Decisión nº 53.626 de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 11 de Marzo de 2011

Se inicia el presente juicio por demanda presentada en fecha 02 de diciembre de 2008, una vez cumplido con el requisito de la distribución y previa entrada el conocimiento de la causa quedó asignada al Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, siendo admitida en fecha 05 de diciembre de 2008.

En fecha 14 de enero de 2008, el Abogado R.S., actuando con su carácter de apoderado judicial de la parte actora presenta escrito de reforma de la demanda.

Por auto de fecha 15 de enero de 2009, la recurrida admite el escrito de reforma de la demanda.

Cumplidos los trámites de la citación, el Apoderado Judicial de la parte demandada en fecha 06 de mayo de 2009 presenta escrito de contestación a la demanda.

Por auto de fecha 11 de mayo de 2009, la recurrida declara inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada.

En fecha 14 de mayo de 2.009, la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron agregadas y admitidas por el a quo en fecha 18 de mayo de 2009.

En fecha 20 de mayo de 2.009 la parte actora presenta escrito de pruebas las cuales fueron agregadas y admitidas por el a quo en la misma fecha.

En fecha 21 de mayo de 2009 tuvo lugar el acto de exhibición de documentos en la presente causa. Así mismo por auto separado se fijó día y hora para que tenga lugar en la presente causa acto conciliatorio entre las partes, suspendiéndose la causa hasta la celebración del referido acto conciliatorio.

En fecha 01 de junio de 2009, tuvo lugar el acto conciliatorio entre las partes litigantes en la presente causa.

En fecha 02 de junio de 2009, tuvo lugar el acto de exhibición de documentos en la presente causa.

En fecha 03 de junio de 2009, tuvo lugar los actos de testigos en la presente causa.

En fecha 05 de junio de 2009, se llevo a cabo el acto de posiciones juradas en la presente causa, absolviéndola la parte demandante.

En fecha 15 de junio de 2009, el a quo dicta auto en el cual difiere la sentencia por un lapso de cinco días.

En fecha 12 de agosto de 2009, el a quo dicta sentencia y ordena la notificación de las partes. La parte accionada en fecha 22 de septiembre de 2009 apela de tal decisión, recurso este que es oído en ambos efectos según auto de fecha 28 de septiembre de 2009.

II

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

En cumplimiento del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Tribunal a referir los términos de la controversia, y al respecto observa:

La parte demandante en su escrito de reforma de la demanda alega:

1. - Que en fecha 01 de abril de 2007, mediante documento privado celebró contrato de arrendamiento con opción a compra con la demandada Z.B.G., identificada en autos, sobre un inmueble consistente en un apartamento ubicado en el bloque 91, primer piso, edificio Nro.1, tipo A y B, Sector UD-11, signado con el Nro.01-03, Urbanización La Isabelica, Parroquia R.U., Municipio V. delE.C..

2. - Que el canon de arrendamiento sería de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.250, oo) pagaderos por la arrendataria al vencimiento de cada mes, durante la vigencia del contrato. Que la duración del contrato de arrendamiento era por TRES (03) MESES contados a partir del primero de abril de 2007, prorrogable por una única vez por un (01) mes.

3. - Que después de agotada la prorroga legal la arrendataria continuó ocupando el inmueble y pagando el canon arrendaticio, y la arrendadora así lo aceptó, es decir, la relación arrendaticia continuó, manteniéndose intacta las cláusulas del contrato pactado, salvo lo que respecta a su temporalidad, la cual en lo adelante lo es a tiempo indeterminado, todo ello con fundamento a lo establecido en el Código Civil artículo 1.600.

4. - Que la opción de compraventa convenida con la demandada ya expiró por cuanto la temporalidad, se estableció en su cláusula tercera del señalado contrato un plazo de vigencia de 90 días y de ser necesaria una prorroga de 30 días más continuos, de tal forma que la pactada obligación ya se extinguió, quedando entre las partes solo la relación arrendaticia.

5. - Que la arrendataria desde la ocupación del apartamento arrendado no ha pagado el consumo de agua HIDROCENTRO durante los meses de Abril a diciembre 2007, y enero a septiembre 2008, así mismo el servicio de electricidad desde los meses de abril a diciembre de 2007 y de enero a septiembre de 2008, con respecto a la línea telefónica que posee el inmueble arrendado lo ha venido cancelando en forma irregular.

6. - Que la arrendataria ha dejado de pagar la totalidad correspondiente a los meses de junio a diciembre 2007, enero y febrero de 2.008, y el monto que se convino una vez expirado el término inicialmente establecido y de hacer uso de la prorroga legal la arrendataria pactó en la cláusula valor en la cual esta debería de pagar un incremento de un DIEZ POR CIENTO (10%), es decir el nuevo canon lo establecieron las partes en DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES (Bs.275, oo) incremento que la arrendataria ha dejado de pagar y corresponde a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio julio, agosto, septiembre, octubre 2008.

7. - Demanda por desalojo con fundamento en las causales establecida en el literal “a” y “f” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que sea condenado en Primero: desalojar el apartamento identificado en autos. Segundo: en devolver el apartamento que se le arrendó, solvente en todos sus servicios públicos, condominio, pago de CANTV, totalmente desocupado y libre de personas y cosas, en perfectas condiciones de habitabilidad, estructura, pintura. Tercero: En pagar la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs.2.475, oo) correspondiente a los canon de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2007, enero y febrero 2008. Cuarto: En pagar la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs.375, oo) agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre de 2008 por concepto del incremento convenido y que vencido no ha pagado y los que se cumplan hasta la entrega del inmueble, por concepto de canon de arrendamiento que adeuda al no pagar el aumento del 10% pactado en el contrato de arrendamiento. Quinto: En pagar la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS (Bs.344, 37) por concepto de servicio de energía eléctrica desde el mes de abril de 2007 hasta el mes de septiembre 2008, y las mensualidades que por este concepto se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble. Sexto: En pagar la cantidad de SESENTA Y CINCO BOLIVARES CON SESENTA Y UN CENTIMOS (Bs.65, 61) por concepto de servicio de agua desde el mes de abril de 2007 hasta el mes de septiembre de 2008, y las mensualidades que por este concepto se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble. Séptimo: las costas y costos del presente proceso. Estimó la presente acción en la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS ONCE BOLIVARES CON NOVENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 3.911, 97) Fundamentó su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.592 del Código Civil en concordancia con los artículos 14 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ordinales a) y f). Solicitó medida de secuestro. Consignó como recaudos: Marcado con la letra “A” copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito por las partes, Marcado con la letra “B” documento de propiedad del inmueble. Marcado con la letra “C” estado de cuenta de C.A. Hidrológica del Centro. Marcado con la letra “D” estado de cuenta de CADAFE. Marcado con la letra “L” copia fotostática certificada del expediente signado con el Nro.22.923, expedido por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial.

En fecha 06 de mayo de 2009 el apoderado judicial de la parte demandada presenta escrito de contestación de la demanda y lo hace en los siguientes términos:

• Con fundamento en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios en concordancia con el párrafo segundo del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil opone la falta de cualidad de la demandada.

• Opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”

En la contestación al fondo:

• Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por la parte actora, niega que su representada haya quebrantado como lo expresa la actora en su libelo de demanda, obligaciones previstas en el contrato de arrendamiento con opción de compra relativas a pago de servicio de agua, alegando que su representada ha honrado todos los pagos correspondientes por concepto de servicio prestado por la empresa HIDRÓLOGICA DE CENTRO (HIDROCENTRO) siendo que en fecha 20 de abril de 2009 la C.A. Hidrológica del Centro Oficina Valencia SUR-ESTE emitió C.D.S. por el servicio de agua suministrada al inmueble identificado con el Nro. de cuenta 03-03-181-096-00 ubicado en Bloque 91, Escalera 01, apartamento 01-03 Isabelica, en su condición de cliente activo mantiene actualmente solvencia en el pago del servicio de agua.

• Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por la parte actora, niega que su representada haya quebrantado como lo expresa la actora en su libelo de demanda, obligaciones previstas en el contrato de arrendamiento con opción de compra relativas a pago de servicio de electricidad CADAFE, alegando encontrarse solvente en dichos pagos, según solvencia de pago emitido por dicha compañía.

• Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por la parte actora, niega que su representada haya quebrantado como lo expresa la actora en su libelo de demanda, obligaciones previstas en el contrato de arrendamiento con opción de compra relativas a pago de servicio de CANTV, por cuanto lo cierto es que dicha línea telefónica funciona con tarjeta telefónica; vale decir, que cuando se necesita hacer alguna llamada hay que introducir previamente el Código de la tarjeta de CANTV para en consecuencia discar el número deseado para comunicarse, de lo contrario no puede usarse, lo cual desvirtúa categóricamente el alegato de la actora.

• Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por la parte actora, niega que su representada haya quebrantado como lo expresa la actora en su libelo de demanda, obligaciones previstas en el contrato de arrendamiento con opción de compra relativas al pago de condominio, ya que en fecha 20 de abril de 2009 la Administración del Condominio del Bloque 91 urbanización la Isabelica, emitió constancia de solvencia haciendo constar que el inmueble hasta el mes de abril de 2009 ha pagado.

• Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por la parte actora, niega que su representada haya quebrantado como lo expresa la actora en su libelo de demanda, obligaciones previstas en el contrato de arrendamiento con opción de compra relativas al pago del canon de arrendamiento, alegando que el ciudadano R.S., identificado en autos, en su condición de pareja en relación concubinaria con la ciudadana G.M.S. (arrendadora), encargado en un principio de la relación arrendaticia del cobro de los cánones de arrendamiento, durante los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2007, mi representada le entregó el pago correspondiente a los cánones de cada uno de esos meses mencionados y no le entregó los recibos que obligatoriamente debió entregarle, y no lo hizo por cuanto cada vez que le pagaba recibía como respuesta que por ser una persona seria debía confiar en el, razón por la cual no tiene mi representada los recibos de pagos de los meses anteriormente señalados, cuyos pagos quedaron perfectamente convalidados pasado el tiempo y no exigirle cumplimiento, recibiéndole los pagos posteriores en todo caso. Posteriormente mi representada le exigió a la arrendadora le indicará una cuenta bancaria para efectuar los depósitos correspondientes a los cánones mensuales a pagar por el contrato de arrendamiento que se inicio en el mes de abril de 2007.

• Niega, rechaza y contradice que su representada en condición de arrendataria del inmueble objeto de la presente causa, haya quebrantado como lo expresa la actora en su libelo de la demanda, obligaciones previstas en el contrato de arrendamiento con opción a compra, respecto al canon que se convino una vez expirado el término inicialmente establecido, alegando que, en ningún momento fue pactada la denominada cláusula valor, es decir, ésta es inexistente, sin embargo, mi representada ha cumplido la obligación de depositar los cánones correspondientes y los cuales señala.

• Niega, rechaza y contradice que su representada deba convenir o ser condena en resolver el contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado mediante documento privado a partir del primero de abril, como lo expresa la actora en su libelo de demanda, por cuanto, ha incumplido con las obligaciones contraídas en el mismo.

• Niega, rechaza y contradice que su representada deba convenir o ser condena a pagar las cantidades señaladas como lo expresa la actora en su libelo de demanda, por cuanto ha cumplido con las obligaciones contraídas en el contrato y le asiste el derecho a adquirirlo mediante compra como ha sido pactado.

Propuso reconvención, la cual fue declarada inadmisible por la recurrida mediante decisión de fecha 11 de mayo de 2009.

Quedan como hechos admitidos:

- La existencia de la relación arrendaticia.

- Que el contrato de arrendamiento privado tiene por objeto un inmueble constituido por un (01) apartamento, signado con el Nro.01-03, ubicado en el primer piso del bloque 91, edificio 01, tipo A y B, Sector UD-11, de la Urbanización La Isabelica, en jurisdicción del Municipio R.U. delE.C..

- Que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado.

Quedan como hechos controvertidos:

- La falta de pago de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2007, enero y febrero 2008.

- El pago por concepto de incremento sufrido al inmueble.

- El pago de los servicios públicos prestados al inmueble.

III

ANALISIS PROBATORIO

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

CON LA DEMANDA:

 Marcado con la letra “A” copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito por las partes. Al respecto de este instrumento privado se observa que fue incorporado en copia por ambas partes y que además recíprocamente se exigen la exhibición del mismo, y ninguno de los contendientes incorpora el original al proceso, sin embargo, de acuerdo con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, ante su falta de exhibición debe tenerse como fidedignos los datos aportados en dicho instrumento, además que resultan idénticos ambos instrumentos consignados por las partes; se le concede pleno valor probatorio y del mismo se demuestra la existencia de la relación arrendaticia, que el objeto del contrato es sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el bloque 91, primer piso, edificio Nro.1, tipo A y B, Sector UD-11, signado con el Nro.01-03, Urbanización La Isabelica, Parroquia R.U. delE.C., que la duración del mismo sería de tres (03) meses a partir del 01 de abril de 2007 hasta el 01 de julio de 2007, prorrogable por una única vez por un (01) mes, luego transcurriría para la arrendataria la prorroga legal la cual culminaría el 31 de enero de 2008 y al no haber suscrito un nuevo contrato entre las partes y permaneciendo ocupando el inmueble la arrendataria sin oposición de la arrendadora, el presente contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, hecho que no fue desvirtuado por la demandada. Y así se establece.

 Marcado con la letra “B” documento de propiedad del inmueble. Al respecto observa que este contrato no ha sido tachado por la parte accionada en este juicio por lo tanto de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se le concede pleno valor probatorio y con el mismo el actor demuestra la propiedad sobre el inmueble objeto del contrato lo cual resulta irrelevante por tratarse de un aspecto que no se encuentra controvertido.

 Marcado con la letra “C” estado de cuenta de C.A. Hidrológica del Centro. Este documento emana de un tercero que no es parte en el proceso y no fue ratificado mediante la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto carece de valor probatorio. Así se establece.

 Marcado con la letra “D” estado de cuenta de CADAFE. Este documento emana de un tercero que no es parte en el proceso y no fue ratificado mediante la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto carece de valor probatorio. Así se establece.

 Marcado con la letra “L” copia fotostática certificada del expediente signado con el Nro.22.923, expedido por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial. De conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le concede pleno valor probatorio y se desprende que el mismo trata sobre una causa signada con el Nro. 22.923 contentiva del juicio por cumplimiento de contrato que cursa por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, y del cual corre a los autos el contrato de arrendamiento de opción de compra suscrito por las partes. Y así se establece.

CON LAS PRUEBAS:

 Promueve el documento privado representado en el contrato de arrendamiento celebrado con la demandada que fue incorporado en copia certificada al momento de la interposición de la demanda marcado con la letra “A”, conjuntamente con l copia fotostática certificada del expediente Nro.22.923 marcado “L”. Estos documentos ya fueron valorados anteriormente, por lo tanto, se reitera el mérito concedido.

 Prueba de informe:

 A la compañía Hidrológica del Centro (HIDROCENTRO). Consta a las actas procesales del folio 213 al 215 la respuesta a la prueba de informes la cual se valora conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se evidencia de acuerdo con el historial de facturación que los meses demandados por la parte actora fueron pagados el 20 de abril de 2009, por lo que esta Alzada coincide con la recurrida que para la fecha de interposición de la demanda se encontraba insolvente, sin embargo solamente se encontraba pendiente el pago de correspondiente al período 01/05/2009, el cual no era exigible al momento de la remisión de la prueba de informe en razón que la empresa HIDROCENTRO no indica la fecha de pago. Y así se establece.

 A la compañía Anónima de Administración y Fomento Eléctrico (CADAFE). Consta a las actas procesales del folio 216 al 227 la respuesta a la prueba de informe la cual se valora conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y de la misma se evidencia que los meses reclamados por la parte actora fueron cancelados en conjunto el 20 de abril de 2009. Y así se establece.

 A la junta de Condominio del Bloque 91, con sede en el 2do piso del bloque 91, urbanización La Isabelica, Parroquia R.U., Municipio V. delE.C.. Con respecto a la presente prueba de informe no consta a los autos la respuesta de la misma, por tanto, no puede emitir pronunciamiento al respecto.

 Prueba de Exhibición de documentos. Al respecto ya se emitió pronunciamiento por lo tanto, se reitera el mérito concedido. Y así de establece.

 Prueba documental marcada con la letra “Z” consistente en documento de condominio del bloque 91. (Folios 187 al 193). Se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo emana la obligación del pago del propietario del inmueble como condómino del mismo.

 Invoca el mérito favorable de los autos y el principio de la comunidad de la prueba. Al respecto tal y como fue antes señalado no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

CON LA CONTESTACIÓN:

Documentales:

 Marcado con la letra “A” carta emitida por el Banco Fondo Común Banco Universal dirigida a la ciudadana Z.B.G., identificada en autos, contentiva de crédito solicitado, en el cual le informan de su aprobación. La presente documental emana de un tercero por lo tanto para que tenga valor probatorio en la presente causa debe ser ratificado mediante la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, así mismo la cuestión controvertida en la presente causa es sobre la relación arrendaticia por consiguiente la presente documental resulta impertinente y carece de eficacia probatoria. Así se establece.

 Marcado con la letra “AA” Poder otorgado por la ciudadana Z.B.G. A LOS Abogados A.G.M. y J.G.M., autenticado por ante la Notaría Pública de San D. delE.C., inserto bajo el Nro.37, Tomo 47. Este instrumento se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo el Tribunal no emite pronunciamiento por cuanto no es punto controvertido la representación judicial de la accionante.

 Marcado con la letra “C” copia simple de contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes. El presente documento ya fue valorado con anterioridad, por lo tanto, se reitera el mérito concedido.

 Marcado “D” contrato de opción de compra en copia simple suscrito por las partes litigantes autenticado por ante la Notaría Pública Séptimo de V. delE.C., inserto bajo el Nro.71, Tomo 99. Este instrumento se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo el Tribunal no emite pronunciamiento por cuanto no es punto controvertido el referido contrato traído a los autos, ya que, lo que se esta dilucidando en la presente causa es la relación arrendaticia, por lo tanto se desecha por ser impertinente. Así se establece.

 Marcado con la letra “E” documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda. Por cuanto la presente prueba ya fue valorada, se reitera el mérito concedido.

 Marcado con la letra “F” documento de aclaratoria del documento de condominio. Este Documento no aporta ningún merito al fondo de la controversia, por lo que resulta irrelevante. Así se establece.

CON LAS PRUEBAS:

 Promueve, opone y da por reproducidos legajos de copias original de planillas de depósitos bancarios, Banco Mercantil signadas con los números 1 al 20. En donde se evidencia que los depósitos son efectuados en la cuenta corriente número 0105-0060510060281243 en el Banco Mercantil a nombre de la ciudadana G.S., el 4-10-2007, la cantidad de Bs. 250,00; el 6-11-2007, la cantidad de Bs. 250,00; el 6-12-2007, la cantidad de Bs. 250,00; el 3-01-2008, la cantidad de Bs. 250,00; el 6-02-2008, la cantidad de Bs. 250,00 en dos depósitos; el 4-03-2008, la cantidad de Bs. 250,00; el 7-04-2008, la cantidad de Bs. 250,00; el 6-05-2008, la cantidad de Bs. 250,00; el 5-06-2008, la cantidad de Bs. 250,00; el 4-07-2008, la cantidad de Bs. 250,00; el 5-08-2008, la cantidad de Bs. 250,00; el 4-09-2008, la cantidad de Bs. 250,00; el 6-10-2008, la cantidad de Bs. 250,00; el 5-11-2008, la cantidad de Bs. 250,00; el 5-12-2008, la cantidad de Bs. 250,00; el 19-01-2009, la cantidad de Bs. 250,00; el 16-02-2009, la cantidad de Bs. 250,00; el 16-03-2009, la cantidad de Bs. 250,00. Con estos instrumentos la parte demandada demuestra solamente el pago de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) como canon de arrendamiento.

 Promueve, opone y reproduce constancia de solvencia emitida por C.A. Hidrológica del Centro. Marcado con el Nro.21. que acompaña en el cuaderno de medidas. La presente documental emana de un tercero por lo tanto para que tenga valor probatorio en la presente causa debe ser ratificado mediante la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por consiguiente, al no se ratificada, carece de eficacia probatoria. Así se establece.

 Promueve, opone y da por reproducida solvencia de pago por suministro de servicio de energía eléctrica emitida por la compañía anónima de Administración y Fomento Eléctrico CADAFE. Marcado con el Nro.22. El presente instrumento emana de un tercero por lo tanto para que tenga valor probatorio en la presente causa debe ser ratificado mediante la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por consiguiente al no ser ratificado mediante la prueba testimonial carece de eficacia probatoria. Así se establece.

 Promueve, opone y da por reproducido constancia de solvencia de fecha 20 de abril de 2009 emitida por la Administración de Condominio del Bloque 91, urbanización La Isabelica haciendo constar que el inmueble hasta el mes de abril de 2009 se encuentra solvente. El presente instrumento emana de un tercero por lo tanto para que tenga valor probatorio en la presente causa debe ser ratificado mediante la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por consiguiente al no ser ratificado mediante la prueba testimonial carece de eficacia probatoria. Así se establece.

 Promueve, opone y da por reproducido recibo de pago de la cuota de condominio correspondiente a los meses de agosto y septiembre de 2007. Estos instrumentos emanan de un tercero, por lo tanto, para que tenga valor probatorio en la presente causa debe ser ratificado mediante la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por consiguiente al no ser ratificado mediante la prueba testimonial carece de eficacia probatoria. Así se establece.

 Promueve, opone y consigna copia original de planilla de depósito bancario, efectuado en fecha 16 de abril de 2009, a nombre de la ciudadana G.M.S.R.. Estas documentales a pesar de emanar de un tercero se les confiere la presunción de prueba por escrito en virtud que la accionante reconoce que es titular de la referida cuenta bancaria. Así se establece.

 Promueve la prueba de informe a la Oficina del Banco Mercantil Banco Universal. Consta con este instrumento que al apoderado actor le fue depositada la cantidad de Bs. 250,00, en el mes de septiembre de 2007, hecho que resulta irrelevante al merito de la controversia. Así se establece.

 Promueve la exhibición del documento original del contrato de arrendamiento con opción a compra celebrado entre las partes litigantes. Al respecto de esta prueba ya se emitió pronunciamiento por lo que se reitera lo previamente establecido.

 Promueve posiciones juradas de la parte demandante. Acto que tuvo lugar el 05 de junio de 2009 (folios 229 y 230). Ambas partes comparecieron al acto para absolver las posiciones juradas formuladas por cada una de las partes, y se valoran conforme al artículo 402 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, de las declaraciones formuladas solamente resultan relevantes y pertinentes a los fines de resolver la controversia que ambas partes reconocen el contrato de donde emana la relación arrendaticia; y de manera individual por parte de la accionada reconoce su obligación de pagar el condominio y el incremento del diez por ciento así como que no lo pagó porque no había sido notificada del mismo. Por su parte la accionante reconoce que es titular de la cuenta bancaria donde la accionada efectuó los depósitos que fueron previamente valorados. Así se establece.

 Promueve los testigos ciudadanos EIMARA GOMEZ, YOHANA PEÑA, J.A.G.B., L.C.A. y N.F.. Este Juzgador aprecia que sus declaraciones son referenciales y nada aportan a la resolución de la causa, por lo tanto se desechan.

 Promueve, opone y da por reproducido comunicado escrito de fecha 11 de enero de 2008 emitido por el Banco Fondo Común Banco Universal. Este instrumento resulta impertinente con los hechos controvertidos, ya que solo se discute en esta causa el desalojo.

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PUNTOS PREVIOS:

FALTA DE CUALIDAD:

La parte demandada planteó su falta de cualidad para ser demandada en la presente causa, argumentando que no puede ser demandada por resolución de contrato de arrendamiento con opción de compra, ya que la demanda no cumple con los parámetros legales del contenido del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así mismo señala textualmente en su escrito de contestación lo siguiente: “Al respecto debo señalar que aún cuando se obligó mediante contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado con la actora; en fecha 1º de abril de 2007;(…)…”.

Para el autor patrio L.L. la cualidad es “…en este sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción.”.

En igual sentido considera el mencionado autor que: “….es innegable que la llamada excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad, no constituye una excepción en sentido sustancial sino una defensa absoluta de la demanda, por medio de la cual se niega al actor el fundamento mismo de su derecho de acción y la titularidad del derecho”.

La exposición de motivos del Código de Procedimiento Civil señala que:

...se destaca en esta última disposición la regla de que junto con las defensas invocadas por el demandado en su contestación, puede este hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio. Así estas defensas que en el código vigente constituyen excepciones de inadmisibilidad, que pueden proponerse como previo pronunciamiento, dando lugar a una incidencia o bien como de fondo junto con las demás perentorias ahora (…) son defensas que necesariamente deben oponerse en la contestación al mérito de la demanda, junto con las demás perentorias, pues han sido eliminadas como cuestiones previas en el artículo 346…

.

En el mismo sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido que:

…se ha dicho innumerables veces que la cualidad es inherente al fondo de la controversia, siendo que en contadísimas oportunidades en vigencia del código abrogado, era posible escindir este respeto del derecho reclamado sin adelantar opinión, éste fue el motivo por el cual la excepción fue incluida en el nuevo Código de Procedimiento Civil como punto previo al fondo de la controversia, y eliminada como defensa a tramitarse in limine litis

. (sentencia de fecha 5 de mayo de 1988. Cao M. delS.P. de Obando y otros contra Seguros Venezuela C.A., ratificada en sentencia RC.00003-180106, Caso C.D. de Castro).

También sentencia de fecha 18 de diciembre de 2007, dictada por la Sala Constitucional del T.S.J. caso: J.C. Paparoni y otros.): “…es evidente pues, que en nuestro ordenamiento jurídico actual la falta de cualidad constituye una defensa de fondo que puede ser opuesta o no por el demandado y que, por tanto, de no ser alegada, no puede ser suplida o advertida de oficio por el Juez…”.

Establecido lo anterior de conformidad con las cargas de la prueba previstas en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil corresponde a la demandada demostrar la existencia de la falta de cualidad invocada.

En fecha 14 de enero de 2009, la parte actora procede a reformar la demanda, y en ese sentido demanda a Z.B.G., por desalojo con fundamento en los literales “A” y “F” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo admitida la reforma por el a quo el 15 de enero de 2009.

Al respecto de la reforma de la demanda este Juzgador considera oportuna aclarar a las partes que reformar la demanda es un derecho otorgado por la ley a la parte actora sin limitación alguna, esto quiere decir, que el accionante tiene el derecho desde efectuar modificaciones aisladas en donde adicione o suprima algún elemento al texto del libelo primitivo, hasta incluso hacer una sustitución integra de su pretensión por una distinta, razón por la cual la parte accionada solamente se ve vinculada a contestar la reforma de la demanda en los términos expuestos en ella por la accionante. Y así se establece.

En lo narrado por la misma accionada se desprende que ciertamente acepta la existencia de la relación arrendaticia con la actora derivada de un contrato de arrendamiento privado celebrado con la demandante, por lo que al determinarse con claridad que entre la accionante y la demandada existe una relación arrendaticia producto de un contrato de arrendamiento, que incluso es traído a los autos por la propia demandada, mal puede alegar su falta de cualidad para sostener la presente acción en su contra por el contrato de opción de compra venta, en otras palabras, en virtud que en un mismo instrumento se encuentre contenidos dos contratos distintos, es decir, un contrato de arrendamiento y otro opción de compraventa, no produce la falta de cualidad que alega, ya que cada uno de ellos posee objetos y obligaciones diferentes para cada uno de los contratantes, por lo que constituye razón suficiente al quedar demostrada la relación arrendaticia para entender la existencia de una relación de identidad lógica entre la persona de la demandada, concretamente considerada y la persona abstracta contra quien la ley le concede la acción de desalojo que en la presente causa es la ciudadana Z.B.G., razón por la cual este juzgador coincide nuevamente con la recurrida al declarar improcedente la respectiva defensa de fondo y en virtud de lo antes expuesto la defensa por falta de cualidad de la demandada para sostener la presente acción no puede prosperar. Y así se decide.

CUESTIÓN PREVIA

Ahora bien, en el caso en cuestión el accionado opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda” y a tal efecto alega que es improcedente la acción por resolución de contrato de arrendamiento con opción a compra propuesta por la actora, toda vez que al momento de la interposición de la demanda no hubo ni existe causal para fundamentar la acción propuesta, por lo que solicita que sea declarada con lugar la cuestión previa opuesta.

Al respecto observa este juzgador que la recurrida para decidir la cuestión previa opuesta hizo las siguientes consideraciones:

…De lo anterior se colige que no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido, para negar la admisión in limite de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, solo cuando dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda.

En este orden de ideas y a los fines de determinar lo alegado por el apoderado judicial de la parte accionada ciudadana Z.B.G., quien aquí decide, aprecia que la parte demandada, se confundió al fundamental (sic) la presente cuestión previa, con la admisión de la demanda de fecha 05 de diciembre de 2008, (folio 90), donde lógicamente se admite por Resolución de contrato de Arrendamiento con Opción de Compra Venta y obvio la ADMISIÓN de la reforma de la demanda del 15 de enero de 2009, la cual, se admitió por DESALOJO. (Folio 102).

Precisado lo anterior, debe advertir, esta Juzgadora, que la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, es una cuestión de mero derecho que debe proceder, cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado renteramente (sic) la Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción; en el presente caso el actor planteo su acción por Desalojo fundamentando en la causales “a” y “f” del articulo 34 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario y no como lo señalo la parte accionada en la Resolución del Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra venta.

En merito a lo expuesto, se declara in fundada la cuestión previa opuesta contenida en el articulo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil y por vía de consecuencia SIN LUGAR…

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Así las cosas, este juzgador observa que la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando la ley permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, exige una disposición expresa de la ley que impida o permita la admisión bajo determinadas causas, por lo que resulta necesario destacar que la parte actora demanda el desalojo por cuanto a su decir el contrato de arrendamiento que existe entre las partes es a tiempo indeterminado.

En autos se aprecia que la relación arrendaticia fue pactada inicialmente por un periodo de tres (3) meses contados a partir del primero (1º) de abril de 2007, prorrogable únicamente por un mes, es decir, que una vez vencida el contrato y su prorroga se iniciaba de pleno la prorroga legal de seis meses de acuerdo con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se entiende con claridad que la relación a tiempo determinado concluyó el 1° de agosto de 2007 y a partir de allí se dio inicio a la prorroga legal la cual concluyó el 1° de febrero de 2008.

En este sentido, alega la accionada que la acción por “resolución de contrato de arrendamiento con opción de compra” intentada por la actora es improcedente, -expresando de manera muy general sin especificar las causa- , ya que a su decir al momento de la interposición de la demanda no hubo ni existe causal para fundamentar su acción. Ahora bien, se evidencia que al momento de la presentación de la demanda la pretensión de la parte actora era ciertamente la resolución de un contrato de arrendamiento con opción a compra suscrito por las partes, demanda esta que fue admitida por la recurrida por auto de fecha 05 de diciembre de 2008, pero así mismo se desprende de las actas del expediente que corre inserto a los folios (96 al 101) escrito de fecha 14 de enero de 2009, donde la parte actora reforma su demanda, conforme lo permite el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, siendo su nueva pretensión el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito por las partes con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios literales “a” y “f”.

En sintonía con lo anterior se desprende que el alegato de improcedencia de la acción no lo fundamenta o no hace referencia a la pretensión que fue admitida por el a quo producto de la reforma realizada por el accionante, ya que solo analizó el libelo de la demanda primitivo sin dirigir su defensa para atacar la reforma de la demanda, la cual sustituyó en su totalidad la pretensión inicial y es la pretensión actual que persigue la actora, es decir, el desalojo del inmueble; por lo tanto, este juzgador coincide con la recurrida al declarar sin lugar la cuestión previa opuesta, por los razonamientos anteriormente expuestos. Así se decide.

SOBRE EL FONDO DE LA CONTROVERSIA:

La acción incoada por el Abogado R.S., actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana G.M.S., tiene como pretensión el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes litigantes e identificado en autos y la fundamenta en los ordinales “a” y “f” del artículo 34 del Código de Procedimiento Civil, valga decir porque el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas y que haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del Inmueble, en consecuencia, exige sea devuelto el inmueble arrendado y condenada al pago de las costas procesales incluyendo honorarios de abogados.

Para decidir este Tribunal hace las siguientes consideraciones: