Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 22 de Octubre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 22 de Octubre de 2009

199º y 150º

ASUNTO: AP11-V-2009-000810

PARTE DEMANDANTE: G.L.C., titular de la cédula de identidad Nº 3.858.718.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: F.L.R.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 33.494.

PARTE DEMANDADA: C.A.S., titular de la cédula de identidad Nº 3.813.098.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene apoderado constituido en autos. Actúa asistido de abogado.

MOTIVO: DESALOJO.

I

Se inicia la presente causa por libelo presentado ante la Unidad de Distribución de Asuntos de este Circuito Judicial, en fecha 2 de julio del año en curso, a través del cual la ciudadana G.L.C., a través de su apoderado ciudadano F.L.R.G., demanda al ciudadano C.A.S., en su carácter de arrendatario, por DESALOJO, con base en la necesidad que tiene de ocupar el inmueble arrendado.

Admitida la demanda el 7-7-2009, se ordenó el emplazamiento del demandado, a fin de que al 2º día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, tuviese lugar la contestación a la demanda.

Habiéndose dado por citado personalmente el demandado, éste asistido de abogado, en la oportunidad legal correspondiente, compareció, oponiendo las cuestiones previas contenidas en los numerales 6º, 7º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y contestando el fondo de la demanda.

Abierto el juicio a pruebas, sólo la parte actora hizo uso de tal derecho, agregándose y admitiéndose al día siguiente de su promoción.

II

Estando el tribunal dentro del lapso previsto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, para dictar sentencia, procede a ello con base en lo dispuesto en el artículo 12 eiusdem, previas las siguientes consideraciones:

DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA

La representación de la parte actora en su libelo de demanda, señala entre otras cosas que:

Su mandante en fecha 19-6-2008 adquirió el inmueble constituido por un apartamento, ubicado en el piso 8 del edificio Residencias Los Geranios, situado en la calle Los Granados, Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo de esta ciudad, por compra que hizo a los ciudadanos G.G.A. y C.A.V.D.A.; que el referido inmueble se encuentra ocupado por el ciudadano C.A.S. en virtud de contrato de arrendamiento suscrito el 1-3-1998; que al referido ciudadano le fue ofertado el inmueble en venta sin que manifestara estar interesado en adquirirlo, por lo que renunció tácitamente al derecho de preferencia; que estando el arrendatario en conocimiento que su representada era la nueva propietaria, éstos acordaron suscribir un convenio de entrega, el cual fue introducido ante la Notaría por la accionante sin que el arrendatario acudiera el día de la firma; que su mandante tiene la imperiosa necesidad de ocupar el inmueble, toda vez que es una persona jubilada de 60 años de edad, que no posee vivienda y vive en el apartamento de su hermana, ubicado en la Torre “B” del Conjunto Residencial Hacienda Humbolt, sector Valle Abajo, Urbanización Los Rosales, distinguido con el Nº B-7-6; que dicha condición se infiere de los recibos y facturas de las tarjetas de crédito y teléfono que le son enviados a la dirección indicada. Por tales razones y con base en lo dispuesto en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demanda al ciudadano C.A.S., para que convenga o en defecto de ello, sea condenado en el desalojo del inmueble con la consecuente entrega del bien arrendado y el pago de las costas del juicio. Estima la demanda en Bs. 475.000,00 precio por el cual adquirió el inmueble. Acompaña a la demanda poder que acredita su representación; copia del documento de propiedad; contrato de arrendamiento; comunicación de fecha 26-10-2007 a través de la cual se ofrece en venta el inmueble al arrendatario; ejemplar sin firmas de compromiso de entrega del inmueble; documento de propiedad del inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Humbolt; y, recibos varios.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Por su parte el demandado fundamentó su contestación sobre la base de los siguientes argumentos:

Opone las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º, 7º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, el defecto de forma de la demanda, por no haber cumplido la actora con lo exigido en el numeral 5 del artículo 340 eiusdem, al omitir la accionante los fundamentos de derecho. La existencia de una condición o plazo pendiente, toda vez que, a su decir, el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado y comoquiera que lo ocupa desde hace más de 10 años, tiene derecho a una prórroga legal de 3 años. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, ya que de acuerdo al artículo 41 de la Ley Inquilinaria, cuando esté en curso la prórroga legal y el arrendatario esté solvente en sus obligaciones, no se admitirán demandas de cumplimiento. Al contestar el fondo niega, rechaza y contradice la demanda en todas sus partes. Admite su condición de inquilino, la cual deviene del contrato objeto del inmueble cuyo desalojo se pretende, el cual, según sus dichos es a tiempo determinado. Admite que el arrendador original, le remitió comunicación, pero la misma se hizo en contravención al artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que no se realizó de forma auténtica. Señala que la actora compró el inmueble luego de haber transcurrido los 180 días, siguientes al ofrecimiento. Arguye que la demandante pretendió que le hiciera entrega del inmueble en un plazo de 60 días, violándole la prórroga legal a que tiene derecho, lo que no aceptó. Señala estar solvente en sus obligaciones, reservándose el derecho de accionar contra la actora. Pide se declare sin lugar la demanda y se ratifique por este tribunal el derecho a la prórroga legal.

III

En el lapso de pruebas la parte demandante hizo valer los documentos acompañados al libelo de demanda.

IV

Establecidos los términos en que quedó planteada la controversia este tribunal observa:

P U N T O S P R E V I O S

D E L A C U E S T I Ó N P R E V I A C O N T E N I D A E N E L

O R D I N A L 6º D E L A R T Í C U L O 346 D E L

C Ó D I G O D E P R O C E D I M I E N T O C I V I L

Opone el demandado la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código Adjetivo, basado en que la parte actora infringió lo dispuesto en el numeral 5 del artículo 340 eiusdem al no indicar en el libelo de demanda la causal o fundamento de derecho en que sustenta su petitorio.

Observa quien decide que el numeral 5 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, establece la obligatoriedad que tiene el actor, de realizar una relación de los hechos y los fundamentos de derecho con las pertinentes conclusiones.

En el presente caso del libelo de demanda se infiere con meridiana claridad que la actora demanda el desalojo del inmueble arrendado, basada en la necesidad que dice tener en ocuparlo, invocando el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Es necesario advertir que si bien es cierto que la accionante transcribió el texto íntegro del señalado artículo 34, no es menos cierto que resaltó el literal b) de dicho artículo, el cual se contrae al motivo por el que demanda al arrendatario, es decir, la necesidad que el propietario tiene de ocupar el inmueble, todo lo cual conlleva a concluir que cumplió la actora con la carga que le impone el artículo 340 supra señalado y más específicamente el numeral 5º invocado como violado por lo que la cuestión previa de defecto de forma ha de ser declarada sin lugar. Así se declara.

D E L A C U E S T IÓ N P R E V I A C O N T E N I D A E N E L O R D I N A L 7º D E L A R T Í C U L O 3 4 6 D E L

C Ó D I G O A D J E T I V O

Opone el accionado la cuestión previa contenida en el numeral 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente, basado en que ocupa el inmueble en virtud de un contrato a tiempo determinado desde hace 11 años y 6 meses, por lo que está pendiente la prórroga legal de 3 años.

Sobre tal cuestión, el Dr. O.P.T. señala que desde el punto de vista técnico jurídico el vocablo condición, en su sentido estricto, significa todo acontecimiento futuro e incierto del cual depende la eficacia de un acto jurídico, de lo cual se deriva que se permite al demandado promover la cuestión previa de “condición pendiente” únicamente en aquellos casos en los cuales la obligación cuyo cumplimiento exige la parte actora sea una “obligación condicional”, es decir, aquella cuya existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto. Para emplear las palabras del artículo 1197 del Código Civil: la excepción sólo procede frente a obligaciones condicionales y es declarada con lugar cuando la condición se encuentre en estado de dependencia.

La cuestión previa bajo estudio, es de aquellas que afectan el derecho deducido en el proceso pues supedita la pretensión al cumplimiento de cierta condición, pues queda afectada la pretensión pero sólo temporalmente y, cuando se dice que ella afecta la pretensión, es aquella que emana del derecho del actor, no del derecho del demandado. En consecuencia, para prosperar la defensa alegada, es necesario que la condición pendiente afecte el derecho del actor. En el caso que nos ocupa, el derecho de demandar el desalojo del inmueble.

En el presente caso, si como lo afirma el demandado el contrato es a tiempo determinado y como consecuencia de ello ha de dejarse transcurrir la prórroga legal, entonces no es la existencia de una condición pendiente lo que afecta en todo caso el derecho del actor, sino la existencia misma del contrato de arrendamiento, lo cual es materia de fondo. Así se precisa.

Por otra parte debe estar identificada la condición pendiente a la cual está subordinado el ejercicio del derecho en juicio, bien en el instrumento que contenga las manifestaciones de las partes, es decir, que establezca el vínculo obligatorio sometido al conocimiento del juez, o en la ley, pues de otro modo se pudiera incurrir en imprecisiones que consistieran en algún pronunciamiento de fondo, lo que en modo alguno, es materia de la cuestión previa. Ellos son motivos suficientes para declarar, como en efecto se declara, sin lugar la cuestión previa propuesta por el demandado, ya que lo alegado fue la existencia de una condición o plazo pendiente que supeditaría en todo caso la existencia del derecho del demandado y no el derecho del actor a pedir el desalojo del inmueble. Así se declara.

D E L A P R O H I B I C I Ó N D E L A L E Y D E

A D M I T I R LA A C C I Ó N P R O P U E S T A

Opone la demandada la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, e indica que conforme lo previsto en el artículo 41 de la Ley Inquilinaria, cuando se encuentre en curso la prórroga legal, no se admitirán acciones de cumplimiento de contrato por vencimiento de término, por lo que al encontrase solvente en sus obligaciones la presente demanda no debió admitirse.

Al respeto considera esta sentenciadora que el precepto legal estipulado en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contiene dos disposiciones: la primera se refiere a los casos en que la ley niega la acción, por no reconocer la existencia misma del derecho que en ella se pretende deducir; de lo que es ejemplo el artículo 1.801 del Código Civil, que niega la acción para reclamar lo que se ha ganado en juego de suerte o azar, o en una apuesta; la segunda se refiere a los casos en que la ley reconoce en principio la existencia de la acción, pero sujeta su enjuiciamiento a algún requisito o condición que no se ha cumplido, como sería la demanda de divorcio si no se funda en alguna de las causales del artículo 185 del mismo Código o como la propia parte señala cuando estuviere en curso la prórroga legal que no podrán admitirse acciones por cumplimiento de contrato por vencimiento del término.

En el presente caso la parte demandada ha afirmado que el contrato es a tiempo determinado y la parte actora ha accionado por desalojo, conforme el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma aplicable a los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado. Ello permite concluir sin mayor análisis que la acción incoada no lo fue por cumplimiento por vencimiento de término, debiendo el juez revisar si se encuentra en curso una prórroga legal, a fin de inadmitir la demanda, ya que se trata, -como se señaló- de una acción de desalojo, norma aplicable a los contratos sin determinación de tiempo a los cuales no le es aplicable el artículo 34 señalado, contentiva de la prórroga legal. Así se precisa.

No obstante lo anterior, debe quien decide analizar la cláusula contractual que regula la duración del contrato, a fin de establecer si estamos en presencia de un contrato determinado o indeterminado y establecer la procedencia o no de la acción de desalojo fundamentada en la necesidad de ocupar el inmueble por parte de su propietario.

Así tenemos que la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento aceptado por ambas partes, el cual cursa a los autos a los folios 24 al 29 y al que se le atribuye el valor que le confiere el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, establece:

El término de duración del presente contrato será de seis (6) meses fijo, contados a partir del Primero (sic) (1ro.) de marzo de 1.998 hasta el 31 de julio de 1.998, no estando ninguna de las partes obligados (sic) a efectuar notificación alguna, por estar taxitamente (sic) establecido en este Contrato (sic), debiendo el inquilino entregar el inmueble a esa fecha en perfectas condiciones y totalmente desocupado

.

De la cláusula transcrita se evidencia palmariamente que las partes contrataron por seis meses, sin posibilidad de prórroga automática, por lo que el contrato, a pesar de haber establecido las partes que vencía el 31 de julio, es evidente que los seis meses precluían el 31 de agosto. Sin embargo independientemente de ello, vencido el contrato se mantuvo al arrendatario en el uso y goce de la cosa con la venia del arrendador, por lo que operó la tácita reconducción establecida en el artículo 1600 del Código Civil, esto es, que el contrato se rige por todo lo dispuesto en los contratos a tiempo indeterminado. Así se resuelve.

Establecido que el contrato es a tiempo indeterminado no goza el arrendatario del beneficio de la prórroga legal, siendo procedente la acción de desalojo incoada, debiendo declararse sin lugar la cuestión previa atinente a la prohibición de la ley de admitir la acción. Así se declara.

D E L F O N D O

Fundamenta la actora su acción en el literal b) del artículo 34 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dispone:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble…..

…(omissis)…

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos…

. (Negrilla del Tribunal).

Trajo el apoderado actor contrato de arrendamiento, suscrito entre el ciudadano G.G.A. y el ciudadano C.A.S., el cual es plenamente reconocido por el accionado, por ende se le atribuye a tal instrumento el valor que le confiere el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, no siendo un hecho controvertido la relación locativa que une a las partes en litigio y que de acuerdo a lo valorado supra es a tiempo indeterminado. Así se establece.

Acompañó asimismo la actora copia del documento de propiedad del inmueble ubicado en la Urbanización La Florida, objeto del contrato de arrendamiento cuyo desalojo se pretende. De dicho instrumento se evidencia que el apartamento ocupado por el demandado, pertenece a la ciudadana G.L.C., aquí demandante. A tal instrumento, al tratarse de las copias señaladas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le atribuye pleno valor, constatándose que para la fecha de adquisición del inmueble ya el arrendatario ocupaba el bien. Así se establece.

Aporta ejemplar sin firmas de supuesto compromiso de entrega del inmueble, instrumento al que no se le atribuye valor alguno al no estar suscrito por el demandado y no ser oponible a éste. Así se resuelve.

Respecto al documento de propiedad de un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Hacienda Humbolt, al mismo se le atribuye el valor que le otorga el artículo 429 del Código Adjetivo, infiriéndose de tal instrumento que el apartamento B-7-& pertenece a la ciudadana C.A.L.d.B.. Dicho instrumento nada aporta respecto de la necesidad aducida por la demandada. Así se precisa.

En cuanto a los estados de cuenta emanados del Banco Mercantil, Movilnet y Banco Provincial, de los mismos sólo puede inferirse que a la actora le remiten tales comunicaciones al inmueble ubicado en el Conjunto Residencial hacienda Humbolt, Torre B, piso 7, Apto 7-6, Calle final Atabapo, Valle Abajo Caracas, dirección que coincide con la del inmueble adquirido por la ciudadana C.A. LEÓN de BRAVO. Sin embargo ello no demuestra que la actora habite en el referido inmueble como afirma y como consecuencia de ello necesite el inmueble que el demandado ocupa en calidad de arrendatario el cual le pertenece. Así se decide.

Sostiene la actora que vive arrimada en el apartamento de su hermana ubicado en la Urbanización Valle Abajo, y necesita ocupar el inmueble arrendado al ciudadano C.S., correspondiéndole a ésta probar la necesidad aducida.

Así las cosas pasa el Tribunal a analizar si tal circunstancia fue probada por la accionante en desalojo, constatando que la accionante se limitó a aportar los documentos que ya fueran valorados supra.

De tales documentos no se evidencia en modo alguno la necesidad aducida, puesto que el hecho de que los recibos de sus tarjetas y teléfono le sean remitidos al inmueble propiedad de su hermana, no envuelve per se el hecho de que allí viva la accionante. Así se establece.

Si bien es cierto que el propietario tiene derecho a reclamar su vivienda para habitarla, pues la limitación y preferencia del inquilino ocupante del inmueble, no llega al extremo de desnaturalizar el derecho de propiedad, no es menos cierto que tales afirmaciones deben ser probadas; y, en el lapso de pruebas no demostró la parte actora que viva “arrimada” en el apartamento propiedad de su hermana y menos aun la necesidad de ocupar el inmueble arrendado. Así se resuelve.

El derecho de propiedad está consagrado en la Constitución y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino; sin embargo, la demostración de la titularidad de la propiedad y la sola manifestación por parte del actor de que desea el inmueble arrendado no es prueba suficiente para demostrar la necesidad alegada, resultando evidente que la demandante-propietaria, no demostró la necesidad aducida. Así se decide.

Es necesario para esta juzgadora precisar que demandado el desalojo de un inmueble con base en la necesidad del demandante para ocuparlo, es indispensable que éste pruebe tales hechos. Circunstancia esta que no fue acreditada conforme a la ley, es decir, no consta en autos la necesidad que dice la demandante tiene de ocupar el inmueble.

Adicionalmente cabe destacar que ha establecido de manera reiterada la jurisprudencia que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar si no se demuestra.

No existiendo plena prueba de los hechos alegados por la actora, debe este Tribunal con base en lo dispuesto en el artículo 254 del Código Adjetivo declarar SIN LUGAR LA PRESENTE ACCIÓN. Así se declara.

Respecto de los alegatos del demandado en el sentido que la oferta de venta no se le hizo por documento auténtico y la negociación a la actora se materializó luego de transcurridos 180 días, nada tiene este tribunal que decidir al respecto, puesto que si el demandado quería desvirtuar tal operación y hacer valer su derecho de retracto ha debido reconvenir a la actora, a fin de que ésta pudiese, en caso de admitirse la reconvención defenderse de tal pretensión; y, al no haberlo hecho en tales términos tales defensas son desechadas por quien decide. Así se establece.

V

Por las razones expuestas, este Juzgado, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR las cuestiones previas contenidas en los ordinales, 6º, 7º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por la parte demandada.

SEGUNDO

Se desechan los alegatos del demandado de que la oferta de venta no se hizo en forma auténtica y la venta se materializó pasados los 180 días al no haber propuesto tales pretensiones por vía reconvencional, a fin de que la actora se defendiera.

TERCERO

SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO ha incoado la ciudadana G.L.C., contra el ciudadano C.A.S., ambas partes identificadas al inicio de este fallo.

Por cuanto no ha habido vencimiento total ante la improcedencia de las cuestiones previas y el alegato de falta de notificación auténtica y protocolización de la venta luego de transcurridos los 180 días establecidos en la Ley Inquilinaria, no ha lugar a costas, conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese. Regístrese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de octubre del año dos mil nueve (2009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

La Juez.

M.R.M.C.

La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.

En la misma fecha de hoy, 22-10-2009, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia siendo la 1:35 p.m.

La Secretaria.

Exp. AP11-V-2009-000810