Decisión de Juzgado Agrario Primero de Primera Instancia de Zulia (Extensión Maracaibo), de 12 de Mayo de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO AGRARIO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA

DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Maracaibo, Doce (12) de Mayo de dos mil nueve (2009)

199° y 150°

PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos, N.G.D.B., B.S.B.G., K.M.B.G. Y C.M.B.G., representados judicialmente por los Abogados EDILBA NAVA DE OSTERCHRIST y L.P.C.. Inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nº 23.547 y 19.540, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos, C.G., C.A. Y C.A.N.M., representados judicialmente por los abogados en ejercicios, L.E.M.C., A.Y.M., y RAFAL A.M.M., por sustitución inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nº 44.780, 16.549 y 24.389, respectivamente.

MOTIVO: Ejercicio de la acción de Retracto legal.

PUNTO PREVIO: DE LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN:

Consta en las actas procesales que el día seis (06) de Mayo del 2.008, fue recibida y por auto de fecha 12 de mayo de 2008, fue admitida por este Tribunal, la demanda presentada por la abogada EDILBA NAVA DE OSTERCHRIST actuando con el carácter de apoderada judicial de los ciudadanos N.G.D.B., B.S.B.G., K.M.B.G. Y C.M.B.G., mayores de edad, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad N° 2.052.648, 11.215.584, 11.224.627 y 9.390.914, respectivamente y domiciliados en la ciudad de El Vigía, Municipio Autónomo A.A.d.E.M., contra los ciudadanos C.G., C.A. Y C.A.N.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 12.356.817, 15.356.292 y 16.741.346 respectivamente, y domiciliados en jurisdicción de la Parroquia R.G., Municipio A.A.d.E.M.; con fundamento en la acción prevista en el artículo 1.546 del Código Civil, referida al retracto legal.

Ahora bien, en el escrito de contestación a la demanda, presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, Abogado A.Y. MARTÌNEZ, en fecha, 21 de julio de 2008, rechaza, niega y contradice la demanda, y alega entre la razones para considerar que la pretensiones demandadas son total y absolutamente improcedente, en primer lugar, como defensa de fondo que, el texto legal sustantivo establece en forma taxativa que el retracto legal sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo, y, en el segundo lugar, la caducidad de la acción ejercida. Sin embargo, este Órgano Jurisdiccional estima oportuno y conveniente considerar la caducidad, como punto previo de esta sentencia, por cuanto la misma es una cuestión previa atinente exclusivamente a la acción, conforme lo prevé el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. De tal manera que, resulta conveniente analizar este punto, al inicio, toda vez que, la misma tiende al rechazo de la acción contenida en la demanda, sin que se entre a analizar la pretensión deducida.

Por consiguiente, dado que con la excepción de caducidad aducida por la parte demandada, no pretende obtener la composición de la litis, sino el rechazo de la acción, al negar la protección y tutela al interés que se pretende ejercer, pues de ella depende que se proceda o no al análisis de la controversia, este Tribunal entra a analizarla como punto previo, alterando el orden de presentación de las defensas alegadas por la parte demandada excepcionante, en los siguiente términos:

Alega, la parte actora, en su libelo de demanda referido a este punto, que:

… el día martes 01-04-08, ejerciendo la representación de mis poderdantes, en las causas que se llevan por este Tribunal, haciendo la revisión rutinaria de dichos expedientes, me percato que existe nueva pieza denominada Tercería…

Una vez revisada dicha pieza, me percato que existe un Documento de Compraventa, que textualmente se lee: “Yo, G.N.V., …(omissis)…declaro: Que doy en venta y simple perfecta e irrevocable a los ciudadanos C.G.N.M., C.A.N.M. Y C.A.N.M. (…) , PRIMERO: El cincuenta por ciento (50%) , que esa (sic) todos los derechos de propiedad que poseo en el fundo a.E.R., (…) SEGUNDO: El cinco por ciento (5%) que es todo lo que poseo de los derechos de propiedad sobre las mejoras y bienhechurias del Fundo…. El precio de esta venta es por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 150.000.000.00)….

Dicho documento se encuentra Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Colón, Catatumbo, J.M.S. y F.J.P.d.E.Z., el día 16 de febrero del 2007, bajo el Nº 50 del Protocolo 1°, Tomo 11°, Primer Trimestre…

De la nota de registro del documento, el registrador establece que al cuaderno de comprobantes bajo el N° 1188-1191 folios 2790-2796, fue agregada fotocopia de la vacante catastral número Urri-23-05-05-2388-336 de fecha 17-10-2006, Registro Agrario, Registro Tributario y cartas oferentes de ventas. En referencia a tal nota consta en el cuaderno de comprobantes cuatro (04) documentos del tenor siguiente (…) Tengo a bien a dirigirme a usted, para informarle que he decidido vender los derechos de propiedad, sobre el predio r.E.R., que tengo en comunidad con la sucesión de B.B.A., de la cual usted es parte integrante (…) Participación que hago a usted, en El Vigía a los veintidós días del mes de Junio de 2006 (…)Tales ofertas de venta nunca se efectuaron a mis representados, ni por vía verbal ni escrita. Tales cartas de oferta fueron agregadas al registro dolosamente por el vendedor a efectos de querer liberarse de la obligación que le impone el artículo 1.545 del Código Civil. Niego y rechazo, en nombre de mis poderdantes que G.N.V., les haya ofertado a mis poderdantes la venta de sus derechos comuneros en el fundo “El Roble”. En todo caso dichas cartas de oferta no tienen los requisitos ni las condiciones requeridas en cuanto al precio y la forma de pago que son elementos esenciales al aviso de oferta de venta.(Negrillas del Tribunal)

(…)

Asimismo, al citar las normas sustantivas que fundamentan su pretensión, entre ellas, el artículo 1.547 del Código Civil, referido a la caducidad de la acción de retracto, menciona y transcribe textualmente extracto de la sentencia del 20 de mayo del 2005 de la Sala de Casación Civil, para fundamentar la misma.

A la demanda presentada, la parte actora, acompaña los documentos demostrativos de la adquisición por herencia de los actores del bien objeto de esta controversia constituido por el fundo El Roble, hasta quedar constituidos en comunidad ordinaria con el ciudadano G.N., esto es, documento por el cual la COMPAÑÍA ANÓNIMA VIGIA TROPICAL C.A., vende el fundo El Roble a B.A.B.A. y G.N.V., en fecha 12 de marzo de 2001, protocolizada en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Colón, Catatumbo, J.M.S. y F.J.P.d.E.Z., bajo el N° 11, Protocolo 1°, Tomo 9°; documento por el cual los ciudadanos B.A.B.A. y G.N.V., le venden a INVERSORA LA POPULAR C.A. las mejoras o bienhechurias constituidas por dos galpones, construidos sobre un área de 2.494 Mts 2 , por ante la misma Oficina de Registro, en fecha 27 de junio de 2001, bajo el Nº 24, Protocolo 1°, Tomo 13; Acta de defunción del ciudadano B.A.B.A.; Planilla de Declaración Sucesoral, de fecha 2 de mayo 2003; Copia certificada de la pieza de tercería del expediente 3080,(juicio de partición y liquidación de comunidad) con fecha de entrada 31 de marzo de 2008, donde consta la venta realizada por el ciudadano G.N.V., a los demandados en la presente causa. Registrada ante la mencionada oficina de Registro el día 16 de febrero del 2007, bajo el Nº 50 del Protocolo 1°, Tomo 11°, Primer Trimestre…y que acompaña igualmente de nuevo en copia certificada como documentos fundamentos de su pretensión.

Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada, en relación a este punto sobre la caducidad, en su escrito de contestación, alega expresamente que:

… Es de destacar que “curiosa o interesadamente” la Apoderada actora señala como fecha de conocimiento de la venta de los derechos de propiedad sobre el Fundo El Roble a mis representados el 1° de abril del presente año, para colocar la pretensión de retracto legal dentro del plazo de cuarenta (40) días de su conocimiento -vencería el 11-05-2008, el día 40 contado desde esa fecha, que fue domingo-, accionando el 12 de mayo del 2008, para así tratar de malinterpretar una decisión del mas Alto Tribunal de la República, tal como se analizará supra.

(…)

Es una falacia, un infundio e imputación de evidente mala fe, el señalamiento de la apoderada actora sobre una supuesta agregación “dolosa” de los recaudos que reposan en el cuaderno de Comprobantes del Registro Público, que no solo afecta a quien vendiera a mis representados y a ellos mismos, sino incluso la reputación y honorabilidad del Ciudadano Registrador. Se trata de recaudos que para enervarlos hay que desconocerlos y/o tacharlos siguiendo el procedimiento establecido para ello y eso nunca fue realizado.

Por otra parte, resultaría de gran interés conocer cuales son los requisitos formales que deben contener las ofertas de venta y donde están establecidos. Lo importante y eso no puede negarse, es la manifestación de la voluntad e intención de vender y de allí que no entienda los alegatos de la apoderada judicial actora sobre la inexistencia de requisitos que no están establecidos ni siquiera por la costumbre –de paso, no aplicable al caso que nos ocupa- El ciudadano G.N.V. en la Tercera Audiencia Conciliatoria efectuada en la sede de este Juzgado para dirimir las diferencias entre éste, la ciudadana N.L.G. viuda de Bracho y la parte de la sucesión de B.B.A. involucrados en diversas causa seguidas ante este Juzgado, celebrada el 28 de marzo del año 2006 (…) , a través de uno de sus Apoderados Judiciales -mi persona- ofreció en venta los derechos del mismo en el Fundo “El Roble” y la respuesta fue una rotunda negativa. Posteriormente, en fecha 22 de junio del año 2006 el ciudadano G.N.V. dirigió comunicaciones individualizadas a los ciudadanos B.S.B.G., N.L.G. viuda de Bracho, C.M.B.G. y K.M.B.G., ofertando en venta sus derechos de propiedad sobre el predio rústico “El Roble” y todas esas comunicaciones fueron recibidas y acusada la recepción de las mismas por el ciudadano B.S.B.G. en nombre propio y el de sus coherederos y quien por su condición, estaba legitimado para recibir la oferta, …sin que en ningún momento se obtuviera respuesta alguna, evidenciándose, que si tomamos en cuanta el transcurso de los lapsos que establece la ley para hacer permisible el ejercicio del retracto legal, los mismos vencieron holgadamente sin que ello ocurriere, habiendo quedado el oferente en plena libertad de vender a terceros. Asimismo, decretada medida de prohibición de enajenar y gravar los derechos de propiedad sobre el fundo de mis representados, a solicitud de la Apoderada actora una vez admitida la presente demanda, ella retiró el oficio de ese Juzgado, tal como se evidencia en la copia que cursa en la pieza de medidas, siendo consignado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Colón, Catatumbo, J.M.S. y F.J.P.d.E.Z. el 17 de diciembre del año 2007 y la presente demanda mediante la cual se pretende retraer la venta se interpuso el 12 de mayo del año 2008, o sea, OCHENTA Y SEIS (86) días después, lo que indica que si tomamos dicha consignación como conocimiento de la compra venta, también habrían transcurrido en demasía, mas de CUARENTA (40) días de la misma, siendo extemporánea la pretensión.

…para el momento de la venta efectuada, quienes tenían el derecho preferencial y por lo tanto la posibilidad de ejercer la acción de retracto legal, por imperativo legal contaban con un lapso de “caducidad” de nueve (9) días contados a partir del aviso que debían recibir de parte de el vendedor y para el supuesto de no estar presente, ni tener quien o quienes le representaran, dicho lapso –también de caducidad- era de cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha de registro de la escritura. Se trata de un dispositivo de claridad meridiana cuya aplicación siempre ha sido apoyada en forma reiterada y pacífica, tanto doctrinaria como jurisprudencialmente.

(…)

Al a.e.e.d.l. sentencia alegada por la parte actora en este juicio, se debe observar que si bien es cierto que la Ley de Arrendamientos inmobiliarios al establecer la preferencia ofertiva, remite a las previsiones sobre retracto legal contenidas en el Código Civil, ello no puede permitir se tergiverse el contenido y sentido de las normas sobre la materia y cualesquiera modalidades en la interpretación de las mismas deben ser de carácter restrictivo y sólo podrían ser permisibles, siempre y cuando estén referidas a la materia remitente –en este caso, arrendamiento- y ello, por cuanto permitir a quien tenga el derecho al retracto legal “arrendaticio”, en ese “único y exclusivo caso”…

(Que) La situación planteada en dicha sentencia está referida a una situación de “retracto legal arrendaticio” QUE NADA TIENE QUE VER CON EL CASO DE AUTOS. Y ello, abstracción hecha de tratarse de una decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que no tiene carácter vinculante.

…las condiciones de ejercicio del retracto legal están claramente establecidas en el Código Civil vigente y no admiten una interpretación distinta del sentido que emana de su texto, tal como lo establece expresamente el artículo 4 de dicho texto sustantivo. Los dos (2) lapsos que prevé la norma para el ejercicio de la acción son fatales o de caducidad, el primero de ellos de nueve (9) días, contados a partir del aviso que debe dar el vendedor y el segundo de ellos, de cuarenta (40) días, contados a partir del registro de la escritura, en virtud del carácter público del Registro Civil…

Al escrito de contestación, la parte demandada acompañó copia certificada de la audiencia conciliatoria celebrada en este Juzgado, en fecha 28 de marzo de 2006, con ocasión a los cuatros juicios que, para la fecha, conocía este juzgado por diferentes causas, en la cual alega el apoderado judicial, haber manifestado que el ciudadano G.N. estaba dispuesto a vender su 55 % del fundo El Roble; las copias certificadas de las notificaciones de venta, agregadas al cuaderno de comprobantes emitidas en documento privado por G.N. a los actores, de la Oficina de Registro donde se asentó la venta del 55% de sus derechos sobre el fundo El Roble a los demandados de esta causa; Copia certificada del oficio N° 7760-69, de fecha 26-02-2008, emanada de la oficina de Registro donde consta los documentos referidos al fundo El Roble, del cual se desprende el error en que incurrió la mencionada oficina de Registro al estampar la nota de prohibición de enajenar y gravar decretada por este Tribunal en fecha 14-12-2007 y su corrección a través de su anulación, porque en fecha 16-02-2007 el ciudadano G.N. había vendido el 55% de los derechos que le correspondían sobre el mencionado fundo, no lográndose estampar la medida decretada.

En la audiencia preliminar, celebrada el 14 de octubre de 2008, la apoderada actora EDILBA NAVA desconoció como suscritas por sus representados las firmas que aparecen en las notificaciones u ofertas de ventas agregadas al cuaderno de comprobantes de la Oficina de Registro correspondiente; impugnó la prueba de la copia certificada de la audiencia conciliatoria consignada, por impertinente y, con relación al oficio Nº 7760-69, lo considera como un medio de prueba que no es idóneo, por cuanto no aparece consignada en las actas del expediente 3015. Ante lo cual, en ese mismo acto el apoderado judicial de la parte demandada A.Y., promueve la prueba de cotejo, por el desconocimiento de las firmas y considera idónea la oferta de venta que fuere hecha en la tercera audiencia por estar contenida en copias certificadas por este mismo Juzgado.

En escrito presentado por la apoderada actora en la misma audiencia, señala expresamente sobre el oficio Nº 7760-69, referido a la nota marginal que deja sin efecto la medida de prohibición de enajenar y gravar, que nunca fue recibido por el Tribunal y no fue remitido por el Registro, por ello no consta en las actas del expediente 3015. (Negrillas de este Tribunal).

En la oportunidad legal para la promoción de pruebas, en relación con este punto previo, ambas partes invocan el merito de las actas y ratifica todo lo alegado y consignado, promoviendo la parte actora, como medio probatorio distinto de hasta lo ahora invocado, la prueba de informes dirigida a la Oficina Subalterna de los Municipios Colón, Catatumbo, J.M.S. y F.J.P.d.E.Z., solicitando información relativa al Oficio N° 7760-69, de fecha 26.02.2008, consignado por la parte demandada, y del cual, fue recibido respuesta sin toda la información solicitada, acompañada de las copias de los libros donde consta las notas marginales anotadas en el documento correspondiente al fundo “El Roble”.

En relación a la prueba de cotejo, ratificada en el escrito de promoción de pruebas de la parte demandada, no obstante de haberse cumplido todos los trámites para el nombramiento y juramentación de la experta, aún cuando tardíamente y con prorroga del lapso de prueba para su posible evacuación; manifiesta el apoderado de la parte demandada, en la audiencia definitivas de pruebas, no haber tenido los medios para sufragar los honorarios y gastos de la experta nombrada, lo cual consideró elevados y no disponer de los medios, quedando, en consecuencia desechados del proceso, por el desconocimiento efectuado por la parte actora, de las cuatro notificaciones agregadas al cuaderno de comprobantes, insistiendo -la parte demandada- en hacer valer la notificación del acta de conciliación celebrada en fecha 28 de marzo 2006.

Ahora bien, en relación con las implicaciones anteriores, considera este Juzgado como base o fundamento de derecho aplicable en el presente caso, el citado artículo 1.547 del Código Civil, el cual dispone expresamente que:

No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días contados desde la fecha del registro de la escritura.

Sobre esta disposición el apoderado de la parte demandada acepta expresamente que, “se trata de un dispositivo de claridad meridiana cuya aplicación siempre ha sido apoyada en forma reiterada y pacífica, tanto doctrinaria como jurisprudencialmente”.

Por otra parte, sostiene el autor RENGEL ROMBERG, A. (1992. Tomo III p 292 y SS.), que:

En el proceso dispositivo, los limites de la controversia (thema decidendum) quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación; ambos actos requieren la alegación o afirmación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. De allí la máxima latina “onus probandi incumbit ei qui asserit” (La carga de la prueba incumbe al que afirma) que reafirma y complementa, ampliando la m.d.P. según la cual “Ei incumbit probatio, qui dicit non qui negat” (La prueba compete al que afirma y no al que niega), La cual resulta verdadera si se la entiende referida al que hace una negación absoluta. (Negrillas de este Tribunal).

De tal manera que, considera este órgano jurisdiccional que, planteada la excepción de caducidad en los términos expuestos, podemos circunscribir la misma, según el principio de la distribución de la carga probatoria, a la demostración, en primer lugar, de la validez de los ofrecimientos o notificaciones de ventas realizados por el vendedor comunero G.N. a la parte actora, para de esa manera precisar en que momento la parte actora tuvo conocimiento de la venta realizada a los terceros demandados en la presente causa, para computar, en segundo lugar, el lapso de caducidad aplicable por disposición del citado artículo 1.547 del Código Civil.

En efecto, dado que la parte actora se limitó a negar y desconocer expresamente, las notificaciones agregadas en el cuaderno de comprobantes, impugnar la audiencia conciliatoria de fecha 28 de marzo de 2006, por impertinente, y, el Oficio Nº 7760-69, referido a la nota marginal que deja sin efecto la medida de prohibición de enajenar y gravar, consignado por la parte demandada para demostrar el conocimiento de la venta efectuada a los terceros por parte de la apoderada actora; tocaba a la parte demandada excepcionante demostrar la autenticidad de las firmas desconocidas en las notificaciones, a través de la prueba de cotejo, y, por otra parte, la demostración del conocimiento, por parte de los actores, de la realización de la venta a los terceros para la aplicación del plazo breve de los nueve (9) días, o de cuarenta (40) por cualquier medio de prueba pertinente y conducente, distinta de la alegada por la parte actora, respecto del juicio de tercería donde consta el documento de venta realizado a los terceros, con el fin de enervar los efectos probatorios, sobre este punto: “conocimiento de la venta efectuada los terceros demandados en este juicio, en fecha 01-04-2006”, día siguiente al auto de entrada de la demanda de tercería, acompañado por la parte actora en copias certificadas, expedidas por este mismo Tribunal.

Ahora bien, consta en las actas, en primer lugar, conforme a lo antes expuesto, que la prueba de cotejo sobre las firmas de la parte actora en las notificaciones de ventas, agregadas al cuaderno de comprobantes de la oficina de registro correspondiente, no se evacuó, por lo tanto quedaron desechadas de este proceso y por ello se desestiman en la presente causa y ASI SE DECIDE.

En segundo lugar, en relación con la copia certificada de la Audiencia conciliatoria de fecha 28 de marzo 2006, sobre la cual, la parte demandada, alega haber cumplido con la formalidad de la notificación y que la parte actora considera impertinente, considera este Órgano Jurisdiccional que la misma si es pertinente por cuanto es un medio, que de haber cumplido con los presupuestos formales establecidos, doctrinaria y jurisprudencialmente para su validez, podría surtir efectos jurídicos, mas sin embargo, por cuanto la misma no cumple con los requisitos establecidos por nuestro M.T., en la sentencia de fecha 02 de mayo de 1974; se considera inconducente, pues, la conducencia de la prueba exige, tal como lo sostiene Rengel Romberg A. ob cit, p. 373, la aptitud del medio para establecer el hecho que se pretende probar. Y en este sentido, la prueba será inconducente cuando el medio es ineficaz para demostrar el hecho que se desea probar.

En efecto, en la citada sentencia de fecha 92.05.1974 (caso m. ventosa contra F.Burguera y otro), cuyo criterio comparte este Tribunal y acoge para aplicarlo en el presente caso, se establece expresamente que:

…“Se observa, consiguientemente, que en el texto de dicha comunicación no aparece la más leve mención relativa al precio de la venta y a la forma de pago, los cuales conforme a jurisprudencia de esta Corte, son elementos esenciales del aviso que deben darse al interesado al tenor del artículo 1547 del Código Civil, por lo cual no puede el sentenciador, sin atribuir menciones inexistentes a la indicada carta, dar por sentado que mediante ésta el titular del derecho de retracto tuvo conocimiento de la operación de compra venta del inmueble en cuestión, celebrada por los demandados”… (Negrillas del Tribunal)

De allí pues que, por cuanto en la audiencia de conciliación celebrada en fecha 28 de marzo de 2006, el ciudadano G.N., no especificó el precio ni las condiciones de pago en la venta ofrecida, este sentenciador la considera ineficaz para producir los efectos pretendidos por el promovente, lo cual aunado al hecho agravante de que, en la referida acta, el mencionado ciudadano solicita, previo al ofrecimiento de venta simple, que sean declaradas firmes las cuenta rendidas en el juicio de rendición de cuentas pendientes entre las mismas partes, oponiéndose a ello la parte actora, por estar pendiente el sometimiento a una experticia contable, lo cual denota un conflicto pendiente por resolver y que, en todo caso, no estando claras las cuentas entre las partes, no están dadas las condiciones para un ofrecimiento favorable a ambas partes, por lo tanto, la intencionalidad manifestada en esa acta, respecto del ofrecimiento, no propone verdaderamente los requisitos mínimos, antes considerados, para producir los efectos de eficacia requeridos, por lo tanto resulta inconducente y así se decide.

En tercer lugar, respecto del Oficio signado con el Nº 7760-69, de fecha 26.02.2008, emitido por la Oficina de Registro correspondiente, referido a la nota marginal que, deja sin efecto la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por este Tribunal en fecha 14-12-07, consignado por la parte demandada para demostrar el conocimiento, por parte de la apoderada actora, de la venta efectuada a los terceros y que, la parte actora, se limitó simplemente, a negar tener conocimiento, ya que no consta consignado el referido oficio en el expediente correspondiente; este sentenciador considera que, por el principio de distribución de la carga, correspondía a la parte demandada promovente, demostrar el efecto pretendido, con otro medio de prueba eficaz, lo cual no consta en las actas, pues la parte demandada no promovió prueba alguna al respecto, incumpliendo con su carga probatoria, por lo tanto se desestima por inconducente y así se decide.

Por otra parte, dado que el referido Oficio Nº 7760-69 fue traído directamente de la Oficina de Registro por la parte demandada, es evidentemente que, con la copia certificada de la venta realizada a los terceros asentada en la oficina de registro correspondiente, el 16 de febrero de 2007, y que el demandado considera, que a la letra del artículo 1.547 del Código Civil, es a partir de esta fecha cuando se deben computar los lapsos que la norma establece; tenemos el mismo efecto y la misma razón jurídica, para considerar desconocido (latu sensu) el referido asiento registral, por todos aquellos que no son partes firmantes de las escrituras asentadas y de aquellos oficios emanados de las Oficinas públicas que, de ninguna manera, tengan constancia alguna de recibido, máxime si la Oficina Registral se encuentran en otro lugar distinto a aquel donde la parte formal tiene el asiento principal de sus negocios e intereses (domicilio), pues, no se puede pretender que a un profesional, para no considerársele negligente y ser diligente en su trabajo, deba estar a la expectativa de revisar y acudir diariamente o rutinariamente a las oficinas públicas para conocer de las posibles negociaciones legales, aunque desleales algunas, por ir en perjuicio de sus clientes.

De tal manera que, corresponde a los jueces, dependiendo de cada caso en particular, dado el carácter de meridiana claridad del artículo 1.547 del Código Civil, adaptar al caso sub judicie, teniendo como base el texto constitucional, conforme lo establece el artículo 334 de la Constitución Nacional, para la efectividad de la justicia, lo cual, evidentemente, no puede, en ningún momento, quedar supeditado a las conjeturas o posibles suposiciones, como lo pretendido por la parte demandada, para determinar la fecha del conocimiento por parte de los actores de la venta de los derechos del fundo “El Roble”, realizada en ese entonces, por el comunero G.N.; pues ésta debe partir de un hecho concreto apreciable por cualquiera que tenga interés, como lo determina la parte actora, con el auto de entrada dictado por este Juzgado, respecto de la demanda de tercería ejercida por los demandados de esta causa, contra las partes del juicio de partición y liquidación de comunidad.

Por consiguiente, considera este sentenciador que tanto el Oficio Nº 7760-69, como el documento de venta a los terceros, no son elementos de prueba conducentes, para determinar la fecha del conocimiento de la negociación sujeta al ejercicio valido de la acción de retracto, ya que, por el solo hecho de encontrarse archivados y/o asentados en las Oficinas de Registro, no constituyen per se, presunción de conocimiento de la negociación expresada en la escritura, si no esta acompañada de otro elemento determinante que denote la eficacia de la prueba, respecto de la fecha en que se considera ha tenido el conocimiento de la misma, para ser conducentes y dado que, en el presente caso, ninguna de las dos pruebas, antes analizadas por el principio de la unidad de la pruebas, resultan eficaces por si mismas, y no habiendo promovido la parte demandada prueba alguna al respecto, ellas resultan, a criterio de este sentenciador, inconducentes y así se decide.

En cuarto lugar, considera este Tribunal, el Oficio N° 470-140, de fecha 25 de marzo de 2009, remitido por la Oficina Subalterna de los Municipios Colón, Catatumbo, J.M.S. y F.J.P.d.E.Z., en respuesta a la prueba de informe solicitada por la parte actora, en la cual consta no haberse dado respuesta a todos los particulares solicitados y que, en todo caso, conllevaban a demostrar la ineficacia de la prueba de la parte demandada, pues de las notas marginales anotando la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por este Juzgado y su posterior anulación, se desprende que ni siquiera los funcionarios adscritos a esa oficina, tenían conocimiento de la venta realizada a los terceros demandados en esta causa, y que en esa Oficina de Registro, para la fecha, los funcionarios no realizaron bien su trabajo de revisar y hacer las participación correspondiente a este Juzgado. De tal manera que, considera este sentenciador que, el mérito de esta prueba es, demostrar que el asiento registral, hoy día, por si solo, no cumple la publicidad que en principio se le asignó y es por ello que, resulta válido, aplicar la jurisprudencia citada por la parte actora, de la Sala de Casación Civil, fecha 20 de mayo de 2005, a todos los casos en que se requiera hacer valer el artículo 1.547 del Código Civil.

En consecuencia, este Órgano Jurisdiccional, acoge y valora la prueba de informe promovida por la parte actora, en el sentido de demostrar el desconocimiento de la venta realizada a los terceros para el momento en que la oficina de Registro emitió el referido Oficio Nº 7760-69, esto es, 26-02-2008, promovido por la parte demandada. Así se decide.

Finalmente, ante la inexistencia de otra prueba promovida para este punto previo, este tribunal valora las copias certificadas del Expediente de Tercería, acompañado por la parte actora junto con la demanda, como plena prueba demostrativa de la fecha 01-04-2008 (día siguiente a la fecha del auto de entrada) como fecha en que la parte actora tuvo conocimiento del asiento de la escritura, ya que, conforme lo ha establecido, la Sala Civil de nuestro M.T., para los casos en que no se haya cumplido con la notificación o avisado de la enajenación del bien, como en el presente caso, en que ha quedado demostrado, conforme a lo antes expuesto, que no se le ofreció en venta la alícuota del fundo “EL Roble” eficazmente, a la parte actora, por tener un derecho preferente por ser comunero, como lo establece la doctrina y la jurisprudencia, el lapso para ejercer validamente la acción, será de cuarenta días, pero contados a partir de la fecha en que el accionante ha tenido conocimiento de la enajenación.

En efecto, en la citada doctrina jurisprudencial, de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20-05-2005, se señala expresamente que:

…En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen la necesidad de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios)inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de Justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento de modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y mas recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente…

(Resaltado nuestro).

De tal manera que, apartándonos de las consideraciones de la parte demandada acerca de que esta doctrina, por provenir de la Sala Civil, no es vinculante y que debe ser interpretada restrictivamente y circunscribirse al retracto arrendaticio, considera este sentenciador, que el artículo 334 de nuestra Carta Magna, constituye la base de la aplicabilidad de este criterio que se fundamenta en los artículo 26 y 257, ejusdem, pues, es evidente que en el presente caso, no hubo el ofrecimiento de venta en los actores que tienen el derecho preferente, por mantener el bien en comunidad con el vendedor, y que originó la incertidumbre por la cual el mismo demandado, alegó los dos lapsos que prevé el artículo 1.547 del Código Civil y varios supuestos para alegar inútilmente la caducidad de la acción.

En consecuencia, dado que en la presente causa, la parte actora demostró con las copias certificadas de la pieza de tercería, haber tenido conocimiento de la enajenación, al día siguiente en que este Tribunal le dio entrada, cuando la apoderada acudió a revisar el expediente de partición y liquidación de la comunidad, esto es, 01-04-2008, estima este sentenciador que, los cuarenta días del plazo vencieron el día domingo 11-05-2008, por lo tanto, al haber presentado y ejercido, la parte actora, la acción de retracto legal, en fecha: lunes 06 de mayo de 2008, tal como consta en el sello de recibido impreso en la última hoja del libelo de demanda con la firma del funcionario que lo recibió, ésta se considera ejercida válidamente dentro del lapso de ley, pues, la caducidad se interrumpe con el ejercicio de la acción que se constata con la fecha de recepción de la demanda efectuada por la Secretaria del Tribunal, por lo se concluye que la acción se interpuso dentro en tiempo hábil, debiéndose declarar, en consecuencia, la improcedencia de la caducidad alegada por la parte demandada y ASI SE DECIDE.

De allí que, en la perspectiva que aquí adoptamos, decidida la validez del ejercicio de la acción, corresponde ahora, a este sentenciador, analizar y determinar la pretensión ejercida con el ejercicio de la acción, lo cual procedemos hacer, en los siguientes términos:

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA:

Alega expresamente la apoderada actora, en la demanda presentada, en relación a su pretensión que:

Consta de Documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Colón, Catatumbo, J.M.S. y F.J.P.d.E.Z., el día 12 de marzo del 2001, bajo el N° 11 del Protocolo Primero, Tomo Noveno, Primer Trimestre…, que la COMPAÑÍA ANONIMA AGRÍCOLA VIGÍA TROPICAL C.A. dio en venta pura y simple y sin reserva de derechos a los señores B.A.B.A. y G.N.V., venezolanos, mayores de edad, casados, productores agropecuarios, cedulados con los Nos. V-1.808.778, y V-9.397.940, en su orden, domiciliados en El Vigía, Municipio Autónomo A.A.d.E.M.; la finca agrícola denominada “El Roble”, conocida antes con el nombre de “La Buena Esperanza” cultivada en su totalidad por plantaciones de plátano en producción, ubicada en el Sector Agropecuario denominado “El Tocuyo” jurisdicción de la antes Parroquia Urribarri hoy Parroquia S.R.d.M.F.J.P.d.E.Z., fomentada en una extensión de terreno nacional que tenia una superficie de SESENTA Y CUATRO HECTÁREAS CON MIL OCHOCIENTOS METROS CUADRADOS (64 Has. 1.800 M2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En parte con el Fundo San Pedro que es o fue de J.R.B. y en parte con el Fundo que es o fue de J.Á.M. y Á.A.M.. SUR: Carretera asfaltada que de la Panamericana conduce al Puerto S.R., separa el Fundo Cienago que pertenece a L.G.V. y M.R.U.M., ESTE: Fundo Los Limones que es o fue de J.M.M., y OESTE: La Hacienda El Tocuyo, que es o fue de P.R.... Dicho inmueble posee las siguientes mejoras y bienhechurías: Una casa de habitación principal construida de paredes de bloques…, una (1) oficina…; una (1) casa para obreros…; un (1) depósito de paredes de bloques, piso de cemento y techo de zinc; un (1) galpón de 30 x 18 Mts.2 aproximadamente…; un (1) tanque de agua…; posee también 7 kilómetros de cable vía utilizado para el traslado del plátano; también está dotado dicho inmueble de tendidos eléctricos, como transformadores, postes; tiene además 3 kilómetros aproximadamente sembrado de la planta denominada SWINELA conocida como limoncillo.

Posteriormente y según consta en documento protocolizado por ante la señalada Oficina Subalterna de Registro, el día 27 de Junio del 2001, bajo el Nº 24, Protocolo 1º, Tomo 13, Segundo Trimestre; los comuneros B.B.A. y G.N.V., venden a Inversora La Popular C.A, dos (02) galpones ubicados en la parte delantera de la finca, construidos sobre una superficie de mayor extensión de 2.494 Mts2, por lo que con dicha venta la superficie de la finca quedo reducida a una superficie aproximada de SESENTA Y TRES HECTAREAS CON NUEVE MIL TRESCIENTOS SEIS METROS CUADRADOS) (63,HAS 9306 MTS)…

Es el caso, ciudadano Juez, que en fecha Catorce 14-08-02, en la ciudad de La Fría, Municipio G.d.H.d.E.T., falleció abintestato el comunero B.A.B.A., antes identificado, dejando a su muerte como Únicos y Universales Herederos a los ciudadanos: N.G.D.B. (cónyuge), B.S.B.G.; C.M.B.G.; M.B.G. (hijos legítimos), todos antes identificados y; al ciudadano J.L.B.V. (hijo reconocido), venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-7.784.821 y domiciliado en la ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M.; y a los niños C.B.A. y ONEIBER BRACHO ARAGÓN (hijos reconocidos), también venezolanos, menores de edad y domiciliados en el Municipio G.d.H.d.E. Táchira…

(que)… mis representados celebraron Partición Amigable con sus comuneros (coherederos entre sí)… Partición esta que fue protocolizada por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Panamericano, S.D.M., S.R. y San J.T.d.E.T., en fecha Dos (02) de M.d.A.D.M.S. (2.006), bajo MATRÍCULA 2006RI-T14-19…

(que) el coheredero J.L.B.V.… vendió los derechos y acciones que le asistían sobre el referido Fundo “El Roble” al ciudadano G.N.V., según consta en documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Colón, Catatumbo, J.M.S. y F.J.P.d.E.Z., el día 04 de Febrero del 2005, bajo el No. 18 del Protocolo Primero, Tomo Primero, Primer Trimestre; por lo que la comunidad quedo conformada así: 1.) El comunero G.N.V., a quien le corresponde un Cincuenta y Cinco Por Ciento (55 %) de la totalidad de los derechos; el 50 % por haberlo adquirido al momento de la adquisición del fundo y el otro 5 % por haberlo adquirido del coheredero J.L.B.V., y 2.) La Sucesión de B.B.A., a quien les corresponde el otro Cuarenta y Cinco Por Ciento (45 %) así: a la comunera N.G.d.B., le corresponde un total de 30 % (25% por gananciales, más 5 % como heredera) y a B.S.B. G; C.M.B.G.;y K.M.B. G, les corresponde un Quince Por Ciento ( 15 % ), en una proporción de Cinco Por Ciento (5 %) para cada uno, como herederos quedantes, por lo que mis representados tienen el 45% de la totalidad de los derechos sobre el fundo El Roble, que esta productivo y se dedica a la siembre de plátano.

… que el día martes 01-04-08, ejerciendo la representación de mis poderdantes, en las causas que se llevan por este Tribunal, haciendo la revisión rutinaria de dichos expedientes, me percato que existía una pieza denominada Tercería…

Una vez revisada dicha pieza, me percato que existe un Documento de Compraventa, que textualmente se lee: “Yo, G.N.V., (…) declaro: Que doy en venta y simple perfecta e irrevocable a los ciudadanos C.G.N.M., C.A.N.M. Y C.A.N.M.; … PRIMERO: El cincuenta por ciento (50%), que esa todos los derechos de propiedad que poseo en el fundo a.E.R., …(omissis)…SEGUNDO: El cinco por ciento (5%) que es todo lo que poseo de los derechos de propiedad sobre las mejoras y bienhechurías del fundo denominado El Roble, … “(omissis)”. El precio de esta venta es por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.150.000.000,oo) que en dinero en efectivo de curso legal en el país; he recibido de manos de los compradores a mi entera y cabal satisfacción,…

Dicho documento se encuentra Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Colón, Catatumbo, J.M.S. y F.J.P.d.E.Z., el día 16 de Febrero del 2007, bajo el No. 50 del Protocolo 1, Tomo 11º, Primer Trimestre.

(…)

… que mis representados en forma prorrata, tienen el derecho de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad, en el caso que nos ocupa; su comunero G.N.V. y su cónyuge I.J.M.D.N. al haber vendido a sus hijos C.G.N.M., C.A.N.M. Y C.A.N.M., quienes son extraños a la comunidad todos los derechos (55%) que le correspondían en el fundo EL ROBLE, por el precio de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.150.000.000,oo), hoy CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.150.000,oo); y no habiendo sido mis representados en ningún momento notificados, participados u ofertados ni por el vendedor ni por el comprador, de la venta pactada entres ellos, tienen derecho a demandar en retracto legal a los referidos ciudadanos y subrogarse en los mismas condiciones los derechos vendido por el comunero. Es decir, adquirir mis poderdantes los derechos vendidos en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 150.000,oo), mas los gastos ocasionados por la venta como pago de honorarios profesionales por la redacción del documento, derechos de registro, pagos de impuestos.

…(que) al traer el comunero extraños a la comunidad, tendrían que partir el fundo con otras personas y no entre ellos mismos en detrimento y menoscabo de su patrimonio, y su división sería incomoda pues existen una serie de bienes que no se pueden partir como serían las instalaciones y construcciones incorporadas, que en el presente caso, serían: la vivienda principal con su oficina, casa para personal y depósito, comedor para personal, baño, tanque de almacenamiento de agua y su bomba, Galpón de almacenamiento y su anexo; caseta de vigilancia y portón de entrada, banco de transformadores de 3x50 KVA con línea trifásica.

(…)

…que recurro ante este Órgano Jurisdiccional competente por la materia y la cuantía, dentro del lapso de Ley por instrucciones precisas de mis poderistas N.G.D.B., B.S.B.G., K.M.B.G. Y C.M.B.G. … a demandar como en efecto demando a los ciudadanos C.G.N.M., C.A.N.M. Y C.A.N.M., …para que convengan: PRIMERO: que por esta demanda ejercen el derecho de retracto legal previsto en el artículo 1.546 del Código Civil y en consecuencia que mis representados se subrogan en las mismas condiciones en el contrato de venta de los derechos que en comunidad tenía G.N.V., sobre el fundo “EL ROBLE” contemplado en el documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Colón, Catatumbo, J.M.S. y F.J.P.d.E.Z., el día 12 de Marzo del 2001, bajo el No. 11 del Protocolo Primero, Tomo Noveno, Primer Trimestre. SEGUNDO: Que el precio de la venta como los demás gastos ocasionados por motivo de la celebración de contrato, se pagará al momento de ejecutarse la sentencia que declare con lugar la demanda. Que se condene en costas a los demandados. TERCERO: Que la copia certificada de la sentencia que declare con lugar la demanda se ordene su registro de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil y artículo 45 numeral 2, de la Ley de Registro Público y Notariado.

A esta demanda se le anexo los documentos mencionados en el punto previo de esta sentencia.

Por otra parte, en fecha 21 de julio de 2008, la parte demandada representada por el abogado A.Y.M., -como antes se señaló- presenta escrito de contestación a la demanda en el cual RECHAZA, NIEGA Y CONTRADICE la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, señalando, expresamente, en relación al primer punto de su contestación, referido al fondo de la controversia, que:

…la parte demandante parte de señalar la adquisición primigenia del Fundo “El Roble”, del cual señala su ubicación, superficie, linderos y demás determinaciones, incluyendo como era, las distintas instalaciones y entre éstas

… ”un (1) galpón de 30x 18 Mts2 aproximadamente, construido con piso de cemento y techo de acerolit, paredes de bloques frisado y posee una (1) oficina interna; …” (negrillas del suscrito)

Continúa señalando las demandante que …

… “Posteriormente y según consta de documento protocolizado por ante la señalada Oficina Subalterna de Registro, el día 27 de Junio del 2001, bajo el N° 24, Protocolo 1°, Tomo 13, Segundo Trimestre; los comuneros B.B.A. y G.N.V., venden a Inversora La Popular C,A,, dos (02)galpones ubicados en la parte delantera de la finca, construidos sobre una superficie de mayor extensión de 2.494, por lo que con dicha venta la superficie de la finca quedó reducida a una superficie aproximada de SESENTA Y TRES HECTAREAS CON NUEVE MIL TRESCIENTOS SEIS METROS CUADRADOS (63,HAS 9306 MTS),…” (subrayados del suscrito)

Allí comienza la demandante a incurrir en contradicciones, por cuanto al señalar las instalaciones del fundo incluye un galpón de 30 x 18 m2, lo describe y posteriormente señala la existencia de dos galpones ubicados en la parte delantera de la finca (no en su interior). Entonces ?

(…)

Las pretensiones demandadas en este caso son TOTAL Y ABSOLUTAMENTE IMPROCEDENTES por varias razones:

En primer lugar, se debe destacar que el texto legal sustantivo establece en forma taxativa que el retracto legal sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. ¿Qué quiere decir esto y que aplicación tiene en el caso que nos ocupa ? Para responder a tal interrogante sólo hay que revisar el expediente signado con el número 3.080 del Archivo de ese Juzgado, donde la misma parte demandante en esta causa demandó la liquidación y partición de la comunidad existente entre ellos y el ciudadano G.N.V., juicio que culminó con sentencia definitiva y firma (sic) que declaró la procedencia de la partición. En consecuencia, fue ese Tribunal quien determinó la partibilidad del fundo y tal circunstancia enerva toda posibilidad de ejercer sobre el mismo una acción de retracto legal, toda vez que el artículo 1.546 del Código Civil limita el ejercicio de ese derecho a bienes cuya partición sea imposible y repito, esa posibilidad fue negada por ese Juzgado, tal como se evidencia de sentencia definitivamente firme recaída en el juicio de Partición y Liquidación que intentaran los mismos demandantes de hoy, entonces contra el ciudadano G.N. VILLAMIZAR… DEL EXPEDIENTE NÚMERO 3.080 DEL Archivo de ese Tribunal, la cual OPONGO A TODO EVENTO.

Como consecuencia del señalamiento que he formulado con fundamento a expresa disposición legal, el ejercicio del pretendido retracto legal es improcedente y así solicito en forma expresa que lo declare ese Juzgado.

(...)

De igual forma, con este escrito de contestación a la demanda fueron acompañados los elementos de pruebas mencionados y analizados en el punto previo de esta sentencia.

En fecha 24 de septiembre de 2008, la apoderada actora Edilba Nava, consigna dos cheques de gerencia, a la orden de este Juzgado, cuyos montos comprenden el precio de venta de los derechos del 55% del fundo El Roble, y los gastos de protocolización del documento.

En la oportunidad legal correspondiente para la promoción de pruebas, ambas partes presentaron sus respectivos escritos, cuyas pruebas ya fueron analizadas – como antes se señaló- en el punto previo de esta sentencia, a excepción de la prueba documental promovida por la parte demandada en el particular segundo, constituida por la sentencia producida en el juicio de partición de comunidad que cursó en el expediente Nº 3.080, la cual no fue acompañada, sin embargo, en la audiencia definitiva de pruebas, efectuada en fecha 05-05-2009, el apoderado judicial de la parte demandada, promovente de esta prueba, invocó el principio de Notoriedad Judicial con el fin de que se analice la misma.

Asimismo, alegó expresamente el apoderado judicial de la parte demandada, en el escrito de promoción de pruebas, ratificado en la audiencia definitiva que:

“ … este proceso está referido “única y exclusivamente” a la procedencia de un supuesto retracto legal intentado en contra de mis representados por parte de los actores y NO SE ESTA DISCUTIENDO LA TITULARIDAD DEL GALPON UBICADO EN EL INTERIOR DEL FUNDO EL ROBLE, QUE ESTA AMPARADA POR UN DOCUMENTO PUBLICO. En consecuencia, ese Juzgador debe advertir a la parte actora esta situación, ya que ante el supuesto de considerar que tiene algún interés o derecho sobre dicho galpón, la ley establece los mecanismos para hacer valer sus pretensiones y resulta improcedente tratar de hacerlo mediante subterfugios en procedimientos de otra índole. Por ello, así expresamente solicito pronunciamiento al respecto.

MOTIVOS Y FUNDAMENTOS PARA DECIDIR:

Dentro de este orden de ideas, una vez fijados los limites de la controversia con la contestación presentada, este sentenciador observa que la misma se circunscribe a los supuestos de hecho de la norma sustantiva que regula el retracto legal.

En efecto, el artículo 1.546 del Código Civil establece expresamente que:

El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con la mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo…

Sobre este particular, el autor A.G., J.L.. Contratos y Garantías. 2008. p. 286 y SS.; ha precisado los supuestos del derecho de retracto legal de la siguiente forma:

El derecho de retracto legal supone:

1°) La adquisición de un derecho en la comunidad. Por comunidad debe entenderse la comunidad de Derecho común…

2°) Que la adquisición sea hechas por venta o dación en pago.

3°) Que la adquisición sea hecha por un extraño. Extraño a tal efecto es todo aquel que no sea comunero, cualquiera que sean sus vínculos con los demás comuneros.

4°) Que la cosa (o derecho) no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo, pues, caso contrario, la simple división de la cosa (o derecho) permitiría a los comuneros originales hacer cesar toda relación con el extraño.

Asimismo, el autor antes citado, señala, con base en la sentencia de la Sala Civil, de fecha 4-XI-1980, los efectos del retracto legal, cuando expresa que:

el ejercicio del derecho de retracto no resuelve el contrato original, sino que produce subrogación personal (un cambio de sujeto en el contrato), que opera retroactivamente para la fecha de la adquisición verificada por el extraño y que afecta a los terceros. En consecuencia, cuando el comunero ejerce su derecho de retracto no hace nacer un nuevo contrato sino que el contrato que antes producía transferencia a favor del extraño pasa a producirla, con efecto retroactivo, a favor del retrayente

,

Ahora bien, dado que, la parte demandada en su contestación al fondo de la controversia planteada, se limita tan solo a cuestionar el último de los cuatro presupuestos de la norma sustantiva mencionados, esto es, que “se declaró la procedencia de la partición del fundo”, quedando en consecuencia los tres anteriores presupuestos implícitamente aceptados, con la insistencia de hacer valer la venta que le fue realizada, y al haber quedado firme los documentos públicos demostrativos de la adquisición del fundo en comunidad acompañados con la demanda y los conducentes a demostrar la legitimación o cualidad de la parte actora, acompañados al libelo de la demanda, lo cual nos plantea un único punto controvertido, el cual según el principio de la distribución de la carga probatoria, queda reglamentado en el siguiente enunciado establecido por el autor A.R.R. (ob cit) p, 303: “ Si el demandado alega un hecho impeditivo de la acción, a él corresponde su demostración, y si no lo hace debe sucumbir en el pleito, pues al hacer este tipo de alegato, no hace más que confesar la existencia del hecho fundamental de la misma”.

Siendo las cosas así, consta en las actas que, para cumplir la carga probatoria de demostrar el único hecho controvertido planteado, la parte demandada promovió, conforme a lo antes expuesto, “la sentencia producida en el juicio de partición de comunidad -entre la parte demandante y el causahabiente de mis representados-… que cursó en el expediente N° 3.080, donde se declaró la procedencia de la partición del fundo “El Roble”… y tal circunstancia enerva toda posibilidad de ejercer sobre el mismo una acción de retracto legal, toda vez que el artículo 1.546 del Código Civil limita el ejercicio de ese derecho a bienes cuya partición sea imposible…”. Prueba ésta que entra a a.e.t.p. el principio de Notoriedad Judicial, invocado por la parte demandada, en los siguientes términos:

En Primer lugar, el medio probatorio hecho valer, esto es, la sentencia dictada por este Tribunal, en fecha 14 de agosto de 2006, del juicio signado con el N° 3.080, de partición y liquidación de comunidad, tiene el valor probatorio de un documento público, conforme a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por lo tanto, es admitido por este sentenciador como plena prueba y lo valora haciendo las siguientes observaciones:

1) Se expresa en la mencionada sentencia (folio 417) textualmente que. “…este juicio de partición, tiene dos fases claramente diferenciadas, la primera la fase declarativa, donde el Órgano Jurisdiccional, declara con lugar o sin lugar la acción, y la fase de la partición propiamente dicha, que discurre por un tramite especial y posterior a la clase declarativa”…

2) Que en la segunda fase del procedimiento de partición, que es la partición propiamente dicha, para extinguir la comunidad de derechos reales, no necesariamente se tiene que partir el bien en comunidad, pues, como lo sostiene el tratadista Gert Kummerow, en su obra Bienes y Derechos Reales. 5° Edición, p. 386 y SS, la comunidad de derechos reales se extingue por consolidación, esto es, por la absorción o concentración de todas las cuotas en uno de los copartícipes que llega, así, en titular singular.

3) Como la contestación a la demanda de partición se llegó a cabo en fecha 12-01-05, y, la venta del 55% de los derechos sobre el fundo El Roble, a los terceros demandados en esta causa, se realizó en fecha 23-09-05; conforme a lo previsto en los artículo 1.557 del Código Civil y 145 del Código de Procedimiento Civil, a pesar de haberse vendido los derechos por documento público, por ser posterior y no estar aceptada por los actores, todo lo contrario; se le debe dar en ese juicio el tratamiento de documento privado, mas, sin embargo, por cuanto en el juicio de partición se decreto medida innominada de suspensión de la causa, en fecha 22 de Mayo de 2008, sin que para esa fecha se halla llegado a la partición de fundo, por haberse ejercido la acción de retracto legal, no habiendo terminado aún la causa de partición y liquidación de la comunidad sobre de Fundo “El Roble”.

4) Se desprende del contenido de las experticias realizadas sobre el Fundo Agrícola “El Roble”, que por su ubicación geográfica y vías de penetración harían prácticamente imposible su partición (folio 393), ya que la entrada del fundo es propiedad de la sociedad Mercantil Inversora La Popular y la única vía de acceso es la que ingresa por la vía que va desde Cuatro Esquina hacia la población del Chivo (folio 406, de la sentencia).

5) En el folio 412, se señala expresamente que: “existe en dicho fundo un sistema de drenaje bien planificado y distribuido especialmente de tal forma que permite el drenaje rápido de agua escorrentía desde la partes anegadiza de la finca hasta un drenaje de desagüe o compuerta de aliviadero, concluyendo que este sistema de desagüe no debe ser objeto de modificación o intervención alguna, ya que la finca se vería afectada y vulnerada desde el punto de vista hídrico, afectando seriamente la producción, afirmando además que se alteraría el proceso productivo para el cual fue concebida la finca”…

En segundo lugar, considera este Órgano Jurisdiccional que, no obstante haber sido declarada en la primera fase del procedimiento, la procedencia de la partición solicitada; la misma no se llegó a realizar antes de que fuera suspendida la causa, en la segunda etapa del procedimiento (la partición propiamente dicha), precisamente, porque no es fácil en la práctica, siendo evidente que la partición desmejoraría el fundo como unidad económica de producción de plátanos; en resguardo de la seguridad agroalimentaria del país, la cual debe ser protegida por este Tribunal, conforme a lo dispuesto en el artículo 163, numeral 1 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, en concordancia con lo establecido en el artículo 2, numeral 5, ejusdem; por lo que, este sentenciador, valora este medio probatorio de la sentencia dictada en la primera fase del juicio de partición, como plena prueba de la demostración de que, en la segunda etapa práctica de la partición, no se ha partido el Fundo Agrícola “El Roble”, ya que, éste, por las observaciones anotadas, no puede dividirse cómodamente o sin menoscabo y ASI SE DECIDE.

Finalmente, dado que juez debe pronunciarse sobre todo lo solicitado, conforme lo ha determinado la jurisprudencia de nuestro m.T., con respecto al pronunciamiento expreso solicitado a este tribunal, en el escrito de promoción de pruebas, por la parte demandada, acerca del galpón ubicado en el interior del fundo El Roble que –señala- “esta amparada (sic) por documento Público”, que no acompaño a la contestación de la demanda como lo exige el articulo 216 ultimo aparte de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, por lo cual mal, podría hacer pronunciamiento este Tribunal sobre un hecho que no ha sido alegado en la oportunidad legal correspondiente, esto es, contestación de la demanda, por lo tanto, resulta impertinente en la presente causa, que este tribunal se pronuncie sobre la propiedad del referido galpón y ASI SE DECIDE

De tal manera que, este sentenciador considera que, al estar cumplido todos los presupuestos para el ejercicio del retracto legal, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 1.546 del Código Civil y 163 numeral 1° de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, debe ser declarada conforme a derecho, por consiguiente, PROCEDENTE, la acción de retracto legal ejercida por la parte actora y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Agrario Primero de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR, LA CADUCIDAD de la acción alegada por la parte demandada en la contestación a la demanda presentada por los ciudadanos N.G.D.B., B.S.B.G., K.M.B.G. Y C.M.B.G., contra los ciudadanos, C.G., C.A. Y C.A.N.M., suficientemente identificados en las actas procesales.

SEGUNDO

CON LUGAR la demanda de retracto legal ejercida por los ciudadanos N.G.D.B., B.S.B.G., K.M.B.G. Y C.M.B.G., contra los ciudadanos, C.G., C.A. Y C.A.N.M.. En consecuencia, quedan subrogados los ciudadanos N.G.D.B., B.S.B.G., K.M.B.G. Y C.M.B.G., en el lugar donde aparecen mencionados los ciudadanos C.G., C.A. Y C.A.N.M., en el documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Colón, Catatumbo, J.M.S. y F.J.P.d.E.Z., el día 16 de febrero del 2007, bajo el Nº 50 del Protocolo 1°, Tomo 11°, Primer Trimestre.

TERCERO

SE ORDENA, una vez que quede firme el presente fallo, hacer la participación correspondiente a la Oficina de registro mencionada en el particular anterior y hacer entrega de las cantidades de dinero depositadas por la parte actora como el precio y gastos consignados a la orden de este Tribunal a los ciudadanos C.G., C.A. Y C.A.N.M., parte demandada.

CUARTO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada, mencionada en los particulares anteriores, al pago de las costas procesales, producidas en esta instancia.

DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE SENTENCIA, de conformidad con lo establecido en el artículo 248, ejusdem

Publíquese. Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del JUZGADO AGRARIO DE PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los doce días del mes de mayo del año dos mil nueve (2009), Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

El JUEZ

ABOG. LUIS ENRIQUE CASTILLO SOTO

LA SECRETARIA

ABOG. MARIA JOSE GÓMEZ ROJAS

En la misma fecha, doce (12) de Mayo de 2.009, siendo las dos y treinta y cinco minutos de la tarde (2:35 pm.) se dictó y publico el fallo que antecede.

LA SECRETARIA

ABOG. MARIA JOSE GÓMEZ ROJAS

EXP. 3567

LECS/mjgr/jtac