Decisión nº 53.696 de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 28 de Junio de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: B.G.R.D.L., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-1.331.430 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES: S.L.M.V., A.E.P.B., M.A.R.C. y E.A.Q.S., Inpreabogados Nros. 48.775, 141.117, 141.118, 141.119, todos de este domicilio.

DEMANDADO: L.S.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 22.007.076 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL: ZONALY G.C., Inpreabogado Nro.47.840 y de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: No. 53.696

SENTENCIA: DEFINITIVA

I

NARRATIVA

Mediante escrito de fecha 24 de noviembre de 2009, el Abogado A.E.P.B. actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana B.G.R.D.L., demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a la ciudadana L.S.A..

Previa distribución la causa quedó asignada a este Tribunal dándose entrada en fecha 03 de diciembre de 2009.

En fecha 14 de diciembre de 2.009, fue admitida dicha demanda emplazándose a la demandada.

En fecha 24 de febrero de 2.010 el Alguacil de este Tribunal informa al Tribunal que le fue entregada la compulsa a la demandada, negándose a firma el recibo de la misma.

Mediante diligencia de fecha 25 de febrero de 2010, la ciudadana L.S.A., identificada en autos, y parte demandada confiere poder apud acta a la Abogada ZONALY G.C..

En fecha 02 de marzo de 2010 la Abogada ZONALY G.C., actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana L.S.A., presenta escrito de contestación.

En fecha 03 de marzo de 2010 el abogado A.E.P.B., actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana B.R.D.L., presenta escrito de pruebas. Escrito que fue agregado y admitido por auto de la misma fecha.

En fecha 16 de marzo de 2010, la Abogada ZONALY G.C., actuando en su carácter de Apoderada Judicial de la ciudadana L.S.A., presenta escrito de pruebas. Escrito que fue agregado y admitido por auto de la misma fecha.

Mediante diligencia de fecha 17 de marzo de 2010, el Abogado A.E.P.B., actuando con su carácter de autos, se opone a la promoción de pruebas de la parte demandada.

En fecha 23 de marzo de 2010, la Abogada ZONALY G.C., actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, presenta escrito de informe.

Mediante diligencia de fecha 27 de mayo de 2010, solicita sentencia en la presente causa.

En fecha 11 de abril de 2011, los abogados A.P. y E.Q., actuando en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana B.R.D.L., solicitan sentencia en la presente causa.

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

Alega la parte demandante en el libelo lo siguiente:

1. Que celebró dos contratos de arrendamientos privados a tiempo determinado, sobre dos espacios de los inmuebles ubicados en la avenida Padre Alfonso, cruce con calle Silva, uno con el número cívico 93-61 y el otro con el número cívico 93-67 ambos en la Parroquia C.V.d.E.C., dichos inmuebles se encuentran contiguos uno del otro, y están alinderados en forma general de la siguiente manera: Naciente: que es su frente, con la calle Padre Alfonso, Poniente: terreno que fue de B.P. hoy de L.M., Norte: Casa y solar que fueron de J.M. de Guzmán y que hoy son o fueron de R.M., y Sur: con casa y solar que fueron de A.E. y que hoy son o fueron de C.G.. Con una superficie el inmueble distinguido con el número 93-61 de doscientos cinco metros cuadrados (205 Mts2) aproximadamente y el inmueble distinguido con el número 93-67 de ciento noventa y ocho metros cuadrados con setenta y dos decímetros cuadrados (198, 72 Mts2) aproximadamente.

2. Que dichos contratos tenían una duración de seis meses, referente al inmueble identificado con el número cívico 93-67, contados a partir de 01 de abril de 2009, y con vencimiento el día 30 de septiembre de 2009; y el otro contrato tenía una duración de un año referente al inmueble identificado con el número cívico 93-61, contados a partir del día 01 de octubre de 2008, y con vencimiento el día 30 de septiembre de 2009, celebrado ambos contratos con la ciudadana L.S.A., identificada en autos.

3. Que los contratos en referencia mantenían un canon de arrendamiento de NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs.900,00) mensuales, sobre la porción del inmueble signado con el número 93-67 y de SETECIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs.730,00) sobre la porción del inmueble signado con el número 93-61.

4. Que en fecha 26 de agosto de 2009, la demandante le envió a la demandada en calidad de arrendataria de los inmuebles anteriormente identificados, dos telegramas con acuse de recibo, donde le manifestaba su voluntad de no prorrogar dichos contratos, ni celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, sobre los inmuebles antes citados.

5. Que posteriormente en fecha 07 de octubre de 2009, le fue enviado dos nuevos telegramas con acuse de recibo, requiriéndole la entrega de los inmuebles por expiración del termino de dichos contratos de arrendamientos y que no gozaba del derecho de prorroga legal establecido en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

6. Que así como no he hecho la entrega material de los inmuebles arrendados, igualmente se aprecia una deuda por servicio eléctrico, aseo urbano por la cantidad de un mil cuatrocientos sesenta bolívares con cuarenta y seis céntimos (Bs.1.460, 46) lo cual constituye un evidente incumplimiento a los contratos de arrendamientos suscritos.

7. Que en fecha 19 de noviembre de 2009, fue practicada una inspección ocular a los dos inmuebles a fin de dejar constancia el estado en el que se encuentran los inmuebles en referencia y las instalaciones de los servicios públicos prestados a los inmuebles.

8. Fundamento su demanda en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículos 1.159, 1.160, 1.166, 1.167 del Código Civil, en concordancia con los artículos 40 y 41de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

9. Solicita en sus conclusiones lo siguiente: para que este Tribunal le ordene a la demandada la entrega material de las porciones de los inmuebles arrendados por ella, e igualmente la obligue a cancelar o a ello sea condenada: Primero: los servicios públicos insolventes hasta la presente fecha los cuales son prestado a dichos inmuebles, entregando la solvencia de los mismos. Segundo: la reparación de los daños causados a los inmuebles y la conservación de los mismos. Tercero: la indemnización por daños y perjuicios por permanecer en los inmuebles después de la expiración del término de los contratos de arrendamientos a razón de diez bolívares (Bs.10,00) diarios, hasta la entrega definitiva de los inmuebles, tal como quedó establecido en la cláusula novena de los contratos de arrendamientos. Asimismo solicita que la ciudadana L.S.A., sea condenada 1) en pagar la cantidad de un mil cien bolívares (Bs.1.100,00) a razón de diez bolívares (Bs.10,00) diarios por cada inmueble arrendado producto de su permanencia en los inmuebles posterior al termino de los contratos suscritos, desde el día 01 de octubre de 2009 hasta 24 de noviembre de 2009, por los días que lleva ocupando dichos inmuebles y los que se sigan causando hasta la definitiva entrega material de los inmuebles arrendados. 2) De igual manera solicita que se sirva cuantificar en una experticia complementaria del fallo, los daños causados a los inmuebles, producto de la relación arrendaticia que mantuvo con la ciudadana L.S.A., sobre los inmuebles descritos y solicita la corrección monetaria desde la presentación de la presente demandada, hasta la sentencia definitiva. Estimó la presente demanda en la suma de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00).

   Mediante escrito presentado en fecha 02 de marzo de 2.010, por la Abogada ZONALY G.C., actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana L.S.A., quien dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

1. Alega como punto previo la falta de cualidad de la parte actora como demandante para sostener el presente litigio.

2. Contesta al fondo de la demanda:

   2.1. Primero: Niega, rechaza y contradice que su representada está insolvente con el servicio de electricidad del precitado inmueble arrendado, alegando que cuando celebró el contrato privado con la demandante, este servicio estaba incluido dentro del pago de los canon de arrendamiento, por lo que la demandada nunca se preocupó por el servicio eléctrico, confiando en la buena fe de la arrendadora, de que ella cancelaría dicho servicio eléctrico.

   2.2. Segundo: Niega, rechaza y contradice los alegatos de la parte demandante en el II aparte del libelo de la demanda, donde la actora alga daños materiales al inmueble, sosa que es totalmente falso, ya que el inmueble está en perfecto estado de habitabilidad tal como fue entregado al momento del arrendamiento.

   2.3. Tercero. Niega, rechaza y contradice el aparte III del libelo de la demanda por cuanto a su decir, su representada esta solvente con los cánones de arrendamiento, tal como se evidencia, en las consignaciones que ha hecho mi representada de dicho cánones por ante el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo solicitud Nro.616 y Séptimo de los mismos Municipios Solicitud Nro. 7896.

   III

   LIMITES DE LA CONTROVERSIA

   Quedan como hechos admitidos:

   - La existencia de la relación arrendaticia derivada de los contratos de arrendamientos privados suscritos por las partes.

   Quedan como hechos controvertidos:

   - El cumplimiento del contrato.

   - La solvencia en el pago de los servicios públicos.

   - Los daños materiales ocasionados al inmueble.

   IV

   ANÁLISIS PROBATORIO

   Pruebas de la parte demandante:

   Con la demanda:

   - Marcado con la letra “A”: Poder autenticado por ante la Notaría Pública Primera de V.d.E.C., de fecha 11 de noviembre de 2009, inserto bajo el Nro.32, Tomo 88, otorgado a los Abogados S.L.M.V., A.P.B., M.A.R.C. y E.A.Q.S.. Este instrumento se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo el Tribunal no emite pronunciamiento por cuanto no es punto controvertido la representación judicial de la accionante.

   - Marcado con la letra “B”: Contrato de arrendamiento privado suscrito por la ciudadana B.G.R.D.L. y la ciudadana L.S.A., de fecha 01 de abril de 2009, cuyo objeto lo constituye un inmueble ubicado en la avenida Padre Alfonso, cruce con calle Silva en jurisdicción de la Parroquia Candelaria, Municipio V.d.E.C.. Al respecto, observa que este contrato no ha sido desconocido ni impugnado por la parte accionada en la oportunidad correspondiente en este juicio, por lo tanto, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, se le concede pleno valor probatorio y del mismo se evidencia que las partes litigantes suscribieron un contrato de arrendamiento privado sobre un inmueble ubicado en la avenida Padre Alfonso, cruce con calle Silva en jurisdicción de la Parroquia Candelaria, Municipio V.d.E.C., en fecha 01 de abril de 2.009, y del cual se desprende de su contenido que en la cláusula TERCERA establecen las partes lo siguiente: “…La duración del presente contrato de arrendamiento es por SEIS (06) meses fijos, contados a partir del 01 de abril de 2009, debiendo “LA ARRENDATARIA” desocupar el inmueble al término del presente contrato sin necesidad de desahucio.”; igualmente en la cláusula CUARTA establecen: “LA ARRENDATARIA” declara haber recibido el inmueble en perfectas condiciones y se obliga a ocuparlo para fines comerciales, …”; y finalmente en la cláusula SEXTA se aprecia la obligación de la arrendataria de pagar todo lo relativo a los servicios de luz, agua, aseo domiciliarios y de entregar la solvencia de estos recibos al término de cada mes. Y así se establece.

   - Marcado con la letra “C”: Contrato de arrendamiento privado suscrito por la ciudadana B.G.R.D.L. y la ciudadana L.S.A., de fecha 01 de octubre de 2008, cuyo objeto lo constituye un inmueble ubicada en la avenida Padre Alfonso Nro.93-61, en jurisdicción de la Parroquia Candelaria, Municipio V.d.E.C.. Al respecto, observa que este contrato no ha sido desconocido ni impugnado por la parte accionada en la oportunidad correspondiente en este juicio, por lo tanto, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, se le concede pleno valor probatorio y del mismo se evidencia que las partes litigantes suscribieron un contrato de arrendamiento privado sobre un inmueble ubicada en la avenida Padre Alfonso Nro.93-61, en jurisdicción de la Parroquia Candelaria, Municipio V.d.E.C., en fecha 01 de octubre de 2.008, y del cual se desprende de su cláusula tercera lo siguiente: “…la duración del presente contrato de arrendamiento es por UN (01) año fijo, contado a partir del 01 de Octubre del 2008, debiendo “LA ARRENDATARIA” desocupar el inmueble al término del presente contrato sin necesidad de desahucio.”; igualmente en la cláusula CUARTA establecen las partes contratante lo siguiente: “LA ARRENDATARIA” declara haber recibido el inmueble en perfectas condiciones y se obliga a ocuparlo y utilizarlo solo para habitarlo como SERVICIO COMERCIAL, …”; y finalmente en la cláusula SEXTA se aprecia que es obligación de la arrendataria demandada cancelar los servicios de luz, agua, aseo. Y así se establece.

   - Telegramas enviados por la ciudadana B.R.D.L. a la ciudadana L.S.A., de fechas 26 de agosto de 2009, referente a los locales arrendados en la siguiente dirección Padre Alfonso cruce con calle Silva, Nro. 93-67 y Nro.93-61, Parroquia Candelaria, V.d.E.C., en la cual le informa que no le será prorrogado los contratos de arrendamientos, los cuales vencen el día 30 de septiembre de 2009. El presente documento se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.375 del Código Civil, por tratarse de un documento privado y del mismo se desprende que la parte actora notificó a la demandada en fecha 26 de agosto de 2009 a fin de informarle su voluntad de no prorrogar los contratos suscrito por las partes e informándole igualmente que los mismos se vencían el 30 de septiembre de 2009, y así se declara.

   - Telegramas enviados por la ciudadana B.R.D.L. a la ciudadana L.S.A., de fechas 7 de octubre de 2009, referente a los locales arrendados en la siguiente dirección Padre Alfonso cruce con calle Silva, Nro. 93-67 y Nro.93-61, Parroquia Candelaria, V.d.E.C., en la cual le informa que los mismos se encuentran vencidos desde el 30 de septiembre de 2009, por lo cual solicita la entrega de los inmuebles, e indicándole que no goza del derecho de prorroga legal por encontrarse insolvente en el pago de los servicios públicos. El presente documento se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.375 del Código Civil, por tratarse de un documento privado y del mismo se desprende que la parte actora notificó a la demandada en fecha 07 de octubre de 2009 a fin de informarle los contratos de arrendamientos suscritos se encuentran vencidos desde el 30 de septiembre de 2009, solicitándole la entrega de los inmuebles, informándole asimismo que no gozaría del derecho a la prorroga legal por encontrarse insolvente con todos los servicios públicos. y así se establece.

   - Marcado con la letra “H”: Carta enviada por el Instituto Postal Telegráfico IPOSTEL a la ciudadana B.R.D.L., en la cual le informan que fueron debidamente entregados los telegramas enviados por su persona.

   - Marcado con la letra “I”: Carta enviada por el Instituto Postal Telegráfico IPOSTEL a la ciudadana B.R.D.L., en la cual le informan que fueron debidamente entregados los telegramas enviados por su persona.

   Con respecto a las documentales marcadas con las letras “H” e “I” se les concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y las mismas corresponden al acuse de recibo de IPOSTEL informando que fueron debidamente entregados los telegramas enviados y recibidos por la demandada de autos, y así se establece.

   - Marcado con la letra “J”: Estado de Cuenta emitido por C.A. ELECTRICIDAD DE VALENCIA. Carece de valor probatorio por ser un documento emanado de terceros y debió ser ratificado mediante la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así mismo se aprecia que fue solicitado la respectiva prueba de informe para su ratificación, pero siendo infructuosa la respuesta recibida, razón por la cual no se demostró la supuesta deuda.

   - Marcada con la letra “K”: Inspección ocular practicada por la Notaría Pública Cuarta de V.d.E.C., practicada en fecha 19 de noviembre de 2009, en los inmueble ubicados en la avenida Padre Alfonso, cruce con calle Silva números cívicos 93-61 y 93-67 de la jurisdicción de la Parroquia C.d.M.A.V.d.E.C.. Se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.429 del Código Civil y de la misma se evidencia que en fecha 19 de noviembre de 2009, fue practica inspección ocular por la Notaría Pública Cuarta de V.E.C., dejando constancia de los particulares promovidos en la solicitud de inspección realizada y así se establece.

   Con el escrito de pruebas:

   - Invoca el merito favorable de los documentos consignados con la demanda.

   Conforme a criterio jurisprudencial de nuestro M.T., el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar.

   - Prueba de informe a la empresa de servicio eléctrico CORPORACIÓN ELECTRICA NACIONAL (CORPOLEC). Respuesta que se encuentra agregada al (folio 166) en la cual señala lo siguiente: “En virtud que en ninguna parte del oficio recibido se indica el número de Identificación del Cliente (NIC), ni la dirección del inmueble objeto de este requerimiento, lamentamos no poder suministrar ningún tipo de información en este sentido, en consecuencia mucho se agradece remitir datos más precisos para ayudar a remitir los medios probatorios solicitados.” La misma se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, sin embargó dada la respuesta obtenida por la institución nada aporta al mérito de la controversia.

   Pruebas de la parte demandada:

   Con el escrito de pruebas:

   - Invoca el merito favorable de los autos.

   Conforme a criterio jurisprudencial de nuestro M.T., el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar.

   - Consigna marcado con la letra “A” trece recibos de pago de canon de arrendamiento de los inmuebles objeto de los contratos de arrendamientos.

   - Consigna marcada con la letra “B” siete recibos de pago y copia simple del contrato de arrendamiento de fecha 1 de octubre de 2006.

   - Consigna marcada con la letra “C” once recibos de pago y copia simple de contrato de arrendamiento de fecha 1 de octubre de 2007.

   - Consigna marcado con la letra “D” quince recibos de pago y copia simple de contrato de arrendamiento de fecha 1 de abril de 2007

   - Consigna marcado con la letra “E” diez recibos y copia simple del contrato de arrendamiento de fecha 1 de octubre de 2008.

   - Consigna marcado con la letra “F” catorce recibos y copia simple del contrato de arrendamiento de fecha 1 de abril de 2009.

   - Consigna marcado con la letra “X” pago de los servicios de agua en los reversos de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento.

   Los presente recibos anteriormente descritos marcados con las letras “A, B, C, D, E, F Y X” se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, ahora bien, los mismos corresponden a los pagos de los cánones de arrendamiento y por cuanto no es punto controvertido el pago de los cánones de arrendamiento los mismos se desechan por resultan impertinentes. Con respecto a las copias simples de los contratos de arrendamientos de las fechas anteriormente señaladas, se observa que se tratan de copias simples de documentos privados, por lo tanto, carecen de valor probatorio, por consiguiente, se desechan.

   - Consigna original de la consignación Nro.616 realizada por ante el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial. Marcada con la letra “a”.

   - Consigna original de la consignación Nro.616 realizada por ante el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Marcada con la letra “b”.

   - Consigna original de la consignación Nro.616 realizada por ante el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Marcada con la letra “c”.

   - Consigna original de la consignación Nro.616 realizada por ante el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Marcada con la letra “d”.

   - Consigna original de la consignación Nro.616 realizada por ante el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Marcada con la letra “e”.

   - Consigna copia simple de vouchers de fecha 05 de febrero de 2010 Nro. cuenta 0085190060270589 Banfoandes a nombre de B.d.L. por la cantidad de NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs.900, oo) signado con la letra “f”.

   - Consigna original del oficio 877 del Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial dirigido a Banfoandes para que apertura una cuenta de ahorro a nombre de la demandante.

   - Consigna original de la consignación Nro.7894 realizada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial y copia del vouchers de fecha 11 de noviembre del 2009, signado con el Nro.2.

   - Consigna originales de la consignación Nro.7894 realizada por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción, de fechas 08/12/09, 22/01/10, 05/02/10, 08/03/10, 08/03/10, signado con los números “3”, “2”, “5”, “6” y “7” en su orden.

   - Consigna copias simples de vouchers de fechas 08/12/09, 22/01/10 y 05/01/09 cuenta Nro. 0085100060269028 Banfoandes a nombre de B.d.L. todos por la cantidad de SETECIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs.730, oo) signados con los Nros.”9”, “10” y “11”.

   Con respecto a los originales de las consignaciones arrendaticias marcados con las letras “a, b, c, d, e, f, así como los signados Nro.2, “3”, “2”, “5”, “6” y “7” , estos documentos al no ser impugnado se les concede pleno valor probatorio de conformidad con el 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.357 del Código Civil, y trata sobre consignaciones arrendaticias que realizaba la demandada de autos, lo cual resulta irrelevante ya que no se esta discutiendo la falta de pago, sino la obligación de entregar el inmueble, por lo tanto, se desechan.

   V

   MOTIVA

   FALTA DE CUALIDAD:

   La parte demandada planteó la falta de cualidad de la parte actora, argumentando textualmente que: “la accionante de autos al consignar su libelo de demanda el cual acompaño con otros instrumentos, no consignó junto con ellos instrumento alguno que le confiera capacidad suficiente para sostener el presente juicio. La “LEGITIMACIÓN IN CAUSA” para accionar el derecho que se reclama en este caso específico, conlleva a la consignación ante éste Tribunal, entre otras cosas de la correspondiente Declaración al Fisco Nacional (DECLARACIÓN SUCESORAL) del inmueble, instrumento éste que otorga los plenos derechos a través de la vía Sucesoral a losa (sic) causados para ejercer por la vía del derecho las acciones correspondientes a personalizar y materializar su derecho de acceso legal sobre la cosa. Al no aparecer como legalmente lo dispone la Ley, la cualidad de heredera, en este caso es específico de la actora de la demanda; la mismo no tiene capacidad ni interés para mantener el juicio…”.

   Para el autor patrio L.L. la cualidad es “…en este sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción.”.

   En igual sentido considera el mencionado autor que: “….es innegable que la llamada excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad, no constituye una excepción en sentido sustancial sino una defensa absoluta de la demanda, por medio de la cual se niega al actor el fundamento mismo de su derecho de acción y la titularidad del derecho”.

   La exposición de motivos del Código de Procedimiento Civil señala que:

   ...se destaca en esta última disposición la regla de que junto con las defensas invocadas por el demandado en su contestación, puede este hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio. Así estas defensas que en el código vigente constituyen excepciones de inadmisibilidad, que pueden proponerse como previo pronunciamiento, dando lugar a una incidencia o bien como de fondo junto con las demás perentorias ahora (…) son defensas que necesariamente deben oponerse en la contestación al mérito de la demanda, junto con las demás perentorias, pues han sido eliminadas como cuestiones previas en el artículo 346…

   .

   En el mismo sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido que:

   …se ha dicho innumerables veces que la cualidad es inherente al fondo de la controversia, siendo que en contadísimas oportunidades en vigencia del código abrogado, era posible escindir este respeto del derecho reclamado sin adelantar opinión, éste fue el motivo por el cual la excepción fue incluida en el nuevo Código de Procedimiento Civil como punto previo al fondo de la controversia, y eliminada como defensa a tramitarse in limine litis

   . (sentencia de fecha 5 de mayo de 1988. Cao M.d.S.P. de Obando y otros contra Seguros Venezuela C.A., ratificada en sentencia RC.00003-180106, Caso C.D. de Castro).

   También sentencia de fecha 18 de diciembre de 2007, dictada por la Sala Constitucional del T.S.J. caso: J.C. Paparoni y otros.): “…es evidente pues, que en nuestro ordenamiento jurídico actual la falta de cualidad constituye una defensa de fondo que puede ser opuesta o no por el demandado y que, por tanto, de no ser alegada, no puede ser suplida o advertida de oficio por el Juez…”.

   Establecido lo anterior de conformidad con las cargas de la prueba previstas en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil corresponde a la demandada demostrar la existencia de la falta de cualidad invocada.

   En relación con la falta de cualidad opuesta por la demandada en la contestación de la demanda alegando que la pare actora no tiene atribuida la cualidad para intentar y sostener la presente acción, ya que a su decir no tiene a cualidad de “heredera” por lo tanto, alega no tener ni capacidad ni interés en el presente juicio estima este Juzgador que ésta causa versa sobre el cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado suscrito entre la aquí demandante con la demandada de autos, y no sobre la propiedad del inmueble, en consecuencia, para la legitimación de la actora y del demandado, no se requiere traer a los autos el título de propiedad, o cualquier otro documento que le acredite algún derecho sobre los inmuebles objetos de la relación arrendaticia y la ausencia de la titularidad de propietario, no conlleva la anulabilidad del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, o sea, que no es requisito la condición de propietario del inmueble para darlo en arrendamiento y mucho menos que sea necesario para exigir su cumplimiento, tal como lo tiene establecido nuestra Casación Civil en sentencia del 20 de octubre de 2004, distinguida con el No. 01244 en expediente No. AA20-C-2003-000563, con ponencia del magistrado TULIO ALVAREZ LEDO, que dispone:

   En el caso que nos ocupa se observa, que si bien es cierto que fue promovido en la alzada el documento que acreditaba a la parte actora como propietaria del inmueble, el mismo no puede ser considerado fundamental en este tipo de acciones, al no ser obligatorio ostentar la cualidad de propietaria para poder incoar la resolución de contrato de arrendamiento. Ciertamente, este tipo de demandas, pueden ser ejercidas también por un mandatario o por un comisionista o intermediario de aquél entre otros…

   .

   Es preciso destacar que este mismo Tribunal en sentencia de fecha 5 de diciembre de 2005, declaró la existencia de una relación arrendaticia en los siguientes términos:

   Por efecto de la sentencia administrativa, quedaba autorizado el propietario arrendador para exigir la entrega del inmueble arrendado, teniéndose como terminado el contrato el 1° de abril de 1994. Sin embargo al intentar su acción de Cumplimiento de Contrato, habían transcurrido veinte meses, es decir, mas de año y medio desde la Resolución de 1998, que había permitido al arrendatario permanecer en la ocupación del inmueble, consentimiento del arrendador, cambiando la naturaleza del contrato convirtiéndolo en indeterminado o indefinido, todo ello de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil.

   . (Cursivas del Tribunal).

   En el extracto de la sentencia antes transcrita se determina con claridad que la condición de propietario no es necesaria para accionar en sede judicial el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; por lo que, al determinarse con claridad que entre la accionante y la demandada existe una relación arrendaticia a tiempo determinado la cual se desprende de los contratos de arrendamientos que ambas partes consignan al proceso, evidenciándose que entre las partes existe dos contratos a tiempo determinado cuyo cumplimiento exige la parte accionante, por lo tanto, constituye razón suficiente para entender que la existencia de una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley le concede la acción que en la presente causa es la demandante ciudadana B.G.R.D.L., razón por la cual y en virtud de lo antes expuesto la defensa por falta de cualidad de la actora para intentar la presente acción no puede prosperar. Y así se decide.

   SOBRE EL FONDO DE LA CONTROVERSIA:

PRIMERO

La acción por cumplimiento de contrato incoada por la accionante se encuentra prevista en el artículo 1.167 del Código Civil conjuntamente con la de resolución de contrato, en los siguientes términos:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

Las acciones en el artículo antes transcrito supone: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que ese recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuesto y pronuncie o deseche la pretensión del demandante.

En sintonía con ese orden de ideas el mismo doctrinario conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil señala que queda palmariamente establecida la necesidad que cualquiera que sea la elección de la parte inocente, el cumplimiento o la resolución, ésta debe “reclamar judicialmente”. La ejecución es, pues, normalmente obra del juez y se cumple mediante una sentencia constitutiva y solo si las partes han pactado una cláusula de resolución de pleno derecho o si es la propia Ley declara directamente la resolución al concurrir determinada circunstancia o también en ciertos casos excepcionales en que los tribunales han conformado a posteriori una ruptura unilateral del contrato, podrá prescindirse de acudir al Juez y restringir el papel de éste al de un simple certificador que operaría mediante una sentencia mero declarativa.

SEGUNDO

En la presente causa la parte actora demanda el cumplimiento de los contratos de arrendamiento celebrados con la demandada, y en consecuencia, cumpla con la obligación de entregar los inmuebles arrendados e identificado en autos así como también que dichos inmueble sean entregados solvente de los servicios públicos y que responda por los daños causados a los inmuebles; la demandada en su escrito de contestación alega que se encuentra solvente con relación al pago de servicio eléctrico ya que, a su decir, el mismo se encuentra incluido en el pago del canon de arrendamiento, asimismo rechaza que existan daños materiales al inmueble alegando que se encuentra en perfecto estado de habitabilidad tal como le fue entregado al momento del arrendamiento.

Así las cosas, de autos quedo demostrada la existencia de la relación arrendaticia establecida a tiempo determinado entre las partes, la cual inició para el primero de los contratos que tiene por objeto un inmueble ubicado en la avenida Padre Alfonso, cruce con calle silva en jurisdicción de la Parroquia Candelaria, Municipio V.d.E.C., en fecha 01 de abril de 2009, y el cual tendría una duración de seis (6) meses fijos sin prorroga, asimismo, el segundo de los contratos que tiene por objeto un inmueble ubicado en la avenida Padre Alfonso Nro.93-61, en jurisdicción de la Parroquia Candelaria, Municipio V.d.E.C., y el cual tendría una duración de un (1) año fijo sin prorroga contados a partir del 01 de octubre de 2008, todo lo cual se evidencia de los contratos de arrendamientos traídos por la parte actora a los autos y los cuales rielan a los (folios 10 y 11) del presente expediente, contratos estos que no fueron impugnados por la parte demandada. Y así se establece.

Al respecto es preciso destacar que de acuerdo con la carga de la prueba de las partes en el sistema venezolano rige lo dispuesto en los artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, como es lógico el actor debe probar los hechos en que funde su pretensión y el demandado tiene la carga de probar los hechos en que fundamenta su excepción o defensa, es decir, que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hechos, todo ello recogido en la máxima latina “onus probando incumbit ei quit asserit”, (la carga de la prueba incumbe al que la afirma).

En este orden de ideas, este Tribunal observa que la parte actora cumplió con la obligación de demostrar la existencia de la relación arrendaticia derivada de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado suscrito por las partes como quedó establecido anteriormente, ahora bien, con las notificaciones realizadas a través de los telegramas enviados a la demandada, la demandante le informó a la arrendataria su deseo de no renovar los contratos de arrendamientos suscritos, por lo tanto, una vez que se cumpliera el tiempo estipulado y trascurriera la prorroga legal debía la demandada entregar los inmuebles arrendados.

Con respecto al derecho que tiene o que nace para la arrendadora de exigir la entrega de los inmueble pasa este juzgador a examinar la temporalidad de los contratos y observa que con relación al contrato suscrito en fecha 01 de abril de 2009 cuya duración era de seis (6) meses fijo, se evidencia que el mismo finalizaba el 30 de septiembre de 2009, y con relación al segundo contrato suscrito en fecha 01 de octubre de 2008, el cual tenía una duración de un (1) año fijo, el mismo concluía el 30 de septiembre de 2009. Ahora bien, con relación a los contratos suscritos a tiempo determinado el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala una prorroga legal que opera de pleno derecho para el arrendatario una vez vencido el plazo de duración del contrato que hayan establecidos las parte, observándose del mencionado artículo que cuanto mayor sea el tiempo del contrato, mayor será la duración de la prorroga. Así mismo la mencionada norma es de carácter potestativo para el arrendatario y opera de pleno derecho para el arrendador, siendo que esta norma es de carácter proteccionista para el inquilino, por lo tanto, la prorroga legal es un beneficio y derecho que tiene el arrendatario, beneficio del cual gozara el arrendatario siempre y cuando no se encuentre incurso en incumplimiento de las obligaciones derivada de la relación arrendaticia, tal y como lo establece el artículo 40 eiusdem.

Ahora bien, la demandante alega en su escrito libelar que la demandada se encuentra insolvente en el pago de los servicios públicos prestados a los inmuebles objetos de la relación arrendaticia, obligación que tenia la arrendataria tal y como fue pactada en los contratos suscritos en las respectivas cláusulas sexta que señala textualmente lo siguiente: Serán por cuenta de “LA ARRENDATARIA” (…) todo lo relativo a los servicios de luz, agua, aseo domiciliario, pintura del inmueble, debiendo entregar solvencia de todos los servicios públicos…”, por lo tanto, era carga de la demandada probar su solvencia de la cual alega la demandante su incumplimiento, y del escrito de contestación de la demanda se evidencia un rechazo de la insolvencia del servicio de energía eléctrica alegando que el mismo estaba incluido con el pago del arrendamiento, por lo tanto, se evidencia que la demandada de autos no logro demostrar a este juzgador su solvencia con relación a la obligación contractual que tenía con relación al pago de los servicios públicos, y así se establece.

En este orden de ideas, este Tribunal observa que la parte actora cumplió con la obligación de demostrar la existencia y las obligaciones derivada de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado suscrito por las partes, así como logró demostrar que los mismos habían finalizado y que la misma tenía el derecho de solicitar la entrega de los inmuebles, así como también se dejó claramente establecido anteriormente que la arrendataria no gozaría de la prorroga legal si se encontrara incursa en incumplimiento de cláusulas contractuales, situación que igualmente no fue desvirtuada por la demandada, por tal motivo y por vía de consecuencia la demandada en la presente causa no gozaba del beneficio de la prorroga legal, luego de vencidos los contratos suscritos y estaba obligada a entregar los inmuebles arrendados, por tal motivo esta Juzgador establece que es procedente la presente demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento dado al incumplimiento por parte de la arrendataria a las obligaciones contractuales. Así se decide.

Ahora bien, demanda asimismo la accionante la reparación de los daños causados a los inmuebles arrendados, con respecto a lo solicitado la parte pretende demostrar la existencia de los daños con una inspección extra-litem, siendo que esta prueba no es idónea para ello, ya que el mecanismo probatorio adecuado es la experticia, por esta razón considera este Tribunal que no fue demostrada la existencia de tales daños, por tal motivo, no es procedente la solicitud de reparación de los daños por cuanto no fueron demostrados su existencia, y así se establece.

Para finalizar solicita como indemnización por daños y perjuicios por la permanencia en los inmuebles después de la expiración del término de los contratos de arrendamientos a razón de diez (10,00) bolívares diarios, hasta la entrega definitiva de los inmuebles, tal y como quedo establecido en la cláusula novena de los contratos suscritos por las partes, observa este juzgador que siendo procedente la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, es procedente la indemnización, por lo tanto, la demandada deberá pagarlos por cada día de retraso en la entrega de los inmuebles arrendados, los cuales deberán calcularse desde el 01 de octubre de 2009 hasta que se encuentre definitivamente firme el presente fallo y por cuanto es imposible determinar por este juzgador la oportunidad en que ello ocurra, se ordena para el cálculo de esta indemnización una experticia complementaria del fallo de conformidad con los artículos 249 y 455 del Código de Procedimiento Civil, la cual deberá ser realizada por un solo experto conforme a los parámetros establecidos en presente párrafo, y así se establece.

Por último, por cuanto no resultaron procedentes la totalidad de lo peticionado por la demandante la presente demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por el incumplimiento de las obligaciones contractuales debe ser declara parcialmente con lugar, tal y como será establecido de manera expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva del fallo y así se decide.

VI

DECISIÓN

Por las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por el abogado A.E.P.B., actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana B.G.R.D.L. contra la ciudadana L.S.A., todos identificados en el presente fallo, en consecuencia, se ordena: PRIMERO: Entregar los inmuebles objeto de los contratos de arrendamientos constituidos el primero de ellos ubicado en la avenida Padre Alfonso, cruce con calle silva en jurisdicción de la Parroquia Candelaria, Municipio V.d.E.C., y el segundo ubicado en la misma dirección signados con los Nros.93-61 y 93-67. SEGUNDO: Al pago por concepto de daños y perjuicios establecido en la cláusula novena de los contratos suscritos por las partes, a razón de diez (10,00) bolívares diarios por cada día de retraso en la entrega de los inmuebles arrendados, los cuales deberán calcularse desde el 01 de octubre de 2009 hasta que se encuentre definitivamente firme el presente fallo, ordenándose para el cálculo de esta indemnización una experticia complementaria del fallo de conformidad con los artículos 249 y 455 del Código de Procedimiento Civil.

En virtud de que el presente fallo fue dictado fuera del lapso correspondiente se ordena la notificación de las partes.

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.

Publíquese y déjese copia.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, a los veintiocho (28) días del mes de junio de 2.011. Años: 201º y 152º.

El Juez Provisorio,

Abog. P.P.

La Secretaria,

Abog. M.O.F.

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia a las tres de la tarde (3:00 p.m.).

La Secretaria,

Exp. N° 53.696aa.-