Decisión nº 405 de Juzgado del Municipio San Fernando de Apure de Apure, de 8 de Julio de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

Juzgado del Municipio San Fernando

de la Circunscripción Judicial del Estado Apure

EXPEDIENTE: Nº. 2.010- 4.594

DEMANDANTE: C.G.P. DE

GUZMAN, asistida por el Abogado

G.A. BOHORQUEZ M.

DEMANDADO: I.D.R..

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE

FECHA DE ENTRADA

DEL EXPEDIENTE: 13 DE ABRIL DE 2.010

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 13 de Abril de 2.010, se inició el presente procedimiento de DESALOJO DE INMUEBLE, mediante demanda incoada por la ciudadana C.G.P. DE GUZMAN, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la Cédula de Identidad N°. 2.225.840, de este domicilio, asistida por el Abogado G.R. BOHORQUEZ M, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 112.096, con domicilio procesal en la Calle Comercio cruce con Calle Independencia, N°. 87, diagonal al Circuito Judicial Penal del Estado Apure, contra la ciudadana I.D.R., venezolana, mayor de edad, casada, titular de la Cédula de Identidad N°. 3.349.590, de este domicilio.

Expone la demandante: “…en mi condición de Apoderada del ciudadano R.G.A., venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de Identidad N°. 49.248, domiciliado en el Municipio Biruaca del Estado Apure, tal como se evidencia en Poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio San F. delE.A., en fecha 20 de octubre del año 2.009, inserto bajo el N°. 27, Tomo 85, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual se anexa en el presente escrito acompañado de documento de propiedad del Inmueble. Dicho inmueble fue construido sobre una parcela de terreno propio, el cual está ubicado en la Urbanización J.A.P., Bloque 2, Edificio 01, N°. 01-02 de esta ciudad de San F. deA., Municipio San F. delE.A., y está ubicado dentro de los siguientes linderos: NORTE: pared que da a los Apartamentos terminados en 03, según nivel donde se encuentre; SUR: Pared que da a los Apartamentos terminados en 01, según nivel donde se encuentre; ESTE: pasillo de circulación del Edificio, y OESTE: Fachada Oeste del Edificio. Es el caso que la ciudadana I.D.R., venezolana, mayor de edad, casada, titular de la Cédula de Identidad N°. 3.349.590, de este domicilio, en fecha 03 de Noviembre del año 2.000, se le arrendó en calidad de alquiler el inmueble de mi propiedad ubicado Bloque 02, Edificio 01, N°. 01-02 de esta ciudad de San F. deA., Municipio San F. delE.A., la cual acepté bajo Contrato de Arrendamiento, hasta el último Contrato que fue firmado en fecha 01 de Diciembre de 2.008, como se puede evidenciar de Contrato de esa misma fecha en la Cláusula N°. 4 que tipifica que es fecha improrrogable en la que se da por terminado el mismo y en que la arrendataria deberá entregar a la Arrendadora el inmueble libre de personas, cosas, impuestos Municipales y en perfecto estado de conservación y limpieza…, la ciudadana desde esta fecha ha hecho caso omiso a lo estipulado en el último Contrato y en la Cláusula ya mencionada… por lo que está cancelando por el Tribunal de Municipio de la jurisdicción del Municipio San Fernando, la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 300,00), de manera no consecutiva según consta en Expediente N°. 09- 140, y es por lo que acogiéndome a lo estipulado en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su Artículo 34 que tipifica: “Solo podrá demandarse el Desalojo de un Inmueble arrendado bajo Contrato de Arrendamiento Verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el Arrendatario haya dejado de pagar el canon de Arrendamiento correspondiente a Dos (2) mensualidades consecutivas. b) en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo” … he tratado de mediar y conciliar en varias ocasiones con la ciudadana antes mencionada y la misma argumenta que en ningún momento se quiere adueñar de mi apartamento pero que algún día me lo entrega porque ella no tiene otro inmueble a donde ir a vivir… formalmente demando por DESALOJO DEL INMUEBLE a la prenombrada ciudadana I.D.R. antes identificada, para que convenga en que el inmueble descrito en este libelo es de mi propiedad… pido a este Tribunal que la señora me reivindique, simplazo alguno el referido inmueble y en caso contrario pido al Tribunal así lo declare y lo condene, todo ello en arreglo a lo pautado en el artículo 115 de Nuestra Carta Magna, en concordancia con el Artículo 548 del Código Civil venezolano …”

Estimó el valor de la demanda en la cantidad de DIECINUEVE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES CON VEINTICINCO CENTIMOS (Bs. 19.656,25), lo que equivale a TRESCIENTAS CINCUENTA Y SEIS CON TREINTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (356,39 U.T.)

En fecha 12-05-10, se citó a la parte demandada ciudadana I.D.R..

En fecha 19-05-10, se recibió escrito de Contestación de la Demanda, presentado por la ciudadana I.B.T.D.R., asistida de Abogado.

En fecha 01-06-10, se recibió Poder Apud- Acta otorgado por la ciudadana I.B.T.D.R., al Abogado L.M.A.P..

En fecha 04-06-10, se recibió escrito de Pruebas presentado por el Abogado L.M.A.P. con el carácter de autos.

En fecha 07-06-10, se dijo “VISTOS”.

En fecha 14-06-10, el Tribunal mediante auto DIFIERE el acto de dictar Sentencia en la presente causa por el lapso de QUINCE (15) días de Despacho.

M O T I V A

Planteada la controversia en los términos expuestos, este Tribunal hace conveniente hacer las siguientes precisiones:

Observa esta sentenciadora que corre inserto a los folios 18 y 19 del Expediente, escrito de Contestación de la demandada, presentado por la ciudadana I.B.T.D.R., asistida de Abogado, lo cual hace en los términos siguientes:

Que se ha incurrido en un error al admitir la demanda que se le ha incoado, como si fuera una demanda por DESALOJO DE INMUEBLE, error que justificó en la pésima redacción del Abogado que asiste a la demandante. En efecto, el libelo transcribe apenas el encabezamiento y dos de las siete causales en que se puede fundamentar una demanda de Desalojo de Inmueble arrendado, bajo Contrato a Tiempo Indeterminado, contenidas en el Artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero más adelante y con fundamento en los Artículos 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 548 del Código Civil, expresa: “…pido a este Tribunal que la señora me reivindique, sin plazo alguno el referido inmueble y en caso contrario pido al Tribunal que así lo declare y lo condene…”

Que en cualquiera de de los dos casos, es decir, si se trata de una demanda de Desalojo fundamentada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o si se trata de una demanda de Reivindicación con fundamento en el Artículo 548 del Código Civil, como en efecto cree que lo es, por razón de la cuantía el procedimiento es el Breve y por lo tanto también es competente el Tribunal de Municipio, en consecuencia da contestación rechazándola, negándola y contradiciéndola, tanto en los hechos como en el derecho: Que en efecto ocupó en calidad de Arrendataria con opción de compra, un inmueble constituido por un Apartamento identificado con los dígitos 002, ubicado en la Planta Baja del Edifico 01, Bloque 02, de la Urbanización “J.A.P.” de esta ciudad, desde el día 03 de Noviembre del año 2000, es decir, hace nueve años y medio (9 años y 6 meses), teniendo a la ciudadana C.G. POLANCO DE GUZMAN como mi arrendadora y opcionante vendedora, quien es la cónyuge del propietario del inmueble poseyendo un Poder General del mismo con facultades de administración y disposición de sus bienes… en virtud de no haber podido hacer uso de la opción de compra sobre el referido inmueble… por diferencias en el precio del Apartamento, ya que llegó a pedirle sumas exorbitantes como la última vez que sobre ello conversaron, que le exigió DOSCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES, es decir, DOSCIENTOS MILLONES de los bolívares antiguos, fueron extendiendo su condición de arrendataria a la fecha 01 de Marzo de 2008, cuando suscribieron el último Contrato que tuvo vigencia comenzando a partir del 1° de Marzo de ese año y con vencimiento el día 1° de Diciembre del mismo año… que por cuanto no logró conseguir donde mudarse y al negarse la arrendadora a recibirle el pago arrendaticio, comenzó a consignarle por sugerencia de la misma, ante este Tribunal, y ella accedió a retirar las pensiones o cánones de arrendamiento que ha venido haciendo religiosa y puntualmente, las cuales hace abarcando dos mensualidades y así lo ha aceptado y retirado la arrendadora, tal y como consta en el aludido Expediente de consignaciones referido, convirtiéndose así, aquel Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado, en un Contrato a Tiempo Indeterminado, tal como la demandante misma lo ha admitido al demandarme con fundamento en la norma que se refiere precisamente a los Contratos Indeterminado, siendo falso por supuesto su alegato de las causales “a” y “b” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que no está atrasada en el pago de las pensiones de arrendamiento… dada pues, su condición demostrada de Arrendataria, no procede en derecho demandarla por Reivindicación y es por ello que también rechazó, negó y contradijo, ya que este tipo de acciones sólo proceden en los casos de ocupación ilegitima de alguna propiedad, y que el hecho de haber un contrato de Arrendamiento de por medio, descarta la ilegal ocupación.

Seguidamente esta juzgadora pasa a analizar las Pruebas que constan en autos, tomando en cuenta que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Con el libelo de la demanda:

Consignó marcado “A”, original del documento de compra- venta registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San F. delE.A., en fecha 13 de Diciembre de 1.996, bajo el N°. 146, folios 186 al 189, Protocolo Primero, tomo Tercero Adicional I, Cuarto Trimestre del citado año.

En cuanto a esta documental, este Tribunal le da pleno valor probatorio con fundamento a lo preceptuado en los Artículos 1.357, 1.359 y 1360 del Código Civil, por cuanto se trata de un instrumento público debidamente registrado, el cual demuestra la Venta realizada por la ciudadana R.M.S.A., al ciudadano R.G.A., sobre un inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la Urbanización J.A.P., Bloque 2, Edificio 01, distinguido con el N°. 00-02 de esta ciudad de San F. deA., Municipio San F. delE.A., ubicado dentro de los siguientes linderos: NORTE: pared que da a los Apartamentos terminados en 03, según nivel donde se encuentre; SUR: Pared que da a los Apartamentos terminados en 01, según nivel donde se encuentre; ESTE: pasillo de circulación del Edificio, y OESTE: Fachada Oeste del Edificio, y del cual se evidencia la condición de propietario del ciudadano R.G.A., sobre el descrito inmueble, objeto del presente juicio.

Consignó marcado “B”, documento contentivo de Poder General amplio y suficiente otorgado por el ciudadano R.G.A. a la ciudadana C.G.P. DE GUZMAN debidamente registrado bajo el N°. 34, folio 132, Tomo 61, Protocolo de Transcripción de fecha 30 de Octubre del año 2.009.

En relación con esta documental, se trata de un instrumento público que esta Juzgadora da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Vigente, por cuanto demuestra el Mandato General, pero amplio y suficiente en cuanto a derecho se requiere, otorgado por el ciudadano R.G.A., a la ciudadana C.G.P. DE GUZMAN, cuyas facultades están expresamente enunciadas en el mismo.

Consignó marcado “C”, original de documento contentivo de Contrato de Arrendamiento suscrito entre CARMEN POLANCO DE GUZMAN E I.D.R., en fecha 1° de Marzo del año 2.008.

En cuanto a este documento, se trata de un Contrato de Arrendamiento Privado, que por cuanto no fue impugnado ni desconocido su contenido y firma por la contraparte, este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los Artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, ya que demuestra la existencia de una relación arrendaticia celebrada entre las ciudadanas CARMEN POLANCO DE GUZMAN e I.D.R., en fecha 01-03-2008, donde la Arrendataria da en Arrendamiento un Inmueble, ubicado en la Urbanización J.A.P., Planta Baja, Apartamento N°. 0002 de esta ciudad de San F. deA., por un lapso de DIEZ (10) meses improrrogables, con un canon de arrendamiento por la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 300,00) mensuales, con fecha de finalización el 1° de Diciembre de 2008.

En la oportunidad legal:

No promovió prueba alguna que le favoreciere.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

Con el escrito de Contestación de la Demanda: Consignó marcado “A”, copia fotostática simple de Contrato de Arrendamiento, suscrito entre la ciudadana C.G. POLANCO DE GUZMAN e I.B.T.D.R. en fecha 03 de Noviembre del año 2000.

Al respecto señala la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en reiteradas decisiones ha dejado sentado que sólo pueden producirse fotocopia de documentos públicos y privados, reconocidos o tenido legalmente por reconocidos con el libelo de la demanda, y no documentos privados simples, y así lo ratifico en Sentencia de fecha 19-05-2005, en el caso J.G.F. contra C.N.C., que:

…las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito articulo 420. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple este carecerá de de valor según lo expresado en el articulo 429, que solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto a la contraparte del promoverte le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado..

En este sentido a juicio de quien aquí decide, considera que la fotocopia bajo examen no se refiere a un documento público, ni a un documento privado reconocido, por lo que no se trata de aquel tipo de documento al cual el legislador ha querido dar valor probatorio cuando hubiere sido consignado en fotocopia, por lo que no se valora dicho documento, en virtud de tratarse de una copia fotostática de un documento privado, el cual no se formo ni fue firmado en presencia de un funcionario público, y por ende no existe certeza legal de su autoría. Y así se decide.

Consignó marcado “B”, original de documento contentivo de Contrato de Arrendamiento suscrito entre CARMEN POLANCO DE GUZMAN e I.D.R., en fecha 1° de Marzo del año 2.008.

En cuanto a este documento, se trata de un Contrato de Arrendamiento Privado, que por cuanto no fue impugnado ni desconocido su contenido y firma por la contraparte, este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los Artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, ya que demuestra la existencia de una relación arrendaticia celebrada entre las ciudadanas CARMEN POLANCO DE GUZMAN e I.D.R., en fecha 01-03-2008, donde la Arrendataria da en Arrendamiento un Inmueble, ubicado en la Urbanización J.A.P., Planta Baja, Apartamento N°. 0002 de esta ciudad de San F. deA., por un lapso de DIEZ (10) meses improrrogables, con un canon de arrendamiento por la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 300,00) mensuales.

En la oportunidad legal:

Al Capitulo I: Ratificó los elementos probatorios consignados con el escrito de Contestación de la Demanda, marcados “A” y “B”, contentivos de sendos Contratos de Arrendamiento suscritos entre su mandante y la demandante ciudadana C.G.P., que ya esta sentenciadora analizó.

Al Capitulo II: promovió y consignó copia fotostática debidamente certificada del Expediente de Consignaciones Arrendaticias distinguido con el N°. 09- 140 de este Tribunal del cual se evidencia una vez más la condición de arrendataria, lo que indubitablemente hace improcedente contra su mandante una demanda de Reivindicación, demostrativo a su vez de la solvencia en el pago de las pensiones de arrendamiento por el mencionado y preidentificado inmueble.

En relación con esta prueba, se le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto evidencia consignación de canon de arrendamiento por la ciudadana I.B.T.D.R. en beneficio de la ciudadana CARMEN POLANCO DE GUZMAN, en fecha 03 de Marzo de 2.009, por la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00), correspondiente a los meses de Enero y Febrero del año 2009, en cheque de gerencia Nro.00099354, contra el Banco Provincial; posteriormente en fecha 16 de Marzo de 2009, la ciudadana CARMEN POLANCO DE GUZMAN, parte demandante en el presente juicio se presento al Tribunal solicitando autorización para retirar la suma de dinero depositada a su favor en la cuenta de Ahorros N°. 70051740060208131, del Banco de Fomento Regional los Andes (BANFOANDES), correspondiente a los meses vencidos; en fecha 18 de Mayo de 2009, la ciudadana I.B.T.D.R., parte demandada, consigno mediante cheque de gerencia N°00102044 de fecha 05-05-2009, por la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00), contra el Banco Provincial, a nombre de la ciudadana CARMEN POLANCO DE GUZMAN, correspondiente a los meses Abril y Mayo del año 2009; Luego en fecha 19 de Mayo de 2009, la ciudadana CARMEN POLANCO DE GUZMAN, parte demandante en el presente juicio se presento al Tribunal solicitando autorización para retirar la suma de dinero depositada a su favor en la cuenta de Ahorros N°.70051740060208131, del Banco de Fomento Regional los Andes (BANFOANDES), correspondiente a los meses vencidos; En fecha 19 de Junio de 2009, la ciudadana I.B.T.D.R., parte demandada, consigno mediante Cheque de Gerencia N°.00103301 de fecha 17-06-2009, por la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00), contra el Banco Provincial, a nombre de la ciudadana CARMEN POLANCO DE GUZMAN, correspondiente a los meses Mayo y Junio del año 2009; En fecha 05 de Agosto de 2009, la ciudadana CARMEN POLANCO DE GUZMAN, parte demandante en el presente juicio se presento al Tribunal solicitando autorización para retirar la suma de dinero depositada a su favor en la cuenta de Ahorros N°. 70051740060208131, del Banco de Fomento Regional los Andes (BANFOANDES), correspondiente a los meses vencidos; El 09 de Octubre de 2009, la ciudadana I.B.T.D.R., parte demandada, consigno dos (2) comprobantes de depósitos N°s. 26131064 y 16399499 de fecha 14-08-2009 y 07-10-2009, respectivamente de la Cuenta de Ahorro N°. 0051740060208131, a favor de la ciudadana CARMEN POLANCO DE GUZMAN, por la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00), cada uno, contra el Banco Provincial, correspondiente a los meses Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2009; En fecha 14 de Octubre de 2009, la ciudadana CARMEN POLANCO DE GUZMAN, parte demandante en el presente juicio se presento al Tribunal solicitando autorización para retirar la suma de dinero depositada a su favor en la cuenta de Ahorros N°. 70051740060208131, del Banco de Fomento Regional los Andes (BANFOANDES), correspondiente a los meses vencidos; El 11 de Marzo del año 2010, la ciudadana I.B.T.D.R., parte demandada, consigno tres (3) depósitos bancarios N°s. 25408127, 25408128 y 20501950 de fecha 23-11-2009, 07-01-2010 y 02-03-2010, respectivamente de la Cuenta de Ahorro N°. 0051740060208131 a favor de la ciudadana CARMEN POLANCO DE GUZMAN, por la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00), cada uno, contra el Banco Provincial, correspondiente a los meses Noviembre y Diciembre del año 2009, Enero, febrero, marzo y abril del año 2010; Posteriormente en fecha 16 de Marzo de 2010, la ciudadana CARMEN POLANCO DE GUZMAN, parte demandante en el presente juicio se presento al Tribunal solicitando autorización para retirar la suma de dinero depositada a su favor en la cuenta de Ahorros N°. 70051740060208131, del Banco de Fomento Regional los Andes (BANFOANDES), correspondiente a los meses vencidos; En fecha 19 de Mayo de 2010, la ciudadana I.B.T.D.R., parte demandada, consigno Un (1) depósito bancario N°. 30792780de fecha 18-05-2010, de la Cuenta de Ahorro N°. 0051740060208131, a favor de la ciudadana CARMEN POLANCO DE GUZMAN, por la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00), contra el Banco Provincial, correspondiente a los meses Mayo y junio del año 2010; se observa que tanto las consignaciones como la solicitud de retiros están debidamente suscritas.

Esta Juzgadora para decidir observa:

El Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe

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Ahora bien, de una minuciosa revisión realizada al escrito libelar y a los recaudos, se desprende que la demandante, ciudadana C.G.P. DE GUZMAN, en su carácter de arrendadora del inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la Urbanización J.A.P., Bloque 2, Edificio 01, distinguido con el N°. 00-02 de esta ciudad de San F. deA., Municipio San F. delE.A., ubicado dentro de los siguientes linderos: NORTE: pared que da a los Apartamentos terminados en 03, según nivel donde se encuentre; SUR: Pared que da a los Apartamentos terminados en 01, según nivel donde se encuentre; ESTE: pasillo de circulación del Edificio, y OESTE: Fachada Oeste del Edificio, dio en arrendamiento bajo contrato privado a tiempo determinado a la ciudadana I.D.R., según se evidencia de documento privado suscrito en fecha 1° de Marzo de 2008.

Observa esta Juzgadora, que la parte demandante en su libelo de demanda califica su acción como Desalojo de Inmueble, acogiéndose a lo estipulado en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios literales “a” y “b”, no obstante, pide al Tribunal que la parte demandada le reivindique sin más plazo en inmueble objeto del presente litigio, o en caso contrario lo condene, con fundamento a lo establecido en el Artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el artículo 548 del Código Civil.

En este sentido, debemos establecer que en virtud del Principio Dispositivo que rige en nuestro proceso civil, resulta necesario una correspondencia entre la sentencia de mérito y la pretensión deducida, de allí que deben ser analizados todos y cada uno de los elementos del juicio que servirán de fundamento para la decisión de la causa. En este orden de ideas, el procesalista R.H.L.R., en su obra “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, señala:

Según lo dispuesto en el artículo 12, el juez pude suministrar los motivos de derecho, aún cuando las partes no los hayan alegado. No hay extralimitaciones de su parte cuando el Juez presenta la cuestión de derecho de forma distinta a como ella fue expuesta por las partes, cambiando en consecuencia las calificaciones jurídicas que éstas le hayan dado o adicionando apreciaciones o argumentos legales que son producto del enfoque jurídico del Juez. La máxima iura novit curia viene a ser la consecuencia natural del proceso lógico de la sentencia que se traduce según los tratadistas en la otra expresión latina da mihi factum, dabo tibi ius, (dame los hechos, para darte el derecho).

Igualmente, el procesalista A.R.R., en su obra “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL”, señala:

La Casación venezolana ha venido sosteniendo repetidamente que, si bien los jueces deben atenerse al derecho, ello no quiere decir que estén obligados a citar en forma expresa los artículos de ley que contienen las normas que aplican. Con tal que cumplan fielmente esas normas legales poco importan que las citen o no.

La falta de mención expresa de los artículos de la Ley - sostiene la Corte – no debe confundirse con falta del fundamento del fallo, o sea, de motivación que sirve de base a lo dispositivo.

La vinculación del Juez al derecho no significa que ha de atenerse exclusivamente a las disposiciones legales y argumentos de derecho que le sometan las partes.

La ley no prohíbe a los jueces suplir argumentos de derecho que no hubieren sido alegados y, por el contrario, en su misión jurisdiccional están en el deber de aplicar preceptos de la legislación positiva (iura novit curia) aunque no hubiesen sido alegados por las partes.

Así las cosas y acogiéndose a los criterios doctrinales antes citados, esta Sentenciadora considera conveniente traer a colación los reiterados criterios jurisprudenciales emanados de nuestro máximo Tribunal de la República con respecto a la calificación jurídica y al Principio Iura Novit Curia. Al respecto, en sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha veintitrés (23) de julio de 1987, con Ponencia del Magistrado René Plaz Bruzual, se dispuso:

…La jurisprudencia de esta Corte ha reiteradamente indicado que en virtud del principio iura novit curia, los jueces están totalmente facultados para elaborar argumentos de derecho en base a fundamentar en ellos su decisión, pues a ello se contrae su deber jurisdiccional; aplicar el derecho no alegado por las partes, o interpretar de diversa forma las normas que las partes invoquen, no implica necesariamente el que se estén supliendo defensas no alegadas por ellas, ya que a la iniciativa de las partes corresponde únicamente el alegato y prueba de los hechos, pero no la determinación e interpretación de las normas jurídicas aplicables…

Igualmente, en sentencia de la misma Sala, de fecha veintiocho (28) de Mayo de 1991, con Ponencia del Magistrado Adán Febres Cordero, se estableció:

…en el proceso civil la cuestión de hecho, y su prueba correspondiente, corresponde a la iniciativa de las partes, pero la cuestión de derecho, su calificación y declaración, corresponde al poder de los jueces, porque éste es el principio que se haya comprendido en la máxima iura novit curia, conforme al cual los jueces pueden, sin suplir hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión pues ello forma parte de su deber jurisdiccional…

Asimismo, en sentencia de la Sala Político-Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha veintidós (22) de septiembre de 1993, con Ponencia de la Magistrada Hildegard Rondón de Sansó, se dispuso:

…Según el principio iura novit curia se ha reconocido al Juez un amplio poder instructivo por lo que se refiere a la norma jurídica aplicable al caso concreto, definiéndose, según dicho principio, a la eventual actividad de las partes, en lo relativo, a la alegación del Derecho aplicable, como útil, más no necesaria ni determinante…No obstante, en Venezuela, en materia de procedimiento civil, tal principio se encuentra aparentemente matizado con la norma contenida en el Artículo 340, Ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, y en el Artículo 361 ejusdem, en virtud de los cuales las partes, al presentar o contestar la demanda, deben indicar al Tribunal el fundamento de derecho de su pretensión. No obstante, en criterio de la Sala, tales normas no pueden llegar al extremo de atar de manos al Tribunal que conozca de la causa, limitándolo a sólo poder aplicar las normas de derecho invocadas por las partes. De manera que, en Venezuela, en materia de procedimiento civil ordinario, a juicio de la Sala, la carga de las partes de alegar el derecho aplicable al caso concreto, tiene el carácter de requerir de aquéllas una colaboración necesaria, pero no vinculante ni limitante para el Tribunal de la causa, quien puede, en aplicación del principio iura novit curia, aplicar al caso concreto normas de derecho distintas de las alegadas por las partes…

Por último, en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha veinte (20) de Abril de 2005, con Ponencia de la Magistrada Isbelia P. deC., se estableció:

…Es claro pues, que el formalizante pretende poner de manifiesto que el juez incurrió en un error al establecer las conclusiones jurídicas de los hechos afirmados en el libelo de forma diferente a la alegada por el actor, lo que en modo alguno constituye incongruencia, pues el juez sólo está atado por los hechos alegados, mas no respecto del derecho aplicable ni de la determinación de las consecuencias jurídicas previstas en la ley, por cuanto su deber es conocer el derecho , el cual debe aplicar con independencia de lo que al respecto hubiesen indicado las partes.

…Por tanto, se puede concluir que no existe incongruencia cuando el juez presenta la cuestión de derecho en forma distinta a como ella fue presentada por las partes, cambiando las calificaciones que éstas hayan dado, o haciendo apreciaciones o argumentos legales, que son producto de su manera de ver el problema sometido a su consideración…

Dentro de esta perspectiva, considera esta Jurisdicente, en uso de las facultades conferidas por el artículo 12 de nuestro Código Adjetivo Civil, considera que aun cuando la parte actora haya presentado de forma un poco incongruente y contradictoria, la presente demanda al calificar la acción, se hace necesario analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, a los fines de precisar si es un contrato a tiempo determinado o indeterminado, en el entendido que el Contrato a tiempo determinado o fijo es aquel que establece su duración por un lapso de tiempo concreto, específico y limitado, y por ende, las prórrogas que surjan siempre serán a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato, es decir, a tiempo determinado. En contrario, es a tiempo indeterminado aquel contrato en el cual no se establece un lapso específico de duración, o que habiéndose estipulado un término fijo, luego de su vencimiento opera la tácita reconducción estipulada en el Artículo 1.614 del Código Civil.

A los fines de dirimir la presente controversia, esta juzgadora observa lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, el cual señala lo siguiente: “El termino de duración del presente contrato será de diez (10) meses contados a partir del día primero (1°) de Marzo de dos mil ocho (2008), hasta el día primero (1°) de Diciembre de 2008, fecha improrrogable en la que se da por terminado el mismo, y en que la arrendataria deberá entregar a la arrendadora el inmueble libre de persona, cosas, de impuestos municipales, y en perfecto estado de conservación y limpieza.”

En virtud de ello, resulta pertinente observar, lo señalado en el artículo 1600 del Código Civil, el cual se lee a continuación:

Artículo 1600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendatario se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

El Artículo citado con anterioridad consagra el fenómeno de la tácita reconducción, la cual tendrá lugar en aquellos casos en que a la expiración del término fijado en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, por lo que se presume que el arrendamiento ha sido renovado, regulando sus efectos bajo las disposiciones correspondientes a los contratos de locación a tiempo indeterminado. La tácita reconducción viene a determinar el régimen que regulará aquellos contratos cuyo tiempo ha expirado, y el arrendador deja la posesión del inmueble arrendado en manos del arrendatario. La voluntad del legislador a la hora de redactar el artículo 1600 del Código Civil fue la de regular un fenómeno perteneciente al plano fáctico, por lo que no puede ser negado de forma convencional. La prohibición contractual de la tácita reconducción no puede impedir que la situación que le dio origen surja entre las partes, por cuanto dicha institución supone la falta de voluntad de las partes a la hora de regular los efectos de la relación arrendaticia cuando el contrato a tiempo determinado ha perdido validez por expiración del término. La tacita reconducción es una nueva locación tácitamente consentida, que sigue la anterior sin solución de continuidad; que según el Tribunal Supremo de Justicia el alcance Jurídico de la tacita reconducción no es otro que el de presumir la existencia de un nuevo contrato y para que tenga lugar ha de existir contrato.

El propio Legislador se ocupa de establecer en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, la excepción al hecho conclusivo, es decir, que no es verdad absoluta esa conclusión o extinción, puesto que de continuar el arrendatario ocupando el inmueble arrendado después de vencido el tiempo de duración del contrato (prefijado y la prorroga legal de tener lugar la misma) y sin oposición del propietario, la relación de la locatio conductio no se extingue, sino que puede convertirse o transformarse en otra modalidad contractual bajo las características de la indeterminación temporal.

Por cuanto queda claro que se dieron todos los requisitos necesarios para la procedencia de la tacita reconducción, independientemente de que esta se haya prohibido en dicho contrato, como lo es existencia del contrato escriturado a plazo fijo, conclusión de la prorroga legal, ocupación del arrendatario sin oposición del arrendador y mediante el pago del precio que resulte, según las provisiones del contrato cuya duración ha concluido por el vencimiento de la prorroga legal, (ocupación o posesión precaria continuativa por el arrendatario) además del consentimiento reciproco, por el pago del arrendamiento bajo tal carácter , es decir con ánimo arrendaticio, el hecho cierto de que en el contrato no existe expresa estipulación que permita o autorice la prórroga, automática del contrato a plazo fijo y la capacidad para contratar. En vista de lo anterior, y por cuanto se ha mantenido el inmueble en posesión del arrendatario, después de haber terminado la vigencia del contrato de arrendamiento, se entiende que se ha presentado la tácita reconducción del mismo en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Ahora bien, acogiéndose este Tribunal a los criterios jurisprudenciales y doctrinales antes citados, sobre la capacidad y deber del Juez de realizar la calificación jurídica de la pretensión deducida por el demandante al momento de dictar la sentencia de mérito, a través del silogismo judicial que se realiza durante el proceso, mediante los actos efectuados por las partes, es necesario indicar que en el caso de autos el demandante califica su acción como resolución de contrato, pero que al ser analizado el título acompañado como fundamento de su demanda, específicamente la cláusula anteriormente citada, esta Juzgadora prevé que el referido contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado, como se desprende de la voluntad plasmada por las partes en la referida cláusula contractual, siendo procedente y aplicable al caso de marras, la acción especialísima de Desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento adeudados, que se encuentra prevista en el artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el cual el demandante fundamenta su acción, resultando así aclarada la incongruente calificación realizada en su libelo.

En consecuencia, esta Juzgadora en aplicación de los artículos 26 y 257 de la Constitución Nacional, que establecen la garantía a la tutela judicial efectiva y que el proceso constituya un verdadero instrumento para la realización de la justicia, y en virtud de que la acción de Desalojo, por su naturaleza es resolutoria, ya que la procedencia de la misma no deja vivo el contrato controvertido, por lo que esta Sentenciadora procede a darle la correcta calificación jurídica a la presente acción de Desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento y por necesidad de uso del inmueble. ASÍ SE DECIDE.

DE LA PROCEDENCIA DE LA ACCION:

Las causales de Desalojo arrendaticio están consagradas en el Artículo 34 ejusdem, modificado por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, por sentencia de fecha 28 de junio de 2005, a saber: “Sólo podrá demandarse el Desalojo de un inmueble arrendado bajo Contrato de Arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o algunos de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado”

A tenor de lo contemplado en el literal “a” de la norma en referencia, procede el desalojo del arrendatario que haya dejado de pagar el canon de arrendamiento a dos (2) mensualidades consecutivas; con lo cual no se contradice lo dispuesto en el Artículo 552 del Código Civil, continente del principio según el cual las pensiones de arrendamiento son frutos civiles que pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que las produce, máxime cuando según el ordinal 2° del Artículo 1.592 ejusdem, entre las obligaciones principales del arrendatario está la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

El precio arrendaticio consiste en la contraprestación que el Arrendatario se compromete a entregar al Arrendador, por el uso y disfrute de la cosa arrendada y si en determinado momento el Arrendador se niega a recibir el pago del precio estipulado, el Arrendatario tiene derecho de liberarse de ese deber de pagar consignando lo adeudado del modo establecido en la Ley. Asimismo el Arrendador tiene el derecho también concomitantemente el “derecho –deber”, de exigir al Arrendatario el pago del canon arrendaticio en los términos convenidos “derechos”, así como el “deber” de no negarse a recibirlo cuando el Arrendador se lo entregue o pague en los términos convenidos o el que indique de modo especial la Ley. Entonces constituye una de las obligaciones principales del Arrendatario, pagar el precio del Arrendamiento conforme se obligó: obligación que guarda relación con la “cantidad” a pagar, el “tiempo o momento” en que debe pagar y el “lugar” en donde debe ocurrir el pago. Sin embargo esos tres requisitos en el ámbito arrendaticio, si nos remitimos a nuestra Legislación vigente, no son de obligatorio cumplimiento como “términos convenidos” de haberse establecido los mismos en contradicción con la Ley. En efecto la cantidad a pagar por concepto de canon está sujeta a que el inmueble arrendado no se encuentre exento de regulación y que de no producirse tal exención, el precio arrendaticio estipulado no sea mayor al fijado por el órgano regulador, puesto que en este caso no tiene aplicación los principios a que se refiere el Código Civil Artículo 1.159 ( los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes), 1.160 (los Contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan expresamente a cumplir lo expresado en ellos) y 1.264 (las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron contraídas), precisamente al privar las normas especiales inquilinarias (Artículos 6°, 7°, 13°, 51°, 82 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), según el Artículo 14 del Código Civil : “Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicaran con preferencia a las de este Código en la materia que constituyan la especialidad” .

No obstante el Artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra el derecho que tiene el arrendatario o de cualquier persona debidamente identificada de consignar en nombre de este, la pensión de arrendamiento vencida, por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la segunda mensualidad, cuando el Arrendador rehúse expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, y mientras ese lapso no se haya agotado no habrá incumplimiento. Lo que quiere decir que vencido el lapso estipulado anteriormente habrá incumplimiento y por ende procederá el Desalojo. Y Demandado como sea el Desalojo del inmueble arrendado y declarada con lugar la demanda, el contrato de arrendamiento queda extinguido y el arrendatario deberá cancelar las pensiones insolutas.

Por otra parte, en cuanto a lo contemplado en el literal “b”, como es la necesidad de ocupación voluntaria por el propietario, o alguno de sus parientes consanguíneos, la doctrina establece tres (3) requisitos para la procedencia del mismo, que seria: 1.- La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), ya que si fuera a plazo seria improcedente el desalojo, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y solo podrá ponérsele termino por motivos diferentes con fundamento al incumplimiento, y no a la necesidad de ocupación; 2.- La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que solo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo; y, 3.- La necesidad del propietario para ocupar el inmueble, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual, tal necesidad viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. La prueba de la necesidad de ocupación se ha dicho que no puede ser directa sino indirecta, porque el medio probatorio conduce a la misma.

En el caso in comento, se desprende del libelo de la demanda que la parte actora demanda el DESALOJO del inmueble, consistente en un apartamento ubicado en la Urbanización J.A.P., Bloque 2, Edificio 01, distinguido con el N°. 00-02 de esta ciudad de San F. deA., Municipio San F. delE.A., ubicado dentro de los siguientes linderos: NORTE: pared que da a los Apartamentos terminados en 03, según nivel donde se encuentre; SUR: Pared que da a los Apartamentos terminados en 01, según nivel donde se encuentre; ESTE: pasillo de circulación del Edificio, y OESTE: Fachada Oeste del Edificio, por falta de pago del canon de arrendamiento que no especifica, y la necesidad de ocupación que tiene, ahora bien, se parte de la premisa de que existe un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, por lo cual le es aplicable lo establecido en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala la norma que podrá demandarse el Desalojo de un inmueble bajo Contrato de Arrendamiento Verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando el arrendatario deje de pagar dos mensualidades consecutivas por concepto de canon de arrendamiento, igualmente establece la necesidad de ocupación voluntaria por el propietario, o alguno de sus parientes consanguíneos previa la procedencia de tres requisitos a saber: 1.- La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito); 2.- La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento; y 3.- La necesidad del propietario para ocupar el inmueble, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual, en ese sentido, tenemos, que la ciudadana I.B.T.D.R., contestó la demanda rechazando, negándola y contradiciéndola, tanto en los hechos como en el derecho, admitiendo que ocupa en calidad de arrendataria con opción a compra venta el inmueble distinguido con el N°. 00-02 ubicado en la planta baja, del Edificio 01, Bloque 2, de la Urbanización J.A.P., de esta ciudad de San F. deA., desde el día 03 de noviembre del año 2000, que en virtud de no haber podido hacer uso de la opción de compra venta y por problemas de salud de su cónyuge y diferencias en el precio del mismo, fueron extendiendo su condición de arrendataria hasta el 01 de Marzo del 2008, cuando celebraron el último contrato, con vigencia por diez (10) meses contados a partir de 1° de Marzo de ese año hasta el 31 de Diciembre del mismo año, y que por cuanto se negó a recibirle el pago arrendaticio, comenzó a consignarle ante el Tribunal como consta del expediente de consignaciones N° 09-140 y ella accedió a retirarlas las pensiones o cánones de arrendamiento, y que ha venido haciendo abarcando dos mensualidades y así lo aceptado y retirado la arrendadora, tal como consta del aludido expediente, señalando que es falso las alegaciones de las causales “A” y “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, ya que no está atrasada en el pago de los cánones de arrendamiento por una parte y no demostró el propietario la necesidad de ocupar o sus parientes; y que por cuanto no está en mora ni ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas ni ha probado la otra causal solicita se declare sin lugar la demanda.

Así las cosas, tenemos que los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, establecen: Artículo 506. Código de Procedimiento Civil. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Artículo 1.354. Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Correspondiéndole por ende al actor, la carga de la prueba en relación a la existencia de la deuda de los cánones de arrendamientos del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado que fuera negado por la parte demandada, para poder aplicar el Artículo 34 literal a, relativo al desalojo bajo la existencia de un arrendamiento tiempo indeterminado; asimismo, corresponde al actor, la prueba de la existencia de las causales de desalojo alegadas; por su parte, a la excepcionada le corresponde la carga de la prueba del pago de los cánones de arrendamiento.

De las probanzas presentadas tenemos que la parte actora demostró la existencia de una relación arrendaticia por tiempo indeterminados, sin embargo, no demostró ni señalo cuales eran los meses insolutos por concepto de cánones de arrendamiento, que adeudaba la parte demandada.

La parte demandada, promovió copias fotostáticas certificadas de las actuaciones contenidas en el expediente de consignaciones arrendaticias Nº 09-140, llevado por ante este Tribunal de Municipio San Fernando, para demostrar los pagos puntual y oportuno de los cánones de arrendamientos a la ciudadana C.G.P. DE GUZMAN. El cual ya se le otorgo el valor probatorio. Donde se extrae que la demandada procedió a través del procedimiento de consignación prevista en el artículo 51 y siguientes del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a consignar los cánones de arrendamiento correspondiente, desde los meses de Enero de 2009 hasta el mes de Junio del año 2010, fuera de la oportunidad correspondiente y asimismo, de desprende que la parte actor, luego de ser notificada sobre la existencia de las mismas los retiró luego de ser autorizado por este Juzgado del Municipio San F. delE.A., en el expediente de Consignaciones Nº 09-140, nomenclatura particular de este tribunal. Se constata que efectivamente, la parte actora retiró tales cantidades de dinero, según se desprende en solicitud realizadas en fechas 16 de Marzo de 2009, 19 de Mayo de 2009, 05 de Agosto de 2009, 14 de Octubre de 2009, 16 de Marzo del 2010, correspondiente a los meses comprendidos desde Enero del año 2009 hasta Abril del año 2010, según consta en los folios 36, 50, 57, 63 y 67, del expediente.

En este sentido, el artículo 52 del citado instrumento legal, preceptúa:

…Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas en su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler

(cursivas del tribunal)

Sobre este particular nos dice el autor J.L. VARELA PÉREZ, en su obra “ANÁLISIS A LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS” en su páginas 194, 195 y 199, lo siguiente:

“…De la interpretación del Artículo 52 del decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamiento Inmobiliarios, se apreciar que regula diversas situaciones:

1. -Cuando está en curso un proceso judicial:

   Expresa el legislador que cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial, el cual puede ser en sana lógica de cualquier naturaleza, civil, administrativa entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá (de manera pura y simple) retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor. Todo lo cual indica que el propietario o arrendador podrá efectuar dicho retiro libremente, sin protesta o reserva alguna, sin que este acto, por mandato legal, pueda interpretarse como renuncia o desistimiento de la acción que haya intentado el arrendador en contra del arrendatario (a excepción del supuesto de que la demanda estuviere fundamentada en la falta de pago).

2. - Cuando no esté en curso un proceso judicial:

   En esta circunstancia, se aplica igualmente el principio general conforme al cual el arrendador puede retirar las sumas de dinero depositadas a su favor. Y el acto de retiro de las consignaciones, dependiendo de la forma en que se hubiere efectuado producirá efectos tanto para el arrendador como para el arrendatario. Si la consignación, fue retirada o dispuesta libremente por el arrendador, tendrá para el arrendatario los efectos liberatorios y extintivos del pago.

3. - Cuando medie un proceso judicial y la acción estuviere fundamentada en la falta de pago.

   En este supuesto debe entenderse que el arrendador o propietario, puede retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor, pues no hay prohibición alguna, pero si mediando un proceso judicial la acción estuviere fundamentada en la “falta de pago de las pensiones de alguien”, puede considerarse como renuncia o desistimiento de la acción”.

   A nuestro entender, el legislador en el precedente caso, se está refiriendo a la “acción ejecución” o “cobro de bolívares”, en la cual el arrendamiento adeudados por el arrendatario. Lo cual nos parece lógico, pues tal circunstancia a nuestro entender, hace desaparecer la presunción grave del derecho reclamado por el arrendador, ya que la reclamación de algún derecho en juicio conlleva implícitamente la presunción grave del derecho reclamado. Por lo que si en el libelo de la demanda el arrendador afirma un total y absoluta falta de pago de los cánones de arrendamiento, tal afirmación se desnaturaliza por el hecho mismo que podrá demostrar el demandado, quien deberá probar: a) haber pagado esas pensiones por la vía especial de la consignación arrendaticia; b) que su arrendador retiró tales consignaciones efectuadas por concepto de arrendamiento, en consecuencia nada adeuda…”

   De la norma transcrita se extraen tres situaciones, la primera que se refiere a la posibilidad de que el arrendador o propietario pueda retirar y disponer libremente de las cantidades de dinero consignados a su favor aún estado el proceso en curso, acto éste que hecho en forma pura y simple y sin reservas no configura un desistimiento o renuncia tácita de la acción, a menos que la demanda verse sobre la presunta insolvencia en canon de arrendamiento, la segunda, que se refiere a esa misma posibilidad cuando no existe un proceso en curso, caso en el que aun haciendo puro y simple y sin reservas, configura una aceptación del pago y por lo tanto tiene efectos liberadores para el caso de que el retiro de la consignación se hiciera con reservas, haciendo expresa mención al rechazo u oposición de la misma, la situación sería distinta, pues en ese caso no se estaría renunciando a las acciones judiciales correspondientes; La tercera situación, se refiere a que dicho retiro, su reservas se produzca existiendo en curso un proceso judicial y el mismo estuviera fundamentado en la falta de pago de pensión de arrendamiento, lo cual indudablemente traería como consecuencia la renuncia o el desistimiento tácito de la acción.

   En este caso bajo estudio, se observa que se encuentra configurada la tercera situación esto es, que el retiro de las pensiones locatarias se consumó por parte de la arrendadora sin reserva u oposición al pago cuando ya se había instaurado el proceso fundado en el Desalojo por falta de pago, lo que evidentemente conlleva a establecer que la parte actora renunció tácitamente al ejercicio de la presente acción por cuanto aceptó sin oposición alguna el pago de las pensiones locatarias que fueron reclamadas a través de este proceso, a pesar de que las mismas se hicieron en forma extemporánea, esto es, luego de precluidos los quince (15) días que prevé la ley para efectuar la consignación contados a partir de la fecha de su vencimiento, resultando entonces improcedente la causal por falta de pago alegada por la actora en la presente acción.

   Así lo ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, en Sentencia de fecha 13 de febrero de 2003, Nº 154, exp. 01-2257; ponente Magistrado Antonio J. García García. Al señalar:

   … Por tanto considera la Sala que da las actas que conforman el presente expediente no se evidencia que la sentencia accionada haya incurrido en violación de los derechos constitucionales, pues el juzgador se limitó a aplicar e interpretar las disposición contenida en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el sentido de que al retirar los cánones de arrendamientos insolutos, aún cuando la sentencia de primera instancia no estaba firme, consideró desistida la acción, dado que tal actuación no podía considerarse como ejecución de la misma, en virtud de que estaba pendiente la apelación, y sólo podía ejecutada, y así realizarse el retiro de los cánones una vez que fuera emitida la decisión de fondo y que hubiesen transcurrido los lapsos para impugnarla, que determina ser la firmeza de la decisión. De allí que, resulte forzoso para esta Sala confirma la decisión dictada en fecha 25 de septiembre por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda...

   .

   En tal sentido de acuerdo a la doctrina in comento y aplicando la jurisprudencia antes transcrita, se entiende como la aceptación de los pagos de los cánones de arrendamiento, dentro de esta perspectiva, tenemos en primer lugar, que la ciudadana C.G.P. DE GUZMAN, en fecha 16 de Marzo de 2009, solicito la autorización del Tribunal para retirar las sumas de dinero depositada a su favor en la cuenta de Ahorros N°. 70051740060208131, del Banco de Fomento Regional los Andes (BANFOANDES), correspondiente a los meses vencidos; tal y como se desprende del folio 36 del expediente, antes de ser admitida la presente demanda, segundo, se observa que la parte actora luego de ser admitida la presente demanda de desalojo de Inmueble, en fecha 13 de Abril de 2009, solicita en fechas 19 de Mayo de 2009, 05 de Agosto de 2009, 14 de Octubre de 2009, y 16 de Marzo del 2010, la entrega de los cánones de arrendamientos consignados en el expediente Nº 09-140, siendo acordado su entrega en autos, de igual fecha de las solicitudes, constituyendo un desistimiento de la acción. Sin embargo, esta juzgadora, atendiendo a los principios procesales y constitucionales, sobre todo, al derecho a la defensa y al de igualdad de las partes, arbitró el debate procesal para pronunciarse sobre tal cuestión en el fondo de la sentencia, momento éste en el cual teniendo como base a los fundamentos expuestos, los cuales acoge, considera, que la parte actora por el solo hecho de retirar las pensiones arrendaticias aceptó y convalido la forma de pago, desistiendo de esta manera la demanda por desalojo por cánones insolutos, resultando entonces improcedente la causal establecida en el literal a, del artículo 34 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, señalada en la presente acción. Y así se decide.

   Por otra parte, invoca la parte accionante, la causal contenida en el literal “b” del artículo 34 de la ley especial en la materia: Como es la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o algunos de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado. Sobre éste particular, observa quien aquí decide, con respecto a los requisitos de procedencia de tal causal, se desprende de los autos que se demostró la existencia de la relación arrendaticia por medio del contrato de arrendamiento cursante en autos, no obstante, la demandante no demostró su cualidad de propietaria del inmueble, no obstante presento poder general, que le otorgare el ciudadano R.G.A., pero no indica en su demanda que actúa en representación de su mandatario, ya que en la redacción de la misma habla de un inmueble de su propiedad, tampoco en el contrato cursante a los folios 21 y 22 del expediente, señala que actúa en representación del propietario del inmueble, lo que en criterio de esta Juzgadora no cumple con el primero de los requisitos ya, que dicha causal tal y como lo establece el literal b) del articulo 34 ejusdem, puede ser invocado por el propietario de dicho bien inmueble, y en cuanto a la necesidad de ocupación del mismo, no demostró la necesidad para ocupar el inmueble, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual, y por cuanto no evidencio con pruebas fehacientes los hechos alegado en la demanda, ni desvirtuó las probanzas presentadas por la demandada, es por lo que concluye, quien aquí decide, que no son ciertos los hechos alegados por la demandante C.G.P. DE GUZMAN, en su demanda incoada en contra de la ciudadana I.B.T.D.R. y en consecuencia se declara Improcedente la presente Acción de DESALOJO DE INMUEBLE, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal “b”. Y así se decide.

   Finalmente, señala quien aquí decide, que no se pronuncia respecto a los alegatos esgrimidos por la parte demandada en su contestación a la demanda, en relación con una acción Reivindicatoria, por cuanto se dejo claramente establecido precedentemente, que la correcta calificación jurídica a la presente acción es de Desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento y por necesidad de uso del inmueble.

   D I S P O S I T I V A:

   Con fundamento a las consideraciones que anteceden, este Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley; DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE, incoada por la ciudadana C.G.P. DE GUZMAN, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la Cédula de Identidad N°. 2.225.840, de este domicilio, asistida por el Abogado G.R. BOHORQUEZ M, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 112.096, con domicilio procesal en la Calle Comercio cruce con Calle Independencia, N°. 87, diagonal al Circuito Judicial Penal del Estado Apure, contra la ciudadana I.D.R., venezolana, mayor de edad, casada, titular de la Cédula de Identidad N°. 3.349.590, de este domicilio, representada por el Abogado L.M.A.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 20.656.

SEGUNDO

De conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en Costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida. Y así se decide.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en San F. deA., a las 3:00 p.m., del día Ocho (08) de Julio del año dos mil diez (2.010). AÑOS 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

La Juez,

Abg. EUMELY J. S.M..

La Secretaria,

Abg. P.M.S. DIAMOND

En esta misma fecha y hora se publicó y registró la anterior Sentencia conforme a lo ordenado, y quedó anotada en el punto N°. , al folio , del Libro Diario.

La Secretaria,

Abg. P.M.S. DIAMOND.

EXP. N°: 2.010- 4.594.-

EJSM/pmsd/mder.-