Decisión nº 2230 de Juzgado Superior Civil de Vargas, de 25 de Febrero de 2010
| Fecha de Resolución | 25 de Febrero de 2010 |
| Emisor | Juzgado Superior Civil |
| Ponente | María Carolina Mariotto Ortíz |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
Maiquetía, 25 de febrero de 2010
Años 199º y 50º
PARTE ACTORA: Ciudadano A.J.G.F. y F.I.P.D.G., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédulas de identidad Nros. 3.413.750 y 4.510.578, respectivamente, asistido por el abogado J.R.G.F., inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 64.742.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano J.M.C.C., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 11.030.156, representado por la abogada A.L.L., abogada en ejercicio, inscrita en el IPSA bajo el Nro 30.169.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
Oída la apelación en ambos efectos, el expediente se recibió en este Tribunal el día 23 de octubre de 2009, y luego del proceso de registro del mismo en los libros que a tal efecto se llevan en este despacho, el día 28 de octubre del mismo mes, el Tribunal fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentasen sus informes escritos, lo que hizo la representación judicial de la parte demandada.
En fecha 14 de diciembre de 2009, el Tribunal se reservó el lapso de sesenta (60) días calendario para decidir y en consecuencia (haciendo exclusión del período de vacaciones decembrinas, en atención a la circunstancia de que encontrándose cerradas las puertas del despacho no se pueden computar como hábiles tales fechas) estando dentro de ese lapso procede a dictar sentencia en los siguientes términos:
En fecha 10 de diciembre de 2009, la apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de Informes, del cual se resume a continuación:
…el Tribunal de la causa tramitó por el procedimiento ordinario, el juicio intentado y en la oportunidad de dar contestación a la demanda, se interpuso formal RECONVENCION, la cual fue admitida y en la oportunidad de dar contestación a la misma el actor reconvenido reafirma que el presente juicio es por cumplimiento de contrato de oferta preferente de venta (ver punto 11 de la narrativa de la sentencia apelada, folio 115)
Tercero, el ciudadano Juez de Instancia, en forma incohente con los hechos planteados y la fundamentación legal invocada, declara: primero: primero, con lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato y para ello hace un malabarismo jurídico al separar el contrato de oferta que se formó con las dos voluntades expresadas del vendedor y el comprador y manifiesta que el comprador-arrendatario incumplió, cuando la parte MOTIVA de su sentencia expresó que se había formado el contrato de oferte, si esto es así, debe declarar con lugar la reconvención propuesta que precisamente exige el cumplimiento de ese contrato; pero por otra parte dice la sentencia recurrida que el arrendatario convino en un Desalojo, en este caso para ser coherente , debió la parte actora intentar la acción de Desalojo y no la acción de Cumplimiento de Contrato.
…la sentencia apelada viola normas de orden publico…en consecuencia, reordena la entrega material del inmueble…y mas adelante, en el mismo folio expresa: “esta última obligación prevista en el contrato perfeccionado con la OFERTA PREFERENTE DE VENTA, cuyas condiciones y modificaciones fueron a la vez aceptadas por el oferente, dejando a salvo las condiciones relativas al cumplimiento previsto en el documento de preferente ofertiba el 8 de junio de 2007, es lo que constituye la pretensión fundamental DEL ACTOR…Esta afirmación del a-quo viola en forma rampante el artículo 23 del Código de Procedimiento Civil…
En otro orden de ideas, debo señalar que el ciudadano Juez de Instancia, viola de nuevo las normas de orden publico cuando da por extinguido una relación arrendataria que nadie le ha solicitado y que no ha sido declarada en ninguna instancia, sin otorgar la PRORROGA LEGAL, que como bien es sabido esta expresamente contenida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para comenter tal desafuero el sentenciador expresa al folio 131 lo siguiente: “Entonces, la relación arrendataria luego de la aceptación de la oferta prefente de venta de fecha 28 de junio de 2007, perdio vigencia y validez…”insito que esta afirmación viola el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Por último,…que la sentencia apelada le imputa a mi representado el incumplimiento del contrato de oferta de venta, cuando dicho contrato quedó perfeccionado al entrelazarse ambas voluntades de vendedor y comprador; y confunde el incumplimiento del contrato de oferta de venta, con el cumplimiento del contrato de compra-venta; al respecto debo señalar que el vendedor nunca demostró en los autos que hubiera entregado al comprador los recaudos necesarios y exigidos para que el comprador elaborara el respectivo contrato de compra-venta, así como tampoco que hubiera presentado el documento de venta ante el Registro inmobiliario…
LA DEMANDA
Los abogados A.J.G.F. y F.I.P., consignaron libelo de demanda ante el Juzgado de Municipio, y en fecha 09 de agosto de 2007 se declinó competencia para conocer de la misma en atención a la cuantía estimada por la parte actora al Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, en los términos que se resumen a continuación: (folios 01 al 07)
...Mis representados son propietarios de un inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por un Apartamento y sus anexidades, construido bajo el régimen de propiedad horizontal, distinguido con el numero ocho raya cuarenta y ocho (8-48), situado en octavo (8) piso en el lado oeste del Edificio Residencias La Caracola, situada con frente a las Avenidas Guaiquerí y Guaicamacuto de la Urbanización Caribe, en Jurisdicción de la Parroquia Caraballeda del Municipio Vargas, del Distrito Federal, ahora Estado Vargas, el cual les pertenece según consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Vargas del Distrito Federal, …el día 22 de marzo de 1996, bajo el N° 11, Tomo 10 Protocolo Primero y cuyos linderos, medidas y demás especialidades se encuentran suficientemente explicadas en el documento de propiedad, cuya copia certificada fuera expedida por el Registro Inmobiliario del Primer Circuito …el 27 de julio de 2007…
(…)
CAPITULO III PETITORIO DE LA DEMANDA
Que se reconozca que el documento identificado como Anexo “F” es un contrato bilateral, contentivo de obligaciones mutuas libremente consentidas entre el ciudadano J.M.C.C. y los propietarios del inmueble, Ciudadanos A.J.G.F. y F.I.P.D.G.,…
Que se reconozca que el documento identificado como “D” y mencionado como Oferta Preferente de Venta, es también un contrato bilateral, contentivo de obligaciones mutuas libremente consentidas entre las partes, en todo lo que no hubiere sido modificado mutua y libremente consentidas entre las partes o contradicho expresamente por el ciudadano J.M.C.C..
Que se declare que el lapso perentorio de quince (15) días mutuamente convenido en el documento denominado “Anexo F” y D establecido a favor del demandado J.M.C.C., para que este suscribiera la Opción de Compra Venta (Anexo “G”) en los términos y condiciones pactados, ha vencido de pleno derecho.
Que se declare que el ciudadano J.M.C.C. no tuvo ni tiene la intención absolutamente de ningún tipo de suscribir el Contrato de Opción de Compra Venta…y menos aun en pagar lo estipulado en dicho contrato como Arras…
Que se declare expresamente que los ciudadanos A.J.G.F. Y F.I.P.D.G., quedan en libertad de dar en venta el inmueble de su propiedad a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta hecho a favor del demandado, ciudadano J.M.C.C..
Que el demandado, ciudadano J.M.C.C., cumpla con lo dispuesto en la Cláusula Octava del contrato denominado Oferta Preferente de Venta e identificado como Anexo “D” esto es, cumpla con la obligación de desocupar el inmueble que ocupa en calidad de Arrendatario, en el termino de sesenta (60) días calendarios, contados a partir del termino de quince (15) días calendarios al no llegarse a materializar la Opción de Compra Venta…aun habiendo aceptado parcialmente la Oferta Preferente de Venta.
Que en el supuesto que el demando no diere cumplimiento voluntario a la desocupación del inmueble conforme al Petitorio Sexto de este escrito, la sentencia sea ejecutada conforme lo dispuesto al Articulo 528 del Código de Procedimiento Civil.
Solicito al Ciudadano Juez acordar las providencias cautelares que considere adecuadas a los fines del aseguramiento de los bienes muebles propiedad de mis representados y que forman parte del inmueble cedido en calidad de Arrendamiento a favor del demandado, los cuales se encuentran especificados en el Artículo….a los fines de que los mismos permanezcan dentro del inmueble como formando parte de este…
…Solicito que la presente demanda, como acción deriva de una relación arrendaticia sobre un inmueble urbano, sea sustanciada y sentenciada conforme a lo señalado en el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…
(…)
De conformidad con lo establecido en el Artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, fijo el valor de la demanda en…(Bs. 6.6000.000,00) por acumulación de las pensiones…”
En fecha 24 de septiembre de 2007, el Tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó el emplazamiento del demandado, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de que se hubiese practicado su citación, para que diese contestación al fondo de la demanda.
En vista de las negativas de firmar la citación, la representación judicial de la parte demandante, solicitó al Tribunal de la causa mediante diligencia de fecha 14 de diciembre de 2007, que se practicará dicha citación de conformidad con lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Lo cual fue acordado mediante auto de fecha 20 de diciembre de 2007.
El día 10 de enero de 2008, el secretario titular del Tribunal de la causa dejó constancia que se le hizo entrega de la boleta de citación a la ciudadana M.G., esposa del demandado.
En fecha 21 de febrero de 2008, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de Reconvención a la demanda.
Por auto de fecha 22 de febrero de 2008, el Tribunal admitió la demanda y fijó el quinto (5to.) día de despacho siguiente para que tenga lugar la contestación de la Reconvención planteada. En fecha 5 de marzo de 2008, la parte actora reconvenida contesta la reconvención.
Por auto de fecha 11 de abril de 2008, se publicaron las pruebas promovidas por ambas partes. Y en fecha 18 de abril de 2008, fueron admitidas mediante auto.
El día 11 de junio de 2008, el Tribunal de la causa, fijó el décimo quinto (15) día de despacho siguiente al de hoy, la oportunidad para que las partes presentaren sus Informes por escrito a cualquiera de las horas establecidas en la taquilla del Tribunal.
El día 07 de julio de 2008, la representación judicial de la parte demandante, consignaron escrito de Informes, el cual ratifica lo dicho en su libelo de demanda, y solicitó que el escrito fuese declarado conforme al escrito del Capítulo III del escrito del libelo.
Costa a los folios 107 al 140, decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, mediante la cual declaro Con Lugar la demanda e Improcedente la reconvención invocada por el ciudadano J.M.C.C.. Y condeno en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notificadas ambas partes mediante diligencias en distintas fechas.
El día 8 de octubre de 2009, la abogada A.L.L., apelo de la referida sentencia. La cual fue escuchada por ambos efectos por auto en fecha 15 de octubre de 2009, y mediante oficio N° 14129/2009, fue remitido a este Juzgado.
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
El día 1 de abril de 2008, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito constante de cinco folios útiles, el cual es del tenor siguiente.
Reproduce y hace valer el merito favorable de los autos, sobre todo de la contestación de la demanda y en cuanto a los documentos aportados por la parte demandante en cuanto le favorezca, los cuales demuestran claramente la intención de su representado en la compra del inmueble y la misma ya había sido avalada por el ahora demandante, por lo que hace valer en todas y cada una de sus partes.
Conforme al principio de la comunidad de la prueba, invocada a favor de su representado, lo expresado por la parte demándate en su escrito de contestación a la reconvención, concretamente en cuanto conviene en hacerse una nueva oferta de venta.
También reconoce que el presente juicio es por cumplimiento de contrato de oferta preferente de venta.
Promueve y hace valer la confesión de la parte demandante en su contestación a la reconvención propuesta en cuanto…”si así lo desea podrá hacerse una nueva oferta de ventas, bajo los buenos oficios de este Tribunal.”
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA
El día 2 de abril de 2008, la representación judicial de la parte actora consignó escrito constante de cinco folios útiles, el cual es del tenor siguiente.
Opone formalmente el documento marcado con la letra “D” constante de seis folios útiles y cursantes en autos, por cuanto ese documento se dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referido a la Preferencia Ofertiva a que tiene derecho el ciudadano J.M.C.C. notificándole de ello he indicándose en el documento el precio, condiciones y modalidades de la negociación conforme a lo dispuesto en el prenombrado artículo, fijándose un plazo de quince (15) días calendarios para que la Oferta Preferente de Venta comenzara a regir, según lo dispone el parágrafo único. Consta igualmente en la cláusula octava del precipitado documento que de no manifestar el arrendatario interés alguno en aceptar la oferta o manifestando su voluntad pero no llegando a materializarla en el termino de quince (15) días calendario señalados en la cláusula quinta con la entrega de la cantidad identificada como arras, el propietario quedaba en total libertad de ofrecer en venta el inmueble a cualquier interesado. EL mencionado ciudadano no cumplió con la cláusula octava y sigue ocupando el inmueble.
Que debido al incumplimiento nacido en el propietario el derecho de ofrecer el inmueble a cualquier otro interesado, lo cual se ha imposibilitado debido a que el demandado aun ocupa el inmueble.
Observa y promueve que la extinción del lapso perentorio supone la extinción de la obligación de vender por parte del propietario por inejecución de la voluntad de comprar del ciudadano J.M.C.C..
Que promueve los mensajes de datos que por correo electrónico intercambio con el ciudadanos J.M.C.C.d. fechas 7 de julio de 2007; 17 de julio de 2007; 21 de julio de 2007; 27 de julio de 2007 (2 mensajes de la misma fecha), 01 de agosto de 2007 y 02 de agosto de 2007, los cuales opone formalmente.
EN ESTA ALZADA
La representación judicial de la parte demandante en fecha 25 de noviembre de 2009, consignó escrito de Informes, el cual se resume a continuación:
(…)
Por lo antes expuesto, pido a este Alto Tribunal que ratifique en todas sus partes la decisión del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas contenida en la Dispositiva de la Sentencia, de: 1) DECLARAR CON LUGAR la decisión de cumplimiento del Contrato, ordenando la desocupación del inmueble por parte de su ocupante, Sr. J.M.C.C.,…y la entrega material de dicho inmueble a sus propietarios, constituido por un Apartamento…2) DECLARAR IMPROCEDENTE la Reconvención incoada por el demandado, Sr. J.C.; y 3) CONDENAR en Costas al demandado, Sr. J.C..
LA SENTENCIA RECURRIDA
En fecha 17 de julio de 2009, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial dictó sentencia declarando con lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato con fundamento en el artículo 1159 del Código Civil y el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la circunstancia de que la parte demandada incumplió con la preferencia de la venta.
Dicha sentencia fue apelada por la parte demandada y ella es la que constituye el objeto del recurso que con esta decisión se resuelve.
DECISIÓN
Establece el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece. “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”
Por otro lado, el Artículo 1159 establece: “Los contrato tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”
En el presente caso consta en los autos que el demandado aceptó en fecha 28 de junio de 2007 La Oferta Preferente de Compra Venta, quedando establecido en esa misma fecha y en el precipitado instrumento copiado textualmente: “…EL SR. JUAN CEBALLOS DISPONE DE UN PLAZO DE QUINCE (15) DÍAS CONTADOS A PARTIR DEL DÍA 28 DE JUNIO DE 2007, PARA SUSCRIBIR LA OPCIÓN DE COMPRA VENTA EN LOS TERMINOS Y CONDICIONES YA NEGOCIADOS VERBALMENTE Y QUE EN FORMA SUSCINTA SE INDICA…”, de manera tal, que había transcurrido mas del lapso establecido cuando se interpuso la demanda ante los Tribunales Competentes, pues quedo demostrado que el ciudadano J.M.C., incumplió con la obligación de suscribir el contrato de opción de compra venta; razón por la cual no puede ser apreciado lo interpuesto por la demandada en las pruebas consignadas, forzoso será declarar sin lugar la apelación, con las demás consecuencias de ley. Y ASI SE DECIDE.
En cuanto a la figura de la Reconvención, esta Alzada acoge lo dicho por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, cuando dice “…que el demandado pretende por vía reconvencional exigir el cumplimiento de la obligación por el incumplida la adquisición o compra del inmueble, pues, tal incumplimiento ha sido establecido en el curso de este juicio, y fue determinante para concluir en la procedencia de la demanda….”
DISPOSITIVO
En consideración a las razones de hecho y de derecho expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, actuando en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia pronunciada en fecha 17 de julio de 2009 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta misma Circunscripción Judicial, en el juicio de cumplimiento de Contrato incoado por los ciudadanos A.J.G.F. y F.I.P.D.G., en contra del ciudadano J.M.C.C., suficientemente identificados en el cuerpo del presente fallo.
En consecuencia, se confirma la recurrida en todas sus partes y de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente.
Publíquese, regístrese y déjese copia autorizada de la presente decisión.
Dictada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los veinticinco (25) días del mes de febrero de 2010.
EL JUEZA Temporal,
DRA. M.C.M.O.
LA SECRETARIA
ABG. M.B.
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (11:00am.)
ABG. M.B.
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MCMO/MB
Exp N° 1933
