Decisión nº 020-2014 de Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 29 de Enero de 2014

Exp.2499-2013

Sentencia No.- 020-14

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

DEMANDANTE: J.G.S.K., mayor de edad, venezolano, comerciante, titular de la cédula de identidad No. V-12.620.995 y de este domicilio.

DEMANDADO: MOUHAMED D.C.Y., Mayor de edad, Venezolano, comerciante, titular de la cédula de identidad No. V-11.290.586 y de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

PARTE NARRATIVA

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN SU LIBELO DE DEMANDA

Se da inicio a la presente litis por demanda con motivo de cumplimiento de contrato, recibida de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha dos (02) de Octubre de 2013, admitida el siete (07) de Octubre de 2013, presentada por el ciudadano J.G.S.K., ya identificado, representado por su apoderado judicial abogado en ejercicio E.U.M., inscrito en el inpreabogado bajo el No. 47.852, en contra del ciudadano MOUHAMED D.C.Y., antes identificado.

Fundamenta la parte actora su reclamación en los siguientes hechos:

Que desde el día seis (06) de Noviembre de dos mil dos, es arrendatario de dos locales comerciales, los cuales conforman el inmueble o casa número 11-39, ubicado en la calle 75, entre avenidas 11 y 12 del sector Tierra Negra de ésta ciudad y Municipio Maracaibo y que desde el día 06 de noviembre de 2002, el ciudadano MOUHAMED D.C.Y., propietario de los locales supra identificados, se los cedió en arrendamiento mediante la suscripción que han venido haciendo de sucesivos contratos de arrendamiento por el término fijo de un (01) año cada contrato. Manifiesta la parte actora que el último contrato de arrendamiento que celebraron el día quince (15) de abril de 2011, otorgado ante la notaria pública primera de Maracaibo estado Zulia, bajo el No.52, tomo 15 y que en la cláusula tercera de el referido contrato establecieron lo siguiente “el termino de duración de éste contrato será de un año (01) contando a partir de enero de 2011 hasta enero de 2012.

El día 02 de diciembre de 2011, dos (02) meses antes de vencerse el contrato, el demandando MOUHAMEND D.C.Y., a través de su apoderada judicial, abogada D.B.B., le entrego una comunicación, informándole que para el nuevo periodo de arrendamiento que entraba en vigencia a partir de enero de 2012, el canon de arrendamiento quedaba fijado en la suma de CATORCE MIL BOLIVARES (Bs. 14.000,00), mensuales y que debía firmar el nuevo contrato antes del día 30 de enero de 2012, con el nuevo canon señalado y que ante esa propuesta, le manifestó a la parte demandada, su aceptación de renovar el contrato y continuar la relación arrendaticia, pero rechazo el exagerado monto propuesto como nuevo canon mensual, valorando la superficie y condiciones de los locales arrendados ya que es un inmueble muy vetusto cuya data de contracción supera los setenta (70) años y procedió a solicitar la regulación y fijación del canon correspondiente ante la dirección de inquilinato de la Alcaldía de Maracaibo, la cual luego de sustanciar la causa lo fijo en la suma de DIEZ MIL NOVECIENTOS VEINTICUATRO BOLIVARES ( Bs. 10.924,00) mensuales como consta la resolución emitida por el ente regulador el día 12 de Junio de 2012. Manifiesta la parte demandante que al notificarle el arrendador el monto del canon para el nuevo arrendamiento, entendió que le manifestó su decisión y voluntad de extender y prorrogar el arrendamiento como lo venían haciendo anualmente, de forma que por efecto de esa notificación escrita que el arrendador le realizo en su comunicación, el contrato que había concluido el 30 de enero de 2012, se prorrogo automáticamente por el consenso de ambas partes, por un año (01) más hasta el 30 de enero de 2013, con las mismas cláusulas y condiciones, pero con la modificación del monto del canon con motivo de la regulación que había realizado el órgano inquilinario el día 12 de Junio de 2012, con vigencia por el termino de (02) años, contados a partir de la notificación de las partes.

Manifiesta la parte actora que además de haberse renovado el contrato desde el día 30 de enero de 2012, hasta el día 30 de enero de 2013, por los hechos expuestos, continuo ocupando el inmueble en su condición de arrendatario solvente, por que manifiesta que cancelo el canon de todos los meses, mediante consignaciones que realiza ante el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, San Francisco y J.E.L. de esta Circunscripción Judicial del Estado Zulia, donde el arrendador las retira mensualmente. Posteriormente en el mes de febrero de 2012, cuando ya se había producido la renovación y prorroga del contrato de arrendamiento en la forma antes descrita, el arrendador, parte demandada en el presente proceso, con la actuación de la notaria tercera de Maracaibo del Estado Zulia, le efectuó una notificación extemporánea por tardía, por que el contrato renovado, estaba en curso concediéndole una prorroga legal por el termino de dos (02) años contados a partir del mes de enero de 2012, lo cual alega la parte actora, que es improcedente en el derecho, ya que no puede coexistir el lapso de la prorroga legal con el termino del arrendamiento, que se había renovado y prorrogado por un año más y que esa decisión del arrendador de no renovar el contrato y concederle la prorroga de ley, debió formulársela antes de la renovación del contrato además que el termino de la prorroga que le corresponde es de tres (03) años y no de dos (02) como el demandado lo plantea y lo propone en su notificación. Expresa la parte actora que el día 06 de noviembre de 2012, la relación arrendaticia que mantenía con el ciudadano MOUHAMED D.C.Y., cumplió 10 años ya que la misma se inicio el 06 de Noviembre de 2002 por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la ley de arrendamientos inmobiliarios le corresponde una prorroga legal de tres (03) años que en todo caso se iniciaría a partir del mes de febrero de 2014, cuando concluya el contrato de arrendamiento que existe vigente actualmente y que es por todas las razones anteriormente expuestas por las que recurre por ante éste órgano jurisdiccional a demandar como en efecto demanda al ciudadano MOUHAMED D.C.Y., antes identificado por cumplimiento de contrato de arrendamiento y otorgamiento de prorroga legal arrendaticia y de ese modo dar cumplimiento al contrato de arrendamiento que suscribieron el día 15 de abril de 2011 por ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo, Estado Zulia, bajo el Numero 52, tomo 15 y convenga en otorgarle la respectiva prorroga legal

CONTESTACION A LA DEMANDA

En fecha doce (12) de diciembre de 2013, presente por ante éste despacho el abogado J.A.G.B., Venezolano, Mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad No. V-10.405.486, abogado en ejercicio, inscrito en el inpreabogado bajo el No.56.793, en su condición de apoderado judicial del ciudadano MOUHAMED D.C.Y., parte demandada en el presente proceso, según poder autenticado por ante la notaria pública octava de Maracaibo del día 15 de noviembre de 2013, anotado bajo el No 78, del tomo 128 de los libros de autenticaciones y expuso:

Negó, rechazo y contradijo en todos y cada uno de los términos de la demanda tramitada en el expediente.

Negó, rechazo y contradijo el argumento expuesto por el ciudadano J.G.S.K., parte demandante en el presente proceso, ya que según el apoderado judicial de la parte demandada, adquirió el día veintitrés (23) de Septiembre de 2005, tal como se evidencia en documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo de Maracaibo, anotado bajo el Nro. 20, tomo 36, protocolo 1, el local comercial objeto de la relación arrendaticia, de manos del ciudadano MOUAFAK MUHAMED CHARAF DERMOCH, venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la cédula de identidad No V-3.276.043, y domiciliado en el Municipio Maracaibo del estado Zulia, siendo falso que su mandante haya realizado un contrato de arrendamiento el día 06 de Enero del 2002 con el ciudadano J.G.S.K., anteriormente identificado, tal como reza en el libelo de la demanda, manifiesta la parte demandada, que entre el ciudadano MOUAFAK MUHAMED CHARAF DERMOCH, anteriormente identificado y el ciudadano J.G.S.K., anteriormente identificado se origino el día 21 de octubre de 2005, el cual fue suscrito por ante la notaria pública primera de Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el No. 22, tomo 76, de los libros de autenticación y que por ende es falso que su mandante haya cedido en arrendamiento al ciudadano J.G.S.K., parte demandante en la presente litis el inmueble objeto de la relación arrendaticia desde el día 06 de Noviembre de 2002 ya que no era el propietario para esa fecha. Manifiesta igualmente la representación judicial de la parte demandada, que los contratos de arrendamiento suscritos con la parte actora han sido siempre a tiempo determinado. Expresa el demandado, que la relación arrendaticia suscrita por el ciudadano J.G.S.K., antes identificado, incluyendo la continuidad con el antiguo arrendador expiro el primero de enero de 2012.

Negó rechazo y contradijo que haya enviado una documentación o carta informándole a la parte demandada que existía un nuevo periodo de arrendamiento que entraba en vigencia antes del 30 de enero de 2012, y que lo que si era cierto es que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento autenticado por ante la notaria pública primera de Maracaibo, el día 15 de abril de 2011 y anotado bajo el No. 52, tomo 15, determina como fecha única y preclusiva para la finalización de la relación arrendaticia, enero de 2012, no existiendo ningún tipo de prorroga legal, por lo que a partir de febrero de 2012, la relación arrendaticia se encontraba bajo el beneficio de (02) años de prorroga legal, según lo dispuesto en los artículos 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que determina que la prorroga legal es un beneficio contractual que es discrecional del arrendatario y transcurren de mero derecho sin lugar a notificación cuando los contratos de arrendamiento son a plazo fijo.

Negó, rechazo y contradijo, que la parte actora le hubiese hecho una propuesta de renovar o continuar la relación arrendaticia.

Negó rechazo y contradijo lo alegado por la parte actora en cuanto a lo referente a las ofertas o aceptaciones del contrato ya que alega que jamás notifico al arrendador de la creación de un nuevo contrato y mucho menos de su voluntad de extender o prorrogar la relación arrendaticia con el ciudadano J.G.S.K..

Negó, rechazo y contradijo que el contrato se haya renovado el día 30 de enero de 2012, hasta el día 30 de enero de 2013 y afirma que el contrato suscrito por ante la notaria pública primera de Maracaibo en fecha 15 de abril de 2011 anotado bajo el No.52, tomo 15, vence en enero de 2012, conforme a que lo dispone la cláusula tercera del contrato de arrendamiento inmobiliario, por ende la parte actora deberá desocupar en febrero de 2014 el local comercial objeto de la presente litis.

Manifiesta la parte demandada, que efectivamente notifico oportunamente a la parte demandante el inicio del lapso de prorroga legal y que la prorroga legal comenzó a partir de febrero de 2012 y que esta demostrado que el ciudadano J.G.S.K., parte demandante en el presente proceso se mantiene en una relación arrendaticia que se encuentra en la etapa de prorroga legal y que el lapso de vigencia concluyo en enero de 2012.

Negó rechazo y contradijo lo alegado por la parte actora la cual manifiesta que le corresponden tres (03) años y que además la relación arrendaticia se inicio hace 10 años, es decir el 06 de noviembre de 2002 y esta expresa que lo que es cierto es que el contrato de arrendamiento al cual hace referencia la parte actora fue suscrito por G.S.K., Venezolano, Mayor de edad, Titular de la Cedula de Identidad No. V-12.513.274, y no por la parte actora y que en consecuencia es falso que el Ciudadano J.G.S.K., parte demandante en la presente litis, tenga diez (10) años como arrendatario del local comercial objeto de la relación arrendaticia y que haya suscrito el contrato de arrendamiento el día seis (06) de Noviembre de 2002, anotado bajo el No. 53, tomo 96.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS Y SU VALORACIÓN

En fecha dieciocho (18) de diciembre de 2013 y ocho (08) de enero de 2014, las partes de la controversia presentaron sus escritos de promoción de pruebas.

PARTE DEMANDANTE

a.- invoco al merito favorable que se deduce de las actas procesales que integran el expediente específicamente los documentos consignados con el libelo de demanda, es decir, los contratos de arrendamiento suscritos por las partes a los cuales este Tribunal le otorga todo el valor probatorio que de ellos se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

b.- Promovió la comunicación que en copia certificada se encuentra agregada al expediente en los folios 33 y 34 del mismo, observa éste Tribunal, que aún cuando dicha comunicación fue impugnada por el apoderado judicial de la parte demandada, por considerarla una simple copia, es evidente que dicha comunicación formó parte del procedimiento administrativo ventilado por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Maracaibo del Estado Zulia, el cual es acompañado junto con el libelo de la demanda en copia certificada y en consecuencia es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

c.- Promueve el escrito presentado por su apoderada Judicial D.B., el día 16 de Febrero de 2012, ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual se encuentra agregado a las actas procesales en copia certificada y es apreciado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

d.- Promovió el poder otorgado por el demandado a las abogadas D.B. y Dorty Colina, el cual es apreciado de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.-

PARTE DEMANDADA

a.- Invocó al merito favorable de los documentos consignados específicamente documentos tales como el documento de propiedad del local comercial objeto de la presente litis, los contratos de arrendamiento agregados en el escrito de contestación, tales documentos adquieren todo su valor probatorio de acuerdo a lo estipulado en los artículos 1363 del Código Sustantivo Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

.CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Realizadas las anteriores consideraciones, pasa ésta Sentenciadora a dirimir la presente controversia tomando en cuenta los siguientes argumentos:

Señala la parte actora que desde el día 06 de Noviembre de 2002, el ciudadano MOUHAMED D.C.Y., le cedió en arrendamiento dos (02) locales comerciales, los cuales conforman el inmueble signado con el No. 11-39, ubicado en la calle 75, entre avenidas 11 y 12 del Sector Tierra Negra de esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

El artículo 1.133 del Código Civil, dispone que:

… el contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…

El artículo 1.159 del mismo cuerpo de leyes establece que, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Asimismo, la doctrina ha manifestado de manera reiterada y pacífica “…que los contratos deben respetarse conforme a las disposiciones bajo las cuales se celebraron, siempre y cuando no sean contrarios a derecho ni a las buenas costumbres, todo ello de conformidad con el artículo 1.160 del Código Civil Venezolano vigente”, dicho artículo establece:“…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos según la equidad, el uso o la ley”, y en concordancia con el artículo 1.205 del mismo cuerpo de leyes, el cual dispone: “Toda condición debe cumplirse como las partes han querido o entendido verosímilmente que lo fuese.”.

El artículo 1.167 eiusdem contempla la acción resolutoria en los siguientes términos:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

En la presente causa alega la parte actora que su relación arrendaticia comenzó en el año 2002, pero desde el folio doce (12) al folio dieciséis (16) de las actas que componen el presente expediente se evidencia que el primer contrato de arrendamiento fue celebrado en fecha 06 de Noviembre de 2002, entre los ciudadanos MOUAFAK CHARAF DERMOCH como arrendador y el ciudadano G.S.K. quien aparece como arrendatario y no es hasta el día 06 de Noviembre de 2005, cuando el ciudadano J.G.S., celebra contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito en el libelo de la demanda, por lo tanto considera éste Juzgado que su relación arrendaticia comenzó desde el referido año y no desde el año 2002 como lo afirma en su escrito contentivo del libelo de la demanda.

Ahora bien, determinado lo anterior de las actas procesales se desprende que el ciudadano MOUAFAK MUHAMED CHARAF DERMOCH vendió el inmueble al ciudadano MOUHAMED D.C.Y., tal y como se evidencia del contrato de compra venta que riela en copia certificada en los folios 114 y 115 de la presente causa de fecha 22 de Septiembre de 2005, y que fue acompañado como anexo a la contestación de la demanda, ante tal situación establece el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

…Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, solo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley…

De manera pues, que aun cuando evidentemente existió un traslado en la propiedad del inmueble lo que trajo como consecuencia el cambio de propietario-arrendador, es de considerar que la relación arrendaticia continuó desarrollándose al haber celebrado el ciudadano MOUHAMED D.C.Y. en el año 2007 un nuevo contrato con el hoy demandante ciudadano J.G.S.K..-

Así pues, considera este Tribunal que la relación arrendaticia se perfeccionó en fecha 06 de Noviembre de 2005 continuando su desarrollo a través de la celebración de diferentes contratos con duración de un (01) año, siendo el último de los contratos celebrados en fecha 01 de Enero de 2011 con expiración el día 01 de Enero de 2012, pero es de hacer notar que mediante Comunicación de fecha 01 de Diciembre de 2011, es decir, un (01) mes antes de la culminación del contrato, la abogada D.B. le notifica al ciudadano J.G.S.K., que a partir del 01 de Enero de 2012, el nuevo canon de arrendamiento sería la cantidad de CATORCE MIL BOLIVARES (Bs. 14.000,oo) y que en vista del vencimiento del contrato se elaboraría uno nuevo, ante tal situación el arrendatario al considerar exagerado el canon de arrendamiento acudió por ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia para interponer un procedimiento administrativo de regulación de canon de arrendamiento y en dicha oportunidad las abogadas D.B.B. y DORTI COLINA YEPEZ, inscritas en el inpreabogado bajo los Nos. 23.544 y 46.376, respectivamente actuando como apoderadas judiciales del ciudadano MOUHAMED D.C.Y. presentaron escrito ante el ente administrativo donde entre otras cosas exponen lo siguiente:

…Es cierto que en fecha 02 de Diciembre de 2011 la ciudadana D.B.B., en su condición de representante legal del Arrendador y Propietario, le entregó formal Comunicación al ciudadano J.G.S.K., en su condición de Arrendador (sic), informándole que el nuevo canon de arrendamiento sería por la cantidad de CATORCE MIL BOLIVARES (Bs. 14.000,oo) mensuales. (omisis)… y que en vista del vencimiento del mismo se elaboraría un nuevo contrato de arrendamiento…

Ante tal situación se evidencia que la abogada D.B., al actuar como representante legal del ciudadano MOUHAMED D.C.Y., convalidó la referida comunicación que riela en copia certificada en actas del presente proceso y asimismo manifestó expresamente su voluntad de seguir con la relación arrendaticia por un (1) año más al expresar y ofrecer la elaboración de un nuevo contrato, motivo por el cual considera ésta sentenciadora que se produjo la renovación del mismo, más aún cuando el arrendatario se encuentra solvente en el pago de los respectivos cánones de arrendamiento, situación ésta que no fue objetada por el apoderado judicial del demandado al momento de presentar la contestación de la demanda, por lo tanto el contrato se renovó, venciéndose el mismo en fecha 01 de Enero de 2013.

Determinado lo anterior y por cuanto la relación arrendaticia comenzó en el año 2005, es evidente que la misma tuvo una duración de ocho (08) años, ante tal situación establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal C lo siguiente:

…En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en al artículo 1 de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestivamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas: c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (02) años…

De manera que la última renovación del contrato expiró en fecha 01 de Enero de 2013 por las razones antes expuestas, y por tanto de conformidad con la norma antes transcrita le corresponden al arrendatario dos (02) años de prórroga legal, es decir, hasta el primero (01) de Enero de 2015, fecha en la cual deberá devolver el inmueble completamente libre de personas y bienes, en las mismas condiciones en que lo recibió. Así se decide.-

De conformidad con las consideraciones ya referidas se hace imperioso declarar Parcialmente con lugar la presente demanda. Así se establece.-

DECISION

Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato interpusiera el ciudadano J.G.S.K. contra el ciudadano MOUHAMED D.C.Y., ambos identificados en actas.-

SEGUNDO

Se hace saber a las partes que la prórroga legal de la relación arrendaticia por ellos establecida expirará en fecha primero (01) de Enero del Año 2015.-

TERCERO

No hay condenatoria en costas por no haber resultado ninguna de las partes totalmente vencida en juicio.

Publíquese, Regístrese y Notifíquese.

Déjese copia por secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada firmada y sellada en la sala de este Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los veintinueve (29) días del mes de Enero del año Dos Mil Catorce (2014). Años 203° y 154° de la Independencia y Federación, respectivamente.

LA JUEZA,

Abog. M.I.G.V.

EL SECRETARIO

ABOG. GASTON GONZALEZ URDANETA

En la misma fecha, siendo las tres y veinte (03:20 p.m.), minutos de la tarde se publicó la anterior decisión.

EL SECRETARIO

ABOG. GASTON GONZALEZ URDANETA

MIG/GGU.