Decisión nº 1850 de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de Merida (Extensión Mérida), de 30 de Octubre de 2009

Declaró CON LUGAR la acción por resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento en el pago, incoada por la Empresa GRUPO DIVICA C.A. contra la ciudadana M.R.. SEGUNDO.- Resolvió el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y ordenó a la demandada M.R. a efectuar la entrega del inmueble arrendado al GRUPO DIVICA C.A. o a su apoderado judicial. TERCERO.- Ordenó a la demandada M.R. a pagar los cánones de arrendamientos insolutos de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero de 2008. CUARTO.- Condenó a la ciudadana M.R. a pagar las costas del proceso por haber resultado vencida en el proceso. Por último, el Juzgado a quo no ordenó la notificación de la sentencia, por haberla dictada dentro del lapso legal.

IV

DE LA APELACIÓN

Tal y como se expresó en la parte narrativa de la presente sentencia, por diligencia del 31 de marzo de 2.009, la demandada M.R., asistida por la abogada R.R.C., ya identificadas, apeló de la sentencia definitiva dictada en su contra y manifestó lo siguiente (folio 231):

... Apelo de la sentencia dictada por este Tribunal en fecha 27 de marzo de 2.009, que riela del folio 203 al 229 del presente expediente. Es todo.

Ahora bien, observa el tribunal que la parte actora no interpuso apelación contra dicha decisión, pero sí lo hizo la parte demandada, alegando no estar conforme con la misma. Por ello, la apelación interpuesta por la demandada M.R. contra esa sentencia definitiva, debe limitarse a los puntos decididos que le fueron desfavorables o adversos.

Por consiguiente, la cuestión a dilucidar en esta alzada consiste en determinar si resultan o no procedente en derecho las declaratorias del a quo y, en consecuencia, si las decisiones dictadas al respecto en la sentencia apelada, deben ser confirmadas, revocadas, modificadas o anuladas. Para ello es necesario determinar cuáles son los límites de la apelación y cuáles son las cuestiones que han sido elevadas al conocimiento de este Tribunal de alzada, en virtud de la apelación interpuesta por la demandada contra la sentencia definitiva que resolvió también las cuestiones previas que fueron opuestas a la demanda.

Sobre la base de las consideraciones que anteceden y a los fines de determinar el thema decidendum de la apelación, el Tribunal observa lo siguiente:

El tratadista A.R.R. (Tratado de Derecho Procesal Civil, Editorial Ex Libris, Caracas 1991, Volumen II, págs. 394 al 396) al explicar el efecto devolutivo de la apelación, sostiene lo siguiente:

...La apelación produce dos efectos: el suspensivo y el devolutivo.

a) Por virtud del efecto suspensivo de la apelación, se suspende la ejecución de la sentencia apelada....

b) Por efecto devolutivo se entiende la transmisión al tribunal superior del conocimiento de la causa apelada. O como dice Couture: “El efecto inherente al recurso de apelación consistente en desasir del conocimiento del asunto al juez inferior, sometiéndolo al superior.”

El efecto devolutivo siempre se produce en la apelación y es por tanto esencial a la misma, puesto que por un lado hace perder al juez a quo el conocimiento del asunto y por otro, hace adquirir al juez ad quem la jurisdicción sobre la cuestión apelada; ya sea el mérito de la pretensión planteada ante el primer juez, o bien el de alguna cuestión o punto incidental controvertido resuelto en la instancia inferior...

...Se produce así, por virtud de la apelación, la renovación del proceso ante la instancia superior, pero partiendo de la situación jurídica que tenían las partes después de la contestación de la demanda; lo que significa que como el acto de la litis contestación es el que fija los términos de la controversia, la cual queda delimitada por la pretensión que se hace valer en la demanda y por la resistencia (defensa) que le opone el demandado con la contestación (supra: n. 164), el conocimiento de la causa por el juez superior y la actividad misma de las partes, encuentran un límite en la actividad desplegada por éstas en la primera instancia (principio dispositivo) y en el interés de las mismas en la apelación (principio del vencimiento); lo que hace necesario examinar con detenimiento en qué extensión y profundidad puede el juez ad quem conocer de la causa, esto es, CUALES SON LOS PODERES QUE ADQUIERE POR VIRTUD DEL EFECTO DEVOLUTIVO DE LA APELACIÓN...

c)... Pueden considerarse varias situaciones partiendo siempre del principio general aceptado en nuestra doctrina y jurisprudencia, de que el efecto devolutivo se produce en la medida de la apelación (tantum devolutum quantum appellatum) que encuentra su fundamento en el principio dispositivo (nemo iudex sine actore – ne procedat iudex ex oficio); del principio del vencimiento como causa de la apelación (non gravatus no potest appellare), y del principio de la personalidad de la apelación, según el cual la decisión de alzada no produce beneficio a la parte que ha consentido el fallo sino a aquella que lo ha apelado.

Habiéndose examinado exhaustivamente el contenido de la sentencia apelada, el Tribunal debe destacar que la demanda que dio origen al asunto sometido a su conocimiento tiene como objeto la pretensión de resolución contractual a causa de la falta de pago de los cánones de arrendamiento que se le imputa a la demandada, acción ésta que, por su naturaleza, debe ser llevada conforme a lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el procedimiento breve previsto en los artículos 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil, con las particulares modificaciones en el procedimiento previstas en la misma Ley.

Ahora bien: Como en este asunto fueron opuestas por la demandada las cuestiones previas de los ordinales 3° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo aplicable al caso particular es lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual:

En la contestación a la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva...

.

Por otra parte, tal y como se ha indicado previamente, el artículo 33 ejusdem dispone – para procedimientos como el de autos—la aplicación supletoria de las normas que rigen el procedimiento breve contemplado en el Código de Procedimiento Civil el cual, en el artículo 884, ante la decisión que resuelve la incidencia surgida con ocasión de la oposición de las cuestiones previas en un procedimiento como el de autos, establece que “... LAS PARTES DEBERÁN CUMPLIR CON LO RESUELTO POR EL JUEZ SIN APELACIÓN...”. Dicha disposición legal es del tenor siguiente:

En el acto de la contestación el demandado podrá pedir verbalmente al Juez que se pronuncie sobre alguna de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1° al 8° del artículo 346, PRESENTANDO AL EFECTO LA PRUEBA QUE ACREDITE LA EXISTENCIA DE SU ALEGATO, si tal fuere el caso; y el Juez, oyendo al demandante, si estuviere presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo acto, dejando constancia de todo lo ocurrido en el acta que se levantará al efecto. LAS PARTES DEBERÁN CUMPLIR CON LO RESUELTO POR EL JUEZ, SIN APELACIÓN.

(Las cursivas, subrayados y mayúsculas son del Tribunal).

En un caso similar al de autos, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 00293 del 08 de mayo de 2007, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, dejó establecido que:

...Ahora bien, la Sala ha detectado en los autos que el Juez a quo, al dictar sentencia definitiva, resolvió -- previo al fondo-- las cuestiones previas opuestas por el demandado. Cuestiones éstas que fueron declaradas sin lugar, para posteriormente, pronunciarse sobre el mérito de lo debatido, declarando con lugar la demanda incoada, tal como consta en la sentencia que riela a los folios...

En cuanto a lo anterior, habiendo sido resueltas como fueron las indicadas cuestiones previas -- por mandato expreso de la parte in fine del artículo 884 del Código Adjetivo Civil-- ESA DECISIÓN ES INAPELABLE. Por tanto, al conocer de la apelación contra aquella sentencia dictada por el a-quo, al tribunal de la segunda instancia sólo le correspondía resolver lo relativo al fondo de lo controvertido, y no lo relativo a las cuestiones en comento.

Adicional a lo descrito con precedencia , debe destacar esta Sala que, el juzgador de la instancia superior, desatendiendo las disposiciones referidas en este fallo, ATINENTES A LA INAPELABILIDAD RESPECTO A LA RESOLUCIÓN DE LAS CUESTIONES PREVIAS, al conocer sobre la apelación interpuesta por la parte demandada se pronunció declarando extemporánea la subsanación de aquellas, lo que consideró motivo suficiente para producir la confesión ficta del demandante y determinar que “... hubo una evidente subversión del procedimiento...”, concluyendo en consecuencia que el proceso quedaba “...extinguido...”.

Respecto a esa decisión debe destacar esta Superioridad, que cuando el juzgador de la recurrida emitió pronunciamiento respecto a las cuestiones previas ya resueltas por el a quo, evidentemente subvirtió el procedimiento que debió seguirse según el caso, pues como ya se dijo, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, DICHA DECISIÓN ES INAPELABLE...

De modo que, en armonía con el citado criterio, el Juez debe mantener a las partes litigantes en igualdad de oportunidades, sin conceder ventajas a una de ellas, desmejorando la condición de la otra.

Por tanto, cuando en el caso examinado, se conoció la apelación interpuesta por el demandado, respecto a su inconformidad con lo decidido por el a quo en relación con las cuestiones previas por él opuestas; aun cuando ésta es una decisión a la cual la misma ley niega tal recurso; indiscutiblemente se colocó a la parte que ejerció dicha impugnación, en una evidente ventaja respecto a la otra, agravado esto cuando además la Sala ha constatado que como resultado de la aludida apelación, fue declarada la extinción del proceso, impidiéndole con ello al demandante en este caso su acceso a obtener respuesta de los órganos encargados de impartir justicia. Siendo como ha quedado dicho en el presente fallo, al haberse concedido apelación a una decisión respecto de la cual la ley niega dicho recurso, fueron violentadas las normas contenidas en los artículos 7, 12 y 15 del referido Código, resultado de ello, el menoscabo del derecho a la defensa, razón por la cual, necesariamente hace que lo procedente sea casar de oficio la sentencia impugnada...

(Jurisprudencia Ramírez & Garay, tomo 244, N° 903-07, págs. 631 al 636). (Las cursivas, el subrayado, mayúsculas y negrillas son del Tribunal).

Sobre la base de las consideraciones que anteceden y de conformidad con lo previsto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, acogiendo como argumento de autoridad la doctrina de la Sala de Casación Civil vertida en la sentencia parcialmente citada supra, para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia, este tribunal concluye y así lo declara, que el efecto devolutivo de la apelación ha sometido a su conocimiento el reexamen de la sentencia definitiva dictada el 27 de marzo de 2.009 por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, contra la cual fue ejercido el recurso de apelación por la parte demandada M.R., CON EXCEPCIÓN DE LA DECISIÓN SOBRE LAS CUESTIONES PREVIAS contempladas en los ordinales 3° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contra las cuales el legislador no previó recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 884 ejudem en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuestión que, en consecuencia, no ha sido elevada al conocimiento de este Tribunal. Y así se decide.

Establecido lo anterior y para cumplir la función pedagógica que a los superiores corresponde respecto de los inferiores, este Tribunal insta a la juez de la primera instancia para que, en lo sucesivo, en la tramitación y decisión de las cuestiones previas que se opongan en la materia regida por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe ceñirse estrictamente al procedimiento breve contemplado en los artículos 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil, y en especial en el artículo 884 que establece claramente, y sin dudas interpretativas de ninguna naturaleza, la distribución de la carga de la prueba cuando se oponen cuestiones previas como fueron aquellas opuestas en este asunto. A tales efectos, este Juzgado Superior señala al a quo que dicha norma prevé expresamente que cuando se oponen las cuestiones previstas en los ordinales 1° al 8° del artículo 346, la prueba de los hechos configurativos de la cuestión opuesta y que acredite la existencia de ese alegato, le corresponde al oponente y no a su contraparte. Y así se decide.

III

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

De los términos en que fue planteada la controversia, cuyo reexamen fue deferido por vía de apelación al conocimiento de esta alzada, observa la juzgadora que la pretensión deducida por la parte actora en la presente causa tiene por objeto la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado celebrado en fecha 01 de septiembre de 2.006, renovado en fecha 01 de noviembre de 2.007 entre GRUPO DIVICA C.A. y la demandada M.R., bajo el alegato de que la demandada no ha pagado los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2007 y enero de 2008.

Luego, en la reforma de la demanda y debido al incumplimiento en el pago de los cánones que se le imputa a la arrendataria, la parte actora GRUPO DIVICA C.A., pretende la resolución del mismo contrato entre las mismas partes y sostiene que, además de haber celebrado con la demandada los aludidos contratos del 01 de septiembre del 2.006 y 01 de noviembre del 2.007, en virtud de la adquisición del bien inmueble objeto del contrato ocurrida en fecha 06 de junio de 2.006 se subrogó en la condición de propietaria arrendadora de la arrendataria cuando, en realidad, la demandante GRUPO DIVICA C.A. es parte de dichos contratos y asumió, frente a la demandada M.R., el carácter de arrendadora.

En el acto de contestación a la demanda, la ciudadana M.R., se excepcionó, alegando:

1. - Que para el momento de la demanda me (se) encontraba en el goce y disfrute de sus derechos , ya que estaba al día con el pago de los cánones de arrendamiento, pues él (sic) recibe un cheque N° 01000214 del Banco de Venezuela, con cargo a la cuenta corriente N° 102-0354-61-0000048282 y al no poderlo cobrar, le entregue dinero en efectivo (sic);

2. Que lo único que buscaban era hacerme incurrir en mora para poder desalojarme del inmueble para evitar que reclamara el Derecho Especial de Preferencia (sic) ... por la venta que hizo Gaetano Di Vittorio a la Sociedad Grupo Divica C.A.;

3. Que efectuó la consignación ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial expediente N° 0485, donde se demuestra mi (su) solvencia;

4. Que la parte actora ignora que al cheque le son aplicables las disposiciones sobre el protesto, vencimiento y pago de la letra de cambio y, a tales efectos, transcribe el texto de los artículos 452, 461, 491 y 492 del Código de Comercio;

5. Que la parte actora no levantó el protesto por falta de pago del cheque y siendo de relevancia superlativa y, además, es la única prueba para demostrar la falta de pago y, a tales efectos, cita parcialmente sentencia N° R-C 00606 de la Sala de Casación Civil del 30 de septiembre de 2.003 con ponencia del magistrado Antonio Ramírez, y otras que considera apropiadas para sostener sus alegatos.

6. Hace citas sobre el concepto de orden público, de acuerdo al criterio que sobre esa materia ha expuesto la Sala Constitucional (sic) y sobre el comportamiento que debe asumir el juez para cumplir con la función tuitiva (sic) del orden público y cita parcialmente el texto de la sentencia del 20 de marzo de 2.000, dictada por la Sala Constitucional en el expediente N° 00-0126;

7. Que con los depósitos hechos en el expediente de consignación se encuentra al día con el pago exigido.

Como puede verse, de los términos en que fue planteada la contestación, la demandada M.R. reconoce la existencia de la relación contractual contenida en los contratos de arrendamientos fundamento de la pretensión de la demandante y, a la vez, se excepcionó al contestar la demanda, argumentando que ella no debe cantidad de dinero alguna a la demandante, pues ha efectuado la consignación ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción en el expediente de consignación N° 0485 y se encuentra solvente con sus obligaciones y, especialmente, se encuentra al día con el pago exigido pues el cheque del Banco de Venezuela, cuyas características señala en su escrito, librado a la orden de su acreedor, no pudo ser cobrado por la arrendadora-demandante, pero ese cheque caducó por no haberse protestado oportunamente.

Así las cosas, es evidente que cada parte asumió la carga de demostrar sus propias afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, en especial, la demandada asumió la carga de comprobar la solvencia que invoca frente a la arrendadora cuando afirma que ella no debe ninguna cantidad de dinero a GRUPO DIVICA C.A. por los motivos por los cuales fue demandada ni por ningún otro concepto, pues ha efectuado las consignaciones en el expediente N° 0485 del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M. (folio 195).

Hechas las anteriores premisas, procede este tribunal a analizar las pruebas cursantes en autos, a fin de motivar la decisión sobre el fondo de la cuestión controvertida y al efecto observa lo siguiente:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

GRUPO DIVICA C.A.

Como ya se ha expuesto en la narrativa de esta sentencia, luego de la reposición de la causa ordenada por el a quo en fecha 16 de enero de 2.009, la parte actora no consignó formalmente escrito alguno de promoción de pruebas. Sin embargo, observa esta Juzgadora que el conocido principio de “comunidad de la prueba” impone al juez la apreciación de toda prueba, independientemente de su origen subjetivo: sea promovida por el actor, por el demandado o por un tercero, el sentenciador está en el deber de apreciarla expresando cuál es su criterio respecto de ella, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. El anterior criterio se expresa en la doctrina con la conocida frase según la cual “...La prueba practicada pertenece al proceso, no a quien la pidió o la adujo...”

En tal sentido se ha pronunciado Carnelutti al decir:

... la obligación del juez de fijar los hechos según las normas jurídicas, no dependen, en manera alguna de la voluntad de las partes...

. (citado en Henríquez La Roche, Código de Procedimiento Civil, Tomo III, pag. 616).

Por ello, es deber legal de esta Juzgadora analizar y valorar todas las pruebas que se hayan producidos, independientemente de quien las haya promovido, para verificar la demostración de los hechos constitutivos de la demanda y de la contestación. Y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

M.R.

Por escrito de fecha 17 de marzo de 2.009 (folios 197 al 200), la demandada M.R., asistida por la abogada F.D.L.M.P., promovió los siguientes medios de pruebas:

DOCUMENTALES – De conformidad con lo previsto en el artículo 395 y 429 del Código de Procedimiento Civil, promueve las siguientes:

1) El contrato de arrendamiento fecha 20 de agosto de 2.000 entre el ciudadano Gaetano Di Vittorio y M.R., que corre inserto a los folios 36 y 37.

Y los contratos sucesivos entre Grupo Divica C.A. y M.R. insertos a los folios 43 y 44, con el fin de demostrar la continuidad de la relación arrendaticia y que una vez celebrado el contrato bajo determinado canon el inmueble es regulado por un canon según decreto presidencial con fuerza obligatoria de orden público, según el cual el arrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a lo (sic) legalmente fijados en el primer contrato, los pagos que el arrendatario haga en exceso de esa cantidad se considera (sic) indebidos y estarán sujetos a devolución en los términos señalados en el decreto Ley.

Para decidir se observa:

Como puede apreciarse, los medios de prueba promovidos en este aparte de las pruebas documentales de la parte demandada, son dos:

1. El contrato de arrendamiento de fecha 20 de agosto de 2.000 que, según alega, existió entre el ciudadano Gaetano Di Vittorio (tercero extraño a este proceso) y la ciudadana M.R.;

2. Los contratos sucesivos entre la demandante Grupo Divica C.A. y la demandada M.R..

Ambos medios de pruebas fueron promovidos de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que corresponde a este Tribunal verificar si se cumplen los requisitos de dicha norma y determinar así el merito de dichas pruebas.

Contrariamente a cuanto sostenido por el a quo, este Tribunal estima que la simple fotocopia del presunto documento que obra a los folios 36 y 37 del expediente fechado 20 de agosto de 2.000 no aparece suscrito por persona alguna, por lo que no reúne los requisitos para ser considerado como un instrumento privado, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.368 del Código Civil y mucho menos puede ser apreciado como la reproducción fotostática o mecánica fidedigna de un documento público o auténtico, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues dicho “papel” no reúne los requisitos que señala el artículo 1.357 del Código Civil para los documentos públicos o auténticos. Así las cosas, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los únicos documentos que pueden producirse en juicio en fotocopias o mediante reproducciones mecánicas o fotográficas son los “documentos públicos y auténticos”, entendiéndose como tales los que hayan sido “...autorizados con las solemnidades legales por un juez, por un registrador o por otro funcionario o empleado público que tenga facultad para dar fe pública en el lugar donde el instrumento haya sido autorizado”, requisitos éstos que no aparecen cumplidos en el “papel” que se a.e.c.a.s. atribuye a un tercero extraño a este proceso y no está suscrito por nadie. En consecuencia, el “papel” que se analiza carece de valor probatorio en este proceso y debe desecharse.

Por las razones expuestas, este Tribunal se aparta del criterio del a quo y desecha de este proceso, por ser manifiestamente ilegal la presunta documental fechada 20 de agosto de 2.000 y que obra a los folios 36 y 37 de este expediente. Y así se decide.

En cuanto a los contratos de arrendamientos de fecha 01 de septiembre de 2.006 y 01 de noviembre de 2.007 que fueron invocado por la demandada M.R. como prueba de su relación contractual con la demandante GRUPO DIVICA C.A., y obran a los folios 43 y 44 del expediente y también fueron invocados por la parte actora como fundamento de su pretensión y producidos a los folios 6 y 7 como anexos del libelo, a dichos instrumentos privados debe atribuirse el valor probatorio que corresponde a los instrumentos privados reconocidos, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil y deben apreciarse con la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y hacen fe, hasta prueba en contrario de la verdad de esas declaraciones.

Sobre la base de dicha disposición legal, este tribunal aprecia los instrumentos privados de fecha 01 de septiembre de 2.006 y 01 de noviembre de 2.007 como prueba de la celebración del contrato de arrendamiento entre las partes en conflicto en este procedimiento cuyas prestaciones recíprocas fueron documentadas en dichos instrumentos y tienen por objeto: de una parte, el goce de un inmueble constituido por un apartamento marcado con el N° 1-5, ubicado en la Avenida Las Américas, Conjunto Residencial Las Marias, Edificio Marianella, de la ciudad de Mérida y, de otra, el pago de un canon de arrendamiento de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00) que la arrendataria se obligó a pagar puntualmente por adelantado, dentro de los cinco días a cada mes. Dicho contrato empezó a regir el 01 de septiembre de 2.006 y de acuerdo a su duración semestral fijada en los dos documentos que se analizan, debe concluirse que se trata de un contrato a tiempo determinado, con vencimiento predeterminado por las partes. Y así se decide.

2) El documento protocolizado de venta, de fecha 06 de junio de 2.006, registrado bajo el N° 18, folios 136 al 141, Protocolo Primero, tomo cuadragésimo primero, inserto a los folios 38 al 41, donde el ciudadano Gaetano Di Vittorio actuando con el carácter de propietario y arrendador del apartamento marcado con el N° 1-5, ubicado en el Conjunto Las Marias, Edificio Marianella de la ciudad de Mérida, vende a Grupo Divica C.A. representado por su Director Principal N.D.V.S., para demostrar que no fue hecha la notificación debida para que ejerciera el derecho de preferencia que determinan los artículos 42 y 44 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios... y que la forma en que debe hacerse la notificación del derecho de preferencia al inquilino debe ser por vía judicial con el fin de tener certeza de que la notificación quedó consumada...

.

Para decidir el Tribunal observa:

Obra a los folios 38 al 41 de este expediente, el instrumento público a que alude la promovente el cual no fue tachado ni impugnado en forma alguna por ninguna de las partes, así como tampoco adolece de vicios formales o sustanciales que le resten eficacia, motivos por los cuales, de conformidad con los artículos 1.359, 1.360, 1.920 ordinal 1° y 1.924 del Código Civil, se aprecia con todo el mérito probatorio que dichas disposiciones legales atribuyen a los instrumentos públicos registrados, para dar por comprobado que el Grupo Divica C.A. el cual, ante el funcionario público que autorizó el acto estaba representada por su Director General N.D.V.S., adquirió del ciudadano Gaetano Di Vittorio la plena propiedad del apartamento marcado con el N° 1-5, ubicado en el Conjunto Las Marias, Edificio Marianella de la ciudad de Mérida. Y así se establece.

Más sin embargo, observa el Tribunal que la controversia relativa al derecho de preferencia a que alude la promovente, no forma parte de la materia discutida en este juicio, ni se demostró la relación contractual entre el ciudadano Gaetano Di Vittorio (tercero extraño a este proceso) y la ciudadana M.R. pues el invocado “papel” fechado 20 de agosto de 2.000, que obra a los folios 36 y 37, como ya se ha establecido, carece de valor probatorio en este proceso por no reunir los requisitos que contempla el artículo 1.368 del Código Civil para los documentos privados ni aquellos que contempla el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para la reproducciones fotostáticas fidedignas de los instrumentos públicos o auténticos, que ya fue desechado por esta Juzgadora.

Por los motivos expuestos, la prueba que se analiza, por no guardar relación alguna con los hechos controvertidos en esta causa, es manifiestamente impertinente pues el objeto que se propone demostrar su promovente, no atiende a la controversia de autos relativa a la resolución contractual a causa de la falta de pago que se atribuye a la demandada y, en consecuencia, no es prueba idónea para desvirtuar la pretensión resolutoria del actor. Comparte así esta juzgadora el criterio del a quo en la apreciación y valoración de la prueba que se a.Y.a.s.d.

“3) El valor y mérito de los recibos de pago de los meses de febrero y marzo de 2.009 (anexos “A” y “B”) consignados en el expediente de consignación N° 0485 que cursa ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción, para demostrar mi solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento y además que los pagos que hice (hizo) en exceso de esa cantidad debe el Tribunal considerarlos indebidos y están sujetos a repetición en los términos señalados por la ley.”

Para decidir el Tribunal observa:

Obran a los folios 201 y 202 del expediente los recibos de consignación a que alude la promovente, en virtud de los cuales el Secretario del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, hace constar (al folio 201) que la ciudadana M.R. en fecha 12 de febrero de 2.009 depositó a favor de Grupo Divica C.A. el canon de arrendamiento del apartamento N° 1-5, ubicado en Avenida Las Américas, Conjunto Residencial Las Marias, Edificio Marianela, del Municipio Libertador del Estado Mérida, correspondiente al mes de febrero de 2.009 y en fecha 11 de marzo de 2.009 (al folio 202) hace constar la consignación del canon del mes de marzo de 2.009 hecha por la prenombrada ciudadana a favor de Grupo Divica C.A.

Ahora bien, observa el tribunal que la pretensión resolutoria del actor tiene como fundamento la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2007 Y ENERO DE 2008, motivo por el cual la presunta consignación de los meses de FEBRERO Y MARZO DE 2.009 que promueve la demandada para demostrar su solvencia, evidentemente no demuestran el pago de los meses reclamados (septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2007 y enero de 2008) y no puede ser apreciados por este Tribunal como prueba de su invocada solvencia.

Aprecia este Tribunal que actuó ajustado a derecho el juzgado a quo, cuando desestimó las pruebas que se analizan por considerar que la demostración del pago-- como hecho extintivo de la obligación reclamada-- le correspondía a la demandada M.R., de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y esa demostración no la hizo con el medio que aquí se a.Y.a.s.d.

4) El documento que riela del folio 12 al folio 25 de Constitución de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ABC C.A. ... para demostrar que el ciudadano N.D.V.S. no acredita la condición de director de la Sociedad Mercantil Divica C.A...

Para decidir el Tribunal observa:

Observa este Tribunal que, para ser congruente con al pronunciamiento hecho en el aparte “SEGUNDO” del capítulo V de esta sentencia, en lo relativo al thema decidendum y acogiendo la ya citada doctrina de Casación sobre los límites de la apelación y sobre la inapelabilidad de las cuestiones previas previstas en los ordinales 1° al 8° del artículo 346 en concordancia con el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal ha establecido que no ha sido elevado a su conocimiento la cuestión relativa a la ilegitimidad del representante del actor ni su demostración, motivo por el cual no hay lugar a pronunciamiento alguno respecto de esa materia ya decidida por el a quo y excluida de la apelación por disposición del artículo 884 ejusdem . Y así se decide.

5) Copia de la Gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 361.189, sobre la congelación de los alquileres que corre al folio 167 del expediente, con el fin de demostrar que una vez celebrado el contrato bajo determinado precio el inmueble es regulado por un canon arrendaticio menor al estipulado, por lo que invoco el decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 7, que es de orden público, según el cual el arrendatario no está obligado a pagar los alquileres superiores a lo legalmente fijados...

.

Para decidir el Tribunal observa.

Observa el Tribunal que para emitir pronunciamiento sobre la promoción que se analiza y desecharla de este proceso, basta señalar que el derecho no es objeto de prueba y que, en base al principio iura novit curia, el juez conoce el derecho y está obligado a aplicarlo a los hechos alegados y probados por los medios de pruebas legalmente admisibles. Someter a prueba el derecho significaría traer al expediente todo el conjunto de leyes o cuerpos normativos que contienen las disposiciones cuya aplicación se invoca y ello es evidentemente imposible. De manera que, por no ser el derecho objeto de prueba ni constituir uno de los medios de pruebas previstos en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, ni en el Código Civil ni en otras leyes de la República, también esta promoción de la parte demandada carece de valor en este proceso, compartiendo el criterio del a quo pero con distinta motivación. Y así se decide.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Respecto a la existencia y validez de los contratos de arrendamiento producidos por el actor e invocados por la demandada de fecha 01 de septiembre de 2.006 y 01 de noviembre de 2.007 , ya este tribunal ha emitido pronunciamiento y, por no haber sido desconocidos por la demandada M.R., ha valorado dicha prueba con el mérito que corresponde a los instrumentos privados reconocidos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, como prueba de la celebración de dicha contratación entre las partes en conflicto en este procedimiento y en los términos establecidos en dichos contratos que tienen entre las partes y respecto de terceros la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que respecta al hecho material de la declaración y hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esa declaración.

La fuerza probatoria que emana de dichos contratos se refiere también a su determinación temporal, respecto del cual ni la actora ni la demandada ofrecen tener dudas, pues reiteradamente ésta última los ha invocado como prueba de su relación contractual con la demandante GRUPO DIVICA C.A. Y así se decide.

Ahora bien: establecido que los contratos de arrendamientos producidos por el actor e invocados por la demandada hacen plena prueba entre las partes en conflicto en este procedimiento, es menester analizar el cumplimiento de lo requisitos de procedencia de la acción resolutoria y al efecto el Tribunal observa:

El objeto de la pretensión de la demandante GRUPO DIVICA C.A. es lograr judicialmente la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado que la vincula a la demandada M.R., a causa del incumplimiento contractual por la falta de pago de los cánones de arrendamiento, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil.

De otra parte, el contrato de arrendamiento es, por su naturaleza, un contrato bilateral, oneroso, consensual, origina obligaciones principales, de tracto sucesivo; es obligatorio en el sentido de que no es traslativo de la propiedad u otro derecho real. De dicho contrato sólo nacen derechos y obligaciones de carácter personal entre los contratantes: no nacen derechos reales sobre la cosa arrendada.

Tratándose de un contrato bilateral, cobra vigencia lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, invocado en el libelo, según el cual si una de las partes no cumple su obligación, la otra puede ejercer judicialmente contra la otra y a su elección, la acción de cumplimiento o la de resolución con la respectiva indemnización de daños y perjuicios. Pues bien: de las dos acciones ejercibles, la demandante escogió dirigir contra la demandada la acción de resolución con la respectiva indemnización por falta de pago. Ese es el objeto de la pretensión del actor: lograr la resolución de un contrato bilateral del cual nacieron derechos y obligaciones recíprocas entre los contratantes, debido a que la arrendataria no cumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos en los contratos del 01 de septiembre de 2.006 y 01 de noviembre de 2.007, cuya validez y eficacia—huelga decir -- reconoce e invoca la demandada M.R. a su favor.

Por la razón antes expuesta, y al no haber duda acerca del título en que se fundamenta la pretensión resolutoria del actor, tampoco puede surgir duda sobre la falta de pago de los cánones reclamados en virtud del mismo título, pues la excepción de pago opuesta por la demandada M.R., invocando a su favor las consignaciones arrendaticias hechas ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción, según expediente N° 0485, no logró traer en autos la demostración que se proponía, en el sentido de que no demostró haber sido liberada de sus obligaciones mediante el pago por consignación de los meses de SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE DE 2007 Y ENERO DE 2008, en la forma que establecen los artículos 51 y 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se decide.

En respaldo de la anterior argumentación sobre la distribución de la carga de la prueba, cobra vigencia lo expuesto por Henríquez La Roche, en su conocida obra “El Código de Procedimiento Civil”, según el cual:

...Si el actor aduce en su demanda de cobro de dinero que el demandado no le ha pagado ninguna de las cuotas convenidas en el contrato que presenta, ya tendrá hecha su prueba con tal contrato, y para el demandado será necesario oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo, pues, la falta de pago no constituye supuesto de existencia o exigibilidad de la obligación: si afirma que “una cosa es siempre que no lo sea”, presupongo la existencia del no ser como prueba del ser; es decir uso al revés el principio de contradicción que informa la lógica formal. El supuesto es solo la obligación de tracto sucesivo que acredita el contrato producido.

No tiene sentido que el acreedor suministre un justificativo para probar que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento, a los fines de obtener el secuestro de la cosa o el embargo que garantice el pago de los cánones, según el caso, ni que se tenga que valer de letras o giros causados en el contrato, para demostrar la falta de pago mediante su consignación en autos junto con la demanda correspondiente. Basta que con el contrato de alquiler, demuestre que el arrendatario estaba obligado a un pago de tracto sucesivo, por determinada cantidad líquida y exigible, para que proceda la demanda y, preventivamente, la medida que corresponda. El demandado deberá oponer la excepción de pago y a él corresponderá el onus de esa prueba. Por eso dice la Corte que “al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar a aquél...” (Henríquez La Roche, tomo III, pags. 576 al 577).

Establecido lo anterior, procede este Tribunal a examinar si en el caso de especie se cumplen los requisitos de procedencia de la acción intentada y al efecto observa:

Tal y como lo enseñan la doctrina y la jurisprudencia, para que sea procedente la acción resolutoria consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos:

PRIMERO- Que se trate de un contrato bilateral.

SEGUNDO- Que el demandando haya incumplido culposamente sus obligaciones.

TERCERO- Que el actor haya cumplido u ofrezca cumplir sus obligaciones.

La falta de comprobación de uno cualquiera de los requisitos antes enunciados, por ser concurrentes, originaría la improcedencia de la acción resolutoria deducida.

En consecuencia, esta sentenciadora pasa a pronunciarse si en la presente causa se encuentran o no cumplidos los mencionados requisitos, a cuyo efecto observa:

En cuanto al primer requisito enunciado, es evidente que, tal y como ya lo ha establecido este tribunal, en el caso de especie el mismo se encuentra cumplido, pues el contrato cuya resolución se pretende tiene un evidente carácter bilateral, en virtud del cual las partes asumieron obligaciones principales y recíprocas: el arrendador GRUPO DIVICA C.A., la de permitir el uso de la cosa arrendada y la arrendataria M.R. la de pagar el canon en los términos convenidos en la contratación. Y así se declara.

En cuanto al segundo requisito, es decir que la demandada haya incumplido culposamente sus obligaciones, el Tribunal observa:

En el libelo de demanda reformado, la parte actora GRUPO DIVICA C.A. le imputa a la demandada M.R. el incumplimiento de sus obligaciones respecto al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE DE 2.007 Y ENERO DE 2.008, debido a que el cheque N° S-92- 01000214 que entregó la demandada para pagar el canon de los meses de septiembre y octubre de 2.007, no fue pagado por el Banco de Venezuela y, a tales efectos, consignan su original junto con el libelo reformado (folios 45 y 46). La demandada admite ese hecho en su contestación manifestando que el referido cheque “...no lo pudo cobrar...” la demandante (folio 198 escrito de contestación).

Ahora bien: El artículo 121 del Código de Comercio establece lo siguiente:

Cuando el acreedor recibe documentos negociables en ejecución de un contrato o en cumplimiento de un pacto accesorio al contrato de que proceda la deuda, no se produce novación.

Tampoco la producen, salvo convención expresa, el otorgamiento de otra obligación, ni el otorgamiento o endoso de documentos a la orden verificado por virtud de nuevo contrato, si pueden coexistir la obligación primitiva y la que el deudor contrajo últimamente o por los documentos entregados; pero si los documentos recibidos fueren al portador, se producirá novación, si el acreedor al recibirlos no hiciere formal reserva de sus derechos para el caso de no ser pagados.

Sobre dicha disposición legal, la doctrina nacional sostiene que:

“... Se ha reiterado por los jueces y se ha afirmado enfáticamente por la doctrina, que respecto de los cheques en ningún caso, con su entrega, se produciría la novación.

HERNÁNDEZ BRETÓN NIEGA SU APLICACIÓN A LOS CHEQUES. Así se expresa: “Bajo el perfil de los medios de extinción de las obligaciones (1.282 del C.C.-sic) la entrega de un cheque como una contraprestación no puede considerarse un pago definitivo y liberatorio. Y nunca se podrá presumir que su consignación pueda dar origen a la presunción de haberse suscitado la novación de la relación inicial...” Por su parte la Corte ha establecido que “...NO SE PUEDE HABLAR DE NOVACIÓN de la obligación cuando los cheques emitidos para cancelar una factura, carecen de fondos. Entendemos que el Supremo Tribunal se refiera a los cheques al portador fundamentalmente, por cuanto los emitidos “a la orden o no endosables” siguen la máxima de no producir novación...” (R.G., Curso de Derecho Mercantil, Universidad Católica A.B., Fundación R.G., Caracas 2001, pags. 316 y 317).

Constituye un hecho admitido por la demanda la falta de pago del cheque --que es un titulo negociable y a la orden, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 490 del Código de Comercio y a la mención contenida en el texto del instrumento cambiario producido por el actor-- entregado a la demandante GRUPO DIVICA C.A. para pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre y octubre de 2007. La entrega de dicho título, en si misma considerada y de acuerdo a la disposición que se comenta, no produjo “novación” entendida como la extinción de la obligación principal y la asunción de una nueva obligación. Dicho de otra manera: con la entrega de ese título al actor no se produjo la extinción de la obligación de la demandada de pagar los cánones de arrendamiento derivada del contrato mismo, mucho menos cuando su pago no se hizo efectivo y, obviamente, no extinguió la obligación de pago.

Además de lo anterior es necesario señalar que la parte actora GRUPO DIVICA C.A. en esta causa no ejerció la acción cambiaria para perseguir solamente el pago del cheque, sino que ejerció la acción extracambiaria derivada de la relación contractual fundamental que la vinculaba a la demandada, esto es, ejerció la acción resolutoria a causa del incumplimiento en el pago de los cánones estipulados en los contratos de arrendamiento que la vinculaban a la demandada M.R..

A pesar de su alegato de solvencia, la demandada M.R. no demostró, como le correspondía, el pago de los cánones de septiembre y octubre de 2.007 que les reclamó la demandante GRUPO DIVICA C.A., razón por la cual, basta la falta de demostración de ese pago para configurar el incumplimiento contractual que se le imputa a la demandada M.R. como causa de resolución.

Tampoco demostró la demandada M.R. el pago de los demás meses que le fueron reclamados por el actor, esto es aquellos correspondientes a noviembre, diciembre de 2007 y enero de 2008, razón por la cual, se configuró el incumplimiento en cuanto al pago de su principal obligación locataria, en los términos del artículo 1.592 del Código Civil y la acción de resolución contractual intentada por GRUPO DIVICA C.A. contra M.R. es procedente en derecho de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil. Y así se declara.

En cuanto al cumplimiento del tercer requisito de la acción resolutoria, es indudable para este tribunal que el mismo se encuentra cumplido, pues la demandante GRUPO DIVICA C.A. ha cumplido sus obligaciones contractuales de permitir el uso del inmueble arrendado y de haber acudido a la vía jurisdiccional para lograr la liberación de sus obligación, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, pues hasta la fecha la demandada M.R., a pesar del incumplimiento de su principal obligación locataria por varias mensualidades, se encuentra en posesión precaria del inmueble que le fue arrendado. Y así se decide.

IV

DECISIÓN

Por todas las consideraciones expuestas ampliamente en este fallo, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta el 31 de marzo de 2.009 por la ciudadana M.R., en su carácter de parte demandada, asistida por la abogada R.R.C., contra la sentencia definitiva proferida el 27 de marzo de 2.009 por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, en el juicio por resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones intentado contra la apelante por la empresa GRUPO DIVICA C.A., representada judicialmente por el abogado MIGUEL ANTONI0 CARDENAS, todos identificados en este fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

Como consecuencia del anterior pronunciamiento y por los motivos expuestos en este fallo, SE CONFIRMA LA SENTENCIA APELADA dictada por el a quo el 27 de marzo de 2.009. Y así se decide.

SE DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA por resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones intentada por la empresa GRUPO DIVICA C.A. a través de su Director General N.D.V.S., asistido por el abogado M.A.C. contra la ciudadana M.R.. Y así se decide.

Como consecuencia del anterior pronunciamiento, se declara la resolución de los contratos de arrendamiento de fecha 01 de septiembre de 2.006 y 01 de noviembre de 2.007 suscritos por las partes de este juicio y SE ORDENA a la ciudadana M.R. entregar a la parte actora GRUPO DIVICA C.A. o a su apoderado judicial, el inmueble constituido por el apartamento signado con el N° 1-5, ubicado en el Conjunto Residencial “Las Marias”, Edificio Marianela, Avenida Las Américas de la Ciudad de M.d.E.M.. Y así se decide.

Se condena a la ciudadana M.R. a pagar los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE DE 2.007 Y ENERO DE 2.008 y se autoriza a la empresa GRUPO DIVICA C.A. a retirar, a título de indemnización por el uso del inmueble arrendado, las consignaciones hechas por la demandada M.R. por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida según expediente de consignación N° 0485 y hasta el último mes depositado. Y ASÍ SE DECIDE.

Se condena a la parte demandada M.R. al pago de las costas del recurso de apelación, por haberse confirmado la sentencia apelada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Por cuanto la presente sentencia se publica fuera del lapso legal previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes o de sus apoderados judiciales, haciéndoles saber que el día siguiente a aquél en que conste en auto la última notificación, empezará el cómputo del lapso para el ejercicio de los recursos que sean procedentes en esta instancia. De conformidad con lo previsto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, hágase la notificación en la forma establecida en dicha norma, dejando la boleta de notificación en el domicilio procesal indicado por cada parte, respectivamente, en su libelo y contestación tal y como se evidencia al folio 35 y al folio 118 de este expediente. En aplicación de la Doctrina Constitucional hágase la notificación de las partes que no hayan constituido expresamente su domicilio procesal, en el lugar donde se le haya encontrado. Y ASÍ SE DECIDE.

Líbrese las boletas de notificación ordenadas.

Bájese el expediente al Juzgado de origen en su oportunidad.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, sellada y refrendada en la Sala de Audiencias del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a los treinta (30) días del mes de octubre de dos mil nueve (2009).

LA JUEZ

ABG. YOLIVEY FLORES MUÑOZ

LA SECRETARIA

ABG. LUZMINY DE JESÚS QUINTERO

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las doce y cuarenta minutos de la tarde (12:40 p.m). Se libraron las boletas de notificación ordenadas.

La Sria

Abg. Luzminy Quintero

Exp. 28.217

YFM/LQ/mlb