Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 26 de Abril de 2012

Exp. No. 006787

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE LA REGIÓN CAPITAL

I

La ciudadana M.A.V.D.S., de nacionalidad Portuguesa, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. E-843.664, actuando en su condición de propietaria del Edificio “Guri”, ubicado en la Calle 1, Urbanización La Yaguara, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, debidamente asistida por el abogado en ejercicio de este domicilio J.H.D.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 18.301, interpuso Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad (Regulación), contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 00014399, de fecha trece (13) de agosto de dos mil nueve (2009), emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Obras Públicas y Vivienda, ahora Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, mediante el cual se reguló dicho inmueble. Asimismo, solicitó la fijación de un nuevo canon de arrendamiento, en restablecimiento de la situación jurídica lesionada.

En fecha 25 de octubre de 2010, se admitió el recurso, ordenándose de conformidad con lo previsto en el artículo 79 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa las notificaciones mediante Oficios a las ciudadanas Procuradora General de la República y Fiscal General de la República, y mediante boleta a la Empresa Mercantil Industrias Fabelli, ubicada en la Calle 1, (No. 16), La Yaguara, Parroquia La Vega, así como la remisión de los antecedentes respectivos por parte de la Dirección General de Inquilinato.

Mediante Oficio Nº D.G.I.Nº 016-11, de fecha 18 de enero de 2011, la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones, remitió los antecedentes administrativos correspondientes al expediente Nº 71.358, siendo éste agregado a los autos como pieza separada, por auto de fecha 19 de enero de 2011.

Que en fecha 20 de enero de 2011, se dictó auto ordenando la notificación, mediante boleta al representante legal de Industrias Las Dantas, en su condición de arrendatario del Edificio “GURI”, piso 4, ubicado en la calle 1, Urbanización La Yaguara, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, de la admisión del presente recurso.

Practicadas las notificaciones ordenadas, este Juzgado en fecha 04 de marzo de 2011, se libró Cartel ordenado en auto de admisión dirigido a los representantes legales de la Empresa Mercantil Industrias Fabelli e Industrias Las Dantas, el cual fue publicado en el Diario Últimas Noticias y consignado a los autos en fecha 11 de marzo de 2011.

Que en fecha 24 de marzo de 2011, mediante auto se fijó audiencia de juicio para el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a las diez y treinta de la mañana (10:30 am), conforme a lo establecido en el artículo 82 ejusdem.

Que en fecha 16 de mayo de 2011, fue celebrada la audiencia de juicio; compareciendo a dicho acto los abogados en ejercicio de este domicilio J.H.D.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 18.301, antes identificado y J.A.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 7.802, actuando en su condición de apoderado judicial de las SOCIEDADES MERCANTILES INDUSTRIAS LAS DANTAS y FABELLI STYLE, quienes consignaron escritos de pruebas, y la abogada M.E.M., en su condición de Fiscal Trigésimo Tercero del Ministerio Público a Nivel Nacional con competencia en materia Contencioso Administrativa e Inquilinario, como parte de buena fe.

Que en fecha 23 de mayo de 2011, se admitieron las pruebas promovidas por la parte recurrente, fijándose oportunidad para el nombramiento de expertos, a los fines de la evacuación de la prueba de experticia promovida; recayendo dicho nombramiento en los ciudadanos P.V.F., F.J.H.A. y O.P., venezolanos, mayores de edad y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 2.970.552, 2.062.723 y 1.866.565, respectivamente, quienes aceptaron los cargos y prestaron el juramento de Ley.

Que este Juzgado en fecha 02 de agosto de 2011, dictó auto mediante el cual fijó un lapso de cinco (05) días de despacho, a los fines de que las partes presentaran sus informes por escrito, de conformidad con lo previsto en el artículo 85 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.

Que mediante auto de fecha 27 de septiembre de 2011, se fijó el lapso de treinta (30) días de despacho, de conformidad con lo previsto en el artículo 86 ejusdem, a los fines de dictar sentencia en la presente causa, y estando dentro del referido lapso, el Tribunal observa:

II

FUNDAMENTACIÓN DEL RECURSO

Expone que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones, dictó en fecha 13 de agosto de 2010, Resolución Nº 00014399 en el expediente Nº 71.358, contentivo del procedimiento de regulación de alquileres para industria, fijando el canon de arrendamiento máximo mensual a la Planta Baja, Piso 1 y Piso 4, del inmueble identificado como Edificio Guri, ubicado en la calle Negrín, Calle 1, (No. 16), de la Urbanización La Yaguara, Parroquia La Vega, en la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 44.778,85).

Manifiesta que se reguló el inmueble sin tomar en cuenta la verdadera superficie de la totalidad de la construcción, los valores infraccionarios del mercado arrendaticio inmobiliario calculando la renta muy por debajo de su valor real, omitiendo una serie de factores legales y técnicos.

Aduce que el órgano del poder público dio origen a un acto administrativo ilegal ya que los avaluadores no indicaron de donde extrajeron los valores asignados al inmueble en cuestión por cuanto la metodología empleada, el análisis de los referenciales y el cálculo de los valores asignados carecen de validez ya que no aparecen, valoraciones, ponderaciones, origen de los cálculos, metodología y en fin, a los elementos sustanciales y obligantes que ordena el artículo 30 de la ley especial de la materia, aunado a ello el acto administrativo se basa en datos, elementos y demás, carentes de sustento, incurriendo en el sobre valor del canon de arrendamiento.

Indico que, el motivo de la impugnación del referido acto administrativo obedece a vicios de ilegalidad, por haber infringido disposiciones legales que afectan el orden público, señalados en los artículos 29 y 30 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los numerales 1 y 4 de los artículos 19, 72 al 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; indicando a su vez que, ciertamente lo que configura el acto administrativo no es otra cosa que la expresión de las circunstancias de hecho y de derecho que justifican su emisión en el procedimiento especial de Regulación de Alquileres, el elemento causa del avalúo, dicha causa debe ser verdadera, en el caso que nos ocupa, el avalúo practicado por los peritos en sede administrativa es una causa falsa, por cuanto los valores asignados al inmueble de autos, no se ajustan a la realidad de la superficie total del inmueble y de los verdaderos valores establecidos en el mercado arrendaticio inmobiliario, ya que en dicha operación valuadora no se tomaron en cuenta los elementos de obligatoria observancia contenidos en los artículos 29 y 30 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y a los fines de subsanar la situación jurídica infringida, solicita a este Juzgado determine un mayor valor y una renta real al inmueble objeto de autos y se fije el nuevo canon máximo mensual del inmueble, acordes con los verdaderos valores del mercado arrendaticios inmobiliario.

III

DE LA OPINION FISCAL

El Ministerio Público, expuso su opinión en los siguientes términos:

…”Ahora bien, en cuanto al análisis efectuado por esta Representación Fiscal sobre el acto que sirvió de base a la administración para tomar su decisión, vale decir, el avalúo, se observa que en él se fija el canon máximo mensual para el inmueble, en la cantidad de Bs. 44.77,85.

Así mismo, de las actas del expediente consta que la recurrente promoción la prueba de experticia a fin de que el Tribunal fijara el nuevo canon de arrendamiento, sin embargo no se llegó a evacuar, a pesar de haberse celebrado el acto de nombramiento de experto y haber acordado el Tribunal una prorroga para efectuarla, y siendo que el informe pericial “efectuado por expertos designados por el Tribunal”, es la prueba fundamental que necesita el Juez para poder efectuar un análisis comparativo con la valuatoria realizada por la administración y así determinar efectivamente el valor asignado al inmueble de autos se ajusta o no a la realidad de la superficie total del inmueble y de los verdaderos valores establecidos en el mercado arrendaticio inmobiliario y así fijar el nuevo canon de arrendamiento a fin de subsanar la situación jurídica infringida denunciada por la recurrente, y como quiera que no fue evacuada la misma, no puede el Juzgador restablecer la situación jurídica denunciada como infringida por la recurrente.

En efecto la recurrente manifiesta que los valores asignados al inmueble de autos no se ajuntan a la realidad de la superficie total del inmueble y de los verdaderos valores establecidos en el mercado arrendaticio inmobiliario, ya que no se tomaron en cuenta los elementos de obligatoria observancia contemplados en los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tales como ubicación, zonificación, construcción, precios medios de los últimos 6 meses a dos años, la determinación del valor del terreno, el valor de la edificación, y otros.

Ahora bien, la única forma de probar estos alegatos y que el Juez llegue a la convicción de que la Administración ha incurrido en este vicio de ilegalidad denunciado es precisamente a través de la evacuación de una experticia, prueba esta, que si bien no es la única, es la mas idónea para demostrar al tribunal los hechos alegados, para lo cual es necesario un conocimiento técnico en los mismos a fin de ayudar al Juez en sus funciones jurisdiccionales es decir, aplicar el derechos a los hechos denunciados para poder determinar la legalidad de las actuaciones que produjeron los mismos, por lo que se hace prácticamente imposible para el Tribunal de la causa, fijar un nuevo canon de arrendamiento a fin de restablecer la situación jurídica infringida.

En este orden de ideas, cabe destacar lo que determino la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 15 de julio de 1999, en la que, entre otras cosas, asentó:

'…en procesos de eminente carácter público – como es el caso de los contencioso – administrativo -, las partes deben colaborar con el Juez en la demostración de los hechos y no limitarse a una conducta ajustada estrictamente a lo que demanda la carga que se le impone, es así como en la doctrina moderna ha habido una progresiva sustitución del concepto de “cargas” derivadas del principio dispositivo, por un deber de lealtad y cooperación de las partes. Por ello, el principio de igualdad en el marco de un proceso y con relación a la carga de la prueba, implica el determinar en cada caso, a quien le es mas fácil demostrar un hecho determinado, en definitiva, los sujetos procesales están obligados por el principio de cooperación, deber y lealtad, en producir y aportar todas las pruebas necesarias a la demostración a la verdad de sus afirmaciones'

En este sentido, la recurrente necesariamente tenia la carga de desvirtuar la legalidad del acto impugnado, a través de los mecanismos probatorios idóneos para ello, con la finalidad del restablecimiento de la situación jurídica infringida, en virtud de la presunción de legitimidad que reviste el acto administrativo, lo cual no sucedió, toda vez que no se evacuó la prueba fundamental de experticia.

Es por todo lo narrado anteriormente que esta representación del Ministerio Público considera que no se observa el vicio de ilegalidad denunciado, que la omisión de evacuación de la experticia hace imposible desvirtuar el avalúo efectuado en sede administrativa, y como quiera que el acto administrativo en si contiene una presunción iuris tantum del legitimidad, la recurrente, al pretender la nulidad del resuelto, no pudo desvirtuarla, y dado que el Tribunal no puede de oficio declarar la nulidad de la resolución impugnada necesariamente debe ser declarado Sin Lugar, y así se solicita.

IV

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Corresponde a este Juzgado Superior pronunciarse sobre el Recurso de Nulidad incoado contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 00014399 de fecha 13 de agosto de 2010, dictada en el expediente Nº 71.358, mediante la cual se fijó canon de arrendamiento máximo mensual a la Planta Baja, Piso 1 y Piso 4, del inmueble identificado como Edificio Guri, ubicado en la calle Negrín, Calle 1, (No. 16), de la Urbanización La Yaguara, Parroquia La Vega, en la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 44.778,85).

Alega el recurrente que el acto impugnado fundamenta su decisión en un acto administrativo de trámite como es el Informe Técnico elaborado por el Órgano Regulador, en el cual se determinó el valor del inmueble objeto de regulación, sus anexos y accesorios de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 70 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en el artículo 30 ejusdem, señalando además que el acto administrativo recurrido no se ajusta a los valores del marco arrendaticio inquilinario y lo hizo sin apego a los datos, valoraciones, ponderaciones, origen de los cálculos, metodología y en fin, a los elementos sustanciales y obligantes que ordena el artículo 30 de la ley especial de la materia y que el mismo se basa en datos y elementos, carentes de sustento.

Al respecto, debe indicar este Tribunal que la doctrina y la jurisprudencia han sido contestes en indicar que la motivación del acto exige que el mismo contenga de forma sucinta, las razones de hecho y de derecho que soportan el referido acto. En el presente caso, las razones de derecho se encuentran determinadas en el acto impugnado, mientras que las razones de hecho se encuentran soportadas en el avalúo que realiza la oficina técnica, inserto a los autos en el expediente, que determinan el valor del inmueble conforme a los requisitos de Ley y con las fórmulas aplicadas a los fines de determinar cuál fue el medio para llegar a la conclusión de un valor específico.

Igualmente, debe indicarse que durante el desarrollo del proceso la parte recurrente tenía la carga de desvirtuar la legalidad del acto impugnado, a través de los mecanismos probatorios idóneos, con la finalidad de restablecer la situación jurídica infringida en virtud de la presunción de legalidad que reviste al acto administrativo, lo cual no sucedió dado que no se evacuó la prueba de experticia promovida.

De modo pues, que fue la conjunción de esos presupuestos fácticos y jurídicos la que condujo a la Dirección de Inquilinato, a dictar el resuelto definitivo de fijación del canon de arrendamiento, sin que se evidencie el vicio de inmotivación denunciado, y por cuanto el acto administrativo está revestido de la presunción de legitimidad hasta prueba en contrario, si la parte accionante pretendiera lograr la declaratoria de nulidad de dicho acto, estaba constreñida a desvirtuar, mediante la correspondiente actuación procesal (esencialmente probatoria), los referidos presupuestos, mientras que en el caso de autos se limita a una actuación exclusivamente argumentativa sin aportar ningún elemento probatorio que determine que la administración, como órgano técnico, incurrió en algún vicio capaz de anular el acto recurrido.

De lo anteriormente expuesto, este Tribunal debe indicar que al no existir elemento probatorio capaz de desvirtuar el avalúo efectuado no se configura el vicio de inmotivación denunciado, razón por la cual debe desecharse el referido alegato. Así se decide.

Planteada la situación en esos términos y considerando que los actos administrativos están revestidos de una presunción de legalidad, el recurso contencioso administrativo tiene como finalidad única desvirtuar esa presunción, para lo cual se requiere que el recurrente promueva y evacue las pruebas legales pertinentes, las cuales al ser apreciadas por el Juzgador podrían conducir a la declaratoria de nulidad del acto viciado, y por consiguiente, no puede de oficio el Tribunal declarar la nulidad de un acto administrativo, cuando el impugnante interpone el recurso basado en simples ejercicios argumentativos, salvo que se trate de un asunto del cual se deriven violaciones de normas de orden público.

Conforme a lo anteriormente expuesto, este Órgano Jurisdiccional por cuanto no se evidencia la existencia de los vicios denunciados, ni la existencia de algún otro que por ser de orden público deba el Juez conocerlo de oficio, debe declarar Sin Lugar el recurso de nulidad ejercido por la ciudadana M.A.V.D.S., de nacionalidad Portuguesa, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. E-843.664, debidamente asistida por el abogado en ejercicio de este domicilio J.H.D.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 18.301, y en razón de ello observa este Juzgado que el acto administrativo impugnado se encuentra ajustado a derecho. Así se decide.

V

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR el Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad (Regulación), interpuesto por la ciudadana M.A.V.D.S., de nacionalidad Portuguesa, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. E-843.664, debidamente asistida por el abogado en ejercicio de este domicilio J.H.D.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 18.301, contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 00014399, de fecha trece (13) de agosto de dos mil nueve (2009), emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Obras Públicas y Vivienda, ahora Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, y en consecuencia, se confirma el acto administrativo impugnado por encontrarse ajustado a derecho.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, en Caracas a los veintiséis (26) días del mes de abril de dos mil doce (2012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

EL JUEZ PROVISORIO,

F.M.M.

EL SECRETARIO,

L.A.S.M.

En esta misma fecha 26 de abril de 2012, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión.

EL SECRETARIO,

L.A.S.M.

EXP. Nº 006787

BELITZA.