Decisión nº 128-D-08-12-08 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 8 de Diciembre de 2008
| Fecha de Resolución | 8 de Diciembre de 2008 |
| Emisor | Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores |
| Ponente | Marcos Rafael Rojas GarcÃa |
| Procedimiento | Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON
EN SU NOMBRE
Expediente Nº 4395.-
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Apelante: G.J.H., representada por el abogado R.G.E..
Acto Judicial Impugnado: Sentencia definitiva de fecha 23 de octubre de 2008, mediante la cual se declara parcialmente con lugar el juicio de renovación de contrato de arrendamiento sobre un apartamento signado con el N° 02, del Edificio “Doña Inés”, situado en la Avenida Manaure con calle Maparari, Jurisdicción de la Parroquia S.A.d.C., Municipio M.d.E.F., cuyos linderos son: NORTE: Calle Maparari; SUR: Terreno que es o fue de Z.d.H.; ESTE: Inmueble que es o fue de T.H., y OESTE: Que es su frente la Avenida Manaure; (de ahora en adelante, denominado, la cosa arrendada).
Demandante: G.J.R.M., representado por el abogado R.M..
Tribunal ad-quo: Juzgado Primero de Primera Instancia en sede Civil, inquilinaria de esta Circunscripción Judicial (de ahora en adelante, llamado, Juez de la causa).
Causa judicial: de la pretensión resolutoria incumplimiento en el pago de los alquileres vencidos de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2007 y enero y febrero del año 2008, cada uno por seiscientos bolívares fuertes (Bsf. 600,oo) mensuales, para un monto total de seis mil seiscientos bolívares fuertes (Bsf. 6.600,oo), fundada en los artículos 1167, 1159, y 1160 del Código Civil, y el artículo 1592 eiusdem; más el pago de los intereses moratorios.
Defensa de la demandada: reconoció la existencia de la relación arrendataria; desconoció que hubiere incumplido con su obligación de pagar las pensiones de alquiler y el pago de los accesorios reclamados (intereses y costas); que el contrato se inició el 30 de septiembre de 1993, pero, que el 04 de junio de 2007, el demandante se negó a recibir el pago de los alquileres, por lo que recurrió a su deposito judicial; y que dado que han transcurrido más de 15 años de vigencia del contrato de arrendamiento, éste ya no es a plazo fijo, sino a tiempo indeterminado (por tácita reconducción); además, procedió a desconocer y a tachar la escritura del contrato de arrendamiento acompañada por la Inmobiliaria, que actúa como representante del demandante
Razonamientos de la Jueza a quo para decidir: que el contrato era a plazo fijo y que debido al impago de dos alquileres mensuales, según la Ley, operaba la resolución del mismo, sin derecho a prorroga legal. De otro lado, consideró que la pretensión de pago de los intereses moratorios era improcedente, por no haberse previsto en el instrumento contractual, por lo que declaró parcialmente con lugar la demanda.
RAZONES PARA DECIDIR
Quien suscribe para decidir, observa:
Ambas partes reconocieron que arrendamiento se inició el 30 de septiembre de 1993, y aun cuando haya controversia, sobre la fecha de su finalización, sobre si es a tiempo determinado o indeterminado, lo cierto, es que por la fecha de presentación de la demanda 30 de marzo de 2008, dicho contrato tiene 14 años y 4 meses; de manera que, por más que se hubieran celebrado otros contratos de arrendamiento por escrito, por el sólo tiempo de la relación jurídico contractal, basta para concluir, no sólo que el contrato se ha renovado, sino que es a tiempo indeterminado; si es así, la pretensión deducida en la demanda, debió ser la de desalojo fundada, en cualquiera de las causales taxativas del artículo 34 de la Ley de sobre Arrendamiento Inmobiliarios y no la resolutoria; que ciertamente permite, que se demande el desalojo por falta de pago oportuno de los alquileres y que, de comprobarse este incumplimiento, la demandada no tendría derecho a la prorroga legal, de tres (3) años, previsto en el artículo 38, literal d) eiusdem (que sería en derecho adquirido de orden público inviolable –la prorroga legal-; y sobre el cual pasaría toda nulidad de ser desconocido. Cabe, advertir que la norma refiere la frase “al término del contrato”, relacionando con ello, todos los mecanismos de extinción del contrato de arrendamiento); y así se determina.
En todo caso, la demandada alegó que el demandante se había negado a recibir las pensiones de alquiler y se vio obligada a recurrir al derecho que le asiste y reconoce el artículo 51 de la citada Ley especial; que por, cierto en su artículo 52 eiusdem, señala que si, consignado el alquiler y la demanda resolutoria por incumplimiento o de desalojo, el arrendador retirare el monto del dinero consignado, se considerara de pleno derecho (ope legis), que desiste de la demanda. También, debe precisar quien suscribe este fallo, que el artículo 40 de la Ley especial, señala que sólo al vencimiento del contrato de arrendamiento, si el inquilino (a) está incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractales (estipulaciones producto de la autonomía de la voluntad de las partes), el beneficiario (en este caso, la demandada) no tendría derecho a la prorroga legal.
Así las cosas, quien suscribe para decidir observa:
En la presente causa, constan copia simples del expediente N° 03-2007, llevado ante el Juzgado Tercero de Municipio M.d.E.F., mediante la cual la demandada, desde el 07 de junio de 2007, viene depositando sus alquileres a favor del demandante, (folios 38 al folio 70), luego producidas en copias certificadas, donde no consta que el demandado haya retirado el pago de los alquileres no obstante, está notificado de ello, lo que significa, que no desistió de su acción resolutoria; y así se establece.
Sin embargo, quien suscribe debe señalar que siendo el (la) arrendatario (a), un débil económico y un débil jurídico (quien suscribe, es del criterio, que la Ley especial que rige el Sistema inquilinario, desmejoró, en ciertos aspectos, el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda y la Ley de Regulación de Alquileres y que contiene, además, pasajes oscuros, que deben ser colmados por la jurisprudencia; y tomando en cuenta, que dentro del Estado social, de derecho y de justicia, en el cual, están comprendidas aquellas personas que no tienen vivienda (y aquí ni siquiera, hago referencia a “los miserables” del gran poeta Víctor Lugo…), sino aún sobre aquellos, que a duras penas, pueden pagar alquileres, haciendo uso de las máximas de experiencia, que el comercio inmobiliario de alquileres, impelidos por las políticas económicas y sociales del gobierno bolivariano y revolucionario de Venezuela ( y sin abandonar el afán de lucro, que no se piensa en el dolor humano que humilla a más del 85% de la población venezolana que no posee vivienda y en este caso especifico, representado por los arrendatarios y del otro, por las Inmobiliarios especulativas y abusivas, la firma de escrituras de contratos de comodato, el cobro por la entrega de las llaves, el corte de los servicios públicos (agua, luz, gas, asesor, etc),o la constante perturbación del goce pacifico de la cosa arrendada, con la presunta fin, de realizar mejoras en el inmueble –esto se ve muy frecuentemente, en los edificios destinados a alquiler y bajo el régimen de propiedad horizontal; obstaculizan, más de las veces, el pago oportuno de los alquileres por parte de los arrendatarios, no sólo buscando una acción resolutoria o de desalojo, con dos fines principales:
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cambiar el destino de la vivienda o edificio, muchas veces para venderlo, sin tener que ofertarlo a los inquilinos.
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obtener aumentos abusivos de canon de alquiler, obviando el mecanismo de la regulación de alquileres, o la Resolución del Ejecutivo nacional, que desde hace más de 4 años tiene congelados aumentos de los mismos.
En tal, sentido quien suscribe, para resolver observa:
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- No entiendo como los abogados representantes de las partes (Galíndez – R.M.), estando reconocido el contrato de arrendamiento, se empeñarán uno, primero, en desconocer la firma de su cliente, en la escritura del contrato privado de arrendamiento y posteriormente tacharlo de falso, cuando posteriormente, con la experticia practicada por O.M.C., C.C.M. y V.R.C., que señaló que la firma desconocida en el contrato de arrendamiento, firmada con la rubrica arrendadora, era autentica; y el otro abogado impugnar el expediente consignado de la oferta de pago de alquileres, dizque porque eran copias simples, cuando hay una fe pública que da el Tribunal de municipios, que crea una presunción a favor de la demandada, siendo que debía desvirtuarse por otra prueba (bastaba promover una inspección ocular o pedir un informe a dicho Tribunal, para acreditar que el procedimiento no existía y que por tanto, había incumplimiento), impugnación que quedó subsanada con la posterior consignación de las copias certificadas pertinentes; sobre todo cuando Casación civil, ha considerado que los talones de deposito bancario, se asemejan a la tarjas, que hacen prueba entre las partes (y la practica forense sustituye el depósito directo, por la consignación bancaria y luego, la presentación del recibo en el expediente para su deposito; y así se establece.
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- Un contrato de casi 15 años de vigencia, jamás puede ser a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, por lo que la demanda debió ser de desalojo y no de resolución de contrato, no pudiendo ningún juez decidir o cambiar las pretensiones de las partes, debido al principio dispositivo, ex artículos 12 y ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil; y así se decide.
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- La consignación de alquileres, notificada al demandante, el hecho de estar éste representado por la Inmobiliaria Morales & Asociados Escritorio Jurídico Inmobiliario; y la máximas de experiencia anotadas, hacen concluir a este Tribunal, que el arrendador ha venido obstaculizando el pago de alquileres, con los fines anotados y que en un Estado donde debe prevalecer el interés social sobre el interés individual, no se puede tolerar acciones judiciales de este tipo; y así se concluye.
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- El tiempo del contrato, da el derecho a la arrendataria a permanecer arrendada por un mínimo de tres años más, contados a partir de la fecha en que pase cosa juzgada este fallo, sin posibilidad de modificar el alquiler, con base a la Regulación inquilinaria que haga el Ejecutivo nacional, en cuyo caso el arrendatario 8ª) está obliga a aceptar un aumento, que en ningún caso, debe pasar lis límites establecidos por el ente municipal encargado de regular los alquileres; y así se ordena.
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- No es cierto, que en los contratos de arrendamiento, si las partes no lo estipulan expresamente, no se genera interés, no olvidemos, que el arrendamiento es un contrato, no solo consensual y gozoso, sino también bilateral (crea obligaciones o contraprestaciones reciprocas) y oneroso. Desde estas dos últimas características, la obligación del inquilino, que es pagar el alquiler cada mes, se reduce en el pago de una suma de dinero, y aquellas obligaciones que tienen esta naturaleza, deberá reclamarse, en ausencia de previsión (norma supletorias, a las cuales he hecho referencia), los daños y perjuicios, consistentes siempre en el interés legal del 3% anual, al tratarse siempre de una obligación civil (basta leer los artículos 1277 y 1746, ambos del Código Civil; y si aún hubiere duda, léase el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil , donde expresamente se señala, que al valor principal (entiéndanse, la deuda de los alquileres, debe sumarse sus accesorios, y éstos no son más que los intereses moratorios (que pueden sustituirse por el mecanismo de la corrección monetaria, peor, no pedirse ambos a la vez), el importe del impago de los servicios públicos (por lo general, agua, luz y teléfono) que por ser obligaciones proptem rem, siguen al propietario, quien en definitiva tiene que pagar y correr con la irresponsabilidad del inquilino; el valor de los mejoras dejadas de ejecutar (éstos si tienen que expresarse en el contrato, en beneficio del inquilino, porque si no hace (y deja que la Ley lo supla), se entiende que recibió la cosa arrendada en buen estado de funcionamiento y así deberá devolverse al terminó del contrato “ no desgreñada y con la pintura de labios corrida; porque, aunque te la cedí para gozarla y disfrutarla, tú estás obligada a entregármela peinadita y con sus labios pintaditos y ”, tal como de una manera grafica, nos enseñaba el maestro, ya fallecido, S.B.I. ( el poeta de la eterna juventud, por ser “infante”), para que no nos olvidara nunca esta máxima ( por cierto, quien suscribe aclara que el monto de las mejoras dejadas de hacer, por muchas veces deben ser ejecutadas por el propietario, aún antes de promover la demanda, se prueban por experticia (no por inspección ocular) y se hubiese apuro, porque existen daños que pudieran desaparece por el transcurso del tiempo, lo recomendable es recurrir al procedimiento por retardo perjudicial y nunca, a una inspección ocular, donde ni siquiera se prueba el retardo que exige el artículo 1429 del Código Civil y aún así que la prueba no sólo será visual, sino que se extenderá a lo pericial, lo cual está prohibido por ley; y así se declara.
6) Se evacuaron los siguientes testigos: H.N., A.C.F., J.B.d.P., R.P.P., cuyas declarciones resultaron inútiles a este juicio, porque todos fueron preguntados de manera subjetiva (esto es, que en la propia pregunta formulada, iba envuelta la respuesta que debía dar), no dejándole otra alternativa que responder con la misma pregunta formulada, iniciándose por la general, la respuesta con un “si”, “si es cierto”, Si es cierto y me consta”, “por el amplio conocimiento que tengo de los hechos declarados” lo cual invalida el testimonio y frases por el estilo, seguida de la declaración amplificada, con lujos de detalles, casi todas por igual, lo cual es contrario a la experiencia común, que nos enseña que no es fácil evocar un hecho pasado y dos o más testigos de igual manera, debiendo concluir que se trata de testigos falsos a quien se les elaboró la respuesta o que fueron preparados para ello; y así se determina.
Las dos copias de los recibos de pago acompañadas por la parte actora y para lo cual se intimó a la demandada, no se indicó cual era el objeto de la prueba, siendo por ende improcedentes. En todo cas, de ello simplemente se deriva el pago del alquiler y que existe una relación arrendaticia, reconocida por ambas partes; y así se establece.
Finalmente, quien suscribe debe reflexionar, sobre la conducta asumida por la demandada durante casi quince años (15), vivienda en alquiler y pagando, tiempo más que suficiente para libarse de este yugo, y comprar por cualquier vía una vivienda propia. También las arrendatarios tienen parte de culpa en este tipo de juicios, porque con el transcurrir del tiempo se creen dueños, no permiten aumentos de alquiler y dejan de cumplir sus obligaciones más elementales, como es el pago oportuna de su obligación principal, dejan de pintar el inmueble o de pagar ciertos servicios públicos (hoy en día nadie quiere alquilar, ni siquiera las casa de veraneo o de temporadas altas, ¿por qué?, porque los arrendatarios son unos destructores y la mayoría de las veces la garantía de depósito no cubre los daños; por las medidas tomadas por el Gobierno nacional (congelamiento de alquileres). De manera, que se exhorta a la demandante a procurar adquirir una vivienda propia, pues, al no ser propietaria y tener a su carga una serie de obligaciones, siempre va a vivir con una espada de Damocles.
DECISION
En razón de los motivos de hecho y de derecho expuestos, este Tribunal Superior actuando en sede civil, impartiendo justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:
Con lugar el recurso de apelación del abogado R.G., en su carácter de apoderado de la ciudadana G.J.H., contra la sentencia de fecha 23 de octubre de 2008, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, y mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, intentada por G.J.R.M. contra de la apelante.
Sin lugar la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento y cobro de intereses moratorios intentada por G.J.R.M. contra G.J.H., sobre un apartamento signado con el N° 02, del Edificio “Doña Inés”, situado en la Avenida Manaure con calle Maparari, Jurisdicción de la Parroquia S.A.d.C., Municipio M.d.E.F., cuyos linderos son: NORTE: Calle Maparari; SUR: Terreno que es o fue de Z.d.H.; ESTE: Inmueble que es o fue de T.H., y OESTE: Que es su frente la Avenida Manaure, el juicio de renovación de contrato.
Se revoca el fallo apelado.
Cúmplase con el resto de los mandamientos establecidos en la parte motiva de este fallo, en especial, el no desconocimiento de la prorroga legal (y la obligación de la inquilina de concertar un nuevo aumento, de hacer uso de este derecho eventual) y el acatamiento de la Resolución ejecutiva que congelan los alquileres.
Se exhorta a la parte demandante, en el sentido, que debe procurar adquirir una vivienda, según la reflexión establecida en la motiva de este fallo.
Se condena en costas a la parte demandada.
Bájese el expediente en su oportunidad correspondiente.
Agréguese, regístrese y publíquese.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con sede en S.A.d.C., a los ocho día (08) días del mes de diciembre de dos mil ocho (2008). Años 198 de la Independencia y 149 de la Federación.
EL JUEZ
Abg. MARCOS R. ROJAS G.
EL SECRETARIO (t)
Abg. D.C.F.
Nota: la anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 08-12-08, a la hora de ___________________________________ ( ), se agregó a los autos la circular, ordenada en el fallo anterior. Se dejo copia certificada en el libro copiador de sentencias.
EL SECRETARIO (t)
Abg. D.C.F.
Sentencia Nº 128- D-08-12-08.-
MRG/DCF/marta.-
Exp. Nº 4395.-
