Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de Anzoategui (Extensión Barcelona), de 30 de Marzo de 2011

Negaron y rechazaron en todas y cada una de sus partes, los argumentos de fundamento de la reconvención, en cuanto a que su representado le adeude a la demandada la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo), por concepto de un supuesto saldo deudor con relación al contrario privado de compra venta de un bien inmueble, cuya ubicación, características, y linderos y demás determinaciones constan en el libelo de la demanda.

Manifestaron además que su representado, canceló la totalidad del precio convenido por las partes, la cual fuere de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo), ello a través de cinco (05) pagos parciales, cada uno por la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo), en las siguientes fechas: 15 de abril de 2009, 15 de mayo de 2009, 15 de junio de 2009, 15 de julio de 2009, y el día 21 de agosto de 2009, última fecha en la cual se firmara privadamente el contrato de opción de compra venta.

Asimismo indicaron, que todos los pagos señalados fueron realizados en forma privada a la ciudadana E.C.P.. Que aun cuando en la relación contractual se estableció que el saldo deudor de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo), se cancelaría en el acto de autenticación, el referido contrato no llegó a autenticarse por acuerdo entre las partes.

Señalaron, que en el reverso de la última página del contrato de opción de compra venta se lee una nota que dice: “RECIBE POR LA PROPIETARIA, SU HIJA Y.E., CÉDULA DE IDENTIDAD N° V-8.221.058, DÁNDOLE SU CONFORMIDAD AL PRESENTE DOCUMENTO EN LOS TÉRMINOS EXPUESTOS. BARCELONA, VEINTIUNO (21) DE AGOSTO DEL DOS MIL NUEVE (2009).-“.

Que en esa fecha (21 de agosto del 2009), la hija de la vendedora demandada, Y.S., dio su conformidad al referido documento, firmándolo y estampando sus huellas, y recibiendo los veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo), como último pago del monto adeudado.

Señalaron asimismo, que en la referida nota se indicó: recibe por la propietaria…, de lo cual se deduce indudablemente que era el dinero restante o saldo deudor ya indicado. Que para corroborar aún más lo anterior, asimismo, se evidencia del citado documento que, la ciudadana E.P., estampó igualmente su firma y colocó sus huellas, como muestra de la aceptación de la venta y del dinero recibido como totalidad del pago acordado.

En virtud de todo lo anterior, rechazaron y negaron que su representado haya incumplido en cuanto al pago de la última cuota pautada.

Rechazaron y negaron que su representado tuviera que cancelar algún daño y perjuicio a la demandada.

Rechazaron y negaron que su representado, tuviera que resolver el contrato suscrito entre las partes por falta de cumplimiento en las condiciones establecidas.

Rechazaron y negaron que su representado actuara de mala fe en el cumplimiento del contrato de opción de compra venta y que haya engañado al Juez de este Tribunal.

Señalaron que la hoy reconviniente, reconoció y aceptó de manera expresa, en cuanto a su contenido y firma, el contrato de opción de compra-venta al igual que los recibos acompañados junto con el libelo de la demanda, por lo que, a su decir, el contrato se perfeccionó al recibir la vendedora, el último pago el día 21 de agosto del 2009.

Rechazaron y negaron el derecho invocado por la demandada, hoy reconviniente, para retractarse del contrato de opción de compra venta, por cuanto su representado cumplió en su totalidad con el mismo.

Rechazaron y negaron que el referido contrato no tenga valor y efecto alguno, como lo afirmó la parte demandada, siendo que éstos en su escrito de reconvención lo reconocen en cuanto a su contenido y firma.

Expusieron que existe jurisprudencia reiterada que establece que al pagar el precio estipulado por las partes, el vendedor esta obligado a entregar la cosa vendida, razón por la cual la hoy reconviniente a través de sus apoderados judiciales, mal podía de manera unilateral y simple manifestar que revocaba la oferta, siendo que había recibido el pago por el valor del inmueble, razón además por la cual no puede alegar la revalorización de la casa.

Negaron y rechazaron que su representado tuviera que convenir en la resolución del contrato de opción de compra-venta o que estuviera obligado a pagar la cantidad de dieciséis mil bolívares (Bs. 16.000,oo), por concepto de daños y perjuicios.

Negaron y rechazaron que su representado debiese convenir o en su defecto ser condenado por este Tribunal al pago de las costas y costos procesales en un treinta por ciento (30%) de la cuantía de la reconvención, ni al pago de los honorarios profesionales de abogados.

Ratificaron todo el contenido de la demanda y su pretensión incoada en contra de la demandada, por cual solicitaron que la reconvención planteada fuese rechazada y declarada sin lugar en la sentencia definitiva, y por consiguiente se declarara con lugar la demanda incoada por estos, en contra de la ciudadana E.C.P. (V) De Salazar, condenándola al pago de las costas y los costos procesales, así como de los honorarios de abogados.

Llegada la etapa de promoción de pruebas, sólo la parte demandante, las promovió, de la siguiente manera:

En cuanto a las promovidas en el capítulo I: Ratificaron en todas y cada una de sus partes el libelo de la demanda, así como los recaudos que acompañaron al mismo, específicamente los recibos originales distinguidos con las letras “D”, “E”, “F”, y “G”; ello a los fines de demostrar que su representado canceló la totalidad de la obligación por un monto de cien mil bolívares (BS. 100.000,oo).

En cuanto a las promovidas en el capítulo II: Solicitaron se citara a la demandada a los fines que absolviera posiciones juradas; ello con el fin de probar que estuvo conforme con el contrato de opción de compra venta, y que recibió de su representado la cantidad total de cien mil bolívares (BS. 100.000,oo), por concepto del valor de la casa objeto del presente juicio. Asimismo, su representado se obligó a absolverlas de manera recíproca en la debida oportunidad.

En cuanto a las promovidas en el capítulo III: Solicitaron se citara a la ciudadana Y.S., hija de la demandada, en su condición de tercero; ello a los fines de demostrar que recibió directamente y en nombre de su madre la totalidad de los cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo) pactados por la opción de compra-venta de la casa, realizándole un interrogatorio.

Llegada la etapa para presentar informes, ambas partes hicieron uso de ese derecho.

Ahora bien, este Tribunal a los fines de dictar la correspondiente decisión, pasa a realizar las siguientes consideraciones:

La causa principal puesta en conocimiento de este sentenciador para su decisión, se contrae a una acción por cumplimiento de contrato de opción de compra venta intentada por el ciudadano G.R.S., el cual adujo entre otros, que suscribió en fecha 21 de agosto del 2009, con la ciudadana E.C.P. (V) de Salazar, un (1) contrato de opción de compra-venta, por un inmueble constituido por una (1) casa, ubicada en la calle Cajigal, barrio Camino Nuevo, ciudad de Barcelona, Municipio S.B., del estado Anzoátegui, construida sobre una parcela de terreno de propiedad municipal que tiene una superficie de doscientos sesenta metros cuadrados (260,00 Mts.2), es decir, diez metros (10,00 Mts) de frente, por veintiséis metros (26,00 Mts), de fondo, y alineada de la siguiente manera: NORTE: Casa que es o fue de W.G.; SUR: Casa que fue o es de O.S.; ESTE: Su fondo, con casa que es o fue de J.M.; y OESTE: Su frente, con la calle Cajigal. Que dicho contrato se suscribió por acuerdo entre las partes con carácter privado. Que dicha casa le pertenecía a la demandada, según consta de Título Supletorio que le fue otorgado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 28 de mayo de 1986. Que en la cláusula segunda del nombrado contrato se estableció, que el precio del bien inmueble, era por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo). Que le canceló dicha suma a la ciudadana E.C.P. (V) De Salazar, a través de cinco (05) pagos parciales, cada uno por la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20, 000,oo); ello en las siguientes fechas: 15 de abril del 2009, 15 de mayo del 2009, 15 de junio de 2009, 15 de julio de 2009, y 21 de agosto de 2009. Que todos los pagos arriba señalados fueron realizados en forma privada, por el demandante, a la demandada, recibiendo los mismos, la ciudadana Y.E., en su condición de hija de la propietaria de la casa. Que el contrato se perfeccionó, a su decir, de manera privada, cuando él como optante, cumplió en hacerle la cancelación de la totalidad del precio del valor del inmueble, quedando solamente la demandada, con la obligación de hacerle la entrega material de la casa antes descrita, objeto del referido contrato, lo que a la presente fecha, la ciudadana antes mencionada, no ha dado cumplimiento de entrega, ni por si misma, ni por medio de apoderado alguno.

Ahora bien observa este Tribunal que la parte demandada, a través de sus apoderados judiciales, en la oportunidad para la contestación de la demanda, negaron, rechazaron y contradijeron que su representada haya suscrito en fecha 21 de agosto de 2009, la opción de compra venta a que se refiere la parte actora en su libelo.

Sin embargo, observa asimismo, este Tribunal, que aceptaron por ser cierto que se suscribió dicho contrato, y asimismo que reconocieron su contenido y firma, señalando que el contrato fue suscrito, pero en fecha 15 de Julio del año 2009, y que el mismo fue redactado para su autenticación una vez que el demandante cancelara la cantidad restante de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo), tal y como lo establece la cláusula segunda del referido contrato. Adujeron que la parte actora, de manera falsa y maliciosa ha venido alegando que cumplió con su obligación, siendo que no cumplió con el último pago de las cuotas, por lo cual no se le vendió el inmueble. De igual manera rechazaron, negaron, y contradijeron que estuviese vigente el contrato de opción de compra venta, por cuanto el mismo, fue suscrito para una vigencia ordinaria de noventa (90) días continuos, y nunca se renovó, razón por la cual había fenecido, siendo que el mismo tuvo vigencia, a su decir, desde el quince (15) de julio del año dos mil nueve (2009), (fecha de su suscripción), hasta el día trece (13) de noviembre del año dos mil nueve (2009).

Visto lo anteriormente señalado, este Tribunal pasa a analizar el contrato de opción de compra venta, cursante a los folios 13 y 14 del presente expediente, en el cual se evidencia, que en su cláusula segunda se estableció el precio total del inmueble, así como su forma de pago, quedando sujeto el saldo deudor, por la suma de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo), a la condición de ser cancelado por el optante en el acto de autenticación del referido documento por ante la Notaría Pública que a bien se tuviera por elegir.

Asimismo, evidencia este Tribunal que en la cláusula tercera, se estableció que el plazo del contrato de opción de compra venta era de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación del referido documento.

Ahora bien, visto lo anterior, este Tribunal pasa a analizar la vigencia y validez del referido contrato de opción de compra venta, y observa que ambas partes manifestaron haber suscrito el referido contrato, asumieron por ser cierto ambas partes, que las firmas y huellas presentes en el mismo, pertenecen a las personas identificadas en él, razón por la cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio y lo tiene por cierto. Así se decide.

Asimismo, evidenciando este Tribunal, que el plazo de vigencia del referido contrato, fue establecido en su cláusula tercera, en noventa (90) días continuos, bajo la condición de que éste empezaría a contarse a partir de la fecha de autenticación del referido documento, y no de su suscripción por las partes, es por lo que al no haber sido autenticado el mismo, en consecuencia no puede empezar a contarse el referido lapso, por lo que dicho contrato se encuentra vigente. Y así se decide.

Ahora bien, en cuanto al pago alegado por la parte demandante del saldo deudor, del precio establecido para el inmueble, por veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo), el cual fue negado, rechazado y contradicho por la representación judicial de la parte demandada, alegándolo como causal de incumplimiento por parte del demandante a lo establecido en el referido contrato de opción de compra venta, observa este Juzgador que si bien, es cierto, tal y como lo señaló el demandante en su escrito de contestación a la reconvención, que corre inserta al reverso de la última página del contrato, una nota a su decir, realizada por la hija de la parte demandada, mediante la cual declara que recibe por la propietaria, dando su conformidad al presente documento en los términos expuestos, y coloca la fecha del 21 de agosto de 2009, no es menos cierto que en la referida nota no se indica lo que se recibe, ni mucho menos especifica en alguna forma, que haya sido la suma restante del pago del precio total del inmueble.

Por tanto, evidencia este Tribunal que la parte demandante, no logró en ningún momento procesal demostrar que efectivamente haya realizado dicho pago, establecido en el particular “E”, de la cláusula segunda del referido contrato, es decir, no logró demostrar en ninguna forma, haberse libertado de dicha obligación pactada, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, y siendo que, declarado como fue, que el contrato de opción de compra venta se encuentra aún vigente, es por lo que forzosamente este Tribunal, debe declarar Parcialmente con Lugar la acción por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta interpuesto, como en efecto así se dejara sentado en la dispositiva del presente fallo. Y así se decide.

En cuanto a la reconvención por Resolución de Contrato de Opción de Compra –Venta por Incumplimiento, este Tribunal observa que los apoderados judiciales de la parte demandada, fundamentaron la misma, en el hecho de que el ciudadano G.R.S. había incumplido con el pago de la última cuota establecida en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes. Que el contrato tenía una vigencia máxima de noventa (90) días continuos, contados a su decir, a partir del 15 de julio de 2009, y que el mismo había fenecido el día 13 de octubre de 2009.

Ahora bien, el Código Civil venezolano contiene, en verdad una noción genérica de incumplimiento, caracterizada simplemente como la falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada. Esta noción genérica de incumplimiento, hace que la misma idea de “retardo” o de “mora” se ofrezca a la vez como subespecie del incumplimiento parcial, esto es como incumplimiento relativo tan solo a uno de los elementos de la obligación, al tiempo en que ella debió ser ejecutada. Por tanto, cuando se habla de incumplimiento parcial, la idea de cumplimiento se refiere a la exclusión definitiva de uno de los elementos sustanciales de la prestación, mientras que cuando se habla de “retardo”, la idea de cumplimiento aluda tan solo a un elemento accidental, como lo es el tiempo, y de que se considere subsistente la posibilidad de que la prestación advenga todavía en su íntegra entidad sustancial, que hace que el retardo conserve en la teoría del incumplimiento, una peculiar individualidad.

Observa este Tribunal de todo lo anteriormente expuesto que, la prestación o cumplimiento de una obligación, no se torna imposible, cuando surge un obstáculo temporal que probablemente pueda ser eliminado con posterioridad; así las cosas establecido como fue en la cláusula segunda del ya citado contrato de opción de compra venta, específicamente en su particular “E”, que la suma de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo) que representaba el saldo deudor, del precio total del valor pactado para el inmueble objeto del mismo, sería cancelado por el optante, en el acto de autenticación del documento por ante la Notaría Pública que a bien se tuviera elegir, por tanto siendo que dicho documento nunca llegó a ser autenticado, mal podía entonces reclamar la parte demandada o propietaria del inmueble, el cumplimiento de lo antes estipulado, ni mucho menos usarlo como fundamento para ejercer una acción de resolución del contrato por incumplimiento del referido contrato de opción de compra venta, pues como hablar de incumplimiento, sin haberse dado los supuestos de hecho para la exigencia del mismo, o como podría pues transcurrir lapso o plazo alguno para la exigencia del cumplimiento alegado, si no se ha procedido a cumplir con la condición establecida tanto en la cláusula segunda como la tercera, para la exigencia del mismo. Es por ello, que no puede hablarse de incumplimiento sino de un retardo u obstáculo temporal no atribuible al optante, para que se pueda verificar el cumplimiento prometido, en este caso del pago faltante. Y así se declara.

En virtud de todo lo anteriormente expuesto, y determinado, como ya se dijo, por ambas partes, que no se cumplió con la condición establecida por éstas de la debida autenticación del documento o contrato de opción de compra venta del inmueble objeto del mismo, es por lo que no puede exigirse la resolución del contrato fundamentándose en el incumplimiento por ellos alegado, y en consecuencia de ello, debe forzosamente este Tribunal, declarar Sin Lugar la reconvención interpuesta, como en efecto así se dejara sentado en la dispositiva del presente fallo. Y así se decide.

DECISIÓN

Con base a los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda que por Cumplimiento de Contrato, incoara el ciudadano G.R.S., en contra de la ciudadana E.C.P.d.S., ambos ya identificados. Así se decide.

En consecuencia de lo anteriormente decidido, se ordena a la parte demandada, ciudadana E.C.P.d.S., cumplir con el acto de autenticación del documento contentivo del contrato de opción de compra venta, ya descrito, por ante la Notaría Pública correspondiente.

Asimismo, se ordena a la parte demandante, ciudadano G.R.S., cumplir con el pago del saldo deudor, por la suma de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo), en el referido acto de autenticación ordenado.

Este Tribunal, además declara SIN LUGAR la reconvención interpuesta por la ciudadana E.C.P.d.S. en contra del ciudadano G.R.S.. Y así se decide.

Se condena en costas a la parte demandada reconviniente, por haber resultado completamente vencida en la reconvención interpuesta, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

En razón de que la presente decisión se produce fuera del lapso legal, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes. Líbrense boletas de notificación.

Regístrese, publíquese, déjese copia de esta decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. En Barcelona, a los treinta (30) días del mes de marzo del año dos mil once (2011).- Años: 200° de la Independencia y 152° de la Federación.-

El Juez Provisorio,

Abg. J.S.G.D.

La Secretaria,

Abg. M.M.R.

En esta misma fecha, siendo las once y treinta y un minutos de la mañana (11:31 a.m.), se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de ley. Conste.

La Secretaria,

Abg. M.M.R..