Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 17 de Octubre de 2007

En su libelo de demanda la apoderada judicial de la parte actora, en términos generales, aduce lo siguiente:

1. Que sus representados son propietarios de una serie de unidades de viviendas y las parcelas donde se encuentran construidas que forman parte del Conjunto Residencial Villa Ávila, Primera Etapa, construido en el Sector El Ingenio, de la ciudad de Guatire, jurisdicción del Municipio Z.d.E.M., cuyos linderos generales y especificaciones constan en el documento de Parcelamiento de la Primera Etapa, que fue otorgado por la empresa PROMOTORA T. P., 222, C. A.

2. Que el documento de parcelamiento antes referido, contiene una serie de disposiciones que rigen la convivencia común de los propietarios de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villa Ávila, así como también todos y cada uno de los requisitos a los que se refiere el artículo 2 de la Ley sobre Venta de Parcelas.

3. Que en el Artículo 2º del Documento de Parcelamiento la empresa demandada, dispuso el desarrollo de un conjunto residencial denominado CONJUNTO RESIDENCIAL “VILLA AVILA”, que estaría conformado por la Primera Etapa y la Segunda Etapa.

4. Que en el artículo 3º la referida empresa dispuso que el Plano que contiene el Proyecto de Parcelamiento podría sufrir modificaciones que obedezcan a razones técnicas o de orden urbanístico, durante el transcurso de la ejecución de todas las etapas, y para ello sólo requeriría el consentimiento de ella, así como de las autoridades competentes y del acreedor hipotecario de ser el caso.

5. Que tales circunstancias se les haría saber a los futuros compradores de las parcelas, con expresa mención en el documento de compra-venta; por lo tanto, los compradores no podrían, en ningún caso invocar dichas modificaciones como fundamento de reclamaciones contra los propietarios o promotores.

6. Que en el artículo 17º del Documento de Parcelamiento, la empresa en cuestión se reservó el derecho de registrar cualesquiera normas modificatorias, aclaratorias, interpretativas o complementarias, que en su criterio considere necesarias al presente documento, para así precisar a cabalidad el alcance de los derechos y obligaciones de los adquirentes de inmuebles del CONJUNTO RESIDENCIAL “VILLA ÁVILA, Primera Etapa”, y se consideraría suficientemente facultada por los futuros compradores desde la protocolización de dicho documento.

7. Que el artículo 9º del documento de parcelamiento en cuestión disponía con precisión cuáles eran los bienes comunes del CONJUNTO RESIDENCIAL “VILLA ÁVILA, Primera Etapa.

8. Que el artículo 14º señala que el acceso vehicular y peatonal del CONJUNTO RESIDENCIAL “VILLA AVILA, Primera Etapa está comprendido desde la Avenida Principal del conjunto, la cual se distribuye hacia cuatro calles internas; que además en el artículo 15º, se señala que el CONJUNTO RESIDENCIAL “VILLA AVILA”, contará con una vialidad pavimentada alterna en concreto y asfalto, con aceras de brocales de concreto.

9. Que en el artículo 20º del Documento de Parcelamiento de la Primera Etapa, se dispuso que los bienes de uso común no podrían ser modificados sin la previa aprobación del cien por ciento (100%) de los copropietarios, reunidos en Asamblea.

10. Que el 24 de febrero de 2006, con posterioridad a la venta de la gran mayoría de las viviendas que integran la Primera Etapa del Conjunto Residencial “VILLA AVILA”, entre ellas las de los demandantes, la empresa demandada, procedió a la protocolización de un documento de modificación del documento de parcelamiento, aludiendo para ello la potestad que supuestamente le confería el Artículo 17º del citado Documento de Parcelamiento, y la necesidad de modificarlo para un mejor desarrollo del Conjunto Residencial y en beneficio de sus copropietarios.

11. Que de acuerdo al contenido del documento en referencia, la empresa demandada realizó las siguientes modificaciones:

    1. En el Artículo 2º se expresa que el CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA AVILA estaría conformado – luego de la modificación – por la Primera Etapa, Segunda Etapa, e incluye una Tercera Etapa.

    2. El artículo 9º señala que los bienes comunes del Conjunto Residencial también lo son de la pretendida Tercera Etapa incorporada, a su decir, en forma unilateral.

    3. El artículo 12º referido a las cuotas de mantenimiento que los propietarios del Conjunto residencial deben pagar por los bienes comunes, haciendo partícipe de tales obligaciones a los futuros propietarios de la que denomina pretendida Tercera Etapa.

    4. El artículo 15º, adminiculando como comunes los servicios del Conjunto Residencial Villa Ávila, a la pretendida Tercera Etapa, incluso el servicio de agua potable que servía para alimentar sólo al Conjunto diseñado originalmente.

    5. El artículo 16º postergando el otorgamiento del Reglamento Definitivo, supeditando dicho acto al momento en que se otorgue el documento de parcelamiento de la pretendida tercera etapa.

    6. El artículo 17º sufre un complemento de manera de facultar a la empresa a registrar las normas modificatorias, aclaratorias, interpretativas o complementarias para precisar a cabalidad el alcance de los derechos y obligaciones de los adquirentes de la Primera Etapa, y se faculta por los futuros compradores y los causahabientes a cualquier título de éstos desde la protocolización de dicho documento.

    7. El artículo 25º que incluye los porcentajes correspondientes a la alícuota de cada inmueble del Conjunto Residencial luego de la construcción de la pretendida Tercera Etapa.

    8. El Parágrafo Único del artículo 34º en el que se introduce una modificación que posterga la oportunidad para la constitución de la Junta de Administración del Conjunto Residencial hasta el momento en que se enajene la propiedad del 50% de la Segunda Etapa y de la pretendida Tercera Etapa incluida – a su decir - en forma unilateral en el proyecto.

12. Que con posterioridad a la protocolización de la reforma del Documento de Parcelamiento de la Primera Etapa, en fecha 31 de marzo del mismo año 2006, la empresa PROMOTORA T.P., 222, C. A., procedió al otorgamiento del Documento de Parcelamiento de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial Villa Ávila, en el que se incluyeron todas y cada una de las modificaciones contenidas en el documento modificatorio del documento de parcelamiento de la Primera Etapa, a saber, inclusión de la tercera etapa, facultad para integrar al Conjunto Residencial VILLA AVILA, la parcela de terreno donde construiría la Tercera Etapa, uso del Área Social recreativa, exclusiva de la Primera y Segunda Etapa, a la Tercera Etapa, otorgamiento a la Tercera Etapa de derechos sobre los bienes comunes del Conjunto Residencial, y la hace partícipe en las cuotas de mantenimiento que los propietarios del Conjunto residencial deben pagar por los bienes comunes, modifica la alícuota correspondiente a los inmuebles del Conjunto luego de la inclusión de la tercera etapa; se posterga la oportunidad para la constitución de la Junta de Administración del Conjunto Residencial hasta el momento en que se enajene la propiedad del 50% de la Segunda Etapa y de la Tercera Etapa.

13. Que según se evidencia de Inspección Ocular evacuada en fecha 26 de junio de 2006, por este mismo Tribunal en la sede de la Dirección de Urbanismo e Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Z.d.E.M., se pudo constatar que la Tercera Etapa del Conjunto Residencial Villa Ávila se encuentra en construcción, y estaría conformada formada por setenta y ocho (78) unidades de vivienda, las cuales pretenden adicionar a las de la primera y segunda etapa, disminuyendo los derechos de copropiedad que asisten a los demandantes, sobre las cosas comunes.

14. Que también se pudo constatar que aún cuando fueron otorgados los permisos correspondientes para el desarrollo de la tercera etapa, no existe en el expediente respectivo ningún documento que acredite la integración de las Parcelas donde se construyeron la Primera y Segunda Etapa, con aquella donde se desarrolla la tercera.

15. Que también consta que la propietaria de la parcela de terreno donde se construye la tercera etapa es la sociedad mercantil PROMOTORA VILLA AVILA 2.006, C. A., aún cuando los permisos son solicitados por cuenta de la demandada PROMOTORA T.P., 222, C. A.

16. Que las modificaciones hechas tanto en la aclaratoria del Documento de Parcelamiento de la Primera Etapa, como en el Documento de Parcelamiento de la Segunda Etapa, en el sentido de incluir una Tercera Etapa al Conjunto Residencial, exceden de las facultades que la empresa constructora PROMOTORA T.P., 222, C. A., se reservó al momento de otorgar el Documento de Parcelamiento de la Primera Etapa, y en modo alguno contribuye al mejor desarrollo del Conjunto Residencial ni resulta beneficioso para los copropietarios de la Primera Etapa.

17. Que en el artículo 17º del Documento de Parcelamiento de la Primera Etapa, la empresa en cuestión se reservó el derecho de registrar normas modificatorias, aclaratorias, interpretativas o complementarias, necesarias para precisar a cabalidad el alcance de los derechos y obligaciones de los adquirentes de inmuebles, facultades que en modo alguno pueden ser utilizadas para disminuir el derecho de copropiedad y modificar las obligaciones de cada uno de los adquirentes de las casas de la Primera Etapa, cuyo documento hubiere sido protocolizado con anterioridad a la pretendida Aclaratoria, respecto de las cosas comunes, servicios, vialidad, entre otras.

18. Que a su entender, para realizar una aclaratoria que incluyese disminución de los derechos de los adquirentes respecto de las cosas comunes, en beneficio de los intereses propios de la empresa constructora, era necesaria la manifestación de voluntad al respecto de todos y cada uno de los parceleros, conforme a la ley, toda vez que se permitió la protocolización de un documento que modificaba los derechos y obligaciones sobre las áreas comunes de un parcelamiento, a quien no tenía facultad expresa de disposición otorgada por los legítimos dueños, lo cual vicia de nulidad absoluta el negocio registrado.

19. Por lo expresado procede a demandar a la empresa constructora, en nombre de sus mandantes, para que convenga en lo siguiente:

    1. En la INEXISTENCIA o NULIDAD ABSOLUTA del documento registrado el 24 de febrero de 2006 por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M., bajo el Nº 39, Protocolo Primero, Tomo 18, que contiene la aclaratoria del Documento de Parcelamiento de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villa Ávila, así como también el asiento registral correspondiente.

    2. Como consecuencia de dicha inexistencia se ordene la ANULACION del ASIENTO REGISTRAL que contiene la aclaratoria hecha sin el consentimiento de los propietarios de las casas de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villa Ávila.

    3. En forma subsidiaria pide se decrete la NULIDAD parcial del Documento de Parcelamiento del Conjunto Residencial Villa Ávila, Segunda Etapa, otorgado en fecha 31 de marzo de 2006, en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Z.d.E.M., bajo el Nº 07, Protocolo Primero, Tomo 30, respecto de sus artículos 2º, 8º, 10º, 15º, 28º y 37º, únicamente en lo que respecta a la inclusión de la Tercera Etapa del Conjunto Residencial, y que se tenga dicho documento como protocolizado sin dichas inclusiones.

    4. Pagar a sus representados las costas y costos que se generen con motivo de este proceso.

En el escrito contentivo de la cuestión previa promovida, y como fundamento de ésta, los apoderados judiciales de la empresa demandada, en términos generales, aducen lo siguiente:

1. Que los actores señalan en su libelo, que la empresa que representan se encuentra domiciliada en la ciudad de Caracas, lo cual es cierto.

2. Que, a su criterio, la pretensión deducida por la parte actora no es de naturaleza real, toda vez que en el citado libelo de demanda la actora aduce que supuestamente hubo una falta de consentimiento de u parte para que se verificara la aclaratoria efectuada en el documento de Parcelamiento de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villa Ávila.

3. Que la actora fundamenta su pretensión, entre otros, en el artículo 1141 del Código Civil que establece los requisitos de existencia de todo contrato, y en su exposición manifiesta que la aclaratoria, objeto del juicio, es totalmente existente (sic) y viciada de nulidad.

4. Que finalmente demanda la nulidad absoluta del documento registrado el 24 de febrero de 2006, que contiene la aclaratoria del Documento de Parcelamiento de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villa Ávila, así como del asiento registral correspondiente. A su decir, difícilmente ésta podría ser considerada una acción real y por ser una acción personal basada supuestamente en vicios del consentimiento, el Tribunal competente por el territorio para conocer de la causa es el del domicilio de la empresa demandada, en este caso, Caracas.

5. Adicionalmente advierten el contenido del artículo 15 del Código de Procedimiento Civil y manifiestan que la finalidad del proceso esta dirigida a controlar el acto constitutivo de la relación jurídica personal, vale decir la demanda, y lo que pretende es una mejor formación del contradictorio, esto es, la búsqueda del mayor esclarecimiento de los hechos que conforman la litis y que se garantiza el derecho a la defensa cuando el Juez que conoce de la causa es el verdaderamente competente y no otro.

6. Por lo expresado piden sea declarada con lugar la cuestión previa y se proceda a la declinatoria de la competencia de este Tribunal en uno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Corresponde a este Tribunal pronunciarse respecto de dicha cuestión previa con prelación a la continuación de la sustanciación del proceso, de acuerdo a lo previsto en el artículo 349 del Código de Procedimiento Civil, y para ello estima necesario hacer las siguientes CONSIDERACIONES:

PRIMERA CONSIDERACION: Se refiere la cuestión previa promovida a la supuesta falta de competencia de este Tribunal para conocer de esta causa, en razón del fuero territorial.

Antes de entrar a analizar la procedencia o no de la incompetencia alegada por la parte demandada, y respecto del Órgano Judicial, es menester precisar dos conceptos: la Jurisdicción y la Competencia.

La Jurisdicción es la función estatal destinada a dirimir los conflictos individuales e imponer el derecho. En cambio, la competencia, como dice L.M., es la medida en que la jurisdicción se divide entre las diversas autoridades judiciales.

En tal virtud, la jurisdicción es la potestad genérica que tiene todo Tribunal; la competencia es el poder específico y concreto que tiene el Tribunal de intervenir en determinadas causas.

La atribución dada a cada órgano jurisdiccional para conocer determinados asuntos, responde a una “Política Procesal” que, como tal, puede ir variando de acuerdo a las necesidades que vayan surgiendo en el todo social. Así, por esa variabilidad, tal atribución es relativa porque la distribución de competencia responde a las necesidades prácticas para la existencia de una mejor y eficiente administración de justicia.

Surge, entonces, la división de los órganos jurisdiccionales, división que se basa en una diversidad de criterios y razones, a saber: la materia, la jerarquía o competencia funcional, el territorio y la cuantía.

SEGUNDA CONSIDERACIÓN: Aun cuando su atribución está basada en la llamada política procesal, pues deviene de las necesidades existentes en un momento determinado en el todo social, lo cual la hace variable, la competencia tiene determinados caracteres que la definen.

Esos caracteres son:

1. Legalidad, porque las reglas de la competencia se fijan y modifican mediante la Ley.

2. Improrrogabilidad, pues como la competencia está basada en reglas inspiradas en la mejor organización del servicio, no puede ser extendida por los particulares, salvo lo que respecta a lo territorial.

3. Es indelegable, porque como está fundada en razones de orden público, el órgano a quien se le atribuye la debe ejercer y no puede delegarlo en otro distinto de él.

4. Respecto de los criterios de “materia y cuantía”, es de orden público, porque no le es dable a los particulares esas específicas reglas de atribución de conocimiento.

5. Es inmodificable, la llamada “Perpetuatio jurisdictionis”, que implica que la competencia está determinada por la situación de hecho existente al momento de la demanda, aun cuando dichas condiciones variasen con posterioridad.

Ahora bien, la jurisdicción, en orden al territorio, está distribuida en atención a dos criterios: el Criterio Personal y el Criterio Real.

El primero, vincula la competencia directamente a la ubicación territorial del sujeto pasivo de la relación procesal, es decir, de la persona demandada, conforme al principio “el actor sigue el fuero del reo”.

Por el contrario, el criterio real, determina la competencia la ubicación territorial de la cosa demandada. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

TERCERA CONSIDERACION: Los artículos 40 y 41 del Código de Procedimiento Civil desarrollan el criterio personal de atribución de la competencia territorial, y determina el fuero de las demandas sobre derechos personales y reales mobiliarios.

Por su parte, el artículo 42 eiusdem, desarrolla el criterio real de atribución de competencia por el territorio, y establece el fuero de las demandas sobre derechos reales inmobiliarios.

No obstante lo anterior, es menester precisar que existe una laguna en la ley respecto del fuero de las demandas personales sobre inmuebles determinados – simulación, nulidad de contrato de venta o de cualquier otra índole, la resolución de un contrato de subarrendamiento u otro contrato en el que el otorgante no es propietario - toda vez que mientras el mencionado artículo 42 del Código Adjetivo se refiere específicamente, a aquellas fundadas en un derecho real, tales como el de propiedad, usufructo, simple uso o habitación, y no a aquellas demandas concernientes, en general, a bienes inmuebles, los artículos 40 y 41 ibidem, por su parte, no contemplan el caso de demandas sobre bienes inmuebles sino que se limitan a precisar aquellas sobre bienes muebles.

La doctrina Patria, la jurisprudencia y la práctica forense, han resuelto en estos casos, por analogía, la aplicación preferente de la norma contenida en el artículo 42 del Código de Procedimiento Civil, ya que en los casos no regulados, existe no sólo una gran similitud con los derechos reales, sino también un vínculo directo del sujeto con el objeto, y aún cuando existe también una relación directa con el sujeto obligado, el interés sustancial va a estar determinado por el inmueble sobre el que se patentiza el objeto mediato de la pretensión, que en definitiva no está representada por el patrimonio del deudor u otro derecho de crédito, sino por un bien inmueble determinado, o un pretendido derecho real sobre éste.

Al respecto, refiere el procesalista Patrio A.B. que: “…Los bienes muebles no tienen una situación fija, pues son, por su naturaleza, transportables de una parte a otra, y destinados como se hallan a servir a los usos y necesidades de la vida, se presume que están siempre en el lugar del domicilio o residencia de su dueño. Los inmuebles, en cambio, tienen visible e inmutable ubicación…” (vid. BORJAS, ARMINIO, Comentarios al Código de Procedimiento Civil, Tomo I, pág. 99). De allí que no resulta necesario exigir la presencia del demandado en el lugar de ubicación del inmueble, y por tal motivo la solución aplicable al caso de la demanda que verse sobre derechos personales sobre bienes inmuebles, es la contenida en el artículo 42 del Código de Procedimiento Civil, como en efecto ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

CUARTA CONSIDERACION: Como quedó expresado en la parte narrativa de este fallo, la pretensión deducida del libelo resulta la declaratoria de nulidad de un instrumento contentivo de la aclaratoria del Documento de Parcelamiento de un Conjunto Residencial, así como la anulación del respectivo asiento registral donde consta la inscripción del referido documento, y subsidiariamente la anulación parcial de otro documento también registrado.

Aún cuando, de acuerdo a las consideraciones anteriores, la competencia territorial para el conocimiento de las demandas relativas a derechos sobre bienes inmuebles en general, debe atribuirse al Tribunal del lugar donde se halla ubicado el inmueble, conforme al criterio real, y por aplicación de lo dispuesto en el artículo 42 del Código de Procedimiento Civil, es necesario establecer la naturaleza de la acción propuesta para determinar la competencia en el caso concreto.

Así pues, tenemos que el documento cuya nulidad se solicita resulta un instrumento registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, que contiene una serie de modificaciones al Documento de Parcelamiento según el cual se dispuso la enajenación por parcelas, de un lote de terreno propiedad de quien en principio protocolizó el instrumento originario.

Conforme lo previsto en el artículo 43 del Decreto con fuerza y Rango de Ley de Registro Público y del Notariado, el Registro Inmobiliario tiene por objeto la inscripción y anotación de los actos o negocios jurídicos relativos al dominio y demás derechos reales que afecten bienes inmuebles. De allí que, en principio, todos los documentos que se inscriben en la Oficina de Registro Inmobiliario, deben estar referidos a tales derechos reales. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

El instrumento cuya nulidad se pide a través de esta acción, contiene una serie de modificaciones al régimen mediante el cual se parceló y construyó un Conjunto Residencial, que – según las afirmaciones de los demandantes – fue enajenado conforme a la Ley sobre Ventas de Parcelas. Tales modificaciones al documento de Parcelamiento, se aduce inciden directamente sobre el derecho de propiedad respecto de las cosas comunes, de los compradores de las casas enajenadas, por lo que forzosamente debe concluirse que la acción incoada versa sobre el pretendido derecho real de copropiedad, no obstante haber sido invocada como fundamento de la misma, la falta de consentimiento como elemento fundamental para la existencia del contrato, pues, evidentemente, el Documento de Parcelamiento y cualquier otro instrumento que lo modifique, constituye un contrato, en principio de adhesión.

Por consiguiente, y como consecuencia de lo anteriormente expresado, debe aplicarse preferentemente para la determinación de la competencia territorial en este caso, el dispositivo del artículo 42 del Código de Procedimiento Civil, máxime cuando los documentos y el asiento registral cuya anulación se pretende, se encuentran inseridos en los Protocolos de la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M., toda vez que el inmueble – Conjunto Residencial - se encuentra ubicado en jurisdicción de dicho Municipio, cuya competencia territorial tiene específicamente atribuida este Juzgado.

En fuerza de lo anterior, este Tribunal debe ratificar su competencia para el conocimiento de la acción incoada, y en consecuencia, la cuestión previa promovida debe necesariamente sucumbir en derecho, tal y como será declarado en la parte dispositiva de este fallo. ASI SE DECIDE.

-III-

Por todas las consideraciones anteriores este Juzgado administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la supuesta incompetencia por el territorio de este Tribunal, promovida por la parte demandada en el juicio que por NULIDAD DE MODIFICACION DE DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO siguen G.F.M.V. y OTROS contra PROMOTORA T.P., 222, C. A., todos plenamente identificados al comienzo de este fallo.

En consecuencia, este Tribunal REAFIRMA su competencia por el territorio para seguir conociendo de la presente causa.

Conforme lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la demandada en COSTAS de la incidencia por haber resultado totalmente vencida en la misma.

Prosígase el curso de la causa.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DEL TRIBUNAL.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la ciudad de Guatire, a los diecisiete (17) días del mes de octubre de dos mil siete. Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

EL JUEZ,

A.J.F.D..

LA SECRETARIA,

R.S.M..

En la misma fecha, siendo las tres y quince minutos (03:15) de la tarde se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA,

R.S.M..

AJFD/RSM.

EXP. 2421-07.