Decisión de Juzgado Primero de Municipio de Caracas, de 28 de Octubre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, veintiocho (28) de octubre de dos mil diez.

200º y 151º.

EXPEDIENTE No.: AP31-V-2010-002643

PARTE ACTORA: M.G.P.D.U. y C.U.P.

APODERADAS JUDICIALES: M.O.U.P.D.S. y F.F. BALBI

PARTE DEMANDADA: G.Z.F.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL

SENTENCIA: DEFINITIVA.-

Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal, interpuesta por la abogada M.O.U.P. deS., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 13.875, actuando como apoderada judicial de las ciudadanas M.G.P.D.U. y C.U.P., venezolanas, mayores de edad, viuda la primera y soltera la segunda y titulares de la Cédula de Identidad números 80.359 y 3.658.472, respectivamente, como arrendadoras; contra el ciudadano G.Z.F., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, casado y titular de la Cédula de Identidad N° 3.667.599, en carácter de arrendatario.

Admitida la demanda mediante auto dictado el veintiséis (26) de julio de 2010, se ordenó la citación de la parte demandada, para que compareciera ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda. El Alguacil dejó constancia en el expediente el día 27 de septiembre de 2010, que el día 24/9/1210 citó al demandado en la dirección aportada a los autos por la parte actora, cuyo recibo debidamente firmado fue consignado adjunto a la diligencia.

Al día siguiente, esto es el veintiocho (28) de septiembre de 2010, compareció el ciudadano G.E.Z.F., asistido por la abogada B.D.P., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 13.272, y presentó escrito de contestación de la demanda, en el que igualmente interpuso reconvención contra la parte actora, por reintegro de cánones de arrendamiento, de conformidad a lo previsto en los artículos 58 y 59 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Con la finalidad de pronunciarse sobre la reconvención interpuesta, este Juzgado ordenó librar cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día en que el Alguacil dejó constancia en el expediente de haber citado al demandado hasta el 30 de septiembre de 2010. Tomando en consideración dicho cómputo, este Juzgado dictó auto el día 30 de septiembre de 2010, mediante el cual declaró como no interpuesta la reconvención propuesta, toda vez que la misma debió presentarse conjuntamente con la contestación de la demanda, al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación del demandado, que correspondió al día veintinueve (29) de septiembre de 2010.

Dicha decisión no fue recurrida dentro del lapso legalmente previsto, por lo que quedó definitivamente firme. En consecuencia, no tiene nada más que decidir este Juzgado respecto a la reconvención presentada de forma anticipada, y no dentro de la forma establecida en los artículos 888 del Código de Procedimiento Civil y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En el mismo auto este Tribunal declaró que la decisión sobre la reconvención no afecta la actuación relacionada por el demandado en relación a la contestación de la demanda presentada de forma anticipada, pues de conformidad a lo establecido en los postulados constitucionales, interpretados por la jurisprudencia patria, dicha contestación debe tomada en consideración al dictar la sentencia definitiva ya que es el acto por el cual la parte demandada ejerció su derecho a la defensa en la presente causa.

El día cuatro (4) de octubre de 2010, la abogada M.O.U. deS., apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas, providenciadas por el Tribunal el ocho (8) de los corrientes.

Vencidos los trámites de sustanciación de la presente causa, corresponde a este Tribunal dictar la sentencia respectiva, lo cual se hace bajo las siguientes consideraciones:

La apoderada judicial de la parte actora expuso en el libelo, que sus poderdantes celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo fijo con el ciudadano G.Z.F., el 18 de diciembre de 2008, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 01, Tomo 141, anexado marcado “C”, sobre un inmueble propiedad de las demandantes, constituido por un apartamento distinguido con el núermo 4-C, ubicado en el edificio Residencia Mansión Jardín II, calle El Corozo, Urbanización Colinas de Los Ruices, Estado Miranda y al cual le corresponde un puesto de estacionamiento.

Que el mencionado contrato tenía como fecha de terminación el 15 de diciembre de 2009. Que vencida la misma, ambas partes acordaron suscribir un documento de prórroga legal, a la cual tenía derecho el arrendatario, de conformidad a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, el veintiséis (26) de enero de 2010, anotado bajo el N° 24, Tomo 8, adjunto marcado “E”.

Que en el mismo, establecieron de común acuerdo, los seis (6) meses establecidos por la ley, los cuales se contarían a partir del 16 de diciembre de 2009 hasta el 15 de julio de 2010. Que en la cláusula segunda de dicho documento establecieron como canon de arrendamiento durante la vigencia de la prórroga, la suma de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) mensuales.

Que es el caso que al arrendatario se le venció la prórroga legal el día 15 de junio del año en curso y no ha entregado el inmueble arrendado. Que igualmente para la presente fecha adeuda la suma de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00), por tres (3) meses de arrendamiento, correspondiente a las mensualidades que cursan desde el 15 de marzo al 15 de mayo del presente año.

Que dicho ciudadano no ha cumplido con las obligaciones previstas en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relacionadas con la entrega del inmueble arrendado, por lo cual procede a demandarlo, por lo siguiente: PRIMERO: En el cumplimiento de la obligación de la entrega del inmueble, libre de bienes y personas; SEGUNDO: En el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, señalados anteriormente; TERCERO: Que por falta de entrega oportuna del inmueble arrendado, el día 15 de junio de 2010, hasta el día de la entrega definitiva del inmueble, el demandado deberá pagar una penalidad diaria de TRESCIENTOS SIETE BOLÍVARES (Bs. 307,00), por concepto de penalidad establecida en la cláusula décima del contrato de arrendamiento de fecha 18 de diciembre de 2008; CUARTO: En entregar las facturas debidamente canceladas de los servicios propios del inmueble; QUINTO: En pagar las costas procesales; SEXTO: Las costas procesales prudencialmente calculadas por el Tribunal, siguiendo lo pautado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; SÉPTIMO: Solicitó que todas las sumas que deba pagar el demandado, sean objeto de corrección monetaria, debido al hecho notorio del fenómeno inflacionario que afecta la economía del país.

Al contestar la demanda, el ciudadano G.E.Z.F., asistido por la abogada B.D.P., lo hizo en los siguientes términos:

Señaló que rechazaba, negaba y contradecía en todas y cada una de sus partes y en los hechos y el derecho esgrimidos por la parte actora en el libelo.

Seguidamente expuso que son inciertos los hechos contenidos en la demanda por cuanto las demandantes declaran como cierto que sólo existe un contrato de arrendamiento y declaran como único el contrato de arrendamiento suscrito el 18 de diciembre de 2008, con vencimiento el 15 de diciembre de 2009, que luego dio paso a una prórroga legal de seis (6) meses.

Que la realidad de los hechos es que la relación arrendaticia comenzó en fecha 13 de diciembre de 2007, cuando firmaron un primer contrato de arrendamiento por seis meses, suscrito ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta, en el cual se estableció un canon de arrendamiento de tres millones setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 3.750.000,00), el cual consigna; que los restantes seis (6) meses para completar el año siguió pagando el mismo canon de arrendamiento, aún cuando no se suscribió un nuevo contrato por dicho lapso.

Que al cumplir el primer año de estar ocupando el inmueble en calidad de arrendatario, suscribieron un nuevo contrato, por el lapso de un año fijo y con un canon de arrendamiento de cuatro mil seiscientos bolívares (Bs. 4.600,00), autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta el 18 de diciembre de 2008; y posteriormente suscribieron el contrato de prórroga legal por el lapso de seis (6) meses.

Que en razón a ello pide que de conformidad con el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en base a que la relación arrendaticia comenzó en el año 2007, debe aplicarse el lapso de un año y no el de seis (6) meses alegado en el libelo.

Que niega, rechaza y contradice que deba la suma de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento, por cuanto han sido depositados desde el 5 de agosto de 2010 ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, de conformidad con el contrato original, en el cual se acordó el canon en la cantidad de tres mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 3.750,00) y no otra cantidad, en razón de que los aumentos de alquileres se encuentran congelados, según dispone la Gaceta Oficial N° 39.295, de fecha 29 de octubre de 2009.

Vistos los términos en que fue contestada la demanda, a pesar de que el demandado comenzó negando y rechazando “todos y cada uno” de los hechos alegados en el libelo, de sus defensas posteriores se evidencia que quedó reconocido el vínculo arrendaticio alegado por la parte actora, existente entre él y las demandantes, sólo que difiere de lo afirmado en el libelo en cuanto a la duración de la relación arrendaticia y por ende del lapso que le corresponde por prórroga legal.

Corresponde al Tribunal resolver dicha planteamiento y determinar con ello la procedencia o no de la demanda interpuesta. A tales efectos se procede a analizar los recaudos probatorios promovidos y evacuados por ambas partes.

La parte demandada reconoció el contrato de arrendamiento consignado con el libelo. Del mismo se evidencia que fue celebrado por el lapso de duración de un año fijo, contado a partir del 15 de diciembre de 2008 hasta el 15 de diciembre de 2009.

Igualmente reconoció la suscripción ante Notaría Pública del documento denominado de “Prórroga Legal”, autenticado el día 26 de enero de 2010, celebrado entre la ciudadana M.O.U. deS., actuando como apoderada de las ciudadanas M.G.P.D.U. y C.U.P., propietarias del inmueble arrendado; y el ciudadano G.E.Z.F., titular de la Cédula de Identidad N° 3.667.599, como arrendatario, mediante el cual convinieron entre otros aspectos, lo siguiente:

En vista del contrato de arrendamiento suscritos (sic) sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el numero (sic) 4c, ubicado en el edificio Residencia Mansión Jardín II, calle el corozo, Urbanización Colinas de Los Ruices, Estado Miranda, (…) y vencido como ha sido el último contrato en fecha 15 de Diciembre (sic) de 2009, ambas partes acuerdan que la Prórroga Legal contenida en el Artículo 38 de la Vigente (sic) Ley de Arrendamiento (sic) Inmobiliario (sic) será de SEIS MESES fijos a contar del día 16 de Diciembre (sic) del 2009 hasta el 15 de JUNIO del 2010.

Ahora bien, para demostrar sus afirmaciones, el demandado consignó copia simple de un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 13 de diciembre de 2007, anotado bajo el N° 27, Tomo 110. Por cuanto la misma no fue impugnada por la parte contraria, este Juzgado la tiene como fidedigna, de conformidad a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En tal razón, al tratarse de un documento auténtico, se aprecia en todo su valor probatorio.

Del mismo se evidencia que se trata de un contrato de arrendamiento, celebrado entre las ciudadanas M.G.D.U. y C.U.P., como arrendadoras; y el ciudadano G.E.Z.F. (certificado su nombre por la Notario Público, como aparece en su Cédula de Identidad, ya que en el cuerpo del contrato aparece como GEOYANNI), titular de la Cédula de Identidad N° 3.667.599, como arrendatario, sobre el mismo inmueble, por el canon de arrendamiento de tres mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 3.750.000,00); y con duración de seis (6) meses, contados a partir del quince de diciembre de 2007. Adicionalmente acordaron que quedaba entendido que se trataba de un contrato por tiempo determinado, que concluía el día prefijado, sin necesidad de desahucio o notificación, por lo que el arrendatario estaba obligado a restituir el inmueble arrendado al vencimiento del término fijo, sin necesidad de requerimiento previo.

Con dicho documento se prueba que efectivamente la relación arrendaticia que vincula a las partes se inició el día 15 de diciembre de 2007, con la suscripción de un contrato por tiempo determinado de un año. Aún cuando las partes acordaron que el arrendatario estaba obligado a devolver el inmueble, al vencimiento del contrato, esa disposición no tenía efecto jurídico alguno, de conformidad a lo previsto en los artículos 7 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues al vencimiento del contrato comenzaba a correr de forma obligatoria para las arrendadoras, el lapso de la prórroga legal que correspondía al arrendatario, que de conformidad a lo previsto en el literal a) de la última norma referida, era de seis (6) meses.

Entonces el contrato venció el 15 de junio de 2008 y el lapso de la prórroga legal venció el día 15 de diciembre de 200, fecha a partir de la cual nacía para el arrendatario la obligación de entregar el inmueble a sus arrendadoras.

Sin embargo, se evidencia que con la suscripción del segundo contrato de arrendamiento, ambas partes convinieron en continuar la relación arrendaticia, y volvieron a determinarla por un año más, comprendido desde el 15 de diciembre de 2008 hasta el 15 de diciembre de 2009.

En consecuencia, se concluye que el demandado logró demostrar que la relación arrendaticia que le vincula a la parte actora tuvo una duración de dos años, comprendidos desde el 15 de diciembre de 2007 hasta el 15 de diciembre de 2009; motivo por el cual de conformidad a lo previsto en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el lapso de la prórroga legal que le corresponde es de un (1) año, que comenzó a correr el día 16 de diciembre de 2009 hasta el 16 de diciembre de 2010.

La prórroga legal opera de pleno derecho y sólo es potestativa para el arrendatario, mientras que el arrendador está obligado a concederla, más no acortarla como pretendió hacerlo a través del documento suscrito por ambas partes el día 26 de enero de 2010. En principio pudiera entenderse que el arrendatario renunció tácitamente a su derecho a permanecer en el inmueble arrendado por un lapso mayor al convenido. Sin embargo, se evidencia que dicho convenio, redactado por la apoderada judicial de las arrendadoras, tal como se constata del visado del mismo y de la nota de certificación estampada por la Notario Público, partió de una premisa falsa cual era que la prórroga legal aplicable era de seis (6) meses, de conformidad a lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Este Juzgado declara que de conformidad a lo previsto en el artículo 7 eiusdem, darle validez a la declaración contenida en el referido documento significaría tanto como vulnerar el derecho irrenunciable que corresponde al arrendatario, de seguir ocupando el inmueble arrendado por todo el lapso de la prórroga legal. En consecuencia, se declara que con la suscripción de dicho convenio, se pretendió disminuir o menoscabar ese derecho, lo cual no puede ser convalidado por este Tribunal, pues se trata de un derecho que interesa al orden público, que si por una norma expresa es irrenunciable para el propio arrendatario, mucho menos puede ser relajado por los órganos jurisdiccionales.

En base a las consideraciones que anteceden, este Juzgado declara que a la fecha de interposición de la demanda, aún estaba corriendo el lapso de la prórroga legal que corresponde al arrendatario, la cual estará vigente hasta el 16 de diciembre de 2010, tal como fue declarado previamente. En consecuencia, de conformidad a lo previsto en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta forzoso para este Juzgado declarar la inadmisibilidad de la demanda interpuesta. Así se decide.

El Tribunal se abstiene de pronunciarse sobre la falta de pago alegada en el libelo, por cuanto ello sólo le era permitido hacerlo si la parte actora hubiese ejercido como pretensión subsidiaria, la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por falta de pago de los cánones de arrendamiento, en caso de no prosperar la pretensión principal que es de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, fundamentada en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Con fundamento en las anteriores consideraciones, administrando justicia en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, este Tribunal declara INADMISIBLE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal, interpusieron las ciudadanas M.G.P.D.U. y C.U.P. contra el ciudadano G.E.Z.F..

Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en el proceso.

Por cuanto el presente fallo se publica dentro del lapso legalmente previsto para hacerlo, no es necesaria su notificación a las partes.

De conformidad con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 eiusdem, publíquese y regístrese la presente sentencia.

Dada, firmada y sellada a los veintiocho (28) días del mes de octubre de dos mil diez (2010), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

LA JUEZA TITULAR,

Z.R. ZARZALEJO

LA SECRETARIA TITULAR,

V.R. CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (3:10) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA TITULAR,