Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de Anzoategui (Extensión Barcelona), de 20 de Enero de 2011
| Fecha de Resolución | 20 de Enero de 2011 |
| Emisor | Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito |
| Ponente | Alfredo José Peña Ramos |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y
Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, veinte (20) de enero de 2011.
200º y 151º
JURISDICCIÓN CIVIL – BIENES
Asunto: BP02-R-2010-000735.-
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
Parte demandante: Ciudadano HABIBE FAYEZE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.269.562 y de este domicilio.
Apoderados Judiciales de la parte demandante: Abogados A.N.N., G.A.F., V.G.A., C.L.G.A. y G.G.A., de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 16.634, 94.632, 14.435, 30.147 y 19.803, respectivamente.
Parte Demandada: Ciudadano J.L.G.G., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.492.502 y domiciliado en Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui.
Apoderado Judicial de la parte demandada: Abogada ACILEGNA GUTIÉRREZ, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 87.064.
Juicio: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento
Motivo: Apelación
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Ha subido a esta Instancia, el presente Expediente, procedente del Juzgado Segundo del Municipio Sotillo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, contentivo de Recurso de Apelación, interpuesto en el juicio de Cumplimiento de Contrato que tiene incoado el ciudadano HABIBE FAYEZE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.269.562 y de este domicilio, en contra del ciudadano J.L.G.G., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.269.562 y domiciliado en Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui; en contra de la Sentencia Definitiva, dictada en fecha 30 de Noviembre del 2.010, por el antes mencionado Tribunal.
Expone la parte actora en su escrito libelar, en resumen:
Que es propietario de un inmueble, constituido por una Apartamento, distinguido con el Nº 17, ubicado en el Piso 05, Edificio Habibe II de la Calle Democracia de Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui. Que el día 10 de Noviembre del 2.005, le cedió en arrendamiento el antes mencionado Apartamento al ciudadano J.L.G.G., por un lapso de doce (12) meses fijo, mediante Contrato debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto La Cruz, en fecha 25 de Febrero del 2.002, bajo el Nº 78, Tomo Diecisiete de los Libros de Autenticaciones. Que el canon mensual era de Bs. 330,00; posteriormente, dicho Contrato se prorrogó quedando las mensualidades ajustadas a Bs. 800,00. Que el tiempo inicial del Contrato se venció el 24 de Febrero del 2.003, haciendo uso de la Prorroga Legal, la cual venció el 26 de Febrero del 2.004, continuando el Inquilino en el inmueble, posteriormente al vencimiento de la Prorroga Legal. Que el Inquilino ha continuado habitando el inmueble, quien deposita el canon de arrendamiento por ante el Juzgado Segundo del Municipio sotillo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, desde el 22 de Mayo del 2.009. Que el Arrendatario lleva más de dos (2) años de Prorroga Legal, y se niega a hacer entrega del inmueble arrendado, a pesar de estar vencida la Prorroga Legal. Que se está en presencia de los extremos exigidos por el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que comparece a demandar al ciudadano J.L.G.G. por Cumplimiento de Contrato. Que estima la demanda en Bs. 3.000,00.
Por su parte la demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, alegó lo siguiente:
Que niega, rechaza y contradice que se encuentre disfrutando de prorroga Legal alguna, porque el Contrato de Arrendamiento se venció el 25 de Febrero del 2.003, lo cual hizo operar de pleno derecho la Prorroga Legal, la cual se venció el 25 de Julio del 2.003. Que ha permanecido en dicho inmueble de manera ininterrumpida sin Contrato alguno y cumpliendo con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, a través de consignaciones por ante el Juzgado Segundo del Municipio sotillo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Que niega, rechaza y contradice que el demandante le haya solicitado la entrega del inmueble de manera verbal o escrita, de lo cual no ha sido notificado y que cumple con sus obligaciones arrendaticias durante el Contrato, la Prorroga legal del mismo y durante los siguientes siete (7) años ininterrumpidos. Que desde el año 2.009, viene depositando los cánones de arrendamiento, por lo que se encuentra solvente y con un Contrato a Tiempo Indeterminado. Que niega, rechaza y contradice que se haya negado a entregar el inmueble, ya que luego de vencida la Prorroga legal, se continuó prorrogando en el tiempo, por lo que se está en presencia de un Contrato a Tiempo Indeterminado y la acción que procedería sería la del Desalojo.
En el respectivo lapso probatorio únicamente la parte demandante procedió a promover sus respectivas pruebas; la parte demandante promovió pruebas de la siguiente manera: Promovió las testimoniales de los ciudadanos A.R.F.B., P.M.Y.T. y V.A.A.P..
En fecha 30 de Noviembre del 2.010, el Tribunal de la causa dictó Sentencia Definitiva, mediante la cual declaró sin lugar la Demanda, en la cual en su parte motiva la Juez de la causa consideró:
…en opinión de esta Juzgadora la naturaleza de la relación contractual se convirtió a tiempo indeterminado por lo tanto la acción que debió intentarse fue la de desalojo y no la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término…
.
Mediante diligencia de fecha dos (2) de diciembre de 2010 la parte demandante APELÓ de la sentencia emanada del Tribunal Segundo del Municipio J.A.S. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui en fecha 30 de noviembre de 2010 en la cual se declaró SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato.
Por auto de fecha 07 de diciembre de 2010 el Tribunal Segundo del Municipio J.A.S. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui OYÓ libremente el Recurso de Apelación ejercido por la parte demandante. Y ordenó su remisión mediante oficio.-
Por auto de fecha 20 de diciembre de 2010 este Tribunal le dio entrada al presente expediente y fijó el décimo día de despacho siguiente a esa fecha a los fines de dictar sentencia en el presente recurso de Apelación.
Mediante escrito de fecha 11 de enero de 2011 los apoderados judiciales de la parte actora, presentaron su fundamentación al Recurso de Apelación ejercido en los siguientes términos:
Que se desprende del libelo de demanda que la acción planteada es por vencimiento del término del contrato y de la prórroga legal, devenido de un contrato a tiempo determinado y que el Juzgado de Municipio en la sentencia proferida le otorgó expresamente pleno valor probatorio. Que en la cláusula segunda dicho contrato expresa que su duración será de doce (12) meses a plazo fijo, contados a partir del 25 de febrero de 2002 hasta el 24 de febrero de 2003, resulta indiscutible que un contrato a tiempo determinado le corresponde un lapso máximo de prórroga legal de 6 meses que vencía y venció el 24 de agosto de 2003, pero el arrendatario sin renovación alguna del contrato se mantuvo ocupando el inmueble hasta la presente fecha sin que el arrendador le estuviera cobrando ni recibiendo canon de arrendamiento alguno, lo que correspondía era que le entregara el inmueble libre de personas, objetos, cosas y enseres. Esto no ocurrió y el demandado se ha mantenido reacio a cumplir lo pautado en el contrato y en la ley. Que el demandado rn la contestación de la demanda argumentó que estaba depositando consignaciones arrendaticias y que en la etapa probatoria consignaría los recibos originales en los cuales el arrendador le había expedido los mismos, de manera que en su concepto era un contrato a tiempo indeterminado. Que al respecto señalan que si estaba consignando en un tribunal era porque su representado se había negado a recibir cánones de arrendamiento después de vencida la prórroga legal, para así evitar ambigüedades y que se pudiera alegar que era un contrato a tiempo indeterminado y los recibos supuestamente expedidos tampoco los trajeron a los autos ni durante el lapso probatorio ni posteriormente, de manera que durante la etapa probatoria nada promueven y nada probaron. Que además del contrato a tiempo determinado anexado al libelo, promovieron y evacuaron 2 testigos, ambos contestes en señalar que en efecto existía un contrato de arrendamiento con el señor J.G. que estaba vencido al igual que la prórroga legal y que presenciaron en las oportunidades cuando el señor Habibe Fayeze le exigía la entrega del apartamento, no manifiestan estos testigos ni aparece por ningún lado evidenciado que había un contrato a tiempo indeterminado o que el arrendador hubiere renovado el contrato de arrendamiento Por lo que resulta absolutamente improcedente la acción de desalojo a la que el demandado hace mención en la contestación. Que si se hubiese planteado la acción de desalojo, seguro están que el demandado también la hubiere rechazado por considerar que la acción es cumplimiento por vencimiento del término y de la prórroga legal. Que el demandado nada promovió, nada probó y nada podía traer a los autos, en virtud de que es evidente el incumplimiento del contrato por vencimiento del término y de la prórroga legal. Que de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendador no puede demandar la entrega del inmueble antes del vencimiento de la prórroga legal, sino después de vencida la misma, pudiendo exigir el cumplimiento de su obligación al arrendatario y solicitar el secuestro de la cosa arrendada como exactamente lo hizo su representado. Que por las razones expuestas solicitan se declare con lugar la apelación y en consecuencia se ordene la entrega del inmueble a la parte actora.
Para decidir la apelación interpuesta, pasa este Tribunal a dictar Sentencia, conforme a las consideraciones que serán expuestas en el Capitulo siguiente:
III
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR:
Toda la compleja serie de actos que se realizan en un procedimiento está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes. En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes.
En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la Sentencia que ponga fin al juicio, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso las partes, en contradictorio y el Juez Director del proceso, aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo de dicho proceso para que, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente.
La pretensión de la demandante consiste en entrega del inmueble arrendado, por estar vencida la Prorroga Legal, acción que fundamenta el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Dispone el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Artículo 39:
La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su decisión de fecha 28 de junio de 2005, dictada en el expediente nro. n° 04-1845, con ponencia del Magistrado: FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ, decidió lo siguiente:
“…El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. (el subrayado y las negrillas son nuestras)
Del análisis realizado a las actas procesales que conforman el presente expediente se desprenden algunos aspectos que concatenados pueden coadyuvar a este sentenciador a tomar una decisión en el presente caso, así por ejemplo, en el libelo de demanda se puede evidenciar algunas consideraciones efectuadas por la parte actora, en la cual manifiesta que la relación arrendaticia se prorrogó más allá de la prórroga legal, convirtiéndose dicha relación en un contrato a tiempo indeterminado, como son:
…Es el caso Ciudadana Jueza, que mi representado el día DIEZ (10) de Noviembre del año DOS MIL CINCO (2005), tuvo la mala suerte de cederle en Arrendamiento el Apartamento…mediante Contrato de Arrendamiento Público y Escrito por un tiempo de DOCE (12) meses fijos por tiempo determinado…
…y pactamos que el canon mensual sería para aquel entonces de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,00), actualmente TRESCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 330,00), posteriormente dicho Contrato se Prorrogó, quedando las mensualidades correspondientes a los cánones de Arrendamiento ajustadas a la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) actualmente OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00)…
…Posteriormente se le ha otorgado al Inquilino una prórroga por más de DOS (2) años…
…el Ciudadano Arrendatario desde el día VEINTISEIS (26) del mes de Enero del año DOS MIL CUATRO (2004) (Fecha en que se venció la Primera Prórroga Legal), Luego de ésta Prórroga ha gozado de más de DOS (02) AÑOS de Prórroga Legal…
Siendo evidente que si en el contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado las partes pactaron un canon de arrendamiento de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,00), actualmente TRESCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 330,00) (según lo expresado en la cláusula TERCERA), es evidente su prolongación más allá de la prorroga legal, si luego las partes convienen en ajustarlo a OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) actualmente OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00), y según lo dicho por el actor se le otorgó una prórroga por más de dos años.
Asimismo como señalamos ut supra, el artículo 1.614 del Código Civil establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”, siendo evidente que no consta en autos que el arrendador haya efectuado oposición a la permanencia del arrendatario en el inmueble anterior a la fecha de la interposición de la presente demanda (09 de agosto de 2010), aún cuando como señaló el a quo en su sentencia de fecha 30 de noviembre de 2010:
...El arrendador para probar que el arrendatario continuó ocupando el inmueble después del período de prórroga legal promovió 3 testigos de los cuales 2 rindieron declaración los cuales están contestes en afirmar que el demandante le solicitaba al arrendatario la entrega del inmueble, sólo que al analizar dichas declaraciones observa este Tribunal que los testigos no declaran desde que fecha comenzó el arrendador a solicitar al arrendatario que le entregara el inmueble arrendado, con lo cual las declaraciones rendidas nada aportan para desvirtuar que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado pues al contrario en sus declaraciones afirman que el señor J.L.G. continuó ocupando el apartamento a pesar de estar vencido el contrato y la prórroga legal…
Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano HABIBE FAYEZEJ, interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato seguía siendo un contrato a tiempo determinado.
Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, “pacta sunt servanda”, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, este sentenciador juzga que efectivamente, en el presente caso, sería una subversión del procedimiento aplicable, si se declarara con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, y sería ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.- Así se establece
En consecuencia, esta Alzada es del criterio que debe ser declarada Sin Lugar la apelación interpuesta por el ciudadano HABIBE FAYEZE, debidamente asistido por la Abogada A.M.N.C., y se debe confirmar la decisión dictada en fecha 30 de Noviembre de 2010 por el Juzgado Segundo del Municipio J.A.S. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, que declaró Sin lugar la Demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada por el ciudadano HABIBE FAYEZE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.269.562 y de este domicilio contra el ciudadano J.L.G.G., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.269.562 y domiciliado en Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui. Como efectivamente se dictaminará en la dispositiva del presente fallo. De los argumentos expuestos supra así también se declara.
IV
DECISIÓN
Con base a los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Tribunal Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Sin Lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada por el ciudadano HABIBE FAYEZE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.269.562 y de este domicilio, contra el ciudadano J.L.G.G., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.492.502 y domiciliado en Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui. Así se decide.
Sin Lugar, el Recurso de Apelación interpuesto por el ciudadano HABIBE FAYEZE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.269.562 y de este domicilio, debidamente asistido por la Abogada A.M.N.C., en contra de la decisión dictada en fecha 30 de Noviembre de 2010 por el Juzgado Segundo del Municipio J.A.S. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Así se decide
Regístrese, publíquese y déjese copia de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. En Barcelona, a los veinte (20) días del mes de enero de 2011. Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez Temporal,
A.J.P.R.
La Secretaria,
J.M.M.S.
En esta misma fecha, siendo las nueve y cuarenta minutos de la mañana (09:40 a.m.), se dictó y publicó la anterior Sentencia, previas las formalidades de ley. Conste.
La Secretaria,
J.M.M.S.
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y
Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, veinte (20) de enero de 2011.
200º y 151º
JURISDICCIÓN CIVIL – BIENES
Asunto: BP02-R-2010-000735.-
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
Parte demandante: Ciudadano HABIBE FAYEZE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.269.562 y de este domicilio.
Apoderados Judiciales de la parte demandante: Abogados A.N.N., G.A.F., V.G.A., C.L.G.A. y G.G.A., de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 16.634, 94.632, 14.435, 30.147 y 19.803, respectivamente.
Parte Demandada: Ciudadano J.L.G.G., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.492.502 y domiciliado en Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui.
Apoderado Judicial de la parte demandada: Abogada ACILEGNA GUTIÉRREZ, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 87.064.
Juicio: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento
Motivo: Apelación
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Ha subido a esta Instancia, el presente Expediente, procedente del Juzgado Segundo del Municipio Sotillo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, contentivo de Recurso de Apelación, interpuesto en el juicio de Cumplimiento de Contrato que tiene incoado el ciudadano HABIBE FAYEZE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.269.562 y de este domicilio, en contra del ciudadano J.L.G.G., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.269.562 y domiciliado en Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui; en contra de la Sentencia Definitiva, dictada en fecha 30 de Noviembre del 2.010, por el antes mencionado Tribunal.
Expone la parte actora en su escrito libelar, en resumen:
Que es propietario de un inmueble, constituido por una Apartamento, distinguido con el Nº 17, ubicado en el Piso 05, Edificio Habibe II de la Calle Democracia de Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui. Que el día 10 de Noviembre del 2.005, le cedió en arrendamiento el antes mencionado Apartamento al ciudadano J.L.G.G., por un lapso de doce (12) meses fijo, mediante Contrato debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto La Cruz, en fecha 25 de Febrero del 2.002, bajo el Nº 78, Tomo Diecisiete de los Libros de Autenticaciones. Que el canon mensual era de Bs. 330,00; posteriormente, dicho Contrato se prorrogó quedando las mensualidades ajustadas a Bs. 800,00. Que el tiempo inicial del Contrato se venció el 24 de Febrero del 2.003, haciendo uso de la Prorroga Legal, la cual venció el 26 de Febrero del 2.004, continuando el Inquilino en el inmueble, posteriormente al vencimiento de la Prorroga Legal. Que el Inquilino ha continuado habitando el inmueble, quien deposita el canon de arrendamiento por ante el Juzgado Segundo del Municipio sotillo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, desde el 22 de Mayo del 2.009. Que el Arrendatario lleva más de dos (2) años de Prorroga Legal, y se niega a hacer entrega del inmueble arrendado, a pesar de estar vencida la Prorroga Legal. Que se está en presencia de los extremos exigidos por el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que comparece a demandar al ciudadano J.L.G.G. por Cumplimiento de Contrato. Que estima la demanda en Bs. 3.000,00.
Por su parte la demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, alegó lo siguiente:
Que niega, rechaza y contradice que se encuentre disfrutando de prorroga Legal alguna, porque el Contrato de Arrendamiento se venció el 25 de Febrero del 2.003, lo cual hizo operar de pleno derecho la Prorroga Legal, la cual se venció el 25 de Julio del 2.003. Que ha permanecido en dicho inmueble de manera ininterrumpida sin Contrato alguno y cumpliendo con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, a través de consignaciones por ante el Juzgado Segundo del Municipio sotillo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Que niega, rechaza y contradice que el demandante le haya solicitado la entrega del inmueble de manera verbal o escrita, de lo cual no ha sido notificado y que cumple con sus obligaciones arrendaticias durante el Contrato, la Prorroga legal del mismo y durante los siguientes siete (7) años ininterrumpidos. Que desde el año 2.009, viene depositando los cánones de arrendamiento, por lo que se encuentra solvente y con un Contrato a Tiempo Indeterminado. Que niega, rechaza y contradice que se haya negado a entregar el inmueble, ya que luego de vencida la Prorroga legal, se continuó prorrogando en el tiempo, por lo que se está en presencia de un Contrato a Tiempo Indeterminado y la acción que procedería sería la del Desalojo.
En el respectivo lapso probatorio únicamente la parte demandante procedió a promover sus respectivas pruebas; la parte demandante promovió pruebas de la siguiente manera: Promovió las testimoniales de los ciudadanos A.R.F.B., P.M.Y.T. y V.A.A.P..
En fecha 30 de Noviembre del 2.010, el Tribunal de la causa dictó Sentencia Definitiva, mediante la cual declaró sin lugar la Demanda, en la cual en su parte motiva la Juez de la causa consideró:
…en opinión de esta Juzgadora la naturaleza de la relación contractual se convirtió a tiempo indeterminado por lo tanto la acción que debió intentarse fue la de desalojo y no la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término…
.
Mediante diligencia de fecha dos (2) de diciembre de 2010 la parte demandante APELÓ de la sentencia emanada del Tribunal Segundo del Municipio J.A.S. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui en fecha 30 de noviembre de 2010 en la cual se declaró SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato.
Por auto de fecha 07 de diciembre de 2010 el Tribunal Segundo del Municipio J.A.S. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui OYÓ libremente el Recurso de Apelación ejercido por la parte demandante. Y ordenó su remisión mediante oficio.-
Por auto de fecha 20 de diciembre de 2010 este Tribunal le dio entrada al presente expediente y fijó el décimo día de despacho siguiente a esa fecha a los fines de dictar sentencia en el presente recurso de Apelación.
Mediante escrito de fecha 11 de enero de 2011 los apoderados judiciales de la parte actora, presentaron su fundamentación al Recurso de Apelación ejercido en los siguientes términos:
Que se desprende del libelo de demanda que la acción planteada es por vencimiento del término del contrato y de la prórroga legal, devenido de un contrato a tiempo determinado y que el Juzgado de Municipio en la sentencia proferida le otorgó expresamente pleno valor probatorio. Que en la cláusula segunda dicho contrato expresa que su duración será de doce (12) meses a plazo fijo, contados a partir del 25 de febrero de 2002 hasta el 24 de febrero de 2003, resulta indiscutible que un contrato a tiempo determinado le corresponde un lapso máximo de prórroga legal de 6 meses que vencía y venció el 24 de agosto de 2003, pero el arrendatario sin renovación alguna del contrato se mantuvo ocupando el inmueble hasta la presente fecha sin que el arrendador le estuviera cobrando ni recibiendo canon de arrendamiento alguno, lo que correspondía era que le entregara el inmueble libre de personas, objetos, cosas y enseres. Esto no ocurrió y el demandado se ha mantenido reacio a cumplir lo pautado en el contrato y en la ley. Que el demandado rn la contestación de la demanda argumentó que estaba depositando consignaciones arrendaticias y que en la etapa probatoria consignaría los recibos originales en los cuales el arrendador le había expedido los mismos, de manera que en su concepto era un contrato a tiempo indeterminado. Que al respecto señalan que si estaba consignando en un tribunal era porque su representado se había negado a recibir cánones de arrendamiento después de vencida la prórroga legal, para así evitar ambigüedades y que se pudiera alegar que era un contrato a tiempo indeterminado y los recibos supuestamente expedidos tampoco los trajeron a los autos ni durante el lapso probatorio ni posteriormente, de manera que durante la etapa probatoria nada promueven y nada probaron. Que además del contrato a tiempo determinado anexado al libelo, promovieron y evacuaron 2 testigos, ambos contestes en señalar que en efecto existía un contrato de arrendamiento con el señor J.G. que estaba vencido al igual que la prórroga legal y que presenciaron en las oportunidades cuando el señor Habibe Fayeze le exigía la entrega del apartamento, no manifiestan estos testigos ni aparece por ningún lado evidenciado que había un contrato a tiempo indeterminado o que el arrendador hubiere renovado el contrato de arrendamiento Por lo que resulta absolutamente improcedente la acción de desalojo a la que el demandado hace mención en la contestación. Que si se hubiese planteado la acción de desalojo, seguro están que el demandado también la hubiere rechazado por considerar que la acción es cumplimiento por vencimiento del término y de la prórroga legal. Que el demandado nada promovió, nada probó y nada podía traer a los autos, en virtud de que es evidente el incumplimiento del contrato por vencimiento del término y de la prórroga legal. Que de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendador no puede demandar la entrega del inmueble antes del vencimiento de la prórroga legal, sino después de vencida la misma, pudiendo exigir el cumplimiento de su obligación al arrendatario y solicitar el secuestro de la cosa arrendada como exactamente lo hizo su representado. Que por las razones expuestas solicitan se declare con lugar la apelación y en consecuencia se ordene la entrega del inmueble a la parte actora.
Para decidir la apelación interpuesta, pasa este Tribunal a dictar Sentencia, conforme a las consideraciones que serán expuestas en el Capitulo siguiente:
III
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR:
Toda la compleja serie de actos que se realizan en un procedimiento está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes. En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes.
En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la Sentencia que ponga fin al juicio, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso las partes, en contradictorio y el Juez Director del proceso, aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo de dicho proceso para que, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente.
La pretensión de la demandante consiste en entrega del inmueble arrendado, por estar vencida la Prorroga Legal, acción que fundamenta el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Dispone el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Artículo 39:
La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su decisión de fecha 28 de junio de 2005, dictada en el expediente nro. n° 04-1845, con ponencia del Magistrado: FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ, decidió lo siguiente:
“…El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. (el subrayado y las negrillas son nuestras)
Del análisis realizado a las actas procesales que conforman el presente expediente se desprenden algunos aspectos que concatenados pueden coadyuvar a este sentenciador a tomar una decisión en el presente caso, así por ejemplo, en el libelo de demanda se puede evidenciar algunas consideraciones efectuadas por la parte actora, en la cual manifiesta que la relación arrendaticia se prorrogó más allá de la prórroga legal, convirtiéndose dicha relación en un contrato a tiempo indeterminado, como son:
…Es el caso Ciudadana Jueza, que mi representado el día DIEZ (10) de Noviembre del año DOS MIL CINCO (2005), tuvo la mala suerte de cederle en Arrendamiento el Apartamento…mediante Contrato de Arrendamiento Público y Escrito por un tiempo de DOCE (12) meses fijos por tiempo determinado…
…y pactamos que el canon mensual sería para aquel entonces de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,00), actualmente TRESCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 330,00), posteriormente dicho Contrato se Prorrogó, quedando las mensualidades correspondientes a los cánones de Arrendamiento ajustadas a la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) actualmente OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00)…
…Posteriormente se le ha otorgado al Inquilino una prórroga por más de DOS (2) años…
…el Ciudadano Arrendatario desde el día VEINTISEIS (26) del mes de Enero del año DOS MIL CUATRO (2004) (Fecha en que se venció la Primera Prórroga Legal), Luego de ésta Prórroga ha gozado de más de DOS (02) AÑOS de Prórroga Legal…
Siendo evidente que si en el contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado las partes pactaron un canon de arrendamiento de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,00), actualmente TRESCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 330,00) (según lo expresado en la cláusula TERCERA), es evidente su prolongación más allá de la prorroga legal, si luego las partes convienen en ajustarlo a OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) actualmente OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00), y según lo dicho por el actor se le otorgó una prórroga por más de dos años.
Asimismo como señalamos ut supra, el artículo 1.614 del Código Civil establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”, siendo evidente que no consta en autos que el arrendador haya efectuado oposición a la permanencia del arrendatario en el inmueble anterior a la fecha de la interposición de la presente demanda (09 de agosto de 2010), aún cuando como señaló el a quo en su sentencia de fecha 30 de noviembre de 2010:
...El arrendador para probar que el arrendatario continuó ocupando el inmueble después del período de prórroga legal promovió 3 testigos de los cuales 2 rindieron declaración los cuales están contestes en afirmar que el demandante le solicitaba al arrendatario la entrega del inmueble, sólo que al analizar dichas declaraciones observa este Tribunal que los testigos no declaran desde que fecha comenzó el arrendador a solicitar al arrendatario que le entregara el inmueble arrendado, con lo cual las declaraciones rendidas nada aportan para desvirtuar que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado pues al contrario en sus declaraciones afirman que el señor J.L.G. continuó ocupando el apartamento a pesar de estar vencido el contrato y la prórroga legal…
Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano HABIBE FAYEZEJ, interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato seguía siendo un contrato a tiempo determinado.
Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, “pacta sunt servanda”, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, este sentenciador juzga que efectivamente, en el presente caso, sería una subversión del procedimiento aplicable, si se declarara con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, y sería ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.- Así se establece
En consecuencia, esta Alzada es del criterio que debe ser declarada Sin Lugar la apelación interpuesta por el ciudadano HABIBE FAYEZE, debidamente asistido por la Abogada A.M.N.C., y se debe confirmar la decisión dictada en fecha 30 de Noviembre de 2010 por el Juzgado Segundo del Municipio J.A.S. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, que declaró Sin lugar la Demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada por el ciudadano HABIBE FAYEZE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.269.562 y de este domicilio contra el ciudadano J.L.G.G., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.269.562 y domiciliado en Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui. Como efectivamente se dictaminará en la dispositiva del presente fallo. De los argumentos expuestos supra así también se declara.
IV
DECISIÓN
Con base a los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Tribunal Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Sin Lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada por el ciudadano HABIBE FAYEZE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.269.562 y de este domicilio, contra el ciudadano J.L.G.G., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.492.502 y domiciliado en Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui. Así se decide.
Sin Lugar, el Recurso de Apelación interpuesto por el ciudadano HABIBE FAYEZE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.269.562 y de este domicilio, debidamente asistido por la Abogada A.M.N.C., en contra de la decisión dictada en fecha 30 de Noviembre de 2010 por el Juzgado Segundo del Municipio J.A.S. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Así se decide
Regístrese, publíquese y déjese copia de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. En Barcelona, a los veinte (20) días del mes de enero de 2011. Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez Temporal,
A.J.P.R.
La Secretaria,
J.M.M.S.
En esta misma fecha, siendo las nueve y cuarenta minutos de la mañana (09:40 a.m.), se dictó y publicó la anterior Sentencia, previas las formalidades de ley. Conste.
La Secretaria,
J.M.M.S.
