Decisión de Juzgado Decimo Octavo de Municipio de Caracas, de 23 de Marzo de 2009
| Fecha de Resolución | 23 de Marzo de 2009 |
| Emisor | Juzgado Decimo Octavo de Municipio |
| Ponente | Lorelis Sanchez |
| Procedimiento | Desalojo |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
198º y 150º
EXP. N° AP31-V-2009-000553.
DEMANDANTE: El ciudadano G.G.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la cédula de identidad N° 2.110.450, representada por los Abogados en ejercicio M.G.A.S. y R.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 33.081 y 122.393, respectivamente.
DEMANDADA: El ciudadano R.M.J.C., venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad No. 14.518.069, sin representación judicial constituida.
MOTIVO: DESALOJO.
I
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda presentado por los Abogados en ejercicio M.G.A.S. y R.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 33.081 y 122.393, respectivamente, contra el ciudadano R.M.J.C., venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad No. 14.518.069, por DESALOJO, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Décimo Octavo de Municipio.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirma el actor entre otras cosas que:
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Que consta de contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaria Publica Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15/10/2002, quedando anotado bajo el No. 47, Tomo 208, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria, que la ciudadana M.V.D.D.N., titular de la cédula de identidad No. 11.227.486, procediendo en su carácter de administradora de la Sociedad Mercantil INVERSIONES EL POTRERO PLG 1916, C.A., dio en arrendamiento el inmueble constituido por un apartamento residencial distinguido con el No. 44-A, situado en la cuarta (4ta) planta de la torre “A” del edificio residencial “DANORAL” ubicado entre las esquinas de paradero y cervecería, Parroquia Candelaria, Caracas, al ciudadano R.M.J.C., antes identificado, en su carácter de ARRENDATARIO, cuyo contrato de arrendamiento fue debidamente cedido de conformidad con la Ley con todos sus derechos, acciones y obligaciones al demandante en este proceso.
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Que es el caso que el ARRENDATARIO, a la presente fecha ha incumplido con lo expresado y convenido en el referido contrato y consecuencialmente ha violentado la norma contenida en el artículo 1592 del Código Civil, es decir, la de pagar la pensión de arrendamiento mensual en los términos convenidos.
Que conforme a los hechos narrados, el objeto de la pretensión aducida, y los fundamentos de derechos explanados se refiere claramente que el arrendatario incumplió con las obligaciones que le fueron establecidas en el contrato de arrendamiento, no obstante haber estado sujeto a la prestación del pago de los cánones de arrendamiento insolutos el cual incumplió sin motivo o justificación en abierta violación a las cláusulas contractuales pautadas y la norma sustantiva descrita anteriormente la cual impone de la obligación fundamental al arrendatario, cual es, la contenida en el artículo 1594, es decir, la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos a los fines de continuar sirviéndose del inmueble arrendado y malmente puede continuar disfrutando del inmueble si su representada no ha recibido contraprestación alguna correspondiente a los meses señalados en el objeto de la pretensión, en razón de la cual proceden a demandar como en efecto lo hace al ciudadano R.M.J.C., para que convenga, transija o en su defecto sea condenado por este Tribunal a lo siguiente:
En Desalojar el inmueble constituido por un apartamento residencial distinguido con el No. 44-A, situado en la cuarta (4ta) planta de la torre “A” del edificio residencial “DANORAL” ubicado entre las esquinas de paradero y cervecería, Parroquia Candelaria, Caracas, y entregarlo completamente DESOCUPADO de bienes y personas.
En pagar la cantidad de MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 1.680,00), por concepto de cánones de arrendamiento dejando de cancelar y correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre del 2008 y Enero y Febrero del 2009, ambos meses inclusive, a razón de CUATROCIENTOS VEINTE BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 420,00), por cada mes.
Demandaron subsidiariamente los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la total y definitiva terminación del juicio.
En pagar las costas y costos del presente juicio.
Finalmente, se estimó la demanda en MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 1.600,00).
De la anterior síntesis se evidencia, que la parte accionante acude ante este Órgano Jurisdiccional, intentando la acción de Desalojo de conformidad con lo establecido artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que el Tribunal a los fines de pronunciarse sobre la admisibiliad o no de la demanda, previamente hace las siguientes observaciones: La cláusula segunda del contrato de arrendamiento, establece lo siguiente:
“SEGUNDA: El presente contrato empezara a regir a partir del 15 de Octubre de 2.002 y su duración es de UN (1) AÑO fijo a partir de la fecha indicada anteriormente, siendo automáticamente prorrogable por periodos iguales y consecutivos de UN (1) AÑO, siempre y cuando “LA ARRENDADORA” no determine lo contrario participando a “EL ARRENDATARIO”, por escrito con no menos de Treinta (30) días de anticipación su voluntad de no prorrogar más dicho contrato.”
Dicho contrato empezó a regir el 15 de Octubre de 2002 por un año fijo, prorrogable por periodos iguales y consecutivos de un (1) año, siempre y cuando la arrendadora no determine lo contrario participando a el arrendatario, por escrito con no menos de Treinta (30) días de anticipación su voluntad de no prorrogar más dicho contrato, y por cuanto no consta en autos notificación efectuada por la arrendadora de la no prorroga del contrato de arrendamiento, se entiende según la cláusula segunda del contrato en referencia, que el mismo se ha venido prorrogando automáticamente por periodos de un año, por lo tanto, el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, en tal sentido, siendo el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en caso de incumplimiento de parte del inquilino en el pago de los cánones de arrendamiento, la acción a intentar debe ser la de resolución de contrato de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, el cual establece:
Artículo 1167.-En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Toda vez, que la acción de Desalojo se intenta, cuando el contrato de arrendamiento es escrito a tiempo indeterminado o verbal, y el inquilino esta incurso en alguna de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, también puede intentarse la acción de resolución de contrato de arrendamiento en los contratos por escrito a tiempo indeterminado o verbales, cuando se ha incumplido alguna cláusula contractual, cuyo supuesto de hecho no este calificado en los literales de la norma antes mencionada, tal como lo señala la norma in-comento que establece:
Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.
Del anterior análisis, concluye este Tribunal, que la acción de Desalojo intentada por la parte demandante, no es la idónea para obtener lo pretendido; pues, lo calificado por nuestra legislación, es la acción de resolución de contrato de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil; lo que conlleva a que se declare la inadmisibilidad de la demanda propuesta, todo esto con fundamento en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que prevé:
Presentada la demanda el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, al las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…
Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso J.J.C.P.; en donde entre otras cosas señaló que:
“….En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:
Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano R.G., parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)
Con fundamento en la norma invocada y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y con vista en que en el caso sub-iuduce la parte actora no incoó la acción idónea. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción intentada por G.G.G. contra R.M.J.C. por DESALOJO, todos ampliamente identificados en el cuerpo del presente fallo. Y así se decide.
Regístrese y Publíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los 23 días del mes de Marzo de 2009. Años 197° y 148°.
LA JUEZ TITULAR.,
Abg. L.S..
EL SECRETARIO TITULAR
Abg. E.G.
En esta misma fecha, siendo la 3:05 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia.
EL SECRETARIO TITULAR
Abg. E.G.
Exp N° AP31-V-2009-000553.
