Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 31 de Enero de 2007

Los ciudadanos G.O.M.Y. y E.A.R.M. asistidos por las Abogadas YRAIMA PETIT OMAÑA y N.D.C.S.R., ocurrieron ante este Juzgado para demandar al ciudadano P.L.M..

Fundamentaron la acción en los hechos siguientes:

-Que el 16/09/2005 compraron mediante documento inscrito en la Oficina de Registro Inmobiliario del 1º Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, bajo la matrícula 2005-LRI-T46-47, el inmueble consistente en una casa para habitación y negocio, ubicado en la calle 3 antiguamente Nº 118 y 120, actualmente Nº 11-37 y con nomenclatura municipal Nros. 11-29, 11-31, 11-35, 11-37 y 11-41, Parroquia P.M.M., Municipio San C.d.E.T..

-Que mediante este Juzgado se notificó al arrendatario: el 14/07/2005 por solicitud de los vendedores del inmueble, sobre la oferta de venta del mismo. Y el 26/10/2005 por solicitud de los compradores, sobre la venta del inmueble.

-Que P.L.M. el 15/11/2005 intentó la acción de retracto legal arrendaticio ante el Tribunal 1º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, expediente Nº 31685, pero el 03/02/2006 desistió del procedimiento.

-Que el inquilino incumplió con el pago del canon desde octubre de 2005, el cual había sido fijado en OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00).

-Que el arrendatario ha seguido ocupando el inmueble, a pesar de su oposición.

-Que la relación jurídica es a tiempo indeterminado.

-Que en razón de lo anterior era que demandaba al ciudadano P.L.M., para que conviniera o fuese condenado por el Tribunal:

1. En declarar el desalojo del inmueble.

2. En la entrega del inmueble consistente en un local comercial signado con los números cívicos 11-35 y 11-41, ubicado en la calle 3, La Guacara, de ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; totalmente desocupado y en las mismas condiciones de habitabilidad y físicoestructuras en que lo recibió; solvente en el pago de los servicios públicos.

3. En pagar SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 640.000,00) por cánones vencidos y no pagados correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2005, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2006, a razón de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) mensuales. Más los meses que sigan transcurriendo o fracción en días hasta la entrega definitiva del inmueble.

4. En pagar los daños y perjuicios por el uso, goce y disfrute del inmueble, desde el momento de la admisión de la demanda hasta la entrega del inmueble arrendado, aplicando analógicamente el canon estimado en OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) por mes o en fracción en días si fuere el caso.

5. Los costos, las costas y los honorarios profesionales.

6. Solicitó la indexación desde el inicio de la acción a la fecha de la sentencia y su ejecución.

Estimó la demanda en las cantidades demandadas, y la fundamentó en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el artículo 1592 del Código Civil (fs. 1 al 51).

El 03/07/2006 este Tribunal admitió la demanda (f. 52).

Por auto del 04/10/2006 se acordó la citación por carteles de la parte demandada; consignándose los ejemplares de los diarios donde aparecía la publicación de los carteles el 13/10/2006, y en fecha 18/10/206 la Secretaria informó haber cumplido con la formalidad de la fijación del cartel de citación (fs. 73, 75 y 78).

El 20/10/2006 el ciudadano P.L.M. asistido por el Abogado L.E.M.G., procedió a contestar la demanda de la manera siguiente:

-Rechazó, negó y contradijo la demanda, por ser incierto lo alegado.

-Que ha poseído por más de diecinueve (19) años, como arrendatario, el inmueble ubicado en la calle 3 antiguamente Nº 118 120, actualmente Nº 11-37 y con nomenclatura municipal Nº 11-29.

-Que no reconocía el título de propietarios de los demandantes, pues su adquisición estaba viciada, por no respetar lo concerniente a la preferencia ofertiva.

-Que la notificación sobre la preferencia estuvo suscrita por algunos copropietarios, lo cual era vicio grave al no tener el consentimiento de todas las partes.

-Que la cualidad de los propietarios demandantes estaba en duda, por lo que seguía poseyendo el inmueble, y que en caso de una futura venta se le notifique correctamente por todos los copropietarios, reservándose su derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio.

-Que respecto al cobro de cánones y daños y perjuicios, no tenía vínculo contractual con los demandantes por no tener contrato suscrito con ellos.

-Que ha pagado en el expediente Nº 413 de consignaciones llevado por este mismo Juzgado, donde ha depositado los cánones de los meses reclamados, a nombre de J.J.M. representante de los coherederos del arrendador; y cuyas planillas en copia anexó.

-Propuso reconvención contra G.O.M.Y. y E.A.R.M..

-Solicitó se declarara sin lugar la demanda (fs. 79 al 114).

Pruebas:

1. La parte actora promovió:

-Valor y mérito de las actas, especialmente: Las notificaciones realizadas al ciudadano P.L.M., efectuadas por este Juzgado en fechas 14/07/2005 y el 26/10/2005. Copia del expediente Nº 31685 que cursó ante el Tribunal 1º de Primera Instancia Civil de esta Circunscripción Judicial, contentivo de la acción de retracto legal arrendaticio que intentó P.L.M., contra sus representados; procedimiento el cual fue desistido. Constancia de recepción por parte de IPOSTEL de fecha 05/05/2006, marcado E.

-Solicitó requerir del Tribunal 1º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, información sobre el expediente Nº 31685 que cursó allí.

-La confesión ficta de la parte demandada (fs. 117 al 123).

El 14/11/2006 se recibió oficio Nº 0860- 1566 de fecha 07/11/2006, librado por el Tribunal 1º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, donde informó sobre la causa Nº 31685, y donde remitió copia certificada de dicha causa (fs. 127 al 177).

Por auto del 15/12/2006 se declaró inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada (fs. 180 al 183).

III

PARTE MOTIVA

Resuelta como fue la incidencia de la reconvención presentada y no existiendo otros presupuestos procesales a cumplir en esta causa, pasa quien juzga a pronunciarse sobre el mérito de la misma procediendo a dictar decisión tomando en consideración el mandato procesal previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, sólo se atendrá a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de lo aportado; así mismo, acoge los Principios Constitucionales consagrados en los artículos 2, 26, 49 y 257 a objeto de impartir una justicia total, dentro del ámbito del Derecho.

En este orden de ideas y explanado el proceder ajustado a Derecho de quien sentencia, se pasa a realizar un análisis de la pretensión de la demanda, de las defensas esgrimidas por el demandado y del caudal probatorio de los intervinientes en el proceso, para llegar así a la conclusión lógico jurídica de la sentencia.

DELIMITACION DE LA LITIS

La pretensión de la parte actora, vinculante para quien juzga, tiende a obtener el pronunciamiento afirmativo del desalojo del inmueble por la parte demandada, con resistencia de ésta última, en razón de ello los ciudadanos G.O.M.Y. y E.A.R.M., a través de sus apoderadas judiciales demandan al ciudadano L.M., por desalojo, en virtud de haber dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2005, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2006. Por su parte, el demandado resistió la pretensión, opuso como defensa de fondo que ha cumplido con sus obligaciones contractuales puntualmente, no reconociendo a los demandantes como propietarios, en razón de que su adquisición está viciada en lo referente a su preferencia ofertiva, y por haber cancelado lo pretendido en el libelo de demanda en el expediente de consignaciones Nº 413 de la nomenclatura llevada por este Tribunal.

Así las cosas, para este Jurisdicente, la materia sometida a su conocimiento versa sobre una demanda de desalojo en razón de la falta de pago del arrendatario, y la defensa de que los demandantes no tienen cualidad de propietarios y estar al día en los conceptos demandados, en consecuencia, la litis se circunscribe en primer término en determinar si los demandantes tienen la cualidad de arrendadores y de resultar esto último, dilucidar la insolvencia o no en el pago de los cánones de arrendamiento que invocó la parte actora. En los términos antes descritos quedó planteada la controversia, por lo que la solución en caso de desecharse la defensa de falta de cualidad se trasladaría al ámbito probatorio, debiendo fijarnos en la institución de la carga de la prueba que establece que, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y a su vez quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

PRIMER PUNTO PREVIO

DE LA FALTA DE CUALIDAD

Con base a lo anterior pasa quien aquí juzga, a decidir en primer término sobre la defensa esgrimida por el demandado de falta de cualidad de los demandantes, por no ser propietarios del inmueble objeto de la presente controversia.

Respecto al alegato de cualidad, se hace en principio la presente precisión doctrinaria; asienta el Maestro Borjas, sobre la cualidad:

Es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción y es sinónimo o equivalente a interés personal o inmediato, porque aunque una acción exista, si no se esta directamente interesado en hacerlo valer, proporcionándolo por si, o en nombre de otro cuyo interés se representa, no se puede decir que se tiene el derecho, que se tiene la cualidad necesaria para intentarlo. Cualidad es el derecho para ejercer determinada acción, la cualidad reside en el fundamento procesal del derecho de pedir, que es distinto al derecho que se reclama

.

La Cualidad, ha sido definida por el maestro L.L., como:

Una relación de Identidad Lógica entre la persona a quien la ley le concede abstractamente la acción y el actuar concreto

. “El problema de la cualidad (decía el maestro Loreto) se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular de efectivo o contra quien se ejercita en tal manera”.

De acuerdo a las ideas de L.L., se infiere que ninguna persona puede traer a otra a juicio, si no existe identidad lógica entre el actor y la persona a quien la Ley le concede la acción.

Argumenta la accionada que “… los demandantes apoyan su petición en la cualidad de “Propietarios” del inmueble que he venido poseyendo por mas de 19 años en calidad de arrendatario…” , que “… la pretensión de titulo de “propietarios” por parte de los demandantes, no la reconozco porque la legalidad de su adquisición esta viciada aunque exista un documento protocolizado de compra-venta, porque el registrador no está enterado del vicio previo, que consistió en no respetarse lo establecido en el artículo 42 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sobre la Preferencia Ofertiva, …”.

Del análisis del libelo de demanda se observa, que la parte actora intenta la presente acción como arrendadora propietaria del inmueble objeto de la presente acción, soportando el peso de tal alegación en los siguientes documentos anexos a su escrito libelar:

.- Notificación judicial hecha a la parte demandada para el ejercicio de su derecho de preferencia, a través de este Juzgado, signada con el Nº 2655.

.- Notificación judicial hecha a la parte demandada sobre la negociación hecha sobre el inmueble objeto de la presente controversia, mediante este Juzgado, signada con el Nº 2786.

.- Copia certificada del documento de compraventa hecha a los accionantes, debidamente protocolizado ante la Oficina del Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, matricula 2005-LRI-T46-47.

Los anteriores documentos traídos a juicio conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, son documentos públicos, los cuales no fueron de manera alguna tachados, valorándose conforme a las disposiciones de los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, para demostrar el carácter de propietarios del inmueble objeto de la presente demanda para los accionantes.

El autor patrio G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Inmobiliario, Volumen I, Pág. 73, expresa en referencia a la Traslación Inmobiliaria y Subrogación:

”La subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa a tenor de lo establecido en el artículo 20 de LAI; y la venta del inmueble arrendado, cuando se cumplen los requisitos exigidos por la ley, produce la transmisión al comprador de la relación arrendaticia existente entre arrendatario y arrendador. Esta transmisión hace que el arrendatario ahora lo sea del comprador, es decir, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió dicho inmueble, dentro de las limitaciones y excepciones legales…”

De la anterior norma puede colegirse, que quien adquiere un inmueble arrendado sustituye al arrendador y por lo tanto, se subroga en los mismos derechos y obligaciones que el anterior propietario tenía respecto al arrendatario. Más aún, esta transmisión ocurre de pleno derecho por el acto mismo de la venta del inmueble arrendado, ya que la ley no exige ningún otro acto complementario. En consecuencia, estima quien juzga, que conforme al documento que resultó valorado como documento público para demostrar el acto jurídico válido por el que los demandantes G.O.M.Y. y E.A.R.M., adquirieron el inmueble y se subrogaron – ope legis – en los derechos de los anteriores propietarios, legitima su condición de propietarios, y por ende, con cualidad para intentar la presente demanda; en otras palabras, queda demostrado que existe identidad o correspondencia lógica entre la relación o estado jurídico alegado por los actores (arrendadores) y la titularidad de la acción, por lo que es concluyente que la parte demandante tiene capacidad activa para actuar en la presente causa, por lo que necesariamente la defensa perentoria esgrimida por la accionada debe ser declarada improcedente, como así se establece.

Resuelto lo anterior, pasa quien juzga a resolver el fondo de la controversia, con el entendido de que la litis queda circunscrita a la demostración o no de la insolvencia del arrendatario en los meses demandados, para verificar la procedencia de la acción preceptuada en la disposición del artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para ello procederá al análisis del acervo probatorio que corre a los autos; no obstante, previamente se pronuncia el Tribunal sobre el alegato de confesión ficta expuesto por la parte actora al folio 122 del expediente, en tal sentido es necesario precisar:

SEGUNDO PUNTO PREVIO

OPORTUNIDAD PARA CONTESTAR LA DEMANDA

En fecha 18 de octubre de 2006, la Secretaria del Tribunal mediante diligencia hace constar, que en esa misma fecha fijó cartel de citación de la parte demandada en el inmueble objeto de la presente controversia, dando con ello cumplimiento a la última formalidad prevista en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, por el que según auto de fecha 04 de octubre de 2006, se acordó la citación por carteles de la parte demandada, según lo cual debía comparecer dentro de los quince (15) días siguientes a la fijación y consignación de los carteles acordados, a darse por citada.

Nuestro M.T., ha reiterado:

… El artículo 216 del Código de Procedimiento Civil (sic) indica que la forma de practicarse esta citación voluntaria o directa es mediante diligencia suscrita por la parte compareciente y por el secretario del tribunal. Por su parte, la citación presunta es la contemplada en el único aparte de la citada norma, la cual se produce siempre que resulte de autos que la parte o su apoderado han realizado alguna diligencia en el proceso, o han estado presentes en un acto del mismo, es decir, que por virtud de la ley se establece la presunción de que el demandado ha quedado citado, cuando se realizan los hechos que la norma supone en hipótesis.

… bastando para ello, a juicio de la Sala, cualquier actuación que la parte misma realice en su propio nombre, o su apoderado en nombre del mandante debidamente facultado para representarlo en los actos y gestiones del juicio …

En el caso subjudice, se observa, que el día 20/10/2006 comparecen por primera vez a esta causa el demando P.L.M. asistido por el Abogado L.E.M.G.. En consecuencia, conforme al criterio sustentado por el Tribunal Supremo de Justicia, considera quien juzga, que la parte demandada quedó citada el día 20/10/2006. Así se declara.

De conformidad con lo establecido en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, la contestación de la demanda para el caso bajo estudio, debe verificarse en el segundo (2º) día de despacho siguiente a la citación de la parte demandada, esto es para el caso que nos ocupa, a partir del 20/10/2006 exclusive, por lo que dicho acto debió tener lugar el día 24/10/2006.

Así las cosas, en principio se estaría ante la presencia de un indicio para constituirse la figura de la confesión ficta, empero este Juzgado hace las consideraciones siguientes:

El Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 24/02/2006, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, dejó sentado lo siguiente:

… Por tanto, en relación a lo anteriormente expuesto y a la doctrina establecida por la Sala Constitucional, se debe concluir en que, siendo el interés el que impulsa a las partes a realizar los distintos actos del proceso para que éste se desarrolle y evolucione hasta llegar al pronunciamiento del órgano jurisdiccional que resuelve el asunto controvertido entre ellas, garantizando así el derecho a la tutela judicial efectiva, forzosamente la Sala debe abandonar el criterio sostenido en la sentencia Nº RC-00317 de fecha 27 de abril de 2004, caso: O.R.d.L.R.M. contra L.M.F.d.G., exp. Nº 03-400, y en aquellas que se opongan a lo establecido en este fallo, debiendo considerarse válida la contestación de demanda presentada antes de que se inicie el lapso previsto en la ley para dicho acto procesal.

Por consiguiente, la consecuencia jurídica de la confesión ficta sólo podrá imputársele al demandado cuando éste no de contestación a la demanda o presente el escrito correspondiente después de vencido el lapso legal respectivo, o término legal, como sucede en el procedimiento breve, siempre que se den los presupuestos contenidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.

En el caso bajo examen, como antes se señaló, la Sala casa de oficio la sentencia recurrida por tratarse de un juicio por intimación de honorarios profesionales de abogado tramitado por el procedimiento breve establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en el cual el juzgador de alzada declaró la confesión ficta de la demandada con fundamento en que la contestación de la demanda fue consignada extemporáneamente por anticipada, el mismo día en que se dejó constancia en autos de su citación, circunstancia que de acuerdo con las doctrinas preindicadas en esta decisión, involucra una violación expresa del orden público, pues se afecta el derecho a la defensa de la parte intimada. Así se declara.

En consecuencia, habiéndose establecido que lo fundamental es que la parte demandada o intimada, tenga y demuestre la intención de impulsar el proceso a través de la interposición de la contestación de la demanda, no tiene sentido sacrificar la justicia por una interpretación de la norma que evidentemente no se corresponde con la voluntad del legislador y los principios que postula la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así se decide.

En este sentido, quien aquí decide, acogiendo el criterio de nuestro M.T. estima, que en el caso bajo análisis no debe aplicarse la circunstancia de la confesión ficta de la parte demandada, aun cuando haya consignado la contestación de la demanda de forma extemporánea por anticipada, por lo tanto dicha contestación se tiene como válida. Así se establece.

DECISIÓN DE FONDO

Resuelto lo anterior, pasa quien juzga a resolver el fondo de la controversia, con el entendido de que la litis queda circunscrita a la demostración o no de la insolvencia del arrendatario en los meses demandados, para verificar la procedencia de la acción preceptuada en la disposición del artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para ello procederá al análisis del acervo probatorio que corre a los autos.

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE

CON SU ESCRITO LIBELAR

1. - Original de notificación judicial realizada por este Juzgado, en fecha 14 de julio de 2005, identificada con el Nº 2655. Esta documental, traída a los autos conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil es emanada de un Funcionario Público en el ejercicio de sus funciones, en consecuencia, se valora plenamente conforme a la disposición del artículo 1359 del Código Civil, al no resultar de manera alguna tachado, en consecuencia, la misma demuestra plenamente que el arrendatario demandado, fue objeto de la notificación pertinente para hacer uso de su derecho de preferencia en la compra del inmueble objeto de la presente litis.

2. - Original de notificación judicial efectuada por este Juzgado, en fecha 26 de octubre de 2005, identificada con el Nº 2786. Esta documental, traída a los autos conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es emanada de un Funcionario Público en el ejercicio de sus funciones, en consecuencia, se valora plenamente conforme a la disposición del artículo 1359 del Código Civil, al no resultar de manera alguna tachada, en consecuencia, la misma demuestra plenamente que el arrendatario demandado, fue objeto de la notificación pertinente de que el inmueble objeto de la presente litis, fue objeto de negociación de compraventa, por la cual tal inmueble fue adquirido por la parte actora de la presente causa.

3. - Copia de escrito libelar, auto de admisión, diligencia y auto de homologación del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Esta documental se encuentra referida a copia de instrumento público, la cual es perfectamente admisible como probanza de acuerdo a lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no resultar de modo alguno impugnada en su debida oportunidad debe ser valorada conforme al artículo 1359 del Código Civil, para establecer que la demandada desitió ante un Organismo Público del derecho de preferencia que le concedía la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en la adquisición del inmueble objeto de la litis.

4. - De los folios 48 al 51, corre a los autos: Sobre, recibo de consignación, referencia y texto de telegrama enviado a través de IPOSTEL a la demandada; valorándose como documento administrativo conforme a lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, para derivarse de la misma, que la parte actora pone en conocimiento al arrendatario demandado del incumplimiento de obligaciones derivadas de su condición.

   CON EL ESCRITO DE PROMOCIÓN

1. - Valor y mérito probatorio de notificaciones judiciales realizadas al demandado. Se establece que las mismas ya resultaron valoradas en los numerales 1 y 2, antes analizados.

2. - Copia simple del expediente Nº 31.685 que cursó ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Se establece que esta prueba ya resultó valorada.

3. - Telegrama tipo PC, enviado por los accionantes a la parte demandada. Se establece que esta prueba ya resultó valorada.

4. - Constancia de recepción de IPOSTEL. Se establece que esta prueba ya resultó valorada.

5. - Prueba de informes. Esta prueba fue recibida en fecha 13-11-2006, del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, donde se informó a este Juzgado: Que el ciudadano P.L.M., demandó a los covendedores y compradores del inmueble objeto de la presente controversia, por derecho de preferencia o retracto legal arrendaticio. Que desistió del proceso y que ello resultó posteriormente homologado. Esta prueba concatenada con la del numeral 2 de las pruebas anteriormente analizadas, demuestra que el demandado P.L.M. estuvo en conocimiento de las notificaciones que la demandante alega haber efectuado, su decisión de desistir de su derecho preferente y retracto legal arrendaticio.

6. - Alegato de confesión ficta, lo cual ya se resolvió previamente.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

   CON EL ESCRITO DE CONTESTACION

1. - Copia certificada de expediente de consignaciones Nº 413, que cursa en este Tribunal, de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre de 2005 a octubre de 2006, donde consta que la consignación la siguió realizando el demandado P.L.M., a nombre del ciudadano J.J.M.S.; aún después de haber sido notificado de la intención de vender el inmueble cuestionado (14/07/2005), aunado al hecho de que el inquilino fue notificado posteriormente de la venta del inmueble referido (26/10/2005). Documental a la cual se le otorga el valor probatorio de Ley, con lo cual se evidencia que el demandado P.L.M., se encuentra efectivamente en estado de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, por cuanto no efectuó la consignación de los mismos, al nuevo propietario. En consecuencia, al notificársele del nuevo propietario y señalársele los datos documentales de la venta realizada, aunado a que el demandado sabía de antemano que el inmueble arrendado estaba en venta, no puede desconocer que no se violó el derecho a la defensa y al debido proceso; en consecuencia, debía consignar a partir de la fecha de la notificación, los cánones de arrendamiento a nombre de este nuevo adquirente.

   Respecto a la consignación arrendaticia el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que rige la forma en que deben realizarse las consignaciones arrendaticias, dispone:

   Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad

   .

   No obstante, tal como se expuso anteriormente, este Tribunal estima, que quien adquiere un inmueble arrendado, sustituye al arrendador y por lo tanto, se subroga de pleno derecho en los mismos derechos y obligaciones que el anterior propietario tenía respecto del arrendatario y que esto ocurre desde el momento mismo de la venta. Como se sabe, la principal obligación de todo arrendatario, es pagar las pensiones de arrendamiento y el derecho correlativo del arrendador es cobrar los mismos. ¿Es entonces razonable sostener, que el nuevo propietario no tenía derecho a cobrar el canon desde el mes de septiembre de 2005?

   A lo expuesto debe agregarse, que la venta del inmueble arrendado no produce la extinción del contrato, sino que, por el contrario, este perdura en las mismas condiciones que tenía antes de la venta, de forma tal que, así como el arrendador asume el deber de respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, el arrendatario mantiene también sus mismas obligaciones. De tal modo que, habiendo consignado el arrendatario a quien legítimamente no estaba facultado para ello, se estableció en su contra, un estado de insolvencia. Y ASÍ SE DECIDE.

   De lo anterior se concluye, que la parte demandada en el presente juicio, no probó a lo largo del proceso, el encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento del inmueble que ocupa como arrendatario, lo que hace forzoso para este Juzgador el concluir, que el inquilino se encuentra en estado de insolvencia frente a sus arrendadores, y en consecuencia, inmersa en el supuesto contemplado en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se declara.

   Es legalmente posible exigir, acumulativamente, el pago de los cánones insolutos reclamados, ya que el contrato de arrendamiento es, por naturaleza de tracto sucesivo y las obligaciones que de el derivan tienen vigencia independiente de la causa de resolución o desalojo, cuya declaratoria tiene efectos ex nunc. Por ello, en concatenación con la pretensión deducida, se condena al pago de de la suma de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 640.000,00) por cánones vencidos y no pagados correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2005, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2006, a razón de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) mensuales. Más los meses que sigan transcurriendo o fracción en días hasta la entrega definitiva del inmueble.

   DAÑOS Y PERJUICIOS:

   Efectivamente en las causas relativas a la terminación de relaciones contractuales de arrendamiento, se ha sostenido en forma conteste que los daños y perjuicios están configurados, por lo general, en los cánones de arrendamiento dejados de percibir por el arrendador durante la extensión del proceso; no obstante, pasa el Tribunal pronunciarse sobre la indemnización de los daños y perjuicios reclamada por los demandantes.

   En relación a dicho concepto, quien juzga estima, que la parte actora se refiere al lucro cesante sufrido por el incumplimiento del arrendatario; a este respecto, se observa, que no se ha establecido la existencia de algún daño por lucro cesante, por cuanto no se ha determinado de manera categórica cual es la extensión de tales daños. Es bien sabido, que los daños y perjuicios deben ser especificados e identificados de manera minuciosa, no bastando el simple hecho de afirmar que una determinada conducta produce un daño o limitándose a hacer la estimación de los mismos; de manera que, es necesario identificar los daños junto con la causa que los produce, a fin de que el demandado centre ciertamente su defensa.

   En este sentido, cuando nos referimos a daños y perjuicios sufridos a causa del lucro cesante, la determinación de los mismos se vuelve más rigurosa, ya que en base a un hecho pasado se procura deducir una consecuencia futura, que en nuestro caso sería la utilidad que ha dejado de percibir la demandante, producto del incumplimiento del demandado, y es lo que se conoce en la doctrina como la prueba del hecho futuro. Partiendo de esta base, se establece que para beneficiarse de tales afirmaciones debe probarse ciertamente el hecho perjudicial, el daño patrimonial inmediato y la consecuencia, que sería en tal caso, el lucro cesante consagrado en el artículo 1.273 del Código Civil, estableciendo la relación de causalidad de tales afirmaciones y siendo necesario, evidentemente, realizar las respectivas cargas probatorias.

   Ahora bien, en el caso que nos ocupa, la parte actora logró probar únicamente el hecho perjudicial, a saber, la ocupación del inmueble y la insolvencia de los cánones, no acreditando el presupuesto para considerar la existencia de un lucro cesante. En consecuencia, la demanda en lo que concierne a este pedimento debe ser declarada sin lugar.

   El Tribunal se permite hacer la siguiente consideración: En caso de condenatoria tanto en los cánones arrendaticios insolutos como de daños y perjuicios equivalentes al monto de dichos cánones, ambos hasta la entrega definitiva del inmueble; ello acarrearía causarle al demandado perdidoso una doble sanción de un mismo concepto, que jurídica y económicamente es insostenible que se imponga a una de las partes un empobrecimiento, con el correlativo enriquecimiento de la otra.

   INDEXACIÓN:

   La parte actora solicitó la indexación en el libelo de demanda, al respecto estima quien juzga, que por cuanto la acción incoada también persigue una obligación de valor, y a los fines de que el accionante no cargue con el perjuicio que a su pretensión se causaría por hechos económicos cuya causa le es ajena, como es la pérdida del valor adquisitivo del signo monetario nacional, debido al fenómeno inflacionario, el cual constituye un hecho notorio exento de prueba por ser conocido por el Juzgador, conforme a lo dispuesto en el único aparte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; la corrección monetaria debe ser declarada con lugar, y para su determinación deberá ser practicada una experticia complementaria del presente fallo, según lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

   En tal sentido, la experticia complementaria del fallo para la determinación de la corrección monetaria de los cánones insolutos estimados en la suma de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 640.000,00) deberá ser calculada desde la admisión de la demanda ocurrida el 03/07/2006, hasta la ejecución definitiva del presente fallo. Así se declara.

   IV

En virtud de los argumentos de hecho y de Derecho que anteceden, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide lo siguiente: