Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 8 de Junio de 2009
| Fecha de Resolución | 8 de Junio de 2009 |
| Emisor | Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Juan Carlos Varela Ramos |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, Ocho (08) de Junio de Dos Mil Nueve (2009)
199º y 150º
ASUNTO: AP11-R-2009-000193
(RECURSO CIVIL)
(DENTRO DEL LAPSO)
Vistos
sin Informes de las partes
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Ciudadana G.D.C.A., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-5.503.391.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos M.D.J.M.M. y CLOTILINDA GÓMES DE SOUSA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 75.231 y 55.540, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano M.R.S.E., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad Número V-9.483.169.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos CARLOS CHACON V., D.P.F. y M.C.M.Y., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 14.723, 26.023 y 65.226, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
DE LA RELACIÒN SUSCINTA DE LOS HECHOS
Se inició la presente causa mediante libelo de demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, presentado en fecha 17 de Julio de 2008, por el abogado M.D.J.M.M., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana G.D.C.A., ante la Unidad de Recepción y Distribución del Circuito Judicial Modelo de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, con sede en los Cortijos de Lourdes, en contra del ciudadano M.R.S., por presunta falta de entrega del inmueble alquilado al vencimiento de la relación locativa.
Cumplida con la distribución de Ley, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial en referencia, el cual, previo el análisis de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 25 de Julio de 2008, ordenando el emplazamiento de la parte accionada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación personal que de él se hiciere, tal como lo pauta el Articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En la misma fecha, el abogado M.D.J.M., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, sustituyó el poder conferido a su persona en la abogada CLOTILINDA GÓMES DE SOUSA.
En fecha 30 de Julio de 2008, el apoderado actor y consignó los fotostátos necesarios para la elaboración de la compulsa, solicitando se le hiciera entrega de la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 04 de Agosto de 2008, se libró la compulsa de citación a la parte demandada y se ordenó entregar la misma al apoderado actora.
En fecha 13 de Octubre de 2008, la apoderada accionante, consignó la compulsa de citación sin firmar, por cuanto el ciudadano M.A. CAMACARO P., en su carácter de Alguacil Titular del Juzgado Superior Octavo en lo Civil y Mercantil Bancario con Competencia Nacional, no logró hacer efectiva la citación personal de la parte demandada. Igualmente solicitó se librara cartel a la parte demandada, lo cual fue acordado por el Tribunal A Quo en fecha 17 de Octubre de 2008.
En fecha 10 de Febrero de 2009, la Secretaria del mencionado Juzgado, dejó constancia de haberse cumplido con los requisitos establecido en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17 de Febrero de 2009, el abogado M.M.Y., se constituyo como apoderado judicial de la parte demandada y se dio por citado en el juicio.
Mediante auto de fecha 18 de Febrero de 2009, el Tribunal de la causa fijó oportunidad para que tuviese lugar un acto conciliatorio entre las partes, de conformidad con lo establecido en el Artículo 257 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 19 de Febrero de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito mediante el cual opuso las cuestiones previas contenidas en los Ordinales 2º, 7º y 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y cuestiono la cualidad activa y dio contestación a la demanda.
En la oportunidad procesal para proveer pruebas en el juicio ninguna de las partes hizo uso de su derecho.
En fecha 31 de Marzo de 2009, el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaro improcedentes las cuestiones previas opuestas, con lugar la falta de cualidad activa y sin lugar la demanda.
En fecha 03 de Abril de 2009, el abogado de la parte actora apeló de la sentencia ante el A Quo, recurso que fue oído en ambos efectos en fecha 13 del mismo mes y año, por lo que se remitieron las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Trabajo de esta misma Circunscripción Judicial, el cual, después de realizar el correspondiente sorteo, le asignó su conocimiento a este Órgano Jurisdiccional, recibiéndolo en fecha 17 del mes y año en comento y el día 19 de Mayo de 2009, previa verificación de haberse salvado la foliatura, fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a tal providencia para dictar sentencia.
Ahora bien, en vista que el mérito del presente asunto no fue resuelto dentro del lapso legal que estipula el Artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal pasa a dictar sentencia y consecuencialmente procederá a notificar de ella a las partes con la finalidad de garantizarles el efectivo ejercicio del derecho a la defensa y el principio constitucional al debido proceso, en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:
DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:
Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...
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Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad
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Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico
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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley
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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley
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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello
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Artículo 1.264. -“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. …”.
Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación
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Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...
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Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente
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Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día fijado, sin necesidad de desahucio
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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…
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Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas
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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos
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Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:
Artículo 1.- El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes
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Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos
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Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía
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Artículo 94.- El presente Decreto-Ley entrará en vigencia el primero (1º) de enero del año 2000
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Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, y de acuerdo a ello resolverá el mérito de la causa conforme lo alegado y probado en autos, de la siguiente manera:
DE LOS ALEGATOS DE FONDO
Alega el abogado de la parte actora en el libelo de la demanda que su representada, ciudadana G.D.C.A., es accionista de la Sociedad Mercantil GALERIAS MANELLA S.A., la cual es propietaria del Apartamento N° 27, situado en el Edificio MANELLA, ubicado en la Avenida J.F.S., Urbanización Bello Campo, Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda.
Señala el mencionado apoderado que en fecha 9 de Junio de 2005, la Sociedad Mercantil Administradora Aragón C.A., empresa anteriormente encargada de la Administración del Apartamento antes señalado, celebró con el ciudadano M.R.S., por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el N° 50, Tomo 81, un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del juicio, con una duración de un (01) año, contado a partir y teniendo vigencia desde el día primero (01) de Julio del 2005, prorrogable automáticamente por periodos sucesivos de Un (01) año, considerándose las prorrogas como tiempo fijo y que así lo aceptó el arrendatario.
Refiere que en fecha 30 de Abril de 2007, los representantes de GALERIAS MANELLA, S.A., celebraron Asamblea Extraordinaria de Accionista, a los fines de vender y traspasar la acción N° 27, correspondiente al Apartamento N° 27; a cuyo acto no asistió el mencionado arrendatario, en virtud de que en fecha anterior, se le había hecho oferta de venta de dicha acción y el mismo manifestó, no tener dinero para su compra a pesar que no se cumplía con lo establecido en el Artículo 42 de la Ley Especial; de modo que se procedió a vender dicha acción a la ciudadana G.D.C.A., subrogándose esta, a su decir, en todos y cada uno de los derechos y obligaciones sobre dicha acción respecto del Apartamento N° 27 del Edificio Manella, según se desprende del documento de participación hecho al Registrador Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 31 de Julio de 2007, inscrita ante esa misma Oficina de Registro Mercantil bajo el N° 67, Tomo 149-A-SDO.
Expone dicho abogado que por tratarse de un contrato a tiempo determinado; puesto que de la cláusula tercera del ya identificado contrato de arrendamiento, en forma clara y precisa se señala que las prórrogas se considerarán a tiempo fijo y así expresamente lo aceptó en esa misma cláusula el comentado arrendatario, dando cumplimiento a lo convenido en la Cláusula Tercera del mismo, conforme el cual cualquiera de las partes podrá manifestar su voluntad de poner fin a dicho contrato de arrendamiento.
Aduce tal apoderado que su representada, en su condición de nueva accionista y arrendadora de la acción N° 27, en fecha dos (2) de Mayo de 2007, procedió a notificar al arrendatario de que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha nueve (9) de Junio del 2005, con fecha de inicio a partir del día 01 de Julio de 2005, y con una duración de un (1) año fijo prorrogable por períodos fijos de un año, sobre el antes identificado apartamento N° 27, no se prorrogaría más e igualmente sobre su titularidad como nueva accionista de la acción N° 27 de Galerías Manella S.A., y su condición de arrendadora realizada a través de la Notaria XXII de Caracas, de fecha dos (2) de Mayo de 2007, motivo por lo cual, una vez vencida la última prorroga del mismo, en fecha 30 de Junio de 2007, comenzaría a correr a su favor la prórroga legal a que se contrae el Literal b) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Afirma dicho abogado que la citada prórroga venció el día 30 de Junio de 2008, y que hasta la fecha, a pesar de las gestiones extrajudiciales realizadas por su persona como apoderado de la arrendadora, el arrendatario no ha hecho entrega formal del inmueble libre de bienes y personas.
Aduce que por otra parte, el arrendatario no pagó mas los cánones de arrendamiento desde el mes de Septiembre de 2007, incumpliendo con la obligación de pago de los mismos, como lo estipula el contrato de arrendamiento en su Cláusula Segunda y se mudó del Apartamento N° 27 en el mes de Noviembre del año 2007, sin hacer la correspondiente entrega material del inmueble debidamente desocupado de bienes y personas a la arrendadora.
Concluye el apoderado accionante que por ello demanda al ciudadano M.R.S., por cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado en virtud del vencimiento ocurrido en fecha 30 de Junio de 2008, de la prórroga legal, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: Cumplir con su obligación de entregar el inmueble arrendado identificado Ut Supra, libre de bienes y de personas, en virtud de encontrarse desde el día 30 de Junio de 2008, vencida la prórroga legal a que se contrae el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. SEGUNDO. En pagar todos los cánones de arrendamiento vencidos desde el mes de Septiembre de 2007, así como las costas y costos procesales, incluyendo honorarios de Abogados.
Solicitó el decreto de medida de secuestro sobre la cosa arrendada y por último pidió la declaratoria con lugar de la pretensión.
DE LAS DEFENSAS OPUESTAS
En la oportunidad prevista para la contestación de la demanda la representación judicial de la parte accionada presentó escrito donde cuestionó la cualidad activa de la demandante y opuso las cuestiones previas contenidas en los Ordinales 2º, 7º y 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En cuanto al fondo expresó, entre otras argumentaciones, que la accionante fundamenta la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento en una falsa titularidad inmobiliaria.
Señala que la actora presuntamente adquirió el inmueble objeto del contrato locativo, mediante un desconocido trámite inmobiliario perfeccionado en virtud de la transferencia, cesión, traspaso o venta de una acción perteneciente a la Sociedad Mercantil Galerías Manella S.A.; que la forma de transmitir la propiedad del inmueble objeto del contrato debió cumplir con las formalidades determinadas por la ley para este tipo de actos, es decir, la protocolización por ante la oficina de Registro Público Inmobiliario del respectivo documento traslativo de propiedad.
Aduce que la parte actora es única y exclusivamente accionista de la Sociedad Mercantil Galerías Manella S.A., y nunca propietaria del inmueble objeto de la pretensión deducida. Expresa que la accionante no es la persona que puede solicitar el desalojo por cuanto carece de cualidad jurídica para intentar la acción y por último solicita que el escrito por él presentado sea admitido, sustanciado, agregado a los autos y decidido conforme a derecho.
Explanados como han sido los términos de la controversia, el Tribunal observa que el apoderado judicial de la parte accionada en el acto de contestación de la demanda, procedió a oponer conjuntamente las cuestiones previas contenidas en los Ordinales 2°, 7° y 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento, las cuales fueron desechadas por el Tribunal A Quo, y en vista que el Artículo 357 del Código Adjetivo en referencia, pauta de manera expresa que la decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los Ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del Artículo 346 eiusdem, no tendrá apelación, es por lo que solo queda a cargo de esta Instancia verificar mediante la presente decisión, la procedencia o no de la cuestión previa contenida en el Ordinal 11º de la citada norma y de la defensa de falta de cualidad activa, en atención a los anteriores lineamientos, y así se decide.
DE LA CUESTIÓN PREVIA
En el acto de contestación de la demanda la representación judicial de la parte accionada opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuestas, por considerar que demanda está llena de vicios e irregularidades, así como de actos o maniobras que vulneran el orden publico, siendo ello un error procesal que no debió ocurrir y que no debió admitirse la misma, ya que se está frente a un hecho punible; de lo cual cabe destacar que el aludido ordinal prevé expresamente dos hipótesis para la procedencia de esta cuestión previa en comento, a saber: a) Cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta y b) Cuando la Ley permite admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
Sobre este tema en particular, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Sentencia N° 776 dictada en fecha 18 de Mayo del año 2001, se ha pronunciado al señalar que, además de las dos causales del ordinal bajo estudio, resulta inatendible el derecho de acción ejercido, entre otros, cuando no existe interés procesal; cuando se utiliza para violar el orden público o infringir las buenas costumbres; cuando la demanda tiene fines ilícitos o constituye abuso de derecho o cuando el accionante no pretenda que se administre la justicia propuesta.
Así las cosas, es necesario destacar que, en el caso concreto de autos la demandante pretenden que se condene a la parte demandada a entregar el inmueble que se le ha cedido en arrendamiento, presuntamente por haber vencido el término de la relación locativa, pudiéndose determinar que no se han encontrado inmersa en ninguno de los presupuestos de inadmisibilidad establecidos por la referida Sala Constitucional, para que la misma sea privada de su derecho de acción, y por ello nace la correlativa obligación de este Órgano Jurisdiccional de administrar la justicia propuesta, independientemente de la procedencia o no de la misma; es por lo que este Juzgado declara improcedente en derecho la cuestión previa opuesta por la representación demandada con fundamento en el Ordinal 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
Resuelto como ha sido el punto anterior pasa este Órgano Jurisdiccional a pronunciarse sobre la falta de cualidad activa, y al respecto observa:
DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA
Este Órgano Jurisdiccional con vista a lo anteriormente expuesto evidencia que, por mandato del Artículo 7 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe verificar dicho conjunto de circunstancias en ocasión de establecer previamente el origen de la relación arrendaticia bajo estudio, a los fines de garantizar los derechos del arrendatario; todo ello con base al principio Iura Novit Curia, establecido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC Nº 00-376, de fecha 30 de Abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, del cual se desprende la potestad que tiene el Juez de verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración, ratificado en la actualidad, y al respecto observa:
Los apoderados de la parte actora sostuvieron en el libelo de la demanda que su representada, ciudadana G.D.C.A., pretende el cumplimiento del contrato locativo suscrito originalmente entre la Empresa Mercantil Administradora Aragón C.A., y el demandado, ciudadano M.R.S. por el Apartamento de marras distinguido con el N° 27 ubicado en el Edificio Manella, por haber llegado a su término, cuyos derechos y obligaciones alega que fueron adquiridos por dicha ciudadana a través de la acción N° 27 que le vendiera la Sociedad Mercantil GALERIAS MANELLA S.A., subrogándose en todos y cada uno de ellos, según documento de participación hecho al Registrador Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 31 de Julio de 2007.
Visto lo anterior, es necesario destacar que las partes, conforme al Artículo 136 del Código adjetivo, pueden gestionar y obrar en juicio por sí mismas, con la asistencia jurídica o legal correspondiente, o por medio de sus apoderados, siempre que tengan el libre ejercicio de sus derechos.
En este sentido, la acción es actividad jurídica por excelencia, ya que se traduce en una serie de actos que producen consecuencias jurídicas, y de ahí que no pueda ser desenvuelta por cualquiera, pues, para que los actos que la componen produzcan tales consecuencias, o sea que desplieguen la eficacia querida en el proceso, hace falta que quien los realice esté provisto de los requisitos que aquí se definirán, ya que ellos coinciden con lo que, en general, son los requisitos subjetivos de los actos jurídicos y, por tanto, se refieren a la capacidad y a la legitimación.
Entonces tenemos que la capacidad es la expresión de la idoneidad de la persona para actuar en juicio, inferida de sus cualidades personales, mientras que la legitimación representa, en cambio, dicha idoneidad inferida de su posición respecto del litigio, pues, según el Artículo 1.144 del Código Civil, son incapaces para contratar los menores y los entredichos, los inhabilitados y cualquiera otra persona a quien la Ley le niega la facultad de celebrar determinados contratos. Por tanto, las cualidades que deriva la capacidad se refieren exclusivamente a: la edad; la salud mental y la libertad personal.
En tal sentido, existe jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 19 de Noviembre de 1992, y ratificada en la actualidad, que determina:
“…Es doctrina imperante en el Derecho Procesal de hoy en la mayoría de los autores y en criterio de esta Sala que es un presupuesto procesal, el que tanto el sujeto activo como el sujeto pasivo de la relación procesal tenga ‘legitimación ad-procesum, sin el cual, el juicio no tendría existencia jurídica ni validez formal –Couture y Chiovenda-. Entendiéndose por legitimidad procesal, a la posibilidad que tiene un sujeto de ejercer en juicio la tutela de un derecho, constituyendo tanto el petitorio como el contradictorio. Por una parte, nuestra doctrina procesal, distingue lo que ha de entenderse por ‘legitimidad ad-causam’, esto es, ser titular del derecho que se cuestiona, el cual, no es un presupuesto para la existencia y validez del proceso, sino, como señala Couture, a lo sumo sería un presupuesto para una sentencia favorable. De eso se desprende, que no todo sujeto procesal tiene legitimación ad-causam, pero, sin embargo, el proceso existe y es válido, o es en éste en donde se declara a favor o no su legitimidad sustancial; pero, siendo impretermitible para la validez del proceso y por ende de su decisión y efectos, el que los sujetos procesales tengan ‘legitimidad ad-procesum’. De lo anterior se infiere que, no todo legitimado ‘ad-causam’ lo sea ‘ad-procesum’; … (Pierre 1992 No. 11, 74).
En este orden de ideas, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 01116, de fecha 18 de Septiembre de 2002, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, en el juicio por daño moral, incoado por C.G.P.P., contra PDVSA Petróleo y Gas, S.A., reiteró en la actualidad lo que parcialmente se transcribe a continuación:
“La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro L.L., como aquella “…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p. 183)”; …“Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente…”.
Ahora bien, algunos juristas desarrollan la tesis de la improponibilidad manifiesta de la pretensión jurídica que se hace presente con el aumento registrado en los poderes de los jueces, en virtud de que la procedencia de la pretensión tiene que ver con la aptitud de la pretensión y su respectiva tutela jurídica por el ordenamiento, surgida de un efecto absoluto de la facultad de juzgar una acción que se manifiesta objetiva, subjetiva clara y carente de posibilidad jurídica de ser tutelada por el ordenamiento normativo.
En este orden de ideas, se puede señalar que la improponibilidad manifiesta de la pretensión desde el punto de vista objetivo se produce cuando lo pretendido por el demandante presenta una carencia o una inidoneidad, que afecta gravemente a los elementos de la pretensión y la hacen improponible; y la improponibilidad desde el punto de vista subjetivo, constituye un asunto que concierne a los problemas de legitimidad, y, en el caso venezolano la improponibilidad la encontramos en las defensas de falta de interés procesal de las partes y también en los casos de falta de cualidad.
También es menester resaltar que si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetarla en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a su terminación sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según su Artículo 20.
Ahora bien, según sentencia Nº 2296 de la Sala Constitucional de fecha 18 de Diciembre de 2007, Expediente Nº 06-1316, la falta de cualidad, es una defensa de fondo que solo puede ser opuesta por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, tal como lo dispone el Artículo 361 del Código Adjetivo.
Conforme a los anteriores lineamientos, se infiere que si bien el Artículo 20 de la Ley Especial establece que si durante la vigencia de la relación arrendaticia, el inmueble alquilado es adquirido en propiedad por una persona distinta al arrendador originario, es cierto igualmente que el nuevo adquirente deberá respetar los términos y condiciones de la relación locativa, entendiéndose con ello que el nuevo propietario se subroga en la posición de arrendador.
Ahora bien, en el caso bajo estudio se observa que la parte demandada ciudadano M.R.S.E. alega que la demandante, ciudadana G.D.C.A., no es la propietaria del inmueble de autos, en vista que ésta solo adquirió la propiedad de una acción de la Sociedad Mercantil Galerías Manella S.A., la cual, a su decir, es la verdadera propietaria del bien en comento.
Al respecto el Tribunal observa que riela a los folios 8 al 22 del expediente copia fotostática del Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil GALERIAS MANELLA S.A., inscrita en fecha 31 de Diciembre de 1.986, ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el N° 73, Tomo 91-A Sgdo.; a la cual se le adminicula la copia fotostática del documento cursante a los folios 23 al 26 del expediente, mediante el cual la ciudadana M.A.D.P. da en venta el Edificio Manella a la Sociedad Mercantil “GALERIAS MANELLA S.A.”, cuya protocolización se verificó en fecha 18 de Febrero de 1.987, ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 36, Tomo 8, Protocolo Primero; y se concatenan con el contrato de arrendamiento cursante a los folios 27 y 28 del expediente, celebrado en fecha 09 de Junio de 2005, entre la Sociedad Mercantil Administradora Aragón C.A., y el ciudadano M.R.S., por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el N° 50, Tomo 81 de los libros respectivos, sobre el inmueble objeto del juicio y con el Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas celebrada en fecha 29 de Abril de 2007, cursante a los folios 29 al 33 del expediente, donde se procedió vender y traspasar la acción N° 27, correspondiente al apartamento N° 27 a la ciudadana G.D.C.A., subrogándose en todos y cada uno de los derechos y obligaciones sobre dicha acción, participada al Registrador Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 31 de Julio de 2007, e inscrita ante esa misma Oficina de Registro Mercantil bajo el N° 67, Tomo 149-A-SDO.
Revisadas cuidadosamente las anteriores pruebas instrumentales y en vista que las mismas no fueron cuestionadas por la parte demandada, el Tribunal les otorga valor probatorio conforme lo establecido en los Artículos 12, 429, 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículo 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y aprecia que en efecto la empresa antes mencionada adquirió el derecho de propiedad sobre el edificio del cual forma parte integrante el Apartamento N° 27 alquilado por su mandataria, a saber, la Sociedad Mercantil Administradora Aragón C.A., al demandado de autos, y así se decide.
Así mismo, del acta constitutiva de la Sociedad Mercantil Galerías Manella S.A., igualmente se evidencia que a los accionistas de la misma les corresponde “…el uso y usufructo continuo y exclusivo de todos y cada uno de los apartamentos identificados por el mismo número del Edificio Manella”, estableciéndose en el referido documento estatuario de manera expresa que “Durarán en el uso y usufructo mientras sean titulares de sus respectivas cuotacciones y podrán ser sustituidos en tal derecho por futuros legítimos adquirientes de la misma…” y que “…los accionistas podrán ceder en propiedad la acción, quedando por lo tanto cedido el uso y usufructo al adquirente y cesando en tal derecho el cedente, pues la pérdida del carácter del titular de la acción produce la cesión del uso y usufructo a favor del nuevo propietario…”, y así se decide.
Por efecto de lo anterior se entiende del mismo documento constitutivo estatutario de la Empresa Mercantil Galerías Manella S.A., que la titularidad de las acciones en las que se divide el capital social de la compañía, concede a su titular el usufructo sobre cada uno de los apartamentos identificados con el mismo número mientras sea titular de su respectiva acción y que la venta de cada acción concede al adquirente el uso y usufructo del inmueble identificado con el mismo número, y así se decide.
Ahora bien, a los fines garantizarle a las partes un pronunciamiento debidamente razonado de sus pretensiones, este Órgano Jurisdiccional considera oportuno definir el concepto contenido en el Artículo 583 del Código Civil, y así se tiene que: “El usufructo es el derecho real de usar y gozar temporalmente de las cosas cuya propiedad pertenece a otro, del mismo modo que lo haría el propietario”.
De la transcripción de la norma en comento se puede deducir que el usufructo consiste en el derecho que tiene el usufructuario de usar y gozar, temporalmente, de las cosas que son propiedad de otra persona, y pauta de manera expresa, que ese derecho puede ejercerse del mismo modo en que lo haría el propietario. Por lo tanto, se entiende que cuando se es titular del derecho real de usufructo, es obvio que el titular del derecho real de propiedad sobre el inmueble usufructuado está en cabeza de otra persona distinta al usufructuario, y así queda establecido.
Así las cosas se observa que si bien en el juicio bajo análisis la representación judicial de la parte actora demostró que el Edificio Manella, pertenece en propiedad a la Sociedad Mercantil Galerías Manella S.A., y que por ello le corresponde uso y usufructo continuo y exclusivo de todos y cada uno de los apartamentos identificados por el mismo número del Edificio Manella; es igualmente cierto que no demostró a las actas procesales que la ciudadana G.D.C.A. haya adquirido el derecho real del propiedad sobre el Apartamento distinguido con el N° 27 perteneciente como parte integrante al Edificio en referencia, entendiéndose tal propiedad como el derecho de usar, gozar y disponer del inmueble, para que ésta pueda subrogarse en tal relación inquilinaria, por lo cual inevitablemente se debe juzgar que no ha operado la figura prescrita en el Artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que la demandante no ha sustituido a la persona del arrendador respecto del contrato locativo accionado ni se ha subrogado en tal posición, lo que consecuencialmente hace que carezca de una válida y eficaz legitimación y el interés jurídico actual que se necesitan para que pueda ser sujeto activo en este juicio, ya que si bien pertenecen al usufructuario todos los frutos naturales o civiles de la cosa usufructuada, el usufructuario originario, como lo es en este caso la Sociedad Mercantil Galerías Manella S.A., al quedar siempre responsable de dicha cosa, por culpa o negligencia de la persona que le sustituya, no puede ceder la relación inquilinaria, tomando en consideración que la demandante solo posee, como accionista de la citada Empresa Mercantil, el uso y usufructo continuo y exclusivo de dicho apartamento y no la cesión inquilinaria bajo estudio; por lo tanto es forzoso declarar con lugar la defensa de fondo de falta de cualidad activa opuesta en este juicio por la representación judicial de la parte demandada, y así se decide.
Establecidos suficientemente en todos los términos en que fuere planteada la controversia, constata éste Sentenciador la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este tipo de procedimiento, y del análisis probatorio realizado anteriormente puede concluir en que ha quedado verificado en este juicio que la parte accionante, a saber, la ciudadana G.D.C.A. no goza del derecho legítimo para obrar como actora en la presente controversia, ya que no tiene como válida ni eficaz la legitimación ni el interés jurídico actual necesarios para que pueda ser sujeto activo en este juicio, lo que consecuencialmente produce la improcedencia de la acción y por ello habrá que declararla sin lugar, resultando inoficioso para este Juzgador seguir con el análisis de los demás alegatos, defensas y pruebas aportadas a los autos para tales efectos, en consonancia con los lineamientos antes señalados, y así queda establecido formalmente.
Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, es por lo que este Órgano Jurisdiccional en el ejercicio de sus funciones debe declarar sin lugar la apelación interpuesta por la representación de la parte demandante, improcedente la cuestión previa contenida en el Ordinal 11° del Código Adjetivo, con lugar la defensa de fondo de falta de cualidad activa opuesta por la parte demandada y sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de alquiler, quedando confirmado el fallo recurrido, conforme al marco legal arriba señalado; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de esta sentencia, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, y así finalmente se decide.
DE LA DISPOSITIVA
En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte accionante, contra la sentencia dictada en fecha 31 de Marzo de 2009, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, por cuanto la representación demandante no logró demostrar la procedencia de la acción.
IMPROCEDENTE la cuestión previa opuesta por la representación demandada con fundamento en el Ordinal 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la demanda no estaba incursa en presupuestos de inadmisibilidad para que la actora fuese privada de su derecho de acción, independientemente de la procedencia o no de tal pretensión.
CON LUGAR la defensa de fondo de falta de cualidad activa opuesta por el abogado de la parte demandada, al quedar demostrado que la parte actora no tiene la legitimación y el interés actual que se necesitan para demandar.
SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la ciudadana G.D.C.A., a través de sus co-apoderados judiciales abogados M.D.J.M.M. y CLOTILINDA GÓMES DE SOUSA, en contra del ciudadano M.R.S., representado judicialmente por los abogados CARLOS CHACON V., D.P.F. y M.C.M.Y., en vista que no quedó demostrado a los autos que la accionante sea la arrendadora del inmueble de autos identificado Ut Supra.
Se imponen las costas a la parte demandante por haber resultado vencida en este juicio.
Se confirma el fallo apelado.
Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, notifíquese de ella a las partes en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada, y, en su oportunidad devuélvase el expediente al Tribunal A Quo.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Ocho (08) días del mes de Junio del año Dos Mil Nueve (2009). Años 199° y 150°.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
J.C.V.R.
DIOCELIS J. P.B.
En esta misma fecha siendo las 02:24 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
JCVR/DJPB/PL-B.CA.
Asunto: AP11-R-2009-000193
Materia Civil-Recurso.
Cumplimiento de Contrato.
Arrendamiento Inmobiliario.
