Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 21 de Abril de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.

198° Y 149°

IDENTIFICACION DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: G.O.M.Y. y E.A.R.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V- 8.094.410 y V- 7.435.118, respectivamente, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados YRAIMA PETIT OMAÑA y N.D.C.S.R., inscritas en el Inpreabogado bajo los números 26.192 y 26.187 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: P.L.M., colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número E- 81.743.548, de este domicilio

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado L.E.M.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 60.103.

MOTIVO: DESALOJO

HECHOS ALEGADOS

Los demandantes manifestaron que en ocasión de la negociación de compra que realizaron en fecha 16 de septiembre de 2005 mediante documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, bajo la matrícula 2005-LRI-T46-47, sobre el inmueble consistente en una casa para habitación y negocio ubicado en la calle 3 antiguamente N° 118 y 120, actualmente N° 11-37 y con nomenclatura municipal Nros. 11-29, 11-31, 11-35, 11-37 y 11-41, Parroquia P.M.M., Municipio San C.d.E.T., una vez cumplidas las formalidades establecidas tanto para compradores como vendedores en el Título VI artículos 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es: “De la preferencia ofertiva y del retracto legal arrendaticio” que amparan el derecho preferente para adquirir el bien inmueble por parte de su inquilino. Que constaba en notificaciones judiciales producidas por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 14 de julio de 2005 por solicitud de los vendedores del inmueble ya identificado, respecto a la oferta de venta de dicho inmueble conforme a los artículos 44 y 45 ejusdem contenidas en el Expediente número 2655; y de fecha 25 de octubre de 2005 sobre la notificación de venta conforme al artículo 47 Ibidem contenida en el Expediente número 2786, al arrendatario P.L.M., ya identificado, quien fue debidamente notificado de dicha negociación. (Anexo “A” y “B”). Que el inquilino P.L.M. intentó en fecha 15 de noviembre de 2005 la acción de Retracto Legal Arrendaticio por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.E.T., contenido en el Expediente número 31.685, pero en fecha 3 de febrero de 2006 desistió del procedimiento y por ende de la acción, siendo homologado dicho desistimiento en fecha 9 de febrero de 2006 (Anexo “C”). Que de la venta efectuada quedaba establecido plenamente la relación arrendaticia existente entre los adquirientes del bien inmueble donde se ubica un local comercial con los números cívicos 11-35 y 11-41, G.O.M.Y. y E.A.R.M. y el ciudadano P.L.M. como arrendatario del mismo, quedando por lo tanto obligado conforme a las disposiciones del artículo 1.592 del Código Civil: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: (…) 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”, y en virtud que el ciudadano P.L.M. no había cumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, el cual se encontraba fijado previamente a la negociación de venta en la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) que equivalen a OCHENTA BOLÌVARES FUERTES (Bs. F. 80,00) mensuales pagados por mensualidad vencida; habiéndose agotado la vía de dialogo mediante el envío de un telegrama tipo PC por IPOSTEL en fecha 17 de abril de 2006, que acompañaron en original junto con su recibo de pago marcado “D”, que expresa: “ NO OBSTANTE CONOCER LA SITUACION LEGAL INMUEBLE QUE OCUPA (COMA) INCUMPLE OBLIGACIONES DERIVADAS SU CONDICION (PUNTO) REITERAMOSLE INVITACION DIALOGO SOLUCION AMISTOSA (COMA) CASO CONTRARIO DEJA LIBERTAD EJERCER ACCIONES JUDICIALES (PUNTO) G.O.M.Y., E.A.R.M.”. Del cual se recibió constancia de recepción por parte de IPOSTEL en fecha 5 de mayo de 2006 que se acompaña en original (Anexo “E”). Pero que era el caso, que el ciudadano P.L.M. ni en forma personal ni por intermedia persona se había ocupado de las diligencias necesarias para dar cumplimiento a sus obligaciones como arrendatario del local comercial identificado, dejando de pagar los cánones de arrendamiento que van desde el mes de Octubre de 2005 a Mayo de 2006, por lo que ascendía la deuda a la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 640.000,00) que equivalen a SEISCIENTOS CUARENTA BOLÌVARES FUERTES (Bs.F. 640,00), aún cuando se les había exigido el pago de los mismos y a pesar de su insolvencia y mora el mencionado ciudadano había seguido ocupando, gozando y usando dicho bien inmueble, razón por la cual había incurrido en causal de Desalojo conforme a lo establecido en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual solicitaron fuera declarado por el Tribunal. Que siendo la relación jurídica contractual, bilateral, a tiempo indeterminado, en razón del incumplimiento expresado y con fundamento en las normas transcritas, es por lo que formalmente demandaban al ciudadano P.L.M., para que conviniera o fuera condenado por el Tribunal a declarar el Desalojo del inmueble, hacer entrega del mismo totalmente desocupado y en las mismas buenas condiciones de habitabilidad y físico estructurales en que lo recibió, solvente con el pago de todos los servicios públicos. Pagar sin plazo alguno la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 640.000,00) que equivalen a SEISCIENTOS CUARENTA BOLÌVARES FUERTES (Bs.F. 640,00), el cual comprende el monto de los cánones adeudados y que asimismo cancelara los que se siguieran venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble. Pagar los daños y perjuicios que ocasionan el uso, goce y disfrute del inmueble desde el momento de la admisión de la demanda hasta la entrega del bien, los cuales por aplicación analógica del canon de arrendamiento se estiman en la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) que equivalen a OCHENTA BOLÌVARES FUERTES (Bs. F. 80,00) por mes o en fracción en días si fuere el caso. Las costas y costos del proceso. Solicitaron que se aplicara la indexación o corrección monetaria a las cantidades señaladas. Fundamentaron la demanda en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, así como la violación de las disposiciones previstas en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil, en concordancia con el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Solicitaron medida de secuestro sobre el inmueble descrito en autos. (f. 1 al 7)

ADMISION

Por auto de fecha 03 de julio de 2006, el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, admitió la demanda y ordenó la citación del demandado. (F. 52)

CITACION

A los folios 73 al 78, se encuentra las diligencias de citación del demandado la cual fue realizada por medio de Carteles conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

CONTESTACION A LA DEMANDA

En escrito de fecha 20 de octubre de 2006, el ciudadano P.L.M. asistido del abogado L.E.M.G., rechazó, negó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho. Manifestó que no reconocía el título de los demandantes como propietarios del inmueble porque la legalidad de su adquisición estaba viciada aunque existiera documento protocolizado de compra-venta, ya que no se había respetado la preferencia ofertiva establecida en el artículo 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de que los vendedores no le señalaron claramente las condiciones de negociación indicándole que la operación era de contado y en forma total, sin aclararle que podría pasar una oferta para adquirir parte del inmueble y pagar la mitad de su valor tal como hicieron los aquí demandantes haciendo dos pagos por mitad. Que era todavía más ilegal y contraria a derecho la notificación sobre la preferencia para adquirir, ya que la misma la suscribieron solo parte de los copropietarios lo cual intuía un vicio grave que era la falta de consentimiento de todas las partes por cuanto los firmantes de la misma carecían de representación legal o mandato de los copropietarios no ofertantes. Que la cualidad de los demandantes como propietarios estaba en duda, por lo que continuaba poseyendo el inmueble en calidad de arrendatario esperando que en caso de una futura venta se le notificara de manera correcta y que la manifestación sea suscrita por todos los copropietarios, reservándose su derecho a ejercer el Retracto Legal Arrendaticio indicado en los artículos 43 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que los demandantes pretendían a todo evento pedir el desalojo del inmueble en cuestión, alegando la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005, Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2006, solicitando que se cancelara la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 640.000,00) que equivalen a SEISCIENTOS CUARENTA BOLÌVARES FUERTES (Bs.F. 640,00), por ese concepto, más los daños y perjuicios que supuestamente ocasionó su atraso y mal uso del inmueble. Ante lo cual indicó que no tenía ningún vínculo contractual con los demandantes por no tener contrato suscrito con ellos y no establecerse domicilio para la cancelación de las cuotas mensuales del arrendamientos, que rechazaba de pleno derecho la petición de los actores porque él no había incumplido con su responsabilidad de pagar total y oportunamente como lo establecía el artículo 1.592 del Código Civil, ya que había cancelado todo lo pretendido como atrasado y no pagado en la demanda, tal como constaba en el Expediente número 413 de Consignaciones llevado por el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, donde depositó puntualmente todos los cánones de arrendamiento de los meses reclamados (Anexo “A”), a la cuenta de ahorro N° 0001-17-0010579509 a nombre de J.J.M., representante de los coherederos de su arrendador cumpliendo de ésta manera lo establecido en el artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que se había hecho casi imposible cancelar los cánones de arrendamiento de forma personal por no encontrarse los nuevos arrendadores en ese tiempo y que por lo tanto quedaba demostrado claramente que el asidero legal de los alegatos de la demanda eran nulos, contrarios a derecho y hasta temerarios, ya que quedó demostrado su pago oportuno. Formuló reconvención contra los demandantes tal como dispone el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, para que convengan o en su defecto fueran condenados por el Tribunal en reconocer su derecho de arrendatario del inmueble en cuestión por tiempo indeterminado, que asimismo se le reconociera su derecho de preferencia y de retracto legal arrendaticio. (f. 79 al 81)

PRUEBAS

Mediante escrito de fecha 31 de octubre de 2006, los apoderados judiciales de la parte demandante presentaron escrito promoviendo el valor y mérito probatorio de las actas, documentos y autos que conforman el expediente tales como:

1) Notificaciones judiciales realizadas al ciudadano P.L.M., en su condición de arrendatario (anexos “A” y “B”), efectuadas por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, la primera a solicitud de los vendedores del inmueble, Sucesión Molina Sánchez, en fecha 14 de julio de 2005 contentiva de la oferta de venta del mismo signada con el número 2655; y la segunda en fecha 26 de octubre de 2005, por solicitud de los compradores del inmueble y signada con el número 2786. Que el ciudadano P.L.M. no produjo respuesta alguna dentro del término legal, quedando en libertad los vendedores de negociar con terceros y asimismo quedando el ciudadano P.L.M. en pleno conocimiento de su situación legal, es decir, que la relación arrendaticia se mantenía ahora con los aquí demandantes y por lo tanto su obligación de deber de pago de canon mensual correspondía hacerlo en la persona de éstos, lo cual no realizó.

2) Copia simple del expediente número 31.685 que cursó ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.E.T., contentivo de la acción de Retracto Legal Arrendaticio que intentó el ciudadano P.L.M. en fecha 15 de noviembre de 2005, contra los aquí demandantes y contra la Sucesión Molina Sánchez donde se evidencia que el 3 de febrero de 2006 dicho ciudadano desistió del procedimiento y por ende de la acción, quedando homologado dicho desistimiento en fecha 9 de febrero de 2006. Que además de dicho instrumento se demostraba el pleno conocimiento de las notificaciones de la venta en cuestión, así como el derecho que le asistía en caso de considerarse afectado y por el cual accionó ante el órgano competente y por último su voluntad de desistir de ese derecho.

3) Telegrama tipo PC enviado por G.O.M.Y. y E.A.R.M., vía IPOSTEL en fecha 17 de abril de 2006 y constancia de recepción por parte de Ipostel en fecha 5 de mayo de 2006, evidenciando tanto la buena voluntad y agotamiento de la vía del diálogo propuesta por los demandantes, como el hecho de que el ciudadano P.L.M. tuvo efectivo conocimiento de la misma.

Solicitaron los demandantes que se oficiara al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.E.T., a objeto de que informara si por ante ese Tribunal cursa o cursó acción por Retracto Legal Arrendaticio incoado por P.L.M., del carácter con el que actuó, así como la identidad de las personas contra quienes intentó dicha acción, fecha de admisión y estado procesal de la misma. Promovieron igualmente la Confesión Ficta de la parte demandada tal como indica el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el demandado no dio contestación a la demanda en el plazo indicado en el artículo 883 Ejusdem, toda vez que éste compareció personalmente en fecha 20 de octubre de 2006, encontrándose dentro del plazo de quince (15) días de despacho indicado en el Cartel de Citación que le fuera librado en autos, debiéndose entenderse dicha actuación como su citación presunta y dándose inicio en consecuencia al lapso de dos (2) días de despacho para la Contestación de la Demanda sin que ésta se hubiere producido y que por lo tanto debía considerarse al demandado como confeso. (f. 117 al 123).

Por auto de fecha 1 de noviembre de 2006, el Tribunal de la causa admitió las pruebas presentadas por la parte demandante y se libró oficio referente a la prueba de Informes. (f. 124)

Al folio 126, se encuentra inserto poder apud-acta otorgado por el demandado P.L.M. al abogado L.E.M.G..

INADMISIBILIDAD DE RECONVENCION

Por auto de fecha 15 de diciembre de 2006, el Juzgado a-quo indicó que respecto a los fundamentos de la reconvención del demandado, de que se le reconociera su derecho de arrendatario del inmueble cuestión, de los autos no se evidenciaba la violación de dicho derecho, pues la parte actora había reconocido ese carácter incluso en el mismo libelo de demanda se identificaba al ciudadano P.L.M. como arrendatario. Que en lo que se refería a la defensa opuesta por el demandado de que se le reconociera su derecho de preferencia, dicho derecho se encontraba consagrado en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y se observaba que los anteriores propietarios del inmueble notificaron al arrendatario sobre la venta en cuestión y asimismo se evidenciaba que el ciudadano P.L.M., formuló demanda ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil del Estado Táchira, relativa a su derecho de preferencia de la cual desistió y fue homologado dicho desistimiento. Que igualmente había caducado el lapso establecido para que el demandado ejerciera la acción de retracto legal, siendo en consecuencia jurídicamente improcedente la reconvención propuesta y en tal virtud se declaró la inadmisibilidad de la misma. (f. 180 al 183)

SENTENCIA APELADA

En fecha 31 de enero de 2007, el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por los ciudadanos G.O.M.Y. y E.A.R.M. contra P.L.M. por DESALOJO, condenándose al demandado a hacer entrega del inmueble arrendado en las mismas condiciones de habitabilidad y físico estructurales en que lo recibió y solvente en el pago de los servicios públicos. Se condenó al demandado pagar a los actores la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 640.000,00) que equivalen a SEISCIENTOS CUARENTA BOLÌVARES FUERTES (Bs.F. 640,00), por cánones vencidos y no pagados correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005, Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo 2006, a razón de Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,oo) mensuales, más los meses que sigan transcurriendo o fracción en días hasta la entrega definitiva del inmueble. Sin embargo, el Juzgado de la causa aclaró que por cuanto constaba de la copia certificada cursante a los folios 82 al 114, que el ciudadano P.L.M. depositó cánones de arrendamiento en el Expediente de Consignación número 413, los cuales corresponden del mes de septiembre de 2005 al mes de octubre de 2006 y que dichas pensiones abarcan las que demandó la parte actora (octubre, noviembre y diciembre 2005, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2006) y por ende dispuso que debían ser descontadas del pago antes acordado. Igualmente estableció que las consignaciones efectuadas en el expediente número 413 a partir del mes de septiembre de 2005, debían ser pagadas a los ciudadanos G.O.M.Y. y E.A.R.M., como nuevos propietarios del inmueble objeto de la controversia. Se declaró Sin Lugar la demanda respecto al cobro de daños y perjuicios por el uso, goce, disfrute del inmueble, equivalente al monto del canon arrendaticio. Se declaró Con Lugar la indexación y a tal efecto se ordenó el cálculo del ajuste monetario que deberá hacerse sobre la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 640.000,00) que equivalen a SEISCIENTOS CUARENTA BOLÌVARES FUERTES (Bs.F. 640,00), que corresponde a los cánones de arrendamiento demandados, desde la admisión de la demanda ocurrida el 3 de julio de 2006, hasta la ejecución definitiva de la decisión en cuestión. Se eximió del pago de las costas procesales a la parte demandada, por no haber sido vencida totalmente. (f. 187 al 203)

En fecha 13 de febrero de 2007, el demandado P.L.M. asistido por abogado J.M.R.C., apeló de la decisión dictada por el Juzgado de la causa. (f. 207). Dicha apelación fue oída en ambos efectos, recibiéndose el expediente en este Juzgado en fecha 7 de marzo de 2007, quedando inventariado bajo el número 18976. (f. 209).

MOTIVACION

FALTA DE CUALIDAD

Este Tribunal como punto previo entra a decidir sobre la falta de cualidad opuesta como defensa previa por el demandado, alegando que los mismos no son propietarios del inmueble objeto de la presente controversia.

Respecto al alegato de cualidad; se hace en principio la presente precisión doctrinaria; asienta el maestro Borjas, sobre la cualidad:

Es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción y es sinónimo o equivalente a interés personal o inmediato, porque aunque una acción exista, si no se esta directamente interesado en hacerlo valer, promocionándolo por si, o en nombre de otro cuyo interés se representa, no se puede decir que se tiene el derecho, que se tiene la cualidad necesaria para intentarlo. Cualidad es el derecho para ejercer determinada acción, la cualidad reside en el fundamento procesal del derecho de pedir, que es distinto al derecho que se reclama

.

La Cualidad, ha sido definida por el maestro L.L., como:

Una relación de Identidad Lógica entre la persona a quien la Ley le concede abstractamente la acción y el actuar concreto

. “El problema de la cualidad (decía el maestro Loreto) se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contre quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera”.

De acuerdo a las ideas de L.L., se infiere que ninguna persona puede traer a otra a juicio, si no existe identidad lógica entre el actor y la persona a quien la Ley le concede la acción.

En este sentido, el Código de Procedimiento Civil en el artículo 361 establece “…Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio…”. Asimismo el artículo 16 ejusdem indica “Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley. El interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente.”, siendo para el presente caso de gran importancia la primera parte del artículo trascrito.

Argumenta el accionado que “… los demandantes apoyan su petición en la cualidad de “Propietarios” del inmueble que he venido poseyendo por mas de 19 años en calidad de arrendatario…”, que “… la pretensión de titulo de “propietarios” por parte de los demandantes, no la reconozco porque la legalidad de su adquisición esta viciada aunque exista un documento protocolizado de compra-venta, porque el registrador no está enterado del vicio previo, que consistió en no respetarse lo establecido en el artículo 42 y siguientes del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario sobre la Preferencia Ofertiva, …”.

Del análisis del libelo de la demanda se observa, que la aparte actora intenta la presenta acción como arrendadora propietaria del inmueble objeto de la presente acción, soportando el peso de tal alegación en los siguientes documentos anexos a su escrito liberar:

- Notificación judicial hecha a la parte demandada para el ejercicio de su derecho de preferencia, a través del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, signada con el número 2655.

- Notificación judicial hecha a la parte demandada sobre la negociación recaída sobre el inmueble objeto de la presente controversia, mediante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, signada con el número 2786.

- Copia Certificada del documento de compraventa hecha a los accionantes, debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, matricula 2005-LRI-T46-47.

Los anteriores documentos fueron llevados a juicio conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, son documentos públicos, los cuales no fueron tachados, valorándose conforme a las disposiciones de los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, para demostrar el carácter de propietarios del inmueble objeto de la presente demanda para los accionantes.

El autor patrio G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Inmobiliario, Volumen I, Pág. 73, expresa en referencia a la Traslación inmobiliaria y Subrogación:

La subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el Lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa a tenor de lo establecido en el artículo 20 de LAI; y la venta del inmueble arrendado, cuando se cumplen los requisitos exigidos por la ley; produce la transmisión al comprador de la relación arrendaticia existente entre arrendatario y arrendador. Esta transmisión hace que el arrendatario ahora lo sea del comprador, es decir, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió dicho inmueble, dentro de las limitaciones y excepciones legales…

.

En el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se señala en su artículo 20 lo siguiente “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.”

De la anterior doctrina y normativa, puede deducirse, que quien adquiere un inmueble arrendado sustituye al arrendador y por lo tanto, se subroga en los mismos derechos y obligaciones que el anterior propietario tenía respecto al arrendatario. Más aún, esta transmisión ocurre de pleno derecho por el acto mismo de la venta del inmueble arrendado, ya que la ley no exige ningún otro acto complementario. En consecuencia, estima quien juzga, que conforme al documento que resultó valorado como documento público para demostrar el acto jurídico válido por el que los demandantes G.O.M.Y. y E.A.R.M., adquirieron el inmueble y se subrogaron – ope legis – en los derechos de los anteriores propietarios, legaliza su condición de propietarios, y por ende, con cualidad para intentar la actual demanda; en otros términos, queda demostrado que existe identidad o correspondencia lógica entre la relación o estado jurídico alegado por los actores (arrendadores) y la titularidad de la acción, por lo que es concluyente que la parte demandante tiene capacidad activa para actuar en la presenta causa, en virtud que cumple con los presupuestos legales y además ampliamente estudiados por el M.T. de la República, quien en Sala Constitucional, en sentencia de fecha 04 de noviembre de 2003, estableció como requisito sine cua nom que la parte actora debe tener un interés jurídico actual al momento de interponer la demanda, lo cual en caso en comento se cumple fundamentado en la tradición legal inmobiliaria efectuada sobre el inmueble cuyo desalojo se demanda, por lo que necesariamente la defensa perentoria esgrimida por el accionado debe ser declarada improcedente, como así se establece.

Decidido lo anterior, pasa quien juzga a resolver el fondo de la controversia, con lo entendido de que la litis queda circunscrita a la demostración o no de la insolvencia del arrendatario en los meses demandados, para verificar la procedencia de la acción preceptuada en la disposición del articulo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para ello procederá al análisis del acervo probatorio que corre a los autos; no obstante, previamente se pronuncia el Tribunal sobre el alegato de confesión ficta expuesto por la parte actora al folio 122 del expediente número 2786, que se encuentra en ésta Alzada con ocasión a la apelación interpuesta por el demandado de autos en fecha 13 de febrero de 2007.

OPORTUNIDAD PARA CONTESTAR LA DEMANDA

En fecha 18 de octubre de 2006, la Secretaria del Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira mediante diligencia hizo constar, que en esa misma fecha fijó cartel de citación de la parte demandada en el inmueble objeto de la presente controversia, dando con ello cumplimiento a la última formalidad prevista en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, por el que según auto de fecha 04 de octubre de 2006, se acordó la citación por carteles de la parte demandada, según lo cual debía comparecer dentro de los quince (15) días siguientes a la fijación y consignación de los carteles acordados, a darse por citada.

El Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 24 de febrero de 2006, reiteró:

… El artículo 216 del Código de Procedimiento Civil (sic) indica que la forma de practicarse esta citación voluntaria o directa es mediante diligencia suscrita por la parte compareciente y por el secretario del tribunal. Por su parte, la citación presunta es la contemplada en el único aparte de la citada norma, la cual se produce siempre que resulte de autos que la parte o su apoderado han realizado alguna diligencia en el proceso, o han estado presentes en un acto del mismo, es decir, que por virtud de la ley se establece la presunción de que el demandado ha quedado citado, cuando se realizan los hechos que la norma supone en hipótesis.

… bastando para ello, a juicio de la Sala, cualquier actuación que la parte misma realice en su propio nombre, o su apoderado en nombre del mandante debidamente facultado para representarlo en los actos y gestiones del juicio…

En el caso subjudice se observa, que el día 20/10/2006 comparecen por primera vez a esta causa el demandado P.L.M. asistido por el Abogado L.E.M.G., dándose por citado y a su vez dio contestación a la demanda. En consecuencia, conforme al criterio sustentado por el Tribunal Supremo de Justicia, considera quien juzga, que la parte demandada quedó citada el día 20 de octubre del 2006. Así se declara.

De conformidad con lo establecido en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, la contestación de la demanda para el caso bajo estudio, debe verificarse en el segundo (2°) día de despacho siguiente a la citación de la parte demandada, esto es para el presente caso, a partir del 20 de octubre del 2006 exclusive, por lo que dicho acto debió tener lugar el día 24 de octubre del 2006.

Así las cosas, en principio se estaría en la presencia de un indicio para constituirse la figura de la confesión ficta, empero este Juzgado hace las consideraciones siguientes:

El Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 24 de febrero del año 2006, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, dejó establecido lo siguiente:

… Por tanto, en relación a lo anteriormente expuesto y a la doctrina establecida por la Sala Constitucional, se debe concluir que, siendo el interés el que impulsa a las partes a realizar los distintos actos del proceso para que éste se desarrolle y evolucione hasta llegar al pronunciamiento del órgano jurisdiccional que resuelve el asunto controvertido entre ellas, garantizando así el derecho a la tutela judicial efectiva, forzosamente la Sala debe abandonar el criterio sostenido en la sentencia N° RC-00317 de fecha 27 de abril de 2004, caso: O.R.d.L.R.M. contra L.M.F.d.G., expediente N° 03-400, y en aquellas que se opongan a lo establecido en este fallo, debiendo considerarse válida la contestación de demanda presentada antes de que se inicie el lapso previsto en la ley para dicho acto procesal.

Por consiguiente, la consecuencia jurídica de la confesión ficta sólo podrá imputársele al demandado cuando éste no de contestación a la demanda o presente el escrito correspondiente después de vencido el lapso legal respectivo, o término legal, como sucede en el procedimiento breve, siempre que se den los presupuestos contenidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.

En el caso bajo examen, como antes se señaló, la Sala casa de oficio la sentencia recurrida por tratarse de un juicio por intimación de honorarios profesionales de abogado tramitado por el procedimiento breve establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en el cual el juzgador de alzada declaró la confesión ficta de la demandada con fundamento en que la contestación de la misma fue consignada extemporáneamente por anticipada, el mismo día en que se dejó constancia en autos de su citación, circunstancia que de acuerdo con las doctrinas preindicadas en esta decisión, involucra una violación expresa del orden público, pues se afecta el derecho a la defensa de la parte intimada. Así se declara.

En consecuencia, habiéndose establecido que lo fundamental es que la parte demandada o intimada, tenga y demuestre la intención de impulsar el proceso a través de la interposición de la norma que evidentemente no se corresponde con la voluntad del legislador y los principios que postula la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así se decide

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En este sentido, quien aquí decide, acogiendo el criterio de nuestro M.T., conforme a lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, estima, que en el caso bajo análisis no debe aplicarse la circunstancia de la confesión ficta de la parte demandada, aun cuando haya consignado la contestación de la demanda de forma extemporánea por anticipada, en consecuencia dicha contestación se tiene como válida. Así se establece.

Decididos por este Operador de Justicia, como puntos previos la falta de cualidad alegada por la parte accionada, y el caso de la contestación extemporánea por anticipada, entra este Despacho a decidir el fondo de lo controvertido en los términos siguientes:

VALORACION DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: La parte actora consignó con el libelo de demanda los siguientes documentos:

1. - Original del Expediente número 2655 emanado del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, dicho expediente es valorado conforme a lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil por ser emanado de funcionario público y hace plena fe de que los ciudadanos J.D.J.M.S., Y.M.M.S., S.G.M.S., P.E.M.S., A.J.M.S., D.M.M.S., M.P.M.S., G.E.M.S., T.D.J.M.S., F.J.M.S., actuando como copropietarios del inmueble objeto de arrendamiento y coherederos del original arrendador ciudadano P.E.M.V. y su cónyuge M.S.D.M., tramitaron las gestiones tendientes para lograr la notificación del ciudadano P.L.M. como arrendatario del inmueble consistente en una casa para habitación y negocio ubicado en la calle 3 antiguamente N° 118 y 120, actualmente N° 11-37 y con nomenclatura municipal Nros. 11-29, 11-31, 11-35, 11-37 y 11-41, Parroquia P.M.M., Municipio San C.d.E.T., tal como dispone el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a objeto de que dicho ciudadano pudiera ejercer el derecho de preferencia que estipula el artículo 42 ejusdem. (f. 10 al 23).

2. - Original del Expediente número 2786 emanado del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, dicho expediente es valorado conforme a lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil por ser emanado de funcionario público y hace plena fe de que los ciudadanos G.O.M.Y. y E.A.R.M., actuando como adquirientes del inmueble consistente en una casa para habitación y negocio ubicado en la calle 3 antiguamente N° 118 y 120, actualmente N° 11-37 y con nomenclatura municipal Nros. 11-29, 11-31, 11-35, 11-37 y 11-41, Parroquia P.M.M., Municipio San C.d.E.T., tramitaron las gestiones tendientes para lograr la notificación del ciudadano P.L.M. como arrendatario de dicho inmueble, tal como dispone el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a objeto de que dicho ciudadano pudiera ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio. (f. 24 al 34).

3. - Del folio 36 al 47, se encuentra inserta copia simple del libelo de demanda de Preferencia Ofertiva intentada por el ciudadano P.L.M., contra los ciudadanos P.E.M.S., Y.M.M.S., J.D.J.M.S., S.G.M.S., A.J.M.S., D.M.M.S., M.P.M.S., G.E.M.S., T.D.J.M.S., F.J.M.S., en su carácter de vendedores del inmueble objeto del presente litigio y a los ciudadanos G.O.M.Y. y E.A.R.M., en su carácter de compradores del mismo. Auto de admisión del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Diligencia de fecha 03 de febrero de 2006, suscrita por el ciudadano P.L.M., asistido de los abogados O.P.G. y R.P.M., mediante la cual desiste del dicho proceso. Auto de fecha 9 de febrero de 2006 dictado por el Juzgado mencionado, homologando el desistimiento en cuestión. Por cuanto dicha copia no fue impugnada por la parte demandada se tiene como fidedigna tal como dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por corresponder a actuaciones realizadas ante un órgano jurisdiccional se valora conforme al artículo 1.359 del Código Civil.

4. - Del folio 48 al 51, se encuentra insertas las actuaciones referentes al envío por medio de Ipostel de un telegrama dirigido al ciudadano P.L.M., dicho documento es valorado conforme a lo dispuesto en el artículo 1.375 del Código Civil y hace fe como instrumento privado de la intención de los aquí demandantes E.A.M. y G.O.M.Y. de realizar gestiones amistosas respecto a la situación legal del inmueble que el ciudadano P.L.M. ocupa como arrendatario.

En la etapa probatoria la parte actora ratificó el valor y mérito de las pruebas consignadas con el libelo de demanda las cuales ya han sido debidamente valoradas. Igualmente se observa que fue evacuada la prueba de Informes solicitada ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el cual confirmó la existencia del Expediente número 31685 relacionado con la demanda de Derecho de Preferencia intentada por el ciudadano P.L.M. contra los ciudadanos P.E.M.S., Y.M.M.S., J.d.J.M.S., S.G.M.S., A.J.M.S., D.M.M.S., M.P.M.S., G.E.M.S., T.d.J.M.S., F.J.M.S., en su carácter de vendedores del inmueble objeto del presente litigio y en contra de los ciudadanos G.O.M.Y. y E.A.R.M., en su carácter de compradores del mismo. Asimismo se evidencia el desistimiento de dicho procedimiento por parte del actor y la respectiva homologación impartida por dicho Tribunal, a lo cual este Tribunal le confiere pleno valor probatorio.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

El demandado de autos consignó con el escrito de Contestación a la Demanda copia fotostática certificada del Expediente de Consignaciones número 413 realizadas por el ciudadano P.L.M. ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, a favor de J.J.M.S..

En la presente causa, a quedado delimitada la litis a determinar en primer término si los demandantes tenían cualidad de arrendadores y que de resultar así, dilucidar la insolvencia o no en el pago de los cánones de arrendamiento que invocó la parte actora. Con respecto a la falta de cualidad este Juzgado concluyó en base al documento de compra venta realizado entre P.E.M.S., Y.M.M.S., D.M.M.S., J.D.J.M.S., T.D.J.M.D.F., M.P.M.D.P., A.J.M.S., F.D.G.M.S., S.G.M.S., G.E.M.D.D. y O.A.M.S. y los ciudadanos G.O.M.Y. y E.A.R.M., éstos últimos se subrogaron en la cualidad de arrendadores del inmueble en cuestión y por lo tanto tenían capacidad para actuar en el juicio en cuestión. Y así se establece.

En el caso bajo análisis, encontramos que versa sobre un juicio de Desalojo concerniente a un inmueble consistente en un local comercial signado con los números cívicos 11-35 y 11-41, ubicado en la calle 3, La Guacara, San C.E.T., en el que la parte actora expuso que en ocasión de la negociación de compra que realizaron en fecha 16 de septiembre de 2005 mediante documento debidamente protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, bajo la matrícula 2005-LRI-T46-47, sobre el inmueble consistente en una casa para habitación y negocio ubicado en la calle 3 antiguamente N° 118 y 120, actualmente N° 11-37 y con nomenclatura municipal Nros. 11-29, 11-31, 11-35, 11-37 y 11-41, Parroquia P.M.M., Municipio San C.d.E.T., una vez cumplidas las formalidades establecidas tanto para compradores como vendedores de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es: “De la preferencia ofertiva y del retracto legal arrendaticio” que amparan el derecho preferente para adquirir el bien inmueble por parte de su inquilino. Que constaba en notificaciones judiciales, de fecha 14 de julio de 2005 por solicitud de los vendedores del inmueble ya identificado, respecto a la oferta de venta de dicho inmueble contenidas en el Expediente número 2655; y de fecha 25 de octubre de 2005 sobre la notificación de venta contenida en el Expediente número 2786, al arrendatario P.L.M., ya identificado, quien fue debidamente notificado de dicha negociación. Que el inquilino P.L.M. intentó en fecha 15 de noviembre de 2005 la acción de Retracto Legal Arrendaticio por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.E.T., contenido en el Expediente número 31.685, pero en fecha 3 de febrero de 2006 desistió del procedimiento y por ende de la acción, siendo homologado dicho desistimiento en fecha 9 de febrero de 2006. Que de la venta efectuada quedaba establecido plenamente la relación arrendaticia existente entre los adquirientes del bien inmueble donde se ubica un local comercial con los números cívicos 11-35 y 11-41, G.O.M.Y. y E.A.R.M. y el ciudadano P.L.M. como arrendatario del mismo, quedando por lo tanto obligado conforme a las disposiciones del artículo 1.592 del Código Civil al pago de los cánones, y en virtud que el ciudadano P.L.M. no había cumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, el cual se encontraba fijado previamente a la negociación de venta en la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) que equivalen a OCHENTA BOLÌVARES FUERTES (Bs. F. 80,00) mensuales pagados por mensualidad vencida; habiéndose agotado la vía de dialogo mediante el envío de un telegrama tipo PC por IPOSTEL en fecha 17 de abril de 2006, consignado. Del cual se recibió constancia de recepción por parte de IPOSTEL en fecha 5 de mayo de 2006 que se acompaña en original. Pero que era el caso, que el ciudadano P.L.M. ni en forma personal ni por intermedia persona se había ocupado de las diligencias necesarias para dar cumplimiento a sus obligaciones como arrendatario del local comercial identificado, dejando de pagar los cánones de arrendamiento que van desde el mes de Octubre de 2005 a Mayo de 2006, razón por la cual había incurrido en causal de Desalojo conforme a lo establecido en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual solicitaron fuera declarado por el Tribunal. Que siendo la relación jurídica contractual, bilateral, a tiempo indeterminado, en razón del incumplimiento expresado y con fundamento en las normas indicadas, es por lo que formalmente demandaban al ciudadano P.L.M., para que conviniera o fuera condenado por el Tribunal a declarar el Desalojo del inmueble, hacer entrega del mismo totalmente desocupado y en las mismas buenas condiciones de habitabilidad y físico estructurales en que lo recibió, solvente con el pago de todos los servicios públicos. Pagar sin plazo alguno la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 640.000,00) que equivalen a SEISCIENTOS CUARENTA BOLÌVARES FUERTES (Bs.F. 640,00), el cual comprende el monto de los cánones adeudados y que asimismo cancelara los que se siguieran venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble. Pagar los daños y perjuicios que ocasionan el uso, goce y disfrute del inmueble desde el momento de la admisión de la demanda hasta la entrega del bien, los cuales por aplicación analógica del canon de arrendamiento se estiman en la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) que equivalen a OCHENTA BOLÌVARES FUERTES (Bs. F. 80,00) por mes o en fracción en días si fuere el caso. Las costas y costos del proceso. Solicitaron que se aplicara la indexación o corrección monetaria a las cantidades señaladas. Fundamentaron la demanda en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, así como la violación de las disposiciones previstas en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil, en concordancia con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Solicitaron medida de secuestro sobre el inmueble descrito en autos.

Por su parte el accionado mediante escrito de fecha 20 de octubre de 2006, asistido del abogado L.E.M.G., rechazó, negó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho. De igual manera manifestó que no reconocía el título de los demandantes como propietarios del inmueble, ya que no se había respetado la preferencia ofertiva establecida en el artículo 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de que los vendedores no le señalaron claramente las condiciones de negociación indicándole que la operación era de contado y en forma total, sin aclararle que podría pasar una oferta para adquirir parte del inmueble y pagar la mitad de su valor tal como hicieron los aquí demandantes haciendo dos pagos por mitad. Que era todavía más ilegal y contraria a derecho la notificación sobre la preferencia para adquirir, ya que la misma la suscribieron solo parte de los copropietarios lo cual intuía un vicio grave que era la falta de consentimiento de todas las partes por cuanto los firmantes de la misma carecían de representación legal o mandato de los copropietarios no ofertantes. Que la cualidad de los demandantes como propietarios estaba en duda, por lo que continuaba poseyendo el inmueble en calidad de arrendatario esperando que en caso de una futura venta se le notificara de manera correcta y que la manifestación sea suscrita por todos los copropietarios, reservándose su derecho a ejercer el Retracto Legal Arrendaticio indicado en los artículos 43 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que los demandantes pretendían a todo evento pedir el desalojo del inmueble en cuestión, alegando la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005, Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2006, solicitando que se cancelara la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 640.000,00) que equivalen a SEISCIENTOS CUARENTA BOLÌVARES FUERTES (Bs.F. 640,00), por ese concepto, más los daños y perjuicios que supuestamente ocasionó su atraso y mal uso del inmueble. Ante lo cual indicó que no tenía ningún vínculo contractual con los demandantes por no tener contrato suscrito con ellos y no establecerse domicilio para la cancelación de las cuotas mensuales del arrendamiento, que rechazaba de pleno derecho la petición de los actores porque él no había incumplido con su responsabilidad de pagar total y oportunamente como lo establecía el artículo 1.592 del Código Civil, ya que había cancelado todo lo pretendido como atrasado y no pagado en la demanda, tal como constaba en el Expediente número 413 de Consignaciones llevado por el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, donde depositó puntualmente todos los cánones de arrendamiento de los meses reclamados, a la cuenta de ahorro N° 0001-17-0010579509 a nombre de J.J.M., representante de los coherederos de su arrendador cumpliendo de ésta manera lo establecido en el artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que se había hecho casi imposible cancelar los cánones de arrendamiento de forma personal por no encontrarse los nuevos arrendadores en ese tiempo y que por lo tanto quedaba demostrado claramente que el asidero legal de los alegatos de la demanda eran nulos, contrarios a derecho y hasta temerarios, ya que quedó demostrado su pago oportuno. Formuló reconvención contra los demandantes tal como dispone el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, para que convengan o en su defecto fueran condenados por el Tribunal en reconocer su derecho de arrendatario del inmueble en cuestión por tiempo indeterminado, que asimismo se le reconociera su derecho de preferencia y de retracto legal arrendaticio.

Visto como a quedado delimitada la litis de la controversia, se observa que aun después de haber sido notificado el ciudadano P.L.M.d. la intención de vender el inmueble cuestionado en fecha 14 de julio del año 2005, aunado al hecho de que el inquilino fue notificado posteriormente de la venta del inmueble referido en fecha 26 de octubre del 2005. Documental a la cual se le otorga el valor probatorio de Ley, con lo cual se evidencia que el demandado P.L.M., fue debidamente notificado, al darle cumplimiento a lo establecido y ordenado en la Ley de Arrendamiento inmobiliario, no siendo cierta la defensa del demandado que la primera notificación carecía de la voluntad de todos los copropietarios del inmueble, ya que los mismos estaban representadas en su totalidad por la intervención de los ciudadanos J.J.M.S., Y.M.M.S. Y S.G.M.S., quienes en el escrito de solicitud de notificación actuaron en nombre propio y en representación de los demás coherederos, conducta ésta que es permitida en el Código de Derecho Adjetivo en su artículo 168, razón por la cual éste Despacho declara improcedente esta defensa. Y así se establece.

En virtud de la notificación de fecha 14 de julio del año 2005, el ciudadano P.L.M., en su condición de arrendatario debió haber ejercido el derecho que le ampara la ley como lo es el derecho de Preferencia, consagrado en el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en concordancia con el articulo 42 ejusdem; aún más, una vez notificado de la venta por parte de los nuevos adquirentes, si se creía con algún derecho debió haber ejercido en tiempo hábil el Retracto Legal Arrendaticio, a que hace referencia los artículos 47, 48 y 43 ibidem. Y así se decide.

Siendo evidente para éste Órgano Administrador de Justicia, que el arrendatario ciudadano P.L.M. fue debidamente notificado, y pudiendo ejercer las acciones que la ley establece, y no habiéndolo hecho, mal pudiera éste Tribunal declarar viable dicha defensa en el presente proceso. Y así se decide.

Por los razonamientos de hecho y de derecho que preceden, se desprende que el ciudadano P.L.M. plenamente identificado up supra, debió pagar los respectivos cánones de arrendamiento a los ciudadanos G.O.M.Y. y E.A.R.M., en su condición de nuevos propietarios y en consecuencia nuevos arrendadores. Lo cual fue reconocido por el demandado de autos en su escrito de contestación de demanda, en la cual realizó una Confesión Judicial establecida en el Código Civil en el artículo 1400 “La confesión es judicial o extrajudicial.” Y en el artículo 1401 ejusdem “La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un Juez aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba.” al exponer que en virtud de no estar suscrito un contrato de arrendamiento con los ciudadanos G.O.M.Y. y E.A.R.M., y por cuando no tenía domicilio donde cancelar los cánones de arrendamiento, había procedido a realizar las consignaciones de los mismos por ante un Tribunal de Municipio, a favor de J.J.M., ahora bien, de dicha declaración se desprende su reconocimiento el cual se traduce en una Confesión Judicial, en cuando al punto del carácter de los ciudadanos G.O.M.Y. y E.A.R.M., como nuevos propietarios y arrendadores del inmueble sobre el cual versa el presente proceso. Y así se establece.

No obstante, el hecho de que el demandado de autos, haya procedido a efectuar las correspondientes consignaciones de los cánones de arrendamiento, el mismo incurriendo en un error, ya que efectuó las mismas en la persona incorrecta a pesar de conocer el hecho cierto de la venta del inmueble que ocupaba en condición de arrendatario, razón por la cual se encuentra efectivamente en estado de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, por cuanto no efectúo la consignación de los mismos, al nuevo propietario. En consecuencia, al notificársele de la existencia del nuevo propietario y señalársele los datos documentales de la venta realizada, aunado a que el demandado sabía de antemano que el inmueble arrendado estaba en venta, no puede desconocer, que no se violó el derecho a la defensa y al debido proceso; en efecto, debía consignar a partir de la fecha de la notificación, los cánones de arrendamiento a nombre de este nuevo adquirente. Y así se establece.

Respecto a la consignación arrendaticia el artículo 51 de le Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que rige la forma en que deben realizarse las consignaciones arrendaticias, dispone:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad

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No obstante, tal como se expuso anteriormente, este Tribunal estima, que quien adquiere un inmueble arrendado, sustituye al arrendador y por lo tanto, se subroga de pleno derecho en los mismos derechos y obligaciones que el anterior propietario tenía respecto del arrendatario y que esto ocurre desde el momento mismo de la venta. Como se sabe, la principal obligación de todo arrendatario, es pagar las pensiones de arrendamiento y el derecho correlativo del arrendador es cobrar los mismos. Es donde nos hacemos la siguiente pregunta: ¿Es entonces razonable sostener, que el nuevo propietario no tenía derecho a cobrar el canon de arrendamiento desde el mes de septiembre del año 2005?

A lo anteriormente expuesto debe añadírsele, que la venta del inmueble arrendado no produce la extinción del contrato, sino que, por el contrario, este perdura en las mismas condiciones que poseía antes de la venta, de tal forma que así como el arrendador asume el deber de respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, el arrendatario mantiene también sus mismas obligaciones. De tal modo que, habiendo consignado el arrendatario a quien legítimamente no estaba facultado para ello, se estableció en su contra, un estado de insolvencia. Y así se decide.

De lo anteriormente expuesto se concluye, que la parte demandada en el presente juicio no probó a lo largo del proceso, el encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento del inmueble que ocupa como arrendatario, lo que hace forzoso para este Juzgador el concluir, que el mencionado inquilino se encuentra en estado de insolvencia frente a sus arrendadores, y en consecuencia, inmerso en el supuesto contemplado en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se declara.

Es legalmente viable exigir, acumulativamente, el pago de los cánones de arrendamiento insolutos reclamados, visto que el contrato de arrendamiento es por naturaleza de tracto sucesivo y las obligaciones que de el derivan tienen vigencia independiente de la causa de resolución o desalojo, cuya declaratoria tiene efectos ex nunc, es decir, solo hacia el futuro. Es por ello que en concatenación con la pretensión deducida, se condena al pago de la suma de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÌVARES (Bs. 640.000,00) que equivalen a SEISCIENTOS CUARENTA BOLÌVARES FUERTES (Bs.F. 640,00), por cánones de arrendamiento vencidos y no pagados correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2005 y enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2006, a razón de OCHENTA MIL BOLÌVARES (Bs. 80.000,00) que equivalen a OCHENTA BOLÌVARES FUERTES (Bs. F. 80,00) mensuales. Asimismo al pago de los meses que sigan transcurriendo o fracción en días hasta la entrega definitiva del inmueble. Y así se decide.

Ahora bien en cuanto a los daños y perjuicios este Tribunal establece lo siguiente: Ciertamente las causas relativas a la terminación de relaciones contractuales de arrendamiento, se ha mantenido en forma conteste que los daños y perjuicios están configurados, por lo general, en los cánones de arrendamiento dejados de percibir por el arrendador durante la extensión del proceso; no obstante, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre la indemnización de los daños y perjuicios exigida por los demandantes.

En concordancia con dicho concepto, quien Juzga aprecia, que la parte demandante se refiere al lucro cesante sufrido por el incumplimiento del arrendatario; a esta razón se observa, que no se ha determinado la existencia de algún daño por lucro cesante, por cuanto no se ha establecido de manera categórica cual es la extensión de tales daños. Es notorio, que los daños y perjuicios deben ser especificados e identificados de manera minuciosa, no bastando el simple hecho de afirmar que una determinada conducta produce un daño o limitándose a hacer la estimación de los mismos; de modo que, es necesario identificar los daños junto con la causa que los produce, con la finalidad de que el demandado centre indudablemente su defensa.

En este sentido cuando hacemos referencia a daños y perjuicios sufridos a causa de lucro cesante, la determinación de los mismos se vuelve más dura, ya que en base a un hecho pasado se procura deducir un resultado futuro, que en nuestro caso seria la utilidad que ha dejado de percibir los demandantes, producto del incumplimiento del demandado, y es lo que se conoce en la doctrina como la pruebe del hecho futuro. Partiendo de esta base, se establece que para beneficiarse de tales afirmaciones debe probarse ciertamente el hecho perjudicial, el daño patrimonial inmediato y la consecuencia, que sería en tal cuestión, el lucro cesante estipulado en el artículo 1.273 del Código Civil Venezolano, estableciendo la relación de causalidad de tales afirmaciones y siendo necesario, evidentemente, realizar las respectivas cargas probatorias.

Este Tribunal se permite hacer el siguiente reparo: En caso de condenatoria tanto en los cánones de arrendaticios insolutos como de daños y perjuicios equivalentes a la cantidad de dichos cánones, ambos hasta la entrega definitiva del inmueble, ello acarrearía causarle al demandado perdidoso una doble sanción sobre un mismo concepto, que jurídica y económicamente es insostenible que se imponga a una de las partes un empobrecimiento con el correlativo enriquecimiento de la otra.

De igual forma en el caso que nos concierne, la parte actora logró probar únicamente el hecho perjudicial, a saber, la ocupación del inmueble y la insolvencia de los cánones de arrendamiento, no acreditando el presupuesto para considerar la existencia de un lucro cesante. En efecto, la demanda en lo que concierne a este pedimento debe ser declarada sin lugar. Y así se decide.

Con referencia a la indexación la parte demandante solicitó la misma en el libelo de demanda, al respecto estima este Juzgador, que por cuanto la acción incoada también persigue una obligación de valor, a los fines de que el accionante no cargue con el perjuicio que a su pretensión se causaría por hechos económicos cuya causa le es ajena, como lo es la pérdida del valor adquisitivo del signo monetario nacional, debido al fenómeno inflacionario, el cual constituye un hecho notorio exento de prueba por ser conocido por el Juzgador, conforme a lo dispuesto en el único aparte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano; la corrección monetaria debe ser declarada con lugar y para su determinación deberá ser practicada una experticia complementaria del presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.

Asimismo la experticia complementaria del fallo para la determinación de la corrección monetaria de los cánones de arrendamientos insolutos estimados en la suma de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 640.000,00) que equivalen a SEISCIENTOS CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 640,00), deberá ser calculada desde la admisión de la demanda ocurrida el 03 de julio del año 2006, hasta la ejecución definitiva del presente fallo, al igual que la debida corrección monetaria de los meses que se han verificado y los que se sigan transcurriendo o fracción en días hasta la entrega definitiva del inmueble. ASÌ SE DECLARA.

PARTE DISPOSITIVA

Es por todo lo anteriormente expuesto, que este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira administrando e impartiendo justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por los ciudadanos G.O.M.Y. y E.A.R.M., mayores de edad, titulares de la cédula de identidad número V-8.094.410 y V-7.435.118, en su orden, representados por las Abogadas YRAIMA PETIT OMAÑA y N.D.C.S.R., contra el ciudadano P.L.M., colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número E- 81.743.548, representado por el Abogado L.E.M.G. por DESALOJO.

SEGUNDO

SE CONDENA al ciudadano P.L.M., colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número E- 81.743.548, a REALIZAR LA ENTREGA MATERIAL a los demandantes G.O.M.Y. y E.A.R.M., del inmueble consistente en un local comercial signado con los números cívicos 11-35 y 11-41, ubicado en la calle 3, La Guacara, San C.E.T., en las mismas condiciones de habitabilidad y físicoestructurales en que lo recibió y solvente en el pago de los servicios públicos.

TERCERO

SE CONDENA al ciudadano P.L.M., colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número E- 81.743.548, a realizar el pago a los accionantes G.O.M.Y. y E.A.R.M., por la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÌVARES (Bs. 640.000,00) que equivalen a SEISCIENTOS CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F.640,00), por cánones de arrendamiento vencidos y no pagados correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2005 y enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2006, a razón de OCHENTA MIL BOLÌVARES (Bs. 80.000,00) que equivalen a OCHENTA BOLÌVARES FUERTES (Bs. F. 80,00) mensuales, más los meses que han transcurrido desde la fecha de admisión de la demanda hasta la fecha de publicación de la presente sentencia, y los que sigan transcurriendo o fracción en días hasta la entrega definitiva del inmueble. Sin embargo, éste Tribunal se permite hacer las siguientes explicaciones:

1. Por cuanto consta de la copia certificada cursante a los folios 82 al 114, que el ciudadano P.L.M., colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número E- 81.743.548, depositó pensiones de arrendamiento del inmueble cuestionado, en el expediente de consignación número 413, los cuales pertenecen a los meses de septiembre del año 2005 hasta el mes de octubre del año 2006, dichos pagos comprenden las que demandó la parte actora, las cuales están comprendidas desde el mes de octubre del año 2005 hasta el mes de mayo del año 2006, por consiguiente se dispone que éstas deben ser descontadas del pago antes convenido.

2. Las consignaciones efectuadas en el expediente número 413, esto es, a partir del mes de septiembre del año 2005, deberán ser pagadas a los ciudadanos accionantes G.O.M.Y. y E.A.R.M., como nuevos propietarios del inmueble objeto de la presente controversia, en virtud de que el acto de la venta del inmueble, quien lo adquiere sustituye al arrendador originario, por consiguiente se subroga en los mismos derechos y obligaciones que el anterior propietario tenía respecto al arrendatario.

CUARTO

SIN LUGAR la demanda en cuanto al cobro de los daños y perjuicios por el uso, goce y disfrute del inmueble, equivalentes al lucro cesante.

QUINTO

CON LUGAR la indexación, a tal efecto SE ESTABLECE ORDENAR el cálculo del ajuste monetario que deberá realizarse sobre la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÌVARES (Bs. 640.000,00) que equivalen a SEISCIENTOS CUARENTA BOLÌVARES FUERTES (Bs.F.640,00), correspondientes a los cánones de arrendamiento demandados, desde la admisión de la demanda ocurrida en fecha 03 de julio del año 2006 hasta la ejecución definitiva de la presente sentencia, así como la correspondiente indexación monetaria; el Tribunal de la causa el tercer (3) día de despacho siguiente de recibido el presente expediente procederá a nombrar el único experto contable a las diez de la mañana (10:00 a.m).

SEXTO

SE CONFIRMA la sentencia apelada, en los términos aquí expuestos.

Se condena en costas a la parte demandada apelante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Firmada, Sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los veintiún días del mes de abril del año dos mil ocho.

Notifíquese a las partes.

J.M.C.Z.

El Juez

Jocelynn Granados Serrano

La Secretaria

JMCZ/nq/mzp.

En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las diez de la mañana, dejándose copia certificada de la misma para el archivo del Tribunal, y se libró boletas de notificación a las partes y se entregaron a el Alguacil.

La Secretaria

JMCZ/nq/mzp.