Decisión de Juzgado Octavo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 4 de Julio de 2007

República Bolivariana De Venezuela

EN SU NOMBRE

Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTES: G.G.d.S. e I.C.S.d.S., venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-110.826 y V- 3.663.500, respectivamente.

APODERADOS

DEMANDANTES: Dres. T.A.F. y C.O.G.B., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 90.707 y 117.247, respectivamente.

DEMANDADO: C.A.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 5.983.987.

APODERADOS

DEMANDADO: Dres. M.S.I., L.L.R. y M.S.I., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 27.756, 23.436 y 70.438, respectivamente.

MOTIVO: Desalojo Inquilinario (Apelación)

EXPEDIENTE: Nº 06-1010

- I -

- Antecedentes -

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha trece (13) de octubre de 2006, por el abogado T.A.F., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra la decisión proferida en fecha veinte (20) de septiembre de 2006, por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la Acción que por Desalojo Inquilinario intentaran las ciudadanas G.G.d.S. e I.C.S.d.S., contra el ciudadano C.A.P.. En fecha diecinueve (19) de octubre de 2006, el Juzgado a quo oyó libremente la apelación ejercida contra el citado fallo, ordenando la remisión del expediente al Tribunal de Primera Instancia Distribuidor de turno, a los fines consiguientes.

Cumplidos los trámites de distribución correspondientes, en fecha veintitrés (23) de octubre de 2006, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fungiendo para ese momento como Tribunal Distribuidor, nos remitió el expediente contentivo de la presente causa y en fecha veinticuatro (24) de octubre de 2006, es recibido por este Juzgado, dándosele entrada mediante auto de fecha dieciocho (18) de junio de 2007, a través del cual se fijo el décimo (10mo) día de despacho siguiente, para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, previo avocamiento del Juez que suscribe el presente fallo.

En fecha seis (06) de noviembre de 2006, la parte recurrente presentó escrito a manera de conclusiones, en el cual, luego de efectuar una breve reseña de lo acontecido en el decurso del proceso, solicitó a este Juzgado, declare con lugar la apelación interpuesta y, en consecuencia, declare con lugar la presente demanda de desalojo, alegando que el Juez a quo obvió la observación y valoración de las pruebas promovidas y evacuadas por la parte actora, situación que cambió radicalmente el dispositivo del fallo, en virtud que la motivación de la sentencia les otorga la razón.

Por su parte, el Dr. M.S.I., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, también presentó ante este Juzgado, sus conclusiones escritas, en fecha diecisiete (17) de noviembre de 2006, solicitando se declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto, en virtud que la presente acción de desalojo no cumple con lo establecido en los literales “b” y “f” del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

- II -

- Síntesis de los Hechos -

Se inició el presente juicio mediante formal demanda que por Desalojo Inquilinario intentaron las ciudadanas G.G.d.S. e I.C.S.d.S., en contra del ciudadano C.A.P., en cuyo escrito quedaron expuestos los siguientes argumentos:

Que en fecha veintitrés (23) de junio de 1997, la ciudadana G.G.d.S. suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano C.A.P., el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre, del Estado Miranda, bajo el Nº 59, Tomo 36, de los respectivos libros, el cual tuvo por objeto un inmueble propiedad de la ciudadana I.C.S.d.S., constituido por “Un apartamento distinguido con el número dos (Nº 02), situado en el sótano del Edificio ‘El Cedro’, del Conjunto Parque Residencial El Bosque, Zona 01, de la Urbanización Macaracuay, Municipio Sucre, del Estado Miranda”.

Que la duración del contrato de arrendamiento fue convenida por un (01) año, contado a partir del día uno (01) de junio de 1997, con la posibilidad de una (01) prórroga por un período igual de tiempo, situación que produjo la tácita reconducción, por lo que la locación se indeterminó en el tiempo.

Que el canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de Doscientos Diez Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 210.000,00), los cuales debían ser cancelados dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes.

Que el arrendatario ha venido disfrutando del inmueble descrito por el mismo canon de arrendamiento, desde el año 1997, manteniendo una actitud de inexplicable intransigencia para reconocer el valor del bien inmueble que ocupa, sin pagar un justo canon de arrendamiento, a pesar de la existencia de una Resolución de fecha uno (01) de agosto de 2003, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, bajo el Nº 006845, la cual determinó un nuevo canon de arrendamiento, por la cantidad de Setecientos Mil Ciento Setenta y Dos Bolívares sin Céntimos (Bs. 700.172,00).

Que dicha Resolución no ha podido ejecutarse, en virtud de lo dispuesto por la Resolución Nº 036, de fecha cuatro (04) de abril de 2003, emanad de la misma dependencia Inquilinaria, publicada en Gaceta Oficial Nº 37.667, de fecha ocho (08) de abril de 2003, la cual ordenó la suspensión del aumento de los cánones de arrendamiento en materia de vivienda, la cual ha sido prorrogada en dos oportunidades más, según Gaceta Oficial Nº 37.941, de fecha diecinueve (19) de mayo de 2004 y, Gaceta Oficial Nº 38.069, de fecha diecinueve (19) de noviembre del mismo año.

Que debido a la difícil situación económica del país, la familia Griffin Sosa ha necesitado un respaldo económico y resulta evidente, que el monto que pueden percibir por concepto de canon del arrendamiento arriba indicado, no solventa los índices de inflación, a lo cual se suma otra necesidad a la familia, como es la necesidad de un bien inmueble para albergar al nieto de la ciudadana G.G.d.S., e hijo de la ciudadana I.C.S.d.S., ciudadano I.A.S.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-14.203.639, quien a finales de este año (2005), contraerá nupcias, lo cual conlleva al establecimiento de un hogar con su próxima esposa y futuros hijos.

Que por otro lado, la actitud del ciudadano C.A.P., no se corresponde con comportamientos decorosos y decentes, lo que le ha traído inconvenientes con sus vecinos y la Junta de Condominio del Edificio, tomando actitudes que los intimidan además de violentar el ámbito de tranquilidad, al realizar fiestas hasta altas horas de la noche con ruidos molestos, música a alto volumen e insultos hacia los miembros de la comunidad, irrespetando de esa forma el Reglamento del Condominio.

Que por las razones expuestas procedió a demandar al arrendatario, ciudadano C.A.P., para que convenga o a ello sea condenado judicialmente, en desalojar el bien inmueble objeto del contrato, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, libre de todo tipo de objetos y personas.

Fundamentó su acción en las disposiciones contenidas en el artículo 34 en sus literales “b” y “f” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así como en el Documento de Condominio del Conjunto Parque Residencial El Bosque, de la Urbanización Macaracuay, Municipio Sucre, del Estado Miranda”, en sus artículos 6 y 7. Acompañó recaudos.

En fecha catorce (14) de marzo de 2005, el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la presente causa ordenando el emplazamiento del accionado, a objeto que compareciera por ante esa Dependencia Judicial, al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda.

Mediante diligencia de fecha catorce (14) de abril de 2005, el Alguacil adscrito al Tribunal de la causa consignó a los autos la compulsa con el recibo de citación correspondiente, ante la imposibilidad de practicar la citación ordenada.

En fecha dieciocho (18) de mayo de 2005, el apoderado judicial de la parte actora solicitó, mediante diligencia, se efectúe la citación cartelaria del demandado, de conformidad con lo establecido el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; librándose al efecto el Cartel de citación en fecha veinte (20) de mayo de 2005.

Así las cosas, en fecha veintisiete (27) de mayo de 2005, compareció la abogada M.S.I., a objeto de darse por citada en nombre de su mandante, ciudadano C.A.P. consignando a los autos copia simple del instrumento poder que le acredita la representación que ostenta.

En fecha treinta y uno (31) de mayo de 2005, la Dra. M.S.I. dio formal contestación a la demanda, bajo los siguientes términos: 1) Convino en que ciertamente, el día veintitrés (23) de junio de 1997, su representado suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana G.G.d.S., que tuvo por objeto el inmueble señalado en el libelo de demanda, cuya propietaria es la codemandante I.C.S.d.S.. Asimismo convino en que el canon de arrendamiento es la cantidad de Doscientos Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 210.000,00) y, que su duración fue pactada en un (01) año, siendo el caso que debido a su prórroga, se produjo la tacita reconducción. 2) Al contestar el fondo de la demanda, negó, rechazó y contradijo los hechos expuestos en el libelo de demanda, salvo aquellos que fueron convenidos, negando que su representado mantenga una actitud de inexplicable intransigencia para reconocer el valor del bien inmueble que ocupa, sin pagar un justo canon de arrendamiento, ya que existe una Resolución Administrativa que ordenó la suspensión del aumento de cánones de arrendamiento y desconoció la existencia de la Resolución Nº 0068-5, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura que determinó un nuevo canon, ya que la misma no le ha sido notificada a su mandante. 3) Alegó que su representado ha cumplido y cumple con el pago de las pensiones locativas, en la forma como lo ha establecido nuestro ordenamiento jurídico. 4) Negó, rechazó y contradijo que el inmueble de marras sea necesitado para albergar a un familiar de la propietaria. Negó que el nieto de la arrendadora, ciudadano I.S. vaya a contraer nupcias, ya que se trata de una acción más para desalojar a su mandante del inmueble que ocupa y, en todo caso, este constituye un hecho futuro e incierto que no ha ocurrido y no se sabe si ocurrirán, por lo que a su decir, no existe interés jurídico actual para proponer la demanda, excepcionándose en lo preceptuado en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil. 5) Negó, rechazó y contradijo que su mandante y sus familiares hayan interrumpido desde hace varios años la vida armoniosa de sus vecinos, tanto en actividades cotidianas como en las extraordinarias. Además, negó que se le haya advertido en varias oportunidades acerca de mantener el nivel de convivencia, exigido por sus vecinos y que se encuentran dentro del m.d.R.d.C.. Desconoció el instrumento consignado como Documento de Condominio marcado VII, por cuanto –a su decir- el redactor del libelo incurre en contradicciones, al calificar el mismo documento, como Reglamento de Condominio.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. Por providencia de fecha catorce (14) de junio de 2005, el Tribunal de la causa se pronunció acerca de la admisibilidad de las pruebas promovidas por las partes, quienes ejercieron tempestivamente recurso de apelación contra el mismo. Oída la apelación en un solo efecto, se remitió lo conducente al Tribunal Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, correspondiendo su conocimiento, al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

Por auto de fecha diecinueve (19) de octubre de 2005, el Juzgado a quo dio por recibidas las resultas de las apelaciones interpuestas. Todos los medios de prueba que han sido promovidos en la presente causa, se indican, aprecian y valoran en la parte motiva del presente fallo judicial, bastando señalar en esta narrativa los hechos procesales acontecidos en los autos.

Ambas partes presentaron conclusiones escritas, en fechas seis (06) y diecisiete (17) de noviembre de 2006.

Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa, el Juzgador a quo procedió en fecha veinte (20) de septiembre de 2006, a dictar sentencia, declarando -como ya se dijo- sin lugar la presente acción de desalojo.

Cumplido el trámite procesal de sustanciación conforme al procedimiento de Alzada, y encontrándonos en la fase decisoria que ahora nos ocupa, pasa esta superioridad a decidir el recurso de apelación intentado.

- III -

- Motivaciones para Decidir -

Este Tribunal pasa a dictar sentencia con base a las motivaciones de hecho y de derecho que de seguidas se explanan:

La causa sub examine se defiere al conocimiento de éste Juzgado, en razón del recurso de apelación interpuesto en fecha veinticinco (25) de septiembre de 2006, por el abogado T.A.F., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión proferida por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de fecha veinte (20) de septiembre de 2006, que declaró sin lugar la presente acción, fundamentando su decisión con base a lo siguiente:

“(…) Ahora bien, para la procedencia de la acción fundamentada en el literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es indispensable que la parte demandante haya demostrado el vínculo parental del ciudadano I.A.S.S. con la ciudadana I.C.S.D.S., lo cual no fue demostrado a través de ningún medio probatorio durante la secuela del proceso, (…) sin embargo, al no haber probado la parte actora su vinculo parental (…), mal puede prosperar la referida acción fundamentada en el literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.-

(…omissis…)

(…) el documento del reglamento interno que acompañó el demandante junto con su escrito libelar que cursa a los autos en copia simple, fue desconocido por el demandado al momento de dar contestación a la demanda, (…) por lo tanto quedó desechado dicho documento.

Sin embargo, a través de la prueba de informes solicitada a la Junta de Condominio del Edificio El Cedro (…) se puede evidenciar que ciertamente se han recibido quejas por escrito y verbales de los habitantes del edificio con respecto a la conducta del demandado en las instalaciones del conjunto residencial, siendo emitidas comunicaciones dirigidas al propietario y/o inquilino participándole de tal situación, no obstante a ello, la acción fundamentada en el literal “F” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios no puede prosperar, debido el (sic) desconocimiento del reglamento interno del edificio que quedó desconocido en el presente juicio, ya que el tribunal no puede tener certeza de las violaciones o incumplimientos que se han originado del referido reglamento. Así se decide... ”

Antes de analizar las pruebas aportadas en este proceso, debe determinar previamente este Juzgador los limites en que ha quedado planteada la controversia, para luego establecer si la presente acción por Desalojo inquilinario resulta procedente en el presente caso.

En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, cuyos limites son fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión que mediante sentencia de condena persigue el desalojo de un bien inmueble constituido por “Un Apartamento distinguido con el número dos (Nº 02), situado en el sótano del Edificio ‘El Cedro’, del Conjunto Parque Residencial El Bosque, Zona 01, de la Urbanización Macaracuay, Municipio Sucre, del Estado Miranda”, el cual fue dado en arrendamiento al ciudadano C.A.P., mediante contrato autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre, del Estado Miranda, bajo el Nº 59, Tomo 36, de los respectivos libros, en razón a la necesidad que presenta el ciudadano I.A.S.S., quien es nieto de la arrendadora G.G.d.S., e hijo de la propietaria del inmueble, ciudadana I.C.S.d.S., en virtud que éste contraerá nupcias y no dispone de vivienda propia para habitar con su futura familia, sumado al hecho que, el arrendatario ha irrespetado el Reglamento de Condominio del Edificio de marras, manteniendo una actitud que no se corresponde con comportamientos decorosos y decentes, lo cual le ha traído inconvenientes con sus vecinos y la Junta de Condominio del referido Edificio. Frente a ello, la representación judicial del accionado negó, rechazó y contradijo los hechos expuestos en el libelo de demanda, salvo aquellos que fueron convenidos, negando que su representado mantenga una actitud de inexplicable intransigencia para reconocer el valor del bien inmueble que ocupa, sin pagar un justo canon de arrendamiento, en virtud de la existencia de una Resolución administrativa que ordenó la suspensión del aumento de cánones de arrendamiento. Negó que el inmueble de marras sea necesitado para albergar a un familiar de la propietaria que contraerá nupcias, por constituir un hecho futuro e incierto y en consecuencia, no existe interés jurídico actual para proponer la demanda. Negó que su mandante y sus familiares hayan interrumpido desde hace varios años la vida armoniosa de sus vecinos, tanto en actividades cotidianas como en las extraordinarias. Además, negó que se le haya advertido en varias oportunidades acerca de mantener el nivel de convivencia, exigido por sus vecinos y que se encuentran dentro del m.d.R.d.C..

Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, se procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:

Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…

(Resaltado del Tribunal).

Lo resaltado constituye el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (quod non est in actis non est in mundo), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.

Conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a éstos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.

- Decisión de Fondo -

Fijado lo anterior, corresponde de seguidas analizar el fondo de lo debatido a los fines de verificar la procedencia de la causal de desalojo invocada en el libelo de demanda, sustentada en los literales “b” y “f” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para lo cual se pasa de inmediato a valorar los medios probatorios aportados al debate procesal:

Pruebas Parte Actora:

 Copia certificada del documento de compraventa que acredita la propiedad del inmueble de autos, a la codemandante I.C.S.d.S., protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre, Estado Miranda, en fecha catorce (14) de Diciembre de 1977, bajo el Nº 34, Tomo 21, Protocolo Primero.

 Copia certificada del contrato locativo, suscrito por los ciudadanos G.G.d.S. y C.A.P., en fecha veintitrés (23) de junio de 1997, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre, Estado Miranda, anotado bajo el Nº 59, Tomo 36, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Dependencia.

Respecto de los instrumentos arriba indicados, observa esta Alzada que los mismos no fueron objeto de impugnación alguna en la oportunidad procesal respectiva, en virtud de lo cual, se aprecian en todo su valor como documentos públicos, conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y su correlativo adjetivo, contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

 Copia simple del Acta de Nacimiento del ciudadano I.A.S.S., expedida por la Primera Autoridad Civil del Municipio Barúta, del Distrito Sucre, del Estado Miranda, signada bajo el número 245, de fecha veinticinco (25) de febrero de 1980, la cual no fue impugnada por el demandado, en virtud de lo cual esta superioridad la declara fidedigna, según prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándola y valorándola conforme establecen los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. En tal sentido, dicha probanza determina que, ciertamente, el referido ciudadano es hijo de la hoy accionante, ciudadana I.C.S.d.S..

 Copia simple de la constancia de inscripción militar del ciudadano I.A.S.S., expedida por la Secretaría Permanente de la Junta Nacional de Conscripción y Alistamiento militar, en fecha dieciocho (18) de abril de 1998, que por tratarse de la reproducción de un documento emanado de la Administración Pública, que no fue impugnado por el demandado, este Juzgado lo declara fidedigno, según prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándolo y valorándolo conforme establecen los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.

 Original de comunicación de fecha veintiséis (26) de enero de 2005, suscrita por la abogada C.M., en su carácter de Gerente de Operaciones de la sociedad mercantil Administradora Onnis, C.A., dirigida a la ciudadana I.C.S.d.S., a objeto de informarle acerca de la conducta exhibida por las personas que ocupan el inmueble de marras, lo cual acarrea quejas reiteradas y constantes de los vecinos. Dicha comunicación por emanar de terceros que no forman parte de la relación procesal y al no haber sido ratificada en juicio, se desecha del proceso de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

 Original del Reglamento Interno, aprobado en Asamblea de fecha diecisiete (17) de agosto de 2000. Se observa un sello húmedo en el cual se lee: “PARQUE RESIDENCIAL EL BOSQUE - JUNTA DE CONDOMINIO”. Dicho instrumento fue desconocido en la oportunidad de la contestación de la demanda. Con relación a este medio probatorio, observa este Tribunal que se trata de un documento privado, contentivo de un conjunto de normas de convivencia, el cual no emana directamente de la parte demandada, sumado al hecho que es presentado sin firma alguna de persona que lo hubiera aceptado, y al no emanar de la parte demandada, mal puede ser desconocido por ésta. También se observa que la documental bajo examen, fue aportada a los autos acompañando la prueba de informes que cursa al folio ciento setenta y dos (172) de este expediente, cuyo mérito será valorado por este Sentenciador, mas adelante, en este Capítulo.

 Promovió de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, copia simple de la Resolución de fecha uno (01) de agosto de 2003, emana de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, bajo el Nº 006845, en la cual se determinó un nuevo canon de arrendamiento, consistente en la cantidad de Bolívares Setecientos Mil Ciento Setenta y Dos sin Céntimos (Bs. 700.172,00). Al respecto se observa que dicho fotostato fue objetado en la oportunidad de litis contestación, sin embargo, considera quien aquí decide, que el mismo en nada contribuye al esclarecimiento de la controversia planteada, constituida por la necesidad de ocupar el bien inmueble de autos, así como, el incumplimiento del Reglamento Interno del Condominio, razón por la cual queda desechado del presente debate procesal conforme establece el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

 Promovió la prueba de informes, conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a ser rendida por la Gerencia de Operaciones de la empresa Administradora Onnis, C.A., a los fines de suministrar información acerca de la conducta desempeñada por el arrendatario demandado, en el inmueble de marras. Dicha prueba fue debidamente evacuada y, al efecto, observa este Juzgador que la respuesta dada a dicha solicitud, fue recibida en fecha siete (07) de noviembre de 2005, a través de la cual se le participa al Tribunal de la causa, la imposibilidad de dar respuesta a lo peticionado, en razón de haber cesado dicha empresa, en sus funciones como administradora del Edificio “El Cedro”, del “Conjunto Parque Residencial El Bosque”, en consecuencia, desconoce este Sentenciador los beneficios que este medio probatorio hubiere aportado al proceso.

 Promovió la prueba de informes, conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a ser rendida por la Junta de Condominio del Edificio “El Cedro”, del Conjunto “Parque Residencial El Bosque”, a los fines de suministrar información acerca de la conducta desempeñada por el arrendatario demandado, en el inmueble de marras. Dicha prueba fue debidamente evacuada y, al efecto, observa este Juzgador que la respuesta dada a dicha solicitud, fue recibida en fecha veintitrés (23) de noviembre de 2005, a través de la cual se le participa al Tribunal de la causa que efectivamente, se han recibido quejas por escrito y verbales, por parte de los habitantes del Edificio “El Cedro”, con respecto a la conducta del ciudadano C.A.P.; que han emitido comunicaciones dirigidas, tanto al propietario, como al inquilino del inmueble de autos, advirtiéndoles sobre los hechos que han venido perturbando la convivencia de la comunidad de dicha residencia, motivado a la conducta desplegada por el arrendatario. Finalmente, informaron que, efectivamente existe un Reglamento Interno del Edificio “El Cedro”, del “Conjunto Parque Residencial El Bosque”, contentivo de las normas comunes de convivencia. Se anexó al informe que se analiza, copias simples y originales de las referidas comunicaciones, así como, el original del Reglamento Interno del inmueble, aprobado en Asamblea de fecha diecisiete (17) de agosto de 2000 (cursante a los folios 178-191). Este Juzgador aprecia en todo su valor la prueba sub examine, de acuerdo a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

 Promovió la prueba de informes, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a ser rendida por el ciudadano Presidente del C.N.E. (CNE), a los fines de suministrar información con respecto al domicilio de los ciudadanos G.G.d.S., I.C.S.d.S. e I.A.S.S.. Dicha prueba fue debidamente evacuada y, al efecto, observa este Juzgador que las respuestas dadas a esta solicitud, fueron recibidas en fechas veintiocho (28) de octubre y veinticuatro (24) de noviembre de 2005, a través de las cuales se le participó al Tribunal de la causa, que los mencionados ciudadanos tienen el mismo domicilio. Este Sentenciador aprecia en todo su valor la prueba sub examine, de acuerdo a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

 Copia certificada del Acta Nº 164, folio ciento cincuenta y uno (151) del expediente esponsalicio, fijado por el ciudadano I.A.S.S., expedida por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual no fue objeto de impugnación alguna en la oportunidad procesal respectiva, en virtud de lo cual, se aprecia en todo su valor conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y su correlativo adjetivo, contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En efecto, dicha probanza determina que, ciertamente, el ciudadano I.A.S.S., fijó los correspondientes carteles, a los fines de contraer matrimonio por ante el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Pruebas Parte Demandada:

 Promovió la prueba de informes, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a ser rendida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera Tributaria (SENIAT), a los fines que informe si los ciudadanos G.G.d.S., I.C.S.d.S. e I.A.S.S., han declarado poseer vivienda principal o algún otro bien inmueble a su nombre.

 Promovió la prueba de informes, sobre la base del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a ser rendida por la Dirección de Registros y Notarías del Ministerio de Interior y Justicia, a los fines que informe al Tribunal si los ciudadanos G.G.d.S., I.C.S.d.S. e I.A.S.S., poseen algún bien inmueble a su nombre.

Con relación a los medios probatorios que anteceden, se observa que el Juzgado de la causa negó su admisión mediante providencia de fecha catorce (14) de junio de 2005, lo cual fue confirmado en sentencia interlocutoria de fecha dos (02) de agosto de 2005, proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la actividad recursiva ejercida por las partes, en consecuencia, nada tiene este Juzgador que analizar al respecto.

 Promovió la prueba de informes, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a ser rendida por la Policía Municipal, del Municipio Autónomo Sucre, del Estado Miranda, a los fines de suministrar información con respecto a posibles denuncias contra en contra del ciudadano C.A.P., sobre ruidos molestos, música a alto volumen o a altas hora de la noche e insultos hacia miembros de la comunidad de propietarios, del Edificio “El Cedro”. Dicha prueba fue debidamente evacuada y, al efecto, observa este Juzgador que la respuesta dada a esta solicitud, fue recibida en fecha treinta (30) de enero de 2006, a través de la cual, el Consultor jurídico del referido cuerpo policial, le participó al Tribunal de la causa, que no reposa denuncia alguna en contra del aludido ciudadano en esa entidad. Este Sentenciador aprecia en todo su valor la prueba sub examine, de acuerdo a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

Analizadas como han sido las pruebas anteriores, estima necesario quien aquí decide, destacar que corresponde al Juez verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración con base al principio Iura Novit Curia, que le permite determinar cual es la norma aplicable al caso que le ocupa, en este sentido establece el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) (…)

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo...

(…)

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble...”

Así pues, tenemos que las transcritas causales de desalojo tienen su fundamento, en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento, por parte del propietario del mismo, alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o del hijo adoptivo, así como, en el incumplimiento por parte del locatario de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble que le fuera dado en arrendamiento.

Ahora bien, respecto a la necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, ésta viene dada por una especial circunstancia que conlleva a la ocupación del inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así, causaría un perjuicio al necesitado, no solo de índole económico, sino social o familiar, o de cualquier otra índole, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Se trata pues de un hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular.

Así tenemos que, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben darse tres requisitos a saber: 1) La existencia de la relación locativa por tiempo indefinido, bien sea mediante convención verbis o por escrito; 2) La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento, pues de no ser tal, no tendrá esa legitimidad necesaria para que de esa manera pudiere comprobar la necesidad caracterizada por el motivo que justifica el desalojo en beneficio del propietario, o del pariente consanguíneo y, finalmente, 3) La necesidad del propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o del hijo adoptivo, para ocupar el inmueble, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.

Ahora bien, el artículo 1.354 del Código Civil establece que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.

Y, en el mismo orden de ideas, señala el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

Las normas anteriormente transcritas, contentivas de la prueba de las obligaciones y de su extinción, crean la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte actora el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación.

Efectuado el estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente juicio, puede apreciarse que, de los requisitos para la procedencia de la acción de desalojo inquilinario que nos ocupa, resultó plenamente demostrado, tal y como fue analizado precedentemente en este fallo, la relación locativa que vincula a las partes que integran la litis, cuya duración fue pactada, en principio, por un (01) año, contado a partir del día veintitrés (23) de junio de 1997 pero que, por voluntad de las partes, la misma se indeterminó en el tiempo, alegato éste que fue convenido por el demandado en la oportunidad de contestación de la demanda, de tal manera que, la naturaleza del contrato que nos ocupa, es la de un contrato de arrendamiento con las características propias de un contrato a tiempo indeterminado, conforme al cual resultan aplicables los presupuestos de procedencia previstos en la norma antes citada. Asimismo, del acervo probatorio analizado resultó plenamente demostrada la cualidad de propietaria que ostenta la codemandante I.C.S.d.S., del inmueble sobre el cual se demanda el desalojo, constituido por “Un apartamento distinguido con el número dos (Nº 02), situado en el sótano del Edificio ‘El Cedro’, del Conjunto Parque Residencial El Bosque, Zona 01, de la Urbanización Macaracuay, Municipio Sucre, del Estado Miranda”.

Ahora bien, en lo concerniente al tercero de los supuestos de procedencia que se analizan, tenemos en el caso de autos, que la necesidad de ocupar el inmueble objeto de la relación locativa que nos ocupa, invocada por la codemandante I.C.S.d.S., se circunscribe a la necesidad que tiene su hijo, ciudadano I.A.S.S. de ocupar dicho inmueble, en virtud que éste contraerá nupcias y no dispone de vivienda propia para habitar con su futura familia, a lo cual puede incorporarse la circunstancia que constituye un hecho público y notorio, los altos costos vinculados con el arriendo de inmuebles, lo cual representa una grave incidencia en el presupuesto familiar que deteriora la calidad de vida, haciendo imperiosa la necesidad de ocupar cualquier otro bien sin esa carga, en el entendido que, en ejercicio de esos atributos, la misma ley sustantiva, apuntalada en normas de carácter fundamental, le confiere al propietario la posibilidad cierta de recuperar ese bien de su propiedad, razones más que suficientes para que prospere la causal de desalojo fundamentada en el literal “b” del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

Ahora bien, con relación a la causal de desalojo prevista en el literal “f” del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe indicar este Sentenciador que la misma tiene su fundamento en el incumplimiento por parte del locatario, de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble que le fuera dado en arrendamiento. En los inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad horizontal, el respectivo documento de condominio y el reglamento de condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines del literal “f” contenido en la norma especial de comentarios, como reglamento interno que por disposición legal, deben preceder a la enajenación bajo el régimen de propiedad horizontal y, por lo tanto, a la relación arrendaticia sobre apartamentos y locales comerciales de un edificio.

Así las cosas, el artículo 26 de la Ley de comentarios dispone que:

Antes de proceder a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna del Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendrá además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuales son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y otras partes del edificio susceptible de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el registrador estampará las notas marginales a que se refiere el Artículo 1.926 del Código Civil.

(…omissis…)

Igualmente el documento de condominio se acompañará de un ejemplar del Reglamento de Condominio el cual será de obligatorio cumplimiento, será modificable por la Asamblea de propietarios, y versará sobre las siguientes materias:

1. Atribuciones de la Junta de Condominio y del administrador;

2. Garantía que debe prestar el administrador para responder de su gestión;

3. Normas de convivencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de las privativas de cada apartamento;

4. Instalación en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y demás accesorios que no afecten la estructura, distribución y condiciones sanitarias del inmueble;

5. Normas para el mejor funcionamiento del régimen.

(…)

(Lo destacado es de este Tribunal)

Puede apreciarse que, de los requisitos para la procedencia de la acción de desalojo inquilinario que nos ocupa, resultó plenamente demostrado, tal y como fue analizado precedentemente en este fallo, que a través de la prueba de informes, la Junta de Condominio del Edificio “El Cedro”, Conjunto “Parque Residencial El Bosque”, informó que efectivamente, han recibido quejas por escrito y verbales, por parte de los habitantes del aludido edificio, con relación a la conducta revelada por el ciudadano C.A.P.; que han emitido comunicaciones dirigidas, tanto al propietario, como al inquilino del inmueble de autos, advirtiéndoles sobre los hechos que han venido perturbando la convivencia de la comunidad de dicha residencia, motivado a la conducta desplegada por el arrendatario y, confirmó la existencia de un Reglamento Interno del mencionado edificio, contentivo de las normas comunes de convivencia, aprobado en Acta de Asamblea de fecha diecisiete (17) de agosto de 2000. De tal manera, correspondía al demandado el interés y la carga de probar el hecho de haber cumplido con las obligaciones accionadas, especialmente, el hecho de haber dado cabal cumplimiento a las normas de convivencia establecidas en el Reglamento Interno del Inmueble que le fuera dado en arrendamiento, alegato de incumplimiento en el cual se fundamentó la demanda interpuesta en su contra, no pudiendo ser desvirtuado a lo largo del proceso por parte del accionado, todo lo cual conlleva a determinar, que en el presente caso, se hace procedente la causal de desalojo fundamentada en el literal “f” del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

- IV -

- D E C I S I Ó N -

Demostrada como ha quedado la relación invocada por la parte accionante, la cual vincula directamente a las partes en litigio y, luego de efectuar una minuciosa revisión a las actas que conforman el presente expediente, no pudo evidenciar éste Juzgador, que la parte demandada por si, o por intermedio de su representación judicial legítimamente acreditada, hubiese aportado, en la secuela del proceso, probanza alguna tendiente a enervar las pretensiones propuestas o, en su caso, probar el hecho extintivo de su obligación. Así se declara.

Esta falta de pruebas por parte del accionado, son razones suficientes por las cuales resulta obligante para este Órgano Jurisdiccional, declarar que se evidenció y verificó, de las actas procesales, la necesidad de ocupación inmobiliaria alegada por las demandantes en el escrito libelar, fundamentada en el literal “b” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como también, el incumplimiento por parte del demandado, del Reglamento Interno del bien inmueble dado en arrendamiento, fundamentada en el literal “f” del artículo de comentarios, siendo que, en virtud de la anterior declaratoria, debe establecerse que la presente acción de Desalojo Inquilinario se hace procedente y, en la misma forma, la presente demanda debe prosperar en derecho. En consecuencia, se revoca el fallo recurrido, dictado por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veinte (20) de septiembre de 2006. Así se decide.

- V -

- D I S P O S I T I V A -

Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por Acción de Desalojo Inquilinario, intentaran las ciudadanas G.G.d.S. e I.C.S.d.S., en contra del ciudadano C.A.P., todos suficientemente identificados al inicio de este fallo, decide así:

PRIMERO

Declara CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora, contra el fallo proferido en fecha veinte (20) de septiembre de 2006, por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual queda revocado en todas sus partes.

SEGUNDO

Declara CON LUGAR la demanda que por Acción de Desalojo Inquilinario intentaran las ciudadanas G.G.d.S. e I.C.S.d.S., en contra del ciudadano C.A.P.. En consecuencia, se ordena al demandado desalojar el bien inmueble de autos constituido por “Un apartamento distinguido con el número dos (Nº 02), situado en el sótano del Edificio ‘El Cedro’, del Conjunto Parque Residencial El Bosque, Zona 01, de la Urbanización Macaracuay, Municipio Sucre, del Estado Miranda”, y entregarlo a la parte demandante, libre de personas y bienes.

TERCERO

De conformidad con lo previsto en el Parágrafo Primero del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le concede a la parte demandada, ciudadano C.A.P., para el desalojo, un plazo improrrogable de seis (06) meses, vencido el cual deberá hacer la entrega del inmueble de autos a la accionante.

Por cuanto la parte demandada ha resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le condena al pago de las costas procesales.

Por cuanto la presente decisión se dictó fuera de los lapsos de Ley, se ordena la notificación de las partes, según lo previsto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil y, cumplida que sea la notificación ordenada, remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 37 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los Cuatro (04) días del mes de J.d.D.M.S. (2007). Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

El Juez Titular,

Dr. C.S.D.

El Secretario,

Ab. J.A.H.

En la misma fecha siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), se publicó la anterior sentencia, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

El Secretario,

Ab. J.A.H.

CSD/JAH/Lisbeth.-

Exp. Nº 06-1010.-