Decisión de Juzgado Cuarto de Municipio de Caracas, de 21 de Enero de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, veintiuno de enero de dos mil nueve

198º y 149º

PARTE ACTORA: G.G.G.R., mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.501.164.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: La representación judicial está a cargo de la profesional J.D.G., Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 62.095.

PARTE DEMANDADA: R.P.B., mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 13.638.393.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: La representación judicial está a cargo de R.M.D.P. Y G.C. abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 5.543 Y 3.843.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL.

SENTENCIA DEFINITIVA.

I

Se inició el presente juicio, por demanda presentada por el ciudadano G.G.G.R., quien asistido de la abogada J.R. DI GIOVANNI, demando a R.P.B. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

Por auto de fecha 8 de JULIO de 2008, se admitió la presente demanda y se ordenó el emplazamiento de la demandada.

Por diligencia de fecha 28 de julio de 2008, el alguacil del Juzgado dejó expresa constancia de no haber podido lograr la citación personal de la parte demandada.

Por auto de fecha 30 de julio de 2008 y previa solicitud de la parte actora, se ordenó la citación por carteles de la parte demandada.

Cumplidos los trámites de publicación, fijación y consignación de los carteles de citación de la parte demandada y vista su no comparecencia al proceso, por solicitud de la parte actora, se le designó defensor judicial, cargo que recayó en el profesional R.S., quien notificado de su designación acepto el cargo recaído en su persona y presto juramento de Ley.

En fecha 25 de noviembre de 2.008, compareció la abogada R.M.d.P. y consignó instrumento poder que le fue conferido por la parte demandada, quedando su representada citada a partir de dicha fecha.

Luego en fecha 1 de diciembre de 2.008, compareció oportunamente al proceso y consignó escrito dando contestación a la demanda.

Abierto a pruebas el proceso ninguna de las partes hizo uso de tal derecho.

I

Siendo la oportunidad de dictar sentencia el Tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes:

DE LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA

En relación a la impugnación del valor de la demanda, efectuada por la representación judicial de la parte demandada en base al alegato de que dicho monto es improcedente en las acciones de desalojo, resolución y cumplimiento de contrato el Tribunal observa:

De acuerdo con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil cuando el valor de una cosa no consta, pero esta es apreciable en dinero, el demandante debe estimarla y el demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda.

De esta manera se observa que de acuerdo con la norma citada, una vez que el actor estima la demanda, la ley le concede a la parte demandada la posibilidad de rechazar dicha estimación bien sea por que la considera insuficiente o exagerada y el Juez está obligado a resolver al respecto en capitulo previo a la sentencia, siempre y cuando dicha impugnación sea efectuada en su debida oportunidad procesal, esto es en la contestación a la demanda.

En este aspecto, es oportuno traer a colación la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 17 de Febrero de 2.000, con Ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez citada en el libro “Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia ” P.T., Oscar, Tomo II Año 2000, páginas 224 y 225, en cuya motiva se estableció:

…“Acordado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada Supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil y para ello procederá la Sala a efectuar el análisis de cada no de los supuestos de la doctrina en comento así:

3. Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.

En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.

En consecuencia si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.

Con respecto a esta afirmación la sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil que el demandado pueda contradecir la demanda pura y simplemente, por fuerza debe alegar el elemento exigido como lo es el reducido o exagerada de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.

Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

Así si nada prueba el demandado, en este único supuesto queda firme la estimación hecha por el actor...”. Así se reitera.

En el caso bajo estudio, conforme quien aquí decide en un todo con los criterios expuesto observa que la representación judicial de la parte demandada se limitó a contradecir pura y simplemente la estimación efectuada, sin agregar ni probar ningún hecho nuevo al señalado por el actor en su estimación; supuesto de hecho no contemplado en la norma, razón por la cual se desecha la impugnación efectuada y se declara firme la estimación de la demanda efectuada por la parte actora. Así se decide.

DE LAS CUESTIONES PREVIAS PROMOVIDAS

Como quiera que, Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la ley especial que regula la materia, en su artículo 35 dispone que las cuestiones previas deben ser decididas con la sentencia definitiva, dado lo especial del presente asunto, este Tribunal procede a decidir las promovidas por la parte demandada, en capitulo previo a la sentencia definitiva. Así se decide.

Como punto previo al mérito, corresponde al tribunal pronunciarse respecto a la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de admitir la acción propuesta, promovida por la parte demandada en los siguientes términos:

Opongo a la parte la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la prohibición de admitir la acción propuesta, es decir, la inepta acumulación de pretensiones, que es una figura jurídica que se produce cuando dos o más peticiones generan procedimientos que por su naturaleza puedan agruparse en uno sólo, de lo contrario, será improcedente la acumulación objetiva de pretensiones en virtud del principio general aplicable en estos casos que es la unidad del procedimiento y paralelo a esto, los postulados de la economía y la celeridad procesal que requiere todo juicio y de esta manera evitar sentencias contradictorias.

Fundamento la cuestión previa opuesta y en consecuencia la inepta acumulación de pretensiones, en que el actor expresa en su libelo de demanda en el punto relativo al fundamento de derecho, en que la presente acción se fundamenta en las siguientes disposiciones 133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579, 1.594, 1.599 del Código Civil, 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en sus conclusiones donde señala que por las razones de hecho y de derecho expuestas y por cuanto la ciudadana R.P., concluida la prorroga legal el día 31 de mayo de 2.007, no ha entregado el inmueble objeto de la demanda y que ocupa en su condición de arrendataria, por eso acudo a su competente autoridad para demandar como en efecto lo hago formalmente a la ciudadana R.P.B. conforme a lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el desalojo por vencimiento de la prórroga legal y en el capitulo de la estimación de la demanda señaló que el motivo de la demanda es el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal.

De lo transcrito se deduce que en el presente caso se han generado procedimientos incompatibles, ya que en el escrito libelar se demanda el desalojo por vencimiento de la prorroga leal y en el petitorio se solicita hacer entrega real y física sin plazo alguno del inmueble antes identificado.

En el presente caso se concluye que se han interpuesto dos procedimientos diferentes que son el desalojo y el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prorroga legal, sin haber hecho la reforma del libelo, peticiones que generan procedimientos incompatibles.

El Tribunal para decidir observa

En el ordenamiento jurídico venezolano la disposición legal que prohíbe la admisión una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, por vencimiento de su prórroga legal es la prevista en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que durante el lapso de prórroga legal no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento de la misma. En ese sentido considera quien aquí sentencia necesario indicar, que para que pueda considerarse que una acción es prohibida, es requisito esencial la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio.

Lo expuesto por la representación judicial de la parte demandada, como fundamento de su cuestión previa, no puede ser subsumido en el supuesto de hecho previsto en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; es decir, lo expuesto por la representación judicial de la parte demandada como fundamento de su cuestión previa, no puede ser subsumido dentro del supuesto fáctico relativo a la prohibición de admitir la acción propuesta, toda vez que de adolecer el libelo de la inepta acumulación de pretensiones prevista en el artículo 78 del código de procedimiento Civil, la misma debe ser debidamente denunciada a través del remedio procesal correspondiente, cuestión que permite a la parte que incurre en el defecto, corregir o subsanar los defectos señalados y que debe ser expresamente denunciada por la parte interesada en hacerla valer a través del medio procesal idóneo, para que pueda surgir en el Juzgador la obligación legal de pronunciarse al respecto todo ello en virtud del principio de que en materia procesal Civil el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.

Sin perjuicio de lo anterior, observa quien aquí sentencia que de los hechos expuestos por la parte actora en el libelo de la demanda, se desprende con meridiana claridad que la presente demanda versa sobre el cumplimiento de un contrato por vencimiento de su prorroga legal.

En razón a los planteamientos efectuados el Tribunal declara sin lugar la cuestión previa promovida. Así se decide.

DEL FONDO

Para pronunciarse al fondo el Tribunal observa:

De las actas procesales se evidencia que el merito de la presente controversia se contrae al cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 23 de junio de 2004, cuya celebración no formó parte de lo que fue controvertido; exponiendo la parte actora como fundamento de su pretensión las siguientes argumentaciones fácticas:

Que en su condición de propietario y arrendador de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 151, ubicado en el piso 15, Torre Sur, del Edificio Banco Caracas, situado en la Avenida F.d.M., Chacao Estado Miranda; cedió en arrendamiento a la ciudadana R.P.B., el citado inmueble según se evidencia de contrato autenticado ante la Notaria Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, en fecha 23 de junio de 2004.

Que en fecha 6 de julio de 2.006 ambas partes suscribieron un convenio en el cual el arrendador lo otorgó a la arrendataria el derecho preferente para adquirir el inmueble, en las modalidades establecidas y se estableció que en el supuesto que la arrendataria no estuviera interesada en adquirir el inmueble tenía el beneficio de la prorroga legal para seguir ocupándolo.

Afirmó que la prorroga legal vencía el 31 de mayo de 2.007.

Que con relación a la oferta de venta del inmueble, esta manifestó que por motivos económicos se encontraba imposibilitada de acogerse al derecho preferente de compra que se hizo y se acogía a la prorroga legal.

Que en vista de que transcurrió el año de prorroga legal a que tenía derecho la arrendataria, esta no cumplió con su obligación de entregar el inmueble arrendado y es por eso que acudió a demandarla.

Su pretensión estuvo fundada en los artículos 133, 1159, 1.160,1.167,1,264, 1.579, 1.594 y, 1.599, respectivamente del Código Civil y 33, 38 y 39, respectivamente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Frente a la pretensión de la parte actora, la representación judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo la demanda intentada y esgrimió en defensa de su representada los siguientes argumentos:

Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada.

Negó que la prorroga legal venció el 31 de mayo de 2.007 y adujo que lo expuesto por la actora es improcedente en base al argumento de que el derecho a l a prorroga lega que le correspondía a su representada, venció el 31 de diciembre de 2.005, ya que de acuerdo con lo dispuesto en el literal a del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración de un año o menos, se prorroga por un lapso máximo de seis meses y vencida la prorroga legal el 31 de noviembre de 2.005, el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil.

Adujo que la acción de resolución así como la de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal, es procedente en los contratos que han sido suscritos por tiempo determinado y habiéndose producido la tácita reconducción del contrato, la acción es improcedente.

Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, lo alegado en relación a la oferta de venta del apartamento objeto del contrato.

Ahora bien, en materia civil, las normas que establecen la dinámica a seguir por las partes para poder vencer en el proceso, está contenida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.

El precepto que se desprende de dichas normas se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación.

Es decir, que corresponde al accionante la carga de la prueba de los hechos constitutivos que sirvan de fundamento de su pretensión y al demandado corresponde probar aquellos hechos extintivos o modificativos que sirvan de fundamento a su excepción.

A tales efectos la representación judicial de la parte actora aportó a los autos el contrato suscrito en fecha 23 de junio de 2004, el cual de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, hace plena prueba de las declaraciones en el contenidas y su celebración no resultó un hecho controvertido en la secuela del proceso. Así se decide.

Ahora bien, como punto previo a los argumentos de fondo expuestos, corresponde a este tribunal analizar la verdadera naturaleza del contrato que vincula a las partes en el presente juicio.

De este modo observa el Tribunal, que de una lectura al texto del contrato cuyo cumplimiento pretende la parte actora, en especial de la cláusula tercera se evidencia que el plazo de duración pactado en el negocio jurídico allí plasmado, fue de un año fijo sin prorroga, contado dicho plazo de duración a partir del día 1 de junio de 2.003 al 30 de abril de 2.004.

Del texto anteriormente trascrito se desprende, que la citada cláusula estableció como término de duración del contrato, el plazo de un año fijo contado a partir del día primero (1) de junio de 2003, con vencimiento al 1 de abril de 2004, sin prorroga.

De allí que, se evidencia que el contenido de la misma es preciso, cuando establece como condición, que el contrato no se prorrogaría a su vencimiento, por tanto, la voluntad tanto del arrendador como del arrendatario, fue vincularse por un contrato a tiempo determinado, sin prórroga.

Aunado a lo anterior observa quien aquí juzga que no fue acompañado a los autos ningún otro instrumento del cual pueda inferirse la celebración de una nueva convención y ni el convenio celebrado en fecha 6 de junio de julio de 2007, ni la comunicación remitida en fecha 6 de julio de 2006, por la ciudadana R.P. a la parte actora, desvirtúan la verdadera naturaleza del contrato aportado como instrumento fundamental de la presente demanda, toda vez que en materia arrendaticia, rigen normas de orden público, de tal manera, que si la voluntad de las partes fue vincularse por el plazo fijo de un año, sin prorroga; debe concluirse que a partir de la fecha de vencimiento del contrato, es decir, a partir del día 1 de junio de 2004, empezó a regir el lapso de prórroga legal, que de acuerdo con lo dispuesto en la norma fue de seis meses (6), contados a partir de dicha fecha; toda vez que la relación arrendaticia que vinculó a las partes fue de 1 año, por las razones que han sido anteriormente expresadas, pero una vez vencido ese plazo y continuar el arrendatario en posesión del inmueble arrendado con el consentimiento del arrendador, con posterioridad al 1 de diciembre de 2004, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, se configuró un cambio en la caracterización determinante del tiempo del contrato; transformándose éste en un contrato por tiempo indeterminado. Así se decide.

En Venezuela, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario, en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de acuerdo con el artículo 38 ejusdem en los contratos celebrados por tiempo determinado, una vez llegada la fecha de vencimiento del mismo, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario.

1. cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

3. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

4. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años. (Negritas y subrayado del Tribunal)

En sintonía con lo anterior, es menester señalar, que la prórroga legal opera por imperio de la ley y la característica resaltante es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, que es otorgada en base al tiempo que haya durado la relación arrendaticia; que es obligatoria para el arrendador, pero facultativa para el arrendatario, de manera, que, el arrendatario tiene completa libertad por un lado de allanarse al desahucio y convenir en la terminación del contrato a su vencimiento o hacer uso del plazo de prórroga que le otorga la ley .

Ahora bien, de acuerdo con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, los jueces deben tener por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en límites de su oficio.

En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad.

Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.

De acuerdo con la norma citada, el juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia y en la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces deben atenerse al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

En ese mismo orden de ideas debe señalarse que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Ley especial que regula la materia, expresamente señala en su artículo 34, que cuando nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, la acción procedente es la de desalojo, cuyas causales aparecen señaladas en la misma norma.

Al respecto La Sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de abril de 2002, dejó sentado lo siguiente: “En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no de cumplimiento de contrato”.

Conforme en un todo quien aquí decide, con los criterios anteriormente expresados, observa que en el caso de marras lo pretendido por la parte actora es, el cumplimiento del contrato suscrito en fecha 1 de junio de 2003, que en opinión de quien aquí sentencia se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado por las razones que han sido expresadas en la motivación del fallo.

Así las cosas, se observa que la acción intentada es la acción de cumplimiento de contrato, aplicable a los contratos celebrados a tiempo determinado, siendo necesario precisar que cuando se trata de un contrato a tiempo indeterminado, como es el caso que nos ocupa; por las razones que se han expresado en el texto del presente fallo, como lo es que el contrato cuyo cumplimiento pretende la actora, venció el 30 de abril de 2.004 y como quiera que el mismo era improrrogable, por haberlo así previsto las partes en su cláusula tercera; una vez vencido el plazo de prorroga legal y continuar el arrendatario en posesión del inmueble arrendado con el consentimiento del arrendador, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, se configuró un cambio en la caracterización determinante del tiempo del contrato; transformándose éste en un contrato por tiempo indeterminado, por tanto, lo procedente ha debido ser intentar la acción de desalojo, cuyas causales han sido taxativamente previstas en la norma, razón por la cual considera quien aquí sentencia que la vía procesal escogida por la parte actora, no es la vía idónea para satisfacer su pretensión, en razón a la naturaleza del contrato, pues como se señaló anteriormente; lo procedente en el presente caso es la acción de desalojo; en consecuencia, se hace forzoso declarar SIN LUGAR la presente demanda de cumplimiento de contrato, toda vez que el contrato contentivo de las estipulaciones cuyo incumplimiento señala la actora en su libelo, es un contrato de los celebrados por tiempo indeterminado. Así se decide.

III

En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por G.G.R. contra R.P.B. por ser el contrato objeto de la presente demanda un contrato a tiempo indeterminado. Así se decide.

Se condena en costas a la parte actora, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN

Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días de enero de dos mil nueve. Años 198° de la independencia y 149° de la Federación.

LA JUEZ TITULAR

L.B.R.

LA SECRETARIA,

M.S.G..

En esta misma fecha, siendo las 9:36 am, se publicó y registró la anterior decisión,

LA SECRETARIA,

M.S.G..

Exp AP31-V.001713.