Decisión nº 1 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 7 de Diciembre de 2009
| Fecha de Resolución | 7 de Diciembre de 2009 |
| Emisor | Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Jose Daniel Pereira |
| Procedimiento | Apelacion |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Expediente Nº 5.892
PARTE DEMANDANTE:
G.L.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 3.858.718.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:
F.L.R.G., abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 33.494.
PARTE DEMANDADA:
C.A.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.813.098; asistido por la abogada G.A.A.B., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 122.805.
MOTIVO:
APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EL 22 DE OCTUBRE DEL 2009 POR EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE DESALOJO.
Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior conocer de la presente causa a los fines de resolver el recurso de apelación interpuesto en fecha 26 de octubre del presente año, por el abogado F.R. en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana G.L.C., contra la sentencia dictada el 22 de octubre del 2009 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la acción de DESALOJO incoada por la ciudadana G.L.C. contra el ciudadano C.A.S..
El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante auto del 5 de noviembre del 2009, razón por la cual se remitió el expediente al Juez Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
El expediente se recibió en esta alzada el 11 de noviembre del 2009 y por auto del 13 del mismo mes y año se le dio entrada y se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.
En fecha 16 de noviembre del 2009, el abogado F.R., consignó escrito de alegatos constante de veintiún folios y dos anexos.
Siendo la oportunidad para decidir, el tribunal procede a ello, con arreglo a la narración y razonamientos seguidamente expuestos:
Se inició el presente proceso mediante demanda presentada ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas por el abogado F.R., actuando en representación de la parte actora según instrumento poder que obra en autos.
Los hechos relevantes son los siguientes:
Que consta de documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 19 de junio del 2008, bajo el Nro. 9, Tomo 23, Protocolo Primero, que los ciudadanos G.G.A. y C.A.V. de GONZÁLEZ le dieron en venta a su mandante un inmueble constituido por un apartamento, identificado con el número 15, del edificio denominado “Residencias Los Geranios”, ubicado en la urbanización La Florida, calle Los Granados; parroquia El Recreo del Municipio Libertador, el cual tiene un área de ciento sesenta y cuatro metros cuadrados con catorce decímetros cuadrados (164,14 Mts2).
Que el precio de la venta fue pagado a los vendedores con un crédito hipotecario que le hiciera la fundación Fondo de Jubilaciones y Pensiones del Personal Docente y de Investigación de la Universidad Central de Venezuela (FONJUCV), a la que pertenece su mandante en su condición de jubilada de la mencionada Universidad.
Que el referido inmueble se encuentra ocupado desde el 1º de mayo de 1998 por el arrendatario C.A.S., a quien se le ofreció en primer lugar la preferencia ofertiva para la adquisición del inmueble, derecho éste que no ejerció.
Que el arrendatario hizo introducir a la hoy propietaria del inmueble, ante la Notaría Duodécima del Municipio Libertador, un documento de compromiso donde aquél se obligaba a entregar el inmueble, y que posteriormente se negó a firmar.
Que su mandante, de sesenta años de edad, no posee vivienda y vive arrimada desde hace años en casa de la hermana, junto con dos familiares más, tal como consta de facturación de tarjetas de crédito, telefonía celular y estados de cuenta, domiciliados en la dirección del inmueble de la hermana.
Como fundamentos de derecho, invocó lo dispuesto en los artículos 33 y 34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyos textos transcribe.
Por lo expuesto, demandó al ciudadano C.A.S. para que conviniera, o a ello fuera condenado, en lo siguiente:
PRIMERO: En el desalojo y consecuencial entrega material a mi mandante del inmueble constituido por un (1) apartamento destinado para vivienda principal identificado con el Nro. 15, el cual forma parte del Edificio denominado “Residencias Los Geranios”, ubicado en la urbanización La Florida, calle Los Granados, en jurisdicción de la Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Federal, hoy Distrito Capital, y cuyos linderos, medidas y demás determinaciones fueron transcritos anteriormente en el presente escrito libelar y doy aquí por reproducidos.
SEGUNDO: En el pago de los costos y costas que ocasione el proceso que aquí se inicia hasta su total terminación y mis honorarios profesionales como Abogado
.
Junto con la demanda, el apoderado actor consignó los siguientes recaudos: 1) marcado “A”, original de instrumento poder que acredita su representación como apoderado judicial de la demandante; 2) marcada “B”, copia certificada del documento contentivo del contrato de compra venta celebrado entre G.G.A., C.A.V. de GONZÁLEZ y G.L.C., protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital el día 19 de junio de 2008, bajo el Nº 39, Tomo 23, Protocolo 1º; 3) marcado “C”, original del contrato de arrendamiento privado celebrado entre G.G.A. y C.A.S.; 4) marcado “D”, original de carta de preferencia ofertiva de fecha 26 de octubre del 2007, remitida por G.G.A. al ciudadano C.A.S.B.; 5) marcado “E”, original de redacción de documento de entrega material consignado ante la Notaría Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, retirado sin firma de las partes; 6) marcada “F”, copia fotostática de la cédula de identidad de G.L.C.; 7) marcado “G”, contrato de compra venta celebrado entre INVERSIONES NEWCASTLE 4.000 C.A y C.A.L.d.B., protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal el 20 de diciembre de 1999; 8) marcados “I”, “J” y “K”, estados de cuenta de tarjeta de Crédito Master Card del Banco Mercantil, perteneciente a la actora; 9) marcado “L”, estado de cuenta de telefonía celular “Movilnet”, a nombre de G.L.C.; marcado “M”, detalles de movimientos de la Cuenta Corriente del Banco Provincial perteneciente a la demandante.
Admitida la demanda el 7 de julio del 2009, se ordenó el emplazamiento del demandado C.A.S. para que compareciera al segundo día de despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda.
En fecha 30 de septiembre del 2009, el ciudadano C.A.S., asistido de abogado, presentó escrito mediante el cual opuso las cuestiones previas contempladas en los ordinales 6º, 7º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referidas, la primera, al “defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos del 340”; la segunda, a “la existencia de una condición o plazo pendiente...”, y la última, a “la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta”. Igualmente contestó la demanda, así:
a.- Negó, rechazó y contradijo los argumentos de la “temeraria” acción de desalojo así como del sustento legal invocado.
b.- Ratificó su condición de arrendatario del bien inmueble objeto de la acción de desalojo, señalando haber suscrito con el antiguo propietario en fecha 1 de marzo de 1998 un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual se ha mantenido vigente hasta la presente fecha, por lo que la relación arrendaticia, dice, tiene una vigencia ininterrumpida de once años.
c.- Adujo que el antiguo propietario arrendador en fecha 5 de noviembre del 2007 le envió correspondencia privada a su domicilio, ofertando el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, pero que dicha notificación no se efectuó por documento auténtico, tal como lo exige el artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
d.- Que la parte actora G.L.C., adquirió el inmueble por venta efectuada por el anterior propietario G.G.A. según documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 19 de junio del 2008, y que la operación de compra venta se perfeccionó en un lapso mayor de ciento ochenta días siguientes al ofrecimiento no auténtico del derecho de preferencia ofertiva, tal como lo establece el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
e.- Que la parte demandante G.L.C., quien se acredita la titularidad y legitimación del inmueble, a través de llamada telefónica le informó acerca de la enajenación del inmueble y le solicitó que debía otorgar un documento auténtico, el cual le obligaba a desocupar el inmueble en un plazo de sesenta (60) días, en manifiesta contravención al beneficio de prórroga legal previsto en el artículo 38 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
f.- Que de conformidad con el mencionado artículo, se acogía a la prórroga legal.
g.- Que ha cumplido en forma cabal con sus obligaciones como arrendatario y con el pago de los cánones de arrendamiento del inmueble, los cuales son acreditados mensualmente en la cuenta de la ciudadana G.L.C..
En la oportunidad probatoria, sólo la parte demandada promovió e hizo valer los documentos consignados con el libelo de demanda.
Por auto de fecha 20 de octubre del 2009, el tribunal admitió las pruebas ofrecidas por la actora por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 22 de octubre del 2009, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia definitiva, cuyo dispositivo reza:
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Sin lugar las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º, 7º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por la parte demandada. SEGUNDO: Se desechan los alegatos del demandado de que la oferta de venta no se hizo en forma auténtica y la venta se materializó pasados los 180 días al no haber propuesto tales pretensiones por vía reconvencional, a fin de que la actora se defendiera. TERCERO: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO ha incoado la ciudadana G.L.C. contra el ciudadano C.A.S. ambas partes identificadas al inicio de este fallo. Por cuanto no ha habido vencimiento total ante la improcedencia de las cuestiones previas y el alegato de falta de notificación auténtica y protocolización de la venta luego de transcurridos los 180 días establecidos en la Ley Inquilinaría, no ha lugar a costas, conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil
(copia textual).
En virtud de la apelación de la parte demandante y del principio quantum appellatum tantum devolutum, a esta instancia revisora concierne examinar el fondo del litigio y determinar si actuó ajustada a derecho la sentenciadora de primer grado al decidir en la forma en que lo hizo.
Lo anterior constituye, a juicio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteado el asunto a dilucidar en esta oportunidad.
MOTIVOS PARA DECIDIR
Señaló el apoderado actor en el escrito libelar, que su representada adquirió de los ciudadanos G.G.A. y C.A.V. de GONZÁLEZ, según documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 19 de junio del 2008, un inmueble destinado a vivienda principal, constituido por un (1) apartamento, identificado con el número 15, del edificio denominado “Residencias Los Geranios”, ubicado en la urbanización La Florida, calle Los Granados; parroquia El Recreo del Municipio Libertador, a través de un crédito hipotecario que le hiciera la “FUNDACIÓN FONDO DE JUBILACIONES Y PENSIONES DEL PERSONAL DOCENTE Y DE INVESTIGACIÓN DE LA UNIVERSIDAD CENTRAL DE VENEZUELA”; que antes de la adquisición del inmueble, el mismo se encontraba ocupado por el ciudadano C.A.S., bajo la figura de arrendamiento, a quien el antiguo propietario le otorgó el derecho de preferencia para que, en primer lugar, y con preferencia a cualquier tercero, pudiera adquirir el inmueble, derecho que no fue ejercido por éste.
También puntualiza, que su representada es una persona jubilada de sesenta años de edad, que no posee vivienda, que vive prácticamente arrimada en casa de su hermana C.A.L.d.B.; tal como consta de las tarjetas de crédito Master Card, facturación de telefonía celular y cuenta corriente del Banco Provincial C.A, domiciliadas en la dirección del inmueble de la hermana.
Por su lado, el demandado, asistido de la profesional del derecho G.A.A., si bien rechazó y contradijo los hechos invocados por la parte actora, tal contradicción la formuló de la siguiente manera:
Que había suscrito con el antiguo propietario del inmueble un contrato de arrendamiento a tiempo determinado desde 1 de marzo de 1998, el cual se ha mantenido vigente ininterrumpidamente desde hace once años; que la notificación ofertiva no se efectuó por documento auténtico; y que la operación de compra venta se perfeccionó en un lapso mayor de ciento ochenta días siguientes al ofrecimiento no auténtico realizado por el propietario para el perfeccionamiento del derecho de preferencia; que de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se acogía a la prórroga legal para seguir ocupando el inmueble.
De lo antes comentado se evidencia que la existencia de la relación arrendaticia no es un punto controvertido, por lo tanto corresponde examinar tan solo el alegato de determinación formulado por el demandado.
Para decidir, se observa:
Cursa a los folios 24 al 30, el documento privado contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre el antiguo propietario arrendador G.G.A. y el arrendatario C.A.S., el cual establece en la cláusula cuarta.
El término de duración del presente contrato será de seis (6) meses fijo, contados a partir del primero (1ro) de marzo de 1.998 hasta el 31 de julio de 1.998, no estando ninguna de las partes obligados a efectuar notificación alguna, por estar taxitamente establecido en este contrato debiendo el inquilino entregar el inmueble a esa fecha en perfectas condiciones y totalmente desocupado
(copia textual).
Prevé el artículo 1.600 del Código Civil, lo siguiente:
Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo
.
Interpreta el tribunal, siguiendo el espíritu de esta norma, que se presume renovado el contrato de arrendamiento (tácita reconducción), cuando a la expiración del tiempo fijado, el arrendatario queda en posesión de la cosa arrendada en virtud de un consentimiento sobreentendido del arrendador. En el caso de especie, claramente se evidencia que el arrendador dejó al arrendatario en posesión de la cosa arrendada al vencimiento del término así como de su prórroga legal, lo que denota que operó la tácita reconducción, por tanto, se tiene el presente contrato como aquellos sin determinación de tiempo. Así se decide.
En cuanto al alegato que esgrime la demandada en el escrito de contestación referido al hecho de que el perfeccionamiento del contrato de venta entre el antiguo propietario y la hoy demandante G.L.C. se produjo en un lapso mayor de ciento ochenta días, es de observar que dicha cuestión corresponde a una materia distinta como lo es el retracto legal, la cual debe ventilarse en un proceso distinto, en consecuencia esta alzada desestima tal defensa. Así se declara.
Arguye el apoderado actor en su escrito de “informes” presentado en esta alzada, que la recurrida infringió los artículos 12 y 243, ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, por haber incurrido en incongruencia positiva, al decidir que “todos y cada uno de los instrumentos que acompañé al libelo de demanda, no demuestran la necesidad que tiene mi mandante de ocupar el inmueble por ella adquirido, siendo que nunca fue alegado por el demandado de manera específica ni trajo nada al proceso para desvirtuar lo alegado por mi mandante, y solo(sic) se limitó a demostrar su condición de arrendatario y su supuesto Derecho de Preferencia ”.
Al respecto hay que señalar, que cursa a los folios 55 al 59, escrito de contestación donde el demandado negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho.
La contradicción genérica mantiene la carga de la prueba en cabeza del demandante y la actividad del sentenciador queda limitada a resolver si el actor ha demostrado o no plenamente los extremos de su acción y consecuencialmente si ésta resulta fundada o infundada. Por otro lado, ha sido principio reconocido por la doctrina y por la jurisprudencia, que cuando el demandado en el acto de la contestación rechaza los hechos de la demanda, no pone sobre sí la carga de la prueba, la cual incumbe a quien alega un hecho, sea demandante o demandado, no al que niega; por ello, no tiene razón el apoderado actor cuando atribuye a la sentenciadora a quo haber infringido los artículos 12 y 243, ordinal 5º eiusdem, por haber incurrido en incongruencia positiva, pues, habiendo contestado el demandado en los términos señalados, no tenía porque discriminar su contradicción, es decir, no tenía porque contradecir uno por uno los hechos libelados, por consiguiente, habiendo determinado el tribunal de primer grado que la demandante no probó el hecho fundante de la pretensión, concretamente, que no había acreditado su necesidad de ocupar el inmueble, desde luego que no tenía más alternativa que desechar la demanda, sin incurrir por ello en el vicio de incongruencia delatado.
Determinado lo anterior, corresponde a esta alzada pronunciarse acerca de la procedencia o no de la acción de desalojo fundamentada en la causal contenida en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la necesidad urgente de ocupar el inmueble.
Para decidir, se observa:
Los requisitos establecidos por la ley para la procedencia del desalojo, son: a) La existencia de la relación contractual a tiempo indeterminado; b) La cualidad de propietario del accionante sobre el inmueble arrendado y c) la necesidad del propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, de ocupar el inmueble.
Respecto al primer requisito, quedó demostrado que la mencionada relación contractual es a tiempo indeterminado.
En relación con el segundo requisito, la accionante probó su cualidad de titular del inmueble arrendado; pues tal carácter consta del documento de propiedad protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 19 de junio del 2008 (folios 16 al 23), quedando de esta forma acreditado el segundo de dichos requisitos.
En cuanto al último extremo legal, la alzada comparte el parecer del tribunal a quo en el sentido de que la necesidad de ocupar el inmueble no fue debidamente acreditada, puesto que los únicos elementos de convicción que guardan una relativa pertinencia con la causal en cuestión, en cuanto aparecen dirigidos a una dirección que según la actora corresponde a una vivienda perteneciente a su hermana C.A.L.d.B., dando a entender que convive con ésta, como son los estados de cuenta de las tarjetas de crédito Master Card; de telefonía celular y de la cuenta Bancaria del Banco Provincial C.A., a nombre de la actora, los mismos estructuran documentos privados emanados de terceros, los cuales no fueron ratificados en el curso del procedimiento, lo que los deja desprovistos de todo mérito probatorio, según lo prevenido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
A fin de cumplir con el principio de exhaustividad de la sentencia, pasa el juzgador a a.l.d.p. aportadas por la demandante, no valoradas hasta ahora.
En cuanto a la copia fotostática de la cédula de identidad de la ciudadana G.L.C., sólo prueba la identidad de la mencionada ciudadana, así como la edad; empero, tal hecho nada aporta al tema controvertido, por lo que esta alzada le resta valor probatorio.
Respeto al documento de propiedad del apartamento identificado con el número B-7-6 del edificio “B” del “Conjunto Residencial Hacienda Humboldt”, perteneciente a C.A.L.d.B., el mismo no demuestra en modo alguno que la demandante habite en dicho inmueble, por lo tanto, nada aporta a favor de la pretensión deducida por la actora.
En lo referente a la carta de preferencia ofertiva de fecha 26 de octubre del 2007, remitida por G.G.A. al ciudadano C.A.S.B., sólo prueba que se le ofreció en venta al inquilino el inmueble de marras, sin embargo, este hecho no tiene ninguna otra relevancia, por consiguiente el tribunal no le atribuye eficacia probatoria alguna.
En cuanto al documento de entrega material consignado ante la Notaría Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, se trata evidentemente de un instrumento no oponible al demandado, pues, no proviene de éste, lo que le resta toda eficacia probatoria.
Hechas las consideraciones anteriores, queda patentizado claramente que la parte actora no cumplió con la carga de probar su necesidad de ocupar el inmueble, por lo que es forzoso para este tribunal desestimar la demanda de desalojo, y ratificar la apelada, pues, de acuerdo con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella…”, y así se resolverá en el dispositivo de este fallo.
DECISIÓN
Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la Ley, declara: 1.- SIN LUGAR la demanda de desalojo incoada por G.L.C. contra el ciudadano C.A.S.. 2.- SIN LUGAR el recurso de apelación intentado por el abogado F.R.G., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada el 22 de octubre del 2009 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Queda CONFIRMADO el fallo apelado.
De conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se imponen las costas del proceso a la parte apelante.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los 7 días del mes de diciembre del 2009. Años 197° y 148°.
EL JUEZ
JOSÉ DANIEL PEREIRA MEDINA
LA SECRETARIA,
ABG. E.R.G.
En la misma fecha 7 de diciembre del 2009, siendo las________se publicó y registró la anterior decisión constante de trece (13) páginas.
LA SECRETARIA,
ABG. E.R.G.
EXP. 5892.
JDPM/Carmen.
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Expediente Nº 5.892
PARTE DEMANDANTE:
G.L.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 3.858.718.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:
F.L.R.G., abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 33.494.
PARTE DEMANDADA:
C.A.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.813.098; asistido por la abogada G.A.A.B., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 122.805.
MOTIVO:
APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EL 22 DE OCTUBRE DEL 2009 POR EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE DESALOJO.
Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior conocer de la presente causa a los fines de resolver el recurso de apelación interpuesto en fecha 26 de octubre del presente año, por el abogado F.R. en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana G.L.C., contra la sentencia dictada el 22 de octubre del 2009 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la acción de DESALOJO incoada por la ciudadana G.L.C. contra el ciudadano C.A.S..
El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante auto del 5 de noviembre del 2009, razón por la cual se remitió el expediente al Juez Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
El expediente se recibió en esta alzada el 11 de noviembre del 2009 y por auto del 13 del mismo mes y año se le dio entrada y se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.
En fecha 16 de noviembre del 2009, el abogado F.R., consignó escrito de alegatos constante de veintiún folios y dos anexos.
Siendo la oportunidad para decidir, el tribunal procede a ello, con arreglo a la narración y razonamientos seguidamente expuestos:
Se inició el presente proceso mediante demanda presentada ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas por el abogado F.R., actuando en representación de la parte actora según instrumento poder que obra en autos.
Los hechos relevantes son los siguientes:
Que consta de documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 19 de junio del 2008, bajo el Nro. 9, Tomo 23, Protocolo Primero, que los ciudadanos G.G.A. y C.A.V. de GONZÁLEZ le dieron en venta a su mandante un inmueble constituido por un apartamento, identificado con el número 15, del edificio denominado “Residencias Los Geranios”, ubicado en la urbanización La Florida, calle Los Granados; parroquia El Recreo del Municipio Libertador, el cual tiene un área de ciento sesenta y cuatro metros cuadrados con catorce decímetros cuadrados (164,14 Mts2).
Que el precio de la venta fue pagado a los vendedores con un crédito hipotecario que le hiciera la fundación Fondo de Jubilaciones y Pensiones del Personal Docente y de Investigación de la Universidad Central de Venezuela (FONJUCV), a la que pertenece su mandante en su condición de jubilada de la mencionada Universidad.
Que el referido inmueble se encuentra ocupado desde el 1º de mayo de 1998 por el arrendatario C.A.S., a quien se le ofreció en primer lugar la preferencia ofertiva para la adquisición del inmueble, derecho éste que no ejerció.
Que el arrendatario hizo introducir a la hoy propietaria del inmueble, ante la Notaría Duodécima del Municipio Libertador, un documento de compromiso donde aquél se obligaba a entregar el inmueble, y que posteriormente se negó a firmar.
Que su mandante, de sesenta años de edad, no posee vivienda y vive arrimada desde hace años en casa de la hermana, junto con dos familiares más, tal como consta de facturación de tarjetas de crédito, telefonía celular y estados de cuenta, domiciliados en la dirección del inmueble de la hermana.
Como fundamentos de derecho, invocó lo dispuesto en los artículos 33 y 34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyos textos transcribe.
Por lo expuesto, demandó al ciudadano C.A.S. para que conviniera, o a ello fuera condenado, en lo siguiente:
PRIMERO: En el desalojo y consecuencial entrega material a mi mandante del inmueble constituido por un (1) apartamento destinado para vivienda principal identificado con el Nro. 15, el cual forma parte del Edificio denominado “Residencias Los Geranios”, ubicado en la urbanización La Florida, calle Los Granados, en jurisdicción de la Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Federal, hoy Distrito Capital, y cuyos linderos, medidas y demás determinaciones fueron transcritos anteriormente en el presente escrito libelar y doy aquí por reproducidos.
SEGUNDO: En el pago de los costos y costas que ocasione el proceso que aquí se inicia hasta su total terminación y mis honorarios profesionales como Abogado
.
Junto con la demanda, el apoderado actor consignó los siguientes recaudos: 1) marcado “A”, original de instrumento poder que acredita su representación como apoderado judicial de la demandante; 2) marcada “B”, copia certificada del documento contentivo del contrato de compra venta celebrado entre G.G.A., C.A.V. de GONZÁLEZ y G.L.C., protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital el día 19 de junio de 2008, bajo el Nº 39, Tomo 23, Protocolo 1º; 3) marcado “C”, original del contrato de arrendamiento privado celebrado entre G.G.A. y C.A.S.; 4) marcado “D”, original de carta de preferencia ofertiva de fecha 26 de octubre del 2007, remitida por G.G.A. al ciudadano C.A.S.B.; 5) marcado “E”, original de redacción de documento de entrega material consignado ante la Notaría Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, retirado sin firma de las partes; 6) marcada “F”, copia fotostática de la cédula de identidad de G.L.C.; 7) marcado “G”, contrato de compra venta celebrado entre INVERSIONES NEWCASTLE 4.000 C.A y C.A.L.d.B., protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal el 20 de diciembre de 1999; 8) marcados “I”, “J” y “K”, estados de cuenta de tarjeta de Crédito Master Card del Banco Mercantil, perteneciente a la actora; 9) marcado “L”, estado de cuenta de telefonía celular “Movilnet”, a nombre de G.L.C.; marcado “M”, detalles de movimientos de la Cuenta Corriente del Banco Provincial perteneciente a la demandante.
Admitida la demanda el 7 de julio del 2009, se ordenó el emplazamiento del demandado C.A.S. para que compareciera al segundo día de despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda.
En fecha 30 de septiembre del 2009, el ciudadano C.A.S., asistido de abogado, presentó escrito mediante el cual opuso las cuestiones previas contempladas en los ordinales 6º, 7º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referidas, la primera, al “defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos del 340”; la segunda, a “la existencia de una condición o plazo pendiente...”, y la última, a “la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta”. Igualmente contestó la demanda, así:
a.- Negó, rechazó y contradijo los argumentos de la “temeraria” acción de desalojo así como del sustento legal invocado.
b.- Ratificó su condición de arrendatario del bien inmueble objeto de la acción de desalojo, señalando haber suscrito con el antiguo propietario en fecha 1 de marzo de 1998 un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual se ha mantenido vigente hasta la presente fecha, por lo que la relación arrendaticia, dice, tiene una vigencia ininterrumpida de once años.
c.- Adujo que el antiguo propietario arrendador en fecha 5 de noviembre del 2007 le envió correspondencia privada a su domicilio, ofertando el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, pero que dicha notificación no se efectuó por documento auténtico, tal como lo exige el artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
d.- Que la parte actora G.L.C., adquirió el inmueble por venta efectuada por el anterior propietario G.G.A. según documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 19 de junio del 2008, y que la operación de compra venta se perfeccionó en un lapso mayor de ciento ochenta días siguientes al ofrecimiento no auténtico del derecho de preferencia ofertiva, tal como lo establece el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
e.- Que la parte demandante G.L.C., quien se acredita la titularidad y legitimación del inmueble, a través de llamada telefónica le informó acerca de la enajenación del inmueble y le solicitó que debía otorgar un documento auténtico, el cual le obligaba a desocupar el inmueble en un plazo de sesenta (60) días, en manifiesta contravención al beneficio de prórroga legal previsto en el artículo 38 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
f.- Que de conformidad con el mencionado artículo, se acogía a la prórroga legal.
g.- Que ha cumplido en forma cabal con sus obligaciones como arrendatario y con el pago de los cánones de arrendamiento del inmueble, los cuales son acreditados mensualmente en la cuenta de la ciudadana G.L.C..
En la oportunidad probatoria, sólo la parte demandada promovió e hizo valer los documentos consignados con el libelo de demanda.
Por auto de fecha 20 de octubre del 2009, el tribunal admitió las pruebas ofrecidas por la actora por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 22 de octubre del 2009, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia definitiva, cuyo dispositivo reza:
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Sin lugar las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º, 7º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por la parte demandada. SEGUNDO: Se desechan los alegatos del demandado de que la oferta de venta no se hizo en forma auténtica y la venta se materializó pasados los 180 días al no haber propuesto tales pretensiones por vía reconvencional, a fin de que la actora se defendiera. TERCERO: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO ha incoado la ciudadana G.L.C. contra el ciudadano C.A.S. ambas partes identificadas al inicio de este fallo. Por cuanto no ha habido vencimiento total ante la improcedencia de las cuestiones previas y el alegato de falta de notificación auténtica y protocolización de la venta luego de transcurridos los 180 días establecidos en la Ley Inquilinaría, no ha lugar a costas, conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil
(copia textual).
En virtud de la apelación de la parte demandante y del principio quantum appellatum tantum devolutum, a esta instancia revisora concierne examinar el fondo del litigio y determinar si actuó ajustada a derecho la sentenciadora de primer grado al decidir en la forma en que lo hizo.
Lo anterior constituye, a juicio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteado el asunto a dilucidar en esta oportunidad.
MOTIVOS PARA DECIDIR
Señaló el apoderado actor en el escrito libelar, que su representada adquirió de los ciudadanos G.G.A. y C.A.V. de GONZÁLEZ, según documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 19 de junio del 2008, un inmueble destinado a vivienda principal, constituido por un (1) apartamento, identificado con el número 15, del edificio denominado “Residencias Los Geranios”, ubicado en la urbanización La Florida, calle Los Granados; parroquia El Recreo del Municipio Libertador, a través de un crédito hipotecario que le hiciera la “FUNDACIÓN FONDO DE JUBILACIONES Y PENSIONES DEL PERSONAL DOCENTE Y DE INVESTIGACIÓN DE LA UNIVERSIDAD CENTRAL DE VENEZUELA”; que antes de la adquisición del inmueble, el mismo se encontraba ocupado por el ciudadano C.A.S., bajo la figura de arrendamiento, a quien el antiguo propietario le otorgó el derecho de preferencia para que, en primer lugar, y con preferencia a cualquier tercero, pudiera adquirir el inmueble, derecho que no fue ejercido por éste.
También puntualiza, que su representada es una persona jubilada de sesenta años de edad, que no posee vivienda, que vive prácticamente arrimada en casa de su hermana C.A.L.d.B.; tal como consta de las tarjetas de crédito Master Card, facturación de telefonía celular y cuenta corriente del Banco Provincial C.A, domiciliadas en la dirección del inmueble de la hermana.
Por su lado, el demandado, asistido de la profesional del derecho G.A.A., si bien rechazó y contradijo los hechos invocados por la parte actora, tal contradicción la formuló de la siguiente manera:
Que había suscrito con el antiguo propietario del inmueble un contrato de arrendamiento a tiempo determinado desde 1 de marzo de 1998, el cual se ha mantenido vigente ininterrumpidamente desde hace once años; que la notificación ofertiva no se efectuó por documento auténtico; y que la operación de compra venta se perfeccionó en un lapso mayor de ciento ochenta días siguientes al ofrecimiento no auténtico realizado por el propietario para el perfeccionamiento del derecho de preferencia; que de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se acogía a la prórroga legal para seguir ocupando el inmueble.
De lo antes comentado se evidencia que la existencia de la relación arrendaticia no es un punto controvertido, por lo tanto corresponde examinar tan solo el alegato de determinación formulado por el demandado.
Para decidir, se observa:
Cursa a los folios 24 al 30, el documento privado contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre el antiguo propietario arrendador G.G.A. y el arrendatario C.A.S., el cual establece en la cláusula cuarta.
El término de duración del presente contrato será de seis (6) meses fijo, contados a partir del primero (1ro) de marzo de 1.998 hasta el 31 de julio de 1.998, no estando ninguna de las partes obligados a efectuar notificación alguna, por estar taxitamente establecido en este contrato debiendo el inquilino entregar el inmueble a esa fecha en perfectas condiciones y totalmente desocupado
(copia textual).
Prevé el artículo 1.600 del Código Civil, lo siguiente:
Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo
.
Interpreta el tribunal, siguiendo el espíritu de esta norma, que se presume renovado el contrato de arrendamiento (tácita reconducción), cuando a la expiración del tiempo fijado, el arrendatario queda en posesión de la cosa arrendada en virtud de un consentimiento sobreentendido del arrendador. En el caso de especie, claramente se evidencia que el arrendador dejó al arrendatario en posesión de la cosa arrendada al vencimiento del término así como de su prórroga legal, lo que denota que operó la tácita reconducción, por tanto, se tiene el presente contrato como aquellos sin determinación de tiempo. Así se decide.
En cuanto al alegato que esgrime la demandada en el escrito de contestación referido al hecho de que el perfeccionamiento del contrato de venta entre el antiguo propietario y la hoy demandante G.L.C. se produjo en un lapso mayor de ciento ochenta días, es de observar que dicha cuestión corresponde a una materia distinta como lo es el retracto legal, la cual debe ventilarse en un proceso distinto, en consecuencia esta alzada desestima tal defensa. Así se declara.
Arguye el apoderado actor en su escrito de “informes” presentado en esta alzada, que la recurrida infringió los artículos 12 y 243, ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, por haber incurrido en incongruencia positiva, al decidir que “todos y cada uno de los instrumentos que acompañé al libelo de demanda, no demuestran la necesidad que tiene mi mandante de ocupar el inmueble por ella adquirido, siendo que nunca fue alegado por el demandado de manera específica ni trajo nada al proceso para desvirtuar lo alegado por mi mandante, y solo(sic) se limitó a demostrar su condición de arrendatario y su supuesto Derecho de Preferencia ”.
Al respecto hay que señalar, que cursa a los folios 55 al 59, escrito de contestación donde el demandado negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho.
La contradicción genérica mantiene la carga de la prueba en cabeza del demandante y la actividad del sentenciador queda limitada a resolver si el actor ha demostrado o no plenamente los extremos de su acción y consecuencialmente si ésta resulta fundada o infundada. Por otro lado, ha sido principio reconocido por la doctrina y por la jurisprudencia, que cuando el demandado en el acto de la contestación rechaza los hechos de la demanda, no pone sobre sí la carga de la prueba, la cual incumbe a quien alega un hecho, sea demandante o demandado, no al que niega; por ello, no tiene razón el apoderado actor cuando atribuye a la sentenciadora a quo haber infringido los artículos 12 y 243, ordinal 5º eiusdem, por haber incurrido en incongruencia positiva, pues, habiendo contestado el demandado en los términos señalados, no tenía porque discriminar su contradicción, es decir, no tenía porque contradecir uno por uno los hechos libelados, por consiguiente, habiendo determinado el tribunal de primer grado que la demandante no probó el hecho fundante de la pretensión, concretamente, que no había acreditado su necesidad de ocupar el inmueble, desde luego que no tenía más alternativa que desechar la demanda, sin incurrir por ello en el vicio de incongruencia delatado.
Determinado lo anterior, corresponde a esta alzada pronunciarse acerca de la procedencia o no de la acción de desalojo fundamentada en la causal contenida en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la necesidad urgente de ocupar el inmueble.
Para decidir, se observa:
Los requisitos establecidos por la ley para la procedencia del desalojo, son: a) La existencia de la relación contractual a tiempo indeterminado; b) La cualidad de propietario del accionante sobre el inmueble arrendado y c) la necesidad del propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, de ocupar el inmueble.
Respecto al primer requisito, quedó demostrado que la mencionada relación contractual es a tiempo indeterminado.
En relación con el segundo requisito, la accionante probó su cualidad de titular del inmueble arrendado; pues tal carácter consta del documento de propiedad protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 19 de junio del 2008 (folios 16 al 23), quedando de esta forma acreditado el segundo de dichos requisitos.
En cuanto al último extremo legal, la alzada comparte el parecer del tribunal a quo en el sentido de que la necesidad de ocupar el inmueble no fue debidamente acreditada, puesto que los únicos elementos de convicción que guardan una relativa pertinencia con la causal en cuestión, en cuanto aparecen dirigidos a una dirección que según la actora corresponde a una vivienda perteneciente a su hermana C.A.L.d.B., dando a entender que convive con ésta, como son los estados de cuenta de las tarjetas de crédito Master Card; de telefonía celular y de la cuenta Bancaria del Banco Provincial C.A., a nombre de la actora, los mismos estructuran documentos privados emanados de terceros, los cuales no fueron ratificados en el curso del procedimiento, lo que los deja desprovistos de todo mérito probatorio, según lo prevenido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
A fin de cumplir con el principio de exhaustividad de la sentencia, pasa el juzgador a a.l.d.p. aportadas por la demandante, no valoradas hasta ahora.
En cuanto a la copia fotostática de la cédula de identidad de la ciudadana G.L.C., sólo prueba la identidad de la mencionada ciudadana, así como la edad; empero, tal hecho nada aporta al tema controvertido, por lo que esta alzada le resta valor probatorio.
Respeto al documento de propiedad del apartamento identificado con el número B-7-6 del edificio “B” del “Conjunto Residencial Hacienda Humboldt”, perteneciente a C.A.L.d.B., el mismo no demuestra en modo alguno que la demandante habite en dicho inmueble, por lo tanto, nada aporta a favor de la pretensión deducida por la actora.
En lo referente a la carta de preferencia ofertiva de fecha 26 de octubre del 2007, remitida por G.G.A. al ciudadano C.A.S.B., sólo prueba que se le ofreció en venta al inquilino el inmueble de marras, sin embargo, este hecho no tiene ninguna otra relevancia, por consiguiente el tribunal no le atribuye eficacia probatoria alguna.
En cuanto al documento de entrega material consignado ante la Notaría Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, se trata evidentemente de un instrumento no oponible al demandado, pues, no proviene de éste, lo que le resta toda eficacia probatoria.
Hechas las consideraciones anteriores, queda patentizado claramente que la parte actora no cumplió con la carga de probar su necesidad de ocupar el inmueble, por lo que es forzoso para este tribunal desestimar la demanda de desalojo, y ratificar la apelada, pues, de acuerdo con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella…”, y así se resolverá en el dispositivo de este fallo.
DECISIÓN
Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la Ley, declara: 1.- SIN LUGAR la demanda de desalojo incoada por G.L.C. contra el ciudadano C.A.S.. 2.- SIN LUGAR el recurso de apelación intentado por el abogado F.R.G., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada el 22 de octubre del 2009 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Queda CONFIRMADO el fallo apelado.
De conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se imponen las costas del proceso a la parte apelante.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los 7 días del mes de diciembre del 2009. Años 197° y 148°.
EL JUEZ
JOSÉ DANIEL PEREIRA MEDINA
LA SECRETARIA,
ABG. E.R.G.
En la misma fecha 7 de diciembre del 2009, siendo las 8:50 a.m. se publicó y registró la anterior decisión constante de trece (13) páginas.
LA SECRETARIA,
ABG. E.R.G.
EXP. 5892.
JDPM/Carmen.
