Decisión de Juzgado Primera Instancia Civil y Mercantil "El Vigia" de Merida (Extensión El Vigia), de 16 de Septiembre de 2009
| Fecha de Resolución | 16 de Septiembre de 2009 |
| Emisor | Juzgado Primera Instancia Civil y Mercantil "El Vigia" |
| Ponente | Julio Cesar Newman Gutierrez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA CON SEDE EN EL VIGÍA
VISTOS SUS ANTECEDENTES:
Se inició la presente causa mediante escrito presentado por ante este Tribunal en fecha 09 de julio de 2008, por el ciudadano H.B.M., venezolano, mayor de edad, soltero, cedulado con el Nro. 10.681.410, domiciliado en la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., asistido por los profesionales del derecho RADWAN ICHTAY ADHAM RADWAN y D.C.L., cedulados con los Nros. 12.816.962 y 3.929.732, en su orden, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado con los Nros. 84.135 y 10.469, respectivamente, según el cual interpone formal demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término contra la Sociedad Mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida con sede en El Vigía, en fecha 22 de agosto de 2002, con el Nro. 44, Tomo A-5, representada por el ciudadano A.V.T., venezolano, mayor de edad, cedulado con el Nro. 10.081.299, domiciliado en la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M..
Mediante Auto de fecha 16 de julio de 2008, se ADMITIÓ la demanda cuanto ha lugar en derecho, y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para su contestación al segundo día de despacho siguiente al que conste en autos de su citación (f.9)
Según Auto de fecha 21 de julio de 2008, que obra inserto al folio 18, este Tribunal ordenó aperturar cuaderno de medidas.
Por diligencia de fecha 28 de julio de 2008, el ciudadano A.V.T., representante legal de la Sociedad Mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., se dio por citado en la presente causa (f. 21)
Según escrito de fecha 30 de julio de 2008, la parte demandada contestó la demandada (fls. 22 al 24)
En fecha 05 de agosto de 2008 (f. 64), la parte demandada promovió pruebas, las cuales fueron admitidas según Auto de 06 de agosto de 2008 (f. 75)
Mediante escrito de 05 de agosto de 2008 (fls. 72 al 74), la parte demandante promovió pruebas, las cuales fueron admitidas según Auto de 06 de agosto de 2008 (f. 76)
Por diligencia de fecha 07 de agosto de 2008 (f.77), la parte demandada se opuso a la admisión de las pruebas promovidas con los numerales TERCERO, CUARTO y QUINTO, del escrito de promoción presentado por la parte demandante.
Mediante Auto de fecha 24 de septiembre de 2008, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con sede en El Vigía, fijó dentro de los cinco (05) días hábiles siguientes para dictar sentencia (f. 84)
Encontrándose la presente causa en la fase decisoria este Tribunal lo hace previa las consideraciones siguientes:
I
La controversia quedó planteada en los términos que se exponen a continuación:
En su escrito de demanda la parte accionante, expuso: 1) Que, celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A, por ante la Notaria Pública de El Vigía, en fecha 20 de marzo del año 2007, inserto con el Nro. 74, Tomo 36 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle 3, con avenida 12, signado con el Nro. 12-11, en la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M.; 2) Que, el canon de arrendamiento se convino en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) mensual, pagaderos dentro de los cinco últimos días de cada mes; 3) Que, el contrato de arrendamiento tiene un lapso de duración comprendido entre “…el día 31 de diciembre de 2006 hasta el 31 de diciembre de 2007, pudiendo ser prorrogable, si con sesenta días de antes del vencimiento del termino, se celebraba nuevo contrato de arrendamiento, caso contrario, la sociedad arrendataria, a través de su representante, se comprometió a desocupar el inmueble arrendado al vencimiento del termino”; 4) Que, el ciudadano A.V.T., con el carácter indicado, recibió el inmueble objeto del contrato “… a su entera satisfacción, obligándose a entregármelo en las mismas condiciones en las que lo recibió, quedando terminantemente prohibido sub-arrendar, traspasar, ceder derechos sobre el inmueble a terceros, ni hacer modificaciones o ampliaciones sobre el inmueble sin su [mi] consentimiento expreso y, por escrito…”; 5) Que, dentro de los sesenta días antes del vencimiento del contrato, no se otorgó nuevo contrato de arrendamiento entre las partes contratantes y, por el contrario, dentro de ese término “…en fecha primero de noviembre del pasado año 2007, trasladé y constituí la Notaria Pública de El Vigía, en el inmueble arrendado, con la finalidad de notificarle al representante legal de la sociedad arrendaticia, su [mi] voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito entre nosotros…”; 6) Que, el día 31 de diciembre del año 2007, se venció el término del contrato, empezando a transcurrir, a partir de esa fecha la prorroga legal “…de carácter obligatorio para mí y optativa para la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A. conforme a lo previsto en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, era de seis meses, la cual expiró el día 30 de junio del año en curso, sin que el representante legal de la sociedad arrendataria haya dado cumplimiento a su obligación de hacer entrega del inmueble al vencimiento del contrato”
Que, por estas razones, con fundamento en la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento, en concordancia con los artículos 1.167 del Código Civil y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda a la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A, por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, para que haga entrega del inmueble arrendado, en las mismas condiciones en que las recibió y solvente con los servicios públicos.
Por su parte, llegada la oportunidad procedimental fijada para la contestación de la demanda, el demandado plantea como cuestión de previo pronunciamiento la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los términos siguientes: 1) Que, en fecha 25 de junio de 1992, el ciudadano A.V.T., suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano BAHSAS MILAIB S.M., por ante la Notaria Pública de El Vigía Estado Mérida, con el Nro. 31, Tomo 32 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, sobre un inmueble ubicado en la calle 3 con avenida 12 de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., integrado por un local comercial, signado con el Nro. 12-11 de la nomenclatura municipal; 2) Que, posteriormente, por ante la Notaria Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha 09 de septiembre de 1994, con el Nro. 97, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, el ciudadano A.V.T., suscribe “… de nuevo otro contrato de arrendamiento…” con el ciudadano BAHSAS MILAIB S.M., sobre el mismo inmueble; 3) Que, en fecha 22 de agosto del año 2002, por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida con el Nro. 44, Tomo A-5, el ciudadano A.V.T. constituyó con el ciudadano H.R.P. la sociedad mercantil denominada TIENDAS ASTRAS, C.A, “…compañía que es la actual demanda (sic) y la cual se subrogó como arrendataria del mismo local al cual vengo haciendo referencia: integrado por un local comercial, signado con el Nro. 12-11 de la nomenclatura municipal, como se desprende del contrato de arrendamiento que acompañó la parte actora y que corre a los folios 5 y 6, en su Cláusula Primera. Es de hacer notar que el arrendador no se opuso a tal subrogación por lo que este contrato viene a ser la continuidad de los anteriores contratos de arrendamientos…”; 4) Que, “…el documento citado por el actor como instrumento fundamental de la demanda, existe una solución de continuidad, por lo que resulta invocar la existencia real de un solo contrato, YA QUE NO FUE ALEGADO NI CONSTA EN AUTOS, que haya habido desocupación del arrendamiento entre uno y otro contrato…”; 5) Que, “… el demandado es arrendatario de un local comercial ubicado en el área urbana de la ciudad de El Vigía, avenida 12 Nro. 12-11 y ha tenido una relación arrendaticia que se inició el 25 de junio de 1992, es decir, 16 años (…) por lo que tomando en consideración el tiempo de duración (…) la prorroga (sic) legal figura en la que sustento la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil ...”; 6) Que, la notificación realizada el día 01 de noviembre del 2007, a los efectos de la prórroga legal, la misma comenzó a correr a partir de la fecha señalada “… lo que indicaría que la prorroga (sic) legal estaría en curso y a tenor de los (sic) dispuesto en el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es inadmisible la presente demanda (…) por lo que es procedente la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que está sujeta a la existencia de una norma legal donde aparece claramente la voluntad de la Ley de no permitir el ejercicio de la acción intentada”; 7) Que, rechaza, niega y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho invocado por el actor.
II
Planteado el problema judicial en los términos precedentemente expuestos, corresponde a este Juzgador resolver el mérito de la controversia, iniciando por la cuestión de previo pronunciamiento planteada por la parte demandada, para luego sí resolver el fondo de la misma.
Así se observa:
De conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto ¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
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Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
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Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
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Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
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Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
De la norma antes indicada, se observa, que para que se produzca la prórroga legal es necesario la existencia de los presupuestos siguientes: a) Que el contrato tenga por objeto algún inmueble urbano o suburbano de los indicados en el artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; b) Que se trate de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; y c) Que haya llegado el día de vencimiento del plazo estipulado.
Según la doctrina se define la prórroga legal arrendaticia como:
….el beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la ley
. (Guerreo Q. Gilberto (2003). Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. V.I. p.267)
Por su parte, el artículo 41 eiusdem, señala:
Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto ¬Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.
En el presente caso, la parte demandante pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término, y afirma que ya expiró el tiempo correspondiente a la prórroga legal de seis (06) meses, conforme a lo previsto en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual término el día 30 de junio de 2007, sin que el representante legal de la sociedad mercantil arrendataria haya dado cumplimiento a su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado.
Por su parte, el demandado afirma en la contestación a la demanda que es arrendatario del local comercial en cuestión desde el día 25 de junio de 1992, que ha tenido una relación arrendaticia de 16 años, y, por tanto, le corresponde una prórroga legal de tres (03) años, según lo estipulado por el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de allí que, estando en curso la prórroga legal es inadmisible la presente demanda, en virtud de lo dispuesto en el artículo 41 eiusdem.
Dicho esto, el problema judicial quedó circunscrito a la demostración en juicio de los requisitos de procedibilidad de la acción por cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal arrendaticia, o en caso contrario, si en la presente causa, se encuentra en curso la prórroga legal a favor del arrendatario.
De conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen cada una la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
III
Para determinar si los requisitos de procedibilidad determinados anteriormente se han cumplido en la presente causa, se hace necesario la enunciación, análisis y valoración del material probatorio cursante de autos. Así se observa:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Según escrito de fecha 05 de agosto de 2008, que obra agregado a los folios 72 al 74, la parte demandante promovió los medios de prueba siguientes:
DOCUMENTALES:
Documento Autenticado por ante la Notaria Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha 20 de marzo de 2007, con el objeto de “… probar tanto la relación arrendaticia celebrada a tiempo determinado, entre su [mi] mandante y la sociedad demandada, como el inicio de la misma y el término de la relación contractual…”
De la revisión de las actas que integran el presente expediente, este Juzgador puede verificar que obra a los folios 5 y 6, documento original de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano H.B.M., como arrendador y la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A, como arrendataria, representada por su presidente A.V.T., por ante la Notaria Pública de El Vigía Estado Mérida, de fecha 20 de marzo del año 2007, inserto con el Nro. 74, tomo 36 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, sobre un inmueble consistente en un local comercial signado con la nomenclatura municipal 12-11, ubicado en la calle 3, con avenida 12 de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., cuyo objeto es regular la relación arrendaticia existente entre ambas partes, a partir del día 31 de diciembre de 2006 y en cuya cláusula TERCERA, los contratantes establecieron: “la duración del presente contrato es por la duración (sic) de Un (sic) (01) Año (sic), pudiendo ser PRORROGABLE, el mismo comenzará a regir a partir del Treinta y Uno (sic) de Diciembre (sic) del año Dos (sic) Mil (sic) Seis (sic) (2006) hasta el Treinta (sic) y Uno (sic) de Diciembre (sic) del año Dos (sic) Mil Siete (2007). Quedando entendido entre ambas partes que la falta de pago de Dos (02) meses vencidos es causa de Resolución y resuelto (sic) de pleno derecho del presente contrato”.
Del análisis del mismo, este Juzgador puede constatar que se trata de un instrumento público que no fue tachado por la contraparte en su oportunidad, motivo por el cual, hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos, hasta el punto que, resultó un hecho admitido la existencia de tal contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el inmueble identificado supra, así como el canon de arrendamiento y su duración, de manera que estos hechos --estipulados en el contrato-- quedaron excluidos del debate probatorio.
En consecuencia, este Tribunal le concede pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-
Notificación practicada en fecha 01 de noviembre de 2007, por la Notaría Pública de El Vigía del Estado Mérida, con el objeto de “…probar que no operó la prórroga contractual…”
Este Juzgador observa, que obra a los folios 7 y 8, instrumento original contentivo de la notificación practicada por la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha 01 de noviembre de 2007, al ciudadano A.V.T., en su carácter de presidente de la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., tal como se evidencia del acta levantada al efecto, la cual textualmente expresa:
…EL NOTARIO PÚBLICO, PROCEDIÓ A REALIZAR LA NOTIFICACIÓN A SOLICITUD DEL CIUDADANO H.B.M., QUIEN LE MANIFIESTA QUE NO SE PRORROGARÁ EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SOBRE EL INMUEBLE DONDE FUNCIONA EL MENCIONADO FONDO DE COMERCIO “TIENDAS ASTRAS”, UBICADO EN LA CALLE 3, AVENIDA 12. Nº 12-11, CELEBRADO AUTENTICADO ANTE LA NOTARIA PÚBLICA DE EL VIGÍA, ESTADO MÉRIDA, EN FECHA 20 DE MAYO DE 2007, INSERTO BAJO EL Nº 74, TOMO 36 Y EN TENOR A LA CLÁUSULA TERCERA Y CUARTA DEL MENCIONADO CONTRATO, SE LE HACE LA PRESENTE NOTIFICACIÓN CON SESENTA (60) DÍAS DE ANTICIPACIÓN A LA EXPIRACIÓN DEL MENCIONADO CONTRATO, ASÍ MISMO SE LE NOTIFICA QUE TENDRÁ PRORROGA LEGAL SE SEIS (06) MESES TAL Y COMO LO ESTABLECE EL ARTÍCULO 38 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS PARA QUE LE HAGA ENTREGA DEL INMUEBLE TOTALMENTE DESOCUPADO TANTO DE PERSONAS COMO DE OBJETOS…”
Como se puede constatar de la anterior trascripción, se notificó a la sociedad mercantil arrendataria, por intermedio de su presidente ciudadano A.V.T., la intención del arrendador de no prorrogar el contrato suscrito en fecha 20 de mayo de 2007, según lo convenido por ambas partes en la cláusula CUARTA, del referido contrato.
Asimismo, se puede constatar que la notificación se realizó el 01 de noviembre del año 2007, es decir, treinta (30) días antes de la terminación del lapso contractual --el cual culminó el 31 de diciembre de 2007-- y no como fue afirmado en el acta notarial, donde se indica que la notificación se realizó con sesenta (60) días de anticipación a la expiración del mencionado contrato.
No obstante lo anterior, dicha notificación no fue impugnada por la contraparte y resultó un hecho admitido la existencia de la notificación, y por ende, el conocimiento del arrendatario de la no renovación del contrato de arrendamiento.
En consecuencia, el Tribunal le concede pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, a la notificación practicada por la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, en uso de sus atribuciones de conformidad con los artículos 67 y 74 ordinal 13 de la Ley de Registro Público y del Notariado. ASÍ SE DECIDE.-
TERCERO: Recibos de pago agregados a los folios 49 al 59 del presente expediente, con el objeto de “…probar que antes de la celebración del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, fundamento de la acción incoada en este proceso, existió entre su [mi] mandante y la sociedad demandada, un contrato de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado…”
Este medio probatorio por haber sido promovido igualmente por la contraparte, será a.a.m.d.l. valoración de las pruebas promovidas por el demandado.
CUARTO: INSPECCIÓN JUDICIAL en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, con el objeto de “…probar que la sociedad demandada no realizó las reparaciones menores sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, como se obligó contractualmente, y en consecuencia, entregó el inmueble en mal estado de uso y conservación…”
Este Juzgador observa, que obra a los folios 81 y 82, actuaciones relacionadas con la inspección judicial promovida en mención, y tal como se evidencia del acta levantada por este Juzgado, al constituirse en el inmueble ubicado en la calle 3, con avenida 12, Nro. 12-11 de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., fue notificado de la práctica de la inspección el ciudadano RADWAN ICHTAY ADHAM RADWAN, coapoderado judicial de la parte promovente.
El objeto de la parte promovente con este medio probatorio es dejar constancia de las instalaciones, pisos, techos, paredes del inmueble arrendado y el hecho de que el arrendatario no realizó las reparaciones menores a las que estaba obligado contractualmente, hecho éste que no fue alegado por la parte promovente en su libelo de demanda, por lo que constituye un hecho nuevo, y por tanto, no forma parte de sus pretensiones.
En consecuencia, este Tribunal desecha tal medio de prueba por impertinente. ASÍ SE ESTABLECE.-
QUINTO: EXPERTICIA a fin de probar “…los daños ocasionados al inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda en este proceso y el costo de su reparación…”
Esta prueba fue admitida según Auto de fecha 06 de agosto de 2008 (f. 76) y se fijó el segundo día de despacho siguiente para el nombramiento de expertos. No obstante, en dicha oportunidad ninguna de las partes compareció a hacerlo, motivo por el cual, se declaró desierto el acto y, por tanto, el medio de prueba a.n.f.e. ASÍ SE ESTABLECE.-
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
DOCUMENTALES:
PRIMERA: Valor probatorio del documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha 25 de junio de 1992.
De la revisión detenida de las actas que integran el presente expediente se puede constatar que obra a los folios 25 y 26, documento original de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano BAHSAS MILAIB S.M., en su carácter de arrendador y los ciudadanos A.P.M. y A.V.T., en su carácter de arrendatarios, por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha 25 de junio de 1992, con el Nro. 31, tomo 32 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, sobre un inmueble consistente en un local comercial signado con la nomenclatura municipal 12-11, ubicado en la calle 3, con avenida 12 de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., con el objeto de regular la relación arrendaticia existente entre ambas partes, a partir del día 01 de junio de 1992, y en cuya cláusula TERCERA, los contratantes estipularon: “el plazo de duración de este contrato de un (01) año, contado a partir del día 01 de junio del año en curso (1992), razón por la cual, el primer pago debe efectuarlo el día treinta (30) de junio de este mismo año (1992), o sea el equivalente a la primera mensualidad; siendo entendido que dicho plazo vencerá por consiguiente el día 31 de mayo del próximo año (1993)”.
Del análisis del mismo, este Juzgador puede constatar que se trata de un instrumento público que no fue tachado por la contraparte en su oportunidad, motivo por el cual, hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos, en cuanto a la existencia de dicha relación arrrendaticia en los términos allí estipulados.
En consecuencia, este Tribunal le concede pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-
SEGUNDA: Valor probatorio del documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha 09 de septiembre de 1994.
De la revisión de las actas, este Juzgador puede constatar que obra a los folios 27 y 28 del presente expediente, documento original de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos BAHSAS MILAIB S.M., en su carácter de arrendador y A.V.T., en su carácter de arrendatario, por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha 09 de septiembre de 1994, con el Nro. 97, tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, sobre un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la calle 3 con avenida 12, signado con el Nro. 12-11, de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., con el objeto de regular la relación arrendaticia existente entre ambas partes, a partir del día 01 de septiembre de 1994, y en cuya cláusula TERCERA, los contratantes establecieron: “El término o plazo de duración de este contrato es de dos (02) años con cinco meses, contados a partir del 1 de septiembre de 1994, razón por la cual, el primer pago debe efectuarlo “EL ARRENDATARIO” a “EL ARRENDADOR” el día 30 de septiembre de este mismo año de 1994”.
Del análisis del mismo, este Juzgador puede constatar que se trata de un instrumento público que no fue tachado por la contraparte en su oportunidad, motivo por el cual, hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos, en cuanto a la existencia de dicha relación arrrendaticia en los términos allí estipulados.
En consecuencia, este Tribunal le concede pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-
TERCERA: Valor probatorio del registro de comercio de la sociedad mercantil “TIENDAS ASTRAS C.A.”.
De la revisión de las actas que forman este expediente se puede constatar que obra a los folios 30 al 37, copia simple del registro de comercio de la compañía anónima denominada TIENDAS ASTRAS, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 22 de agosto de 2002, con el Nro. 44, tomo A-5.
Analizada la misma este Juzgador observa, que dicha copia constituye un documento público emanado por la autoridad competente para ello, que no fue impugnada por el adversario, razón por la cual, se tiene como fidedigno de su original y por tanto, tiene pleno valor probatorio en cuanto a la fecha de inscripción de dicha compañía anónima, quienes son los accionistas, su denominación social, su giro social y su domicilio.
En consecuencia, este Juzgador le confiere pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. ASÍ SE ESTABLECE.-
CUARTA: Valor probatorio de la serie de 41 recibos originales de cánones de arrendamiento, emitidos a nombre de TIENDAS ASTRAS C.A.
QUINTA: Valor probatorio de la serie de 11 recibos originales de cánones de arrendamiento, emitidos a nombre de TIENDAS ASTRAS C.A., promovidos con el objeto de “…probar que se suscribieron varios contratos con su [mi] persona y con la compañía que represento; que prueba la continuidad de la relación arrendaticia, asimismo prueba que en ningún momento ha habido desocupación alguna del inmueble objeto de la demanda, por lo que resulta forzoso invocar la existencia real de un solo contrato…”
Respecto a los numerales CUARTO y QUINTO de las pruebas promovidas por la parte demandada, de la revisión de las actas que integran el presente expediente, se puede constatar que obra inserto a los folios 43 al 63 y folios 65 al 70, acervo de recibos originales correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento del local comercial arrendado, que por razones de método este Tribunal los clasificará en dos grupos: a) los correspondientes al pago del canon de arrendamiento de los meses comprendidos desde enero a diciembre del año 2003 (fls. 43 al 48); y b) los correspondientes al pago de los meses de marzo, julio, agosto, octubre, noviembre, diciembre del año 2004 (fls. 49 al 51); enero, febrero, marzo, abril, agosto, diciembre del año 2005 (fls. 52 al 54); enero a mayo y de julio a diciembre del año 2006 (fls. 54 al 59); enero a diciembre del año 2007 (fls. 60 y 65 al 70); enero a junio 2008 (fls. 61 al 63).
Del análisis minucioso de estos instrumentos privados, este Tribunal observa que corre inserto a los folios 43 al 48, grupo de recibos originales que demuestran el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a diciembre del año 2003, del inmueble arrendado, objeto de la presente causa, emitidos por el ciudadano H.B., cada uno por la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) por concepto de pago de alquiler de un local ubicado en la calle 3 Nro. 3-12, en El Vigía Estado Mérida, todos los recibos presentan firma ilegible a excepción del correspondiente al mes de noviembre que se encuentra firmado “NASIB BAHSAS”. Debe aclararse, que los recibos en mención no identifican de ninguna forma a la persona del arrendatario que paga los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses identificados supra.
Asimismo, consta en las actas del presente expediente, grupo de recibos correspondientes a los meses de marzo, julio, agosto, octubre, noviembre, diciembre del año 2004, cuyo canon mensual es por la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.900.000,00) (fls. 49 al 51); enero, febrero, marzo, abril, agosto, diciembre del año 2005, cuyo canon mensual es por la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000,00) (fls. 52 al 54); enero a mayo y de julio a diciembre del año 2006, cuyo canon mensual es por la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.600.000,00) (fls. 54 al 59); enero a diciembre del año 2007 cuyo canon mensual es por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) (fls. 60 y 65 al 70); enero a junio 2008, cuyo canon mensual es por la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.600.000,00) (fls. 61 al 63), los cuales demuestran el pago de los cánones de arrendamiento de los meses y años anteriormente indicados, emitidos por H.B., quien afirma que ha recibido de TIENDAS ASTRAS, C.A., las cantidades de dinero antes señaladas, por concepto de pago de alquiler del local situado en la calle 3 de El Vigía Estado Mérida.
Del análisis detenido de estos instrumentos privados, este Tribunal observa, que los mismos no fueron tachados ni desconocidos formalmente por la parte contra quien se produjeron, motivo por el cual quedaron reconocidos judicialmente, y hace plena prueba de los hechos jurídicos en ellos contenidos en cuanto a la persona del arrendatario ciudadano A.V.T. y la compañía anónima TIENDAS ASTRAS, C.A., y su ocupación sobre el inmueble arrendado, así como el estado de solvencia del arrendatario, tanto más cuanto, los mismos fueron reconocidos y ofrecidos por la parte demandante como medio de prueba, en su particular TERCERO de su escrito de promoción.
En consecuencia, este Juzgador de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, les acuerda a los recibos de pago de los cánones de arrendamiento pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-
Ahora bien, el quid del problema judicial suscitado en la presente causa se centra en determinar, si --como lo afirma el demandado en su defensa previa-- se encuentra en curso la prórroga legal prevista por el literal d) del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debido a la existencia de una relación arrendaticia de dieciséis (16) años, y por ello, según lo prevé el artículo 41 eiusdem, es inadmisible la pretensión de la parte demandante, mientras que la pretensión del actor es el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término, y como consecuencia de ello, la entrega del inmueble objeto del mismo, por haber expirado el día 30 de junio del año 2008, la prórroga legal de seis (06) meses de conformidad con lo establecido en el literal a) del articulo 38 idem
Sobre la base de las consideraciones anteriores, este Juzgador debe analizar pormenorizadamente los presupuestos necesarios para que opere la prórroga legal prevista en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cuales son: a) Que el contrato tenga por objeto algún inmueble urbano o suburbano indicados en el artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; b) Que exista un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; y c) Que haya llegado el día de vencimiento del plazo estipulado.
En relación a la primera exigencia “Que el contrato tenga por objeto algún inmueble urbano o suburbano indicados en el artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”:
En el presente caso, la relación arrendaticia tiene por objeto un inmueble consistente en un local comercial identificado con el Nro. 12-11, ubicado en la calle 3, con avenida 12 de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., que según lo estipulado por las partes en la cláusula SEXTA del contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha 20 de marzo de 2007, el arrendatario se comprometió a destinar el inmueble objeto del contrato, única y exclusivamente para local comercial.
En consecuencia, el inmueble en cuestión es un inmueble urbano destinado para el funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, por lo cual, se puede concluir que se encuentra verificado el primer supuesto de hecho previsto en el artículo 38 eiusdem. ASÍ SE DECIDE.-
Respecto al segundo requisito “Que exista un contrato de arrendamiento a tiempo determinado”:
En el caso examine, del material probatorio cursante de autos se evidencia que el ciudadano BAHSAS MILAIB S.M. (anterior propietario del inmueble arrendado) celebró contrato de arrendamiento con los ciudadanos A.P.M. y A.V.T., sobre un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la calle 3 con avenida 12, Nro. 12-11 de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., según consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía del Estado Mérida, de fecha 25 de junio de 1992, anotado con el Nro. 31, tomo 32 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, cuyo contrato tuvo una vigencia desde el día 01 de junio de 1992 al 31 de mayo de 1993, lo que constituyó una relación arrendaticia a tiempo determinado de un año.
Del análisis de las actas, se evidencia que a partir del día 01 de junio de 1993 --vencido el contrato de arrendamiento anteriormente indicado-- los arrendatarios A.P.M. y A.V.T., continuaron en posesión del inmueble bajo un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, que establece: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
Posteriormente, el ciudadano BAHSAS MILAIB S.M., celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano A.V.T., sobre el mismo inmueble, es decir, un local comercial ubicado en la calle 3 con avenida 12, Nro. 12-11 de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., según consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía del Estado Mérida, en fecha 09 de septiembre de 1994, anotado con el Nro. 97, tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, cuyo contrato tuvo una vigencia desde el día 01 de septiembre de 1994 al 01 de febrero de 1997, lo que constituyó una relación arrendaticia a tiempo determinado de dos años y cinco meses, tal como fue pactado por los contratantes.
De lo que consta en autos, se denota que a partir del día 02 de febrero de 1997 --vencido el contrato de arrendamiento anteriormente indicado-- el arrendatario A.V.T., continuó en posesión del inmueble arrendado bajo un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción, según la norma antes trascrita.
Posteriormente, el ciudadano A.V.T., constituyó una compañía anónima con el ciudadano H.R.P., denominada TIENDAS ASTRAS, C.A., tal como se evidencia del registro de comercio por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 22 de agosto del año 2002, inscrito con el Nro. 44, Tomo A-5, persona jurídica que pasó a tomar posesión del inmueble arrendado, y quien se constituyó en la arrendataria del local comercial objeto de la presente causa, tal como fue afirmado por el demandado en su escrito de contestación a la demanda “…compañía que es la actual demanda (sic) y la cual se subrogó como arrendataria del mismo local…” ; y por la propia coapoderada judicial de la parte demandante en su escrito de promoción de pruebas “…antes de la celebración del contrato de arrendamiento, fundamento de la acción incoada en este proceso, existió entre mi mandante y la sociedad demandada un contrato de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado…”
De lo cual, este Juzgador puede concluir, que a partir de la fecha de constitución de la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., el día 22 de agosto del año 2002, se produjo un cambio de arrendatario de una persona natural ciudadano A.V.T. a una persona jurídica TIENDAS ASTRAS, C.A., sobre el local comercial ubicado en la calle 3 con avenida 12, Nro. 12-11 de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., y el nacimiento de una nueva relación arrendaticia, en virtud que de las actas del expediente no se evidencia que haya existido una cesión de los derechos arrendaticios de conformidad con el artículo 1.583 del Código Civil.
En consecuencia, al existir un nuevo arrendatario, resulta claro que existe una nueva relación arrendaticia, por tanto, la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos BAHSAS MILAIB S.M., como arrendador y A.V.T., como arrendatario, desde el 25 de junio de 1992, expiró el día 22 de agosto del año 2002, pues resulta claro que el ciudadano A.V.T., es un sujeto de derecho distinto a la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., ASÍ SE ESTABLECE.-
Ahora bien, del análisis de las actas del presente expediente, específicamente del documento de venta que obra inserto a los folios 13 al 16, se evidencia que la parte demandante ciudadano H.B.M., adquiere la propiedad del inmueble objeto del arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, por compra realizada al ciudadano S.M.B., en fecha 10 de marzo de 2005, de allí que, al celebrarse dicha venta del local comercial se encontraba arrendado a la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., representada por el ciudadano A.V.T., tal como se evidencia de los recibos de pago analizados supra, y por los hechos afirmados por ambas partes en la presente causa.
Es por ello, que se produjo una subrogación arrendaticia, entre el contrato de arrendamiento existente entre el ciudadano S.M.B. y la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., de conformidad con el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador.
En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 09 de octubre de 2006, con ponencia del Magistrado FRANCISCO ANTONIO CARRASQUERO LÓPEZ, dejó sentado lo siguiente:
"…resulta evidente que en la causa objeto de la litis operó la subrogación arrendaticia.
Dicha subrogación, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico…
(Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, T. CCXXXVII (237). H. Carvajalino y otro en amparo. p. 260 al 266)
En razón de lo anterior, como consecuencia de haberse consumado la subrogación arrendaticia, el nuevo comprador ciudadano H.B.M., adquiere ipso iure, el carácter de arrendador del inmueble, por consiguiente sucede al anterior arrendador en los deberes y derechos frente al arrendatario, a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad.
Es así como, en fecha 20 de marzo del año 2007, el ciudadano H.B.M. y la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., representada por su Presidente ciudadano A.V.T., suscriben contrato de arrendamiento por el término de un año, el cual finalizó el día 31 de diciembre del año 2007, fecha a partir de la cual --según su dicho-- operó la prórroga legal de seis (06) meses, y en razón de lo cual pretende la entrega del inmueble arrendado, porque ya expiró dicha prórroga.
Del análisis del acervo probatorio antes mencionado, a juicio de este Juzgador, el contrato de arrendamiento existente entre el ciudadano S.M.B. y la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., que se inició el día 22 de agosto del año 2002, se mantuvo sin solución de continuidad, en virtud que el mismo no se interrumpió y continuó con el nuevo arrendador ciudadano H.B.M., de manera que se trata de un mismo contrato.
En este orden de ideas, es importante destacar, lo que la doctrina ha considerado en cuanto a la aplicación del principio de primacía de la realidad sobre las formas, imperante en materia laboral, aplicado a la prórroga legal arrendaticia:
“Si no hay solución de continuidad entre un contrato y otro sucesivo, la prorroga se computa a los efectos de determinar la antigüedad de la relación arrendaticia; de manera que la cláusula por la que se prórroga convencionalmente el contrato si una de las partes no da aviso a la otra con cierta antelación, no es óbice para que se aplique adicionalmente la prorroga legal. Si hubiera solución de continuidad de días o de meses entre los contratos de arrendamiento firmados por las mismas partes y sobre el mismo objeto, pensamos que el arrendatario interesado en continuar ocupando el inmueble tiene la opción de invocar la existencia real de un solo contrato, si no ha perdido el uso de la cosa, es decir, si no ha habido desocupación entre uno y otro contrato, pues tal continuidad en el ejercicio del ius utendi que le confiere el contrato, demostraría que las interrupciones acusadas en los textos de los contratos están refutadas o desmentidas por el hecho cierto de la continuidad de la relación arrendaticia, acreditada en la continuidad de ocupación del inmueble. A este punto, conviene precisar por cuanto tiempo se ha prolongado el arrendamiento. En esto hay una marcada semejanza con la prolongación o renovación del contrato de trabajo, sin que exista previsión legal que señale si debe mediar cierto lapso o una efectiva desocupación del inmueble, para dilucidar si el Contrato de Arrendamiento “nuevo” elimina la acumulación de años a los efectos de la prorroga legal, y que dicho contrato sea realmente uno nuevo con su propia prorroga legal. Esta referencia sobre si hubo o no efectiva desocupación, nos parece lo mas apropiado, pues lo esencial del arrendamiento es la posesión real de la cosa y su goce pacífico…” (Henríquez La Roche, R. (2008). Arrendamientos Inmobiliarios. p. 93)
En este mismo sentido Núñez Alcántara, expresa:
Por su parte el concepto “relación jurídica” coloca el énfasis en las circunstancias que se producen en la vida real, predominando la realidad sobre la forma. (…)
Tal criterio ha sido recogido en la ley arrendaticia especial. En efecto, el termino de “relación arrendaticia” implica que entre dos o mas sujetos de derecho se ha creado un vínculo que no requiere de una concertación exacta entre ellos, desde el punto de vista temporal, sino que se unieron aun y cuando no se haya expresado de manera directa la voluntad de tal relación o vinculación. Sólo comprendiendo esta idea puede entenderse que quien se quede ocupando un inmueble y pague por (sic) un tercero el canon obtenga los beneficios de la legislación arrendaticia; o que una persona se beneficie de la prorroga legal por contratos que se celebraron con anterioridad a la vigencia de la ley especial inquilinaria actual (artículo 34). En conclusión, la relación arrendaticia define el vínculo contractual locataria, con preferencia a la determinación de la existencia del contrato. (Núñez Alcántara, E. (2008). La Relación Arrendaticia en la Venezuela de Principios del Siglo XXI. p. 48)
Sentadas las anteriores premisas y analizado el material probatorio cursante de autos, se puede concluir que en el caso subexamine, se está en presencia de una relación arrendaticia que inició en fecha 01 de junio de 1992, mediante la suscripción de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado entre el ciudadano BAHSAS MILAIB S.M. y los ciudadanos A.P.M. y A.V.T., sobre el inmueble identificado supra, arrendamiento que se mantuvo pero a tiempo indeterminado hasta el día 22 de agosto del año 2002, fecha en que el ciudadano A.V.T. constituye junto al ciudadano H.R.P., una compañía anónima denominada TIENDAS ASTRAS, C.A., sociedad que desde ese momento paso a tener posesión y efectiva ocupación del inmueble arrendado, lo que constituye un hecho convenido por ambas partes, y en consecuencia, da origen a una nueva relación arrendaticia entre BAHSAS MILAIB S.M., en su carácter de arrendador y TIENDAS ASTRAS, C.A., en su carácter de arrendataria, relación jurídica ésta que, a la postre, con la transmisión de propiedad del inmueble arrendado al demandante ciudadano H.B.M., en fecha 10 de marzo del año 2005, --quien se constituyó en arrendador y sucedió al anterior propietario en los deberes y derechos frente a la arrendataria TIENDAS ASTRAS, C.A.,-- expiró el día 31 de diciembre de 2007.
Ahora bien, una relación arrendaticia está determinada por la ocupación efectiva del inmueble arrendado por parte del arrendatario, por lo cual, la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento no debe eliminar el tiempo que el arrendatario ha estado en posesión del bien, a los efectos de la prórroga legal, puesto que si bien es cierto, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que la prórroga legal es aplicable sólo a contratos a tiempo determinado, es sólo a los efectos de poder precisar el momento conclusivo del arrendamiento en orden al tiempo, y no como en el caso de autos, pretender eliminar los años de vínculo jurídico entre arrendador y arrendatario, por el hecho de no haber suscrito un contrato a tiempo determinado con anterioridad al contrato objeto de esta acción, aun cuando dicha relación arrendaticia tiene un inicio con fecha cierta.
Es así como ante tales circunstancias, la doctrina arrendaticia ha acogido como criterio el principio laboralista de la primacía de la realidad, previsto en la Constitución de la República, en los siguientes términos:
Siendo estas normas de carácter proteccionistas, comprendidas en el Derecho Social, es decir, el que propende a la justicia social, puede aplicarse analógicamente el principio elaborado por el derecho del trabajo, según el cual el “contrato realidad” priva sobre el escriturado. Este concepto, de elaboración pretoria, ha sido incorporado en el numeral 1 del artículo 89 de la Constitución Bolivariana: “En las relaciones laborales prevalece la realidad sobre las formas o apariencias”. En definitiva, el principio de preferencia de la realidad sobre las formas o apariencias –si bien no debe llevar al extremo de descartar ad initio la prueba instrumental- es un dicterio que involucra la “función histórica”, de reconstrucción de los hechos, que corresponde al juez en todo tipo de jurisdicción, pues la justicia se fundamenta en la verdad. La preeminencia del “Contrato realidad” produce también efectos favorables para el arrendador respecto a los privilegios legales. (Henríquez La Roche, R. (2008). Arrendamientos Inmobiliarios. p. 94)
Sentadas las deteriores premisas, el juez debe orientar su función en la búsqueda de la verdad e inquirirla por todos los medios a su alcance. En sus decisiones prevalecerá la realidad sobre las formas y apariencias.
Como corolario de lo anterior, se puede concluir que en el caso subiudice, existe una relación arrendaticia de cinco (05) años, cuatro (04) meses y nueve (09) días, que se inició en fecha 22 de agosto de 2002, y concluyó el día 31 de diciembre de 2007, motivo por el cual, en aplicación del literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., tiene derecho a una prórroga legal por un lapso máximo de dos (02) años, en virtud de encontrarse en estado de solvencia, tal como fue analizado en esta sentencia.
Así las cosas, al versar la presente causa en una demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, incoada mientras cursaba el séptimo mes de la prórroga legal de dos años, la misma no era admisible de conformidad con el artículo 41 eiusdem.
En consecuencia, resulta PROCEDENTE la defensa opuesta por la parte demandada, en virtud que, encontrándose en curso la prórroga legal sólo permite admitirse demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento cuando sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales, más no por vencimiento del término. ASÍ SE DECIDE.-
En referencia al tercer requisito de procedencia de la prórroga legal “Que haya llegado el día de vencimiento del plazo estipulado”:
Del análisis de la relación arrendaticia anteriormente indicado, se estableció que el momento conclusivo del contrato de arrendamiento fue el día 31 de diciembre de 2007, fecha a partir de la cual, por las razones ampliamente expuestas, empieza a computarse el lapso de la prorroga legal de dos (02) años.
En consecuencia, se encuentra verificado el tercer supuesto de hecho previsto en el artículo 38 eiusdem. ASÍ SE DECIDE.-
Como corolario de las consideraciones anteriores, se puede concluir que quedó demostrado en juicio la procedencia de la defensa previa opuesta por la parte demandada, por encontrarse en curso la prórroga legal arrendaticia a favor de la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., en consecuencia, debe declararse IMPROCEDENTE la pretensión de la parte demandante, tal como se hará en la parte dispositiva de esta sentencia. ASÍ SE DECIDE.-
IV
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con sede en El Vigía, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara IMPROCEDENTE la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, propuesta por el ciudadano H.B.M., venezolano, mayor de edad, soltero, cedulado con el Nro. 10.681.410, domiciliado en la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., contra la sociedad mercantil TIENDAS ASTRAS, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida con sede en El Vigía, en fecha 22 de agosto de 2002, con el Nro. 44, Tomo A-5, representada por el ciudadano A.V.T., venezolano, mayor de edad, cedulado con el Nro. 10.081.299, domiciliado en la ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M..
Por la índole del fallo no hay condenatoria en costas.
Notifíquese a las partes.
PUBLÍQUESE, CÓPIESE Y REGÍSTRESE.
DADO, FIRMADO Y SELLADO EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. El Vigía, a los dieciséis días del mes de septiembre del año dos mil nueve. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
EL JUEZ,
J.C.N.G.
LA SECRETARIA TEMPORAL,
R.Q.
