Decisión de Juzgado Octavo de Municipio de Caracas, de 10 de Agosto de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

200° y 151°

PARTE ACTORA: H.R.C.D., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-2.833.197.

PARTE DEMANDADA: GEORGETT SOUSSANIJE DE SOUSSANIJE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.070.213.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: A.S.G.M. y A.F.G.A., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 18.769 y 111.380, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: L.A.D. y V.E.R.S., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 44.533 y 124.621, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXP: AP31-V-2010-000544

I

La presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMEINTO, tiene inicio mediante libelo presentado conjuntamente con sus recaudos por los apoderados de la parte actora ciudadano H.R.C.D., ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19 de febrero de 2.010; (folios 01 al 41), la cual fue admitida por los trámites del procedimiento breve en fecha 02 de marzo de 2.010, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada. (folios 42 y 43).

En fecha 09 de marzo de 2.010, compareció el apoderado judicial de la parte actora y consignó los fotostatos respectivos para la elaboración de la compulsa, así como los emolumentos correspondientes, a los fines de la práctica de la citación de la demandada. (Folio 45), la cual en fecha 10 de marzo de 2010, fue librada por este Tribunal, la correspondiente compulsa de citación. (folio 46).-

El día 06 de mayo de 2.010, mediante diligencia la ciudadana V.R., alguacil titular de este Circuito Judicial, dejo constancia que al trasladarse al domicilio de la parte demandada, le entrego la compulsa de citación y la misma se negó a firmar el correspondiente recibo de citación, (Folios 50 y 51).- A los fines de completar la citación conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, previa solicitud de la parte actora, este Juzgado libró la respectiva boleta de notificación, dejando constancia en fecha 07 de Junio la secretaria adscrita de este Despacho, del cumplimiento de las formalidades del artículo anteriormente señalado.- (folios 56 al 59)

En fecha 10 de junio de 2.010 el apoderado judicial de la parte demandada GEORGETT SOUSSANIJE DE SOUSSANIJE, presentó escrito de contestación de la demanda, así como el respectivo poder debidamente notariado que acredita su representación.- (Folio 61 al 74).

El día 22 de junio de 2.010 el apoderado judicial de la parte actora consigno escrito de pruebas con sus respectivos anexos. (Folios 79 al 83). Siendo las mismas admitidas salvo su apreciación en la definitiva en fecha 28 de Junio de 2010.- (Folio 84).

En fecha 06 de julio de 2.010 el apoderado judicial de la parte demandada consigno escrito de pruebas y sus anexos. (Folios 86 al 88), admitidas salvo su apreciación en la definitiva mediante auto de fecha 08 de julio de 2.010, se ordenó evacuar la Prueba de Informe promovida, librándose el oficio correspondiente a la Empresa INMOBILIARIA VISIÓN, C.A. (Folios 89 y 90).

Mediante auto de fecha 20 de julio de 2.010, quien suscribe se avocó al conocimiento de la presente causa, dejando transcurrir el lapso establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.- (Folio 91)

Establecido el trámite procesal correspondiente en esta instancia, el Tribunal observa que la litis quedó planteada en los siguientes términos:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

Aduce el apoderado judicial de la parte actora, que en fecha 21 de noviembre 2006, su poderdante celebro contrato de arrendamiento por el apartamento Nº 94, ubicado en el piso nueve (09) de la Residencia Antonella, situado en la Urbanización Montalban II, del Municipio Libertador del Distrito Capital, con la ciudadana GEORGETT SOUSSANIJE DE SOUSSANIJE, que el canon de arrendamiento quedó establecido en la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.250.000,00) mensuales, cuya conversión actual es de Doscientos Cincuenta Bolívares (250,00) pagaderos los días 30 de cada mes.

Que el plazo de duración del contrato de arrendamiento acordado fue de un año fijo, a partir del día 1 de diciembre de 2006, terminando dicho plazo el día 30 de noviembre de 2007, fecha en la cual la arrendataria se obliga a entregar el inmueble a su arrendador…-Que se estableció que los gastos por concepto de electricidad, teléfono, gas y condominio, serían pagados por la arrendataria….Que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas establecidas, dará lugar a que este contrato quede resuelto de pleno derecho y hace perder a la arrendataria el beneficio del plazo.-

Que es el caso que llegada la fecha del vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento (30 de noviembre de 2007) el arrendador exigió a la arrendataria la entrega del apartamento, no obstante la arrendataria alegó que haría uso de la prórroga legal, que a partir del mes de diciembre de 2007, el depósito de los canon de arrendamiento se hicieron en el Tribunal 25º de Municipio del Municipio Libertador del Distrito Capital.-

Igualmente señala que la arrendataria se ha negado hasta la fecha a hacer entrega del apartamento arrendado, dejando pagar los recibos por conceptos de GASTOS DE CONDOMINIOS, que le fueron presentados a partir del mes de diciembre de 2007, acumulando para el mes de julio de 2009, una deuda de Bs. 4.888,08.-

Que el arrendatario no cumplió con la obligación de solicitar al Tribunal 25ª de Municipio efectuar la notificación al arrendador de las consignaciones de las pensiones de arrendamiento hechas, conforme a lo pautado por el tercer aparte del artículo 53 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario, en consecuencia las consignaciones no están legítimamente efectuadas.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

La representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes las pretensiones del actor.

Convino en que su representada firmó un contrato de arrendamiento el día 21 de noviembre de 2006, que dicho contrato finalizó el 30 de noviembre de 2007, y que le correspondía a la arrendataria una prorroga legal de seis meses contados a partir del 30 de noviembre de 2007, que el plazo de la prorroga legal venció el día 30 de mayo de 2008.-

Señala que su representada a partir del 13 de diciembre de 2.007, procedió a depositar los cánones de arrendamiento comenzando con el pago correspondiente al mes de diciembre de ese mismo año y así sucesivamente todos los meses, cumpliendo a cabalidad con su obligación ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Asimismo, alega que desde el día 30 de mayo del 2008 hasta el día 19 de febrero del 2010 han transcurrido un año y nueve meses, obteniéndose la tacita reconducción, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que continua ejerciendo el arrendatario sobre el inmueble luego de concluida la prorroga legal, que el anterior contrato desaparece en cuanto al tiempo, no obstante el nuevo contrato que surge solo modifica su relación en lo que respecta al tiempo que ahora es indeterminado. Que en este caso operó la tacita reconducción del contrato de arrendamiento, el cual trae como consecuencia la nueva relación arrendaticia temporal, será por tiempo indeterminado. Que mal podría la parte actora interponer una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento cuando el mismo se ha indeterminado en el tiempo. Que la acción escogida por el demandante no resulta idónea para su pretensión.-

Aduce por otro lado que la acción subsidiaria por no pagar los gastos de condominio, resulta improcedente al verificarse que ciertamente exitió un atraso en los pagos pero no originado por la demandada, sino precisamente por el propio arrendador el cual mantenía una deuda con la empresa administradora Inmobiliaria Visión C.A., la cual se negó a recibir pagos de su representada hasta tanto no se cancelara la deuda que mantenía el Arrendador, posteriormente éste cancelo dicha deuda, y es cuando la administradora accede a acepta el pago por parte de su representada.-

Ahora bien, este Tribunal pasa a analizar, conforme lo dispone el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, siguiendo las reglas consagradas en los artículos 506 ejusdem y 1.354 del Código Civil, los medios probatorios traídos a los autos, todo a los efectos de determinar si las partes cumplieron con los requisitos que hacen procedente las pretensiones que hace valer en el presente juicio; y en este sentido observa y analiza al efecto las pruebas aportadas.

PRUEBAS CONSIGNADAS EN EL PRESENTE JUICIO:

CONJUNTAMENTE CON EL ESCRITO LIBELAR, POR LA PARTE ACTORA.-

1. Folios (05 al 10) identificado con la letra “A”: Documento Poder otorgado debidamente por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, por el ciudadano H.R.C.D., a los abogados A.S. ARCÍA MARTÍNEZ Y A.F.G.A.. Con respecto a esta probanza se observa que dicho instrumento no fue tachado, ni impugnado en forma alguna en su oportunidad legal, por lo que el Tribunal la tiene como fidedigna, evidenciándose que los abogados actuantes son apoderados del ciudadano que interviene como actor arrendador en el presente juicio. Y así se decide.

2. (Folio 11) Original del Contrato Privado de Arrendamiento celebrado entre el ciudadano H.C.D. como EL ARRENDADOR y la ciudadana GEORGETT SOUSSANIJE DE SOUSSANIJE, como LA ARRENDATARIA., que tiene por objeto sobre un inmueble situado en las Residencias Antonella, Piso 09, Apto Nº 94, Montalban II, Caracas, destinado a Vivienda. Esta prueba constituye un documento privado, producido en original, con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, cuya existencia y alcance en cuanto a su contenido no constituye punto controvertido, por haber sido alegado por la parte actora y reconocido expresamente por la parte demandada, en virtud de lo cual este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio. Así se decide.

3. Del folio 12 al 20, marcado “C”, cursa consignaciones efectuadas por la ciudadana GEORGETT SOUSSANUJE DE SOUSSANIJE, a favor del ciudadano H.C.D., ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Dicho instrumento emanado de un funcionario público no fue tachado de falso por la parte contraria, por el cual se tiene con pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil y pertinente para acreditar los pagos de canon de arrendamientos efectuados.-

4. Del folio 21 al 41, marcado “D”, Recibos de Condominio emanado de INMOBILIARIA VISION C.A., Por cuanto los presentes recibos de condominios son documentos privados emanados de terceros que no son parte en el presente juicio, y en virtud de que no fueron ratificados mediante la prueba testimonial, se desechan los mismos.-

En el lapso de prueba la actora promovió copia certificada del contrato de arrendamiento, celebrado entre el ciudadano H.C.D. y GEORGETT DE SAUSSANIJE, la cual ya fue valorada por esta Juzgadora.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

Conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda consignó:

Folios (68 al 74) identificado con la letra “A”: Documento Poder otorgado debidamente por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, por la ciudadana GEORGETT SOUSSANIJE DE SOUSSANIJE H.R.C.D., a los abogados L.A.D. y V.E.R.S.. Dicho documento por cuanto el mismo no fue tachado, ni impugnado en forma alguna en su oportunidad legal, por lo que el Tribunal lo tiene como fidedigno, evidenciándose que el abogado actuante es apoderado de la ciudadana que interviene como demandada arrendataria en el presente juicio. Y así se decide.

En el lapso de prueba el demandado ratificó y hizo valer el principio de la comunidad de la prueba en lo referente al contrato de arrendamiento, y a las consignaciones realizadas en el Juzgado Vigésimo Quinto del Municipio de esta Circunscripción Judicial, probanzas que ya fueron valorada por esta sentenciadora.-

Al igual hizo valer solvencia de condominios, emanada de Inmobiliaria; que por ser un documento privado emanado de terceros que no son parte en el presente juicio, y en virtud de que no fueron ratificados mediante la prueba testimonial, se desecha el mismo.-

Promovió pruebas de informes dirigida a la Empresa Inmobiliaria Visión, a los fines de que rinda informe sobre el estado de los pagos del condominio, por parte su representada conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo a pesar de que fue librado el oficio correspondiente en la fecha que fue admitida la presente prueba, no consta en autos respuesta alguna, por lo que esta prueba debe ser desechada por no haber sido evacuada.

En atención a las valoraciones anteriormente expuestas, a los efectos de decidir la controversia que nos ocupa, se observa:

En el caso de marras la parte actora no relaciona concretamente el motivo de por que reclama la obligatoriedad del Cumplimiento de Contrato ya que por un lado expresa, que la inquilina ha dejado de pagar los recibos por conceptos de GASTOS DE CONDOMINIO que le fueron presentados a partir del mes de diciembre de 2007, acumulando para el mes de julio de 2009, y hace alusión a la cláusula OCTAVA del contrato que establece que “…El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas establecidas, dará lugar a que éste contrato quede resuelto de pleno derecho y hace perder a LA ARRENDATARIA el beneficio del plazo, pudiendo EL ARRENDADOR o quienes sus derechos representen, acudir a la vía judicial …….Y por otro lado señala el cumplimiento a lo convenido en las cláusulas TERCERA Y CUARTA del contrato de Arrendamiento y haga entrega al Arrendador el apartamento objeto de arrendamiento, referente al contrato determinado y la prorroga legal.

Sin embargo relaciona los hechos y lo encuadra conforme a lo previsto en el artículo 1.159; 1167 y 1264 del Código Civil, y señala lo estipulado en el artículo 38 y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, donde se establece el tiempo de la prorroga legal y el cumplimiento por parte de la arrendataria de hacer entrega del inmueble arrendado a la terminación del plazo acordado por la ley.-

Así las cosas, y por cuanto ambas partes reconocen la relación arrendaticia; el punto controvertido en el presente juicio es si dicho contrato opero la tacita reconducción, en consecuencia esta Juzgadora resuelve previamente cual es la es la naturaleza de la relación arrendaticia en cuanto a su duración y determinar con ello la procedencia o no de la demanda interpuesta. A tal efecto la parte demandada reconoció el contrato de arrendamiento y ambas partes conviene que el mismo fue celebrado por un tiempo fijo de Un (01) Año, contados desde el 01 de diciembre de 2006, hasta el 01 de diciembre de 2007; y que vencido éste comenzó a computarse la prórroga legal, de acuerdo a lo previsto en el literal a) del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, correspondía a la arrendataria el derecho a seguir en el inmueble arrendado, por un lapso máximo de seis (6) meses. En el presente caso este lapso estaba comprendido desde el 1° de diciembre de 2007 hasta el 1° de junio de 2007. Sin embargo señala el apoderado de parte demandada que antes de verificarse el vencimiento de la prorroga legal su representada comenzó a consignar en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, los canon de arrendamiento comenzando con el pago correspondiente al mes de diciembre del 2007, y así sucesivamente todos los meses cumplimiento a cabalidad con su obligación del pago de los alquileres, situación que no es un hecho de controversia en el presente juicio, por cuanto el propio actor consignó copia certificada del expediente Nº 2007-2111, llevado por dicho Juzgado, y no es objeto de polémica en el presente litigio, en relación sobre la insolvencia o no de los pagos .-

Ahora bien establece el 1600 del Código Civil lo siguiente: ‘Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos de hechos sin determinación de tiempo’.

La norma antes citada prevee lo que se conoce en doctrina como ‘tácita reconducción’, sería que luego de vencido el término de duración de la prórroga legal del contrato de arrendamiento, el arrendatario continúa ocupando el inmueble arrendado y el arrendador realiza alguna conducta de la cual se deduce su aceptación.- Así las cosas en el caso de autos no consta que el arrendatario H.R.C.D., haya realizado alguna conducta de la cual se deduzca su aceptación si no por el contrario, consta en autos y así lo aceptan las partes, que la parte demandada ha depositado los canos de arrendamiento en el Tribunal 25ª de Municipio de Municipio Libertador del Distrito Capital, sin que conste que el arrendatario haya retirado dichos canos, por consiguiente no se ha producido la tácita reconducción de la relación arrendaticia, ya que el demandado luego de finalizado el contrato no ha aceptado el pago de los cánones de arrendamiento siendo la naturaleza del contrato a tiempo determinado con duración concluida; el solo hecho de quedar el arrendatario en posesión del inmueble, luego del tiempo prefijado por la prórroga legal, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito por parte del arrendador, como por ejemplo recibir el canon correspondiente o retirarlo del Juzgado de consignaciones, allí si se habría producido la tácita reconducción.- Igualmente cabe señalar que si bien en el caso que nos ocupa se evidencia que la actora interpuso la demanda por Cumplimiento de contrato de arrendamiento, el día 19 de febrero de 2010, considera quien decide, que en razón de la inactividad del arrendador, desde el momento del vencimiento del término establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento hasta el momento que interpuso la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, no puede considerarse como tácita reconducción del contrato cuyo cumplimiento se demandó, por contrario a ello, fue convenido por las partes que su vigencia sería por un tiempo determinado y por tanto, una vez vencido dicho término, el arrendatario se encontraba en la obligación de entregar el inmueble arrendado; razón por la cual, necesariamente la presente demanda debe prosperar a consecuencia de lo antes expuesto; y Así se decide.- Por consiguiente y visto que la parte demanda no consignó prueba alguna que desvirtuara los alegatos de la actora o que sustentará sus argumentos esgrimidos en su contestación, sino que, por el contrario reconoció la relación arrendaticia, y que se encuentra solvente en virtud de los depósitos efectuados ante el Tribunal de consignaciones, porque no logro localizar al arrendador para el correspondiente pago del canon, esta Juzgadora ante la condición del vencimiento de la prorroga de seis (06) meses, establecida en el art.38, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y habiendo cumplido el demandante con su carga de pruebas sobre la pretensión principal de cumplimiento de acuerdo a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; y siendo que a su vez el demandado no demostró ningún hecho extintivo o invalidación de las obligaciones reclamadas, por orden del artículo 1354 Código Civil, la presente demanda debe prosperar en derecho.-

De tal forma y con las consideraciones anteriores, por la plena prueba existente en autos según exigencia del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, es forzoso para esta Juzgadora declarar con lugar la presente demanda.- Y así se decide.-

PARTE DISPOSITIVA

Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley decide lo siguiente:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue el ciudadano H.R.C.D., contra GEORGETT SOUSSANIJE DE SOUSSANIJE, ambas partes identificada anteriormente.-

SEGUNDO

Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora libre de bienes y personas el inmueble constituido por el apartamento Nº 94, ubicado en el piso nueve (09) de la Residencia Antonella, situado en la Urbanización Montalban II, del Municipio Libertador del Distrito Capital.-

TERCERO

Se condena a la parte demandada al pago de las costas y costos procesales, por haber sido vencida en la litis, de conformidad con lo previsto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 248 eiusdem.

Habiendo sido dictado el presente fallo dentro del lapso para dictar sentencia, no se hace necesaria la notificación de las partes.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE-.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los Diez día del mes de Agosto de 2010.- Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

LA JUEZ TEMPORAL

ABG. J.M.G.F.

LA SECRETARIA

ABG. FABIOLA DOMINGUEZ

En la misma fecha y siendo la ___________, se registro y publico la anterior decisión, dejándose copia en el archivo respectivo.

LA SECRETARIA

ABG. FABIOLA DOMINGUEZ

JGF/FD/Cemd,7

Exp: AP31-V-2010-000544