Decisión de Juzgado Primero De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil de Aragua, de 4 de Octubre de 2006

Con respecto a las documentales cursantes en copias fotostáticas simples privadas de documentos públicos, cursantes a los folios 04 al 16 de la Primera Pieza del Expediente, este tribunal observa que las mismas no fueron tachadas ni impugnadas en su oportunidad legal, y por lo cual las valora de conformidad con las disposiciones del Artículo 1.359 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 429, 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativas de la personalidad y personería jurídica invocada en la presunta “demanda” y de quien se abroga su representación legal, es decir, de la sociedad mercantil HALAL DE VENEZUELA, C.A. y el ciudadano: FAROUK RAHAMAN ABDOEL, respectivamente. Y así se declara y decide.

Con respecto a las documentales cursantes en copias fotostáticas simples privadas de documentos públicos, cursantes a los folios 17 al 20 de la Primera Pieza del Expediente, este tribunal observa que las mismas no fueron tachadas ni impugnadas en su oportunidad legal, y por lo cual las valora de conformidad con las disposiciones del Artículo 1.359 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 429, 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativas de la existencia de un contrato celebrado ante la Notaría Pública de Turmero del Estado Aragua, en fecha 01 de septiembre de 1998, inserto bajo el N° 33, Tomo 09, de los Libros de Autenticaciones llevados por la mencionada Notaría, entre la parte actora y la parte demandada antes identificados, referido al arrendamiento de un inmueble sobre un inmueble propiedad de la arrendadora constituido por una Planta Industrial con sus instalaciones y equipos, para el “beneficio” de aves, ubicada en la Zona Industrial Güere, Parcelas 33 y 34, Sector La Julia, Municipio M. delE.A., que contiene entre otras las siguientes cláusulas:

“...PRIMERA: EL ARRENDADOR da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, quien a tal concepto lo toma, una Planta Industrial, con sus intalaciones y Equipos, para el Beneficio de Aves, ubicada en la Zona Industrial Guere, Parcelas 33 y 34, Sector La Julia, Turmero, Municipio Mariño, Estado Aragua, de su unica y exclusiva propiedad. Tales Instalaciones y Equipos constan en Inventario hecho por ambas partes, así como tambien las condiciones de operatividad de los mismos, lo cual forma parte integrante de este Contrato. Queda entendido y convenido que, EL ARRENDADOR se reserva el uso exclusivo de las Oficinas identificadas como Presidencia y Sala de conferencia, las cuales se encuentran en la Segunda Planta del Area de Oficinas, así como tambien el uso exclusivo de una Pequeña Construcción de Dos Plantas, ubicada en la parte trasera de la Planta Industrial, la cual se identifica como Mezquita, y el uso de Un (1) Puesto de Estacionamiento. Queda entendido igualmente que, EL ARRENDADOR podrá incorporar nuevos equipos, a los ya existentes en el Inventario inicial de los mismos al ser incorporados, bajo la supervisión de EL ARRENDATARIO, formarán parte integrante del Inventario Inicial. Así mismo, EL ARRENDATARIO podrá incorporar nuevos equipos, con el conocimiento por parte de EL ARRENDADOR, equipos que serán de la unica y exclusiva propiedad de EL ARRENDATARIO. SEGUNDA: EL ARRENDATARIO se obliga a usar el Bien, a los fines a que ha sido arrendado, exclusivamente para el uso Industrial destinado y no cambiar su destino, bajo ningún concepto. En este sentido, EL ARRENDATARIO permitirá la Supervición permanente de todas las Instalaciones y Equipos, por parte de EL ARRENDADOR, quien nombrará y así lo hará saber, a una persona de su entera confianza, para que, en forma conjunta con el señor FAROUK RAHAMAN ABDOEL, o por separado realicen tal supervición. TERCERA: El término de duración del presente contrato es de Tres (3) años fijo, sin prórroga, contado a partir del 01 de Octubre de 1.998 y hasta el 01 de octubre de 2.001. CUARTA: El Canon de Arrendamiento mensual es por la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (bS. 15.00.000,00), que EL ARRENDATARIO pagará puntualmente, los días Primero (01) de cada mes., en las Oficinas de EL ARRENDADOR, cuya dirección declara conocer EL ARRENDATARIO, con Cheque de Gerencia a nombre de FAROUK RAHAMAN ABDOEL, y por mes adelantado. El Canon de Arrendamiento, al cual se hace referencia en esta Cláusula, sufrirá un incremento, cada Seis (6) meses, contados a partir del Primero de Octubre de 1998, del Diez Por Ciento (10 %), del monto hasta entonces vigente. QUINTA: EL ARRENDATARIO, deberá pagar todos los servicios instalados en el inmueble, tales como :luz electrica, condominio, gas, telefonos, debiendo presentar a EL ARRENDADOR, todos los recibos cancelados de tales servicios al término de este contrato. SEXTA: El incumplimiento por parte de EL ARRENDATARIO, en el pago del canon de arrendamiento, dentro de los treinta (30) días siguientes a su vencimiento, será causa suficiente para que EL ARRENDADOR, considere rescindido el presente contrato. SEPTIMA: EL ARRENDATARIO declara recibir la Planta Industrial y sus accesorios e instalaciones, en buen estado de limpieza, funcionamiento y conservación, por lo tanto, se obliga a devolverlo en la misma forma. Siempre tomando en consideración los efectos que sobre ellos ocacionen la obsolescencia funcional. Esta cláusula se comprende a titulo enunciativo y no taxativo. OCTAVA: EL ARRENDADOR no se hace responsable por daños que, por causas ajenas a su voluntad, sufriere EL ARRENDATARIO en el uso de las Instalaciones, Equipos y Accesorios, tales como: carencia de energía eléctrica, o por robo o incendio. NOVENA: El representante de EL ARRENDADOR declara que, en la actualidad no existe causa judicial, ni procedimiento administrativo alguno relacionado con el ARRENDADOR, que impida el cumplimiento de su obligación de poner a EL ARRENDATARIO en posesión y disfute del bien arrendado. Queda cambien perfectamente entendido que, en caso de que hubiere paralización de actividades o cierre temporal o definitivo de la Planta o de las Instalaciones arrendadas, de manera que se perjudique a EL ARRENDATARIO, como consecuencia de alguna medida judicial, originada por cualquier procedimiento judicial o administrativo, en que estuviere involucrado EL ARRENDADOR, éste responderá por todos y cada uno de los daños y/o perjuicios ocacionados a EL ARRENDATARIO, siempre y cuando pueda demostrarse que tal acción judicial o administrativa, sea por causa imputable a EL ARRENDADOR. DECIMA: EL ARRENDATARIO no podrá ceder ni traspasar el presente contrato, en ninguna forma, este contrato se ha realizado especialmente en consideración a la solvencia moral y economica del EL ARRENDATARIO, y de sus representantes, por lo tanto se considera realizado, rigurosamente, “INTUITO PERSONAE”, en todo caso EL ARRENDATARIO continuará siendo el responsable de las obligaciones asumidas en este contrato, hasta su terminación, siendo de su cuenta el pago de los daños y perjuicios que se ocacionaren y el pago de los gastos judiciales y extrajudiciales por este o por cualquier otro incumplimiento…CLAUSULA DE GARANTIA. UNICO: Para garantizar el mantenimiento de las instalaciones físicas del inmueble y el pago de los servicios basicos del mismo, EL ARRENDATARIO hará entrega a EL ARRENDADOR de la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,00) en el caso de que hayan daños en el Bien Arrendado, deudas por consumo o jurídicas, para la entrega del inmueble arrendado. Esta cantidad será reintegrada después de que el inmueble haya sido desocupado, hecho el Inventario y el mantenimiento, cancelados los servicios basicos y restituido el Bien Arrendado, queda entendido que, la garantía antes mencionada, no esta destinada a cancelar canones de arrendamiento, bajo ninguna circunstancia…”

Con respecto a las documentales cursantes a los folios 21 al 26 del Expediente, en copias “al carboncillo” este tribunal por cuanto la misma no fue tachada ni impugnada en su oportunidad legal, conforme a lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 444 y 509 del Código de Procedimiento Civil, se valora como demostrativa de lo siguiente:

a.- Con respecto al cursante al folio 21, marcado con la letra “C”, se observa que la sociedad mercantil AVICOLA ALCOMAR, C.A. en la ciudad de La Victoria, el 20-04-99, de acuerdo a comprobante de emisión de cheque, según los usos mercantiles, libró Cheque por la cantidad de Bs. 4.365.000,oo, a favor de F.R., expresando ser el “Nombre de la Cuenta” “Canc. Alquiler Mes Febrero (((999”, por 4.500.000,oo y “Retenc. I.S.L.R.” por 135.000,oo, a recibir por F.R. por 4.365.000, con Cheque del Banco Canarias Nº 10616883, y aparece una firma ilegible de alguien con C.I. Nº 6.203.750, en la casilla de su Recibo en fecha 20-04-99. Y así se declara y decide.

b.- Con respecto al cursante al folio 22, marcado con la letra “D”, se observa que la sociedad mercantil AVICOLA ALCOMAR, C.A. en la ciudad de La Victoria, el 22-03-99, de acuerdo a comprobante de emisión de cheque, según los usos mercantiles, libró Cheque por la cantidad de Bs. 2.910.000,oo, a favor de FAROUK RAHAMAN ABDOEL, expresando ser el “Nombre de la Cuenta” “Canc. Abono Restan Febr 99”, por 2.000.000,oo y “Retnc.” por 90.000,oo, a recibir por FAROUK RAHAMAN ABDOEL por 2.910.000, con Cheque del Banco Canarias Nº 10454014, y no aparece firma alguna de alguien, en la casilla de su Recibo. Y así se declara y decide.

c.- Con respecto al cursante al folio 23, marcado con la letra “E”, se observa que la sociedad mercantil AVICOLA ALCOMAR, C.A. en la ciudad de La Victoria, el 02-02-99, de acuerdo a comprobante de emisión de cheque, según los usos mercantiles, libró Cheque por la cantidad de Bs. 7.293.500,oo, a favor de FAROUK RAHAMAN ABDOEL, expresando ser el “Nombre de la Cuenta” “Canc. 50 % Alq HALVEN FEBR”, por 7.500.000,oo y “Retnc.” por 206.500,oo, a recibir por FAROUK RAHAMAN ABDOEL por 7.293.500, con Cheque del Banco Canarias Nº 10536081, y no aparece firma alguna de alguien, en la casilla de su Recibo. Y así se declara y decide.

d.- Con respecto al cursante al folio 24, marcado con la letra “F”, se observa que la sociedad mercantil AVICOLA ALCOMAR, C.A. en la ciudad de La Victoria, el 05-01-99, de acuerdo a comprobante de emisión de cheque, según los usos mercantiles, libró Cheque por la cantidad de Bs. 7.293.500,oo, a favor de FAROUK RAHAMAN ABDOEL, expresando ser el “Nombre de la Cuenta” “Canc. Alq ENERO PLT II”, por 7.500.000,oo y “Retnc.” 3 % FAROUK RAHAMAN por 206.500,oo, a recibir por FAROUK RAHAMAN ABDOEL por 7.293.500, con Cheque del Banco Canarias Nº 10447001, y no aparece firma alguna de alguien, en la casilla de su Recibo. Y así se declara y decide.

e.- Con respecto al cursante al folio 25, marcado con la letra “G”, se observa que la sociedad mercantil AVICOLA ALCOMAR, C.A. en la ciudad de La Victoria, el 09-11-98, de acuerdo a comprobante de emisión de cheque, según los usos mercantiles, libró Cheque por la cantidad de Bs. 10.932.520,oo, a favor de FAROUK RAHAMAN ABDOEL, expresando ser el “Nombre de la Cuenta” “Canc. Alq Novb HALVEN”, por 15.000.000,oo y “Retnc.” 3 % por 431.500,oo, “Desc 70 % PRSPT 0055 EQP REFRG ACONAIR” por Bs. 2.844.380; “Desc Fact N.D.” por 791.600, a recibir por FAROUK RAHAMAN ABDOEL por 10.932.520, con Cheque del Banco Canarias Nº 10446768, y no aparece firma alguna de alguien, en la casilla de su Recibo. Y así se declara y decide.

Con relación a la documental original cursante a los folios 26 y 27 del Expediente, este tribunal la desecha por cuanto la misma trata de un documento privado que fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, y no fue hecho valer por la parte actora productora del mismo.

Con respecto a las documentales cursantes en copias fotostáticas simples privadas de documentos públicos, cursantes a los folios 29 al 43 de la Primera Pieza del Expediente, este tribunal observa que las mismas no fueron tachadas ni impugnadas en su oportunidad legal, y por lo cual las valora de conformidad con las disposiciones del Artículo 1.359 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 429, 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativas de la personalidad y personería jurídica de la parte demandada y de quien se abroga su representación legal, es decir, de la sociedad mercantil AVICOLA ALCOMAR, C.A. y el ciudadano: M.A. SAN L.L., como su vicepresidente, respectivamente. Y así se declara y decide.

Con respecto a las documentales cursantes en copias fotostáticas certificadas, cursantes a los folios 223 al 225 de la Primera Pieza del Expediente, este tribunal observa que las mismas no fueron tachadas ni impugnadas en su oportunidad legal, y por lo cual las valora de conformidad con las disposiciones del Artículo 1.359 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 429, 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativas de que en el Expediente Nº 98-1647, seguido por la Sociedad Mercantil HALAL DE VENEZUELA, C.A. contra la Sociedad Mercantil AVES DE PRIMERA, C.A. por INVALIDACIÓN DE SENTENCIA, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 11 de Abril de 2000, dictó auto mediante el cual expresó lo siguiente:

…Vista la diligencia de fecha 01-03-2.000, suscrita por el ciudadano Farouk Rahaman, en su carácter de Presidente de la Empresa Halal de Venezuela, C.A., parte actora en el presente juicio, debidamente asistido por el abogado en ejercicio F.C.M., y vistos igualmente los recaudos consignados en fecha 05 de los corrientes por los ciudadanos, antes identificados, el Tribunal la acuerda de conformidad. En consecuencia, se informa a los solicitantes que la empresa Avícola Alcomar, C.A., debidamente notificada, como se encuentra del auto de fecha 03-05-99, no ha hecho ningún depósito por ante este Tribunal…

Con respecto a las documentales cursantes en copias fotostáticas certificadas, cursantes a los folios 03 al 276 de la Segunda Pieza Principal, este tribunal observa que las mismas no fueron tachadas ni impugnadas en su oportunidad legal, y por lo cual las valora de conformidad con las disposiciones del Artículo 433, del Código de Procedimiento Civil, puesto que fueron remitidas como Informes por el Juzgado requerido, Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con Oficio Nº 2006-0814 de fecha 30 de marzo de 2006, en concordancia con el Artículo 1.359 del Código Civil, los Artículo 429, 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativas de la existencia y todas las actuaciones llevadas a cabo en el Expediente Nº 12.208, (nomenclatura propia de dicho Juzgado) seguido por la Sociedad Mercantil HALAL DE VENEZUELA, C.A. contra la Sociedad Mercantil AVES DE PRIMERA, C.A. por INVALIDACIÓN, cuyas actuaciones relevantes y pertinentes a esta causa serán analizadas, valoradas y ponderadas más adelante. Y así redeclara y decide.

CAPITULO IV

DE LA EXISTENCIA O NO DE UNA PRETENSIÓN

DE LA PARTE ACTORA:

Con relación al alegato de la parte demandada, en el sentido de que invoca que en el presente caso, la parte actora expresa que acude para demandar la resolución del contrato, la entrega del inmueble dado en arrendamiento, el pago de unas cantidades de dinero, y luego no lo hace formalmente como en derecho se exige.

Que la parte actora no demandó nada en el contexto de su libelo, y que por ello no es tal parte actora, pues no puede ser actor el que relata un cuento y al final del mismo no concreta nada y que por ello, ella no es parte demandada y no puede hablarse técnicamente de una demanda y así solicitó lo declare este tribunal. Que una pretensión para ser tal no solo debe contener los elementos de hecho y de derecho aplicable al caso, comúnmente conocida por la doctrina como el elemento de la afirmación, pero fundamentalmente debe haber una petición, que predica la naturaleza de la misma, y es lo que marca la “litis” cuya solución o “composición” que por conducto del Tribunal se aspira que el demandado se avenga o convenga y que en caso contrario, el órgano jurisdiccional se la imponga forzosamente y en este caso, dice que tal petición no existe.

Con respecto a lo anterior este Tribunal observa que no obstante el escrito que encabeza estas actuaciones, efectivamente, no contiene una mención expresa en tiempo presente, en el sentido de que en ese acto ejercía una “demanda formal” contra alguien, si contiene menciones de que acude a demandar la Resolución del Contrato de Arrendamiento, la entrega del bien inmueble y el pago de unas cantidades de dinero y más adelante expresa que la “parte demandada” lo era precisamente la sociedad mercantil AVICOLA ALCOMAR, C.A. y a su vez dice que estima esa demanda en la cantidad de Bs. 738.008.000,oo, con lo cual hace evidente que esa manifestación de voluntad y petición si se efectuó en tiempo presente, siendo que además los actos impulsivos del procedimiento, hacen ver su intencionalidad en tal sentido y por lo cual, lo alegado por la parte demanda representa meros formulismos, prohibidos expresamente por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su Artículo 26, siendo que adicionalmente dio contestación pormenorizada tanto sobre los fundamentos de hecho como de derecho, es decir, no se le cercenó su derecho a la defensa, lo cual hace improcedente dicho alegato, y así lo declarará este Tribunal enseguida. Y así se declara y decide.

Por otro lado, y con respecto a sus invocaciones defensivas respecto a la fundamentación jurídica (legal o contractual) efectuada por la parte actora, así como su interpretación, es de señalarle que de conformidad con el aforismo iura novit curia, el juez no está atado a las calificaciones jurídicas que hagan las partes ni a las omisiones de las mismas, por cuanto él aplica o desaplica el derecho ex oficio.

Los jueces pueden si no suplir hechos no alegados por éstos, sí elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, pues ello se contrae su deber jurisdiccional: Aplicar el derecho, alegado o no por las partes, a los hechos que sí lo deben ser siempre por éstos. (Sentencia de fecha 30 de abril de 1969 G.F. Nº 64. Pág. 474)

Al respecto, cabe precisar que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, constituye una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil, en aplicación del cual el juez está sujeto a lo alegado y probado por las partes, esto es, a las afirmaciones de hechos en que fue sustentada la pretensión, mas no respecto de la calificación jurídica que de ellos hizo la parte, pues conforme al referido principio iura novit curia, que también caracteriza el procedimiento civil, el juez conoce el derecho, por lo que en su interpretación y aplicación no está atado a lo alegado por las partes.

En base a las anteriores consideraciones, este Tribunal considera que el alegato de previo pronunciamiento de fondo, es absolutamente improcedente y así lo declarará enseguida. Y así se declara y decide.

CAPITULO V

DE LA ESTIMACION DE LA DEMANDA

Con relación a la defensa previa subsidiaria a la declaratoria de improcedencia de la antes decidida en tal sentido, efectuada por la parte demandada, en el sentido de que la estimación de la demanda era exagerada, este Tribunal observa que la misma no expresa en cuanto es que considera que sería ajustada la referida estimación y dicha defensa la hace luego de expresar que no existía ninguna demanda y que en todo caso la negaba, rechazaba y contradecía, y por lo cual no ejerce alegatos de control de la estimación sino que tocan elementos de su procedencia o no, y que en todo caso, la sumatoria de los montos de dineros pretendidos dan aproximadamente la estimación efectuada por la parte actora, independientemente de que sean procedentes o no, y por lo cual dicha defensa de previo pronunciamiento es improcedente y así lo declarará este Tribunal enseguida. Y así se declara y decide.

CAPITULO VI

DEL ANALISIS DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS

1. - DE LAS INSTITUCIONES INVOLUCRADAS:

   Según nuestro Código Civil, estable:

   …Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

   Artículo 1.134: El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; bilateral, cuando se obligan recíprocamente.

   Artículo 1135: El contrato es a título oneroso cuando una de las partes trata de procurarse una ventaja mediante un equivalente; es a título gratuito o de beneficencia cuando una de las partes trata de procurar una ventaja a la otra sin equivalente…

   Artículo 1140: Todos los contratos, tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas en este Título, sin perjuicio de las que establezcan especialmente en los Títulos respectivos para algunos de ellos en particular, en el Código de Comercio sobre las transacciones mercantiles y en las demás leyes especiales…

   Artículo 1159: Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley. …

   Este último artículo 1.159 eiusdem, sirve a un mismo tiempo –como bien lo explica JOSÉ MELICH-ORSINI-,

   “... para consagrar el principio de la autonomía de la voluntad y el principio de la intangibilidad del contrato, llamado también por algunos escritores “principio del contrato-ley”, en cuanto homologa la fuerza obligatoria del contrato entre las partes a la propia ley. Por lo mismo que el contrato es una expresión de la voluntad soberana de los contratantes, quienes no pueden equivocarse o cometer injusticia alguna desde el momento en que concurren los presupuestos racionales que la ley postula para que ellos generen obligaciones válidas (capacidad, ausencia de vicios del consentimiento, objeto lícito, causa, etc.), se concluye que en lo que en él se estipule debe reputarse tan sagrado como la propia ley, y aún más sagrado para las propias partes que si lo estipulara el legislador, pues por tratarse de una ley particular que ellas se han dado a sí mismas y a la que se han sometido libremente, en ejercicio de su propia soberanía, resultaría una contradicción lógica admitir que su voluntad fuera sustituida por la de otro sujeto. El Principio tendría además un fundamento moral: “el respeto a la palabra dada” (pacta sunt servanda). Resulta patente que cuando se predica el respeto incondicionado a la palabra dada, la ley desarrolla más bien el principio consagrado en el Artículo 97 de la Constitución –correlativo al actual artículo 112 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y dicho principio no se encuentra actualmente no derogado por no estar en contradicción-) al evitar que quien tiene una legítima expectativa para contar con la buena fe o lealtad de quien le prometió algún bien o algún servicio necesario al desenvolvimiento de su propia iniciativa o actividad empresarial, puede verse defraudado o perjudicado al pretender sustraerse éste último a sus compromisos por su mero capricho. ¿Qué otra cosa perseguimos, en verdad, cuando intentamos adelantarnos a lo porvenir y sustraernos a los ciertos cambios de la economía mediante la celebración de contratos que nos garanticen la estabilidad de los suministros y precios de los bienes, insumos o servicios, sin los cuales no podría mantenerse la empresa que hemos fundado y cuyas mismas bases de subsistencia dependen de una cierta fijeza en los datos económicos que hemos utilizado para realizar nuestros cálculos?

   De modo que, como lo dice Messineo, con otras palabras, “la ejecución del contrato es definitiva, es decir, es algo irrevocable y no sujeto a ser materia de arrepentimiento. Lo que las palabras hacen en la ejecución del contrato válido, causa estado y no puede ser reducido a la nada, a menos que el contrato esté, por cualquier razón destinado a caer...” (Lo en negrillas del Tribunal)

   Por su parte el referido Código Civil en su Artículo 1579, hace una conceptualización de la institución en comento al expresar:

   El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella

   De dicho concepto se observan sus caracteres fundamentales:

   1. Se trata de un contrato bilateral en cuanto surgen obligaciones correspectivas y simultáneas para arrendador y arrendatario.

   2. Es oneroso y conmutativo, en cuanto a que las prestaciones se tienen como equivalentes.

   3. Consensual, pues se perfecciona con el consentimiento de las partes.

   4. Origina obligaciones principales para arrendador y arrendatario.

   5. De tracto sucesivo, esto es que las obligaciones correspectivas no se cumplen en un momento único.

   Ahora bien, haciendo una retrospección de las normas vigentes para la época en que celebró el Contrato de Arrendamiento, es decir, el 01 de septiembre de 1998, se encontraban vigentes las siguientes leyes, reglamentos y decretos: Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960, Ley de Reforma Parcial de la Ley de Regulación de Alquileres del 2 de enero de 1987, Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947, Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda del 5 de febrero de 1972, Resolución Nº 3729 del Ministerio de Fomento del 1º de julio de 1976, Decretos Nos. 513 y 576 de fechas 6 de enero y 14 de abril de 1971, Decreto Nº 298 de fecha 15 de junio de 1989, Decreto Nº 1493 del 18 de marzo de 1987 y otras regulaciones como el Código Civil.

   Y la Ley de Regulación de Alquileres, en su Artículo 18, que encabezaba el Capítulo en el cual se ubicaba y que servía de regla interpretativa a todo régimen que dicha ley, establecía:

   Las disposiciones de esta ley son de Orden Público. Son nulas todas las convenciones contrarias a lo que la misma establece sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que dicha infracción diere lugar.

   Así indicaba la norma anteriormente transcrita, que las cargas que la ley especial impone a las partes en el contrato de arrendamiento son de obligatorio cumplimiento y que no pueden validamente concertarse acuerdos en sentido contrario, por cuanto las mismas quedan afectadas de nulidad.

   Establecido este principio rector del régimen inquilinario, se observa que sus disposiciones legales establecían:

   Artículo 1: “Los canones de arrendamiento de viviendas urbanas y suburbanas, de locales comerciales e industriales y otros destinados a fines que no sean los especificados, ya sean arrendados totalmente o por partes, y sus anexos y accesorios, quedan sujetos a regulación en los términos establecidos en esta ley.”

   Artículo 4: “Los arrendadores o sub-arrendandadores de los inmuebles a que se refiere el artículo 1 de esta Ley, no podrán darlos en arrendamiento o sub-arrendamiento, en todo, o en parte, hasta tanto el Organismo competente haya hecho la fijación de los canones o pensiones de arrendamiento máximos, ni estipular o percibir mayor cantidad a la fijada.

   PARÁGRAFO ÚNICO: Aquellos inmuebles que aún no hubiesen sido regulados, podrán ser arrendados o sub-arrendados, previa autorización del Organismo encargado de la regulación, por un canon de arrendamiento convencional, sin perjuicio de las normas establecidas en materia de reintegros en el artículo 15 de esta Ley.”

   Artículo 8: “El arrendatario o sub-arrendatario no estará obligado a pagar alquileres que excedan a la cantidad máxima mensual, que haya fijado el Organismo regulador. Los pagos que el sub-arrendatario o arrendatario hagan en exceso de esa cantidad se considerarán indebidos y estarán sujetos a repetición, en los términos señalados en la presente Ley, sea quien fuere la persona que los hubiere percibido o haya de devolverlos, sin perjuicio de las penas que tal infracción acarreare a sus autores. El exceso de este pago será liquidado por los Organismos encargados de la regulación al efecto de la repetición. La resolución que se dicte en este sentido tendrá el carácter de título ejecutivo.”

   Así pues el Artículo 4 mencionado, establecía que los arrendadores no podían dar los inmuebles en arrendamiento, hasta tanto el organismo regulador competente haya hecho la fijación de los canones, siendo las consecuencias del no-cumplimiento de esta normativa: a) La nulidad de la cláusula contraria a la Ley; y b) la aplicación a los infractores de las sanciones establecidas en la Ley.

   Y la misma Ley de Regulación de Alquileres, daba la solución para los casos en que se haya omitido la regulación previa del canon máximo a cobrar y la solicitud de permiso provisional mientras se regulaba el referido canon, estableciendo su Artículo 29, lo siguiente:

   Si por ocultamiento o por cualquier otra causa imputable al arrendador o sub-arrendador no se hubiere hecho la fijación del alquiler máximo, se procederá de inmediato, a hacer dicha fijación y si resultare inferior a la que venía pagando el arrendatario o subarrendatario, éste tendrá derecho al reintegro de la diferencia entre lo fijado y lo realmente percibido por el arrendador o subarrendador. La liquidación será hecha por el Organismo Regulador.

   Ahora bien, el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al entrar en vigencia el 01 de enero del 2000, derogó todas las disposiciones inquilinarias antes mencionadas y las que la contradigan, incluida la Ley de Regulación de Alquileres, conforme a su artículo 93.

   Pero a pesar de su derogatoria, las disposiciones del Artículo 18 de la Ley de Regulación de Alquileres, antes mencionado, coinciden con lo dispuesto en el Artículo 7 del nuevo Decreto-Ley, cuando establece:

   Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

   .

   De lo cual se puede colegir que todas las disposiciones de la derogada Ley de Regulación de Alquileres, y el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios eran y son de Orden Público, respectivamente, y con base a ello, las disposiciones relativas a la fijación de canones de arrendamiento eran y son de Orden Público.

   Así el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

   Artículo 2 “Los canones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros; y los accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley.”

   Artículo 58: “En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.”

   Artículo 60: “El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme”

   Con respecto a éstas disposiciones legales, el autor J.G. (Ley de Alquileres, páginas 5, 6, 15, 16 y 39), ha expresado:

   ... De la necesidad de regular el alquiler escapan los edificios construidos después de 1987 y las viviendas que tengan un valor superior a 12.500 unidades tributarias (ver artículo 4). Los demás inmuebles están sujetos a regulación, aunque no existe ninguna disposición en la Ley que obligue a regular el alquiler para poder alquilar un inmueble. El artículo 2 dice que los inmuebles están sujetos a regulación; pero esta declaración tan general no contiene en sí una obligación específica de regular el alquiler antes de que exista un contrato de arrendamiento, cosa que la misma ley en su artículo 60 lo presupone...

   La presente ley no trae como lo hacía anteriormente, un permiso especial para que el propietario pueda dar en alquiler su propiedad antes de obtenerse la regulación. Esto significa que tendrá que esperar mucho tiempo, inclusive meses, en algunos casos en que se presenten desacuerdos en relación con el avalúo del inmueble. Pero el artículo 60 da a entender que se puede alquilar mientras se espera el resultado de la regulación...

   Por otra parte el artículo 58 no prevé el caso de que no se haya dictado la regulación del alquiler. Si el inquilino ha ido pagando el alquiler acordado con el dueño y el apartamento resulta que no esta regulado, falta la base para pedir reintegro pues no se puede saber si el alquiler es o no excesivo. Hay que esperar a que se fije la regulación para ver cuanto tendría que devolver el arrendador (art. 60) si tal es el caso...

   Este atemperamiento surge sociológicamente en la búsqueda del equilibrio de valores fundamentales entre la figura del arrendador y el arrendatario expresadas en la Exposición de Motivos del Decreto-Ley, y jurisprudencialmente a raíz de la Sentencia de la Sala Político-Administrativa de la Corte Suprema de Justicia, de fecha 07 de Agosto de 1.997, con ponencia de la Dra. H.R.D.S., al excluir del trámite de la previa autorización administrativa las demandas de “desocupación”, cualquiera que fuere el fundamento aducido, cuando el arrendamiento tuviera por objeto locales de comercio y afines, cuyo destino no sea satisfacer la necesidad de vivienda permanente del inquilino, que para esa época en forma indirecta afectaba a los arrendamientos de inmuebles “No Vivienda”, por la interpretación jurisprudencial –abandonada- de la tramitación de desocupaciones de inmuebles de uso “No Vivienda” por las previsiones del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda, cuyo artículo 1, exigía la “regulación previa del canon máximo de arrendamiento” para proceder.

2. - DEL TIEMPO DEL VÍNCULO o RELACIÓN ARRENDATICIA:

   En el presente caso, ambas partes están contestes en que suscribieron en forma autenticada un contrato de arrendamiento en fecha 01 de Septiembre de 1998, por un tiempo determinado de tres (3) años fijo, es decir, con vigencia según su Cláusula “TERCERA” desde el día 01 de octubre de 1998 hasta el 01 de octubre de 2001, sin cláusula convencional opcional de prórroga alguna. Y así se declara y decide.

   Con respecto a la importancia del elemento temporal en este tipo de vínculos, la doctrina ha expresado –Gilberto Guerrero (La resolución del Contrato, Pág. 413 y 414) que:

   …El arrendamiento es un “contrato de tracto sucesivo” en razón de que su cumplimiento se prolonga necesariamente a través de un tiempo más o menos dilatado (Borda, Manual de Contratos, página 327)

   Cuando se trata de un vínculo que requiere un cumplimiento periódico, es decir, una repetición de actos que dan satisfacción parcial al contenido total de la prestación o contraprestación obligacional, la obligación sólo se considera cumplida con la de todas y cada una de las prestaciones parciales, con la entrega total de la cosa o prestación divisible. Nos encontramos ante las obligaciones de tracto sucesivo. (cita de J.L.F.C., “La resolución de los contratos...”, página 33 Editorial Reus, Madrid 1960)

   En el contrato de duración, de tracto sucesivo o de ejecución periódica o continuada, el elemento tiempo, en cuanto a duración, constituye el carácter peculiar del contrato: el tiempo no sirve tanto para determinar el momento de la iniciación de la ejecución, sino más bien un elemento esencial (no accesorio) y esencial para ambas partes por el que se determina la cantidad de la prestación, el dilatarse o el reiterarse de la ejecución (la duración es el elemento causal) y también el momento en que el contrato termina. De esto se sigue que el contrato comporta o ejecución o interrupción del período que las partes determinen o ejecuciones repetidas (Messineo, Doctrina General del Contrato, tomo I, Pág. 430) (subrayado y negrillas del Tribunal)

   Siendo el contrato de arrendamiento un contrato de cumplimiento sucesivo, de tracto sucesivo o de ejecución continua, se caracteriza porque el pago del alquiler no se realiza en una unidad de tiempo, en una sola oportunidad temporal, sino en períodos u ocasiones más o menos claramente establecidas; puesto que el arrendador está obligado a proporcionar el goce y disfrute del bien arrendado de modo continuo y durante un lapso de tiempo que las partes establecen en el contrato, o que se entiende de conformidad con la Ley...

3. - DE LOS BIENES OBJETO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DEL CANON DE ARRENDAMIENTO:

   De acuerdo a lo establecido por las partes en la Cláusula Primera del referido Contrato de Arrendamiento autenticado en fecha 28 de Agosto de 2003, los bienes objeto del mismo son:

   1. Un inmueble constituido por una Planta Industrial, con sus instalaciones y equipos, para el beneficio de aves, ubicada en la Zona Industrial Güere, Parcelas 33 y 34, Sector La Julia, Turmero, Municipio S.M. delE.A., señalando que tales instalaciones y equipos constan en Inventario hecho por ambas partes, así como la operatividad de los mismos, lo cual forma parte del referido contrato de arrendamiento, pero cuya determinación se mencionó se expresaría en un inventario que constituiría un anexo al referido documento autenticado, pero que la parte demandada no expresó en su demanda ni trajo a los autos documento alguno donde conste tal INVENTARIO que se dice suscrito y por lo tanto éste Tribunal se encuentra imposibilitado de pronunciarse sobre dichos equipos mencionados en la Cláusula Primera del Contrato.

   2. De acuerdo a lo establecido por las partes en la Cláusula Cuarta del referido Contrato de Arrendamiento autenticado en fecha 01 de septiembre de 1998, el canon de arrendamiento se fijó de manera mensual en la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,oo) que el arrendatario pagaría puntualmente los días primero de cada mes, a partir del 01 de octubre de 1998 hasta el 31 de marzo de 1999, en las oficinas del arrendador con cheque de gerencia a nombre de FAROUK RAHAMAN ABDOEL y por mes adelantado.

   Igualmente se previó en dicha Cláusula que el canon de arrendamiento sufriría un incremento cada seis (6) meses contados a partir del 01 de octubre de 1998, del diez por ciento (10%) del monto vigente para el momento de la suscripción y; es decir, que para el día 01 de abril hasta el 30 de septiembre de 1999, el canon incrementaría al monto de Bs. 16.500.000,oo; para el día 01 de octubre de 1999 hasta 31 de marzo de 2000, el canon sería de Bs. 18.000.000,oo; para el día 01 de abril hasta el 30 de septiembre de 2000, el canon incrementaría al monto de Bs. 19.500.000,oo; para el día 01 de octubre de 2000 hasta 31 de marzo de 2001, el canon sería de Bs. 21.000.000,oo y; para el día 01 de abril hasta el 30 de septiembre de 2001, el canon incrementaría al monto de Bs. 22.500.000,oo; y no consta de las cláusulas del referido contrato y de las actas procesales que se haya solicitado en forma previa y durante este procedimiento la regulación del canon máximo a cobrar.

4. - DEL TIEMPO PARA EL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES PRINCIPALES DEL CONTRATO, VÍNCULO o RELACIÓN ARRENDATICIA:

   De acuerdo a lo establecido por las partes en el Contrato de Arrendamiento autenticado en fecha 01 de septiembre de 1998, y en relación con la obligación de la parte actora y arrendadora de hacer gozar a la parte demandada arrendataria del inmueble mencionado, este Tribunal observa lo siguiente:

   A.- Que el contrato que dio origen a ese vinculo o relación arrendaticia se suscribió en forma autenticada en fecha 01 de septiembre de 1998 y en su Cláusula Segunda se estableció que su vigencia era de Tres (3) años fijos, contado a partir del 01 de octubre de 1998, inclusive, es decir, que en esa fecha de suscripción del documento, LA ARRENDADORA no estaba obligada a hacer entrega del inmueble arrendado ni la arrendataria a pagar el canon de arrendamiento, pero como quiera que en la Cláusula Séptima del contrato se estableció que la arrendataria recibía el inmueble arrendado, es claro, que dicho “relación o vinculo locativo” comenzó a surtir sus efectos desde el momento mismo de su suscripción, es decir, desde el día 01 de septiembre de 1998, fecha en la cual igualmente la parte actora puso en posesión del inmueble arrendado y por ende la arrendataria se encontraba obligada a pagar el canon de arrendamiento respectivo. Y así se declara y decide.

   De acuerdo a lo establecido por las partes en el mencionado Contrato de Arrendamiento autenticado en fecha 01 de septiembre de 1998, y en relación con la obligación de la parte demandada y arrendataria de pagar el canon de arrendamiento a la arrendadora, este Tribunal observa lo siguiente:

   A.- Que EL ARRENDATARIO, se comprometió –como lo dice la parte demandada- a efectivamente pagar y la arrendadora -una vez recibido el pago- a cancelar, los días primero (1ero.) de cada mes durante esos tres (3) años de vigencia del contrato y que dicho pago se efectuaría en las Oficinas de la Arrendadora, que menciona conocidas, mediante Cheques de Gerencia a nombre del ciudadano: FAROUK RAHAMAN ABDOEL y por mensualidades adelantadas.

   Por lo anterior, cada canon que vencía los últimos de cada mes, fue establecido con un lapso de veintinueve (29) días de antelación, durante su vigencia, para el pago de los canones respectivos, lo cual es absolutamente ilegal, por ser contrario a las previsiones de los Artículos 1585 y 1592 del Código Civil que impone que el arrendatario tiene derecho a que se le entregue la cosa arrendada y el deber de servirse de ella como un buen padre de familia, y luego pagar el canon correspondiente por ese uso, y por lo cual el tiempo de vencimiento de dichas obligaciones mensuales es por aplicación supletoria el establecido en las disposiciones de los Artículo 1212 y 1214 eiusdem, que regía dicha relación para el momento de su suscripción, y por ende este Tribunal determina que el mismo debía pagarse los días primero de cada mes, pero siguientes al vencimiento del mes efectivamente disfrutado o puesto a disposición del arrendatario, del inmueble arrendado. Y así se declara y decide.

5. - DEL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES POR LAS PARTES:

   Como quiera que en el contrato de arrendamiento, no se estableció ninguna regla sobre la imputación de pago y en consecuencia, las reglas sobre la misma prevista por el Código Civil, deben respetarse aun si se estuviera en el caso de una obligación para la cual la Ley o el contrato prevean la posibilidad de pagos parciales, criterio que por aplicación analógica se aplica también a los pagos derivados del cumplimiento de las obligaciones originadas en contratos de duración (esto es, de tracto sucesivo o de cumplimiento periódico), como en el presente caso, de Arrendamiento Inmobiliario.

   Así aplicando los criterios subsidiarios que intervienen para suplir la ausencia de voluntad de las partes al respecto, –ha expresado J.M.O. (El Pago, Pág. 127 y siguientes)-, que el Artículo 1.305 “...establece una jerarquía entre los criterios que nos ofrece: a) debe darse la preferencia entre varias deudas, a la vencida (favor debitoris); b) la preferencia entre deudas igualmente vencidas, a la menos garantizada (favor creditoris); c) la preferencia entre varias igualmente garantizadas, a la más onerosa (favor debitoris); d) la preferencia entre varias igualmente onerosas, a la más antigua, término éste que algunos interpretan con referencia al momento de nacimiento de la obligación, pero que la mejor doctrina tiende a referir al término de exigibilidad más remoto de la obligación, que haría correr el riesgo de su prescripción (favor creditoris) y e) en igualdad de circunstancias proporcionalmente entre ellas, lo que ha sido interpretado como una singular derogación de la facultad reconocida al acreedor de rehusar un cumplimiento parcial (art. 1291 C.C.)...”

   La naturaleza del asunto controvertido, hace necesario traer a colación las extensas disquisiciones doctrinarias nacionales y extranjeras, que en casos semejantes han tratado de dar una luz al problema.

   Así el mismo autor –Melich Orsini- hace referencia, en cuanto a la prueba del pago, que nuestro ordenamiento jurídico, contiene normas no específicas y dispersas con relación a la prueba del pago. Incorporando la noción del “derecho a la exigencia de un recibo o finiquito”.

   Explica que “... Tal derecho adquiere relieve cuando se parte de la idea de que el pago exige para su consumación la realización de un negocio jurídico, pues en tal caso los límites impuestos a la prueba de testigos (artículos 1387 a 1393 C.C.) y a la prueba de presunciones simples (art. 1399 C.C.) harían extremadamente difícil para el deudor que pretenda haber pagado cumplir con la carga de la prueba que le imponen los artículos 1354 C.C. y 506 CPC. Cuando se considera el pago como un simple hecho jurídico o la pura realización del acto debido, se admite en cambio que él puede ser probado aun por testigos o por presunciones...”

   Expresando que “... sin embargo, como observa De Page, existen otro medios diferentes de probar el pago, tales como los registros o papeles domésticos (art. 1376, ord. 1º C.C.), o la remisión de deuda (art. 1326 C.C.), a los que habría que agregar el uso de los modernos instrumentos de pago (cheques, transferencias bancarias, tarjetas de créditos, -agregamos depósitos bancarios-, etc.) que faciliten la prueba del pago aun en ausencia de un recibo formal expedido por el acreedor (aparte único del artículo 1392 C.C.)

   Y continúa expresando que “... Agregase a esto que cuando lo debido por el deudor sea la omisión indefinida de una determinada conducta, la jurisprudencia ha considerado que la prueba del incumplimiento de tal obligación le correspondería al acreedor que así lo alegue.

   El derecho del deudor que paga a obtener un comprobante o recibo de su cumplimiento tiene en todo caso fundamento en el artículo 1160 C.C., que obliga a las partes de un contrato a ejecutarlo de buena fe. No obrarían así el acreedor que se negara a extender el recibo que le solicitara su deudor obligándolo a tener que acudir al procedimiento de la oferta y consignación como medio de comprobación de la mora accipiendi...

   El recibo debe ser redactado por escrito, mediante un documento público o privado firmado por el acreedor o por quién esté legitimado para recibir el pago por él. Puede constar también de telegrama, fax u otro mecanismo técnico, pero será necesario hacer la prueba de que estos provienen de una persona legitimada para expedirlo. No tiene que ser simultáneo con el pago y el deudor que haya omitido solicitarlo en dicha oportunidad no pierde por ello el derecho de reclamarlo. El derecho a obtener el recibo incluye el de exigir la expresión del título o causa de la obligación a la que se refiere el pago, de modo que cumpla con su objetivo de comprobar la liberación del deudor...”

   Por otro lado, el Artículo 1296 del Código Civil, establece: “Cuando la deuda sea de pensiones o de cualquiera otra clase que deben satisfacerse en períodos determinados, y se acreditare el pago de las cantidades correspondientes a un período, se presumen pagadas las anteriores salvo prueba en contrario”, expresando el autor, que “... se trata de una presunción de pago iuris tantum fundada en deberse entender que si alguien es acreedor de varias obligaciones de este género no extendería un recibo por la de más reciente vencimiento si antes no se le pagaran las que tengan un mayor atraso. La norma implica, pues, que el acreedor tiene igualmente que entenderse no estar obligado a recibir tal deuda de más reciente vencimiento antes no se le pagan las anteriores... “

   En el presente caso, es claro que las partes convinieron, como forma de efectuar el pago, que el arrendatario lo efectuara en las Oficinas del Arrendador, que declara conocer, con Cheque de Gerencia a nombre de FAROUK RAHAMAN ABDOEL (“Lugar señalado por La Arrendadora”= Cláusula Tercera del Contrato) a su favor, lo cual implica lógicamente, que el “pago”, podría o no efectuarse los días primero de cada mes, dependiendo del hecho de que dichos días coincidieran con los días hábiles laborables bancarios.

   Por otro lado, tal mecanismo de pago, implica que aún y cuando el arrendatario, efectúe los “pagos con Cheques de Gerencia”, los días primero de cada mes, no cumple las funciones de un “Recibo de Pago”, debiendo acudir inmediata o posteriormente al acreedor para su obtención.

   Observa este Tribunal que la parte demandada no alegó en su contestación que la parte actora-arrendadora, haya incurrido en mora en recibir los canones de arrendamiento (mora accipiendi), por lo cual, en principio pareciera, que no se hace procedente la aplicación del Artículo 51 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, habida consideración de su especial consagración de la circunstancia de la alegación de la mora accipiendi.

   Así el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

   Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

   Pero la doctrina, ha expresado que la mencionada negativa tácita o expresa del arrendador puede tener lugar, entre otras, por las siguientes causas: a) Cuando se niega a expedir el recibo y; b) Cuando se pretende pagar al arrendador fuera del plazo fijado en el contrato o en la Ley y, en el presente caso ambas hipótesis son aplicables, como ya se dijo.

   La circunstancia de considerar la ocurrencia de la mora accipiendi del Arrendador en recibir los canones de arrendamiento, hace surgir lo siguiente:

   El Arrendatario tiene ante sí tres (3) posibilidades: 1) Consignar los canones ante el Juzgado de Municipio competente, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de cada mes, puesto que se trata de un lapso de gracia establecido por el legislador y que en este caso resulta nula la “estipulación” prevista en la Cláusula “TERCERA” del Contrato que imponía al arrendatario el pago del canon por mes adelantado; 2) Pagar el canon al propio arrendador, dentro de esos mismos 15 días siguientes y obteniendo el “recibo” correspondiente o; 3) No “insistir” en el pago ni efectuar la consignación y ante una pretensión procesal en su contra, por la falta de pago del canon, alegar y demostrar la referida mora del acreedor mediante cualquier medio probatorio idóneo.

   Ahora bien, en virtud del principio de comunidad de la prueba y que después de promovida y evacuada, pertenece al proceso y no a las partes y es deber del juez sacar de ellas, todos los elementos de convicción incluso en contra de quien las promovió, este Tribunal observa que la misma parte actora, en su escrito de demanda anexo unas documentales que marcó con las letras “C”, “D”, “E”, “F” y “G” los cuales cursan a los folios 21 al 25 de la Primera Pieza del Expediente, manifestando ser comprobantes de pago y luego manifiesta que la demandada adeuda es los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo de 1999, inclusive en adelante y que la parte actora manifiesta unilateralmente en el mismo escrito de demanda, la imputación de pago correspondiente a los canones de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 1998, enero y febrero de 1999, y con lo cual los canones de arrendamiento correspondientes y vencidos a dichos meses se encuentra pagados y cancelados, por cuanto no obstante en el contrato no se estableció que la facultad de imputación del pago le fuera conferido a la parte actora y por ende deben operar las reglas de imputación que la Ley o el Código Civil, establece en su Artículo 1.305, antes analizado y mencionado y en consecuencia, este Tribunal considera que debe tomarse en cuenta que por la naturaleza las obligaciones del arrendatario con respecto al canon de arrendamiento, éste debe efectuarse, no como se estableció en el Contrato de arrendamiento, sino luego del vencimiento de la mensualidad respectiva y en el presente caso,

   1. Los canones de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1998, enero y febrero de 1999, vencidos, fueron pagados en su oportunidad, por aplicación del Artículo 1296 del Código Civil y;

   2. el canon de arrendamiento correspondiente al mes de de marzo de 1999, que venció en fecha 31 de marzo de 1999, podía ser pagado por el arrendatario hasta el día 15 de Abril de 1999, es decir, dentro de los quince (15) días de gracia dados al arrendatario por el Artículo 51 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual podía haber efectuado ante el tribunal competente mediante consignación, ante el beneficiario mismo;

   3. Con respecto a los restantes canones correspondientes a los meses de mayo de 1999 hasta septiembre de 2001, ambos inclusive, este Tribunal por un lado ya se pronunció con respecto a la interpretación de la Cláusula Tercera que prevé el aumento del 10 % del canon cada seis meses, luego del 01 de octubre de 1998, pero que la partes están contestes en que no han sido pagadas; la actora alegando que lo es por incumplimiento de la parte demandada, y ésta última por hechos extraños no imputables a ella, sino a hechos de un tercero y de la parte actora y por lo cual este Tribunal entrará a analizar dichos alegatos enseguida. Y así se declara y decide.

   Así, de acuerdo a lo expresado por las partes, están contestes en la existencia de un procedimiento de “Recurso de Invalidación de Sentencia”, que cursó en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a lo cual la parte demandada alega que con ocasión de dicho procedimiento se le afectó la posesión del inmueble que le fuera arrendado, especificando en el escrito de promoción de pruebas de fecha 25 de noviembre de 2005, que invocaba la Cláusula Novena del tantas veces mencionado Contrato de arrendamiento, donde el arrendador declara que no existía para el momento de su suscripción ningún procedimiento judicial que impidiera poner en posesión y disfrute el bien arrendado, así como una supuesta confesión espontánea de la parte actora de la existencia del referido proceso judicial previo, y que evidencia –según dice- que la parte actora cuando le arrendó, defraudó su buena fe al ser falso la inexistencia de ese proceso judicial previo y en el cual se dictó una medida ejecutiva la cual recayó sobre los bienes arrendados, en fecha 06 de abril de 1999, desprendiéndole la posesión de dichos bienes, es decir, un mes antes de que se iniciara este proceso, resolviéndose de pleno derecho el contrato y para lo cual a su vez promovió la prueba de informes al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de que remitiera copias certificadas del Expediente Nº 12.208, a lo cual la parte actora en su escrito de promoción de pruebas de fecha 29 de noviembre de 2005, conforme al principio de la Comunidad de la Prueba, manifiesta que se acoge a la anterior prueba de informes promovida por la parte demandada, pero refiriendo que del mencionado expediente no se evidencia el supuesto “despojo” hecho a la misma.

   Siendo así los alegatos de las partes, es claro que el demandado alega una “causa extraña no imputable” para no cumplir con el pago de los canones de los meses de marzo de 1999 inclusive en adelante y para entender resuelto el contrato de pleno derecho y de manera indirecta igualmente una mora del acreedor en el cumplimiento de su obligación de hacer gozar o disfrutar del inmueble arrendado, con motivo de unos procedimientos judiciales llevados contra y por el actor en este procedimiento.

   Así, conforme a las disposiciones del Artículo 1.271 del Código Civil, establece:

   El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por la inejecución como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.

   Con respecto a dicho Artículo, la extinta Corte Suprema de Justicia, en Sentencia de fecha 23 de noviembre de 1.998, estableció:

   ...la doctrina patria hace las siguientes consideraciones, y al efecto expresa: Los hechos, obstáculos o causas que impidan al deudor el cumplimiento de la obligación, reciben en doctrina una denominación genérica de “Causa extraña no imputable”, que configuran el incumplimiento involuntario del deudor, quien queda exonerado del deber de cumplir con su obligación y de la responsabilidad civil que el incumplimiento de la obligación y de la responsabilidad civil que el incumplimiento de la obligación pueda traerle.

   Esta causa no imputable se caracteriza por una imposibilidad absoluta para el obligado de cumplir, que además debe ser sobrevenida, debe ocurrir con posterioridad al surgimiento de la obligación.

   La carga de la prueba de acuerdo con la ley la tiene el obligado, ya que ella dispone que el deudor debe probar que la inejecución o el retardo provienen de una causa no imputable y que no haya habido mala fe; es decir, que el deudor debe probar la ausencia de culpa.

   Para que la causa no imputable sea procedente, la doctrina distingue varias condiciones a saber: 1) Cuando esta causa produce la imposibilidad absoluta de poder ejecutar la obligación. Esta condición no debe ser teórica, sino formal o práctica; 2) Que la imposibilidad absoluta debe ser sobrevenida Es decir, que ella se presenta con posterioridad a haberse contraído la obligación; 3) Que la causa extraña no imputable sea imprevisible; 4) Que sea inevitable, es decir, que no pueda subsanarse y; 5) La ausencia total de culpa o dolo del deudor;

   La causa extraña no imputable también contempla varios casos: 1) El caso fortuito; 2) La fuerza mayor; 3) El hecho de un tercero; 4) El hecho del Príncipe (el Estado); 5) El hecho del Acreedor; 6) La pérdida de la cosa debida y; 7) La culpa de la víctima...

   Por lo cual, observa éste tribunal que al demandado invocar esa causa extraña no imputable, es decir, el “hecho de un tercero” por haber sido objeto de una Medida Ejecutiva dictada por un Tribunal contra el arrendador, aquí parte actora, que afectó su posesión del bien arrendado y en forma indirecta alega el “hecho del acreedor”, éstos son de naturaleza “negativa con carga de afirmación positiva”, es decir, como quiera que la parte demandada afirmó el acaecimiento de ese hecho que devino en un “desapoderamiento jurídico” (embargo ejecutivo) con respecto a los bienes del demandado que “poseía precariamente” como arrendatario, es a ella que corresponde probar que efectivamente hubo ese “desapoderamiento”, que le impidió tenerlo a disponibilidad y por ende que le impidió igualmente “disfrutar” del mismo conforme al Contrato suscrito, independientemente a que éste efectivamente haga o no uso del mismo, a lo cual no esta obligado ni legal ni contractualmente, ya que, lo que el legislador prevé es que el arrendador garantice que el arrendatario, pueda durante el termino de la vigencia del contrato hacer uso del mismo, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 1585, numeral 3º del Código Civil, pero no que éste efectiva y materialmente así lo haga.

   La doctrina y jurisprudencia patria es conteste en afirmar que la prueba del hecho corresponde a quien afirme la positividad del mismo y no a quien en forma pura y simple niega el acaecimiento del mismo, puesto que ello sería una prueba “diabólica”; distinta consideración resulta cuando la negación del hecho comporta una situación positiva, caso en el cual al negante del hecho le incumbe la prueba de la parte positiva que invoca, y que pudiera dar al traste con su negación, pero no del hecho que simplemente ha negado.

   Así, en el presente caso, la parte demandada en su oportunidad promovió una prueba de Informes y su respuesta fue remitida como Informes por el Juzgado requerido, Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con Oficio Nº 2006-0814 de fecha 30 de marzo de 2006, y de las cuales se demuestra la existencia y todas las actuaciones llevadas a cabo en el Expediente Nº 12.208, (nomenclatura propia de dicho Juzgado) seguido por la Sociedad Mercantil AVES DE PRIMERA, C.A. contra la Sociedad Mercantil HALAL DE VENEZUELA, C.A. por COBRO DE BOLÍVARES (VÍA INTIMACIÓN) y en el cual consta un Cuaderno Separado donde consta pretensión incoada por la Sociedad Mercantil HALAL DE VENEZUELA, C.A. contra la Sociedad Mercantil AVES DE PRIMERA, C.A. por INVALIDACIÓN DE SENTENCIA, y de cuyas copias se destacan pertinentemente a este procedimiento, de acuerdo a los alegatos de las partes antes transcritos, lo siguiente:

   a.- Que en fecha 17 de junio de 1998, la Sociedad Mercantil AVES DE PRIMERA, C.A. ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas presentó demanda contra la Sociedad Mercantil HALAL DE VENEZUELA, C.A. por Cobro de Bolívares (Vía Intimación) que inicialmente conoció el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el Expediente Nº 98-1647, el cual en fecha 07 de Agosto de 1998 dictó Decreto Intimatorio, declarándolo firme por auto de fecha 11 de noviembre de 1998, y en fecha 18 de marzo de 1999 (aunque erróneamente dice que es del año 1998), decretó la Ejecución Forzosa del mismo, y en consecuencia, decretó Embargo Ejecutivo sobre bienes propiedad de la parte demandada por la cantidad de Bs. 415.000.000,oo, es decir, el doble de la cantidad demandada, más las costas de ejecución que calculó en la cantidad de Bs. 45.000.000,oo, y libró Mandamiento de Ejecución que fuera presentado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, el cual –cuando tenía atribuida dichas funciones de ejecución-, en fecha 06 de abril de 1999, fijó oportunidad para el traslado y constitución, designando como depositario a la Depositaria Judicial del Centro, en la persona del Ciudadano G.M., titular de la Cédula de Identidad Nº 2.665.872, a quien juramentó y en esa misma fecha se trasladó, constituyó y dejó constancia de lo siguiente:

   …En el día de hoy. Seis de A. deM.N.N. y Nueve, siendo las 3:30 de la tarde y previa la habilitación acordada, se traslado y constituyo el Tribunal a la Urbanización Industrial Guere Calle 2, Parcela 33 y 34, Sector La Julia, a la sede donde funciona la Empresa HALAL DE VENEZUELA C.A., Municipio S.M. delE.A., en compañía de la abogada B.H.G., en su carácter de apoderada de la parte demandante, y del Depositario designado, a los fines de dar cumplimiento a la medida de embargo ejecutivo decretada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Metropolitana de Caracas.- Se designa como perito al ciudadano R.A.R.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 7.237.024, y de este domicilio, quien estando presente en este acto acepto el cargo y presto juramento de ley. Constituido el Tribunal en el lugar arriba citado y presente una persona que se identifico J.A. DIAZ RUIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 2.519.370, de este domicilio, quien manifestó ser el supervisor de la planta de halal de Venezuela C.A., a quien el Juez impuso de la misión del Tribunal. Seguidamente la abogada B.H.G., en su carácter de autos expone: Señalo al tribunal para ser embargados ejecutivamente los siguientes bienes muebles: una Línea escaladora de pollos con sus tanques de agua con sus respectivos motores y accesorios; una línea de miseración de pollos marca Cantrell con su motor y accesorios, Una maquina peladora de molleja de fabricación nacional con su motor y accesorios, Una maquina Prechile de pollos marca Canterell con su motor y accesorio, una maquina prechile de molleja marca Cantrell, Una maquina chile de pollos marca Cantrell; estas dos ultimas con sus motores y accesorios, una caldera marca Cymsa Modelo CYM-602P, serial Nº 87-290, una caldera marca Jet Modelo C2-CC-20ª, serial Nº 069258660 de estructura de hierro, dos tanques de alimentación de caldera y un filtro suavizador modelo SJY, capacidad 120.000 gramos hechos por incalca de estructura metálica, Un tablero eléctrico principal y dos secundarios, una maquina Hidrojet marca Vensu con su motor marca Eberle, modelo 5112MA4,m sin serial, cuatro compresores de ocho cilindros marca Mycon, dos compresores de ocho cilindros de cuatro canezotes marca Mycom, sin serial aparente, Dos (2) plantas de enfriamiento torre A y torre B marca BAC Aircoll, Cuatro tableros eléctricos marca Mycon sin serial aparente, dos maquinas difusoras de enfriamiento marca Transca sin serial, una planta de hielo marca North Star, Coldspell Ice Systems sin serial aparente, Una computadora compuesta por un tablero marca BTC serial E5X5R5BTC-5339R-O, un monitor marca DFI, Serial Nº 801-1902168, y la planta, una impresora marca espectrum LX 80m serial Nº C102-15Z5328089, una nevera ejecutiva color rojo marca norcold, Una maquina fotocopiadora marca Ricoh, Modelo FT2010, Un aire acondicionado marca Galelectric, Modelo A-23, Serial Nº 44666, de 3450/3451 voltios, Fabricado en Venezuela por Insanota S.A., Una mesa gris con sus seis sillas color rojo, un pizarrón blanco y negro, Un escritorio de formica esquinero de color blanco y negro con su silla de color rojo tapizada en tela, Un archivo de tres gavetas de color gris y la gaveta de color negra, rojo y gris, un mueble tipo biblioteca rojo, Un escritorio de color blanco y negro de formica, con tres gavetas (pequeño) del lado derecho, un multimueble en formica color gris y rojo con cuatro gavetas, una cafetera eléctrica de color blanco marca Tractor Siles de 2 o 12 vasos, un multimueble en formica esquinero de color gris y negro de seis gavetas, de cuatro entrepaños y una puerta en la esquina, un escritorio en formica de color gris y negro con dos gavetas de lado derecho y dos puertas del lado izquierdo, un escritorio en formica de color gris y negro con dos gavetas de lado derecho y una gaveta de color negro y otra de color gris, Un mueble tipo esquinero tipo escritorio en formica color gris y negro con cuatro gavetas dos negras y dos de color gris, una puerta en el lado esquinero color negro todo del lado izquierdo, un escritorio en formica de color gris y negro de tres gavetas negras del lado derecho y su silla color rojo en semicuero, dos compresores marca Comair de dos cabezales, Una planta eléctricas marca Caterpilar, seis cilindros en línea, Una planta de procesadora de desperdicios de fabricación nacional sin ma5rca ni serial visible, una planta de tratamiento de aguas residuales con dos moto turbinas marca ABB, una cava de fibra de vidrio construida por Fibrocaven, Una bomba de pozo profundo de entrada y salida de 4 ½ pulgadas marca Warning y motor delta trasafasico, una romana marca Alib, Tres moto bombas del cual no se aprecia la marca ni el serial, una cava de hielo, Cuatro picadores marca BBC, una cinta transportadora con su motor eléctrico, Cuatro cavas marca Fibrocaven un túnel marca Fibrocaven, tres sillas de color rojo tapizadas en tela unida (para sala de espera) con una mesa también unido de lado izquierdo, ambas de estructura metálica, una central telefónica marca Nitsuko, Serie 4 Nº NXE824M-V4, un mueble de oficina de formica pequeño de color blanco con orillas rojas, herramientas varias las cuales se encuentran en un estante de estructura metálica las cuales son las siguientes: Dos pinzas, dos alicates de electricidad, tres destornilladores estrios, dos destornilladores palo, cuatro martillos, martillo de goma, un juego de destornilladores de copa, un juego de dados, dos llaves de tubo (una grande y una pequeña), un juego de llaves de mecánico, tres limas de acero, dos llaves ajustables, igualmente solicito sea embargado ejecutivamente des parcelas de terreno propiedad de la parte demandada, la cual se encuentra ubicada en el lugar donde se esta practicando la medida acordada, identificada con los números 33 y 34 respectivamente, la cual tiene una superficie de tres mil doscientos metros cuadrados con veinte decímetros (3.202.20 Mts2), la primera y se encuentra alinderada así NORTE: en 71,63 metros con vista a la calle dos, SUR: en 70,10 metros con parcela Nº 34, ESTE: en 46,00 metros con la parcela Nº 52, y OESTE: en una línea recta de 37,00. metros y un línea curva de 12,72 metros con la vía publica calle dos, y7 la parcela Nº 34, se encuentra alinderada así: NORTE: con 70,10 metros con parcela Nº 33, SUR: en 70,10 metros con parcela Nº 35, ESTE: En 42,00 metros con la parcela Nº 51 y OESTE: en 42,00 metros con la vía pública calle dos, las cuales pertenecen a la parte demandada, según consta en documento debidamente protocolizado por ante el registro subalterno del distrito M. del estadoA., en fecha 26 de marzo de 1991, bajo el Nº 25 Protocolo tercero, el galpón las bienhechurias y las demás construcciones que se encuentran sobre las referidas parcelas de terreno, y solicito que la medida de embargo de los inmuebles se oficie lo conducente al registrador subalterno respectivo. Es todo. En este estado el tribunal declara embargados ejecutivamente los bienes mueble e inmuebles identificados anteriormente y los pone en posesión del depositario designado quien lo recibe conforme, y requirió del perito designado el valor aproximado de los bienes muebles e inmuebles antes identificados y este expuso: Manifiesto al tribunal que los bienes muebles e inmuebles tienen un valor aproximado de TRESCIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (380.000.000,00). En este estado la abogada BLANCA HENAO GONZALEZ, en su carácter de auto expone, por cuanto los bienes muebles e inmuebles no cubren el monto total de la deuda me derecho el reservo de seguir embargando bienes propiedad de la parte demandada. Es todo. El tribunal ordena oficiar al registrador Subalterno respectivo participándole de la medida de embargo ejecutivo decretada sobre los inmuebles identificados anteriormente. Es todo. El tribunal cumplida su misión, ordena el regreso de su sede habitual, siendo las 6:00 de la tarde.- Es todo. Termino, se leyó y conforme firman…

   (Negrillas y subrayado del Tribunal)

   Y ese mismo Juzgado –así comisionado- en esa misma fecha libró un Oficio al Registrador Subalterno del Municipio M. delE.A., en el cual expresó lo siguiente:

   …Oficio Nº 1560-412

   Ciudadano:

   Registrador Subalterno del Municipio M. delE.A..

   Su Despacho:

   Cumplo en oficiar a usted con motivo del procedimiento intimatorio, inte4ntado por la Sociedad Mercantil AVES DE PRIMERA C.A., contra la sociedad mercantil HALAL DE VENEZUELA C.A. por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y en cumplimiento del mandamiento de ejecución librado por el tribunal de la causa, este tribunal en esta misma fecha practico medida de embargo ejecutivo sobre dos (2) parcelas de terreno distinguido con los números 33 y 34, ubicadas en el Parcelamiento Industrial Guere, del Galpón, bienhechurias, y demás construcciones sobre las referidas parcelas, en jurisdicción del Municipio S.M., del Estado Aragua, la cual tiene una superficie de tres mil doscientos dos metros cuadrados con veinte decímetros (3.202,20 Mts2) la parcela Nº 33 se encuentra alinderada así NORTE: en 71,63 metros con vista a la calle dos, SUR: en 70,10 metros con parcela Nº 34, ESTE: en 46,00 metros con la parcela Nº 52, y OESTE: en una línea recta de 37,00. metros y un línea curva de 12,72 metros con la vía publica calle dos, y la parcela Nº 34, se encuentra alinderada así: NORTE: con 70,10 metros con parcela Nº 33, SUR: en 70,10 metros con parcela Nº 35, ESTE: En 42,00 metros con la parcela Nº 51 y OESTE: en 42,00 metros con la vía pública calle dos (2). Dicho inmueble se encuentra registrado ante la oficina a su cargo, en fecha 26 de marzo de 1991, bajo el Nº 25 Protocolo 3º, Folio 86 al 88.

   Participación que se le hace, a los fines legales consiguientes…2

   b.- Consta igualmente que dicho Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de mayo de 1999, en el Cuaderno Principal de la demanda presentada por la Sociedad Mercantil AVES DE PRIMERA, C.A. contra HALAL DE VENEZUELA, C.A., ordenó agregar a los autos las resultas del Mandamiento de Ejecución ordenado en fecha 18 de marzo de 1999.

   c.- Consta que en fecha 06 de mayo de 1999, el ciudadano FAROUK RAHAMAN ABDOEL, actuando en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil HALAL DE VENEZUELA, C.A. hizo formal oposición al embargo ejecutivo practicado.

   d.- Consta igualmente que en fecha 22 de abril de 1999 la sociedad mercantil HALAL DE VENEZUELA, C.A. intentó en dicho Expediente Nº 98-1647 un Recurso de Invalidación contra el decreto declarado firme y en fecha 03 de mayo de 1999, en el Cuaderno de Medidas de dicho “recurso de Invalidación” interpuesto, el referido Juzgado dictó auto mediante el cual expresó lo siguiente:

   …Admitida como ha sido la demanda por INVALIDACION incoada por el ciudadano FAROUK RAHAMAN ABDOEL en su condición de Presidente de la empresa HALAL DE VENEZUELA, C.A., contra la empresa AVES DE PRIMERA, C.A. De la revisión se desprende presunción grave del derecho que se reclama en virtud de que existe riesgo manifiesto de que quede ilusorio la ejecución del fallo (periculum in mora) este Juzgado en uso de Poder Cautelar que asiste al Juez Venezolano para dictar medidas preventivas que no están entre las clásicas, facultad esta dada por el Legislador para dictar medidas Preventivas o Cautelares en todo estado y grado de las causas; las cuales tienen como finalidad asegurar la efectividad y el resultado del fallo definitivo que ha de dictarse y de igual modo evitar lesiones graves o de difícil reparación de los derechos de las partes, autorizando o prohibiendo la ejecución de determinados actos, providencias estas que hagan cesar la continuidad de la lesión, cuando a criterio del Juez existan en autos elementos que configuren la presunción grave del derecho que se reclama. Todo lo cual se denomina en el Foro Judicial como la Tutela Judicial Efectiva. Este Tribunal a los fines de salvaguardas y proteger los intereses del demandante, evitando que los bienes pertenecientes de las partes pudieran sufrir menoscabo en el futuro debido a sus controversias, en función pacificadora y tranquilizadora de la comunidad y en el establecimiento de un estado de derecho donde la justicia sea eficaz en el tiempo preciso, este Juzgado sin prejuzgar sobre el fondo de la controversia, se decreta la siguiente medida cautelar innominada, conforme lo establecido en el párrafo primero del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil.

   Se ordena Notificar a la empresa Avícola Alcomar, C.A., entidad mercantil con domicilio en la Ciudad de Maracay, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el No. 95, Tomo 493-A, de fecha 23 de junio de 1992, en la persona de su Vicepresidente ciudadano M.A. SAN LUIS, venezolano, mayor de edad, con domicilio en Maracay, Estado Aragua, titular de la Cédula de Identidad Nº. V-8.744.801, en su condición de arrendataria de un local comercial propiedad de HALAL DE VENEZUELA, C.A., ubicado en la Zona Industrial Guere, Parcelas 33 y 34, Sector La Julia, Turmero, Municipio Mariño, Estado Aragua, para que deposite los canones de arrendamiento, pendiente lite, a nombre del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, Cuenta Corriente No. 2310117920, Banco Industrial de Venezuela S.A.C.A.. Advirtiéndosele que deberá darle fiel y estricto cumplimiento a lo ordenado en la presente medida…

   e.- Dicha orden materializó con el Oficio Nº 0436 de esa misma fecha 03 de mayo de 1999.

   f.- Que en fecha 01 de marzo de 2000, el representante de la parte actora, manifestó a dicho Tribunal la existencia de este Expediente y pidió constancia referente a los depósitos o no efectuados por la aquí parte demandada, referente a la anterior medida innominada y en fecha 05 de abril de 2000, consignó copia del escrito de oposición de cuestiones previas efectuado por la aquí parte demandada.

   g.- Consta igualmente que el Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 24 de septiembre de 2001, declaró Con Lugar el Recurso de Invalidación interpuesto en dicho Expediente Nº 98-1647, por la Sociedad Mercantil HALAL DE VENEZUELA, C.A. contra AVES DE PRIMERA, C.A.

   h.- Que en fecha 03 de diciembre de 2001, declaró firme la sentencia anterior y como consecuencia de ello dijo que reponía la causa al estado de intentarse nuevamente la demanda y suspendió las medidas ejecutivas decretadas y ordenó notificar lo conducente a la Depositaria Judicial del Centro, en la persona de su representante legal y al Registrador Subalterno respectivo, a los fines de que suspendiera las medidas decretadas y practicadas. Dicha orden se materializó con los Oficios Nos.: 1945 y 1946 de es esa misma fecha.

   i.- Que en fecha 07 de junio de 2002, la Sociedad Mercantil AVES DE PRIMERA, C.A. denunció ante dicho Juzgado que la aquí parte actora (allá demandada y “recurrente” en Invalidación), en compañía del Juzgado del Municipio M. delE.A., efectuó una Notificación Judicial referente a la entrega del Oficio Nº 1945, que dice se practicó en fecha 07 de diciembre de 2001, pero que convirtió en una entrega material sobre los bienes muebles e inmuebles referidos en el oficio mencionado y con ello le vulneraron la posesión que tenía sobre los bienes muebles e inmuebles que fueron objeto de medida de embargo ejecutivo y que deriva del arrendamiento suscrito en fecha 22 de Agosto de 1997 ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del hoy Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 40, Tomo 214 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, celebrado entre AVES DE PRIMERA, C.A. y HALAL DE VENEZUELA, C.A., el cual refirió estaba vigente y que además se encontraba protegido por un Mandamiento de A.C. emanado de la extinta Corte Suprema de Justicia en el Expediente Nº 98-147, por lo cual solicitó la revocatoria de dicha entrega material.

   j.- Que en fecha 28 de junio de 2002, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto declaró que carecía de jurisdicción y que dado que los bienes respecto de los cuales se acusa un desarraigo ilegitimo, de parte de la beneficiaria de la sentencia del recurso de invalidación en desmedro de los derechos e intereses posesorios de la intimante en el juicio principal, y que los muebles se encontraban fuera de la jurisdicción del tribunal y respecto de los cuales al mismo tiempo, según aducen la peticionante era poseedora en virtud de un contrato de arrendamiento, gozaba de otras vías expeditas para la satisfacción del derecho invocado, Vg. Interdictos posesorios, resolución de contrato, etc., para lo cual debían ejercerse las acciones correspondientes.

   k.- Que en fecha 13 de enero de 2003, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó decisión mediante la cual declaró parcialmente Con Lugar un recurso de apelación contra el referido auto de fecha 28 de junio de 2002, dictado por el mencionado Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, lo anuló y ordenó tramitar la que dice ser una incidencia de conformidad con el Artículo 533 del Código de Procedimiento Civil.

   L.- Que en fecha 16 de Julio de 2003, el Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se inhibió de seguir conociendo el referido expediente por haber emitido opinión anticipada, con vista de la sentencia del referido juzgado Superior.

   LL.- Que en fecha 18 de Agosto de 2003, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada al referido expediente asignándole el Nº 12.208 y en fecha 05 de noviembre de 2003, le dio reingreso luego de la corrección de omisiones anteriormente advertidas al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

6. - DE LA PROCEDENCIA DE LAS PRETENSIONES:

   Este Tribunal observa, que ha quedado demostrado que las partes en fecha 01 de septiembre de 1998, celebraron un Contrato de Arrendamiento mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública de Turmero, anotado bajo el Nº 33, Tomo 9, de los Libros respectivos llevados por la mencionada Notaría, sobre un bien inmueble constituido por una Planta Industrial, con sus instalaciones y equipos, propia para el beneficio de aves, ubicada en la Zona Industrial Güere, Parcelas 33 y 34, Sector La Julia, Turmero, Municipio S.M. delE.A., asumiendo allí la parte actora la condición de Arrendadora y la demandada la condición de arrendataria.

   Que la parte actora puso en posesión de la arrendataria, el inmueble arrendado en fecha 01 de septiembre de 1998 y que en fecha 06 de abril de 1999, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, el cual –cuando tenía atribuida dichas funciones de ejecución-, practicó medida de embargo ejecutivo sobre el referido inmueble y por ende lo “desalojo”, “despojo” o le quitó la “posesión precaria” del mismo y haciéndole entrega a la Depositaria Judicial del Centro, en la persona del Ciudadano G.M., titular de la Cédula de Identidad Nº 2.665.872, del referido inmueble, todo ello en virtud de una orden girada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el Expediente Nº 98-1647, seguido por la Sociedad Mercantil AVES DE PRIMERA, C.A. contra la Sociedad Mercantil HALAL DE VENEZUELA, C.A. por COBRO DE BOLÍVARES (VÍA INTIMACIÓN).

   Que en el referido expediente, en fecha 22 de abril de 1999, la sociedad mercantil HALAL DE VENEZUELA, C.A. intentó en dicho Expediente Nº 98-1647 un Recurso de Invalidación contra el decreto declarado firme y en fecha 03 de mayo de 1999, en el Cuaderno de Medidas de dicho “recurso de Invalidación” interpuesto, dicho Juzgado dictó una medida innominada en el sentido que ordenó a la sociedad mercantil AVICOLA ALCOMAR, C.A., tercero tanto en el procedimiento Principal de Cobro de Bolívares como en el de Invalidación de sentencia y en su carácter de arrendataria de la allá demandada (en el Cobro de Bolívares), actora (en la Invalidación) y aquí igualmente actora, del inmueble objeto de la pretensión aquí ejercida y sobre la cual recayó la medida de embargo ejecutivo, para que depositara los canones de arrendamiento, pendiente lite, a nombre de ese Juzgado en una cuenta corriente que señaló llevaba en el Banco Industrial de Venezuela, y advirtiéndole que debía darle fiel y estricto cumplimiento a lo ordenado, que este Tribunal analiza sólo a los efectos de determinar la procedencia de la pretensión de la parte actora en este procedimiento.

   En ese sentido, la parte actora apoya su pretensión, en el hecho de que la demandada no pagó los canones de arrendamientos que menciona insolutos, puesto que no efectuó los depósitos ordenados por ese Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T. delÁ.M. deC., en el referido Expediente Nº 98-1647, y al efecto produjo certificación del mismo, en el sentido de que dichos depósitos no los hizo la aquí demandada, allá tercero a dicha causa.

   Lo anterior resulta absolutamente improcedente, puesto que conforme a la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento, las partes establecieron que los mismos debían efectuarse en las oficinas del arrendador, y dicho Juzgado no podía legal y constitucionalmente, imponer a un tercero a dicha causa, sin ninguna fórmula de juicio en el cual exponer sus alegatos, defensas y probanzas, que tales pagos se hiciera en dicho Juzgado y expediente, por cuanto ello viola el principio de la autonomía de la voluntad, más aún palpable y pertinente lo anterior, cuando el arrendatario por efecto de una medida practicada en fecha 06 de abril de 1999, conocida por ese Juzgado sus resultas en fecha 05 de mayo de 1999, había sufrido una desposesión del inmueble, producto de la medida de embargo ejecutivo practicada por un tribunal comisionado por ese mismo Juzgado y más aún llama poderosamente la atención de este tribunal que sea la misma parte actora, quien presenta su demanda de resolución del contrato de arrendamiento en fecha 10 de junio de 1999, a sabiendas de que el arrendatario en fecha 06 de abril de 1999, había sido “desalojado” producto de la medida ejecutiva antes mencionada. Quizás lo anterior tiene su génesis en el argumento de la actora, que ha quedado desvirtuado anteriormente, en el sentido de que según la estipulación ilegal prevista en el contrato el arrendatario debía pagar los canones mensuales de manera anticipada, y según ella, el mes de marzo, abril y mayo de 1999, se encontraban insolutos, como lo afirma en su libelo, pero como ha quedado establecido, para la fecha en que se produjo el embargo ejecutivo y desocupación del inmueble arrendado, 06 de abril de 1999, solo se encontraba pendiente su pago el canon vencido de marzo de 1999 y el de abril no llegó a vencerse con absoluto disfrute del bien arrendado.

   Lo anterior se refuerza por el hecho de que la arrendadora, luego que conoció las circunstancias por las cuales se le había impedido a la arrendataria el disfrute pacífico de la cosa arrendada, y que en fecha 22 de abril de 1999, intentó en el Expediente Nº 98-1647 mencionado un Recurso de Invalidación contra el decreto declarado firme, y que en fecha 03 de mayo de 1999, obtuvo a su favor una medida innominada que le ordenó a la arrendataria pagar los canones de arrendamiento, a sabiendas de que no estaba gozando o disfrutando del inmueble arrendado, no es sino hasta el día 07 de diciembre de 2001, cuando ya había vencido el término de vigencia del Contrato de Arrendamiento suscrito, cuando existe constancia en ese expediente que la arrendadora recuperó la “posesión del inmueble” y a la postre presentándose la misma actora del mencionado procedimiento AVES DE PRIMERA, C.A., abrogándose igualmente una condición de arrendataria del inmueble mediante un documento de fecha 22 de Agosto de 1997, es decir, supuestamente vigente antes del suscrito con la aquí demandada (01 de septiembre de 1998) y denunciando haber sido despojada del referido inmueble que se encontraba en manos de una depositaria judicial.

   En este orden de ideas resulta pertinente resaltar, que éste tribunal analiza el punto de si la “defensa” del demandado constituye una exceptio non adimpleti contractus, o un “hecho extraño no imputable”, puesto que de acuerdo a la jurisprudencia patria (que no la doctrina), para que la primera figura pueda ser considerada es necesario estar en presencia de una pretensión de “cumplimiento” de una obligación derivada de un contrato y no de su resolución y por otro lado, ser alegada expresamente en la contestación (con lo cual concuerda la doctrina).

   Ahora bien, como quiera que es la misma parte actora quien manifiesta que su pretensión es de resolución del contrato de arrendamiento y acto seguido expresa que pretende igualmente el pago de unos canones de arrendamiento que dice insolutos, correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de 1999, por la cantidad de Bs. 46.000.000,oo, como si solicitara un cumplimiento de obligaciones prevista en el contrato pero que anteriormente en el escrito pretende su resolución, y no como una indemnización de daños y perjuicios accesoria a dicha resolución; a lo cual la parte demandada en su contestación expresa que por el hecho de que se le había privado de la posesión del inmueble arrendado, por los motivos antes expresados, ella dio por resuelto el referido contrato por el incumplimiento del arrendador, obligan a este Tribunal a pronunciarse sobre ello.

   En el presente caso, es claro que la parte demandada ha alegado y demostrado esos “hechos extraños no imputables”, específicamente “el hecho de un tercero” (a través de una acción judicial y el tribunal que así lo materializó), del cual tuvo conocimiento la parte actora y; que le hicieron a la demandada no cumplir con su obligación de pagar los canones de arrendamiento, correspondientes a los meses de marzo (cuya exigibilidad –por lo anteriormente indicado era a partir del 15 de abril de 1999) y abril de 1999, puesto que desde la fecha 06 de abril de 1999, el arrendatario no ocupa el inmueble arrendado, por ser objeto de una medida judicial que lo afectó y el arrendador no le garantizó el uso, disfrute y goce precario del mismo, y por ende mucho menos procedía el pago del canon de arrendamiento del mes de mayo de 1999.

   Por lo anteriormente expresado, evidentemente tampoco son procedentes los pagos de los subsiguientes canones de arrendamiento que faltaban por vencerse hasta el término en que se estableció la vigencia del contrato de arrendamiento, es decir, desde el mes de junio de 1999 hasta el día 01 de octubre de 2001, que en todo caso igualmente estima en forma indebida –por lo anteriormente expresado- en la cantidad de Bs. 572.510.000,oo, que a la postre se soportan como daños y perjuicios, por la negativa de la parte demandada en entregar el inmueble arrendado totalmente desocupado, en las mismas condiciones en que lo recibió y de manera voluntaria, cuando de autos se evidencia que tenía conocimiento de que la demandada no estaba en posesión del inmueble al momento de la presentación de la demanda, ni aún la parte actora misma sino hasta el 07 de diciembre de 2001, cuando ya había finalizado la vigencia del contrato y todo lo cual hacen improcedente la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento, cobro de canones de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios efectuada por la parte actora, basadas en que la demandada había culposamente dejado de pagar dichos canones o incumplidos esas obligaciones. Y así se declara y decide.

   Con respecto al cobro de la cantidad de Bs. 118.553.000,oo por concepto de costas y costos procesales y honorarios profesionales; este Tribunal observa que tales conceptos no obstante ser subsumibles dentro de pretensiones tramitables –en principio- en cuadernos separados del mismo expediente, por la forma y naturaleza en que se ejerció, como una “acción directa”, era y es menester que se produzca una sentencia definitivamente firme y ejecutoriada, en la cual se hubiere declarado procedente la pretensión o demanda principal y con condenatoria en COSTAS PROCESALES (Latu Sensu); para posteriormente la parte actora poder instaurar una “pretensión” de cobro de esas “costas procesales” (incluyendo los costos (gastos varios en que hayan incurrido dentro o con ocasión del proceso) y las costas (strictu sensu u honorarios de abogados que haya pagado efectivamente) y/o sus abogados asistentes o apoderados judiciales en forma directa “Estimar e Intimar Sus Honorarios Profesionales como Abogados” (así solo costas (strictu sensu). Demandas o pretensiones éstas cuya trámite, resolución y ejecución tienen un procedimiento legalmente establecido que es distinto o diferente de aquel como se tramita el asunto principal, conforme a la Ley de Abogados en concordancia con el Artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, y todo ello en garantía del derecho a la defensa y el debido proceso constitucionales, entre otros, y por lo tanto su pretensión coetánea con la que pretende ser acogida y de la cual derivaría, se hace en forma prematura e improcedente y así lo declarará este Tribunal enseguida. Y así se declara y decide.

   Ahora bien, con respecto a lo expresado por la parte demandada de que en virtud del incumplimiento de las obligaciones de la parte actora, ella había motu propio resuelto el contrato de arrendamiento, hace surgir una interrogante que la doctrina ha formulado de la siguiente manera: “¿puede la sentencia judicial confirmatoria de la ruptura unilateral, ser pronunciada ante los simples argumentos hechos por el demandado en su apoyo de la causa que justificaron su conducta, o se requerirá de su parte una expresa reconvención o contrademanda por resolución presentada en la correspondiente oportunidad procesal? (MELICH-ORSINI, José, La Resolución del Contrato por incumplimiento, Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Caracas, 2003, página 249).

   A la anterior interrogante, la misma doctrina ha expresado que por lo general se considera que el titular de un derecho subjetivo puede hacerlo valer en juicio indiferentemente y en toda hipótesis, ya sea como demandante o como demandado; y en este último caso, tanto mediante una contrademanda o reconvención, como mediante una simple defensa o excepción.

   Expresando igualmente que “A través del ejercicio de la excepción viene, por tanto, a ser empleada –según la exacta intuición de CHIOVENDA- la `materia lógica´ de la cognición del juez, sin que simultáneamente se amplíe el objeto de la declaración judicial: esto último, y por tanto los limites de la cosa juzgada, son fijados por la `demanda´, mientras que la actividad del excepcionante está dirigida a plantear una cuestión prejudicial de procedimiento o de mérito en el iter de la formación del conocimiento del Juez y, en cuento ella resulte fundada, es de naturaleza tal, que excluye la declaratoria con lugar de la demanda. Cuando éstos límites sean excedidos, cuando el demandado, en lugar de limitarse a obstaculizar la demanda, postule para sí la tutela jurídica de su situación, incompatible con la demanda, se está fuera del ámbito de la excepción. Se trata más bien de una reconvención. (Obj. Cit, página 313)

   Por lo anterior, este Tribunal no puede pronunciarse sobre ninguna confirmatoria de alguna ruptura unilateral del contrato efectuada por las partes ni mucho menos de resolución manifestada por la demandada, con los simples argumentos hechos por ella en su apoyo de la causa que justificaron de su conducta, porque para ello era necesario haber ejercido una expresa reconvención o contrademanda por resolución presentada en la correspondiente oportunidad procesal y no lo hizo. Y así se declara y decide

   En todo caso, se dejan a salvo las acciones que la ley les acuerda a las partes, para hacer valer sus derechos e intereses, distintos a los aquí sometidos a decisión y decididos. Y así se declara y decide.

   DE LA DISPOSITIVA

   Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando justicia emanada de los ciudadanos y ciudadanas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la demanda o pretensión incoada por la Sociedad Mercantil HALAL DE VENEZUELA C.A., inscrita en el Registro Mercantil de Primero de esta Circunscripción Judicial en fecha 23 de septiembre de 1987, bajo el Nº 140, Tomo 260-B, representada por su presidente, Ciudadano: FAROUK RAHAMAN ABDOEL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°: V-6.203.750, mayor de edad, con domicilio en Turmero, Estado Aragua, en contra de la Sociedad Mercantil AVÍCOLA ALCOMAR C.A., inscrita inicialmente por ante el Registro Mercantil, ahora Primero, de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 23 de junio de 1992, bajo el Nº 95, Tomo 493-A, representada por su vice-presidente, ciudadano M.A. SAN L.L., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°: V-8.744.801, mayor de edad y de este domicilio, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, COBRO DE CANONES DE ARRENDAMIENTOS, INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUCIOS Y COSTAS PROCESALES.

   Por haber resultado totalmente vencida la parte actora en la pretensión principal, se le condena al pago de las costas procesales, conforme a lo establecido en los Artículos 274 y 276 del Código de Procedimiento Civil.

   Conforme a lo establecido en los Artículos 233 y 251 Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de la presente decisión, mediante boletas.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal, a los cuatro días del mes de octubre del año dos mil seis (04-10-2006) Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

   EL JUEZ,

   Dr. PEDRO III PÉREZ

   EL SECRETARIO,

   Abg. LEONCIO VALERA

   En la misma fecha se cumplió lo ordenado y se publicó y registró la presente decisión siendo las 03:25 p.m. y se libraron boletas de notificación.

   EL SECRETARIO,

   Abg. LEONCIO VALERA

   Exp N° 36.583

   PIIIP/lv/

   Estación08/Portátil/