Decisión nº 96 de Juzgado Superior Civil Contencioso Administrativo de Lara, de 16 de Marzo de 2016

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL

Barquisimeto, dieciséis de marzo de dos mil dieciséis

205º y 157º

ASUNTO: KP02-R-2014-000616

PARTE DEMANDANTE: G.J.R.G. y J.A.D.R., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas Nros. V-10.424.655 y V-12.458.648.

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: L.J.C.L., D.D.T.M., A.R.V.L., Á.C.C.R. y E.X.S., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 90.464, 53.723, 90.413, 173.720 y 117.668, respectivamente, de este domicilio. (folios10 al 12)

PARTE DEMANDADA: B.A.L.M., Á.E.L.M. y J.J.D.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-20.188.182, V-24.418.352 y V-13.854.918, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: R.D.M., Abogado en ejercicio, de domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 114.330 y J.O., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 92.251. (Folio 118)

MOTIVO: RETRACTO LEGAL / SENTENCIA DEFINITIVA

En fecha nueve (9) de julio de 2.015, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (No Penal) de Barquisimeto (URDD-CIVIL), el oficio Nº 590, de fecha tres (3) de julio de 2015, emanado del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción judicial del Estado Lara, anexo al cual remitió expediente contentivo del juicio por Retracto legal, interpuesto por el abogado E.S., abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 117.668, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos G.J.R.G. y J.A.D.R., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.424.655, V-12.458.648, contra las ciudadanas B.A.L.M., Á.E.L.M. y J.J.D.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-20.188.182, V-24.418.352 y V-13.854.918, respectivamente.

Por auto de fecha veinte (20) de julio de 2015, se fijó oportunidad para el tercer día para que tuviese lugar la audiencia oral, conforme a lo dispuesto en el artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas. (fs. 292).

En fecha 23 de julio de 2015 (fs. 293 al 295), siendo las 11 de la mañana, tuvo lugar la audiencia oral ante este Juzgado de Alzada, donde comparecieron por una parte, la representación judicial de la parte actora, abogados L.C. y E.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 90.464 y 117.668 y por la parte demandada, los ciudadanos A.L.M. y B.L.M. titulares de las cédulas de identidad Números V-24.418.352 y V-20.188.182, debidamente asistidas por su abogado de confianza J.O., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 92.251, y una vez abierto el acto de la audiencia, se le concedió el derecho de palabra a la parte apelante, el cual se limitó únicamente a señalar en su fundamentación de Apelación, una serie de alegatos relacionados a una incidencia ya había sido resuelta mediante sentencia que quedó definitivamente firme, dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 22 de mayo de 2.015 ver folios (96 al 107), donde declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto por los abogados L.C. y E.S., contra la sentencia de fecha 21 de mayo de 2.015 dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción judicial del Estado Lara, y como consecuencia ordenó dictar nuevo auto de admisión, por cumplir efectivamente la demanda con todos los requisitos de admisión, así como el agotamiento de la vía administrativa previo que habilitó la vía jurisdiccional para poder incoar la demanda que dio inicio al presente p.J., según resolución de fecha 30 de abril de 2.014, Nº CJ-0/2014 0003316, inserta en autos en los folios 93 al 95.

Posteriormente, se le concedió la palabra al representante de la parte demandante, quién señaló que la parte apelante no le atribuyó vicios a la sentencia recurrida, por lo tanto debe mantenerse intacta la decisión de fecha 25 de junio de 2.015, dictada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, porque efectivamente quedó demostrado en autos la relación arrendaticia y los posteriores contratos de opción a compra venta y el derecho de preferencia ofertiva que sus representadas tenían y que efectivamente fue constatado por el Tribunal Aquo, solicitando se declare sin lugar el recurso de apelación.

En ese estado, este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, escuchados como fueron los alegatos de las partes en nombre de la República de Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley dictó sentencia definitiva en el presente asunto declarando SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 25 de junio de 2.015 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara y como consecuencia de ello confirmado el fallo apelado, estableciendo un lapso de tres (3) días de despachos para publicar el fallo in extenso.

De allí que, por auto de fecha 20 de enero de 2016, se aboca al conocimiento de la presente causa la abogada M.A.R.R., en su condición de Jueza Provisoria de este Juzgado Superior. Estando la presente decisión inmersa dentro del plan de descongestionamiento interno fuera de lapso y acatando un consumo prudente de los recursos de energía y papel para un mantenimiento sano del medio ambiente y ahorro eficiente, revisadas las actas procesales y, llegada la oportunidad de dictar sentencia definitiva, este Órgano Jurisdiccional pasa a decidir previa las consideraciones siguientes:

I

DE LA COMPETENCIA

A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento del presente asunto, considera quien aquí Juzga hacer mención al artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:

“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:

…Omissis…

2. EN MATERIA CIVIL:

1º Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, así como también en los casos de consulta ordenados por la ley y de los recursos de hecho.

…Omissis… “ (Negrillas de este Juzgado)

Adicionalmente, el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil indica que:

Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. (…).

(Negrillas de este Juzgado)

Ad literam, quien aquí juzga verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, bajo la tutela de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas; de conformidad con el articulo 123 eiusdem; por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que se encuentra dentro de los límites de la competencia por territorio, materia y cuantía atribuida a este Juzgado, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer del presente asunto. Así se decide.

II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Llegada la oportunidad para publicar el fallo in extenso, este tribunal de alzada observa:

Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse acerca del recurso de apelación interpuesto en fecha 01 de julio de 2.015, por el abogado R.D.M., en su carácter de apoderado judicial de las ciudadanas B.A.L.M., A.E.L.M. y J.J.D.M., parte demandada, contra la sentencia proferida en fecha 25 de junio de 2.015, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción judicial del Estado Lara, mediante el cual declaró (…) CON LUGAR la pretensión de RETRACTO LEGAL, interpuesta por los ciudadanos G.J.R.G. y J.A. DE RUIZ(…). (Negrita y subrayado de la cita).

Es necesario, que esta Juzgadora forzadamente limite la revisión del fallo apelado; pues advierte que una vez cerrada la fase procesal sobre una incidencia no resulta procedente retrotraer el proceso y aun menos pronunciarse sobre una controversia incidental resuelta por un Juez de misma jerarquía. Así se establece.-

Observa esta juzgadora, que las pretensiones principales de la parte actora consiste 1.- Dejar sin efecto la venta formalizada por B.A.L.M. Y A.E.L.M., en su cualidad de propietarias J.J.D.M. tercero comprador, todos plenamente identificados en autos 2.- Subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad; ambas pretensiones sobrevenidas del documento traslativo de propiedad protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 13 de febrero del año 2.014, bajo el Nº 2014.89, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 359.11.5.1.3576, correspondiente al libro de folio real del año 2014,(folios 73 al 80) fundamentándose en el derecho de Retracto legal arrendaticio establecido en el artículo 138 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, por considerar que esta venta vulnera los derechos de sus representados, en primer lugar, al derecho de preferencia ofertiva que tienen como arrendatarios del inmueble objeto de la venta, estipulado en el artículo 131 ejusdem, y en segundo lugar, porque la venta se realizó sin la efectiva resolución de los contratos de opción a compra suscritos por las partes siendo el último de ellos, el documento debidamente autenticado por ante la Notaria Tercera de Barquisimeto, dejándolo inserto bajo el Nº 29, tomo 199.(folios 42 al 50).-

Dentro de la oportunidad fijada para dar contestación a la demanda, la representación judicial de las codemandadas no desconoció en momento alguno la relación locativa mantenida con los ciudadanos G.J.R.G. y J.A.d.R.. Igualmente adujo que para el momento en que se llevó a cabo la venta del inmueble, los hoy demandantes se hallaban insolventes en el pago de los cánones, razón por la que no le asistía el derecho de preferencia ofertiva, así como también esgrimió el aparente incumplimiento de éstos en relación a los términos contractuales estipulados en los instrumentos autenticados ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 21 de agosto de 2012, bajo el Nº 30, tomo 165 de los Libros de Autenticaciones,(folio 145 al 147vto) otro autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 8 de marzo de 2013, bajo el Nº 2, tomo 82 de los Libros de Autenticaciones,(no se encuentra anexo a la contestación ) y el último de ellos autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 9 de agosto de 2013, bajo el Nº 14, tomo 7 de los Libros correspondientes.(folios 175 al 183).-

Este Juzgado Superior, observa los términos en que quedó planteada la controversia y observa que constituyen hechos aceptados, la existencia de la relación arrendaticia; así como la suscripción de contratos ut supra descritos denominados opción a compra-venta y los hechos controvertidos fijados en el auto de fecha 05 de noviembre del 2014; según lo estipulado en el 112 de la Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda. (Folio 208)

Se evidencia de las actas procesales, que la parte actora a los fines de demostrar la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento que le da el ejercicio del derecho para la preferencia ofertiva, trajo a los autos recibos de pago de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto del litigio, por la cantidad de tres mil doscientos bolívares (Bs.3.200,00), y que rielan insertos en los folios 18 al 27, y también los cursantes a los folios 218 al 252, que fueron pagados por el ciudadano G.J.R.G., en su condición de arrendatario, a la abogada M.G., quien era la encargada del cobro de éstos, y que así fue aceptado por los demandados, y que por tratarse de documentos privados emanados de terceros los mismos fueron ratificados mediante la prueba de testigos que fue debidamente evacuada en la audiencia de juicio, donde compareció la ciudadana M.R.G.C., titular de la cédula de identidad Nº 7.612.628, y expuso que en su condición de administradora del inmueble, reconoció el contenido y firma de los documentos que rielan de los folios 18 al 27, y también los cursantes a los folios 218 al 252, del presente expediente, y argumentó que el ciudadano G.R. le pagó el canon de arrendamiento de todos los meses comprendidos de enero de 2011 a enero de 2.014, y que pese a las repreguntas que fueron formuladas por la representación judicial de la demandada, no se logró destruir la presunción de certeza que de ellos emana, por lo tanto esta prueba se estima pertinente y se valora de conformidad con el artículo 431 del Código de procedimiento Civil, ya que acredita la solvencia de los arrendatarios y de la acreencia del derecho de preferencia ofertiva. Y así se decide.-

Por otro lado, igualmente se evidencia de los contratos suscritos por las partes que conforman esta Litis y específicamente del último contrato de opción a compra de fecha 09 de agosto de 2.013, según documento debidamente autenticado por ante la Notaria Tercera de Barquisimeto, dejándolo inserto bajo el Nº 29, tomo 199, cuyo valor probatorio fue reconocido por ambas partes, (folios 42 al 50) y al que debe tenerse por fehaciente, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, que en tal instrumental mantuvieron el precio pactado en UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00), y establecieron la forma de pago por los compradores de la siguiente forma: 1) la cantidad de Setecientos mil Bolívares (Bs. 700.000,00) monto que será solicitado por los Compradores mediante un crédito del deudor hipotecario a la entidad bancaria Banco Bicentenario, 2) la cantidad de Doscientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 240.000,00) mediante la solicitud de un crédito hipotecario (hipoteca de segundo grado) al INSTITUTO D EPREVISIÓN Y ASISTENCIA SOCIAL PARA EL PERSONAL DEL MINISTERIO DE EDUCACIÓN (IPAS-ME) Y 3) la cantidad de Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 160.000,00) con dinero de su propio peculio, el día de la protocolización del documento definitivo de compra-venta. Fijando un lapso de duración por noventa (90) días, más treinta (30) días de prorroga contados a partir de la fecha de autenticación.

De la instrumental ut supra descrita, se evidencia que el precio fijado y el lapso de duración de ese último contrato suscrito, fueron pactados en contravención a lo estipulado en los artículos 132 y 133 de la Ley de para la Regularización y Control para el Arrendamiento de Viviendas, normas que son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y que no pueden relajarse por los particulares, y pues de la cláusula arriba señalada, se evidencia que la fijación del precio, no se determinó con el cálculo del justo valor, según resolución respectiva emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en contravención al 132.1 ejusdem, sino que el precio fue fijado por el Ingeniero L.R.N., inscrito el Colegio de ingenieros de Venezuela bajo el Nº 82.332, tal como se evidencia del Informe de avalúo de fecha 13 de marzo de 2.012, que riela inserto en autos en los folios 14 8 al 173. Así se establece.-

Por otro lado, en referencia al plazo de obtención del crédito hipotecario se estipuló un plazo menor a un año, en el cual se estableció un lapso de noventa (90) días, en contravención al artículo 133 ejusdem que dispone que no se podrá estipular un plazo menor al de un año, razón por la cual este Juzgado Superior rechaza el alegato esgrimido por los codemandados al aducir el aparente incumplimiento en el pago dentro de los términos contractuales estipulados, pues tales normas son de orden público y no debieron relajarse en las cláusulas señaladas, razón por lo cual este Tribunal considera que la parte actora cumplió en total apego a las normas ut supra mencionadas, con la obligación de obtener los créditos estipulados para realizar el pago acordado, por lo tanto las arrendatarias debieron venderle el inmueble objeto de esta demanda, por efecto del derecho de preferencia ofertiva ya demostrado que tienen los ciudadanos G.J.R.G. y J.A.d.R.. Y así se decide.

Por otro lado, la representación judicial de los codemandados promovió y evacuó las testimoniales de los ciudadanos M.B.M., titular de la cédula de identidad Nº V-19.180.350, quien en sus deposiciones argumentó que estuvo presente en una reunión donde los señores inquilinos solicitaron que si hicieron un nuevo plazo, y la propietaria “Bianca” acordó darle un nuevo plazo, al ser repreguntada por el Juez reconoció tal reunión había tenido lugar antes de que se suscribiera el último contrato de opción entre las partes litigantes. El testigo, H.M.C., titular de la cédula de identidad Nº V-16.610.071, señaló que se encontraba presente en una reunión, en la que los intervinientes, quienes eran arrendadores y arrendatarios, discutían la posibilidad de una nueva prórroga para la adquisición del inmueble, indicó no recordar la fecha, y donde se discutió la venta y negociación de un inmueble, que las propietarias le solicitaron un monto mayor pero no hubo acuerdo. Dwight R.A., titulares de las cédulas de identidad Nº y 16.138.414, expresó que le hizo un préstamo a la ciudadana B.L., para la construcción de un bien, de allí proviene la deuda y finalizó la construcción y no le había cancelado porque esperaba obtener ingresos por la venta de un bien. Al ser repreguntado respondió que ejercía presión para cobrarle a su deudora.

Tales testimoniales deben ser desechadas por quien suscribe ya que las mismas no debieron ser admitidas en virtud de la prohibición prevista en el artículo 1.387 del Código Civil, cuando establece no es admisible la prueba de testigos para demostrar la existencia, transmisión, modificación y extinción de cualquier negocio jurídico cuyo valor exceda de dos mil bolívares, al mismo tiempo porque se trató de probar lo contrario a una convención contenida en instrumentos públicos y justifica lo que se dijo antes a tiempo o después de su otorgamiento. Así se establece.-

En consecuencia de todo lo expuesto, y habiéndose acreditado efectivamente la condición de arrendataria de la actora, así como su solvencia, al tiempo de que intentó su reclamación judicial antes de haberse consumado el plazo de caducidad a que se contrae el artículo 139 de la ley especial que rige la materia, y sin que la demandada hubiere acreditado efectivamente haber dado cumplimiento a los elementos precisos y taxativos dispuestos por el artículo 132 y 133 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda para que pudiera considerarse satisfecha la preferencia ofertiva, esta juzgadora considera que lo procedente es declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto por el abogado R.D.M., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos B.A.L.M., A.E.L.M. y J.J.D.M., parte demandada, contra la sentencia proferida en fecha 25 de junio de 2.015 . Y así se decide.-

III

DECISIÓN

Por las razones precedentes, este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

COMPETENTE para conocer y decidir el recurso de apelación ejercido el día 01 de julio de 2015, por el ciudadanas B.A.L.M., A.E.L.M., asistidas por la abogada en ejercicio LISETH GIMENEZ, I.P.S.A: 108.619, parte demandada; contra la sentencia dictada en fecha 25 de junio de 2015, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil ,Mercantil y de Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que declaró CON LUGAR la pretensión de RETRACTO LEGAL interpuesta por los ciudadanos G.J.R.G. y J.A.D.R. , todos ya identificados.

SEGUNDO

SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido.

TERCERO

Se CONFIRMA en todas sus partes la sentencia proferida en fecha 25 de junio de 2.015, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción judicial del Estado Lara. Se declara procedente la pretensión de RETRACTO LEGAL, intentada por los ciudadanos G.J.R.G. y J.A.D.R., contra los ciudadanos B.A.L.M., Á.E.L.M. y J.J.D.M.

CUARTO

Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con el artículo 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los dieciséis (16) días del mes de marzo del año dos mil dieciséis (2016). Años: 205º de la Independencia y 157º de la Federación.

La Juez Provisoria,

Abg. M.A.R.R.

La Secretaria Temporal,

Abg. Yinarly J.R.

Publicada en su fecha a las 1:00 p.m

La Secretaria Temporal,