que le otorga la citada Ley, tenía oportunidad para hacer efectivo su canon de arrendamiento hasta el treinta (30) de Diciembre de Dos Mil Siete (2007) y efectuó la citada cancelación, en fecha, Catorce (14) de febrero de Dos Mil Ocho (2008), por lo tanto el pago del mes que comprende el período Quince (15) de Noviembre al Quince (15) de Diciembre del año Dos Mil Siete (2007) a la luz de la norma arrendaticia 51 antes invocada, es ilegítimo por extemporáneo, por no estar dentro de lo tipificado en el contexto de la misma y con ello son ilegítimas y extemporáneas las demás cancelaciones de los meses que van desde el Quince (15) de Diciembre de Dos Mil Siete (2007) al Quince (15) de Enero de Dos Mil Ocho, del Quince (15) de Enero al Quince (15) de Febrero de Dos Mil Ocho (2008), por no haber sido efectuadas en el marco legal arrendaticio. Así se declara y se determina.

Así las cosas se les otorga pleno valor jurídico probatorio a los efectos de esta acción a los instrumentos anexos al escrito libelar, todo en virtud, que los mismos no fueron tachados, impugnados ni desconocidos en su respectiva oportunidad procesal correspondiente como lo contemplan los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil.

Igual suerte probatoria se les otorga a las copias simples y certificadas del expediente de consignaciones arrendaticias N° 4325, llevado por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. de esta misma Circunscripción Judicial por haber sido producidas por autoridad competente como rige el artículo 1.357 del Código Civil, así mismo, en este mismo sentido hace mención quién suscribe el presente fallo que las copias certificadas consignadas por la parte aquí demandada, (folios 54 al 76 ambos inclusive) son del proceso una vez incorporadas en él, por el principio de la comunidad de la prueba, contempla que el Juez analizará todas pruebas que se hayan producido, todo como lo estipula el 509 del Código de Procedimiento Civil...

(Omissis).

Por lo antes expuesto, el Juez a quo declaró CON LUGAR la demanda y en virtud de los hechos narrados esta alzada comparte plenamente el criterio de la Primera Instancia ya que la demandada no aportó los medios de pruebas al proceso suficientes, a los fines de desvirtuar los hechos alegados por la parte accionante. Al observa que durante el iter procesal la parte actora promovió pruebas suficientes para demostrar los hechos en que fundamenta su pretensión, para que proceda la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento instaurada contra la parte accionada, ya que indistintamente de la naturaleza del contrato que rige la relación locativa, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece las causales para proceder al desalojo, y contrario a lo que se pudiera pensar no se creó a través de la norma citada ut supra una nueva acción o forma de proceder independiente de la resolución o el cumplimiento, sino una etapa de la especial consecuencia de la ejecución de lo resuelto, cual es desocupar, desalojar o hacer la entrega material del bien inmueble arrendado; diferenciándose de la normal acción resolutoria en que en los contratos de arrendamiento por tiempo indeterminado, sólo puede invocarse para la resolución y el eventual desalojo sólo esas causales, es decir las del citado artículo 34, más no quiere decir que la naturaleza del contrato signifique un obstáculo para la procedencia o no de la acción por resolución, como sucede en el caso planteado.

El Doctrinario E.N.A., señaló en su obra (El nuevo derecho inquilinario venezolano: Pág.245 y 246) lo siguiente:

... Es conveniente que el tema del desalojo inquilinario nos permita reflexionar acerca de la distinción que hemos venido haciendo en doctrina y en jurisprudencia sobre los conceptos y términos: Desalojo, Resolución y Cumplimiento de Contrato. En el viejo Régimen Jurídico Inquilinario, la distinción tenía sentido por cuanto el legislador había dejado en manos de un órgano administrativo la generalidad de los casos de desalojo; de las cinco (5) causales que contempla el artículo 1°, del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda, cuatro (4) eran eminentemente administrativas y una (1) era jurisdiccional, pero esta última sujeta a una condición especial vinculada con la actividad administrativa como era el hecho de estar regulado el inmueble, es decir, que estuviese fijado el canon máximo de arrendamiento o estuviese exento de este requisito.

Más sin embargo, hoy en día, producto del análisis nos detenemos a pensar si tiene alguna importancia distinguir unas ideas de las otras...

Solamente quedaría un elemento que distinguía al desalojo de la resolución y del cumplimiento, como sería que el desalojo sólo es, aplicable a los contratos a tiempo indeterminado. Esto es, que a los contratos a tiempo determinado siempre se les aplicará el artículo 1.167 del Código Civil, para plantear el cumplimiento (ejecución) o resolución del contrato. Por el contrario, a los contratos a tiempo indeterminado se les aplica un régimen doble; cuando las causales son las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se tramita como desalojo. En cualquier otro supuesto, distinto a los contemplados en este artículo, se aplicará el artículo 1.167 del Código Civil.

En otras palabras, creemos que es tiempo de reflexionar sobre esta diferencia. A.e.p.s. tiene sentido la distinción si tiene sentido la distinción. Nos atrevemos a plantear que desde el punto de vista procesal no hay ninguna diferencia entre una acción de desalojo y una acción de resolución o de cumplimiento, toda vez que el legislador ha encuadrado todas esas acciones en un solo procedimiento, el breve, con las características y especificidad que se le ha dado en la materia inquilinaria...

Quiere decir entonces, que en los contratos a tiempo determinado, como en el presente caso, lo importante es que surja un evidente incumplimiento en las obligaciones contractuales y legales entre los contratantes para que proceda la resolución, lo cual hace que analizadas como han sido las pruebas en la presente litis, indefectiblemente llevan a esta Alzada a concluir que los argumentos en que se fundamento el juez de la primera instancia para declarar CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento están ajustados a derecho, al evidenciarse en autos que la parte demandante logro demostrar en el juicio los hechos en que se fundamento su pretensión. Así se establece.

DECISION

Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, actuando en sede civil, y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO. SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada. SEGUNDO. Se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha “30 de abril de 2008”, que declaró CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana GRECIEN FUENTES, contra la ciudadana T.J.L.C., antes identificadas anteriormente, sobre el inmueble constituido por un (1) apartamento signado con el N° 5-C, ubicado en el Conjunto Residencial Los Chaguaramos, Torre II, Piso 5, en Maracay, Jurisdicción del Municipio del Estado Aragua.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente. Remítase con oficio el expediente al Tribunal de origen.

PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despachos del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los 03 de junio de 2008.

LA JUEZ PROVISORIA,

Dra. L.M.G.M.

EL SECRETARIO,

ABOG. H.B.

En la misma fecha anterior se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).

El Secretario,

LMGM/Joel

EXP. N° 46911