Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 20 de Julio de 2007

Plantea la apoderada de los demandantes en su libelo de demanda, en términos generales, lo siguiente:

1. Que sus representados son propietarios de una serie de unidades de viviendas y las parcelas donde se encuentran construidas que forman parte del Conjunto Residencial Villa Ávila, Primera Etapa, construido en el Sector El Ingenio, de la ciudad de Guatire, jurisdicción del Municipio Z.d.E.M., cuyos linderos generales y especificaciones constan en el documento de Parcelamiento de la Primera Etapa, que fue otorgado por la empresa PROMOTORA T. P., 222, C. A.

2. Que el documento de parcelamiento antes referido, contiene una serie de disposiciones que rigen la convivencia común de los propietarios de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villa Ávila, así como también todos y cada uno de los requisitos a los que se refiere el artículo 2 de la Ley sobre Venta de Parcelas.

3. Que en el Artículo 2º del Documento de Parcelamiento la empresa demandada, dispuso el desarrollo de un conjunto residencial denominado CONJUNTO RESIDENCIAL “VILLA AVILA”, que estaría conformado por la Primera Etapa y la Segunda Etapa.

4. Que en el artículo 3º la referida empresa dispuso que el Plano que contiene el Proyecto de Parcelamiento podría sufrir modificaciones que obedezcan a razones técnicas o de orden urbanístico, durante el transcurso de la ejecución de todas las etapas, y para ello sólo requeriría el consentimiento de ella, así como de las autoridades competentes y del acreedor hipotecario de ser el caso.

5. Que tales circunstancias se les haría saber a los futuros compradores de las parcelas, con expresa mención en el documento de compra-venta; por lo tanto, los compradores no podrían, en ningún caso invocar dichas modificaciones como fundamento de reclamaciones contra los propietarios o promotores.

6. Que en el artículo 17º del Documento de Parcelamiento, la empresa en cuestión se reservó el derecho de registrar cualesquiera normas modificatorias, aclaratorias, interpretativas o complementarias, que en su criterio considere necesarias al presente documento, para así precisar a cabalidad el alcance de los derechos y obligaciones de los adquirentes de inmuebles del CONJUNTO RESIDENCIAL “VILLA ÁVILA, Primera Etapa”, y se consideraría suficientemente facultada por los futuros compradores desde la protocolización de dicho documento.

7. Que el artículo 9º del documento de parcelamiento en cuestión disponía con precisión cuáles eran los bienes comunes del CONJUNTO RESIDENCIAL “VILLA ÁVILA, Primera Etapa.

8. Que el artículo 14º señala que el acceso vehicular y peatonal del CONJUNTO RESIDENCIAL “VILLA AVILA, Primera Etapa está comprendido desde la Avenida Principal del conjunto, la cual se distribuye hacia cuatro calles internas; que además en el artículo 15º, se señala que el CONJUNTO RESIDENCIAL “VILLA AVILA”, contará con una vialidad pavimentada alterna en concreto y asfalto, con aceras de brocales de concreto.

9. Que en el artículo 20º del Documento de Parcelamiento de la Primera Etapa, se dispuso que los bienes de uso común no podrían ser modificados sin la previa aprobación del cien por ciento (100%) de los copropietarios, reunidos en Asamblea.

10. Que el 24 de febrero de 2006, con posterioridad a la venta de la gran mayoría de las viviendas que integran la Primera Etapa del Conjunto Residencial “VILLA AVILA”, entre ellas las de los demandantes, la empresa demandada, procedió a la protocolización de un documento de modificación del documento de parcelamiento, aludiendo para ello la potestad que supuestamente le confería el Artículo 17º del citado Documento de Parcelamiento, y la necesidad de modificarlo para un mejor desarrollo del Conjunto Residencial y en beneficio de sus copropietarios.

11. Que de acuerdo al contenido del documento en referencia, la empresa demandada realizó las siguientes modificaciones:

    1. En el Artículo 2º se expresa que el CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA AVILA estaría conformado – luego de la modificación – por la Primera Etapa, Segunda Etapa, e incluye una Tercera Etapa.

    2. El artículo 9º señala que los bienes comunes del Conjunto Residencial también lo son de la pretendida Tercera Etapa incorporada, a su decir, en forma unilateral.

    3. El artículo 12º referido a las cuotas de mantenimiento que los propietarios del Conjunto residencial deben pagar por los bienes comunes, haciendo partícipe de tales obligaciones a los futuros propietarios de la que denomina pretendida Tercera Etapa.

    4. El artículo 15º, adminiculando como comunes los servicios del Conjunto Residencial Villa Ávila, a la pretendida Tercera Etapa, incluso el servicio de agua potable que servía para alimentar sólo al Conjunto diseñado originalmente.

    5. El artículo 16º postergando el otorgamiento del Reglamento Definitivo, supeditando dicho acto al momento en que se otorgue el documento de parcelamiento de la pretendida tercera etapa.

    6. El artículo 17º sufre un complemento de manera de facultar a la empresa a registrar las normas modificatorias, aclaratorias, interpretativas o complementarias para precisar a cabalidad el alcance de los derechos y obligaciones de los adquirentes de la Primera Etapa, y se faculta por los futuros compradores y los causahabientes a cualquier título de éstos desde la protocolización de dicho documento.

    7. El artículo 25º que incluye los porcentajes correspondientes a la alícuota de cada inmueble del Conjunto Residencial luego de la construcción de la pretendida Tercera Etapa.

    8. El Parágrafo Único del artículo 34º en el que se introduce una modificación que posterga la oportunidad para la constitución de la Junta de Administración del Conjunto Residencial hasta el momento en que se enajene la propiedad del 50% de la Segunda Etapa y de la pretendida Tercera Etapa incluida – a su decir - en forma unilateral en el proyecto.

12. Que con posterioridad a la protocolización de la reforma del Documento de Parcelamiento de la Primera Etapa, en fecha 31 de marzo del mismo año 2006, la empresa PROMOTORA T.P., 222, C. A., procedió al otorgamiento del Documento de Parcelamiento de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial Villa Ávila, en el que se incluyeron todas y cada una de las modificaciones contenidas en el documento modificatorio del documento de parcelamiento de la Primera Etapa, a saber, inclusión de la tercera etapa, facultad para integrar al Conjunto Residencial VILLA AVILA, la parcela de terreno donde construiría la Tercera Etapa, uso del Área Social recreativa, exclusiva de la Primera y Segunda Etapa, a la Tercera Etapa, otorgamiento a la Tercera Etapa de derechos sobre los bienes comunes del Conjunto Residencial, y la hace partícipe en las cuotas de mantenimiento que los propietarios del Conjunto residencial deben pagar por los bienes comunes, modifica la alícuota correspondiente a los inmuebles del Conjunto luego de la inclusión de la tercera etapa; se posterga la oportunidad para la constitución de la Junta de Administración del Conjunto Residencial hasta el momento en que se enajene la propiedad del 50% de la Segunda Etapa y de la Tercera Etapa.

13. Que según se evidencia de Inspección Ocular evacuada en fecha 26 de junio de 2006, por este mismo Tribunal en la sede de la Dirección de Urbanismo e Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Z.d.E.M., se pudo constatar que la Tercera Etapa del Conjunto Residencial Villa Ávila se encuentra en construcción, y estaría conformada formada por setenta y ocho (78) unidades de vivienda, las cuales pretenden adicionar a las de la primera y segunda etapa, disminuyendo los derechos de copropiedad que asisten a los demandantes, sobre las cosas comunes.

14. Que también se pudo constatar que aún cuando fueron otorgados los permisos correspondientes para el desarrollo de la tercera etapa, no existe en el expediente respectivo ningún documento que acredite la integración de las Parcelas donde se construyeron la Primera y Segunda Etapa, con aquella donde se desarrolla la tercera.

15. Que también consta que la propietaria de la parcela de terreno donde se construye la tercera etapa es la sociedad mercantil PROMOTORA VILLA AVILA 2.006, C. A., aún cuando los permisos son solicitados por cuenta de la demandada PROMOTORA T.P., 222, C. A.

16. Que las modificaciones hechas tanto en la aclaratoria del Documento de Parcelamiento de la Primera Etapa, como en el Documento de Parcelamiento de la Segunda Etapa, en el sentido de incluir una Tercera Etapa al Conjunto Residencial, exceden de las facultades que la empresa constructora PROMOTORA T.P., 222, C. A., se reservó al momento de otorgar el Documento de Parcelamiento de la Primera Etapa, y en modo alguno contribuye al mejor desarrollo del Conjunto Residencial ni resulta beneficioso para los copropietarios de la Primera Etapa.

17. Que en el artículo 17º del Documento de Parcelamiento de la Primera Etapa, la empresa en cuestión se reservó el derecho de registrar normas modificatorias, aclaratorias, interpretativas o complementarias, necesarias para precisar a cabalidad el alcance de los derechos y obligaciones de los adquirentes de inmuebles, facultades que en modo alguno pueden ser utilizadas para disminuir el derecho de copropiedad y modificar las obligaciones de cada uno de los adquirentes de las casas de la Primera Etapa, cuyo documento hubiere sido protocolizado con anterioridad a la pretendida Aclaratoria, respecto de las cosas comunes, servicios, vialidad, entre otras.

18. Que a su entender, para realizar una aclaratoria que incluyese disminución de los derechos de los adquirentes respecto de las cosas comunes, en beneficio de los intereses propios de la empresa constructora, era necesaria la manifestación de voluntad al respecto de todos y cada uno de los parceleros, conforme a la ley, toda vez que se permitió la protocolización de un documento que modificaba los derechos y obligaciones sobre las áreas comunes de un parcelamiento, a quien no tenía facultad expresa de disposición otorgada por los legítimos dueños, lo cual vicia de nulidad absoluta el negocio registrado.

19. Por lo expresado procede a demandar a la empresa constructora, en nombre de sus mandantes, para que convenga en lo siguiente:

    1. En la INEXISTENCIA o NULIDAD ABSOLUTA del documento registrado el 24 de febrero de 2006 por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M., bajo el Nº 39, Protocolo Primero, Tomo 18, que contiene la aclaratoria del Documento de Parcelamiento de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villa Ávila, así como también el asiento registral correspondiente.

    2. Como consecuencia de dicha inexistencia se ordene la ANULACION del ASIENTO REGISTRAL que contiene la aclaratoria hecha sin el consentimiento de los propietarios de las casas de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villa Ávila.

    3. En forma subsidiaria pide se decrete la NULIDAD parcial del Documento de Parcelamiento del Conjunto Residencial Villa Ávila, Segunda Etapa, otorgado en fecha 31 de marzo de 2006, en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Z.d.E.M., bajo el Nº 07, Protocolo Primero, Tomo 30, respecto de sus artículos 2º, 8º, 10º, 15º, 28º y 37º, únicamente en lo que respecta a la inclusión de la Tercera Etapa del Conjunto Residencial, y que se tenga dicho documento como protocolizado sin dichas inclusiones.

    4. Pagar a sus representados las costas y costos que se generen con motivo de este proceso.

La representante judicial de los demandantes, acompañaron a su libelo los siguientes instrumentos:

1. Originales de los poderes que acreditan su representación de los demandantes.

2. Ejemplar del Manual del propietario del Conjunto Residencial Villa Ávila, Etapa I, contentivo de copia del documento de Parcelamiento de la Primera Etapa de dicho Conjunto Residencial, Registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Z.d.E.M. en fecha 20 de octubre de 2004, bajo el Nº 41, Protocolo Primero, Tomo 06.

3. Cuarenta y ocho (48) copias fotostáticas de documentos protocolizados en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M., correspondientes a 48 casas del Conjunto Residencial Villa Ávila.

4. Copia fotostática del documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M. en fecha 24 de febrero de 2006, bajo el Nº 39, Protocolo Primero, Tomo 18, contentivo de la Modificación del Documento de Parcelamiento de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villa Ávila.

5. Ejemplar del M.d.P.d.C.R.V.Á., Etapa II, en el que corre inserta copia del Documento de Parcelamiento de la Segunda Etapa de dicho Conjunto Residencial, protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Z.d.E.M., en fecha 31 de marzo de 2006, bajo el Nº 07, Protocolo Primero, Tomo 30.

6. Original de la Inspección Ocular contenida en la solicitud signada con el Nº 335-07, de la nomenclatura de este Tribunal, evacuada en fecha 19 de junio de 2007, en el interior del Conjunto Residencial Villa Ávila, en la que – entre otras cosas – se dejó constancia del paso de camiones y maquinaria pesada con destino a la obra en construcción denominada Tercera Etapa del Conjunto Residencial Villa Ávila, así como el estado del pavimento de las vías internas que conforman la vialidad del Conjunto Residencial.

7. Original de la Inspección Ocular contenida en la solicitud signada con el Nº 366-07, de la nomenclatura de este Tribunal, evacuada en fecha 26 de junio de 2007, en la Dirección de Urbanismo e Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Z.d.E.M..

La apoderada de los demandantes, en su escrito libelar, pide que se decreten las siguientes medidas cautelares:

1. Medida innominada de PROHIBICION DE REGISTRAR EL DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA ÁVILA, TERCERA ETAPA, que se construye por cuenta de la demandada sobre el inmueble propiedad de la empresa PROMOTORA VILLA ÁVILA, 2.006, C. A., según documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M., en fecha 09 de mayo de 2006, bajo el Nº 49, Protocolo Primero, Tomo 09, mientras se decide la presente acción.

2. Medida innominada mediante la cual se PROHIBA a la demandada o a cualquier tercero que labore por cuenta de ésta, en la construcción de la Tercera Etapa, el uso de la vialidad de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villa Ávila, para el paso de maquinaria pesada y camiones, al menos mientras se decide la presente acción.

   En relación con tal pedimento cautelar, este Tribunal pasa a hacer las siguientes consideraciones:

   PRIMERA CONSIDERACIÓN: El artículo 585 del Código de Procedimiento Civil contiene los principios que rigen lo relativo a las medidas cautelares; en tal sentido, la norma en comento establece:

   Las medidas preventivas establecidas en este Título las decretará el Juez, sólo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de esta circunstancia y del derecho que se reclama

   .

   Del texto transcrito se colige que para la procedencia de la medida cautelar deben estar llenos, de manera concurrente, los siguientes extremos:

1. Que exista presunción grave del riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo , y,

2. Que exista presunción grave del derecho que se reclama.

   No obstante, dado que los accionantes solicitan que este Tribunal decrete medidas cautelares innominadas, previstas en el Parágrafo Primero del artículo 588 eiusdem, se requiere, además de los extremos antes mencionados, el hecho de que hubiere fundado temor de que una de las partes pueda causar lesiones graves o de difícil reparación al derecho de la otra.

   La doctrina ha denominado tales requisitos como “periculum in mora, fumus boni iuris y periculum in damni”.

   Así, se ha determinado que el “periculum in mora” constituye “la probabilidad de que el contenido del dispositivo sentencial pueda quedar disminuido en su ámbito económico, o de que una de las partes pueda causar un daño en los derechos de la otra, debido al retardo de los procesos jurisdiccionales (...)” (Rafael O.O., “Introducción al Estudio de las Medidas Cautelares Innominadas, Tomo I, pág. 43).

   Entonces, a los fines de precisar la existencia de este requisito en el caso de autos, el Juez debe determinar si en el proceso que se ha iniciado, la sentencia que debiera dictarse en el mismo podrá ejecutarse de manera efectiva, es decir, que para el caso de que los accionantes resultaren vencedores puedan lograr mediante ella la satisfacción de su pretensión y de su derecho.

   A su vez, la doctrina ha definido el “fumus boni iuris” como la apariencia del buen derecho, es decir, la apariencia de certeza o de credibilidad del derecho invocado por la parte que solicita la medida.

   En tal virtud, para el caso de autos, este Juzgador deberá determinar si los accionantes son titulares, al menos en apariencia, de los derechos en que se fundamenta su pretensión.

   Respecto del “periculum in damni”, la doctrina ha mantenido que tal requisito entraña la probabilidad seria, inminente y acreditada con hechos objetivos que los accionantes, por no decretarse la medida solicitada, sufran lesiones graves o de difícil reparación por parte de la sentencia definitiva.

   SEGUNDA CONSIDERACIÓN: Estima este juzgador que de los documentos que cursan en autos, surge la presunción del derecho que se pretende puesto que, de un lado, se desprende la condición de los demandantes de copropietarios del Conjunto Residencial Villa Ávila, Primera y Segunda Etapa, y la condición de la demandada de constructora de la Tercera Etapa del referido Conjunto Residencial, y, de otro, el alcance de las disposiciones contenidas en el documento de Parcelamiento de la Primera Etapa, las modificaciones hechas a dicho documento, así como el alcance de las disposiciones contenidas en el Documento de Parcelamiento de la Segunda Etapa; el uso que mantiene la empresa demandada, por cuenta de quien se realiza la construcción de la Tercera Etapa, de la vialidad del Conjunto Residencial, así como el estado físico en que se encuentra dicha vialidad. Asimismo, de tales instrumentos se deduce que, en razón de la situación que se denuncia, de continuar la demandada en forma libre sus actividades, o de producirse la protocolización del eventual Documento de Parcelamiento de la denominada Tercera Etapa del Conjunto Residencial, las consecuencias jurídicas, materiales y económicas que podrían producirse en perjuicio de los demandantes, serían graves y de difícil reparación por parte de la eventual sentencia definitiva.

   Por consiguiente, están llenos los requisitos previstos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil: la presunción del derecho que se reclama y de que la ejecución del fallo pudiere quedar ilusoria, así como también el presupuesto del Parágrafo Primero del artículo 588 eiusdem, es decir el fundado temor de que se produzcan lesiones graves o de difícil reparación por parte de la sentencia definitiva a los derechos de los accionantes. ASI SE DECLARA.

   TERCERA CONSIDERACIÓN: En consecuencia, llenos como se encuentran los requisitos para la procedencia de las cautelares solicitadas este Tribunal las decreta en los términos siguientes:

1. SE PROHIBE PROVISIONALMENTE REGISTRAR EL EVENTUAL DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO DE LA DENOMINADA TERCERA ETAPA, DEL CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA ÁVILA, que se construye por cuenta de la demandada sobre el inmueble propiedad de la empresa PROMOTORA VILLA ÁVILA, 2.006, C. A., constituido por un lote de terreno ubicado en jurisdicción del Municipio Guatire, Municipio Autónomo Z.d.E.M., con una superficie de aproximadamente CINCUENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS DOCE METROS CUADRADOS CON QUINCE DECÍMETROS CUADRADOS (54.712,15 m2), según documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M., en fecha 09 de mayo de 2006, bajo el Nº 49, Protocolo Primero, Tomo 09, mientras se decide la presente acción.

   Para la práctica de esta medida particípese, mediante oficio, lo conducente al ciudadano Registrador Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M., a los fines de que se sirva estampar las notas respectivas en los Protocolos correspondientes. Líbrese oficio.

2. SE PROHIBE PROVISIONALMENTE a la demandada PROMOTORA T. P., 222, C. A., o a cualquier tercero que labore por cuenta de ésta en la construcción de la denominada Tercera Etapa, el uso de la vialidad de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villa Ávila, para el paso de maquinaria pesada y camiones, mientras se decide la presente acción.

   Para la práctica de la notificación y ejecución de esta cautelar se exhorta amplia y suficientemente al Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción judicial del Estado Miranda, facultándolo para que procure el cabal cumplimiento de esta orden, con el uso de la fuerza pública, si fuere necesario. En consecuencia, líbrese Despacho de comisión y remítase anexo a oficio. Líbrese oficio.

   EL JUEZ,

   A.J.F.D..

   LA SECRETARIA,

   R.S.M..