Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de Cojedes, de 6 de Marzo de 2006

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE: EL

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES.-

San Carlos, 06 de marzo de 2006.-

195º y 146º

EXPEDIENTE Nº. 10.183

PROCEDENCIA: JUZGADO DEL MUNICIPIO FALCON DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (Apelación)

-I-

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:

DEMANDANTE: HAIDEE COROMOTO BENITEZ H.

CÉDULA DE IDENTIDAD: Nº. V-4.096.783

APODERADO JUDICIAL: C.A.L.

INPREABOGADO: N°. 11.729

DEMANDADO: RAJI A.Z.

CEDULA DE IDENTIDAD: N°. E-82.292.403

ABOGADO ASISTENTE: M.M.G..

INPREABOGADO: Nos. 31.160.

-II-

BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES:

Las presentes actuaciones han subido a este Tribunal, procedentes del JUZGADO DEL MUNICIPIO FALCON DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES, por apelación interpuesta por la parte demandada ciudadano RAJI A.Z., quien es extranjero, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº E-82.292.403, asistido de la abogado M.M.G., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 31.160, contra la sentencia dictada por dicho Tribunal, en fecha 13 de diciembre de 2005, en la cual declaró con lugar la demanda que por DESALOJO DE INMUEBLE, incoara la Ciudadana H.C.B.H., en contra del mencionado ciudadano RAJI A.Z., y asimismo declaró sin lugar la reconvención propuesta por este último en contra de la actora, siendo oída dicha apelación en ambos efectos por el aquo, mediante auto de fecha 11 de enero de 2006, que obra al folio 72 del expediente, remitiéndose los autos a esta alzada con oficio N° 012, de esa misma fecha, que se recibieron en este Tribunal, una vez hecha la distribución pertinente, en fecha 18 de enero de 2006.-

El presente juicio se inició con motivo de la demanda que por DESALOJO DE INMUEBLE, presentó en fecha 22 de septiembre de 2005, la Ciudadana H.C.B.H., debidamente asistida por el abogado C.A.L., por ante el JUZGADO DEL MUNICIPIO FALCON DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES, contra el Ciudadano RAJI A.Z..-

Admitida la demanda por auto de fecha 03 de octubre de 2005, que riela al folio 15 del expediente, el Tribunal de origen ordenó emplazar al demandado RAJI A.Z., a los fines de que diera contestación a la demanda.-

Mediante diligencia de fecha 05 de octubre de 2005, que obra al folio 17 del expediente, la Ciudadana H.C.B.H., otorgo poder Apud-actas al abogado en ejercicio C.A.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 11.729.-

En fecha 05 de octubre de 2005, fue consignada la declaración del alguacil del juzgado comisionado para practicar la citación del demandado, informando sobre la negativa del mismo a recibir la compulsa y firmar el recibo de la citación, como consta al folio 23 del expediente.-

Mediante diligencia de fecha 07 de octubre de 2005, que obra al folio 24 del expediente, suscrita por el abogado en ejercicio C.A.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 11.729, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó que conforme a lo establecido en el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil, se librare boleta de notificación donde se comunique al demandado la declaración del alguacil, y por auto de fecha 10 de octubre de 2005, que obra al folio 25 del expediente, el Tribunal dispuso librar boleta de notificación, comunicando la declaración del funcionario relativa a la citación, de conformidad con la citada norma, siendo entregada la misma al demandado en fecha 18 de octubre de 2005, según consta de nota de secretaría que obra al folio 27 del expediente.-

Mediante escrito de fecha 20 de octubre de 2005, que obra a los folios 28 al 31 del expediente, el ciudadano RAJI A.Z., debidamente asistido por la Abogado M.M.G., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 31.160, contestó la demanda, opuso cuestiones previas y reconvino en la demanda.-

Por auto de la misma fecha, el Tribunal admitió la reconvención, emplazando al demandante para que diera contestación a la misma, de conformidad con lo previsto en el articulo 888 del Código de Procedimiento Civil.-

Mediante diligencia de fecha 24 de octubre de 2005, que obra al folio 34 del expediente, el Abogado C.A.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 11.729, consignó escrito contentivo de contestación a la reconvención.-

Abierto a pruebas el proceso, mediante escrito de fecha 25 de octubre de 2005, que obra a los folios 38 y 39 del expediente, el ciudadano RAJI A.Z., debidamente asistido por la Abogado M.M.G., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 31.160, promovió pruebas en el presente expediente.-

Por auto de fecha 27 de octubre de 2005, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada, fijándose el Tercer (3er) día de despacho siguiente para que tuviera lugar la practica de la Inspección Judicial solicitada en el CAPITULO II.-

Mediante escrito de fecha 02 de noviembre de 2005, que obra al folio 41 del expediente, el Abogado C.A.L., en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, igualmente promovió pruebas en el presente expediente y por auto de la misma fecha, el Tribunal admitió las mismas, fijándose el segundo (2°) día de despacho siguiente para que tuviera lugar el acto de nombramiento de expertos, conforme al articulo 452 del Código de Procedimiento Civil, solicitada en el particular SEGUNDO.-

En fecha 03 de noviembre de 2005, mediante acta que obra a los folios 43 y 44 del expediente, fue practicada la Inspección Judicial solicitada por la parte demandada.-

En fecha 04 de noviembre de 2005, tal como consta al folio 45 del expediente, fue llevado a cabo el acto de nombramiento de expertos, no compareciendo la parte demandada, y siendo designado como experto el ciudadano H.P.F., venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° 3.289.396, de profesión Arquitecto, al cual se le concedieron tres (3) días para la consignación del informe respectivo.-

Mediante diligencia de fecha 07 de noviembre de 2005, que riela al folio 47 del expediente, el ciudadano G.A.B.S., en su carácter de experto fotógrafo designado, consignó las fotografías con sus respectivos negativos, las cuales fueran tomadas durante la Inspección Judicial realizada por el Tribunal.-

Mediante escrito de fecha 10 de noviembre de 2005, que riela a los folios 59 y 60 del expediente, el ciudadano H.P.F., en su carácter de experto designado, consignó el respectivo informe pericial.-

Por auto de fecha 21 de noviembre de 2005, el Tribunal dio por concluido el lapso probatorio, y fijó para dictar sentencia dentro del lapso indicado en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.-

Por auto de fecha 28 de noviembre de 2005, el Tribunal de la causa difirió por 15 días continuos el acto de dictar sentencia en la presente causa, y en fecha 13 de diciembre de 2005, dictó sentencia en la cual declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE INMUEBLE intentará la Ciudadana H.C.B.H. en contra del Ciudadano RAJI A.Z., y SIN LUGAR la reconvención intentada por el demandado RAJI A.Z. contra la ciudadana H.C.B.H., así como ordenó al demandado entregar a la demandante totalmente desocupado de bienes y personas, el inmueble objeto de la demanda.-

Mediante diligencia de fecha 15 de diciembre de 2005, la representación judicial de la parte demandada, apeló de la sentencia dictada por el Tribunal de la causa, en fecha 13 de diciembre del 2005, siendo oída la misma en ambos efectos por auto de fecha 11 de enero de 2006, en el que se ordenó la remisión respectiva siendo remitido con oficio Nº. 012.-

Estando dentro de oportunidad procesal para que esta alzada haga su pronunciamiento de fondo en cuanto al asunto planteado, pasa a hacerlo con base en las siguientes consideraciones:

-III-

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

En el presente caso la controversia se centra en determinar si se encuentra o no ajustada a derecho la decisión dictada por el JUZGADO DEL MUNICIPIO FALCON DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES, en fecha 13 de diciembre de 2005, en la cual declaró CON LUGAR la demanda y ordenó a la demandada entregar a la demandante totalmente desocupado de bienes y personas, el inmueble ubicado en la Avenida M.d.T., Estado Cojedes, N° 10-41, cuyos linderos son los siguientes NORTE: Casa y terreno que es o fue de C.A.; SUR: Casa y terreno que es o fue de E.B.; ESTE: Casa y terreno que es o fue de los hermanos Montiel; y OESTE: La Avenida Miranda.

-IV-

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De conformidad con lo establecido en el ordinal 4º del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Tribunal a establecer los motivos de hecho y de derecho en que fundamentará la presente decisión, y con tal propósito observa:

Como quedó expresado en la parte narrativa de este fallo, se trata de un juicio de DESALOJO DE INMUEBLE intentado por el abogado C.A.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 11.729, procediendo con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana H.C.B.H., contra el Ciudadano RAJI A.Z..-

Adujo la parte actora en su libelo, que en fecha 15 de julio de 2004, celebró CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con el ciudadano RAJI A.Z., mediante el cual le cedió en arrendamiento, un local comercial ubicado en la Avenida M.d.T., Estado Cojedes, signado con el N° 10-41, el cual forma parte de una casa que es propiedad de la comunidad hereditaria Benítez-Hernández, de la cual forma parte.

Manifiesta la representación de la parte actora, que en el contrato se fijó como canon de arrendamiento la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,00) mensuales, pagaderos por mensualidades vencidas y con un tiempo de duración de dos (2) años, comenzando su vigencia el día 15 de julio de 2004, todo lo cual consta del contrato de arrendamiento que aparece adjunto a la notificación realizada por el Juzgado del Municipio Falcón de esta Circunscripcion Judicial, y que está marcada “A”, el cual opuso al ciudadano Raji A.Z..

Agregó que consta de la notificación aludida, que le participó al arrendatario de la futura e inmediata demolición del inmueble arrendado, por varias razones, entre ellas, la construcción de una nueva edificación, y el estado de ruina y deterioro, con serias amenazas de derrumbe del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

Asimismo afirmó que ante la actitud asumida por el arrendatario, de que él esperaría el cumplimiento del lapso de duración más la prorroga legal y tratando de evitar problemas con terceros, se dirigió a la Oficina de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio F.d.E.C., para que practicase una inspección y ese organismo después de determinar la posibilidad de derrumbe, recomendó la demolición inmediata del inmueble y desocupación del mismo a la mayor brevedad posible, todo lo cual consta del informe Fiscal que adjuntó marcado “B”.

Por último señaló que por tales razones se vio en la dolorosa situación de solicitar al arrendatario el vencimiento anticipado del contrato de arrendamiento que celebraron en fecha 15 de julio de 2004, razón por la cual demanda al ciudadano RAJI A.Z., titular de la cedula de identidad N° E-82.292.403, para que convenga o en caso contrario sea condenado, a desocupar el inmueble arrendado, declarando extinguido el contrato de arrendamiento que los une, fundamentando su acción en el artículo 34, literal “c” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con las normas contenidas en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil.-

Alegatos de la parte demandada:

Por su parte la demandada en su escrito de Contestación de la Demanda opuso además la Cuestión Previa a que se refiere el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y plateó Reconvención en contra de la parte actora.

Sobre la cuestión previa opuesta, adujo el incumplimiento del ordinal 3º, así como del ordinal 4º del artículo 340 eiusdem.

Con relación al fondo de la demanda, manifestó que su rechazo y contradicción por ser falso que el contrato de arrendamiento que suscribieron le haya sido opuesto para ser reconocido en su contenido y firma en el acto de notificación de desalojo que le hiciera el Juzgado del Municipio Falcón de la Circunscripcion Judicial del Estado Cojedes, en fecha 20-07-2005; que la notificación que se le hizo fue por razones de demolición para la construcción de una nueva edificación, pero no por razones de deterioro o ruina del anterior inmueble tal como lo establece la ley para que opere el desalojo, cuestión contraria a derecho ya que ellos empezaron a demoler en forma previa y antes de intentar la presente demanda no tomando en consideración lo establecido en el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, en el literal “c” de su articulo 1°.

Rechazó, negó y contradijo por ser falso, que la Alcaldía del Municipio Falcón haya hecho una certificación de demolición tal como lo establece la ley, ya que solamente presentaron una comunicación interna entre el “Fiscal”, sin aclarar ni como ni porque determina la ruina de un inmueble sin especificar ni medidas ni linderos, así como el órgano que emitió el acto administrativo, cuando(Sic) se aperturó, por petición de quien, que(Sic) recaudos le presentaron, cuando(Sic) inspecciono(Sic) el sitio, se sustancio(Sic) y se llego(Sic) a la definitiva, acto que desconoce y del cual –dice- no fue notificado y mucho menos se le dio(Sic) la oportunidad de la defensa.

Rechazó, negó y contradijo por ser falso que el inmueble arrendado esté en ruinas por cuanto se ha comportado como un buen padre de familia en cuanto al cuido y mantenimiento del mismo y esta(Sic) en las mismas condiciones que le fue entregado, limpio, con la pintura en buen estado a pesar que el suministro del servicio de agua le fue quitado en forma arbitraria por la propietaria desde hace dos meses.

Rechazó, negó y contradijo por ser falso que la arrendadora le haya participado que iba a demoler el inmueble que tiene arrendado tal como lo alega en el libelo de demanda, siendo esto una violación a lo establecido en el Parágrafo Primero del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De la Reconvención:

Para proponer su reconvención, la parte demandada manifestó, sin mayor antesala, que reconviene a la ciudadana H.C.B.H., por cumplimiento de contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, el cual tiene “fecha cierta” de vencimiento el 20 de julio de 2006, por considerar maliciosa e intencionada la forma en que ha procedido en su contra ya que el inmueble objeto del contrato esta en buenas condiciones de uso y habitabilidad, y existe una responsabilidad por parte de ella, que nace de la celebración del contrato, tal como lo establece el Código Civil en materia de contratos, por lo que estimó la reconvención en la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.500.000,00) por concepto de daños y perjuicios que le estaría el presente juicio, en virtud que el local arrendado es para fines comerciales y ha invertido en mercancías y otros enseres en(Sic) dinero de su peculio para desarrollar el fin para el cual alquiló el local por dos años.

De la Contestación a la Reconvención:

La parte demandante en su escrito de Contestación a la Reconvención, también opuso cuestiones previas, específicamente la prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo en tal sentido que el escrito reconvencional adolece de defecto de forma por incumplimiento del ordinal 7º del artículo 340 eiusdem, por cuanto el reconviniente estima los daños, que presuntamente le ha causado la actora, en la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 4.500.000,00), pero sin especificar los mismos en ninguna parte del escrito de reconvención.

Por su parte, en cuanto a la reconvención propuesta procedió a dar contestación señalando que en fecha 20 de julio de 2005, notificó al demandado, que el inmueble que ocupaba como arrendatario iba a ser demolido; que para practicar la notificación acompañó el contrato de arrendamiento, el cual fue devuelto formando parte de las actuaciones practicadas por el Juzgado del Municipio Falcón en la notificación solicitada; que jamás se dijo que en la notificación fuese opuesto el contrato de arrendamiento para su reconocimiento en contenido y firma, porque ese no es el momento oportuno desde el punto de vista procesal; que si se opuso para su reconocimiento en contenido y firma, el contrato de arrendamiento en el libelo de la demanda, quedando reconocido de pleno derecho, porque en la contestación de la demanda, no fue impugnado dicho instrumento.

Adicionalmente adujo que el reconviniente alega a su favor, el literal “C” del artículo 1 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, pero que este instrumento legal quedó derogado al aprobarse el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en su artículo 92 lo estableció así.

Por otro lado manifestó que en cuanto a las cuestiones previas alegadas por el demandado, las mismas deben ser declaradas sin lugar porque el Contrato de Arrendamiento fue celebrado entre la ciudadana H.B.H. y RAJI A.Z., por lo que esta mal formulada, porque si el demandante cree que su representada debía acompañar un instrumento poder donde constase la representación de sus hermanos, debió oponer la cuestión previa prevista en el ordinal 3° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil y no un defecto de forma inexistente.

ANÁLISIS DEL MATERIAL PROBATORIO:

Concluida la sustanciación del juicio este Tribunal pasa a analizar y concatenar en el orden procesal correspondiente, las pruebas promovidas primeramente por la parte demandante, conforme a los hechos y circunstancias contenidos en la demanda, su contestación y las pruebas promovidas y evacuadas, respetando el orden cronológico correspondiente, así:

En primer término, el demandante invoca el mérito favorable de los autos y muy especialmente aquel derivado del informe del fiscal de la Oficina de Ingeniería Municipal, y de la notificación que el Tribunal del Municipio Falcón hizo al arrendatario, a solicitud de la parte actora. En efecto, la parte actora produjo junto con su escrito libelar recaudos concernientes a una solicitud de notificación tramitada por ante el Juzgado del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, a la que se encuentra agregada el contrato de arrendamiento existente entre las partes sobre el local comercial objeto de la solicitud de desocupación y el acta contentiva de la diligencia practicada por el referido Tribunal (folios 04 al 13), marcado “A”; y, también junto a la demanda produjo el original de un recaudo constitutivo de comunicación que dirige el T.S.U. V.V. al Ing. J.C., Director de Ingeniería Municipal, de la Alcaldía del Municipio Autónomo F.d.E.C., de fecha 16 de septiembre de 2005, recaudo éste que obra al folio 14 de este expediente, marcado “B”. Estos recaudos no fueron impugnados por la parte demandada, por lo que este Tribunal estima que tales documentos al haber sido obtenidos bajo las formalidades que exige la Ley y al no ser impugnados ni tachados por la demandada, deben ser apreciados en todo su valor. Así se declara.

Por su parte, en la fase probatoria del juicio, la demandada promovió el mérito favorable que pudiera emerger de los autos, en especial el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes, donde consta la fecha de culminación del mismo; y, solicitó la practica de inspección judicial en el local objeto de la solicitud de desocupación, la cual fue acordada por el juzgado de la causa y llevada a cabo en fecha 03 de noviembre de 2005, como consta del acta respectiva que obra a los folios 43 al 44 y su vuelto, del presente expediente. Dicha inspección judicial se llevó a cabo en fecha 03 de noviembre de 2005, y en ella se hizo constar que el Tribunal se constituyó en un local comercial ubicado en la Avenida Miranda de la Población de Tinaquillo, distinguido con el No. 10-41; que dicho local se encuentra en estado de habitabilidad, salvo daños ocultos, pero que sin embargo faltan algunas láminas que conforma el cielo raso del local; que el inmueble está dotado de electricidad, pero que carece del servicio de agua; y que el techo del local se observa en aparente buen estado, salvo daños ocultos no apreciables dada la oscuridad del mismo. Dicha inspección se ilustra con fotografías de lo observado por el Tribunal. Esta inspección fue evacuada dentro de la fase probatoria del juicio y durante se evacuación estuvo presente el apoderado judicial de la parte actora, abogado C.A.L., quien no formuló observación alguna sobre lo constatado por el Tribunal, por lo que de este medio probatorio, el Tribunal aprecia los elementos antes transcritos y contenidos en las actas de su evacuación, los cuales se tienen como ciertos por haber sido evacuados por un Tribunal legítimamente constituido y sobre hechos que pudieran variar, lo que constituye de conformidad con los artículos 1.429 y 1.430 del Código Civil. Así se decide.

Adicionalmente, la parte actora promovió también en la fase probatoria del proceso la realización de la prueba de experticia a fin de determinar, por esa vía, el estado del techo y de las paredes del inmueble, así como la necesidad de su demolición. Admitida como fue esta prueba, por auto de fecha 02 de noviembre de 2005 (folio 42), se procedió a la designación de un único experto en fecha 04 de noviembre de 2005, por acta que obra al folio 45 del expediente en la que se dejó constancia de la correspondiente aceptación y juramentación, recayendo tal designación en la persona del arquitecto H.P.F., quien consignó su informe pericial en fecha 10 de noviembre de 2005, tal como consta a los folios 59 y 60 de este expediente. En su informe, el experto designado manifiesta que el estado del inmueble presenta bastante deterioro, sobre todo en el área no habitada, donde ya se notan signos de derrumbamiento, y que el techo en general se encuentra en mal estado, observándose que en muchas partes la estructura que sostiene el techo se encuentra podrida y que a simple vista se observa el “cimbramiento” de las vigas de madera, lo que puede causar el derrumbe total del techo del inmueble, agregando que debido a la humedad las paredes de adobes se han deteriorado, aumentando así la posibilidad de un colapso total de todo el inmueble, incluyendo el local comercial anexo. Concluye el experto designado, recomendando la demolición total del inmueble de manera inmediata.

Esta experticia realizada en relación a los puntos indicados por la parte actora en su escrito de promoción, constituye demostración de la existencia, condiciones generales y estado de deterioro del inmueble del cual forma parte el local comercial arrendado al demandado y cuya desocupación se demanda. La misma, en criterio de este Juzgador, llena los extremos de contenido y formalidad suficientes para ser apreciada, lo cual aunado al hecho de no haber sido impugnada ni tachada por la demandada quien tampoco intervino en la evacuación, conduce a este sentenciador a atribuirle el valor de plena prueba. Así se declara.

-V-

CONCLUSIÓN DECISORIA:

Conforme al análisis anterior, y de acuerdo a los argumentos esgrimidos tanto en el libelo de la demanda como en su contestación, a los fines de llegar a una conclusión decisoria del asunto, debe partir este juzgador del hecho demostrado de la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que vincula a las partes contendientes en una relación arrendaticia sobre el aludido local comercial cuyo desalojo se demanda, con vigencia o duración desde el 15 de julio de 2004 hasta el 15 de julio de 2006.

Lo anterior hace surgir la necesidad de que esta alzada analice preliminarmente, en forma previa o separada, la procedibilidad de la acción propuesta, antes de emitir pronunciamiento alguno sobre el mérito de la controversia, dada la naturaleza del contrato de arrendamiento que constituye el documento fundamental de la presente acción, y con tal propósito este Tribunal para decidir observa:

Indiscutiblemente estamos en presencia no sólo de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, sino que además dicho contrato de arrendamiento aún no ha expirado. Ahora bien, la parte actora ha demandado la desocupación del local comercial arrendado y la declaratoria de extinción del contrato suscrito con el demandado, ciudadano RAJI A.Z..

Al respecto conviene traer a colación el contenido de la norma legal invocada por la parte actora como fundamento de la presente acción, esto es, el artículo 34, literal “c”, del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo texto es el siguiente:

Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

(…Omisis)

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

(Negrillas y subrayado del Tribunal.)

Como se desprende del contenido de la expresada norma, la ley en referencia sólo prevé la posibilidad de ejercer la acción de desalojo, en cualquiera de los supuestos mencionados en ella, cuando el contrato de arrendamiento existente lo sea a tiempo indeterminado.

Por otra parte, observa este Tribunal que nuestro vigente Código Civil, en su artículo 1.585, al establecer las obligaciones a las que se encuentra sujeto el arrendador, dada la naturaleza propia del contrato, le impone: a) la entrega al arrendatario de la cosa arrendada; b) la conservación de la cosa al estado de servir al fin para el cual se arrendó; y, c) el mantenimiento del arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato. Las sucesivas disposiciones del Código Civil, sobre el arrendamiento de cosas, prevén: 1) Que el arrendador está obligado a entregar la cosa en buen estado y una vez hechas las reparaciones necesarias; y durante la vigencia del contrato, debe hacer las reparaciones necesarias que la cosa requiera, excepto las menores (Art. 1.586). 2) Que el arrendador está obligado para con el arrendatario al saneamiento de todos los vicios y defectos de la cosa arrendada que impidan su uso, aunque no los conociera al tiempo del contrato (Art. 1.587). 3) Que si durante el arrendamiento perece la cosa objeto del contrato, queda resuelto el mismo; pero que si se destruye sólo en parte, el arrendatario puede pedir la resolución del contrato o la disminución del precio del arrendamiento (Art. 1.588). 4) Que el arrendador no puede, durante el arrendamiento, variar la forma de la cosa arrendada (Art. 1.589). 5) Que si durante el contrato es preciso hacer alguna reparación urgente, que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario debe tolerar la obra aunque resulte molesta y aunque durante ella se vea privado de la cosa; que si la reparación dura mas de 20 días, debe disminuirse el precio del arrendamiento en proporción del tiempo y de la parte de que se haya visto privado; y, que si la obra es de tal naturaleza que impida el uso que el arrendatario hace de la cosa, puede aquél, según las circunstancias, hacer resolver el contrato.

De la revisión y análisis de la normativa anteriormente referida, no se aprecia que el legislador le otorgue la potestad del ejercicio de la acción para incoar la resolución del contrato de arrendamiento, al arrendador, cuando la cosa presente un estado de deterioro que haga necesario y urgente realizar obras que puedan inclusive impedir su uso por parte del arrendatario, o bien que hagan necesaria su demolición, sino que por el contrario la legitimación activa para ello se la concede a éste último (al arrendatario). Aún más, el legislador impone al arrendador la obligación expresa de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato; a entregar la cosa en buen estado y una vez hechas las reparaciones necesarias; a garantizar el saneamiento de los vicios y defectos de la cosa arrendada; y, además le prohíbe, durante el lapso del arrendamiento, variar la forma de la cosa arrendada. Empero, concede al arrendatario la facultad de exigir la resolución del contrato, si por ejemplo el inmueble arrendado perece parcialmente, o si requiere de reparaciones que impidan el uso del inmueble.

En el presente caso la parte actora, arrendadora del inmueble, aduce que por cuanto requiere del mismo para demolerlo, dado el estado de deterioro de la estructura general de la que forma parte integrante el mismo, y para realizar la construcción de una nueva edificación, propone su demanda para que el arrendatario convenga en desocupar el inmueble arrendado y se declare extinguido el contrato en virtud del cual ocupa el mismo, fundamentando ello en el artículo 34, literal “c”, del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Considera quien aquí decide, que el supuesto de hecho argumentado por la parte actora para demandar la desocupación del inmueble arrendado, no aparece previsto en su favor para reclamar la devolución del inmueble y pedir consecuencialmente una declaratoria de “extinción” del contrato, que por lo demás suena extraña al derecho sustantivo, pues una cosa es la extinción del contrato y otra muy distinta la extinción de la obligación u obligaciones asumidas en virtud del contrato, y en todo caso, cuando el contrato de arrendamiento lo es a termino fijo y aún no ha fenecido, el arrendador dispone de dos acciones para hacer valer sus derechos, a saber: 1.-) La acción de resolución del contrato, por haber incumplido el arrendatario las obligaciones asumidas según el contrato, o por haber infringido las obligaciones que le impone el artículo 1.592 del Código Civil; y, 2.-) La acción de cumplimiento de contrato, con la cual se busca obtener del arrendatario la satisfacción de la pretensión incumplida.

Pero es que además, aún bajo el supuesto de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, que es el presupuesto de la norma contenida en el artículo 34 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el caso del literal “c”, caso de autorizarse el desalojo, por necesidad de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación, la misma Ley procura garantizar la menor lesión posible al arrendatario y ordena concederle un plazo hasta de seis (06) meses, lo cual obedece al hecho de que el motivo por el que se autoriza el desalojo del inmueble no le es imputable al arrendatario ni constituye incumplimiento de ninguna de sus obligaciones, por lo cual debe tutelarse su derecho a no ser desalojado por un motivo que no ha sido autorizado expresamente por la ley, o que no ha creado o dado origen el arrendatario; que no le es imputable y que no constituye incumplimiento de sus obligaciones, como acertadamente lo sostiene el conocido tratadista venezolano G.G.Q., en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” (Vol. I, Pág. 209).

Ahora bien, de vuelta al asunto bajo estudio encuentra este juzgador que indiscutiblemente la acción prevista en artículo 34, literal “c”, del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo tiene aplicación a los contratos verbales o por escrito, a tiempo indeterminado, y no aparece autorizada en aquellos casos de contratos a término fijo, puesto que en estos casos la desocupación solo podrá obtenerse por vía de la acción de resolución del contrato por incumplimiento de obligaciones arrendaticias, o de la acción de cumplimiento del mismo, porque el inquilino continúe ocupando el inmueble al vencimiento del plazo fijo, sin prorroga del mismo o sin haberse operado la tácita reconducción, o habiéndose practicado el desahucio.

En fuerza de las consideraciones expuestas, a juicio de este sentenciador de alzada, la acción propuesta por la parte demandante no le está consagrada en su favor por el legislador, por no haberse concebido la misma para el caso de contratos de arrendamiento a término fijo o determinado, sino para situaciones surgidas con ocasión de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, razón por la cual forzosamente debe concluir este Tribunal en que la misma es IMPROCEDENTE y así habrá de ser declarada en el dispositivo del presente fallo. Así se declara.

SOBRE LA RECONVENCIÓN:

Por lo que concierne a la reconvención propuesta, debe este Tribunal hacer las siguientes consideraciones:

Las voces mas autorizadas de nuestra doctrina coinciden en destacar que la reconvención es una pretensión independiente y como tal ella no tiende a rechazar o anular la pretensión del actor, por lo cual no es una defensa, ni aun en sentido amplio, sino un ataque (Rengel Romberg), que como demanda reconvencional se acumula en el proceso pendiente a la pretensión principal, y constituye por ello una manifestación del proceso con pluralidad de objeto: la pretensión principal (objeto del proceso pendiente) y la contrapretensión o pretensión acumulada (objeto de la reconvención).

Lo anterior se traduce en el hecho de que la demanda reconvencional debe introducir en la litis un objeto nuevo, de tal naturaleza que no pueda ser satisfecho con el simple rechazo de la demanda del actor, de manera que no habrá reconvención cuando lo que se pide en ella no constituye mas que un rechazo a la demanda o el demandado está planteando una demanda de declaración negativa, ya que no hace valer ninguna pretensión nueva o contrapretensión independiente, pues la aparente reconvención no es otra cosa que la petición de rechazo de la demanda.

En el presente caso se observa que la pretensión principal, esto es, la pretensión contenida en la demanda, no es otra que la extinción del contrato de arrendamiento suscrito entre los contendientes en fecha 15 de julio de 2004 y la consecuente entrega del inmueble arrendado por parte del demandado, con fundamento en la causal contenida en el literal “c” del artículo 34 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, por necesidad de demolición del inmueble, y por su parte la pretensión de la demanda reconvencional propuesta por el ciudadano RAJI A.S. en contra de la demandante, ciudadana H.C.B.H., es el cumplimiento del precitado contrato de fecha 15 de julio de 2004, suscrito entre ellos. De manera que nos encontramos ante una reconvención que no contiene una pretensión distinta de aquella que tiene por objeto el proceso pendiente, sino que mas bien comporta una defensa, pues de tal reconvención lo que se desprende es el alegato de la reconviniente en el sentido de que el inmueble que ocupa no se encuentra en estado ruinoso y por tanto no sería procedente la demanda de desalojo y que además el contrato de arrendamiento tiene por fecha de vencimiento el 20 de julio de 2006; y es evidente que ello no constituye una nueva pretensión, sino que mas bien es una defensa, un rechazo de la demanda del actor, que como tal no es de la esencia de la reconvención, por lo que este sentenciador arriba a la conclusión de que no se encuentran dados los presupuestos básicos para que exista demanda reconvencional, siendo que necesariamente debe declararse la improcedencia de la misma en el dispositivo de este fallo. ASÍ SE DECIDE.

-VI-

DECISIÓN:

Por las razones anteriormente expuestas, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRÁNSITO, DEL TRABAJO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

Con Lugar la apelación ejercida por el ciudadano RAJI A.Z., en su carácter de parte demandada en el presente juicio, debidamente asistido de la abogado M.M.G., en fecha 15 de diciembre de 2005. ASÍ SE DECIDE.

SEGUNDO

Consecuencialmente REVOCA la decisión dictada por el Juzgado del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en fecha 13 de diciembre de 2005. ASÍ SE DECIDE.

TERCERO

IMPROCEDENTE la demanda intentada por la ciudadana H.C.B.H., venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad No. V-4.096.783, en contra del ciudadano RAJI A.Z., extranjero, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad No. E-82.292.40, por las razones expuestas en la parte motiva del presente fallo. ASÍ SE DECLARA.

CUARTO

IMPROCEDENTE la reconvención intentada por el demandado, ciudadano RAJI A.Z., contra la ciudadana H.C.B.H.. ASÍ SE DECLARA.

QUINTO

Se hace condenatoria recíproca en costas a las partes contendientes en este proceso, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civi. ASÍ SE DECLARA.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente decisión para ser agregada al libro respectivo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y remítanse estas actuaciones al Tribunal de origen.- .-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES, en San Carlos, a los seis (06) días del mes de marzo del año dos mil seis (2006). Años: 195º de la Independencia y 146º de la Federación.-

El Juez Titular,

Abg. M.O.A..

El Secretario Acc.,

Abg. R.E.C.

En la misma fecha, siendo las tres horas post meridiem (03:00 p.m.), se publicó la anterior sentencia.-

El Secretario Acc.,

Abg. R.E.C.

Exp. Nº. 10183

MOA/LRAR/Elio